|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(1991) 1 ΑΑΔ 507
5 Ιουνίου, 1991
[ΠΙΚΗΣ, ΠΟΓΙΑΤΖΗΣ, ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΗΣ, Δ/στές]
ΝΙΚΟΣ ΠΟΥΡΙΚΚΟΣ,
Εφεσείων,
ν.
ΜΥΡΟΦΟΡΑΣ Κ. ΣΑΒΒΑ, ΑΛΛΩΝ,
Εφεσιβλήτων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 7061).
Κτηματομεσίτης — Κατά πόσο υπήρχε διορισμός — Αμοιβή — Στέρηση τον δικαιώματος σε αμοιβή λόγω ανεντιμότητας και παράβασης της σχέσης εμπιστοσύνης μεταξύ αντιπροσώπου και αντιπροσωπευόμενου.
Δικόγραφα — Ισχυρισμοί για εγκατάλειψη δικαιώματος (waiver) συγκατάνευση (acquiescence) ή νομικό κώλυμα (estoppel) — Πρέπει να διατυπώνονται ρητά στα δικόγραφα , άλλως το Δικαστήριο δεν μπορεί να τους εξετάσει έστω και αν υπάρχει σχετική μαρτυρία — Δ.19, Θ 13 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας.
Ο Εφεσείων, που ήταν επαγγελματίας κτηματομεσίτης; κίνησε αγωγή εναντίον των εφεσιβλήτων για £5000 συμφωνηθείσα και/ή εύλογη αμοιβή για προσφερθείσες υπηρεσίες του σχετικά με την πώληση από τις εφεσίβλητες ενός κτήματός τους στον Ύψωνα, Λεμεσού, για £42.000. Η εκδοχή του εφεσείοντα ήταν ότι είχε συνάψει προφορική συμφωνία με τις εφεσίβλητες για την πώληση του κτήματος τους για καθαρό, γι' αυτές ποσό £34.000, ότι, οποιοδήποτε επιπλέον ποσό θα ήταν η αμοιβή του, ότι η πώληση έγινε σαν αποτέλεσμα των προσπαθειών , του, και ότι ο ίδιος δέχθηκε μετά να μειώσει την προμήθειά του από £8.000 σε £5.000 μετά από απαίτηση των εφεσίβλητων. Η εκδοχή των εφεσίβλητων ήταν, ότι ουδέποτε διόρισαν τον εφεσείοντα σαν αντιπρόσωπό τους και ότι, εν πάσει περιπτώσει, ο εφεσείων είχε χάσει το δικαίωμά του για αμοιβή λόγω ανεντιμότητας και παράβασης της μεταξύ τους σχέσης εμπιστοσύνης. Στην Απάντησή του ο εφεσείων αρνήθηκε τους ισχυρισμούς περί ανεντιμότητας κλπ., αλλά δεν ήγειρε θέμα εγκατάλειψης δικαιώματος (waiver), συγκατάνευσης (acquiescence), ή νομικού κωλύματος (estoppel)
Στην μαρτυρία του ο εφεσείων ανέφερε ότι ο αγοραστής του είχε αναθέσει να βρεί κτήματα στην περιοχή, ότι γνώριζε ότι ο αγοραστής ήταν διατεθειμένος να πληρώσει £42.000 για το κτήμα αλλά δεν αποκάλυψε το γεγονός αυτό στις εφεσίβλητες ούτε αποκάλυψε στον αγοραστή ότι οι εφεσίβλητες ζητούσαν μόνο £34.000 για το κτήμα τους, και ότι θεωρούσε ότι ενεργούσε σαν αντιπρόσωπος και των δύο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο βρήκε ότι δεν υπήρξε ποτέ διορισμός του εφεσείοντα από τις εφεσίβλητες, ότι σε κάθε ουσιώδη χρόνο αυτός ενεργούσε σαν αντιπρόσωπος του αγοραστή, ότι, και αν ακόμα ο εφεσείων ήταν αντιπρόσωπος των εφεσίβλητων, είχε χάσει το δικαίωμα του για αμοιβή λόγω της παράβασης από αυτόν της σχέσης εμπιστοσύνης με τις εφεσίβλητες, και αρνήθηκε να εξετάσει ισχυρισμούς για εγκατάλειψη δικαιώματος (waiver), συγκατάνευση (acquiescence) και κωλύματος (estoppel), που ήγειρε ο συνήγορος του εφεσείοντα στην τελική του αγόρευση, διότι αυτοί δεν περιέχονταν στα δικόγραφα. Ο εφεσείων υπόβαλε στο Εφετείο αίτηση τροποποίησης της Απάντησης, που όμως απορρίφθηκε από το Εφετείο.
Αποφασίσθηκε ότι
(α) Τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου βασίζονταν πάνω στην εκτίμηση τους της αξιοπιστίας των μαρτύρων, ή ήσαν εύλογα επιτρεπτά από την μαρτυρία, και δεν συνέτρεχε λόγος για επέμβαση του Εφετείου.
