ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

 

(Πολιτική Έφεση Αρ.186/2015)

 

 

   7 Νοεμβρίου 2024

 

 

[ΜΑΛΑΧΤΟΣ, ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, ΕΦΡΑΙΜ, Δ/στές]

 

 

1.   ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΡΙΑΣ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΗΣ ΒΕΡΕΓΓΑΡΙΑΣ Π. ΠΑΠΑΚΟΚΚΙΝΟΥ, ΑΛΕΚΑΣ (ΑΛΕΞΑΝΔΡΑΣ) Π. ΠΑΠΑΚΟΚΚΙΝΟΥ,

2.   ΑΛΕΚΑΣ Π. ΠΑΠΑΚΟΚΚΙΝΟΥ,

 

Εφεσείουσες,

 

ν.

 

         ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ

1.   ΜΕΣΩ ΥΠΟΥΡΓΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ,

2.   ΜΕΣΩ ΤΟΥ ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ,

 

Εφεσίβλητων.

____________________

 

Α. Παπακόκκινου (κα),  για τις Εφεσείουσες. 

Στ. Χαραλάμπους για Karapatakis Pavlides LLC, για τους Εφεσίβλητους.

Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και θα δοθεί από τον Μαλαχτό, Δ.

____________________

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.:  Η Εφεσείουσα 2 και η αποβιώσασα αδελφή της της οποίας η πρώτη είναι η διαχειρίστρια της περιουσίας (Εφεσείουσα 1), ήταν εξ ημισείας ιδιοκτήτριες δύο όμορων ακινήτων (υπ΄αρ. εγγραφής 27160 και 27161, τεμάχια 158 και 158/1 αντίστοιχα) στα δημοτικά όρια του Δήμου Πάφου, που ήταν ενταγμένα στην τουριστική ζώνη.  Το 1989 με απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου που ρύθμισε τη ξενοδοχειακή ανάπτυξη, τα τεμάχια τους αποκλείστηκαν, όπως αναφέρεται στην πρωτόδικη απόφαση, από την ανέγερση ξενοδοχείου.  Το 2004, με την αγωγή που καταχώρισαν οι Εφεσείουσες αξίωσαν αποζημιώσεις σχεδόν πέντε εκατομμύρια ευρώ, στη βάση μείωσης της αξίας των τεμαχίων τους και άλλων ζημιών που υπέστηκαν υποστηρίζοντας ότι, στους χρόνους που προηγήθηκαν της απόφασης, είχαν πρόθεση να ανεγείρουν σε αυτά ξενοδοχείο.  

 

    Η αξίωση τους απορρίφθηκε εξολοκλήρου.  Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν αποδέχτηκε τη μαρτυρία της αποβιώσασας ότι υφίστατο πραγματική πρόθεση ανέγερσης ξενοδοχείου στα τεμάχια, για να καταλήξει ότι «Η έλλειψη συγκεκριμενοποίησης της ανάπτυξης στην οποία κατ' ισχυρισμό προτίθεντο να προβούν οι [Εφεσείουσες], καθιστά αδύνατον τον καθορισμό της οποιασδήποτε μείωσης της αξίας των ακινήτων και τον υπολογισμό της αποζημίωσης που κατ' ισχυρισμό θα δικαιούντο οι [Εφεσείουσες]».

 

    Με 33 λόγους έφεσης προσβάλλονται ως εσφαλμένες τόσο η τελική πρωτόδικη απόφαση, όσο και τρείς ενδιάμεσες αποφάσεις που το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε.  Επαναλαμβάνεται σε όλους σχεδόν τους λόγους ότι οι Εφεσείουσες δεν έτυχαν δίκαιης δίκης και έχουν παραβιαστεί τα δικαιώματα τους. 

 

    Με το λόγο έφεσης 1 αμφισβητείται ότι δικηγόροι που κατά καιρούς εμφανίζονταν για τους Εφεσίβλητους στη διαδικασία, είχαν εξουσιοδοτηθεί από τον Γενικό Εισαγγελέα.

 

    Αρχικά είχε καταχωριστεί σημείωμα εμφάνισης από τον Γενικό Εισαγγελέα, και τα ονόματα διαφόρων δικηγόρων, προφανώς λειτουργών της Νομικής Υπηρεσίας της Δημοκρατίας, παρουσιάζονται να εμφανίζονται και να τον εκπροσωπούν.  Την 5.1.2010, όταν η υπεράσπιση ανατέθηκε σε δικηγορικό γραφείο  καταχωρίστηκε σχετική γραπτή έγκριση του Γενικού Εισαγγελέα (Mechanov (2003) 1(Α) Α.Α.Δ.217, 222-6).   Επομένως, ο λόγος έφεσης 1 κρίνεται αβάσιμος και απορρίπτεται.

 

    Ο λόγος έφεσης 2 αφορά στην ενδιάμεση απόφαση ημερ.7.6.2012 με την οποία απορρίφθηκε αίτηση των Εφεσειουσών για τη διαγραφή της Υπεράσπισης των Εφεσίβλητων.  Υποστηρίζουν οι Εφεσείουσες ότι το δικόγραφο είχε καταχωριστεί τιτλοφορούμενο «Απάντηση» αντί «Υπεράσπιση» και διορθώθηκε στη συνέχεια.  Στο σχετικό δικόγραφο, η λέξη «Απάντηση» παρουσιάζεται διαγραμμένη, αναγράφεται  χειρόγραφα η λέξη  «Υπεράσπιση» και υπάρχει μια μονογραφή.   Αυτό έγινε την 7.11.2011, όπως αναφέρεται στην ενδιάμεση απόφαση.  Ακολούθησε η καταχώριση από τις Εφεσείουσες Απάντησης στην Υπεράσπιση.  Κάτω από τις περιστάσεις η αρχικά εσφαλμένη αναφορά και η μετέπειτα διόρθωση στο δικόγραφο των Εφεσίβλητων, ουδεμία βλάβη προκάλεσε στις Εφεσείουσες και ουδεμία θεραπεία θα ήταν σκόπιμο ή εύλογο να χορηγηθεί στο στάδιο αυτό.

 

    Επί της ουσίας, οι Εφεσείουσες είχαν προβάλει ότι οι Εφεσίβλητοι είχαν τροποποιήσει «εκ βάθρων» το δικόγραφο τους, χωρίς να έχουν εξασφαλίσει σχετικό διάταγμα τροποποίησης. 

 

    Το δικόγραφο είχε καταχωριστεί κατ' ακολουθία της καταχώρισης τροποποιημένης Έκθεσης Απαίτησης από τις Εφεσείουσες.  Στην Williams And Glyn's Bank ν. Ship «Maria» (1992) 1(Α) Α.Α.Δ. 309, 334-7, με αναφορά στην αγγλική απόφαση Squire v. Squire [1972] 1 Ch. 391 και [1972] 1 All E.R. 891, 897, , αναφέρθηκε ότι ο εναγόμενος έχει δικαίωμα να κάνει τις απαραίτητες τροποποιήσεις στην αρχική του υπεράσπιση, συνεπεία της τροποποίησης της απαίτησης και ότι αυτό το δικαίωμα περιορίζεται στις τροποποιήσεις που συνεπάγονται ή είναι αναγκαίες από τις τροποποιήσεις που έγιναν στην απαίτηση.  Το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφέρθηκε στη Squire και ανέφερε ότι δεν θεωρούσε ότι οι προσθήκες που είχαν γίνει στην Υπεράσπιση δεν αποτελούσαν συνεπακόλουθο των τροποποιήσεων της Έκθεσης Απαίτησης.  Ανέφερε ακόμη ότι οι Εφεσείουσες δεν είχαν καθ' οιονδήποτε τρόπο τεθεί σε δυσμενή θέση.  

