|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 62/2016)
18 Νοεμβρίου 2024
[ΜΑΛΑΧΤΟΣ, ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, ΕΦΡΑΙΜ, Δ/στές]
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ ΔΙΑ ΤΟΥ ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ,
Εφεσείουσας,
ν.
1. ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥ ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ,
2. ΜΥΡΟΥΛΑΣ ΧΡΙΣΤΟΥ ΜΗΝΑ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ,
Εφεσίβλητων.
____________________
Δ. Κουρουσίδου (κα), Δικηγόρος της Δημοκρατίας Α΄, εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, για την Εφεσείουσα.
Αν. Γρηγορίου (κα) για PHC Tsangarides LLC, για τους Εφεσίβλητους.
Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και θα δοθεί από τον Χ. Μαλαχτό, Δ.
____________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.: Η Δημοκρατία ως η αποζημιούσα αρχή, προσβάλλει ως εσφαλμένη την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου με την οποία καθορίστηκε το ποσό των €292.117,84, πλέον τόκους, ως η εύλογη και δίκαιη αποζημίωση των Εφεσίβλητων για την απαλλοτρίωση 1.117 τ.μ. του επίδικου ακινήτου τους.
Οι Εφεσίβλητοι απαίτησαν αποζημίωση στη βάση αξίας €450 το τ.μ., ενώ η αποζημιούσα αρχή επέμενε στα €170,86 το τ.μ., όπως δηλαδή είχε υπολογιστεί η προσφερθείσα αποζημίωση, την οποία οι Εφεσίβλητοι είχαν εισπράξει με επιφύλαξη.
Ο εκτιμητής των Εφεσίβλητων βασίστηκε σε τέσσερεις συγκριτικές πωλήσεις και η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής σε πέντε. Μεταξύ τους είχαν μια κοινή συγκριτική πώληση. Για τους λόγους που εξήγησε, το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε να βασιστεί εξ ολοκλήρου στη κοινή συγκριτική πώληση και υιοθέτησε, με αναπροσαρμογή σε σχέση με το χρόνο, την ανά τ.μ. τιμή στην οποία είχε πραγματοποιηθεί η πώληση.
Η αποζημιούσα αρχή θεωρεί ότι εσφαλμένα απορρίφθηκαν οι υπόλοιπες συγκριτικές πωλήσεις στις οποίες η εκτιμήτρια της βάσισε την εκτίμηση της (λόγοι έφεσης 2, 3 και 6) και ότι εσφαλμένα υιοθετήθηκε χωρίς περαιτέρω αναπροσαρμογές (πέραν του χρόνου) η τιμή πώλησης του κοινού συγκριτικού, αφού αυτό ήταν μικρότερης έκτασης και πλεονεκτούσε του επιδίκου (λόγοι έφεσης 4 και 5). Ως αποτέλεσμα, καταλήγει η έφεση, το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα καθόρισε την αξία του επίδικου ακινήτου στα €261,52 το τ.μ. (λόγος έφεσης 1).
Πρώτα, όμως, θα μας απασχολήσει ο λόγος έφεσης 7, με τον οποίο καταλογίζεται στο πρωτόδικο Δικαστήριο ότι εσφαλμένα έκρινε ότι ο εκτιμητής των Εφεσίβλητων ήταν αξιόπιστος μάρτυρας που επιχείρησε να διαφωτίσει το Δικαστήριο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν χρησιμοποίησε το χαρακτηρισμό αξιόπιστος, είπε ωστόσο ότι ο μάρτυρας αυτός επιχείρησε να διαφωτίσει το Δικαστήριο με προφανή πρόθεση να το βοηθήσει.
