|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
Πολιτική Έφεση Αρ.267/2015
09 Απριλίου 2025
[ΓΙΑΣΕΜΗΣ, ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, ΔΑΥΙΔ, Δ/στές]
ΓΕΝΙΚΟΣ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑΣ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ
Εφεσείων
ν.
ΕΡΜΙΟΝΗ ΑΝΔΡΕΑ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ
Εφεσίβλητη
...........
Αντ. Μελάς, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, για τον Εφεσίοντα.
Κ. Κακουλλή (κα), για Chrysses Demetriades & CO. LLC, για την Εφεσίβλητη.
ΓΙΑΣΕΜΗ, Δ.: Η Απόφαση είναι ομόφωνη, θα απαγγελθεί
από το Δικαστή Δαυίδ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΔΑΥΙΔ, Δ.: Η παρούσα Έφεση στρέφεται κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού, ημερ. 29.05.2015, η οποία εκδόθηκε στην Παραπομπή Αρ.73/2010, διαδικασία που καταχωρήθηκε και προωθήθηκε από την εφεσίβλητη. Με την προσβαλλόμενη απόφαση, η Αποζημιούσα Αρχή, εκπροσωπούμενη από τον εφεσείοντα, διατάχθηκε να καταβάλει στην εφεσίβλητη αποζημιώσεις, πλέον τόκους και έξοδα (εκτιμητικά και δικηγορικά), για την απαλλοτρίωση δύο ακινήτων της, προς εξυπηρέτηση αναγκών του πεδίου βολής Αγίας Φύλας στη Λεμεσό.
Τα γεγονότα που περιβάλλουν την υπό συζήτηση περίπτωση, ως αδιαμφισβήτητα παραμένουν, αποκαλύπτουν ότι με γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης που εκδόθηκε από τον Υπουργό ’μυνας, ημερ. 25.06.2008 και σχετικό διάταγμα απαλλοτρίωσης, ημερ. 13.08.2008, δύο ακίνητα της εφεσίβλητης (1/2 μερίδιο), με αριθμούς εγγραφής 26196 και 26195, Φ.ΣΧ.54/25, τεμάχια 360 και 361, στην Αγία Φύλα του Δήμου Λεμεσού, απαλλοτριώθηκαν για τις ανάγκες του πεδίου βολής Αγίας Φύλας. Βρισκόταν ήδη υπό επίταξη, αποτελώντας μέρος του εν λόγω πεδίου βολής. Σύμφωνα με το Πρωτόδικο Δικαστήριο, πρόκειται για χωράφια, περίκλειστα και ακαλλιέργητα, ενταγμένα σε ζώνη προστασίας Δα4, με δυνατότητα οικιστικής ανάπτυξης υπό ορισμένες προϋποθέσεις, σύμφωνα με το τοπικό σχέδιο Λεμεσού. Το τεμάχιο 360 απέχει 70 μέτρα από τον πλησιέστερο εγγεγραμμένο, δημόσιο δρόμο, ενώ το τεμάχιο 361, βρίσκεται σε απόσταση 180 μέτρων από ένα τέτοιο δρόμο. Το τεμάχιο 360, είναι επικλινές έως επικλινές προς ανατολικά και με θέα νότια στη θάλασσα, έχει κανονικό σχήμα και συνολικό εμβαδό 6021 τ.μ., ενώ το τεμάχιο 361 είναι ελαφρώς επικλινές έως επικλινές προς δυτικά, με περιορισμένη θέα νότια στη θάλασσα, έχει ακανόνιστο σχήμα και συνολικό εμβαδό 9365 τ.μ..
Με επιστολές, ημερ. 03.08.2009, το Κτηματολόγιο προσέφερε στην εφεσίβλητη, ως αποζημίωση για το ½ μερίδιο που της ανήκει, το ποσό των 120.500 για το τεμάχιο 360 και το ποσό των 150.000 για το τεμάχιο 361. Η τελευταία, αποδεχόμενη με επιφύλαξη των δικαιωμάτων της την ως άνω προσφορά, προχώρησε στη συνέχεια στην καταχώρηση της ως άνω Παραπομπής, διεκδικώντας υψηλότερη αποζημίωση για την απαλλοτρίωση τους.