 

    Μετά την καταχώριση της Υπεράσπισης, οι Εφεσείουσες είχαν, όπως αναφέρεται πιο πάνω, καταχωρίσει Απάντηση και είχαν στη συνέχεια ζητήσει να οριστεί η υπόθεση για ακρόαση, η δε αίτηση τους για διαγραφή της Υπεράσπισης καταχωρίστηκε μετά την έναρξη της ακρόασης και το πέρας της κατάθεσης του Μ.Ε.1.  Είχαν μέχρι τότε παρέλθει 14 μήνες από την καταχώριση της Υπεράσπισης.

 

    Δεν μας έχει υποδειχθεί από τις Εφεσείουσες συγκεκριμένος ισχυρισμός της Υπεράσπισης που παρουσιάζεται ασύνδετος με τις τροποποιήσεις που είχαν εισαχθεί με την τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης.  Ούτε και προβλήθηκε ότι οι Εφεσείουσες είχαν επηρεαστεί στην υπόθεση τους από οιονδήποτε ισχυρισμό που προστέθηκε στην Υπεράσπιση, ώστε να χωρούσε επέμβαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, δεδομένου και του χρόνου που είχε υποβληθεί η αίτηση τους.  Επομένως, ο λόγος έφεσης 2 επίσης απορρίπτεται.

 

    Ο λόγος έφεσης 4 αφορά στην ενδιάμεση απόφαση ημερ.31.5.2013 με την οποία απορρίφθηκε αίτηση των Εφεσειουσών για την προσκόμιση αντικρουστικής μαρτυρίας.  Οι Εφεσείουσες επιθυμούσαν να προσκομίσουν μαρτυρία για να αντικρούσουν τη μαρτυρία των Εφεσίβλητων αναφορικά με το πλάτος του δρόμου που εφαπτόταν των επίδικων τεμαχίων τους.

    Το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφέρθηκε στη σχετική νομολογία (Tsiartas and Another v. Taliotis (1989) 1 C.L.R. 216) και έχοντας διαπιστώσει ότι στην Υπεράσπιση των Εφεσίβλητων προβαλλόταν ο ισχυρισμός ότι τα τεμάχια εφάπτονταν σε δρόμο πλάτους τριών μέτρων, ισχυρισμό στον οποίο οι Εφεσείουσες είχαν απαντήσει με την Απάντηση που είχαν καταχωρίσει, κατέληξε ότι οι Εφεσείουσες δεν είχαν καταληφθεί εξαπίνης από τη μαρτυρία των Εφεσίβλητων.  Μπορούσαν και θα έπρεπε, ανέφερε, να είχαν προσκομίσει τη μαρτυρία που επιθυμούσαν να θέσουν υπόψη του Δικαστηρίου κατά το στάδιο που παρουσίαζαν την υπόθεση τους.  

 

    Ενώπιον μας, οι Εφεσείουσες δεν υποστήριξαν οτιδήποτε το συγκεκριμένο.  Η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν ορθή και ο λόγος έφεσης 4 επίσης απορρίπτεται. 

 

    Ο λόγος έφεσης 6 αφορά στην ενδιάμεση απόφαση ημερ.11.9.2013 με την οποία απορρίφθηκε αίτηση των Εφεσειουσών για την προσκόμιση περαιτέρω μαρτυρίας με την επανακλήτευση του Φίλιππου Φιλίππου (Μ.Υ.2) υπαλλήλου στις τεχνικές υπηρεσίες του Δήμου Πάφου.  Η σχετική αίτηση είχε καταχωριστεί την 13.6.2013, σχεδόν τρεις μήνες μετά που οι Εφεσίβλητοι είχαν κλείσει την υπόθεση τους.

    Το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε διαπιστώσει ότι με την αίτηση τους οι Εφεσείουσες επιδίωκαν την προσκόμιση της ίδιας μαρτυρίας που είχαν επιδιώξει να προσκομίσουν με την αίτηση τους που απορρίφθηκε με την ενδιάμεση απόφαση ημερ.31.5.2013 και απέρριψε την νέα αίτηση ως καταχρηστική.  Ουδεμία επιχειρηματολογία προωθήθηκε ενώπιον μας περί του αντιθέτου.  Η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν ορθή και επομένως, ο λόγος έφεσης 6 επίσης απορρίπτεται.

 

    Οι λόγοι 3, 5 και 7 αφορούν στα έξοδα που επιδικάστηκαν στις προσβαλλόμενες ενδιάμεσες αποφάσεις.  Εφόσον οι Εφεσείουσες ήταν ο αποτυχών διάδικος, η διακριτική ευχέρεια του πρωτόδικου Δικαστηρίου να επιδικάσει τα έξοδα εναντίον τους, δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί υπό τις περιστάσεις εσφαλμένη (Χάσικος και Άλλοι ν. Χαραλαμπίδη (1990) 1 Α.Α.Δ. 389, 393-4, Θρασυβούλου ν. Arto Estates Ltd (1993) 1 Α.Α.Δ. 12, 15 και Ζαβρού ν. Μιχαηλίδου (1996) 1(Α) Α.Α.Δ. 477, 481).  Κατά συνέπεια και οι λόγοι έφεσης 3, 5 και 7 κρίνονται αβάσιμοι και απορρίπτονται.

 

    Ο λόγος έφεσης 8 αφορά στο γεγονός ότι στην τελική απόφαση η Εφεσείουσα 1 αναφέρεται ως «Βερεγγάρια Π. Παπανικολάου» αντί «Βερεγγάρια Π. Παπακοκκίνου».  Οι Εφεσείουσες εισηγούνται ότι ως εκ τούτου «πάσχει από Ακυρότητα η Απόφαση εν τη γενέσει της».  Η θέση τους είναι ανυπόστατη.  Θα μπορούσε να είχε υποβληθεί αίτηση για διόρθωση του γραφικού λάθους (Halil ν. Κλεάνθους και άλλου (1992) 1(Β) Α.Α.Δ. 739, 745).  Ο λόγος έφεσης 8 επίσης απορρίπτεται. 

 

    Ο λόγος έφεσης 9 αφορά στο ότι η τελική απόφαση εκδόθηκε και υπογράφηκε από την πρωτόδικη Δικαστή ενώ αυτή δεν ήταν πλέον Πρόεδρος Επαρχιακού Δικαστηρίου αφού, μετά που επιφύλαξε την απόφαση, διορίστηκε Δικαστής του Ανωτάτου Δικαστηρίου. 

 

    Το ζήτημα που εγείρεται απασχόλησε, για άλλη περίπτωση, την Ολομέλεια στη Χατζηνικολάου κ.ά. (2012) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2589, 2596-7.  Αναφέρθηκε ότι δεν τεκμηριωνόταν υπέρβαση εξουσίας και ότι ο Δικαστής, μέλος πλέον του Ανωτάτου Δικαστηρίου, μπορούσε να εκδώσει την απόφαση που ως Πρόεδρος Επαρχιακού Δικαστηρίου είχε επιφυλάξει.  Ο λόγος έφεσης 9 είναι επομένως ανυπόστατος και απορρίπτεται.

