|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 94/2016)
11 Φεβρουαρίου, 2025
[ΜΑΛΑΧΤΟΣ, ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, ΕΦΡΑΙΜ, Δ/στές]
1. ΣΑΛΩΜΗ ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ
2. SEASHELL DEVELOPMENTS LTD
Εφεσείουσες,
v.
ΔΗΜΟΥ ΠΑΡΑΛΙΜΝΙΟΥ
Εφεσίβλητου.
...................
Στ. Σάββα, για Παπαντωνίου και Παπαντωνίου Δ.Ε.Π.Ε., για τις Εφεσείουσες.
Μ. Μουαϊμης μαζί με Χρ. Μουαϊμη, για Μουαϊμης & Μουαϊμης, για τον Εφεσίβλητο.
ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη
και θα δοθεί από την Εφραίμ, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΕΦΡΑΙΜ, Δ.: Οι Εφεσείουσες ήγειραν αγωγή εναντίον του Εφεσίβλητου Δήμου για παράνομη επέμβαση στο ακίνητο τους και αξίωναν τόσο άρση αυτής όσο και αποζημιώσεις. Κατόπιν ακρόασης, το πρωτόδικο Δικαστήριο βρήκε ότι δεν υπήρξε παράνομη επέμβαση αναφορικά με την κατασκευή δρόμου ο οποίος καταλάμβανε 638 τ.μ. επί του επίδικου ακινήτου αλλά ότι υπήρξε παράνομη επέμβαση επί του επίδικου ακινήτου με την κατασκευή πεζοδρομίου. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αδυνατούσε να καθορίσει την ακριβή έκταση της επέμβασης για την κατασκευή του πεζοδρομίου την οποία προσδιόρισε μεταξύ δύο συγκεκριμένων σημείων, από τη λίνια μέχρι την άκρη του πεζοδρομίου.
Τα έργα ακολούθησε δημοσίευση γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης που αφορούσε σε 638 τ.μ. επί του επίδικου ακινήτου για την κατασκευή δρόμου. Μετά την ολοκλήρωση των έργων και τη δημοσίευση της γνωστοποίησης, οι Εφεσείουσες αιτήθηκαν και έλαβαν πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής για ανέγερση κατοικιών εντός του επίδικου ακίνητου. Στην πολεοδομική άδεια περιεχόταν όρος για την παραχώρηση του υπό απαλλοτρίωση μέρους του επίδικου ακινήτου. Δεν εκδόθηκε ποτέ όμως διάταγμα απαλλοτρίωσης.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο βρήκε ότι οι Εφεσείουσες αποδέχθηκαν την επέμβαση των 638 τ.μ. για τον δρόμο και ότι έτσι αυτή κατέστη νόμιμη. Απέρριψε εξ ολοκλήρου την αξίωση γι' αυτή, ενώ εξέδωσε διάταγμα άρσης της επέμβασης σε σχέση με το πεζοδρόμιο και επαναφοράς του ακινήτου στην προτέρα του κατάσταση, χωρίς να επιδικάσει αποζημιώσεις λόγω αδυναμίας ακριβούς καθορισμού της έκτασης αυτής.
Με την υπό κρίση Έφεση οι Εφεσείουσες εγείρουν οκτώ λόγους έφεσης οι οποίοι αφορούν στο ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα κατέληξε πως οι Εφεσείουσες αποδέχθηκαν την επέμβαση των 638 τ.μ. και ότι εσφαλμένα αξιολόγησε τη μαρτυρία των εκτιμητών και δέχθηκε τη μαρτυρία του εκτιμητή του Εφεσίβλητου, απορρίπτοντας τις αξιώσεις για αποζημιώσεις για την επέμβαση της κατασκευής τόσο του δρόμου όσο και του πεζοδρομίου.
Οι λόγοι έφεσης 2-6 και εν μέρει ο λόγος έφεσης 7 αναφέρονται στο μέρος της απόφασης που αφορά στην παράνομη επέμβαση των 638 τ.μ., ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε πως οι Εφεσείουσες αποδέχθηκαν την επέμβαση επειδή δεν προσέβαλαν με προσφυγή τον όρο της πολεοδομικής άδειας ο οποίος αναφερόταν στην υπό απαλλοτρίωση έκταση και δεν απέδωσε οποιαδήποτε θεραπεία γι' αυτή.