Με την προσβαλλόμενη απόφαση η Αποζημιούσα Αρχή διατάχθηκε να καταβάλει στην εφεσίβλητη, ως αποζημίωση, 222.656,58 για την απαλλοτρίωση του ½ του τεμαχίου 360, και 244.473,32 για την απαλλοτρίωση του ½ του τεμαχίου 361, πλέον τόκο 9% από 25.06.2008 μέχρι 15.05.2014 και τόκο 3% από 16.05.2014 μέχρι εξόφλησης, ως επίσης 3000 εκτιμητικά έξοδα όπως και τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας.
Παρεμβάλλεται ότι οι μοναδικοί μάρτυρες που προσέφεραν την μαρτυρία τους στην πρωτόδικη διαδικασία, ήταν δύο εκτιμητές ακινήτων. Ένας για την πλευρά της εφεσίβλητης και μία υπάλληλος του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας που κλήθηκε από την πλευρά του εφεσείοντα, η οποία, επί σειρά ετών, εργάζεται ως εκτιμήτρια ακινήτων στο ως άνω Τμήμα.
Το παράπονο του εφεσείοντα, εστιάζεται στην κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου όσον αφορά τον καθορισμό της καταβλητέας αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση των επίδικων, απαλλοτριωθέντων ακινήτων. Τέσσερεις λόγοι Έφεσης προβάλλονται από την πλευρά του. Ειδικότερα, προτάσσεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο, εσφαλμένα έκρινε ότι δεν πρέπει να αφαιρεθεί, λόγω τοποθεσίας, οποιοδήποτε ποσοστό από την αξία των επίδικων ακινήτων (1ος λόγος Έφεσης), ως επίσης, ότι το ποσοστό διαφοράς μεταξύ του επίδικου τεμαχίου 360 και του συγκριτικού τεμαχίου 348, λόγω πρόσβασης, είναι μόνο 15% (2ος λόγος Έφεσης). Περαιτέρω, αποτελεί θέση του εφεσείοντα ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο, εσφαλμένα έκρινε πως δεν πρέπει να αφαιρεθεί οποιοδήποτε ποσοστό από την αξία των επίδικων ακινήτων, λόγω αδυναμίας ανάπτυξης (3ος λόγος Έφεσης). Τέλος, το ύψος της καθορισθείσας αποζημίωσης αμφισβητείται, όχι μόνο ενόψει όσων προβάλλονται στους πιο πάνω λόγους έφεσης, αλλά και ενόψει του γεγονότος πως το πρωτόδικο Δικαστήριο, ενώ αγνόησε συγκεκριμένες συγκριτικές πωλήσεις του εκτιμητή της εφεσίβλητης, με την αιτιολογία ότι αυτές αφορούσαν ακίνητα που πλεονεκτούσαν έναντι των επίδικων, εντούτοις υιοθέτησε, λανθασμένα, υψηλότερη κατά τετραγωνικό μέτρο αξία του επίδικου τεμαχίου 360, από την αξία των συγκεκριμένων συγκριτικών ακινήτων (4ος λόγος Έφεσης).
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, πραγματευόμενο την μαρτυρία που τέθηκε υπόψη του, ειδικότερα όσον αφορά τις συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων που οι δύο εμπειρογνώμονες επικαλέστηκαν, αφού σημείωσε ότι αριθμός από τα συγκριτικά ακίνητα που οι εκτιμητές παρέπεμπαν συνέπιπταν, για τους λόγους που εξήγησε, κατέληξε ότι όλα πλην ενός, ειδικότερα του τεμάχιου 348, (συγκριτική πώληση αρ.1 στην Έκθεση του εκτιμητή της εφεσίβλητης και συγκριτική πώληση αρ.4 στην αντίστοιχη Έκθεση της εκτιμήτριας του Κτηματολογίου), δεν μπορούσαν να θεωρηθούν ως συγκρίσιμα, αφού υπερέχουν των υπό απαλλοτρίωση κτημάτων όσον αφορά τη θέση, την πολεοδομική ζώνη και την προσπελασιμότητα, έχοντας διαφορετικές προοπτικές ανάπτυξης.
