|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ - ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση αρ. 3/2019)
24 Φεβρουαρίου 2025
[ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ, Πρόεδρος]
[ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ - ΜΕΣΣΙΟΥ, ΣΤΥΛΙΑΝΙΔΟΥ, Δ/στές]
1. S. KOUPANOS DEVELOPERS LIMITED
2. ΕΥΣΤΑΘΙΟΥ ΚΟΥΠΑΝΟΥ
3. ΕΛΕΝΑΣ ΠΟΝΤΙΔΟΥ ΚΟΥΠΑΝΟΥ
Εφεσειόντων/Αιτητών
v.
ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΚΥΠΡΟΥ ΔΗΜΟΣΙΑΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ ΛΤΔ
Εφεσίβλητων/Καθ' ων η Αίτηση
-----------------------------
Γ. Μυλωνά (κα) για Ανδρέα Μαθηκολώνη, για τους Εφεσείοντες.
Ε. Κορακίδης και Ε. Κορακίδου (κα) για Επαμεινώνδα Κορακίδη Δ.Ε.Π.Ε, για τους Εφεσίβλητους.
ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ, Π.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και θα δοθεί από τη Στυλιανίδου, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΣΤΥΛΙΑΝΙΔΟΥ, Δ.: Με την παρούσα έφεση προσβάλλεται απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού με την οποία απορρίφθηκε η αίτηση-έφεση των εφεσειόντων για ακύρωση και/ή παραμερισμό της ειδοποίησης «Τύπος ΙΑ» και για έκδοση διατάγματος με το οποίο να ακυρώνεται η διαδικασία η οποία προβλέπεται στο Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικό) Νόμο του 2014, Ν.142(Ι)/2014, ο οποίος τροποποίησε τον βασικό περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965, Ν.9/65 («ο Νόμος»).
Με τον πρώτο λόγο έφεσης υποστηρίζεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα απέρριψε τη θέση των εφεσειόντων ότι οι ειδοποιήσεις τύπου Ι και τύπου ΙΑ δεν πληρούσαν τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο προϋποθέσεις όπως προβλέπεται στο εδάφιο 3 του Άρθρου 44Γ του Νόμου. Επομένως, εσφαλμένα απέρριψε την αίτηση-έφεση. Ειδικότερα με την αιτιολογία αυτού εξειδικεύεται, μεταξύ άλλων, και το μοναδικό ζήτημα το οποίο προωθήθηκε και με την αγόρευση της ευπαιδεύτου συνηγόρου των εφεσειόντων, ήτοι ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα αποφάσισε ότι η ειδοποίηση Τύπου ΙΑ ήταν ορθή κατά τύπο και περιεχόμενο όπως προβλέπεται στον Νόμο και τα Παραρτήματα αυτού.
Αναφορικά με τη διαδικασία στο πλαίσιο της οποίας επιδόθηκε η πιο πάνω ειδοποίηση, στην υπόθεση ΜΥΛΩΝΑΣ v. ΤΡΑΠΕΖΑ ΚΥΠΡΟΥ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση Αρ. Ε176/2019, 10/12/2019, ECLI:CY:AD:2019:A519, λέχθηκαν τα εξής:
«Πρόκειται για τη διαδικασία που έχει εισαχθεί με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικό) Νόμο του 2014 (Ν.142(Ι)/2014) που αφορά στην πώληση ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή. Η διαδικασία εκποίησης υποθήκης δυνάμει των προνοιών του Μέρους VIA των Νόμων άρχεται με την επίδοση ειδοποίησης σύμφωνα με τον τύπο «Ι». Εάν ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν συμμορφωθεί με την ειδοποίηση αυτή, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να του επιδώσει ειδοποίηση σύμφωνα με τον τύπο «ΙΑ» στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό.»
Το Εφετείο αποφάσισε στην υπόθεση ΑΝΔΡΕΑΣ ΙΑΚΩΒΟΥ v. GORDIAN HOLDINGS LTD, Πολιτική Έφεση Αρ. 83/2019, 11/6/2024 τα εξής σχετικά με το υπό εξέταση ζήτημα:
«Ο πρώτος τέτοιος λόγος είναι αν η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις. Από την εν λόγω πρόνοια, καθίσταται προφανής η πρόθεση του νομοθέτη να αποδώσει σημασία στην ακριβή ταύτιση της ειδοποίησης που αποστέλλεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη, με τον προβλεπόμενο τύπο.