(β) Ισχυρισμοί όπως εγκατάλειψη δικαιώματος (waiver), συγκατάνευση (acquiescence) και νομικό κώλυμα (estoppel) δεν μπορούν να εξετασθούν από το Δικαστήριο αν δεν εγείρονται στα δικόγραφα, έστω και αν έχει εισαχθεί σχετική μαρτυρία. Αυτό προκύπτει και από την ορθή ερμηνεία της Δ.19, Θ. 13 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Υποθέσεις που αναφέρθηκαν:
Courtis and Others v. Iasonides (1970) 1 C.L.R. 180·
Georghiades and Others v. Patsalides and Another, 24 C.L.R. 275·
Loucaides v. CD. Hay & Sons Ltd (1971) 1 C.L.R. 134·
Ellinas v. Yiannis and Others, 23 C.L.R. 22·
A.D. Hotel & Catering Ltd v. Pilavas (1982) 1 C.L.R. 81·
Thornton Hall and Partners v. Wembley Electrical Appliances [1947] 2 All E.R. 630.
Έφεση.
Έφεση από τον ενάγοντα κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού (Φρ. Νικολαΐδης, Α.Ε.Δ.) που δόθηκε στις 30 Σεπτεμβρίου, 1985 (Αρ. Αγωγής 1488/82) η αγωγή του για Λ.Κ. 5.000.- ως συμφωνηθείσα και/ή εύλογος προμήθεια και/ή αμοιβή για υπηρεσίες και/ή αποζημιώσεις για ρήξη συμφωνίας απορρίφθηκε.
Φ. Πιτσιλίδης, για τον εφεσείοντα.
Α.Π. Αναστασιάδης, για τις εφεσίβλητες.
Cur. adv. vult.
ΠΙΚΗΣ, Δ: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Ι. Πογιατζής.
ΠΟΓΙΑΤΖΗΣ, Δ: Η έφεση αυτή στρέφεται εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού με την οποία απορρίφθηκε η απαίτηση του εφεσείοντα, ενάγοντα στην αγωγή αρ. 1488/82, εναντίον των εφεσιβλήτων, εναγομένων στην ίδια αγωγή, για "Λ.Κ.5.000.- ως συμφωνηθείσαν και/ή εύλογον προμήθειαν και/ή αμοιβήν δι' υπηρεσίας και/ή ως αποζημιώσεις δια ρήξιν συμφωνίας και/ή άλλως πως."
Ο εφεσείων είναι επαγγελματίας κτηματομεσίτης στη Λεμεσό. Η εφεσίβλητη αρ. 1 είναι η μητέρα των εφεσίβλητων αρ. 2 και 3. Κατά τον ουσιώδη χρόνο οι εφεσίβλητες ήταν συνιδιοκτήτριες κτήματος εκτάσεως 7 περίπου σκαλών στην τοποθεσία "Τουμπιά" του χωριού Ύψωνα. Στις 29 Μαρτίου 1982 οι εφεσίβλητες συνήψαν γραπτή σύμβαση πώλησης του κτήματος τους σε κάποιο Αντώνιο Κύπρου Αντωνίου, από την Ορούντα, έναντι ποσού £42.000. Ο εφεσείων και ο μάρτυρας του Πανίκκος Παπαϊωάννου, κοινοτάρχης Ύψωνα, υπέγραψαν στη σύμβαση ως μάρτυρες. Λίγες μέρες αργότερα το κτήμα μεταβιβάστηκε στο όνομα του αγοραστή σύμφωνα με τις πρόνοιες της σύμβασης.
Στις 3 Μαΐου 1982 ο εφεσείων καταχώρησε την αγωγή αρ. 1488/82 εναντίον των τριών εφεσιβλήτων. Στην Έκθεση Απαιτήσεως του ισχυρίζεται ότι κατά το χρονικό διάστημα μεταξύ 22 και 30 Μαρτίου συνήψε προφορική συμφωνία με τις εφεσίβλητες δυνάμει της οποίας οι εφεσίβλητες ανάθεσαν στον εφεσείοντα και ο τελευταίος απεδέχθη να ενεργήσει ως κτηματομεσίτης, για την πώληση του εν λόγω κτήματος τους ότι οι ίδιες καθόρισαν την τιμή προσφοράς" του κτήματος αρχικά σε £34.000 καθαρά ότι η αμοιβή και/ή η μεσιτεία του εφεσείοντα θα ήταν η διαφορά μεταξύ της προσφοράς των £34.000 και της τιμής πωλήσεως που θα πετύγχανε να εξασφαλίσει ο εφεσείων και θα κατέβαλλε ο αγοραστής ότι ο εφεσείων, με βάση την πιο πάνω εντολή και/ή συμφωνία, ενήργησε καταλλήλως και βρήκε τους Κύπρο Αντωνίου και τον γιό του Αντώνη Αντωνίου οι οποίοι ήταν έτοιμοι και πρόθυμοι να αγοράσουν το κτήμα ότι επισκέφθηκε με τα εν λόγω πρόσωπα