 

    Με το λόγο έφεσης 10 προβάλλεται ότι η πρωτόδικος Δικαστής ανεπίτρεπτα επενέβαινε κατά τη διαδικασία, σχολίαζε τις ερωτήσεις που υπέβαλλε η Εφεσείουσα 2, που εμφανιζόταν προσωπικά και ως δικηγόρος της Εφεσείουσας 1, την πίεζε αφόρητα και συνεχώς για να τελειώσει και παρέμβαινε στο έργο της, με αποτέλεσμα η Εφεσείουσα 2 να καταρρεύσει και να διακομιστεί με ασθενοφόρο από το Δικαστήριο στο Νοσοκομείο.  Η δίκη διακόπηκε την ημέρα εκείνη.  Στη βάση της συμπεριφοράς της Δικαστού που περιγράφεται, οι Εφεσείουσες προβάλλουν ότι δεν έτυχαν δίκαιης δίκης.

 

    Έχουμε διεξέλθει με ιδιαίτερη προσοχή τα ογκώδη πρακτικά της πρωτόδικης διαδικασίας.  Τα παράπονα των Εφεσειουσών δεν δικαιολογούνται, ούτε κατ' ελάχιστον.  Ό,τι αναδεικνύεται είναι πως η πρωτόδικος Δικαστής επέδειξε υπομονή και ανεκτικότητα.  Η εισήγηση ότι υφίσταντο παρεμβάσεις της μορφής που διαπιστώθηκαν στην Παναγιώτης Κουντουρίδης Λτδ ν. Gooda (2006) 1(Β) Α.Α.Δ. 1251, είναι εντελώς αβάσιμη.  Ο λόγος έφεσης 10 επίσης απορρίπτεται.

 

    Προτού προχωρήσουμε στην εξέταση των λόγων έφεσης που αφορούν στην ουσία του παραπόνου των Εφεσειουσών, θεωρούμε σκόπιμο να αναφερθούμε στην επίδικη απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, που οδήγησε το πρωτόδικο Δικαστήριο να αναφέρει ότι είχε ως αποτέλεσμα να αποκλειστούν τα τεμάχια των Εφεσειουσών από την ανέγερση ξενοδοχείου.  Σε διάφορες περιοχές της Κύπρου, περιλαμβανομένης αυτής στην οποία ενέπιπταν τα επίδικα τεμάχια των Εφεσειουσών, ρυθμίστηκε με την απόφαση η ξενοδοχειακή ανάπτυξη μέχρι συγκεκριμένους αριθμούς κλινών.  Καθορίστηκαν για κάθε περιοχή δύο αριθμοί. Ο μικρότερος κάλυπτε τον υφιστάμενο στην περιοχή αριθμό κλινών και ο μεγαλύτερος τον υφιστάμενο στην περιοχή αριθμό κλινών πλέον τις αιτήσεις που εκκρεμούσαν για την περιοχή την εποχή εκείνη στον Κυπριακό Οργανισμό Τουρισμού, Κ.Ο.Τ..  Κατ' αυτό τον τρόπο, ο αριθμός επιτρεπόμενων κλινών καλυπτόταν από τον αριθμό των υφιστάμενων και των αναφερόμενων στις εκκρεμούσες προς εξέταση αιτήσεις.

 

    Θεωρούμε ακόμα σκόπιμο να επισημάνουμε ότι η αξίωση των Εφεσειουσών προωθήθηκε στη  βάση δύο πυλώνων.  Τη διαφορά στα κόστη ανέγερσης ξενοδοχείου μεταξύ του 1989 και του 2007 και τη μείωση ουσιωδώς της οικονομικής αξίας των ακινήτων τους συνεπεία της απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου του 1989, με αναφορές στην αλλαγή της πολεοδομικής ζώνης και μείωσης των συντελεστών που αφορούσαν τα τεμάχια.

 

   Με το λόγο έφεσης 11 προβάλλεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέλειψε να αναφερθεί, περιγράψει και αξιολογήσει τα τεκμήρια που είχαν παρουσιάσει οι Εφεσείουσες και έτσι δεν έτυχαν δίκαιης δίκης.  Δεν αναφέρεται στην αιτιολογία του λόγου τί μπορούσε να διαφανεί από συγκεκριμένο τεκμήριο και θα έπρεπε να προσμετρήσει στην έκβαση της υπόθεσης, παρά μόνο με αναφορά στη Γνωστοποίηση που δημοσιεύτηκε την 7.1.1977 στην Επίσημη Εφημερίδα, Κ.Δ.Π. 2/1977 (αντίγραφο της δημοσίευσης είχε κατατεθεί ως τεκμήριο) που, κατά τις Εφεσείουσες, καταδείκνυε ότι υπήρχε η δυνατότητα ανέγερσης ξενοδοχείου στα τεμάχια από το 1977 και όχι από το 1981, όπως εσφαλμένα, όπως υποστηρίζουν, συμπέρανε το πρωτόδικο Δικαστήριο.  Στο περίγραμμα των Εφεσειουσών αναφέρεται το έτος 1983 και η Κ.Δ.Π. 311/1983 αντί το έτος 1981.   Σε κάθε όμως περίπτωση, δεν εξηγείται πώς αυτό επηρέασε την τελική ετυμηγορία, αφού ό,τι ενδιέφερε ήταν η δυνατότητα για ανάπτυξη αμέσως πριν από την απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου το 1989.  Επομένως, ο λόγος έφεσης 11 είναι αλυσιτελής και απορρίπτεται χωρίς άλλο.

 

    Οι λόγοι έφεσης 12 και 13 αφορούν στην κρίση της αξιοπιστίας δύο μαρτύρων των Εφεσίβλητων.  Του προαναφερθέντα Φιλίππου και της Αθηνάς Μεταξά (Μ.Υ.3) υπαλλήλου του Κυπριακού Οργανισμού Τουρισμού.  Οι μάρτυρες αυτοί κατέθεσαν στο πλαίσιο των υπηρεσιακών τους καθηκόντων.  Δεν είχε διαφανεί να είχαν οιοδήποτε προσωπικό συμφέρον στην έκβαση της αγωγής.  Η θέση των Εφεσειουσών ότι ο Φιλίππου ήταν προκατειλημμένος και «βαλτός» από άλλους υπαλλήλους και εκλελεγμένους του Δήμου Πάφου  παρέμεινε ατεκμηρίωτη.  Το ίδιο και η θέση ότι η Μεταξά, ως εργαζόμενη σε ημικρατικό οργανισμό, ήθελε να βοηθήσει τη Δημοκρατία.  Το πρωτόδικο Δικαστήριο σημείωσε ότι παρά την εκτεταμένη αντεξέταση στην οποία είχαν υποβληθεί, η μαρτυρία τους δεν κλονίστηκε και παρέμεινε σταθερή.  Έτσι, έγινε αποδεκτή.  Δεν διαπιστώνουμε λόγο που θα μας επέτρεπε να επέμβουμε στην πρωτόδικη κρίση αναφορικά με το αξιόπιστο της μαρτυρίας των δύο αυτών μαρτύρων.  Οι λόγοι έφεσης 12 και 13 απορρίπτονται.

 

    Οι λόγοι έφεσης 14-16 προσβάλλουν την αποδοχή της μαρτυρίας της Στέλλας Σεργίου (Μ.Υ.4) υπαλλήλου του Κτηματολογίου, στον Κλάδο Εκτιμήσεων του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου, κατά κύριο λόγο της έκθεσης που παρουσίασε η Σεργίου, επιχειρηματολογώντας ότι θα έπρεπε να απορριφθεί από το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφενός γιατί η Σεργίου δεν ήταν εκτιμήτρια και αφετέρου γιατί η έκθεση δεν είχε ετοιμαστεί από την ίδια.  Προβάλλουν ακόμη ότι η έκθεση ήταν γεμάτη από λάθη, παραδοξολογίες και παιδαριώδεις θέσεις. 