Για σκοπούς εξέτασης τους, κρίνεται σκόπιμη μια σύντομη παράθεση του ιστορικού των γεγονότων το οποίο αποτέλεσε μέρος των ευρημάτων του πρωτόδικου Δικαστηρίου και δεν αμφισβητείται στο πλαίσιο της Έφεσης.
Η Εφεσείουσα 1 είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου, έκτασης δύο δεκαρίων και 276 τ.μ., το οποίο βρίσκεται 3,5 χιλιόμετρα ανατολικά του κέντρου του Παραλιμνίου και 300 μέτρα από την παραλία. Στα βόρεια του βρίσκεται αμμώδης παραλία και λιμενικό καταφύγιο και στα νότια ξενοδοχείο. Δυνάμει γραπτής συμφωνίας αντιπαροχής ημερ. 19.2.2005, η Εφεσείουσα 1 παραχώρησε το ακίνητο στην Εφεσείουσα 2, ούτως ώστε η τελευταία να ανεγείρει κτιριακό συγκρότημα αποτελούμενο από επτά κατοικίες, οι δύο εκ των οποίων θα παραχωρούνταν στην Εφεσείουσα 1. Στις 24.10.2005 η Εφεσείουσα 1, μέσω των δικηγόρων της, απέστειλε επιστολή προς τον Εφεσίβλητο, με την οποία παραπονείτο για παράνομη επέμβαση στο ακίνητο της λόγω κατασκευής μέρους του δρόμου εντός αυτού και ζήτησε την άρση της και την καταβολή αποζημίωσης. Οκτώ περίπου μήνες μετά, στις 2.6.2006 δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης αναφορικά με διάφορα ακίνητα, συμπεριλαμβανομένων 638 τ.μ. του επίδικου ακινήτου, για τη διεύρυνση/ευθυγράμμιση υφιστάμενου δημόσιου δρόμου στην παραλιακή περιοχή του Δήμου Παραλιμνίου. Αυτή η εργασία περιλάμβανε την κατασκευή δρόμου και πεζοδρομίων. Στις 13.6.2006 οι Εφεσείουσες υπέβαλαν αίτηση για την έκδοση πολεοδομικής άδειας. Στις 17.4.2007 το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου εξέδωσε πιστοποιητικό έρευνας του επίδικου ακινήτου στο οποίο αναφέρεται ότι έκταση εκ 638 τ.μ. επηρεάζεται από την απαλλοτρίωση. Στις 8.1.2008 διενεργήθηκε επιτόπια εξέταση από το Κτηματολόγιο το οποίο εξέδωσε τίτλο ιδιοκτησίας στον οποίο αποτυπωνόταν η προαναφερόμενη εργασία. Σε επιστολή τους ημερ. 9.5.2008 προς το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως Αμμοχώστου, οι Εφεσείουσες ζήτησαν παράταση χρόνου για υποβολή των ζητηθέντων από το Τμήμα εγγράφων και σχεδίων σε σχέση με την ανάπτυξη του ακινήτου, αναγνωρίζοντας πως είχε ολοκληρωθεί «η κατασκευή δρόμων, πεζοδρομίων, νησίδων, αυλακιών, υπονόμων» από τον Εφεσίβλητο «σύμφωνα με το διάταγμα περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης . 2.6.06». Οι εν λόγω εργασίες καταλάμβαναν μεγαλύτερη έκταση από τα 638 τ.μ. του ακινήτου καθότι τα πεζοδρόμια κατέλαβαν μεγαλύτερη έκταση. Η πολεοδομική άδεια εκδόθηκε στις 28.11.2008. Σε αυτή περιεχόταν όρος για την παραχώρηση του υπό απαλλοτρίωση τμήματος του ακινήτου και εγγραφή του ως δημόσιου δρόμου. Στις 30.11.2009 εκδόθηκε η άδεια οικοδομής η οποία παρέπεμπε στους όρους της πολεοδομικής άδειας. Εν τω μεταξύ είχε συμφωνηθεί μεταξύ των μερών η παραχώρηση από τον Εφεσίβλητο στην Εφεσείουσα 1 του εμβαδού των 140 τ.