θέματος της υδροδότησης του κτήματος και άλλων συναφών θεμάτων που ενδιέφεραν τους αγοραστές ότι τα εν λόγω πρόσωπα συμφώνησαν να αγοράσουν το κτήμα για £42.000 και η εγγραφή του να γίνει στο όνομα του Αντώνη Αντωνίου ότι κατά ή περί 28/3/1982 ανακοίνωσε στις εφεσίβλητες ότι βρήκε αγοραστή για ποσό £42.000 αλλά αυτές υπανεχώρησαν και επέμεναν να υποβιβάσει την προμήθεια του από £8.000 σε £5,000 και οι ίδιες να ωφεληθούν £37.000 αντί £34.000 κατι που ο ίδιος τελικά δέχτηκε με τη μεσολάβηση του κοινοτάρχη Ύψωνα ότι κατόπιν της νέας, διευθέτησης ανέλαβε να παρουσιάσει τον αγοραστή την επαύριο για την υπογραφή της σύμβασης ότι η σύμβαση πράγματι υπογράφηκε στις 29/3/1982 ο δε αγοραστής πλήρωσε στις εφεσίβλητες £9.000 , ως προκαταβολή και το υπόλοιπο τις 31/3/1982 όταν έγινε η μεταβίβαση στο Κτηματολόγιο και ότι, κατά παράβαση των συμφωνηθέντων οι εφεσίβλητες αρνήθηκαν να πληρώσουν το ποσό των £5.000 " το οποίον αποτελεί την διαφοράν μεταξύ, της καθαράς προσφοράς του κτήματος ήτοι του, ποσού των Λ.Κ.37.000.- και του επιτευχθέντος υπό του ενάγοντος τιμήματος πωλήσεως του εκ Λ.Κ.42.000.- το οποίο συνεφωνήθη ως μεσιτεία και/ή ως προμήθεια και/ή αμοιβή και/ή το οποίον αποτελεί την συμφωνηθείσαν και/ή εύλογον προμήθειαν και/ή μεσιτείαν και/ή αμοιβήν του Ενάγοντος."
Στην Υπεράσπιση τους οι εφεσίβλητες αρνούνται ότι συνήψαν ποτέ συμφωνία διορισμού του εφεσείοντα" ως αντιπροσώπου τους για την πώλησή του κτήματός τους ή ότι ο εφεσείων ενήργησε ποτέ ως αντιπρόσώπός τους, η ότι το κτήμα τους πωλήθηκε σαν αποτέλεσμα δικών του ενεργειών , ή ότι συνεφώνησαν ποτέ να του πληρώνουν ποσό £5.000 ή οποιαδήποτε άλλο ποσό ή ότι το πιο πάνω ποσό είναι πληρωτέον ως συμφωνηθείσα ή εύλογη προμήθεια ή αποζημίωση για οποιοδήποτε λόγο. Διαζευκτικά οι εφεσίβλητες ισχυρίζονται ότι ακόμα και σε περίπτωση που οποιεσδήποτε ενέργειες του εφεσείοντα δυνατόν να θεωρηθούν ως ενέργειες που έκαμε ως αντιπρόσωπος τους," ο εφεσείων, λόγω ανεντιμότητας, παράβασης της μεταξύ τους σχέσης εμπιστοσύνης, παραπτώματος που διέπραξε και τής εν γένει διαγωγής του απώλεσε κάθε δικαίωμα προμήθειας ή αμοιβής στο οποίο τυχόν θα εδικαιούτο.
Στην Απάντησή του ο εφεσείων επαναλαμβάνει όλους τους ισχυρισμούς της Έκθεσης Απαιτήσεώς του αρνείται τους ισχυρισμούς της Υπεράσπισης των εφεσιβλήτων και ιδιαίτερα εκείνους που άπτονται της επιμέλειας, εμπιστοσύνης, επιδεξιότητας και καλής του πίστης και επιμένει στην είσπραξη της συμφωνηθείσας προμήθειας του. Στο δικόγραφο αυτό δεν προβάλλεται οποιοσδήποτε ισχυρίσμός ότι εφεσίβλητες έχουν εγκρίνει ή έχουν συγκατανεύσει στα οποιαδήποτε τυχόν παραπτώματα ή ενέργειες ή παραλείψεις του που ήταν ασυμβίβαστες με τα καθήκοντα του έναντι των εφεσιβλήτων ως αντιπροσώπου τους ή ότι οι εφεσίβλητες κωλύονται για το λόγο αυτό ή για οποιοδήποτε άλλο λόγο να επικαλούνται τα προβαλλόμενα παραπτώματα ή πράξεις του για να του στερήσουν τη συμφωνηθείσαν αμοιβή του.
Ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου έδωσαν μαρτυρία εκ μέρους του ενάγονται εφεσείων και ο κοινοτάρχης Ύψωνα Πανίκκος Παπαϊωάννου, εκ μέρους δε των εναγομένων η εφεσίβλητη αρ. 2 και η γειτόνισσα της Ελένη Πούλιλου.