 

    Στο πλαίσιο αυτού του λόγου, δεν χρειάζεται να αναφερθούμε στη μαρτυρία που δόθηκε σχετικά και που δεν υποστηρίζει καμιά πτυχή της επιχειρηματολογίας των Εφεσειουσών.  Και αυτό γιατί το πρωτόδικο Δικαστήριο περιορίστηκε στο να αποδεχτεί τη θέση της Σεργίου ότι, ενώ είχε δημοσιευτεί γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης για σκοπούς δημιουργίας του δρόμου που εφαπτόταν των ακινήτων των Εφεσειουσών, δεν είχε καταβληθεί αποζημίωση για την απαλλοτρίωση, με αποτέλεσμα ο δρόμος να μην εγγραφεί.  Δεν γίνεται καμιά αναφορά στην πρωτόδικη απόφαση στο περιεχόμενο της εκτίμησης που περιέχεται στην έκθεση, αφού το πρωτόδικο Δικαστήριο, έχοντας απορρίψει την εκδοχή των Εφεσειουσών ότι είχαν πρόθεση να ανεγείρουν στα τεμάχια τους ξενοδοχείο, κατέληξε ότι ήταν αδύνατος ο καθορισμός της οποιασδήποτε μείωσης της αξίας τους.  

 

    Η θέση ότι δεν υφίστατο εγγεγραμμένος δρόμος επιβεβαιωνόταν και από τη μαρτυρία του Κυριάκου Μακαρίου (Μ.Υ.1) υπαλλήλου στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου, που είχε εξηγήσει ότι η συνεχής γραμμή στο βόρειο μέρος των τεμαχίων στο σχετικό χωρομετρικό σχέδιο αποτελούσε χωρομετρική και σχεδιαστική εργασία που είχε γίνει από το Τμήμα Χωρομετρίας για σκοπούς διεύρυνσης του οδικού δικτύου.  Ο μάρτυρας ανέφερε ότι δεν είχε δημοσιευτεί διάταγμα απαλλοτρίωσης και επιβεβαίωσε ότι η εγγραφή δρόμου γίνεται όταν πληρωθεί η σχετική αποζημίωση και ο χώρος εγγραφεί στο όνομα της αποζημιούσας αρχής.

 

    Επομένως οι λόγοι έφεσης 14-16 απορρίπτονται. Απορρίπτεται επίσης και ο λόγος έφεσης 29, με τον οποίο επαναφέρεται το ζήτημα της αξιολόγησης των Φιλίππου, Μεταξά και Σεργίου.

 

    Με το συναφή λόγο έφεσης 19 υποστηρίζεται ότι η θέση της Σεργίου σε σχέση με το πλάτος του δρόμου θα έπρεπε να απορριφθεί, γιατί η πραγματικότητα ήταν ότι δεν υφίστατο απαλλοτρίωση αλλά, από το 1987 προτεινόμενη ρυμοτομία και από το 1996 δεσμευτική ρυμοτομία και επομένως, κατά τον ουσιώδη χρόνο η οδός προσπέλασης στα επίδικα τεμάχια ήταν πέραν από 40 πόδια.  Οι λόγοι έφεσης 20 και 21 αφορούν το ίδιο εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ότι ο δρόμος είχε πλάτος 3 μ.. 

 

    Οι Εφεσείουσες ήθελαν να υποδείξουν ότι τα τεμάχια τους είχαν ικανοποιητική προσπέλαση για σκοπούς ανέγερσης ξενοδοχείου, αφού σύμφωνα με τον Καν.15(6)(δ) των περί Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων (Γενικών) Κανονισμών του 1985 και 1993, κατά την υποβολή σχεδίων για την ανέγερση ξενοδοχείου, μεταξύ άλλων, πρέπει να υποβάλλεται κυβερνητικό χωρομετρικό σχέδιο στο οποίο να φαίνεται η οδός προσπέλασης στο τεμάχιο που θα ανεγερθεί η ξενοδοχειακή μονάδα, που πρέπει να είναι πλάτους τουλάχιστο 26 πόδια.  Επικαλούνταν συναφώς οι Εφεσείουσες, ότι υφίστατο ρυμοτομία στη βάση της οποίας ο δρόμος που εξυπηρετούσε το τεμάχιο τους ήταν πλάτους πέραν των 13 μ. και όχι πλάτους 3 μ., όπως είχε καταλήξει το πρωτόδικο Δικαστήριο.

 

    Οι Εφεσείουσες επικαλούνται την απόφαση της Ολομέλειας στην Παπακόκκινου κ.ά. ν. Δημοκρατίας (2002) 3 Α.Α.Δ. 510.  Υποστηρίζουν ότι δημιούργησε δεδικασμένο σε ότι αφορά το ζήτημα της ρυμοτομίας και το πλάτος του δρόμου που θα έπρεπε να είχε ληφθεί υπόψη και καταλογίζουν στο πρωτόδικο Δικαστήριο ότι παραγνώρισε την απόφαση της Ολομέλειας.

 

    Η απόφαση της Ολομέλειας αφορούσε το ένα από τα επίδικα τεμάχια, το 158/1.  Οι Εφεσείουσες είχαν υποβάλει αίτηση στον Δήμο Πάφου για την ανέγερση σε αυτό εστιατορίου.  Η αίτηση τους απορρίφθηκε επειδή το τεμάχιο είχε θεωρηθεί χωράφι και οι συντελεστές του δεν επέτρεπαν την προτεινόμενη ανάπτυξη, αλλά και γιατί δεν είχε ικανοποιητική δημόσια προσπέλαση.  Περαιτέρω, ότι το τεμάχιο «επηρεαζόταν από τη διαπλάτυνση του στενού σε πλάτος δρόμου που προβλεπόταν από σχέδιο ευθυγράμμισης/βελτίωσης του οδικού δικτύου της περιοχής που εφαρμόζεται σταδιακά».

 

    Η Ολομέλεια αποφάνθηκε ότι τα επίδικα τεμάχια ήταν οικόπεδα, αφού είχαν προκύψει από διαχωρισμό μεγαλύτερου τεμαχίου το 1930, πριν την εφαρμογή του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ.96.  Ήταν, επομένως, από το 1930, οικόπεδα και εφαρμόζονταν οι συντελεστές που αφορούσαν σε οικόπεδα.  Η αιτιολογία ότι το τεμάχιο επηρεαζόταν από προτεινόμενο ρυμοτομικό σχέδιο είχε απορριφθεί από το πρωτόδικο δικαστήριο που είχε επί του προκειμένου δεχτεί την εισήγηση-παραδοχή της δικηγόρου της Δημοκρατίας, ορθά σημειώνει η Ολομέλεια εφόσον δεν υπήρχε δεσμευτική ρυμοτομία.  Καθ' όσον αφορά το πλάτος του δημόσιου δρόμου στον οποίο εφαπτόταν το τεμάχιο και την διαπίστωση ότι ήταν πλάτους 10 ποδών που δεν ήταν ικανοποιητικό για την παροχή άδειας οικοδομής, η Ολομέλεια αποφάνθηκε ότι η αρμόδια αρχή δεν είχε προβεί στη δέουσα έρευνα ούτως ώστε να αιτιολογήσει επαρκώς την απόφασή της με αποτέλεσμα ο δικαστικός έλεγχος να καθίστατο ανέφικτος.