Όταν το Δικαστήριο καταλήγει ότι η ορθή και δίκαιη αποζημίωση για τον ιδιοκτήτη του απαλλοτριωθέντος ακινήτου είναι €261,52 το τ.μ., δυσκολευόμαστε να αποδεχτούμε πως μπορεί να αναφέρεται για ένα επαγγελματία εκτιμητή ότι επιχείρησε να διαφωτίσει το Δικαστήριο με προφανή πρόθεση να το βοηθήσει, όταν ο τελευταίος προσπαθούσε να το πείσει ότι η αξία του ακινήτου ήταν €450 το τ.μ.. Το μόνο λογικό εύρημα, στην απουσία κάποιας άλλης εξήγησης, που δεν υπήρχε, για την χαώδη απόκλιση, είναι ότι ο εκτιμητής προσπάθησε να παραπλανήσει το Δικαστήριο, ώστε να καταλήξει σε υψηλότερη από την πραγματική αξία, για να εξυπηρετήσει τα συμφέροντα των πελατών του. Όσο και αν η κατάληξη ως προς τη δίκαια αποζημίωση έπεται της αξιολόγησης, το δικαστήριο οφείλει να έχει και σφαιρική προσέγγιση, ώστε να μην παρουσιάζεται αντιφατικό στις επιμέρους κρίσεις του. Επομένως, ο λόγος έφεσης 7 επιτυγχάνει.
Υπενθυμίζουμε, εξ αφορμής, στους εμπειρογνώμονες το καθήκον τους προς το Δικαστήριο. Και αναφερόμαστε στους εμπειρογνώμονες κάθε πλευράς. Εφόσον το καθήκον αυτό προέχει, πολλές αντιδικίες θα περιορίζονται ή και θα αποφεύγονται εντελώς.
Περιορισμένη όμως, αν καθόλου σημασία, έχει εν προκειμένω η επιτυχία του λόγου έφεσης 7, αφού το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη του άλλη συγκριτική πώληση στην οποία αναφέρθηκε ο μάρτυρας, πέραν αυτής την οποία εισηγήθηκε και η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής. Περαιτέρω, δεν έλαβε υπόψη του τις αναφορές του εκτιμητή των Εφεσιβλήτων στην υπολειμματική μέθοδο, ενώ αυτός δεν είχε καν προβεί σε σχολιασμό των συγκριτικών της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής, που με την έφεση ζητείται να ληφθούν υπόψη.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη τις συγκριτικές πωλήσεις 1 και 2 της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής, γιατί αφορούσαν πωλήσεις μεριδίων. Παρέπεμψε σχετικά στη Μιχαήλ κ.ά. ν. Δημοκρατίας (2009) 1(Β) Α.Α.Δ.1063, 1070, και στην εκεί αναφορά ότι δεν αποτελούν ασφαλή οδηγό για την εξαγωγή ορθών συμπερασμάτων. Η επισήμανση από την Εφεσείουσα ότι και το επίδικο κατεχόταν από τους Εφεσίβλητους σε μερίδια είναι εντελώς άστοχη. Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέκλεισε τις συγκριτικές πωλήσεις 1 και 2 γιατί αφορούσαν πωλήσεις μεριδίων και όχι γιατί το υπό εκτίμηση ακίνητο κατεχόταν σε μερίδια. Ο σχετικός λόγος έφεσης 6 είναι επομένως αβάσιμος και απορρίπτεται.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη τη συγκριτική πώληση 3 της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής, αναφέροντας ότι επρόκειτο για περίκλειστο ακίνητο. Όπως υποδεικνύει η Εφεσείουσα και διαπιστώνουμε, το ακίνητο εφαπτόταν εγγεγραμμένου δρόμου. Επομένως, δεν ήταν περίκλειστο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε περαιτέρω αναφερθεί σε διαφορετικές δυνατότητες ανάπτυξης σε σχέση με το επίδικο, παραπέμποντας στην Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2143. Η Χαραλάμπους, στην έκταση που θα μπορούσε να είναι σχετική, αναφέρει το αυτονόητο, ότι δηλαδή ακίνητα δεν επιδέχονται άμεσης σύγκρισης εφόσον ανήκουν σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη, έχουν διαφορετικά φυσικά χαρακτηριστικά ή το ένα βρίσκεται σε πιο αναπτυγμένη περιοχή από το άλλο. Δεν εξήγησε το πρωτόδικο Δικαστήριο κατά πόσο είχε υπόψη του οιουσδήποτε περιορισμούς, άλλους από όσους αναπόφευκτα θεωρήθηκε ότι προέκυπταν από την εσφαλμένη του αντίληψη ότι ήταν περίκλειστο.