Ο εφεσείων κατάθεσε, μεταξύ άλλων, ότι ο Κύπρος Αντωνίου του είχε αναθέσει στο περελθόν την εξεύρεση κτημάτων προς αγορά και ήταν πελάτης του· ότι του είχε δώσει εντολή να του βρεί προς αγορά κτήματα στην τοποθεσία "Τουμπιά" του Ύψωνα και ότι ήταν έτοιμος να τα πληρώσει προς £8.000 έως £10.000 κατά σκάλα ότι ως αποτέλεσμα των ερευνών του για το σκοπό αυτό είχε εντοπίσει το κτήμα των εφεσιβλήτων οι οποίες, σύμφωνα με πληροφορίες του από τον κοινοτάρχη, ήταν φτωχές και είχαν ανάγκη να το πωλήσουν ότι επισκέφθηκε την εφεσίβλητη αρ. 2 και τη ρώτησε αν το πωλούν και πόσα ζητούν ότι όταν τελικά του απάντησε ότι ζητούν £34.000 έγινε η συμφωνία που αναφέρεται στην Έκθεση Απαιτήσεως· ότι δεν αποκάλυψε το όνομα του αγοραστή, ούτε ότι ο αγοραστής ήταν διατεθειμένος να πληρώσει £8.000 έως £10.000 κατά σκάλα για κτήματα στην ίδια περιοχή, ούτε ότι είχε ήδη πει στον αγοραστή ότι θα του εξασφάλιζε το κτήμα για £42.000 έως £45.000 ότι στη συναλλαγή αυτή ενήργησε ως αντιπρόσωπος και των εφεσίβλητων πωλητριών και του αγοραστή· ότι το απαιτεί η δουλειά του μεσίτη να παίζει διπλό ρόλο σε τέτοιες περιπτώσεις ότι ήθελε να καρπωθεί ο ίδιος τη διαφορά μεταξύ της τιμής για την οποία οι πωλήτριες ήταν διατεθειμένες να πωλήσουν το κτήμα τους και της τιμής που ο πωλητής ήταν διατεθειμένος να πληρώσει για να το αποκτήσει· ότι θα ήταν υπό τας περιστάσεις τρελλός αν αποκάλυπτε στις εφεσίβλητες ότι οι Κύπρος και Αντώνης Αντωνίου του είχαν ήδη προσφέρει £42.000 για το κτήμα τους ότι δεν αποκάλυψε στους Κύπρο και Αντώνη Αντωνίου ότι οι εφεσίβλητες ζητούσαν μόνο £34.000 για να πωλήσουν το κτήμα τους και ότι ενεργούσε αποκλειστικά για το δικό του συμφέρον αλλά αυτό ήταν σε γνώση και των εφεσιβλήτων και του αγοραστή.
Στη μαρτυρία της η εφεσίβλητη αρ. 2 αρνήθηκε ότι διόρισαν ποτέ τον εφεσείοντα ως αντιπρόσωπο τους ή ότι υποσχέθηκαν να του πληρώσουν προμήθεια και ισχυρίστηκε ότι όταν ο εφεσείων την επισκέφτηκε για πρώτη φορά της είπε ότι κάποιος προσφέρει £34.000 για το κτήμα τους και τη συμβούλεψε ότι θεωρεί το ποσό αυτό ως πολύ καλή τιμή και την έπεισε να το διαθέσει για £34.000. Αργότερα έμαθε από τον κτηματομεσίτη Θεοφίλου ότι ο αγοραστής που είχε κατά νουν ο εφεσείων ήταν έτοιμος να πληρώσει £42.000 και όχι £34.000. Διαμαρτυρήθηκε στον εφεσείοντα γιατί τους ξεγέλασε και του δήλωσε ότι θα έκλειε την πράξη μέσω του μεσίτη Θεοφίλου. Ο εφεσείων την απείλησε ότι θα φρόντιζε να δυσφημηθεί το κτήμα της με αποτέλεσμα να μην μπορέσει ποτέ να το πωλήσει σε οποιοδήποτε. Την επομένη μέρα ήλθε ο εφεσείων με τον Αντώνη Αντωνίου ο οποίος της πρόσφερε £42.000 λέγοντας της ότι ο μεσίτης Θεοφίλου τον πληροφόρησε ότι τόσα ζητούσε για το κτήμα και τότε υπεγράφη το συμβόλαιο. Είπε ακόμα ότι όπως πιστεύει την προμήθεια την πληρώνει ο πωλητής· ότι αρχικά είχε υπόψη της να πληρώσει στον εφεσείοντα την προμήθεια που δικαιούται σύμφωνα με το νόμο£ ότι μετά τη μεταβίβαση του κτήματος ο εφεσείων ζήτησε £5.000 αλλά, κατόπιν συμβουλής άλλου μεσίτη, του πρόσφερε £1.000, ποσό που ο ίδιος απέρριψε£ ότι υπέστη έξοδα σαν αποτέλεσμα της απάτης του εφεσείοντα· ότι πληροφορήθηκε ότι η λογική προμήθεια είναι 3% μέχρι £10.000 και 2% μέχρι £20.000 και μικρότερο ποσοστό για πέραν των £20.000 ότι κατόπιν της ταλαιπωρίας και των εξόδων που υπέστη δεν είναι διατεθειμένη να πληρώσει προμήθεια στον εφεσείοντας ότι ακόμα και μετά την υπογραφή του πωλητηρίου συμβολαίου ο εφεσείων στην προσπάθεια του να τους πείσει να του πληρώσουν £5.000 τους είχε πει ότι θα υφίστατο έξοδα και θα δωροδοκούσε διάφορους αξιωματούχους για να ικανοποιήσει απαιτήσεις του αγοραστή για παροχή νερού και ηλεκτρισμού στο κτήμα τους, πράγμα που διέψευσε ο αγοραστής.