Από τον προβλεπόμενο Τύπο ΙΑ, ως τίθεται στο σχετικό Δεύτερο Παράρτημα του Νόμου 9/65, προκύπτει ότι, ως ο νομοθέτης προνόησε, θα πρέπει να γίνεται αναφορά και συγκεκριμενοποίηση στο ποσό το οποίο κατέστη απαιτητό, δυνάμει της υπό αναφοράς υποθήκης, στο ποσό του τόκου (αντί περιγραφής του τόκου), καθώς επίσης και στο ποσό των εξόδων. Αυτό συνάγεται από το ότι προνοείται: «Το ποσό το οποίο κατέστη απαιτητό δυνάμει της πιο πάνω Υποθήκης ανέρχεται στο ποσό των €......, πλέον τόκος €....... πλέον έξοδα €..... .» Άλλωστε, κάτι τέτοιο συνάδει και με τη λογική ότι, στο πλαίσιο της Ειδοποίησης κατά τον Τύπο ΙΑ, το οφειλόμενο ποσό που αφορά η σκοπούμενη εκποίηση έχει ήδη συγκεκριμενοποιηθεί (ως αναφέρει και η ειδοποίηση) σε συγκεκριμένη ημερομηνία. Η ενδεχόμενη προσθήκη μεταγενέστερων τόκων δεν αναιρεί τα πιο πάνω. Η εν λόγω διαπίστωση, πέραν της ξεκάθαρης νομοθετικής πρόνοιας, υποστηρίζεται και από τη διαφορετική πρόθεση του νομοθέτη στα όσα καθόρισε ως απαιτούμενα στην Ειδοποίηση κατά τον Τύπο Ι, όπου, αναφορικά με τον τόκο προβλέπεται: «., πλέον τόκοι επί ..... προς ..... επί τοις εκατόν από της, .».
Δεν αποτελεί έργο του Δικαστηρίου να αντικαταστήσει την πρόθεση του νομοθέτη με το τι το ίδιο κρίνει ότι είναι ή θα πρέπει να θεωρηθεί ότι είναι η πρόθεση αυτή. Το θέμα δεν μπορεί να αναχθεί σε θέμα τυπολατρίας, αφού αυτό προβλέπει ο νόμος. Μη συμμόρφωση με τον τύπο αποτελεί λόγο παραμερισμού της Ειδοποίησης κατά τον Τύπο ΙΑ.
Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από το σχετικό Τεκμήριο, η Ειδοποίηση κατά τον Τύπο ΙΑ, η οποία αφορά το ενυπόθηκο χρέος, αναφέρεται σε ποσό το οποίο κατέστη απαιτητό δυνάμει της αναφερόμενης υποθήκης, σε ποσό εξόδων €0,00, αλλά σε περιγραφή καθορισμού του οφειλόμενου τόκου χωρίς συγκεκριμενοποίηση ποσού.
Το δικαίωμα του εφεσείοντα - ενυπόθηκου οφειλέτη να ζητήσει διευκρινήσεις, ή το ενδεχόμενο επιχείρημα ότι το ποσό του τόκου ήταν υπολογίσιμο με βάση την αναφορά, δεν αναιρεί το καθορισμένο περιεχόμενο του Τύπου ΙΑ, ούτε την υποχρέωση συμμόρφωσης με αυτό. Ούτε, ασφαλώς, αφαιρεί από τον εφεσείοντα το δικαίωμα να προβάλει την εν λόγω μη συμμόρφωση, ως λόγο παραμερισμού της Ειδοποίησης κατά τον Τύπο ΙΑ.
Αναπόφευκτα, στη βάση των εν λόγω νομοθετικών προνοιών, προκύπτει ότι η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληρούσε τις απαιτούμενες, κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις. Θεώρηση με βάση την οποία θα μπορούσε να κριθεί ότι τα αναφερόμενα στην ειδοποίηση, από μόνα τους ή σε συνδυασμό με οτιδήποτε άλλο, ικανοποιούν τα απαιτούμενα, θα τροποποιούσε τα όσα με σαφή τρόπο προνόησε ο Νομοθέτης.
