|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 170/2016)
4 Μαρτίου, 2025
[ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π., ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, Δ., ΕΦΡΑΙΜ, Δ.]
Ε & G FAMILY DEVELOPMENT LTD
Εφεσείουσας,
v.
ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ
Εφεσίβλητου.
..................
Λ. Λουκαΐδης, για Λουκής Γ. Λουκαΐδης & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για την Εφεσείουσα.
Αντ. Μελάς, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τον Εφεσίβλητο.
.................
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη
και θα δοθεί από την Εφραίμ, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΕΦΡΑΙΜ, Δ.: Η παρούσα Έφεση στρέφεται εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας με την οποία απερρίφθη η αγωγή της Εφεσείουσας. Με την αγωγή η Εφεσείουσα αξίωνε δήλωση ότι αυτή είναι η νόμιμη ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου, ως προϊόν νόμιμης αγοράς από τον Ευάγγελο Μιχαήλ Φιακά και αποζημιώσεις πέραν των €500.000 «για την επέμβαση του κτηματολογίου για την ματαίωση της πιο πάνω ιδιοκτησίας, την συνεπαγόμενη αποστέρηση του εν λόγω κτήματος από την ενάγουσα και την απώλεια των εισοδημάτων αξιοποίησης του ίδιου κτήματος από την ενάγουσα από τις 11.11.2008 μέχρι σήμερα».
Τα γεγονότα τα οποία οδήγησαν στην καταχώριση της εν λόγω αγωγής, όπως καταγράφηκαν στην προσβαλλόμενη απόφαση και δεν τυγχάνουν αμφισβήτησης στο πλαίσιο της Έφεσης, έχουν ως ακολούθως:
1. Στις 28.3.2006 παρουσιάστηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Αμμοχώστου ως ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου ο Ευάγγελος Μιχαήλ Φιακά, με Α.Δ.Τ. 295046 από το Αυγόρου και παρουσίασε Δήλωση Πώλησης με την οποία προέβη στη μεταβίβαση του εν λόγω ακινήτου στην Εφεσείουσα έναντι του ποσού των ΛΚ75.000 (€153.774,12). Την ίδια μέρα κατατέθηκε και Δήλωση Υποθήκης αυτού με ενυπόθηκη δανείστρια την Τράπεζα Κύπρου.
2. Κατά τον έλεγχο της Δήλωσης Μεταβίβασης, διαπιστώθηκε ότι το ακίνητο ήταν εγγεγραμμένο στον αποβιώσαντα Ευαγγέλη Μιχαήλ Φιακά, τέως από το Αυγόρου (διακριτικός αριθμός 31100000446712110) και ότι επρόκειτο για συνωνυμία αυτού με το πρόσωπο που είχε παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο.
3. Ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Αμμοχώστου απέστειλε στην Εφεσείουσα επιστολή ημερ. 21.10.2008, στην οποία αναφερόταν ότι εσφαλμένα εκδόθηκε πιστοποιητικό εγγραφής του επίδικου ακινήτου στο όνομα της, καθότι αυτό ήταν εγγεγραμμένο στο όνομα του αποβιώσαντος Ευαγγέλη Μιχαήλ Φιακά, τέως από το Αυγόρου, και επομένως η Εφεσείουσα δεν ήταν η ιδιοκτήτρια αυτού.
4. Η Εφεσείουσα προσέβαλε την εν λόγω απόφαση με την καταχώριση της Αίτησης/Έφεσης υπ' αρ. 65/08 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας-Αμμοχώστου, ζητώντας την ακύρωση της απόφασης ημερ. 21.10.2008 με την οποία ακυρώθηκε το πιστοποιητικό εγγραφής του ακινήτου που είχε εκδοθεί στο όνομα της Εφεσείουσας.
5. Στο πλαίσιο εκείνης της διαδικασίας, το Δικαστήριο εξέδωσε απόφαση στις 17.3.2010 με την οποία απέρριψε την Αίτηση/Έφεση στη βάση του ότι η επιστολή ημερ. 21.10.2008 δεν αποτελούσε απόφαση η οποία λήφθηκε δυνάμει του άρθρου 61 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 και δεν θα μπορούσε να αμφισβητηθεί δυνάμει του άρθρου 80 του Κεφ. 224 με Αίτηση/Έφεση. Σύμφωνα με το Δικαστήριο, τέτοια απόφαση ήταν η ειδοποίηση του Διευθυντή του Κτηματολογίου ημερ. 11.11.2008, με την οποία κοινοποιούσε στην Εφεσείουσα την πρόθεση του για ακύρωση του λάθους και μη εγγραφή των Δηλώσεων Μεταβίβασης και Υποθήκης τα οποία είχαν παρουσιαστεί από τον Ευάγγελο Μιχαήλ Φιακά από το Αυγόρου (φερόμενο ως τον ιδιοκτήτη) προς όφελος της Εφεσείουσας.