 

    Συνεπώς, δεν υπήρξε απόφαση ως προς το πλάτος που είχε ή έπρεπε να θεωρηθεί ότι είχε ο δρόμος και περαιτέρω, για σκοπούς  της άδειας, επιβεβαιώθηκε ότι η προτεινόμενη ρυμοτομία δεν θα μπορούσε να είχε ληφθεί υπόψη.  Το παράπονο των Εφεσειουσών ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο παραγνώρισε την απόφαση της Ολομέλειας είναι ανεδαφικό.

 

    Καταλήγουμε ότι η θέση των Εφεσειουσών ότι θα έπρεπε να είχε θεωρηθεί ότι ο δρόμος είχε πλάτος 40 πόδια, δεν υποστηριζόταν από τα στοιχεία που είχαν τεθεί ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, η κατάληξη του οποίου σε σχέση με το πλάτος του δρόμου ήταν δικαιολογημένη.  Επομένως οι λόγοι έφεσης 19-21 απορρίπτονται. 

 

    Με το λόγο έφεσης 30 καταλογίζεται στο πρωτόδικο Δικαστήριο ότι δεν αξιολόγησε πλήρως, ως όφειλε, τη μαρτυρία και τα κατατεθέντα τεκμήρια από τις Εφεσείουσες.  Στην αιτιολογία του λόγου γίνεται αναφορά στη μαρτυρία της αποβιώσασας συνιδιοκτήτριας και του εκτιμητή ακινήτων που η πλευρά των Εφεσειουσών είχε καλέσει.  Θα εξετάσουμε την περίπτωση της αποβιώσασας, αφού η μαρτυρία του εκτιμητή των Εφεσειουσών θα μας απασχολήσει στο πλαίσιο άλλων λόγων έφεσης στη συνέχεια.

 

    Το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε αναφέρει ότι η μαρτυρία της αποβιωσάσης είχε παραμείνει ατεκμηρίωτη και χαρακτηριζόταν από γενικότητα.  Το βασικό ζήτημα για το οποίο αυτή είχε καταθέσει αφορούσε στην πρόθεση των Εφεσειουσών να ανεγείρουν στα επίδικα τεμάχια ξενοδοχείο.  Σε σχέση με τη θέση της ότι είχαν δώσει οδηγίες σε αρχιτέκτονα για να εκπονήσει σχέδια, το πρωτόδικο Δικαστήριο παρατήρησε πως σχέδια ούτε παρουσιάστηκαν, ούτε είχαν υποβληθεί σε οποιοδήποτε αρμόδιο τμήμα.  Ακόμη ότι οι Εφεσείουσες δεν είχαν αιτηθεί είτε από τον Κ.Ο.Τ., είτε από τον Δήμο Πάφου, είτε από την Πολεοδομία άδεια για ανέγερση ξενοδοχείου.  Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν θεώρησε τη μαρτυρία της αποβιωσάσης αληθή.

 

    Η διαμόρφωση και η έκταση της αιτιολογίας διαφέρει ανάλογα με το περιεχόμενο και τη φύση της μαρτυρίας που παρουσιάζεται (Κρητικού ν. Π. Γ. Παυλίδης Enterprises Ltd (2002) 1(B) A.A.Δ. 969, 974).  Εν προκειμένω, η μαρτυρία της αποβιώσασας αξιολογήθηκε και η αιτιολογία για την απόρριψη της ήταν λογική και βασιζόμενη σε αντικειμενικά δεδομένα που είχαν παρουσιαστεί κατά τη δίκη.  Δεν διαπιστώνουμε κανένα λόγο που θα μας επέτρεπε να παρέμβουμε στην κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου.  Σε αυτή του την έκταση, ο λόγος έφεσης 30 απορρίπτεται.

 

    Συναφής είναι και ο λόγος έφεσης 22, με τον οποίο προσβάλλεται ως εσφαλμένη η διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οι Εφεσείουσες δεν είχαν αιτηθεί άδειας για την ανέγερση ξενοδοχείου από τον Κ.Ο.Τ., τον Δήμο Πάφου ή την Πολεοδομία. 

 

    Η αιτιολογία του λόγου επιβεβαιώνει την ορθότητα της πρωτόδικης διαπίστωσης.  Ό,τι επικαλούνται οι Εφεσείουσες είναι ότι αιτήθηκαν από τον Κ.Ο.Τ. άδεια εστιατορίου.  Αναφέρουν ότι αυτό θα αποτελούσε μέρος του ξενοδοχείου.  Δεν διατείνονται καν ότι υπέβαλαν αίτηση για την ανέγερση ξενοδοχείου.  Ο λόγος έφεσης 22 κρίνεται αβάσιμος και απορρίπτεται. 

 

    Ο συναφής λόγος έφεσης 26 με τον οποίο καταλογίζεται στο πρωτόδικο Δικαστήριο ότι εσφαλμένα δεν ανέφερε ότι το εστιατόριο θα ήταν μέρος του ξενοδοχείου, επίσης απορρίπτεται.  Επρόκειτο για ατεκμηρίωτη θέση των Εφεσειουσών, που δικαιολογημένα δεν είχε γίνει αποδεχτή.

    Με το λόγο έφεσης 23 εγείρεται ζήτημα εσφαλμένης ερμηνείας του Άρθρο 23.3 του Συντάγματος.  Ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο περιορίστηκε στην πρόθεση των Εφεσειουσών να ανεγείρουν ξενοδοχείο.  Είναι η θέση των Εφεσειουσών ότι η αξία των τεμαχίων τους μειώθηκε στην αγορά λόγω της απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου του 1989, της αλλαγής της πολεοδομικής ζώνης των ακινήτων τους και της μείωσης των συντελεστών.  Οι προτιθέμενοι αγοραστές τους, που σκοπό θα είχαν να τα αναπτύξουν ανεγείροντας ξενοδοχείο, δεν ενδιαφέρονταν πλέον.  Και με το συναφή λόγο έφεσης 24 εισηγούνται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα απεφάνθη ότι «η έλλειψη συγκεκριμενοποίησης της ανάπτυξης καθιστά αδύνατο τον καθορισμό της μείωσης της αξίας του ακινήτου».  Υποστηρίζουν ότι, ακόμα και έτσι, θα έπρεπε να επιδικαστούν υπέρ τους αποζημιώσεις, όπως μαρτυρήθηκε από τον εκτιμητή τους «€858.000 που αφορά μείωση των συντελεστών δόμησης και αλλαγής της πολεοδομικής ζώνης που μειώνουν ουσιωδώς την αξία του ακινήτου και ζημιά €189.000 επιπρόσθετα, για αποστέρηση δικαιώματος ανέγερσης ξενοδοχείου».

 

    Το Άρθρο 23.3 του Συντάγματος προνοεί ότι:

 

«1. Έκαστος, μόνος ή από κοινού μετ' άλλων, έχει το δικαίωμα να αποκτά, να είναι κύριος, να κατέχη, απολαύη ή διαθέτη οιανδήποτε κινητήν ή ακίνητον ιδιοκτησίαν και δικαιούται να απαιτή τον σεβασμόν του τοιούτου δικαιώματος αυτού.

 

............................

 

3. Η άσκησις τοιούτου δικαιώματος δύναται να υποβληθή διά νόμου εις όρους, δεσμεύσεις ή περιορισμούς απολύτως απαραιτήτους προς το συμφέρον της δημοσίας ασφαλείας ή της δημοσίας υγιείας ή των δημοσίων ηθών ή της πολεοδομίας ή της αναπτύξεως και χρησιμοποιήσεως οιασδήποτε ιδιοκτησίας προς προαγωγήν της δημοσίας ωφελείας ή προς προστασίαν των δικαιωμάτων τρίτων.