Η ως άνω κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου, δεν αμφισβητείται από οποιαδήποτε πλευρά στο πλαίσιο της υπό συζήτηση Έφεσης. Ούτε αμφισβητείται η κατάληξη του Δικαστηρίου, όσον αφορά την τιμή που το τεμάχιο 348 θα πρέπει να θεωρηθεί ότι πωλήθηκε κατά τον ουσιώδη χρόνο, υιοθετώντας προς τούτο αναγωγή ύψους 17,5%, ως ετήσια αύξηση, αποκλίνοντας από τις σχετικές εισηγήσεις-ποσοστά που ο καθένας από τους εκτιμητές υποστήριξε για το ζήτημα (10% η εκτιμήτρια του Εφεσείοντα και 25% ο εκτιμητής της εφεσίβλητης). Περαιτέρω, οι μάρτυρες - εκτιμητές ακινήτων που κλήθηκαν από τις δύο πλευρές, ομονόησαν ότι το τεμάχιο 348, ευρισκόμενο στην ίδια πολεοδομική ζώνη με τα επίδικα, εφαπτόμενο εγγεγραμμένου δημόσιου δρόμου, υπερτερεί των τελευταίων. Τελικά, το Πρωτόδικο Δικαστήριο, για τους λόγους που εξήγησε, μείωσε την κατά μέτρο αξία των δύο επίδικων ακινήτων, κατά 15% όσον αφορά το τεμάχιο 360 (λόγω προσβασιμότητας), και κατά 40% όσον αφορά το τεμάχιο 361 (30% λόγω μειωμένης προσβασιμότητας και 10% λόγω υποδεέστερου σχήματος και μειονεκτικής θέσης).
Για τον καθορισμό του ύψους της καταβλητέας αποζημίωσης, το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε την ευκαιρία να ακούσει τις θέσεις δύο ειδικών μαρτύρων, εκτιμητών ακινήτων. Η μαρτυρία και οι τοποθετήσεις των τελευταίων για το ζήτημα, δεν φαίνεται να προσεγγίστηκε και να αξιολογήθηκε κατά τρόπο που να αφίσταται από τις καλά καθιερωμένες αρχές. (βλ. Star Fiberglass Ltd v. Elneda Trading Ltd (1992) 1(B) A.A.Δ. 875 και Κοινοτικό Συμβούλιο Ομόδους ν Κονναρή (2011) 1Γ Α.Α.Δ 2298). Έχοντας προφανώς επίγνωση ότι η μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων μαρτύρων δεν το δεσμεύει, ούτε υποκαθιστά το έργο του, παρά μόνο βοηθά το Δικαστήριο - με την παράθεση των σχετικών επιστημονικών κριτηρίων - να καταλήξει στα δικά του, ανεξάρτητα συμπεράσματα, το πρωτόδικο Δικαστήριο οδηγήθηκε στη μερική υιοθέτηση της μαρτυρίας και των θέσεων τους. Η ως άνω εξέλιξη, από μόνη της, δεν αποτελεί λανθασμένη προσέγγιση. Το Δικαστήριο, δεν είναι υποχρεωμένο να υιοθετήσει τις απόψεις ενός εμπειρογνώμονα έστω και αν αυτός δεν έχει αντεξεταστεί. Μπορεί να υιοθετήσει τη θέση ενός εμπειρογνώμονα είτε εν όλω, είτε εν μέρει, είτε καθόλου, ανάλογα με τα ευρήματα του και την αξιολόγηση της μαρτυρίας, (βλ. Vasilikos Cements Works ν. Stavrou (1978) 1 C.L.R. 389, Νικολάου ν. Σταύρου (1992) 1(B) Α.Α.Δ. 746 και Δήμος Αγλαντζιάς κ.α. v. Γεωργίου κ.α. (2001) 1(Α) Α.Α.Δ. 51). Όπως άλλωστε υποδεικνύεται στο σύγγραμμα Phipson on Evidence, 13η έκδοση, παρ. 27-35, πλανάται ακόμα και σήμερα η υποψία ότι οι εμπειρογνώμονες μάρτυρες πιθανόν να διάκεινται ευνοϊκά υπέρ του διαδίκου που τους καλεί να μαρτυρήσουν (βλ. Αναστασιάδης ν. Δημοκρατίας (1977) 2 C.L.R. 97 και Φιλίππου ν. Οδυσσέως (1989) 1 C.L.R. 1).