μ. ενός δημόσιου αργακιού το οποίο είχε καταργηθεί και διαγραφεί. Οι άδειες ανανεώνονταν κανονικά. Η ανέγερση των κατοικιών ξεκίνησε και διακόπηκε σε κάποιο στάδιο, ενώ διάταγμα απαλλοτρίωσης του επηρεαζόμενου μέρους του ακινήτου δεν εκδόθηκε ποτέ.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο βασίστηκε στο περιεχόμενο της επιστολής ημερ. 9.5.2008 και στο γεγονός ότι οι Εφεσείουσες δεν προσέβαλαν τις άδειες με προσφυγή, για να καταλήξει ότι αυτές αποδέχθηκαν και νομιμοποίησαν την επέμβαση επί των 638 τ.μ. του επίδικου ακινήτου. Ειδικότερα, το πρωτόδικο Δικαστήριο εστιάστηκε σε δύο στοιχεία της επιστολής ημερ. 9.5.2008. Το πρώτο ήταν ότι οι Εφεσείουσες «επικαλούνταν διάταγμα αναγκαστικής απαλλοτρίωσης η οποία δεν έγινε . που αφορούσε τα υπό ανάπτυξη τεμάχια, για να δείξουν ότι εφαρμόστηκε στην πράξη η κατασκευή» όλων των σχετικών εργασιών από την αρμόδια αρχή. Το δεύτερο ήταν ότι οι Εφεσείουσες δήλωναν πως με την έκδοση νέων τίτλων ιδιοκτησίας, την πρακτική εφαρμογή της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης (η οποία το Δικαστήριο σημείωσε πως τελικώς δεν έγινε) και την παραχώρηση του εμβαδού των 140 τ.μ. ως είχε συμφωνηθεί μεταξύ των μερών, οι Εφεσείουσες θα υπέβαλλαν αναπροσαρμοσμένα αρχιτεκτονικά σχέδια για τις προτεινόμενες οικοδομές. Το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε πως με αυτά τα στοιχεία «ουσιαστικά οι [Εφεσείουσες], όχι μόνο αποδέχονταν, από την ημερομηνία αυτής της επιστολής, την επέμβαση που έγινε από τον [Εφεσίβλητο], της κατασκευής του δρόμου και του πεζοδρομίου, αλλά επικαλούνταν τούτο το γεγονός για να καταδείξουν ότι είχαν συμμορφωθεί σε υποδείξεις του Τμήματος Πολεοδομίας που αφορούσαν, μεταξύ άλλων, και αυτό το θέμα, δηλαδή την κατασκευή του δρόμου και του πεζοδρομίου».
Με βάση το άρθρο 6(2) των περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμων του 1962 έως (Αρ.2) του 1996, Ν.15/1962, απαγορεύεται η έκδοση διατάγματος απαλλοτρίωσης μετά την παρέλευση δώδεκα μηνών από την ημερομηνία δημοσίευσης της γνωστοποίησης. Επίσης, το άρθρο 7(2) προβλέπει πως σε περίπτωση παράλειψης δημοσίευσης διατάγματος εντός των δώδεκα μηνών ή παράλειψης προσφοράς αποζημίωσης εντός 14 μηνών από τη δημοσίευση της γνωστοποίησης, τότε η σκοπούμενη απαλλοτρίωση θεωρείται ως εγκαταληφθείσα.
Έχει ήδη λεχθεί πως μετά τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης, ουδέποτε ακολούθησε η έκδοση διατάγματος απαλλοτρίωσης. Στην πολεοδομική άδεια είχαν περιληφθεί οι ακόλουθοι όροι:
«(501) Το τμήμα της υπό ανάπτυξη ακίνητης ιδιοκτησίας που επηρεάζεται από απαλλοτρίωση, όπως δείχνει . στο εγκεκριμένο χωρομετρικό σχέδιο και όπως θα επιβεβαιωθεί από το Τμήμα του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κατά την οριοθέτηση, να παραχωρηθεί αν δεν έχει ήδη παραχωρηθεί και να εγγραφεί ως δημόσιος δρόμος και να διαμορφωθεί σύμφωνα με τις υποδείξεις της Αρμόδιας Αρχής.