Η ετυμηγορία του Δικαστηρίου αναφορικά με την αξιοπιστία των μαρτύρων που κατέθεσαν ενώπιόν του ήταν πολύ δυσμενής τόσο για τον εφεσείοντα όσο και για τον κοινοτάρχη μάρτυρα του, και πολύ ευμενής για την εφεσίβλητη αρ. 2 και τη μάρτυρά της. Αφού απέρριψε πλήρως την εκδοχή του εφεσειόντα στην ολότητά της και αφού αποδέχτηκε ως αληθή και αξιόπιστη την εκδοχή της εφεσίβλητης αρ. 2, το Δικαστήριο έκαμε τα ευρήματα του πάνω στα πρωτογενή γεγονότα. Τα βασικά ευρήματα του Δικαστηρίου είναι σε συντομία τα εξής:
Καμιά συμφωνία δε συνήφθη μεταξύ των εφεσιβλήτων και του εφεσείοντα. Ο εφεσείων δεν ενεργούσε ως αντιπρόσωπος των εφεσιβλήτων ενεργούσε ως αντιπρόσωπος του αγοραστή. Η προσφορά των εφεσιβλήτων να πληρώσουν στον εφεσείοντα £1.000 ήταν για εκπλήρωση ηθικής και όχι νομικής υποχρέωσής τους. Ακόμα και σε περίπτωση που θα δεχόταν τον ισχυρισμό ότι κάποια συμφωνία υπήρχε μεταξύ των διαδίκων στην οποία επιβάλλεται να εισαχθεί σιωπηρός όρος πληρωμής προμήθειας, δεν υπάρχει μαρτυρία ως προς το ποσό που θα έπρεπε να καθοριστεί. Δεν υπάρχει μαρτυρία ύπαρξης συναλλαγματικών ηθών ή περί του τι συνιστά εύλογη προμήθεια στη συγκεκριμένη περίπτωση.
Πέραν των πιο πάνω ευρημάτων, που αν ευσταθούν, κρίνουν αποφασιστικά την τύχη της απαίτησης του εφεσείοντα, το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέτασε και τον διαζευκτικό ισχυρισμό των εφεσιβλήτων περί παραβάσεως από μέρους του της σχέσης εμπιστοσύνης που ενυπάρχει σε όλες ανεξαίρετα τις σχέσεις αντιπροσωπείας. Εξέτασε τη φύση και έκταση των νομικών υποχρεώσεων του αντιπροσώπου έναντι του αντιπροσωπευομένου και τις νομικές συνέπειες της παράβασης αυτών των υποχρεώσεων πάνω στο δικαίωμα του αντιπροσώπου να εισπράξει την προμήθεια ή αμοιβή του και κατέληξε στο συμπέρασμα ότι ο εφεσείων στην παρούσα υπόθεση απώλεσε το δικαίωμα που τυχόν είχε να εισπράξει οποιαδήποτε αμοιβή από τις εφεσίβλητες, ένεκα της εν γένει διαγωγής του όπως την περίγραψε στη μαρτυρία της η εφεσίβλητη αρ. 2 και όπως ο ίδιος ο εφεσείων παραδέχτηκε χωρίς δισταγμό στη δική του κατάθεση.
Στη διάρκεια της τελικής του αγόρευσης ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου ο ευπαίδευτος δικηγόρος του εφεσείοντα ισχυρίστηκε ότι οι εφεσίβλητες δεν μπορούσαν να επικαλεστούν τα οποιαδήποτε τυχόν παραπτώματα του εφεσείοντα για να του στερήσουν την αμοιβή του εν όψει του γεγονότος ότι μετά που έλαβαν γνώση των παραπτωμάτων αυτών συγκατένευσαν εγκαταλείποντας έτσι τα δικαιώματα τους (waived) και/ή έδωσαν την έγκριση τους (ratified) στις πράξεις του και αποδεχόμενες τις υπηρεσίες του προχώρησαν στην υπογραφή του πωλητηρίου εγγράφου με τον αγοραστή που ο ίδιος είχε εξεύρει. Η ετυμηγορία του πρωτόδικου Δικαστηρίου επί του προκειμένου ήταν ότι δεν μπορούσε να εξετάσει ισχυρισμό για έγκριση ή συγκατάνευση εκ μέρους των εφεσιβλήτων εφόσον τέτοιος ισχυρισμός δεν εγείρεται στα δικόγραφα.