 

Διά πάντα τοιούτον όρον, δέσμευσιν ή περιορισμόν, όστις μειώνει ουσιωδώς την οικονομικήν αξίαν της τοιαύτης ιδιοκτησίας, δέον να καταβάλληται το ταχύτερον δικαία αποζημίωσις, καθοριζομένη, εν περιπτώσει διαφωνίας, υπό πολιτικού δικαστηρίου».

 

 

 

    Συμφωνούμε με τη νομική προσέγγιση των Εφεσειουσών.  Η μόνη προϋπόθεση του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος είναι η ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας της ιδιοκτησίας που επηρεάζεται.  Για να αποζημιωθεί ο ιδιοκτήτης ακινήτου δυνάμει του Άρθρου 23.3 δεν είναι προϋπόθεση να είχε εξασφαλίσει ή να είχε αιτηθεί άδεια για την ανάπτυξη που τώρα δεν επιτρέπεται ή να είχε προβεί σε προκαταρκτικές ενέργειες ή έξοδα, ή έστω να είχε γνήσια πρόθεση για να πραγματοποιήσει τέτοια ανάπτυξη. Αναφορικά με τεμάχια στην ίδια περιοχή με τα ίδια χαρακτηριστικά, που τίθενται υπό τους ιδίους όρους, δεσμεύσεις ή περιορισμούς, το κατά πόσο ως αποτέλεσμα μειώνεται ουσιωδώς η οικονομική τους αξία, δεν καθορίζεται από το γεγονός ότι ο ιδιοκτήτης του ενός είχε πρόθεση ή προέβηκε σε προκαταρτικές ενέργειες για την ανάπτυξη του τεμαχίου του, ενώ ο άλλος όχι.  

 

    Σε αυτή τους την έκταση οι λόγοι έφεσης 23 και 24 επιτυγχάνουν.  Εγείρεται συνεπώς ζήτημα κατά πόσο οι Εφεσείουσες δικαιούνταν σε αποζημίωση σύμφωνα με το δεύτερο πυλώνα της αξίωσης τους, όπως τον έχουμε διακρίνει πιο πάνω.

 

    Οι Εφεσείουσες παρέπεμψαν στην Παπακόκκινου κ.ά. ν. Δημοκρατίας (1991) 4(Γ) Α.Α.Δ. 1871, υποστηρίζοντας ότι δημιουργούσε δεδικασμένο ότι τα επίδικα τεμάχια τους υπέστησαν ουσιώδη μείωση στην αξία τους  ως αποτέλεσμα της απόφασης του 1989.  Στην υπόθεση εκείνη, με υπόβαθρο την κυριότητα του τεμαχίου 158, οι Εφεσείουσες είχαν προσβάλει τη νομιμότητα της επίδικης απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου του 1989.  Η προσφυγή τους απορρίφθηκε.  Αποφασίστηκε ότι το άρθρο 5Α των περί Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Νόμων 1969 έως 1985,[1] δίδει αρμοδιότητα στο Υπουργικό Συμβούλιο να καθορίζει περιοχές στις οποίες «ρυθμίζεται το είδος, η κατηγορία, η τάξις, και η συνολική δυναμικότης της ξενοδοχειακής αναπτύξεως λαμβανομένων υπ' όψιν απασών των εντός της περιοχής επικρατουσών συνθηκών....». Χάριν των σκοπών αυτών κρίθηκε απαραίτητος ο καθορισμός ανώτατου ορίου δυναμικότητας κλινών των ξενοδοχείων και άλλων τουριστικών εγκαταστάσεων. Η σχετική απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, είχε περιορισμένη χρονική ισχύ και αφορούσε σε όλες τις ελεύθερες περιοχές. Κρίθηκε ότι ανταποκρινόταν πλήρως στους σκοπούς του άρθρου 5Α μεταξύ των οποίων είναι ο καθορισμός περιοχών εντός των οποίων καθορίζεται το είδος, η τάξη και η συνολική δυναμικότητα της ξενοδοχειακής ανάπτυξης.

 

    Σε σχέση με το τεμάχιο των Εφεσειουσών, διαπιστώθηκε πως κανένα στοιχείο δεν είχε προσκομιστεί που να έδινε υπόσταση στον ισχυρισμό ότι οι περιορισμοί που είχαν τεθεί επέφεραν τον εξαφανισμό ή την αδρανοποίηση της ιδιοκτησίας του. Οι Εφεσείουσες εξακολουθούσαν να διατηρούν σε αυτό το δικαίωμα κατοχής, διάθεσης και εκμετάλλευσης. Μπορούσαν να ασκήσουν όλα τα δικαιώματα που απορρέουν από την κυριότητα του τεμαχίου, την οποία και διατηρούσαν.  Ήταν ακόμη δυνατό, αναφέρθηκε, αν το επεδίωκαν, να ζητούσαν και άδεια για ανέγερση ξενοδοχείου.  Το Δικαστήριο είχε καταλήξει ότι με την επίδικη ρύθμιση δεν επήλθε εκμηδένιση της ιδιοκτησίας αλλά (σελ.1878), «όπως δέχεται και η άλλη πλευρά, μερικός περιορισμός των δικαιωμάτων των αιτητριών».

 

    Είναι την τελευταία πιο πάνω παρατήρηση που επίμονα επικαλούνται οι Εφεσείουσες, ότι δηλαδή αναγνωρίστηκε δικαστικά ότι υπήρξε περιορισμός των δικαιωμάτων τους και ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο αγνόησε αυτή τη διαπίστωση.

 

    Δεν ήταν όμως το κατά πόσο υπήρξε μερικός περιορισμός των δικαιωμάτων των Εφεσειουσών το καταλυτικό ερώτημα στην παρούσα υπόθεση.  Στη Δημητριάδη κ.ά. ν. Υπουργ. Συμβουλίου κ.ά. (1996) 3 Α.Α.Δ. 85, 101, αναφέρθηκε ότι περιορισμοί στη χρήση ιδιοκτησίας δεν προϋποθέτουν την εκ των προτέρων αποζημίωση του ιδιοκτήτη για ζημιά που, ενδεχομένως, θα υποστεί ως αποτέλεσμα της επιβολής τους.  Ο ιδιοκτήτης θα δικαιούται σε αποζημίωση εφόσον υφίσταται ουσιαστική μείωση της οικονομικής αξίας της ιδιοκτησίας του, εξαιτίας περιορισμών στη χρήση της.

 

    Επομένως, το κρίσιμο ερώτημα ήταν κατά πόσο ικανοποιούνταν στην περίπτωση τους οι προϋποθέσεις της δεύτερης παραγράφου του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος, ότι δηλαδή ως αποτέλεσμα μειώθηκε ουσιωδώς η οικονομική αξία των επιδίκων τεμαχίων τους. 

 

    Η αγοραία αξία ενός τεμαχίου το οποίο μπορεί να αναπτυχθεί και με την ανέγερση ξενοδοχείου είναι, κατά κανόνα, μεγαλύτερη από την αξία που θα είχε εφόσον δεν είχε τη δυνατότητα τέτοιας ανάπτυξης.  Η μείωση στην αγοραία του αξία, ως αποτέλεσμα της στέρησης της δυνατότητας ανέγερσης ξενοδοχείου, μπορεί να συναρτάται με διάφορους παράγοντες και μπορεί να είναι ουσιώδης, μπορεί και όχι.