(502) Τα σύνορα τεμαχίου σε σχέση με την εκτέλεση των όρων της παρούσας άδειας είναι τα νέα σύνορα του που θα προκύψουν μετά την παραχώρηση του τμήματος που επηρεάζεται από απαλλοτρίωση [ο όρος (501) πιο πάνω αναφέρεται].»
Θεωρούμε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εκτίμησε ορθά τα ενώπιον του δεδομένα. Εφόσον αποτέλεσε όρο τόσο στην πολεοδομική όσο και στην άδεια οικοδομής η παραχώρηση από τις Εφεσείουσες του τμήματος το οποίο επηρεαζόταν από την απαλλοτρίωση, αυτός έγινε αποδεκτός από τις Εφεσείουσες χωρίς οποιαδήποτε διαμαρτυρία ή επιφύλαξη. Με βάση την αποδεκτή μαρτυρία, οι ίδιες αποτάθηκαν στον Εφεσίβλητο ζητώντας παράταση χρόνου για την υποβολή των ζητηθέντων στοιχείων και εγγράφων, αναγνωρίζοντας την ολοκλήρωση των έργων στη βάση των οποίων οι Εφεσείουσες θα υπέβαλλαν νέα αρχιτεκτονικά σχέδια και θα εκδίδονταν νέα εγκεκριμένα σχέδια. Μάλιστα το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά έλαβε υπόψη και τον όρο 508 της πολεοδομικής άδειας, σύμφωνα με τον οποίο τα εγκεκριμένα χωρομετρικά σχέδια υπερίσχυαν των οποιωνδήποτε άλλων σχεδίων σε ότι αφορούσε τον επηρεασμό των τεμαχίων σύμφωνα με τους όρους 501 και 502. Ακόμα και η έναρξη ανέγερσης των κατοικιών εντός του επίδικου ακινήτου ορθά εκτιμήθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο ως ακόμη ένα στοιχείο αποδοχής της παραχώρησης του εν λόγω τμήματος.
Το αδίκημα της παράνομης επέμβασης εδράζεται στο άρθρο 43 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148. Ο ενάγων έχει το βάρος να αποδείξει ότι ο εναγόμενος επέδειξε συμπεριφορά η οποία συνιστά παράνομη είσοδο σε ακίνητη ιδιοκτησία ή παράνομη πρόκληση ζημιάς ή παράνομη επέμβαση στην ιδιοκτησία αυτή. Η παράνομη επέμβαση εμπεριέχει την έλλειψη συγκατάθεσης ή άδειας από τον ιδιοκτήτη. Εφόσον αποδειχθεί η επέμβαση στην ακίνητη ιδιοκτησία, το βάρος απόδειξης μετατίθεται στον εναγόμενο να αποδείξει ότι αυτή δεν ήταν παράνομη. Σχετικές είναι οι υποθέσεις Stassinos Investment & Finance Ltd v. Γενικού Εισαγγελέα κ.ά., Πολ. Έφεση Αρ. 142/2013, ημερ. 3.3.2020 και Αναστασίου v. Ηλιάδη κ.ά. (2016) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2761.
Στην προκειμένη περίπτωση, ήταν καθόλα ορθή η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οι Εφεσείουσες είχαν συγκατατεθεί στην παραχώρηση αυτού του μέρους του ακινήτου το οποίο αφορούσε η γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης με την αποδοχή και τη μη προσβολή των αδειών και ακολούθως με την έναρξη των εργασιών ανέγερσης των οικιών, ούτως ώστε να μην υφίστατο ζήτημα παράνομης επέμβασης επί του εν λόγω τμήματος.
Οι λόγοι έφεσης 2-6 και το σχετικό μέρος του λόγου έφεσης 7 κρίνονται αβάσιμοι και απορρίπτονται.