Με την Ειδοποίηση Εφέσεως που καταχώρησε ο Εφεσείων εγείρει εννέα συνολικά λόγους εφέσεως. Οι επτά από τους οκτώ λόγους της έφεσης που απέμειναν μετά την απόσυρση του 1ου λόγου, στρέφονται εναντίον των ευρημάτων του πρωτόδικου Δικαστηρίου ως προς την αξιοπιστία των μαρτύρων και ως προς τα πρωτογενή γεγονότα και τα συμπεράσματα που μπορούν εύλογα να εξαχθούν από αυτά. Ο 9ος λόγος εφέσεως είναι ο μόνος που εγείρει νομικά θέματα και ο ισχυρισμός του εφεσείοντα επί του προκειμένου είναι ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα παρέλειψε να εφαρμόσει τις νομικές αρχές της εγκατάλειψης δικαιωμάτων (waiver) και έγκρισης πράξεων (ratification) με την αιτιολογία ότι δεν εγείρονταν στα δικόγραφα.
Θα εξετάσουμε την έφεση αυτή μέσα στα πλαίσια της βασικής υποχρέωσης κάθε ενάγοντα να αποδείξει με αξιόπιστη μαρτυρία τα βασικά γεγονότα πάνω στα οποία επέλεξε να βασίσει την απαίτηση του, με τη μορφή που ο ίδιος τα καθόρισε στα δικόγραφά του. Στην Έκθεση Απαιτήσεως του στην παρούσα υπόθεση ο εφεσείων βασίζει την απαίτηση του πάνω σε ισχυριζόμενη προφορική συμφωνία η οποία καλύπτει τόσο το διορισμό του ως αντιπροσώπου των εφεσιβλήτων όσο και τη μορφή και έκταση του κέρδους που ο ίδιος θα απεκόμιζε από τη συμφωνία του με τις εφεσίβλητες. Η εκδοχή αυτή πάνω στην οποία ο εφεσείων επέμενε καθ' όλη τη διάρκεια της διαδικασίας είναι ασυμβίβαστη με απαίτηση για εύλογη προμήθεια που να στηρίζεται στην ένταξη μέσα στη συμφωνία σιωπηρού όρου για την πληρωμή στον εφεσείοντα εύλογης προμήθειας είτε σύμφωνα με καταλόγους αμοιβής του Συνδέσμου Κτηματομεσιτών είτε σύμφωνα με οποιοδήποτε άλλο μέτρο καθορισμού της. Είναι φανερό ότι με τα δικόγραφα του ο εφεσείων δεν αξιοί λογική αμοιβή με την πιό πάνω έννοια, αλλά ισχυρίζεται απλώς ότι η οποιαδήποτε αμοιβή, ανερχόμενη σε £8.000 ή £5.000 ή ακόμα και £16.000, που συμφώνησε να εισπράξει είναι λογική.
Όπως και να έχουν τα πράγματα, έχουμε εξετάσει με προσοχή τα επιχειρήματα των ευπαιδεύτων δικηγόρων των δυο πλευρών εναντίον και υπέρ των προσβαλλομένων ευρημάτων του πρωτόδικου Δικαστηρίου τόσο αναφορικά με την αξιοπιστία των μαρτύρων όσο και αναφορικά με τα πρωτογενή γεγονότα και δεν είμαστε ικανοποιημένοι ότι συντρέχει οποιοσδήποτε λόγος για δική μας επέμβαση οποιασδήποτε μορφής ή έκτασης. Θέματα που άπτονται της αξιοπιστίας των μαρτύρων εμπίπτουν κατά πρώτο και κύριο λόγο μέσα στη δικαιοδοσία των πρωτοδικών Δικαστηρίων τα οποία βρίσκονται σε πολύ καλύτερη θέση να τα αποφασίσουν από εκείνη του Εφετείου εν όψει του γεγονότος ότι έχουν την ευκαιρία να παρακολουθούν τους μάρτυρες ενώ καταθέτουν. Αναφορικά με τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου πάνω σε πρωτογενή γεγονότα έχουμε τη γνώμη ότι δικαιολογούνται και υποστηρίζονται από την προσαχθείσαν μαρτυρία που το Δικαστήριο έκρινε αξιόπιστη και αν δεν είναι αναπόφευκτα, είναι, ασφαλώς, εύλογα.
Αναφορικά με τον 9ο λόγο της έφεσης θα πρέπει να σημειωθεί ότι μετά την καταχώρηση της έφεσης ο εφεσείων καταχώρησε στο Ανώτατο Δικαστήριο αίτηση για τροποποίηση των δικογράφων της αγωγής ώστε να περιληφθεί ισχυρισμός για τα θέματα που αποτελούν το αντικείμενο του λόγου αυτού της έφεσης. Οι εφεσίβλητες καταχώρησαν ένσταση και ακολούθησε ακροαματική διαδικασία ενώπιον Εφετείου στη σύνθεση του οποίου μετείχε μόνο ένα από τα τρία μέλη που μετέχουν στην παρούσα σύνθεση του Εφετείου. Με την απόφαση που εκδόθηκε στις 29 Οκτωβρίου 1990 το Δικαστήριο απέρριψε την αίτηση του εφεσείοντα με την αιτιολογία ότι τυχόν αποδοχή της θα προκαλούσε αδικία και επηρεασμό στις εφεσίβλητες, που δε θα ήταν δυνατό να αντισταθμιστούν με την καταβολή εξόδων σ' αυτές.