Ο σχετικός λόγος έφεσης 2 επιτυγχάνει. Η συγκριτική πώληση 3 της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής δεν θα έπρεπε να είχε αποκλειστεί στη βάση ότι ήταν περίκλειστο, αφού εφαπτόταν εγγεγραμμένου δρόμου και είχε από αυτόν πρόσβαση.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη ούτε τη συγκριτική πώληση 5 της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής, αναφέροντας ότι δεν είχε πεισθεί ότι έχει κανονικό σχήμα όπως έχει το επίδικο. Περαιτέρω, παρά το ότι αυτό έχει πρόσβαση σε δρόμο σε δύο πλευρές αντί μια που έχει το επίδικο, στο επίδικο, ανέφερε, έχει ήδη χαραχτεί η ρυμοτομία και τα πεζοδρόμια με τις υπηρεσίες νερού, ηλεκτρισμού και τηλεφώνου γεγονός που του προσδίδει πρόσθετη αξία. Επομένως, κατέληξε, δεν επρόκειτο για όμοια ακίνητα.
Ως προς το σχήμα του ακινήτου που η συγκριτική πώληση 5 αφορούσε, διαπιστώνουμε από το τοπογραφικό σχέδιο ότι το σχήμα του είναι κανονικό. Πρόκειται για ένα κυρίως ορθογώνιο με μια προέκταση στο βάθος του, μονόπλευρα. Ως προς το ότι στο επίδικο είχε ήδη χαραχτεί η ρυμοτομία και τα πεζοδρόμια με τις υπηρεσίες νερού, ηλεκτρισμού και τηλεφώνου, εάν είχε τέτοια σημασία ώστε το επίδικο να μην είναι συγκρίσιμο με τη συγκριτική πώληση 5 της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής, δεν θα ήταν συγκρίσιμο ούτε και με το κοινό συγκριτικό στο οποίο το πρωτόδικο Δικαστήριο βάσισε εξολοκλήρου την απόφαση του.
Τα σημεία στα οποία αναφέρθηκε το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν ήταν απαγορευτικά στο να λάβει υπόψη τη συγκριτική πώληση 5 της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής. Το πρωτόδικο Δικαστήριο φαίνεται να αναγνώρισε ότι η συγκριτική πώληση 5 θα μπορούσε να προσφέρει καθοδήγηση, αφού σημειώνει ότι, για να μπορούσε να τη λάβει υπόψη, θα έπρεπε να είχαν γίνει κάποιες αναπροσαρμογές από την εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής, σημειώνοντας ότι δεν είχε προωθηθεί τέτοια μαρτυρία ώστε να υπάρχει το υπόβαθρο προκειμένου το Δικαστήριο να αποφανθεί ανάλογα.
Στην Κυπριακή Δημοκρατία ν. Συμεού κ.ά., Πολ. Έφ. Αρ. 1/2015, ημερ.9.5.2023, ECLI:CY:AD:2023:A156, αναφέρθηκε ότι:
«Στην Δήμος Αγλαντζιάς κ.ά. ν. Γεωργίου κ.ά. (2001) 1(Α) Α.Α.Δ. 51, 58, με παραπομπή στη Rashid Ali and Another v. Vassiliko Cement Works Ltd (1971) 1 C.L.R. 146, 155-6, επεξηγείται ότι σε υποθέσεις απαλλοτριώσεων, παρέχεται η δυνατότητα στο ίδιο το δικαστήριο να καθορίσει την αμφισβητούμενη αξία ακινήτου, υπό το φως του συνόλου της μαρτυρίας, χωρίς να δεσμεύεται να υιοθετήσει τη θέση της μιας ή της άλλης πλευράς. Το δικάζον δικαστήριο δε δεσμεύεται να ακολουθήσει τη θέση του ενός ή του άλλου εκτιμητή. Αποτελεί δικό του καθήκον ο καθορισμός της καταβλητέας αποζημίωσης, δικαίας και εύλογης. Μπορεί το δικαστήριο να καταλήξει στη δική του απόφαση, υπό το φως του συνόλου της μαρτυρίας των εκτιμητών και άλλης, ενδεχομένως, μαρτυρίας, η οποία τείνει να ρίξει φως στην αξία της γης. Αυτό δε σημαίνει ότι το δικαστήριο χωρεί στην εκτίμηση της αξίας της γης, ανεξάρτητα από τη μαρτυρία. Η απόφασή του πρέπει να πηγάζει από τη δοθείσα μαρτυρία και να συναρτάται προς αυτή. Στην Παπασάββας κ.ά. ν. Γενικού Εισαγγελέα (1999) 1(Α) Α.Α.Δ. 619, 628, εξηγείται ότι το δικαστήριο μπορεί να χρησιμοποιήσει τα ενώπιον του στοιχεία για να καταλήξει στο δικό του υπολογισμό. Αυτό όμως, σημειώνεται, δεν σημαίνει ότι η κατάληξη του μπορεί να είναι αυθαίρετη, αναιτιολόγητη ή αόριστα εξαγόμενη. (Βλ. ακόμη Συμβ. Βελτ. Αγίας Νάπας ν. Alexia & Polis Estates Ltd (2000) 1(Β) Α.Α.Δ. 987, 992-3)».