Ενόψει της επικύρωσης του μέρους της προσβαλλόμενης απόφασης πως δεν υπήρχε παράνομη επέμβαση επί των 638 τ.μ. του ακινήτου, παρέλκει η εξέταση του όγδοου λόγου έφεσης στον βαθμό που αφορά στο ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αξίωση για άρση της παράνομης επέμβασης επί των 638 τ.μ. και την αξίωση για αποζημιώσεις για αυτή.
Με το δεύτερο σκέλος του λόγου έφεσης 7 αποδίδεται ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν καθόρισε την έκταση της επέμβασης για το πεζοδρόμιο σε 101 τ.μ.
Ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου υπήρχε μαρτυρία για την έκταση των 101 τ.μ. προερχόμενη από τους ΜΕ2 και ΜΕ4. Ο μεν ΜΕ2, εγγεγραμμένος εκτιμητής ακινήτων στο ΕΤΕΚ, κατέθεσε έκθεση στην οποία επισυναπτόταν χωρομετρικό σχέδιο το οποίο είχε κατατεθεί από τον ΜΕ1 και έδειχνε την επέμβαση των κατασκευών. Στην έκθεση αναγράφεται η έκταση των 101 τ.μ., την οποία ο ΜΕ2 δήλωσε ότι μέτρησε επί τόπου. Η έκθεση, το σχέδιο και η μαρτυρία του ΜΕ2 επί τούτου δεν έτυχαν αμφισβήτησης. Η ΜΕ4, υπάλληλος στο Κτηματολόγιο Αμμοχώστου που διεξάγει χωρομετρικές εργασίες, όπως διαχωρισμούς οικοπέδων και εγγραφές δρόμων, με τη σειρά της επιβεβαίωσε τη μέτρηση και η μαρτυρία της ουσιαστικά παρέμεινε χωρίς αμφισβήτηση.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέδωσε την αδυναμία καθορισμού της εν λόγω έκτασης επέμβασης στο ότι αφενός η μέτρηση της ΜΕ4 των 101 τ.μ. αφορούσε άλλη έκταση και αφετέρου ότι το χωρομετρικό σχέδιο στο οποίο στηρίχθηκε ο ΜΕ2 δεν μπορούσε να ληφθεί υπόψη επειδή ο συντάκτης αυτού δεν κλήθηκε να καταθέσει ο ίδιος στο Δικαστήριο και χωρίς να δοθεί κάποια εξήγηση.
Με βάση την ενώπιον του μαρτυρία, το πρωτόδικο Δικαστήριο έσφαλε ως προς την προσέγγιση του επί αυτού του ζητήματος. Σύμφωνα με το άρθρο 24(1) του περί Αποδείξεως Νόμου, Κεφ. 9, η εξ ακοής μαρτυρία δεν αποκλείεται εκ προοιμίου για τον λόγο και μόνο ότι είναι εξ ακοής. Το χωρομετρικό σχέδιο δεν αμφισβητήθηκε, ούτε και η πλευρά του Εφεσίβλητου είχε ζητήσει την κλήτευση του συντάκτη αυτού για σκοπούς αντεξέτασης, όπως προνοεί το άρθρο 26 του Κεφ. 9. Το άρθρο 27 ρυθμίζει τον τρόπο αξιολόγησης της βαρύτητας τέτοιας μαρτυρίας. Στην υπό κρίση περίπτωση, το σχέδιο θα έπρεπε να γίνει δεκτό χωρίς την ανάγκη ενασχόλησης με την όποια δυνατότητα παρουσίασης του συντάκτη αυτού, δεδομένης και της απουσίας αιτήματος για κλήτευση του, από τη στιγμή που τέτοια ζητήματα δεν είχαν εγερθεί στο πλαίσιο της δίκης.
Με βάση όσα αναφέρονται ανωτέρω, υπήρχε ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου μαρτυρία ικανή να οδηγήσει στη διαπίστωση ότι η παράνομη επέμβαση για το πεζοδρόμιο αφορούσε έκταση 101 τ.μ.
Ως εκ τούτου αυτό το σκέλος του λόγου έφεσης 7 κρίνεται βάσιμο.
Ο όγδοος λόγος έφεσης αφορά και στο εσφαλμένο της πρωτόδικης απόφασης ως προς τη μη επιδίκαση αποζημίωσης για την παράνομη επέμβαση των 101 τ.μ..