  

    Στη Nikos Kirzis and 2 Others v. The Republic of Cyprus (1965) 3 C.L.R. 46, 60, αναφέρθηκε ότι το ζήτημα κατά πόσο αποζημίωση είναι πληρωτέα κάτω από το Άρθρο 23.3 του Συντάγματος, εξαρτάται από το πραγματικό γεγονός, κατά πόσο ή όχι οι δεσμεύσεις ή περιορισμοί στην περίπτωση που εξετάζεται είναι τέτοιοι που παρέχουν το δικαίωμα για αποζημίωση κάτω από το Άρθρο 23.3.  Και το ερώτημα αυτό είναι άρρηκτα συνδεδεμένο με τον καθορισμό του ποσού της αποζημίωσης αυτής, ώστε το ζήτημα κατά πόσο υπήρξε ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας της ιδιοκτησίας που επηρεάζεται να αποφασίζεται από το πολιτικό δικαστήριο που θα καθορίσει και το ύψος της αποζημίωσης.

   Το κατά πόσο η μείωση της οικονομικής αξίας της ιδιοκτησίας που επηρεάζεται είναι ουσιώδης και το ύψος της είναι ζητήματα πραγματικά και άρρηκτα συνδεδεμένα μεταξύ τους.  Ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου υπήρχαν οι μαρτυρίες των εκτιμητών των μερών. 

 

 

    Στην έκθεση του εκτιμητή των Εφεσειουσών, πέραν της ενότητας που αφορούσε στον υπολογισμό της διαφοράς στο κόστος κατασκευής ξενοδοχείου για το χρόνο που θεώρησε ότι ίσχυε ο περιορισμός, δεύτερη ενότητα αφορούσε στη «Διαφορά αξίας του ακινήτου λόγω αλλαγής ζώνης» και τρίτη στη «Στέρηση δικαιώματος για ξενοδοχείο».  Ποσό €858.000 (€100 το τ.μ.) αφορούσε στην αλλαγή στην πολεοδομική ζώνη των τεμαχίων από Α2 σε Τ2β3 και στη μείωση του συντελεστή δόμησης από 50% σε 35%.  Επί του ποσού αυτού εδραζόταν και η εκτίμηση για την τρίτη ενότητα.  Ο εκτιμητής ανέφερε ότι επειδή τα τεμάχια δεν μπορούσαν να αναπτυχθούν ως ξενοδοχείο, είχαν υποστεί επιπλέον ζημιά της τάξης του 20%-25%, «έστω 22%» όπως το έθεσε, επί του ποσού των €858.000, δηλαδή επιπλέον €188,760.

 

    Η έκθεση Σεργίου, στη βάση στοιχείων και υπολογισμών που αναφέρονται, καταλήγει σε συγκεκριμένη αγοραία αξία των επίδικων τεμαχίων μόλις πριν την απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου την 1.6.1989 και αμέσως μετά την 25.7.2007.  Καθορίστηκε έτσι το ποσοστό ετήσιας αύξησης μεταξύ των δύο χρονικών σημείων.  Το ποσοστό αυτό συγκρίνεται με το ποσοστό σε άλλη, κατά την έκθεση, συγκρίσιμη περιοχή και διαπιστώνεται ότι δεν ήταν μικρότερο.  Καταλήγει συνεπώς η έκθεση ότι δεν υπήρξε καμιά ουσιώδης οικονομική μείωση της αξίας των επίδικων τεμαχίων «είτε λόγω της επίδικης απόφασης είτε λόγω αλλαγής ορισμένων πολεοδομικών συντελεστών». 

 

   Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι ενόψει της κατάληξης του δεν απαιτείτο να προβεί σε περαιτέρω αξιολόγηση της μαρτυρίας.  Επρόκειτο για την προσέγγιση του ότι «η έλλειψη συγκεκριμενοποίησης της ανάπτυξης καθιστά αδύνατο τον καθορισμό της μείωσης της αξίας του ακινήτου» και τη θέση του ως προς το χρονικό εύρος ισχύος της απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου του 1989, από 1.6.1989 μέχρι την 30.11.1990 και ότι από την 1.12.1990 εφαρμογή είχαν οι πρόνοιες του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972, Ν.90/1972.  Παρέπεμψε στο άρθρο 68 του Ν.90/1972 σημειώνοντας ότι αποζημίωση καταβάλλεται μόνον όταν αποδειχθεί ότι συνεπεία πολεοδομικής αποφάσεως επήλθε ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας της ιδιοκτησίας.  Υπέδειξε ακόμη ότι θα έπρεπε να είχε ακολουθηθεί η διαδικασία που προβλέπεται στους περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας (Αποζημίωση) Κανονισμούς του 1990, Κ.Δ.Π.56/1990. 

         

   Το ζήτημα εγείρεται με το λόγο έφεσης 25, με τον οποίο προσβάλλεται το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου της 1.6.1989 ανανεώθηκε μέχρι την 30.11.1990 όταν και τέθηκε σε ισχύ ο Ν.90/1972, και ότι η εξέταση της παραβίασης του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος, για την περίοδο από 1.12.1990, θα έπρεπε να είχε γίνει με αναφορά στην πολεοδομική νομοθεσία.  

   

    Η αξίωση των Εφεσειουσών εδραζόταν στην απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου της 1.6.1989.  Δικογραφούσαν ότι «Η απόφαση ίσχυε από της δημοσιεύσεως μέχρι την 31.3.1990 αλλά εξακολουθούσε και/ή εξακολουθεί να ισχύει».  Στη Τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης τους δεν αναφέρονται σε οιανδήποτε άλλη απόφαση. Υπάρχει μια αναφορά σε «μείωση του συντελεστού δόμησης του περιορισμού των χρήσεων, ως και όλων των απαγορεύσεων που προκάλεσε η εν λόγω απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου», ενώ στο παρακλητικό της Απαίτησης αξιώνονται αποζημιώσεις « ... συνεπεία της αλλαγής της ζώνης, συνεπεία της απαγόρευσης ανέγερσης και/ή κατασκευή ξενοδοχείου, μείωση των συντελεστών δόμησης, περαιτέρω περιορισμός σε σχέση με το εμβαδόν και αλλαγή της χρήσεως και/ή χρήσεων και/ή περιορισμοί στην χρήση και/ή άλλοι περιορισμοί, διαφοροποιήσεις συντελεστών», χωρίς και πάλι αναφορά σε οιαδήποτε άλλη απόφαση.

 

    Στην Υπεράσπιση των Εφεσίβλητων αναφερόταν ότι «το Υπουργικό Συμβούλιο με την απόφαση του με αριθμό 65.889 / 25.7.07 τερμάτισε την προηγούμενη απόφαση του με αρ. 42.538 / 12.5.95 και η ξενοδοχειακή ανάπτυξη τώρα καθορίζεται με βάση την τουριστική Ζώνη Τ2β3 όπου επιτρέπεται η ανέγερση ξενοδοχείων».  Αναφερόταν ακόμη ότι «σήμερα τα επίδικα κτήματα εμπίπτουν στην Πολεοδομική Ζώνη Τ2β3 η οποία δημοσιεύτηκε με την Γνωστοποίηση Α.Δ.Π. 1045 / 27.10.06 και με βάση την παράγραφο 10.53 του τοπικού σχεδίου Πάφου επιτρέπεται η ανέγερση Ξενοδοχείων . ».  Στην Απάντηση τους οι Εφεσείουσες αναφέρονται σε «Υπ. Απόφαση του 2007 (26 Σεπτεμβρίου 2007)».

 

    Στην απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου της 1.6.1989 (απόφαση 31.861) αναφερόταν ότι ίσχυε μέχρι την 31.3.1990.  Με νέα απόφαση ημερ.29.3.1990 (απόφαση 33.268), η ισχύς της πρώτης επεκτάθηκε μέχρι 30.11.1990.