Κριτήριο για τον υπολογισμό της αποζημίωσης ακινήτου που έχει αναγκαστικά απαλλοτριωθεί, ως προβλέπεται στο άρθρο10 (α) των περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμων του 1962 έως 2014, Ν. 15/1962 (στο εξής ο Νόμος), αποτελεί η αξία που θα είχε το συγκεκριμένο ακίνητο αν επωλείτο στην ελεύθερη αγορά, κατά τον χρόνο γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης (Νικολάου κ.α v. Δημοκρατίας (2002) 1(Β) Α.Α.Δ. 1305 και Παναρέτου v. Δημοκρατίας (2002) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1552).
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, υποστηρίζει ο Εφεσείων, λανθασμένα δεν αφαίρεσε οποιοδήποτε ποσοστό από την κατά μέτρο αξία των επίδικων ακινήτων λόγω τοποθεσίας και/ή θέσης, παραλείποντας να συνεκτιμήσει το γεγονός ότι το συγκριτικό τεμάχιο 348 βρίσκεται δίπλα σε οικιστική περιοχή, ενώ τα επίδικα βρίσκονται σε πιο μακρινή απόσταση από την πλησιέστερη οικιστική ζώνη. (1ο λόγος Έφεσης).
Δεν συμφωνούμε με την πιο πάνω εισήγηση. Το πρωτόδικο Δικαστήριο απασχόλησε το ζήτημα της τοποθεσίας στην οποία βρίσκονται τα επίδικα ακίνητα. Πραγματεύτηκε το ζήτημα, διασυνδέοντας το και με τη μορφολογία του εδάφους, σημειώνοντας την πλεονεκτική θέα που τα επίδικα ακίνητα έχουν σε σχέση με το συγκριτικό τεμάχιο 348 αφού βρίσκονται σε ύψωμα με θέα προς τη θάλασσα, σε αντίθεση με το τεμάχιο 348, το οποίο βρίσκεται ενάμιση περίπου μέτρο κάτω από το υψόμετρο του δρόμου. ’λλωστε, στη βάση όσων είχαν τεθεί υπόψη του πρωτόδικου Δικαστηρίου και από τους δύο εκτιμητές, τόσο τα επίδικα τεμάχια όσο και το συγκριτικό τεμάχιο 348 βρίσκονταν στην ίδια πολεοδομική ζώνη, ενώ στην περίπτωση που δεν δημιουργείτο το συγκεκριμένο πεδίο βολής, λόγω της μεγάλης ανάπτυξης της συγκεκριμένης περιοχής, θα αποτελούσαν όλα μέρος της οικιστικής περιοχής.
Συνακόλουθα ο 1ος λόγος Έφεσης απορρίπτεται.
Ως τέθηκε στο Δικαστήριο και έγινε αποδεκτό, το τεμάχιο 360 απέχει από το δημόσιο δρόμο 70 μέτρα, ενώ το τεμάχιο 361, απέχει 180 μέτρα από τον πλησιέστερο δημόσιο δρόμο. Παρά το γεγονός ότι και τα δύο επίδικα τεμάχια ήταν περίκλειστα, όπως εξηγήθηκε στο Δικαστήριο και έγινε αποδεκτό, η εγγύτητα του τεμαχίου 360 σε δημόσιο, εγγεγραμμένο δρόμο, φαίνεται να έδινε στο συγκεκριμένο τεμάχιο συγκριτικό πλεονέκτημα, όσον αφορά την προσβασιμότητα του σε αυτόν. Το γεγονός τούτο, σε συνδυασμό με τις τοποθετήσεις και των δύο μαρτύρων-εκτιμητών ότι το μέγιστο ποσό αναπροσαρμογής σε περιπτώσεις περίκλειστου ακινήτου δεν θα πρέπει να υπερβαίνει το 30%, οδήγησε το πρωτόδικο Δικαστήριο στην υιοθέτηση της εισήγησης του εκτιμητή της εφεσίβλητης, ορίζοντας το ποσοστό διαφοράς μεταξύ του τεμαχίου 360 και του συγκριτικού τεμαχίου 348 σε 15% ως προς το ζήτημα της πρόσβασης, ενώ σε σχέση με το τεμάχιο 361 καθόρισε το σχετικό ποσοστό σε 30%. Δεν εντοπίζεται οποιοδήποτε περιθώριο παρέμβασης στην ως άνω κρίση του Δικαστηρίου, η οποία παρουσιάζει λογική συνέπεια και συνέχεια. ’λλωστε, η αναγκαιότητα διαφορετικής αντιμετώπισης των δύο επίδικων ακινήτων όσον αφορά τη συγκεκριμένη παράμετρο, φαίνεται να αναγνωρίζεται και από την πλευρά της εκτιμήτριας του εφεσείοντα, η οποία, όμως, παρά το γεγονός ότι συμφωνεί με τη θέση ότι το μέγιστο ποσοστό μείωσης σε σχέση με την προσπελασιμότητα δεν θα πρέπει να υπερβαίνει το 30%, εντούτοις, για το τεμάχιο 361, που μειονεκτεί σε σχέση με το τεμάχιο 360 επί του συζητούμενου, υιοθετεί στην πράξη μεγαλύτερο ποσοστό, για να περιοριστεί τελικά στο 30% ως ποσοστό που θα πρέπει να αφαιρεθεί από το τεμάχιο 360.