Έχει νομολογιακά καθιερωθεί ότι για τους σκοπούς έκδοσης της απόφασής του το Δικαστήριο εξετάζει και λαμβάνει υπόψη μόνο μαρτυρία ενώπιόν του η οποία καλύπτεται από τα δικόγραφα και αγνοεί μαρτυρία που δε συνάδει με αυτά. Τα επίδικα θέματα αναφορικά με τα οποία το Δικαστήριο οφείλει να εκδώσει την ετυμηγορία του καθορίζονται με αναφορά στο περιεχόμενο των δικογράφων και όχι με αναφορά σε μαρτυρία που έχει προσαχθεί αλλά δεν καλύπτεται από τα δικόγραφα. Δέστε επί του προκειμένου Όμηρος Κούρτης & άλλοι ν. Πάνου Ιασωνίδη (1970) 1 Α.Α.Δ. 180, Τηλέμαχος Γεωργιάδης & άλλοι ν. Οδυσσέα Πατσαλίδη & άλλου (1959-1960) 24 Α.Α.Δ. 275, Χριστάκης Λουκαΐδης v. C.D. Hay & Sons Ltd (1971) 1 Α.Α.Δ. 134, Νίκος Έλληνας ν. Αθανασίας Γιαννή & άλλων (1958) 23 Α.Α.Δ. 22, και A.D. Hotel & Catering Ltd ν. Τάκη Πηλαβά (1982) 1 Α.Α.Δ. 81.
Ο εφεσείων ισχυρίζεται ότι η ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου μαρτυρία αποκαλύπτει ότι οι εφεσίβλητες είχαν εγκρίνει τις πράξεις του εφεσείοντα και ότι στην προκειμένη περίπτωση έχει εφαρμογή το άρθρο 156* του περί Συμβάσεως Νόμου, Κεφ. 149, το οποίο περιέχει πρόνοιες σχετικές με την έγκριση (ratification) και τις συνέπειές της. Ο εφεσείων δεν έχει δίκαιο. Ο βασικός ισχυρισμός του εφεσείοντα είναι ότι ενεργούσε πάντοτε μέσα στα πλαίσια υφιστάμενης ρητής συμφωνίας που είχε συνάψει
*"156. Εάν πράξις ετελέσθη υπό τίνος διά λογαριασμόν ετέρου, εν αγνοία ή άνευ πληρεξουσιότητος, ούτος δυνάται είτε να εγκρίνη είτε να αποκηρύξη την τοιαύτην πράξιν πράξις εγκριθείσα επάγεται τας αυτάς συνεπείας, ως εάν ετελείτο δυνάμει πληρεξουσιότητος."
με τις εφεσίβλητες. Θέμα έγκρισης πράξεων κάτω από το άρθρο 156 εγείρεται μόνο στην περίπτωση που οι πράξεις αυτές τελούνται χωρίς την προτέρα γνώση ή χωρίς εξουσιοδότηση του προσώπου για λογαριασμό του οποίου εκτελέστηκαν. Θέμα έγκρισης τέτοιων πράξεων δεν εγείρεται στην παρούσα υπόθεση και επομένως το άρθρο 156 του Κεφ. 149 δεν έχει εφαρμογή. Εν πάση περιπτώσει, ο εφεσείων είχε υποχρέωση να εγείρει το θέμα αυτό στα δικόγραφα του και συγκεκριμένα στην Απάντηση. Δέστε το Σύγγραμμα Bullen & Leake and Jacob's Precedents of Pleadings, 12 έκδοση, σ. 1348.
Δίκαιο σε κάποιο βαθμό θεωρητικά φαίνεται να έχει ο εφεσείων αναφορικά με το σκέλος του ισχυρισμού του που αναφέρεται στη συγκατάνευση (acquiscence) ή εγκατάλειψη των δικαιωμάτων από τις εφεσίβλητες να αρνηθούν πληρωμή αμοιβής στον εφεσείοντα λόγω των παραπτωμάτων και της ανεντιμότητας του. Η μαρτυρία αποκαλύπτει ότι οι εφεσίβλητες συνήψαν το πωλητήριο έγγραφο με τον αγοραστή που εισήγαγε ο εφεσείων σε χρόνο μεταγενέστερο εκείνου κατά τον οποίο έλαβαν γνώση της απάτης του εφεσείοντα. Αυτό συνάγεται από τη μαρτυρία της εφεσίβλητης αρ. 2 την οποία το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε αξιόπιστη.