Η πιο πάνω κατάληξη καθιστά προφανές ότι η υπό κρίση αίτηση/έφεση θα έπρεπε να έχει επιτυχή κατάληξη. Κάτι που καθιστά αχρείαστη τη, σε ακαδημαϊκό, πλέον, επίπεδο, ενασχόληση μας με τους υπόλοιπους λόγους έφεσης.
Η παρούσα έφεση επιτυγχάνει. Η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται.
Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο παραμερίζεται η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ, ημερομηνίας 23.8.2018.»
Η ευπαίδευτη συνήγορος των εφεσειόντων υποστήριξε ότι το σκεπτικό της πιο πάνω απόφασης εφαρμόζεται και στην παρούσα επίδικη ειδοποίηση ΙΑ, καθότι σε αυτή δεν αναφέρεται ποσό τόκων. Επί αυτής αναγράφεται το ποσό που κατέστη απαιτητό με την ειδοποίηση Ι, καθώς και περιγραφή του ύψους του επιτοκίου και εξήγηση του πώς ο τόκος υπολογίζεται επί του εν λόγω ποσού μέχρι την εξόφλησή του.
Ο ευπαίδευτος συνήγορος των εφεσιβλήτων, διαφώνησε με την θέση των αντιδίκων του, υποστηρίζοντας ότι ο λόγος που δεν περιλήφθηκε ποσό τόκου στην ειδοποίηση ΙΑ ήταν ότι αυτός είχε ήδη κεφαλαιοποιηθεί και περιληφθεί στο ποσόν που κατέστη απαιτητό με την ειδοποίηση Ι.
Είμαστε της άποψης ότι εν όψει του σκεπτικού της ΙΑΚΩΒΟΥ, (ανωτέρω), η πιο πάνω αιτιολογία που δίδεται από τον συνήγορο των εφεσιβλήτων, δεν οδηγεί σε απαλλαγή από την διαπιστωθείσα υποχρέωση όπως το ποσόν του τόκου αναγραφεί ξεχωριστά σε κάθε περίπτωση. Δεν προκύπτει τέτοιου είδους εξαίρεση στην ερμηνεία που δόθηκε στον Τύπο ΙΑ από το Εφετείο.
Επίσης, ο συνήγορος των εφεσιβλήτων υποστήριξε ότι η θέση των εφεσειόντων δεν προωθήθηκε με σαφήνεια πρωτοδίκως, αλλά προωθήθηκε κατ' έφεση, εν όψει της έκδοσης της απόφασης ΙΑΚΩΒΟΥ, (ανωτέρω). Θεωρούμε έκθετη σε απόρριψη τη θέση του αυτή εφόσον το πρωτόδικο Δικαστήριο λαμβάνοντας υπόψη τη σχετική γενική ένσταση των εφεσειόντων αναφορικά με το περιεχόμενο της ειδοποίησης Τύπου ΙΑ, έκανε ρητή αναφορά στο ζήτημα της μη αναφοράς σε αυτή συγκεκριμένου ποσού τόκων, και απέρριψε τη σχετική επιχειρηματολογία των εφεσειόντων.
Εν όψει των πιο πάνω ο πρώτος λόγος έφεσης επιτυγχάνει. Ως εκ τούτου δεν θα μας απασχολήσει ο δεύτερος λόγος έφεσης.
Θα πρέπει τέλος να σημειωθεί ότι είναι κοινώς αποδεκτό από τους διαδίκους πως ο επίδικος πλειστηριασμός έχει ήδη ολοκληρωθεί και το επίδικο ακίνητο έχει πωληθεί σε τρίτο αγοραστή.
Η δε κατάληξη της πρωτόδικης απόφασης έχει ως εξής:
«Έχοντας υπόψη τα πιο πάνω καταλήγω ότι δεν έχει καταδειχθεί οποιοσδήποτε βάσιμος λόγος για ακύρωση της Ειδοποίησης Τύπος ΙΑ ή του σκοπούμενου πλειστηριασμού.»