Συνακόλουθα και ο 2ος λόγος Έφεσης αποτυγχάνει και απορρίπτεται.
Το συγκριτικό τεμάχιο 348, υποδεικνύει η πλευρά του εφεσείοντα, πληροί όλες τις προϋποθέσεις για σκοπούς ανάπτυξης, ειδικότερα ανέγερσης μεμονωμένης κατοικίας, ως αυτές καταγράφονται στο τοπικό σχέδιο Λεμεσού του 2006. Αντίθετα, τα επίδικα ακίνητα δεν πληρούν όλα τα κριτήρια προς τούτο. Ως ειδικότερα επισημαίνεται, το ½ μερίδιο του τεμαχίου 360 που ανήκει στην εφεσίβλητη, είναι μικρότερο των 4000 τ.μ. που απαιτούνται για την εξασφάλιση τέτοιας άδειας, ενώ δεν διαθέτει πρόσβαση σε εγγεγραμμένο δημόσιο δρόμο. Παράλληλα, παρά το γεγονός ότι το ½ μερίδιο του τεμαχίου 361 που ανήκει στην εφεσίβλητη, υπερκαλύπτει την έκταση των 4000 τ.μ. που απαιτούνται για την εξασφάλιση τέτοιας άδειας, δεν διαθέτει πρόσβαση σε εγγεγραμμένο δημόσιο δρόμο, ούτε θα μπορούσε να εξασφαλίσει δικαίωμα διόδου που απαιτεί η νομοθεσία, καθότι βρίσκεται σε απόσταση μεγαλύτερη των 100 μέτρων από το δημόσιο δρόμο. Με δεδομένο ότι η βασική αρχή για τον υπολογισμό της αποζημίωσης είναι ότι η αξία της γης θα πρέπει να λογίζεται ίση προς την αξία που θα απέφερε αυτή η ιδιοκτησία αν επωλείτο εκούσια στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο της δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, αποτελεί θέση του εφεσείοντα πως ενόψει των διαπιστωθέντων προβλημάτων όσον αφορά την ανάπτυξη των επίδικων ακινήτων, θα έπρεπε να αφαιρεθεί κάποιο ποσοστό από την αξία τους. Η επίκληση από το πρωτόδικο Δικαστήριο του λόγου της απόφασης Κυπριακή Δημοκρατία v EPCO CYPRUS LTD (2007) 1 Α.Α.Δ. 883, προστίθεται, είναι λανθασμένη. Στην εν λόγω περίπτωση, σημειώνεται, τα επίδικα ακίνητα βρίσκονταν στη νεκρή ζώνη και ως εκ τούτου μη εμπορεύσιμα στην αγορά, ενώ στην υπό συζήτηση περίπτωση, τα επίδικα ακίνητα βρίσκονται εντός συγκεκριμένης πολεοδομικής ζώνης με συγκεκριμένες δυνατότητες χρήσης.