6. Η Εφεσείουσα καταχώρισε νέα Αίτηση/Έφεση υπ' αρ. 3/09 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας-Αμμοχώστου, αξιώνοντας αυτή τη φορά την ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου ημερ. 11.11.2008 και 17.12.2008 και απόφαση ότι η Εφεσείουσα ήταν η ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου.
7. Ακολούθησε η καταχώριση άλλης αίτησης από την Εφεσείουσα με την οποία ζητούσε την παράταση της προθεσμίας καταχώρισης της Αίτησης-Έφεσης 3/09 εφόσον ήταν εκπρόθεσμη. Μετά την καταχώριση ένστασης στην αίτηση, η Αίτηση-Έφεση 3/09 απεσύρθη με επιφύλαξη των δικαιωμάτων της Εφεσείουσας να καταχωρίσει αγωγή «για αποζημιώσεις για οποιαδήποτε ζημιά υπέστησαν λόγω των ενεργειών ή/και παραλείψεων ή/και αμέλειας των καθ' ων η αίτηση».
8. Η Εφεσείουσα επανήλθε με την παρούσα αγωγή στην οποία προέβαλε τις προαναφερόμενες αξιώσεις.
9. Εν τω μεταξύ, μόλις διαπιστώθηκε ότι το ακίνητο ήταν εγγεγραμμένο σε άλλο από το πρόσωπο που είχε παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο, ενημερώθηκε η Αστυνομία. Με επιστολή ο Αρχηγός Αστυνομίας ανέφερε πως δεν είχε διαπιστωθεί η διάπραξη οποιουδήποτε ποινικού αδικήματος και το θέμα για την Αστυνομία ήταν λήξαν, ενώ σε ό,τι αφορά τον δικαιούχο του ακινήτου αυτό τυγχάνει χειρισμού από τον Διευθυντή του Κτηματολογίου.
Στο πλαίσιο της ακρόασης της αγωγής, κατέθεσαν δύο μάρτυρες, ένας για κάθε πλευρά, ο M.Ε.1, διευθυντής της Εφεσείουσας και ο Μ.Υ.1, Κτηματολογικός Λειτουργός 2ης Τάξης, Υπεύθυνος του Κλάδου Αποδοχής, αντίστοιχα.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο δέχθηκε ως αξιόπιστη τη μαρτυρία του Μ.Υ.1 και απέρριψε τη μαρτυρία του Μ.Ε.1. Με βάση την αποδεκτή και αξιόπιστη μαρτυρία, το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε πως το επίδικο ακίνητο ήταν εγγεγραμμένο στο όνομα του αποβιώσαντος Ευαγγέλη Μιχαήλ Φιακά από το Αυγόρου.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε πως ο Κτηματολογικός Λειτουργός θεώρησε την εγγραφή του επίδικου ακινήτου στην Εφεσείουσα ως εξ' υπαρχής άκυρη αφού ο φερόμενος ως πωλητής δεν ήταν ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης. Ανέφερε πως το κατά πόσο το Κτηματολόγιο ενήργησε ορθά δεν μπορούσε να αποφασιστεί στο πλαίσιο αγωγής. Για σκοπούς πληρότητας, προχώρησε να εξετάσει το κατά πόσο η Εφεσείουσα είχε αποδείξει ουσιαστικό δικαίωμα κυριότητας επί του ακινήτου, κάτι το οποίο απέτυχε να κάνει, με αποτέλεσμα η αγωγή της να ήταν καταδικασμένη σε αποτυχία.
Με τον πρώτο λόγο έφεσης προσβάλλεται ως λανθασμένη η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως η διαπίστωση λάθους από το Κτηματολόγιο δεν εμπίπτει στη δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου. Προβάλλεται επίσης πως δεν τίθεται θέμα δεδικασμένου με την απόσυρση της προγενέστερης Αίτησης-Έφεσης 3/09. Με τον δεύτερο λόγο έφεσης αποδίδεται ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε πως η Εφεσείουσα δεν είχε αποδείξει ουσιαστικό δικαίωμα κυριότητας επί του επίδικου ακινήτου.