Με αυτό το ζήτημα, σχετικός είναι ο πρώτος λόγος έφεσης με τον οποίο αποδίδεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα δέχθηκε τη μαρτυρία του εκτιμητή ακινήτων, μάρτυρα του Εφεσίβλητου, ΜΥ1 και απέρριψε αυτή του ΜΕ2.
Όπως έχει λεχθεί στην υπόθεση Κίτση v. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1(Β) Α.Α.Δ. 1077, είναι νομολογιακά καθιερωμένο ότι ισχύουν οι ίδιοι κανόνες για την αξιολόγηση και αξιοπιστία ενός εμπειρογνώμονα όπως και κάθε άλλου μάρτυρα.
Σε περιπτώσεις παράνομης επέμβασης επί ακινήτου, το μέτρο αποζημιώσεων είναι η ενοικιαστική αξία του ακινήτου και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο παράνομος κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη. Σχετικές είναι οι υποθέσεις Γενικός Εισαγγελέας v. Bahchecioglou κ.ά. (1998) 1(Α) Α.Α.Δ. 426 και Adrian Holdings Ltd v. Δημοκρατίας (1998) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1836.
Στην έκθεση του ο ΜΕ2 υπολόγισε την αποζημίωση με τη συγκριτική μέθοδο στη βάση της αγοραίας αξίας του ακινήτου την οποία και θεώρησε ως την ενδεδειγμένη για την υπό κρίση περίπτωση. Συμπεριέλαβε όμως στην έκθεση του και τον υπολογισμό της αποζημίωσης στη βάση της ενοικιαστικής αξίας αυτού, λόγω του ότι τού είχε ζητηθεί. Ο ΜΥ1 με τη σειρά του υπολόγισε την αποζημίωση στη βάση της ενοικιαστικής αξίας, υποστηρίζοντας ότι αυτή η μέθοδος ήταν η ορθή. Είναι την έκθεση και τη μέθοδο του ΜΥ1 που δέχθηκε το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξήγησε αναλυτικά τους λόγους για τους οποίους δεν δέχθηκε τη μέθοδο υπολογισμού της αγοραίας αξίας από τον Μ.Ε.2, ο οποίος χρησιμοποίησε μη συγκρίσιμα ακίνητα. Επιπλέον το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε πως για τον υπολογισμό της ενοικιαστικής αξίας, και πάλι ο Μ.Ε.2 χρησιμοποίησε μη ορθή και ενδεδειγμένη μέθοδο εφόσον αυτή στηριζόταν στην ίδια βάση που χρησιμοποίησε για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας και ήταν αυθαίρετος.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέλυσε με την ίδια επάρκεια και τους λόγους για τους οποίους δέχθηκε τη μέθοδο που χρησιμοποίησε ο Μ.Υ.1, ήτοι τη συγκριτική μέθοδο με βάση την ενοικιαστική αξία, καθότι εκείνος χρησιμοποίησε συγκρίσιμες περιπτώσεις ακινήτων. Το γεγονός ότι τα συγκριτικά ακίνητα ενοικιάζονταν ως χωράφια, ήτοι ως χώροι στάθμευσης βαρκών, ήταν ακριβώς στοιχείο το οποίο τα καθιστούσε ικανά προς σύγκριση εφόσον στο επίδικο ακίνητο δεν είχαν ολοκληρωθεί οι εργασίες ανέγερσης των κατοικιών, οι οποίες σύμφωνα με την προσαχθείσα μαρτυρία, βρίσκονταν στην κατασκευή μέρους του σκελετού αυτών.
Οι Εφεσείουσες εισηγούνται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν εκτίμησε ορθά το γεγονός πως η έκθεση εκτίμησης την οποία ετοίμασε και υιοθέτησε ο Μ.Υ.1 τιτλοφορείτο ως «Προκαταρκτική Έκθεση Εκτίμησης». Διαφωνούμε με αυτή την εισήγηση καθότι το πρωτόδικο Δικαστήριο ασχολήθηκε και με αυτό το ζήτημα, έστω και λιτά, επισημαίνοντας πως αυτό το γεγονός δεν επηρέαζε την ορθότητα της εκτίμησης, ειδικότερα αν ληφθεί υπόψη ότι κατά τη μαρτυρία του ο Μ.Υ.1 είχε αναφέρει πως, ανεξαρτήτως τίτλου, η έκθεση του ήταν τελική και την υιοθέτησε πλήρως.