Στον αντίποδα των πιο πάνω, παραπέμποντας στο άρθρο 10(η) του Νόμου, και σε ερμηνεία που αυτό έτυχε (Γενικός Εισαγγελέας v. Κούλουμου κ.α. (1995) 1 Α.Α.Δ. 728 και Γεωργαλλίδου κ.α. v. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1(Α) Α.Α.Δ. 365), η πλευρά της εφεσίβλητης υιοθέτησε την προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, υποδεικνύοντας ότι οποιαδήποτε μείωση της αξίας ενός ακινήτου, ως αποτέλεσμα επιβληθέντων περιορισμών, όπως ήταν στην υπο συζήτηση περίπτωση η μη συμπερίληψη των επίδικων ακινήτων σε οικιστική ζώνη ως αποτέλεσμα της λειτουργίας του πεδίου βολής και της ένταξης τους στην ζώνη προστασίας Δα4, είναι αποζημιωτέα. Η ως άνω εξέλιξη, υποστήριξε, δεν θα πρέπει να επηρεάζει την πληρωτέα αποζημίωση, η οποία, σύμφωνα με το ’ρθρο 23 του Συντάγματος, θα πρέπει να είναι δίκαιη και εύλογη.
Η καταβολή δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απώλεια που προκαλείται στον ιδιοκτήτη ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης, αποτελεί το συνταγματικό μέτρο της αποζημίωσης στη βάση του ’ρθρου 23.4(γ) του Συντάγματος (Σεργίδης v Δημοκρατίας (1991) 1 Α.Α.Δ 119).
Προς το σκοπό του προσδιορισμού της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης του απαλλοτριωθέντος ακινήτου, τίθενται, με το άρθρο 10 του Νόμου, σειρά κριτηρίων και αρχών. Πέραν της αναφοράς, στο εδάφιο (α) του ως άνω άρθρου του Νόμου, ότι δίκαια θεωρείται η αποζημίωση η οποία εξισούται με την αξία του απαλλοτριωθέντος κτήματος στην ελεύθερη αγορά, κατά τον χρόνο της δημοσίευσης της οικείας γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, στο εδάφιο (η) του άρθρου 10 του Νόμου, προβλέπεται ότι:
«εις την περίπτωσιν απαλλοτριώσεως ακινήτου ιδιοκτησίας της οποίας η αξία έχει επηρεασθή λόγω της επιβολής οιωνδήποτε περιορισ΅ών, δυνά΅ει των διατάξεων του περί Αρχαιοτήτων Νό΅ου ή οιουδήποτε άλλου Νό΅ου υπολογίζεται και πάσα αποζη΅ίωσις ήτις ήθελε θεωρηθή ως καταβλητέα συ΅φώνως προς τας διατάξεις του άρθρου 23 του Συντάγ΅ατος».
Στην υπόθεση Χαραλάμπους v. Γενικού Εισαγγελέως (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ 2143, όπου απασχόλησαν ο αρχές ως προς τον προσδιορισμό της δίκαιης και εύλογής αποζημίωσης στην οποία δικαιούται ο ιδιοκτήτης απαλλοτριωθέντος ακινήτου, υποδείχθηκε, με παραπομπή και στο λόγο της Γεωργαλλίδου κ.α. v. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1(Α) Α.Α.Δ. 365, ότι για σκοπούς προσδιορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης λαμβάνεται υπόψη το σύνολο των επιπτώσεων της απαλλοτρίωσης στην αξία του ακινήτου, ενώ με αναφορά στο εδάφιο (η) του άρθρου 10 του Νόμου, σημειώθηκε ότι η καταβλητέα αποζημίωση αυξάνεται για ποσό ανάλογο προς την προγενέστερη μείωση της αξίας του κτήματος, λόγω προηγούμενων περιορισμών που έχουν τεθεί στη χρήση του ακινήτου. Σημειώθηκε ταυτόχρονα, ότι, στην έκταση που το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν θεώρησε την ένταξη κτήματος σε πολεοδομική ζώνη, ως συνιστώσα περιορισμό κατά το άρθρο 10(η) του Νόμου - στην περίπτωση βεβαίως που η αξία του επηρεάζεται από μια τέτοια ένταξη - το τελευταίο έσφαλε.