Στην υπόθεση ΣΩΦΡΟΝΙΟΥ ΧΡΙΣΤΟΥ ΧΑΤΖΗΣΩΦΡΟΝΙΟΥ v. GORDIAN HOLDINGS LTD, Αρ. Αίτησης 4/2023, 21/11/2024, το Ανώτατο Δικαστήριο, αποφάσισε τα εξής:
«Έφεση κατά απόφασης με την οποία απορρίφθηκε Αίτηση για τον παραμερισμό σκοπούμενης πώλησης ακινήτου στη βάση ειδοποιήσεως κατά τον Τύπο ΙΑ των περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμων του 1965 έως (Αρ.11) του 2015, δεν καθίσταται άνευ αντικειμένου και δεν υπόκειται σε απόρριψη άνευ ετέρου, επειδή κατά την ημερομηνία της ακρόασης της έφεσης το ακίνητο δεν είναι πλέον στην κυριότητα του ενυπόθηκου οφειλέτη κατ' ακολουθία της διαδικασίας του Μέρους VIA του Νόμου.»
Λέχθηκαν από το Ανώτατο Δικαστήριο επίσης τα εξής σχετικά:
«Η πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου που πραγματοποιείται, κατ' ακολουθία απόρριψης αίτησης - έφεσης στο Επαρχιακό Δικαστήριο για τον παραμερισμό της ειδοποίησης κατά τον Τύπο ΙΑ, δεν θα πραγματοποιείτο εφόσον η ειδοποίηση παραμεριζόταν. Με την απόρριψη της έφεσης στο Εφετείο, με τη δικαιολογία ότι είχε καταστεί άνευ αντικειμένου στη βάση ότι το ακίνητο είχε ήδη εκποιηθεί, αποτρέπεται η εξέταση της ορθότητας της διαδικασίας που ακολουθήθηκε, στην έκταση που αφορούσε την ειδοποίηση κατά τον Τύπο ΙΑ, κατά πόσο δηλαδή η ειδοποίηση θα έπρεπε να είχε παραμεριστεί. Εφετειακή απόφαση ότι η ειδοποίηση κατά τον Τύπο ΙΑ θα έπρεπε να είχε παραμεριστεί, θα αναδείκνυε ότι η πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου δεν έπρεπε να είχε πραγματοποιηθεί. Υπάρχουν προεκτάσεις στα δικαιώματα του ενυπόθηκου οφειλέτη το ακίνητο του οποίου πωλήθηκε, στις παραμέτρους των οποίων δεν είναι του παρόντος να υπεισέλθουμε.»
Έχοντας υπόψη τα πιο πάνω λεχθέντα από το Ανώτατο Δικαστήριο, κρίνουμε ότι παρά το ότι αναπόδραστα, η πρωτόδικη απόφαση που αφορά την αιτούμενη ακύρωση της ειδοποίησης Τύπου ΙΑ, πρέπει να παραμεριστεί, εντούτοις δεν είναι του παρόντος να υπεισέλθουμε στις προεκτάσεις που η ακύρωση της επίδικης ειδοποίησης επιφέρει στα δικαιώματα όχι μόνο του ενυπόθηκου οφειλέτη, αλλά και του τρίτου αγοραστή.
Ως εκ των ανωτέρω, η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου παραμερίζεται και αντικαθίσταται ως ακολούθως:
«Η ειδοποίηση Τύπος ΙΑ ημερομηνίας 23/08/2018 παραμερίζεται.»
Επιδικάζονται υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον των εφεσιβλήτων τόσο τα πρωτόδικα έξοδα όσο και τα έξοδα της παρούσας έφεσης. Τα πρωτόδικα έξοδα καθορίζονται ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή του πρωτόδικου Δικαστηρίου και εγκριθούν από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Τα έξοδα της έφεσης καθορίζονται στο ποσό των €3.000, υπέρ εκάστου εφεσείοντα και εναντίον των εφεσιβλήτων, πλέον ΦΠΑ, εάν υπάρχει.
ΑΛ. ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ, Π.
ΣΤ. ΧΡΙΣΤΟΥΔΟΥΛΙΔΟΥ - ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ.