|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 285/2015
22 Ιανουαρίου, 2025
[Γ.N. ΓΙΑΣΕΜΗ, Λ. ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΤΡΕΟΥ, Α. ΔΑΥΙΔ, Δ/ΣΤΕΣ]
ΑΡΙΣΤΕΙΔΗΣ ΣΑΒΒΑΚΗ
Εφεσείοντας/Ενάγοντας
ΚΑI
ΜΑΡΙΟΣ ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ
Εφεσίβλητος/Εναγόμενος
-----------------------------
Ο εφεσείων εμφανίζεται προσωπικά.
Σ. Σωφρονίου, για S. & A. Sofroniou, Law office, για Εφεσίβλητο
------------------
Η απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από το Δικαστή Γ.Ν. Γιασεμή.
----------------------------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Δ.: Η αίτηση του εφεσείοντος στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, τμήμα Λεμεσού, (το Δικαστήριο), απορρίφθηκε κατά το ένα μέρος της, ενώ κατά το άλλο μέρος της παραπέμφθηκε προς εκδίκαση στο οικείο Επαρχιακό Δικαστήριο. Με το τελευταίο αυτό μέρος, ο αιτητής, εφεσείων, ζητούσε την έκδοση διατάγματος για την άρση παράνομων επεμβάσεων στις οποίες ο καθ΄ ου η αίτηση, εφεσίβλητος, είχε προβεί σε χώρο εκτός του μισθίου. Παρεμπιπτόντως, τούτο αποτελείτο από δύο ισόγεια καταστήματα, τα οποία ο εφεσίβλητος είχε ενοικιάσει από τον εφεσείοντα, όπως θα αναφερθεί στη συνέχεια. Εν πάση περιπτώσει, το σκεπτικό πίσω από την πιο πάνω απόφαση, για παραπομπή, βασίστηκε στο ότι το Δικαστήριο δεν είχε δικαιοδοσία να εκδώσει τέτοια διαταγή, ως η ανωτέρω. Προς τούτο, το Δικαστήριο άσκησε την εξουσία που προβλέπεται στο άρθρο 64Α(2), του περί Δικαστηρίων Νόμου του 1960, Ν.14/1960, όπως έχει τροποποιηθεί. Δεν ασκήθηκε έφεση κατά της πιο πάνω διαταγής.
Όσον αφορά το μέρος της απαίτησης, που τελικώς εκδικάστηκε, το Δικαστήριο κατέληξε ότι ο εφεσείων δεν απέδειξε τους συναφείς ισχυρισμούς του. Σημειώνεται, παρεμπιπτόντως, ότι το εν λόγω μέρος αφορούσε σε αίτημα για έξωση του εφεσίβλητου από τα καταστήματα λόγω πράξεων και συμπεριφοράς του που οδήγησαν στην επιδείνωση της κατάστασης τους. Ο εφεσείων με την παρούσα έφεση προσβάλλει την ορθότητα της απόφαση, επιζητώντας την ανατροπή της. Τούτο, επιχειρεί με έντεκα (11) λόγους, διά των οποίων συζητά και απορρίπτει ως λανθασμένη, σε πολλά σημεία της, την αξιολόγηση του Δικαστηρίου σε σχέση με επί μέρους πτυχές της μαρτυρίας, ως, επίσης, των ευρημάτων του.
Κατ΄ αρχάς, όμως, να λεχθεί ότι με την υπό αναφορά αίτηση, ο εφεσείων, ιδιοκτήτης των καταστημάτων, αξίωσε την έξωση του εφεσίβλητου από αυτά, ενώ ο τελευταίος τα κατείχε ως θέσμιος ενοικιαστής, για σκοπούς της επιχείρησης του. Το πρώτο κατάστημα το ενοικίασε στις 15.4.1994 και το χρησιμοποιούσε για την μεταποίηση φρέσκων κοτόπουλων και ως κρεοπωλείο. Το δεύτερο κατάστημα το ενοικίασε αργότερα, στις 15.11.1998 και το χρησιμοποιούσε για τη συσκευασία κρεάτων. Οι ενοικιάσεις έγιναν στη βάση γραπτών συμφωνιών τις οποίες τα μέρη είχαν συνάψει μεταξύ τους, κατά τις πιο πάνω, αντίστοιχες, ημερομηνίες.
Όπως προκύπτει από τα αδιαμφισβήτητα γεγονότα, ο εφεσίβλητος, για σκοπούς εξυπηρέτησης των εργασιών του, εγκατέστησε στα δύο καταστήματα ψυγεία διαφόρων τύπων. Τα δύο τα εγκατέστησε εντός των καταστημάτων και ένα ψυκτικό θάλαμο εκτός αυτών, εφαπτόμενου στον εξωτερικό τοίχο του ενός. Η εγκατάσταση των εν λόγω συσκευών, αναγκαίων προφανώς για τη διεξαγωγή της επιχείρησης του εφεσίβλητου, απαιτούσε κάποιες επεμβάσεις στο πάτωμα και σε τοίχους των καταστημάτων. Οι συμπιεστές, (κομπρεσόροι) των πιο πάνω ψυγείων, τοποθετήθηκαν στην οροφή των καταστημάτων. Επιπρόσθετα, ο εφεσίβλητος εγκατέστησε στα καταστήματα επιπλέον βρύσες και νεροχύτες και στο δάπεδο ενός από αυτά παροχή νερού που απαιτείτο για το ξέπλυμα του δαπέδου, δεδομένης και της φύσης της εργασίας παρασκευής κρεάτων που διεξαγόταν σε αυτό.
Ο εφεσείων, στην αίτηση του για έξωση του εφεσίβλητου από τα καταστήματα, ισχυρίστηκε ότι συνεπεία των πιο πάνω επεμβάσεων του τελευταίου σε αυτά, προκλήθηκαν ζημιές σε διάφορα σημεία τους. Συγκεκριμένα, προκλήθηκε οξείδωση του οπλισμού του πατώματος των καταστημάτων, κάτω από το οποίο υπάρχει υπόγειος χώρος, καθώς και σε κάποιες κολώνες της όλης κατασκευής. Επιπρόσθετα, στη βάση πιθανολόγησης προβλήθηκε ότι η δόνηση από τη λειτουργία των συμπιεστών θα εξασθένιζε την πλάκα της οροφής των καταστημάτων. Ως εκ τούτων ο εφεσείων βάσισε την αίτηση του για έξωση, σε δύο λόγους. Ότι, ο εφεσίβλητος, «α) κατέστη ένοχος διαγωγής που αποτελεί οχληρία και διαρκή ενόχληση για τον αιτητή, (εφεσείοντα), και για τα γειτνιάζοντα ακίνητα του, και β) επέδειξε ηθελημένη σοβαρή αμέλεια και/ή λόγω των καταστρεπτικών πράξεων του και/ή παράνομα, άδικα και αδικαιολόγητα και/ή κατά παράβαση των όρων της πιο πάνω ενοικίασης προξένησε ή επέτρεψε την πρόκληση σημαντικής ζημιάς στα καταστήματα και το όλο ακίνητο».
Το Δικαστήριο, εξέτασε τις προβαλλόμενες ως άνω αιτιάσεις για έξωση του εφεσίβλητου, στη βάση του άρθρου 11(1)(β) και (γ) αντίστοιχα, του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, Ν.23/1983, όπως έχει τροποποιηθεί, (ο Νόμος 23/1983). Οι εν λόγω πρόνοιες προβλέπουν, συγκεκριμένα, τα εξής:
«11.-(1) Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:
(α)(i) ........................................................................................................................
(β) εις περίπτωσιν καθ' ην ο ενοικιαστής ή πας άλλος κατέχων υπ' αυτόν την κατοικίαν ή το κατάστημα υπήρξεν ένοχος διαγωγής αποτελούσης οχληρίαν ή διαρκή ενόχλησιν διά πρόσωπα εις το ίδιον ή γειτνιάζοντα ακίνητα ή ευρέθη ένοχος ότι ενήργησε ώστε να χρησιμοποιηθή ή επέτρεψε να χρησιμοποιηθή η κατοικία ή το κατάστημα διά παρανόμους ή ανηθίκους σκοπούς ή
(γ) εις περίπτωσιν καθ' ην η κατάστασις της κατοικίας ή του καταστήματος έχει, κατά την γνώμην του Δικαστηρίου, επιδεινωθή λόγω καταστρεπτικών πράξεων ή ηθελημένης σοβαράς αμελείας του ενοικιαστού ή εις περίπτωσιν καθ' ην ο ενοικιαστής αδίκως επροξένησε ή επέτρεψε την πρόκλησιν σημαντικής ζημίας εις το ακίνητον:
Νοείται ότι το Δικαστήριον δεν διατάσσει έξωσιν ενοικιαστού οσάκις ο ενοικιαστής εντός δύο μηνών από της επιδόσεως της αιτήσεως δι' ανάκτησιν της κατοχής επανορθώση πλήρως τας ζημίας
................................................................................................................................»
Το Δικαστήριο, αξιολόγησε τη μαρτυρία που προσκομίστηκε κατά την ακροαματική διαδικασία από τα διάδικα μέρη. Έκανε δεκτά μερικά μόνο στοιχεία μαρτυρίας που προέκυψαν εκ μέρους του εφεσείοντος αλλά δέκτηκε ως αληθινή στην ολότητα της την εκδοχή που προέκυψε από τη μαρτυρία του εφεσίβλητου και του μάρτυρα του. Ως αποτέλεσμα απέρριψε την αξίωση του εφεσείοντος στο σύνολο της. Ανεξάρτητα από την πιο πάνω παρατήρηση, όσον αφορά την πτυχή που αφορούσε στην οχληρία, δε διαπιστώνεται να προβάλλεται, συναφώς, οποιοσδήποτε λόγος έφεσης. Όλοι οι λόγοι επικεντρώνονται στην προσβολή, όπως έχει ήδη αναφερθεί, της απόφασης του Δικαστηρίου σε σχέση με την κατάληξη του ότι δεν αποδείχθηκε ο λόγος υπό το β) ανωτέρω, ότι η κατάσταση των καταστημάτων είχε «επιδεινωθή λόγω καταστρεπτικών πράξεων», του ενοικιαστή, δηλαδή του εφεσίβλητου.
Όπως είναι εμφανές από τα προηγηθέντα, το Δικαστήριο, δεν παρέλειψε να εξετάσει τη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του και από τις δύο πλευρές και να καταλήξει στα συμπεράσματα του, συναφώς. Ωστόσο, τελικά οδηγήθηκε στην απόρριψη της αίτησης, στη βάση ότι δεν τηρήθηκε από μέρους του εφεσείοντος η απαίτηση που προβλέπεται στο άρθρο 11(2) του Νόμου 23/1983. Το πιο πάνω εδάφιο προβλέπει ότι: «Σε όσες περιπτώσεις δεν απαιτείται από το άρθρο αυτό άλλη γραπτή προειδοποίηση για έξωση, ο ιδιοκτήτης οφείλει να επιδώσει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση έναν τουλάχιστο μήνα προηγουμένως, χωρίς αυτό να επηρεάζει τις εκκρεμούσες ενώπιον του δικαστηρίου υποθέσεις από της δημοσίευσης του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικός) Νόμος του 1995.».
Το Δικαστήριο, αναφερόμενο στις πρόνοιες του πιο πάνω εδαφίου, διαπίστωσε ότι ο εφεσείων δεν έδωσε στον εφεσίβλητο γραπτή προειδοποίηση για έξωση του από τα καταστήματα, ως προβλέπεται σε αυτό και αποτελούσε κατά την κρίση του προϋπόθεση για την έκδοση του αιτούμενου, σχετικά, διατάγματος. Όντως, δεν αναφέρθηκε να εδόθη, κατά την ακροαματική διαδικασία, μαρτυρία για αποστολή στον εφεσίβλητο τέτοιας γραπτής προειδοποίησης, ως η προαναφερθείσα, ενώ δεν διαπιστώνεται και να δικογραφείται κάτι τέτοιο στην αίτηση του εφεσείοντος. Ως επακόλουθο, το Δικαστήριο απέρριψε την αίτηση, ουσιαστικά, στη βάση αυτή. Όπως το έθεσε στην απόφαση του, «Η αποστολή τέτοιας ειδοποίησης εφόσον επιβάλλεται από το Νόμο αποτελεί προϋπόθεση η οποία θα πρέπει να συντρέχει προκειμένου να εκδοθεί διάταγμα έξωσης σε βάρος του Καθ' ου η αίτηση, στη βάση του άρθρου 11(1)(γ) του Νόμου.».
Ο Νόμος 23/1983 προβλέπει, ειδικά, σε περιπτώσεις έξωσης, ότι της καταχώρησης της ανάλογης αίτησης, πρέπει να προηγηθεί η επίδοση προς το θέσμιο ενοικιαστή, γραπτής προειδοποίησης ως προς τον αιτούμενο λόγο έξωσης. Αν κάτι τέτοιο δεν συμβεί, όπως έχει καταδειχθεί από τη νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, η ίδια η αίτηση είναι απορριπτέα, στη βάση αυτή και μόνο, (βλ. Νεοφύτου ν. Τσιαππαρή, (2007) 1 Α.Α.Δ. 14 και Παπά ν. Οικονομίδου κ.α. (2012) 1 Α.Α.Δ. 928). Επομένως, υπό το πρίσμα και της σχετικής νομολογίας, η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ορθή. Ως εκ τούτου η έφεση δεν μπορεί να επιτύχει.
Η έφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται με έξοδα υπέρ του εφεσίβλητου και εναντίον του εφεσείοντος τα οποία καθορίζονται στο ποσό των €3.000.-, πλέον Φ.Π.Α.
Γ.N. ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Δ.
Λ. ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, Δ.
Α. ΔΑΥΙΔ, Δ.
/γκ