Επί του συζητούμενου, το θέμα τέθηκε ως εξής στην υπόθεση Μακροσέλλη v. Κυπριακής Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. 268/2010, ημερ. 03.03.2017, ECLI:CY:AD:2017:A70:
«Η στροφή στη νομολογία είχε ήδη σημειωθεί στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας ν. Κούλουμου (1995) 1 ΑΑΔ 728, όπου και συζητήθηκε για πρώτη φορά η πρόνοια του άρθρου 10(η) του Ν. 15/1962 η οποία εισήχθη δια του Ν. 25/1983. Εξηγήθηκε ότι η διάταξη αυτή επιβάλλει όπως συνυπολογίζεται στην αποζημίωση για απαλλοτρίωση και η αποζημίωση που θα κατεβάλλετο σύμφωνα με το ’ρθρο 23 του Συντάγματος για περιορισμούς που τέθηκαν στην ακίνητη ιδιοκτησία δυνάμει του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οποιουδήποτε άλλου νόμου, έτσι ώστε να αποζημιώνεται ο ιδιοκτήτης με δίκαιο και εύλογο ποσό, τόσο για τους, δια νόμου επιβαλλόμενους, περιορισμούς, όσο και για την απαλλοτρίωση της ίδιας ακίνητης ιδιοκτησίας, που αμφότερα είναι αποτέλεσμα αποφάσεων της διοίκησης για το καλό και συμφέρον του συνόλου. Είχε δε την ευκαιρία το Ανώτατο Δικαστήριο να διευκρινίσει ότι οι παλαιότερες υποθέσεις αποφασίστηκαν προτού τεθεί σε ισχύ το άρθρο 10(η).»
Έχοντας ήδη αποσαφηνιστεί ότι η ένταξη σε πολεοδομική ζώνη, εφόσον βέβαια καταδειχθεί ότι μια τέτοια ένταξη επιφέρει τη μείωση της αξίας του απαλλοτριωθέντος κτήματος (διασυνδεόμενο τούτο με την δυνατότητα εκμετάλλευσης και οικοδομικής ανάπτυξης ενός ακινήτου), μπορεί από μόνη της να συνιστά περιορισμό, ως η έννοια του όρου περιλαμβάνεται στο άρθρο 10(η) του Νόμου, (Χαραλάμπους (ανωτέρω), Νικολάου κ.α. v Δημοκρατίας (2002) 1(Β) Α.Α.Δ. 1305 και Παύλου v. Δημοκρατία (2002) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1586), κρίσιμο για την υπό συζήτηση περίπτωση είναι αν η ένταξη των επίδικων ακινήτων στη ζώνη προστασίας Δα4 με περιορισμένες δυνατότητες ανάπτυξης, θα πρέπει πράγματι να θεωρηθεί «περιορισμός», ως η έννοια του όρου περιλαμβάνεται στο άρθρο 10(η) του Νόμου, επιδρώντας κατά ανάλογο τρόπο στον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης ως προβλέπεται στο ’ρθρο 23 του Συντάγματος.
Τα πραγματικά περιστατικά που περιβάλλου την υπο συζήτηση περίπτωση, ως τέθηκαν υπόψη του Πρωτόδικου Δικαστηρίου και έγιναν αποδεκτά, καταδεικνύουν ότι η ένταξη των επίδικων ακινήτων στη συγκεκριμένη ζώνη προστασίας Δα4, έχει πράγματι δυσμενή επίδραση για αυτά, επιφέροντας μείωση της αξίας τους. Ως τέθηκε υπόψη του Δικαστηρίου από τους δύο μάρτυρες-εκτιμητές ακινήτων και έγινε αποδεκτό από το πρωτόδικο Δικαστήριο, η επίταξη των επίδικων ακινήτων προς εξυπηρέτηση των αναγκών του πεδίου βολής Αγίας Φύλας και η ένταξη τους στην πιο πάνω ζώνη προστασίας Δα4, αποτέλεσε την αιτία που εμπόδισε την ένταξη και της περιοχής που αυτά ευρίσκονται, σε οικιστική ζώνη ανάπτυξης, ως είχε ήδη ενταχθεί ολόκληρη η περιοχή γύρω από το συγκεκριμένο πεδίο βολής, αποτέλεσμα της μεγάλης οικιστικής ανάπτυξης της συγκεκριμένης περιοχής. Με τούτο σαν δεδομένο, δεν παρέχεται χώρος για σοβαρή αμφισβήτηση του γεγονότος ότι η επίταξη των επίδικων ακινήτων και η ένταξη τους στη συγκεκριμένη ζώνη προστασίας Δα4, έχει πράγματι δυσμενή επίδραση για αυτά, επιφέροντας μείωση της αξίας τους.