 

    Προέκυπτε από τη μαρτυρία ότι πέραν της επίδικης και της ανανέωσης της μέχρι 30.11.1990 υπήρξαν τρείς άλλες αποφάσεις του Υπουργικού Συμβουλίου που αφορούσαν την ρύθμιση της ξενοδοχειακής ανάπτυξης.  Ημερομηνίας 29.11.1990 (απόφαση αρ.34.544), ημερομηνίας 12.5.1995 (απόφαση αρ.42.538) και ημερομηνίας 25.7.2007 (απόφαση αρ.65.889).  Αυτές δεν συνέθεταν τη βάση των αξιώσεων των Εφεσειουσών.

 

    Πριν από την 1.6.1989, τα τεμάχια των Εφεσειουσών ενέπιπταν στην τουριστική ζώνη Α2.  Η πολεοδομική τους ζώνη άλλαξε αρχικά την 1.12.1990 σε ζώνη Τ1γ με δημοσίευση που έγινε με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 18 του Ν.90/1972.  Ακολούθησαν και άλλες τέτοιες δημοσιεύσεις που άλλαζαν τη ζώνη των επίδικων τεμαχίων, που κατέληξαν στη ζώνη Τ2β3 με δημοσίευση που έγινε την 27.10.2006. 

 

    Το  άρθρο 68, του Ν.90/1972 προβλέπει ότι:

 

«(1) Εάν καθ' οιονδήποτε τρόπον ήθελε προκύψει ουσιώδης ζημία εις βάρος ιδιοκτησίας τινός συνεπεία της εφαρμογής των προνοιών του παρόντος Νόμου, δέον να καταβάλληται δικαία αποζημίωσις.

 

(2) Αποζημίωσις καταβάλλεται δυνάμει και τηρουμένων των διατάξεων του παρόντος Μέρους, μόνον οσάκις αποδειχθή υπό του απαιτούντος αυτήν ότι, συνεπεία πολεοδομικής αποφάσεως επηρεαζούσης την ακίνητον ιδιοκτησίαν εν σχέσει προς την οποίαν υποβάλλεται η απαίτησις, επήλθεν ουσιώδης μείωσις της οικονομικής αξίας της ιδιοκτησίας ταύτης».

 

 

   Η σημαντική διαπίστωση είναι ότι η πολεοδομική ζώνη των επίδικων τεμαχίων δεν άλλαξε με την απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου της 1.6.1989, ούτε με την απόφαση ανανέωσης της απόφασης αυτής.  Ήταν το αποτέλεσμα της εφαρμογής των προνοιών του Ν.90/1972, με δημοσιεύσεις που έγιναν δυνάμει της νομοθεσίας και επομένως, η αποζημίωση για ουσιώδη μείωση της οικονομικής αξίας των τεμαχίων των Εφεσείουσων, με υπόβαθρο την αλλαγή της πολεοδομικής ζώνης, θα έπρεπε να διεκδικηθεί στο πλαίσιο του Ν.90/1972.

 

    Η διαδικασία, όπως υπέδειξε το πρωτόδικο Δικαστήριο, προβλέπεται στην Κ.Δ.Π.56/1990.  Προνοείται η υποβολή Ειδοποίησης Απαίτησης για Αποζημίωση στην αρμόδια Πολεοδομική Αρχή που τη διαβιβάζει στον Υπουργό Εσωτερικών.  Προσφυγή στο αρμόδιο Επαρχιακό Δικαστήριο προϋποθέτει να μην έχει ενεργήσει ο Υπουργός εντός τακτής προθεσμίας ή να αμφισβητείται η απόφαση του.

 

    Καταλήγουμε ότι οι διαπιστώσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν ορθές.  Η ισχύς της απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου ήταν μέχρι και την 30.11.1990, οι δε αλλαγές στην πολεοδομική ζώνη των τεμαχίων έγιναν μεταγενέστερα δυνάμει των προνοιών του Ν.90/1972.  Συνακόλουθα, ο λόγος έφεσης 25 απορρίπτεται.

 

    Γεγονός παραμένει ότι η απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου της 1.6.1989 που είχε ισχύ μέχρι 30.11.1990, είχε προκαλέσει μερικό περιορισμό των δικαιωμάτων των Εφεσειουσών σε σχέση με τα τεμάχια τους.  Εναπόκειτο στις Εφεσείουσες να προσκομίσουν μαρτυρία που να καταδεικνύει, προς ικανοποίηση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ότι η απόφαση είχε επιφέρει ουσιώδη μείωση της οικονομικής αξίας των επιδίκων τεμαχίων.

 

    Η εκτίμηση της Σεργίου ήταν ότι δεν υπήρξε καμιά ουσιώδης οικονομική μείωση της αξίας των επίδικων τεμαχίων λόγω της επίδικης απόφασης.  Η εκτίμηση του εκτιμητή των Εφεσειουσών στην έκταση που αναφερόταν στη διαφορά αξίας των τεμαχίων λόγω αλλαγής ζώνης δεν μπορούσε να ληφθεί υπόψη εφόσον αφορούσε σε χρονική περίοδο μεταγενέστερη του χρόνου που βρισκόταν σε ισχύ η απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου του 1989 που συνιστούσε το υπόβαθρο της αξίωσης.  Ό,τι παρέμενε, ήταν η αναφορά του σε ποσό €188,760.  Αυτό όμως το ποσό εκπήγαζε από και συνιστούσε ποσοστό επί του ποσού των €858.000, όπως έχουμε εξηγήσει πιο πάνω.  Επρόκειτο δηλαδή για ποσοστό στη βάση άλλης ζημιάς, που δεν σχετιζόταν με την απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, ούτε θεματικά, αλλά ούτε και χρονικά.

 

    Καταλήγουμε ότι, μετά την απόρριψη της θέσης των  Εφεσειουσών ότι αυτές είχαν πρόθεση να ανεγείρουν στα επίδικα τεμάχια τους ξενοδοχείο, η εκτίμηση του εκτιμητή τους εξ αντικειμένου δεν μπορούσε να υποστηρίξει την οποιαδήποτε μείωση της αξίας των τεμαχίων συνεπεία της απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου του 1989.  Όσο θετικά και αν αυτή αξιολογείτο.  Ούτε και υφίστατο άλλη προς τούτο μαρτυρία.  Επομένως, η αξίωση των Εφεσειουσών που παρέμενε ήταν καταδικασμένη να αποτύχει.  Οι συναφείς λόγοι έφεσης 28 και 31, ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν εξέτασε τα θέματα αποζημιώσεων και δεν αξιολόγησε τη μαρτυρία, είναι αλυσιτελείς και απορρίπτονται. 

    Οι λόγοι έφεσης στους οποίους δεν έχουμε ρητά αναφερθεί επαναλαμβάνουν ζητήματα τα οποία καλύπτονται πλήρως από τους λόγους τους οποίους έχουμε συζητήσει και δεν χρησιμεύει η όποια επιμέρους αναφορά σε αυτούς.

 

    Η έφεση απορρίπτεται.

 

    €4.000 έξοδα της έφεσης, πλέον Φ.Π.Α. αν υπάρχει, επιδικάζονται υπέρ των Εφεσίβλητων και εναντίον των Εφεσειουσών.

      

 

 

 

 

                                                          Χ. Μαλαχτός, Δ.

 

                                                          Ι. Ιωαννίδης, Δ.       

 

                                                          Ε. Εφραίμ, Δ.