Στο πλαίσιο εξέτασης του πρώτου λόγου έφεσης, κρίνεται σκόπιμο να λεχθεί ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέπεμψε στην υπόθεση Φανή v. Διευθυντή του Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος Λευκωσίας κ.ά. (1999) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1760, στην οποία λέχθηκε ότι η εξουσία του Διευθυντή του Κτηματολογίου δυνάμει του άρθρου 61 του Κεφ. 224, περιορίζεται σε διορθώσεις λαθών και παραλείψεων σε κτηματολογικά σχέδια, βιβλία και πιστοποιητικά εγγραφής ακινήτων. Δεν εκτείνεται σε επίλυση διαφορών, αναγόμενων στην ιδιοκτησία ακινήτου, οι οποίες, ως εκ της φύσεως τους, αποτελούν αρμοδιότητα των Δικαστικών Αρχών και υπάγονται στη δικαιοδοσία πολιτικού Δικαστηρίου.
Παραπέμπουμε επίσης στη μεταγενέστερη υπόθεση Νικολάου κ.ά. v. Κωνσταντίνου (2003) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1676, από την οποία προκύπτει ότι η διαδικασία αμφισβήτησης της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου για διόρθωση δυνάμει του άρθρου 61 του Κεφ.224 γίνεται με Αίτηση-Έφεση και όχι με αγωγή.
Το ζητούμενο για τον Διευθυντή του Κτηματολογίου στην υπό κρίση περίπτωση, δεν ήταν το ποιος ήταν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, αλλά το ότι εξεδόθη ένας τίτλος ο οποίος αναφέρει ως ιδιοκτήτη ένα νομικό πρόσωπο δυνάμει αγοράς από φυσικό πρόσωπο το οποίο δεν ήταν ο αρχικός ιδιοκτήτης αυτού. Εξ ου και για το Κτηματολόγιο η εγγραφή του ακινήτου θεωρείτο εξ' υπαρχής άκυρη, καθότι ο πωλητής δεν ήταν ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του «αλλά έτυχε να έχει το ίδιο όνομα με αυτόν». Επομένως, το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά κατέληξε πως στο πλαίσιο της αγωγής δεν μπορούσε να εξετάσει κατά πόσο ο Διευθυντής είχε ενεργήσει ορθά.
Περαιτέρω, η διαδικασία εναντίον του Διευθυντή του Κτηματολογίου για διόρθωση λάθους δυνάμει του άρθρου 61 του Κεφ. 224 είναι η Αίτηση-Έφεση και όχι η αγωγή, διαδικασία την οποία η Εφεσείουσα επέλεξε να ασκήσει και να αποσύρει χωρίς επιφύλαξη. Είναι σε αυτό το πλαίσιο που το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφέρθηκε στην καταχώριση της Αίτησης-Έφεσης, ακριβώς για να καταδείξει ότι η Εφεσείουσα είχε προβεί στην προβλεπόμενη από το Νόμο διαδικασία για να αμφισβητήσει την απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου στη διόρθωση του τίτλου του επίδικου ακινήτου, και όχι σε σχέση με δεδικασμένο για το οποίο κάνει αναφορά στο πλαίσιο αυτού του λόγου έφεσης η Εφεσείουσα.
Η υπόθεση Fatsita v. Fatsita & Another (1988) 1 C.L.R. 210, στην οποία στηρίχθηκε η Εφεσείουσα, διακρίνεται από την υπό κρίση περίπτωση. Εκείνη η υπόθεση αφορούσε την εξουσία του Δικαστηρίου να διατάξει ειδική εκτέλεση συμφωνίας διανομής ακινήτου και κρίθηκε ότι οι πρόνοιες του Κεφ. 224 δεν εμποδίζουν πρόσωπο να εγείρει αγωγή ενώπιον Δικαστηρίου για ειδική εκτέλεση.
Ο πρώτος λόγος έφεσης κρίνεται αβάσιμος και απορρίπτεται.
Η πιο πάνω κατάληξη μας αναφορικά με τον πρώτο λόγο έφεσης καθορίζει την πορεία της Έφεσης, χωρίς να καθίσταται αναγκαία η εξέταση του δεύτερου λόγου έφεσης.
Η Έφεση απορρίπτεται.
€3.500 έξοδα Έφεσης επιδικάζονται υπέρ του Εφεσίβλητου και εναντίον της Εφεσείουσας.
Κ. ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π.
Λ. ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, Δ.
Ε. ΕΦΡΑΙΜ, Δ.
/κβπ