Θα εξετάσουμε κατά πόσο υφίσταντο ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου τα απαραίτητα στοιχεία σύγκρισης και αναπροσαρμογής, που θα του επέτρεπαν να προβεί στον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης, λαμβάνοντας υπόψη και τις συγκριτικές πωλήσεις 3 και 5 της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής.
Τα ακίνητα που αφορούσαν οι συγκριτικές πωλήσεις 3 και 5 της αποζημιούσας αρχής ενέπιπταν στην πολεοδομική ζώνη Κα6. Το μέρος του επιδίκου ακινήτου που απαλλοτριώθηκε ενέπιπτε στην πολεοδομική ζώνη Αα4 ωστόσο εκτιμήθηκε με βάση την πολεοδομική ζώνη Κα6. Επομένως για σκοπούς σύγκρισης, θεωρήθηκε ότι όλα ενέπιπταν στην ίδια πολεοδομική ζώνη.
Όταν ένα τεμάχιο υπερβαίνει σε έκταση τις 2500 τ.μ. είναι υποχρεωτικό, σε περίπτωση πολεοδομικής άδειας για την ανάπτυξη του, να παραχωρηθεί στο δημόσιο ποσοστό 15% του εμβαδού του, μετά την αφαίρεση των δρόμων και των άλλων προσβάσεων. Στην περίπτωση τεμαχίων με εμβαδό μικρότερο των 2500 τ.μ. υπήρχε η δυνατότητα να χορηγηθεί πολεοδομική άδεια χωρίς να απαιτηθεί η παραχώρηση χώρου πρασίνου. Επομένως, και ήταν κοινώς αποδεκτό, ότι είναι πλεονέκτημα για ένα ακίνητο να έχει έκταση μικρότερη των 2500 τ.μ..
Το ακίνητο που αφορά η συγκριτική πώληση 3 είναι στενόμακρο, έχει περίπου το ίδιο βάθος με το επίδικο αλλά έχει μικρότερο πρόσωπο στο δρόμο και λόγω του σχήματος του και του περιορισμένου προσώπου του, μειονεκτεί έναντι του επιδίκου. Πλεονεκτεί λόγω μεγέθους αφού είναι 1529 τ.μ., δηλαδή είναι μικρότερο των 2500 τ.μ., ενώ το επίδικο είναι 3367 τ.μ.. Η ημερομηνία της σύμβασης πώλησης του, 5.10.2006, σχεδόν συμπίπτει με την ημερομηνία της επίδικης γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Πωλήθηκε στην χρονικά αναπροσαρμοσμένη τιμή των €74,59 το τ.μ. και για σκοπούς μεταβιβαστικών τελών εκτιμήθηκε €142,69.
Το ακίνητο που αφορά η συγκριτική πώληση 5 έχει λιγότερο πρόσωπο στο δημόσιο δρόμο από ότι το επίδικο και περισσότερο βάθος. Έχει πρόσβαση σε δρόμο σε δύο πλευρές, ενώ το επίδικο εφαπτόταν βόρεια ενός δρόμου και δυτικά προστατευτικής λωρίδας άλλου δρόμου, αλλά δεν είχε πρόσβαση από αυτή την πλευρά. Η πρόσβαση που διαθέτει από δύο πλευρές καθιστά πιο ευχερή την ανάπτυξη του. Έχει εμβαδό 3345 τ.μ., ουσιαστικά το ίδιο με το επίδικο. Η πώληση του έγινε την 29.3.2007, μόλις 4½ μήνες μετά τη γνωστοποίηση της επίδικης απαλλοτρίωσης στις 17.11.2006. Πωλήθηκε στη χρονικά αναπροσαρμοσμένη τιμή των €113,50 το τ.μ..
Αντιπαραβολή των συγκριτικών πωλήσεων 3 και 5 επιβεβαιώνει τη θέση ότι αποτελεί πλεονέκτημα το ακίνητο να έχει έκταση μικρότερη των 2500 τ.μ.. Πέραν τούτου, και τα δύο ακίνητα που οι πωλήσεις 3 και 5 αφορούν μειονεκτούν του επιδίκου λόγω του περιορισμένου προσώπου που διαθέτουν. Πώς μεταφέρεται αυτό σε αξία ανά τ.μ. δεν δόθηκε μαρτυρία και οιαδήποτε προσπάθεια καθορισμού ποσοστού αναπροσαρμογής πολύ πιθανό να ήταν «αυθαίρετη, αναιτιολόγητη ή αόριστα εξαγόμενη». Η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής περιορίστηκε σε αναφορές στα χαρακτηριστικά του επίδικου και των συγκριτικών, σημείωσε πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα, χωρίς ωστόσο να αποδώσει σε αυτά συγκεκριμένο βάρος. Δικαιώνεται το πρωτόδικο Δικαστήριο όταν αποφάσιζε ότι: «Τουλάχιστον θα έπρεπε να γίνουν κάποιες αναπροσαρμογές από την [εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής] αξιολογώντας ή κοστολογώντας σε ποσοστά τα προαναφερόμενα στοιχεία, . . Δεν προωθήθηκε τέτοια μαρτυρία ώστε να υπάρχει το υπόβαθρο προκειμένου το Δικαστήριο να αποφανθεί ανάλογα». Επομένως, ο λόγος έφεσης 3, που αφορούσε το συγκριτικό 5, απορρίπτεται, ενώ ο λόγος έφεσης 2, παρά την επιτυχία του είναι αλυσιτελής.
Το κοινό συγκριτικό, λόγω μεγέθους, 2007 τ.μ., πλεονεκτούσε του επίδικου. Η παράμετρος αυτή δεν λήφθηκε υπόψη. Η τιμή πώλησης θα έπρεπε να αναπροσαρμοστεί λαμβάνοντας υπόψη το πλεονέκτημα αυτό. Ασκώντας τις εξουσίες που μας παρέχει το άρθρο 25(3) των περί Δικαστηρίων Νόμων του 1960 έως (Αρ.2) του 2024, αναπροσαρμόζουμε την τιμή κατά 15%, στη βάση του μέρους του εμβαδού που απαιτείται να παραχωρείται όταν το ακίνητο υπερβαίνει σε εμβαδό τα 2500 τ.μ.. Επομένως η τιμή στη βάση της οποίας θα έπρεπε να υπολογιστεί η δίκαιη και εύλογη αποζημίωση ήταν €222,29 το τ.μ.. Σε αυτή την έκταση οι λόγοι έφεσης 4, 5 και 1 επιτυγχάνουν.
Η έφεση επιτυγχάνει.
Η πρωτόδικη απόφαση στην έκταση με την οποία η δίκαιη και εύλογη καταβλητέα αποζημίωση καθορίστηκε στο ποσό των €292.117,84 παραμερίζεται και αντικαθίσταται με απόφαση με την οποία αυτή καθορίζεται στο ποσό των €248.297,93.
€4.000 έξοδα της έφεσης επιδικάζονται υπέρ της Εφεσείουσας και εναντίον των Εφεσίβλητων.
Χ. Μαλαχτός, Δ.
Ι. Ιωαννίδης, Δ.
Ε. Εφραίμ, Δ.