Συνακόλουθα, η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η προγενέστερη επίταξη των επίδικων ακινήτων και ένταξη τους στη ζώνη προστασίας Δα4, θα έπρεπε, στη βάση του άρθρου 10(η) του Νόμου, να ληφθεί υπόψη για τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης, είναι καθόλα εναρμονισμένη με τις αρχές της νομολογίας για το ζήτημα. Το τελευταίο, ορθά δεν προχώρησε στην αφαίρεση οποιουδήποτε ποσοστού από την αξία των επίδικων τεμαχίων στη βάση του ότι δεν έχουν δυνατότητα ανάπτυξης, αφού ο περιορισμός ήταν αποτέλεσμα της επίταξης και της ένταξης τους στη ζώνη προστασίας Δα4, πραγματικότητα που, σύμφωνα με το άρθρο 10(η) θα έπρεπε να συνυπολογιστεί στον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης ώστε αυτή, προστιθέμενη στην πληρωτέα αποζημίωση για την απαλλοτρίωση, να καθίσταται δίκαιη και εύλογη σύμφωνα με το ’ρθρο 23 του Συντάγματος.
Ως εκ τούτου και ο 3ος λόγος Έφεσης αποτυγχάνει και απορρίπτεται.
Έχοντας ήδη εξηγήσει τους λόγους για τους οποίους δεν μπορούν να επιτύχουν οι προηγούμενοι λόγοι Έφεσης, στρέφοντας την προσοχή στον 4ο λόγο Έφεσης, στην έκταση που μέσω του προβάλλεται πως ενώ το πρωτόδικο Δικαστήριο αγνόησε τις συγκριτικές πωλήσεις 6 και 7 του εκτιμητή της εφεσίβλητης, με την αιτιολογία ότι αφορούσαν ακίνητα που πλεονεκτούσαν σε σχέση με τα επίδικα, λόγω ζώνης και θέσης, εντούτοις, κατά τρόπο που στερείται συνοχής, υιοθέτησε για τα επίδικα ακίνητα υψηλότερες τιμές από αυτά, είναι αρκετό να σημειωθεί ότι ο μη αμφισβητούμενος αποκλεισμός των ως άνω συγκριτικών, καθιστά οποιαδήποτε συζήτηση και συσχετισμό τους με τα επίδικα, όχι μόνο αδύνατη αλλά και αδόκιμη. Ο αποκλεισμός τους και η αιτιολογία του πρωτόδικου Δικαστηρίου προς τούτο, δεν αποτέλεσαν αντικείμενο Έφεσης κατά τρόπο που θα μπορούσε να συζητηθεί, στο πλαίσιο της τελευταίας, η ορθότητα ή μη της ως άνω κατάληξης του πρωτόδικου Δικαστηρίου, κατά πόσο δηλαδή τα περί ου ο λόγος «συγκριτικά» πράγματι πλεονεκτούν η μειονεκτούν των επίδικων ακινήτων, προς τον σκοπό ελέγχου της ορθότητας της κατάληξης του πρωτόδικου Δικαστηρίου επί του ζητήματος.
Υπό το φως των πιο πάνω και ο 4ος λόγος Έφεσης αποτυγχάνει και απορρίπτεται.
Στη βάση όλων όσων πιο πάνω έχουν αναφερθεί, κρίνουμε ότι δεν παρέχεται έρεισμα που να δικαιολογεί την επέμβαση μας στις διαπιστώσεις και τα συμπεράσματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου.
Συνακόλουθα, η Έφεση, στο σύνολο της αποτυγχάνει και απορρίπτεται.
Τα έξοδα της Έφεσης, τα οποία καθορίζουμε σε 3.500 πλέον Φ.Π.Α., αν υπάρχει, επιδικάζονται υπέρ της Εφεσίβλητης και εναντίον του Εφεσείοντα.
Γ. Ν. ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Δ.
Λ.ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, Δ.
Α. ΔΑΥΙΔ, Δ.