Ως εκ τούτου, θεωρούμε ότι η αξιολόγηση των μαρτύρων εκτιμητών έγινε στο ορθό πλαίσιο και δεν χωρεί επέμβαση μας. Η αποζημίωση την οποία οι Εφεσείουσες δικαιούνται για την παράνομη επέμβαση των 101 τ.μ. είναι αυτή που, σύμφωνα με το πρωτόδικο Δικαστήριο, υπολογίστηκε από τον Μ.Υ.1 και θα υιοθετείτο από το Δικαστήριο σε περίπτωση που κατέληγε σε ακριβή προσδιορισμό της έκτασης της παράνομης επέμβασης.
Επομένως, ο πρώτος λόγος έφεσης απορρίπτεται ενώ κρίνουμε βάσιμο το υπόλοιπο μέρος του λόγου έφεσης 8 που αφορά στην επέμβαση των 101 τ.μ..
Η Έφεση επιτυγχάνει μερικώς.
Η πρωτόδικη απόφαση στον βαθμό που δεν καθορίζει την έκταση της παράνομης επέμβασης επί του επίδικου ακινήτου με την κατασκευή του πεζοδρομίου παραμερίζεται και αντικαθίσταται με απόφαση περί της ύπαρξης τέτοιας παράνομης επέμβασης έκτασης 101 τ.μ..
Επιπλέον η απόρριψη της αξίωσης για αποζημίωση για την εν λόγω παράνομη επέμβαση παραμερίζεται και εκδίδεται απόφαση υπέρ των Εφεσειουσών και εναντίον του Εφεσίβλητου όπως αυτή καθορίστηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο ως εξής:
«101 χ €2,50 = €189,38 για την περίοδο 08/01/2008-08/05/2008 μέχρι 31.12.2008, ήτοι για περίοδο μέσον όρο, 9 μηνών, με νόμιμο τόκο μέχρι εξόφλησης.
Για το έτος 2009, 101 χ €2,35 = €237,35 με νόμιμο τόκο μέχρι εξόφλησης.
Για το έτος 2010, 101 χ €2,35 = €237,35 με νόμιμο τόκο μέχρι εξόφλησης.
Για το έτος 2011, 101 χ €2,20 = €222,20 με νόμιμο τόκο μέχρι εξόφλησης.
Για το έτος 2012, 101 χ €2,20 = €222,20 με νόμιμο τόκο μέχρι εξόφλησης.
Για το έτος 2013, 101 χ €2,10 = €212,10 με νόμιμο τόκο μέχρι εξόφλησης.
Για το έτος 2014, 101 χ €2,10 = €212,10 με νόμιμο τόκο μέχρι εξόφλησης.
Για το έτος 2015, 101 χ €2,00 = €202,00 με νόμιμο τόκο μέχρι εξόφλησης.
Από το έτος 2016 μέχρι παράδοσης ελεύθερης κατοχής στις Ενάγουσες θα είναι 101 χ €2,00, με νόμιμο τόκο μέχρι εξόφλησης.»
Λόγω του ότι η αξίωση των Εφεσειουσών έχει επιτύχει μερικώς, η πρωτόδικη διαταγή για έξοδα, ήτοι «καμιά διαταγή για έξοδα», παραμερίζεται. Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας επιδικάζονται υπέρ των Εφεσειουσών και εναντίον του Εφεσίβλητου στην κλίμακα του επιδικασθέντος ποσού των αποζημιώσεων, όπως υπολογιστούν από τον αρμόδιο Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το αρμόδιο Δικαστήριο.
Ενόψει της μερικής επιτυχίας της Έφεσης, €2.000 έξοδα Έφεσης, πλέον ΦΠΑ αν υπάρχει, επιδικάζονται υπέρ των Εφεσειουσών και εναντίον του Εφεσίβλητου.
Χ. ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.
Ι. ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ.
Ε. ΕΦΡΑΙΜ, Δ.
/κβπ