Ο εφεσείων στην παρούσα υπόθεση είναι επαγγελματίας μεσίτης. Εάν υπήρχε συμφωνία διορισμού του ως αντιπροσώπου των εφεσιβλήτων χωρίς όμως να περιέχει ρητή πρόνοια για πληρωμή σ' αυτόν κάποιας αμοιβής, θα συνιστούσε κλασσική περίπτωση εισαγωγής σ' αυτή από το Δικαστήριο σιωπηρού όρου για πληρωμή σ' αυτόν αμοιβής για τις επαγγελματικές υπηρεσίες του. Την αμοιβή αυτή θα μπορούσε να στερηθεί εάν ο εφεσείων ήταν ένοχος συμπεριφοράς ασυμβίβαστης με τις υποχρεώσεις του ως αντιπροσώπου, εκτός εάν οι εφεσίβλητες, με πλήρη γνώση της συμπεριφοράς του, ρητά ή σιωπηρά συγκατένευσαν (acquiesced) ή εγκατέλειψαν (waived) τα οποιαδήποτε δικαιώματα τους που πήγαζαν από τη συμπεριφορά αυτή. Δέστε Thornton Hall and Partners v. Wembley Electrical Appliances Ltd [1947] 2 All E.R. 630. Έπεται ότι η συγκατάνευση ή εγκατάλειψη δικαιωμάτων τους από τις εφεσίβλητες θα συνιστούσε σε μια τέτοια περίπτωση απάντηση στον ισχυρισμό τους ότι ο εφεσείων απώλεσε το δικαίωμα αμοιβής που είχε, ένεκα των παραπτωμάτων και της συμπεριφοράς του. Για να επιφέρουν το πιο πάνω αποτέλεσμα η συγκατάνευση (acquiescence) ή εγκατάλειψη δικαιωμάτων (waiver) θα πρέπει να ικανοποιούνται ορισμένες προϋποθέσεις, βασικότερη των οποίων είναι ότι θα πρέπει να γίνονται με πλήρη γνώση όλων των σχετικών γεγονότων. Το βάρος της απόδειξης της συγκατάνευσης ή εγκατάλειψης δικαιωμάτων με τις αναγκαίες προϋποθέσεις τους το έχει ο διάδικος που τις επικαλείται, ο εφεσείων στην παρούσα υπόθεση. Εν όψει των ανωτέρω, το ερώτημα που προβάλλει είναι κατά πόσο επιβάλλεται στο διάδικο που σκοπεύει να αποδείξει κατά την ακροαματική διαδικασία ότι ο αντίδικος του έχει συγκατανεύσει ή εγκαταλείψει δικαίωμα τα του για οποιοδήποτε λόγο, έχει υποχρέωση ή όχι να επικαλεστεί το γεγονός αυτό στα δικόγραφά του. Είναι δεδομένο ότι ο εφεσείων στην παρούσα υπόθεση δεν προβάλλει στα δικόγραφά του ισχυρισμό περί συγκατάνευσης ή εγκατάλειψης δικαιωμάτων από τις εφεσίβλητες για οποιοδήποτε λόγο, παρά το γεγονός ότι οι εφεσίβλητες επικαλούνται ρητά τα παραπτώματα του εφεσείοντα στην Υπεράσπισή τους.
Απ' όσα έχουμε ήδη πει, προκύπτει ότι για ν' αποφασιστεί κατά πόσο έλαβε ή όχι χώρα συγκατάνευση ή εγκατάλειψη δικαιωμάτων θα πρέπει να εξεταστούν θέματα πραγματικά και όχι μόνο νομικά. Η συγκατάνευση, ή εγκατάλειψη δικαιωμάτων (waiver) συνιστά ένα είδος του νομικού κωλύματος που είναι γνωστό στο Κοινοδίκαιο ως "estoppel". Δέστε επί του προκειμένου το Σύγγραμμα Bullen & Leake and Jacob's Precedents of Pleadings, 12 έκδοση, σ.1363. Στη σ.1056 του ίδιου συγγράμματος αναφέρεται ότι απαιτείται ειδική αναφορά του estoppel στα δικόγραφα όχι μόνο γιατί είναι ένα ουσιώδες γεγονός, αλλά επίσης γιατί εγείρει θέματα που δυνατό να θέσουν τον αντίδικο προ εκπλήξεως, και γιατί συνήθως εγείρει θέματα πραγματικά που δεν πηγάζουν από το προηγούμενο δικόγραφο. Η πρόνοια της Δ.19, θ. 13* των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, ορθά ερμηνευόμενη, επιβάλλει την ίδια υποχρέωση.
Έπεται ότι ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο αρνήθηκε να εξετάσει τα θέματα που αναφέρονται στον 9ο λόγο της έφεσης.
Για όλους τους πιο πάνω λόγους η έφεση απορρίπτεται με έξοδα σε βάρος του εφεσείοντα.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
*"Δ. 19, θ. 13 The defendant or plaintiff, as the case may be, must raise by his pleading all matters which show the action or counter-claim not to be maintainable, or that the transaction is either void or voidable in point of law, and all such grounds of defence or reply, as the case may be, as if not raised would be likely to take the opposite party by surprise, or would raise issues of fact not arising out of the preceding pleadings as, for instance, fraud, prescription or limitation of time, release, payment, performance, or facts showing illegality of any kind, or rendering the claim or counter-claim unenforceable."