|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ - ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 379/2018)
13 Δεκεμβρίου, 2024
[ΣΤΑΥΡΟΥ, ΚΟΝΗΣ, ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ‑ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
ΓΙΑΝΝΗΣ ΤΑΛΙΩΤΗΣ
Εφεσείοντας/Καθ' ου η αίτηση
και
ΠΟΛΥΣ ΚΛΟΚΚΟΥ
Εφεσίβλητος/Αιτητής
...................................................
Σάββας Φασουλιώτης για Χρίστος Πουργουρίδης & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για τον Εφεσείοντα-Καθ' ου η αίτηση.
Γιώργος Κωνσταντίνου, για τον Εφεσίβλητο-Αιτητή.
.................................................
ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.: Η απόφαση είναι ομόφωνη και θα δοθεί από
την κα Χριστοδουλίδου‑Μέσσιου, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ‑ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ.: Άλλη μια σύμβαση ενοικίασης κατέληξε ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού εν όψει της διαφοράς των συμβαλλομένων. Το επίδικο ακίνητο αποτελεί οικία που βρίσκεται στη Λεμεσό και ενοικιάστηκε δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 28.2.1996 η οποία ανανεώθηκε για ένα περαιτέρω έτος, από τον ιδιοκτήτη-εφεσίβλητο στον ενοικιαστή-εφεσείοντα. Ο εφεσείοντας διατηρεί μέχρι σήμερα την κατοχή του επίδικου ακινήτου.
Με αίτησή του ο εφεσίβλητος αξίωνε πρωτόδικα την άρση των κατ' ισχυρισμό παράνομων προσθηκομετατροπών που επέφερε ο εφεσείοντας στο ακίνητο και την επαναφορά του στην προτέρα του κατάσταση. Αν και δεν είχε δικογραφήσει τέτοια θέση, τελικά ο εφεσίβλητος προώθησε με την τελική του αγόρευση και αίτημα έξωσης του εφεσείοντα.
Βασικός λόγος της καταχώρισης της αίτησης του εφεσίβλητου ήταν ότι στην προσπάθεια του να εξασφαλίσει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης για το ακίνητο με σκοπό να το μεταβιβάσει στην εγγονή του, ενημερώθηκε από τον Δήμο Λεμεσού ότι τούτο δεν ήταν δυνατό λόγω της ύπαρξης παράνομων κατασκευών. Ακολούθως ενημέρωσε γραπτώς τον εφεσείοντα τον οποίο κάλεσε να άρει τις παράνομες προσθηκομετατροπές εντός συγκεκριμένης προθεσμίας, χωρίς όμως θετική ανταπόκριση.
Ο εφεσείων παραδέχτηκε πρωτόδικα ότι προέβηκε σε διάφορες εργασίες και/ή μετατροπές στο ακίνητο οι οποίες έγιναν, ήταν η θέση του, για λόγους υγείας και ασφάλειας τόσο του ιδίου αλλά και της οικογένειας του. Ισχυρίστηκε συγκεκριμένα ότι αυτές οι μετατροπές και/ή επιπρόσθετες εργασίες δεν είναι μόνιμες και σκοπό έχουν να βελτιώσουν την ποιότητα ζωής του, καθότι κινδυνεύει από αναφυλακτικό σοκ σε περίπτωση τσιμπήματος από μέλισσες και άλλα συγγενή έντομα. Προέβαλε τη θέση ότι οι εργασίες έχουν προσθέσει αξία στο ακίνητο και το προφυλάσσουν και μάλιστα είχε προσφερθεί να υποβάλει ο ίδιος με δικά του έξοδα αίτηση για νομιμοποίηση των αλλαγών που έχουν γίνει, αφού του έχει λεχθεί από εμπειρογνώμονες ότι αυτό είναι εφικτό. Ήταν επίσης η θέση του ότι οι αλλαγές που επέφερε στο ακίνητο είναι προσωρινές.
Κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας δηλώθηκε ως παραδεκτό γεγονός ότι ο εφεσείων κινδυνεύει από αναφυλακτικό σοκ. Το πρωτόδικο Δικαστήριο επίσης αναφέρει στην απόφασή του ότι το τελευταίο ενοίκιο που πληρώνεται για το ακίνητο ανέρχεται σε €700.
Ο εφεσίβλητος περιέγραψε στο δικόγραφό του τις μετατροπές στις οποίες προέβηκε ο εφεσείων χωρίς τη συγκατάθεσή του και κατά παράβαση της συμφωνίας ενοικίασης, δήλωσε ότι αυτός δεν επιθυμεί να παραμείνουν στο ακίνητο και ότι τον εμποδίζουν να εξασφαλίσει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Τις μετατροπές και αλλαγές τις διαπίστωσε όταν έλαβε σχετική ειδοποίηση από τον Δήμο Λεμεσού, καθώς ο ίδιος δεν επισκεπτόταν το ακίνητο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι το επίδικο ακίνητο είναι ενοικιοστασιακό, εφόσον συμπληρώθηκε πριν τις 31.12.99 και βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής. Με δεδομένη την παραμονή του εφεσείοντος στο ακίνητο μετά την εκπνοή της συμφωνίας ενοικίασης που ήταν η 31.8.1997, αυτός έχει καταστεί θέσμιος ενοικιαστής από την 1.9.1997.
Ακολούθως, εφαρμόζοντας το άρθρο 27(1) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν.23/83, το οποίο προβλέπει ότι ενοικιαστής που διατηρεί κατοχή οποιασδήποτε οικίας, τηρεί τους όρους και προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου συμβολαίου έστω και αν έχει λήξει η ισχύς του νοουμένου ότι οι όροι του είναι σύμφωνοι με τις διατάξεις του Νόμου ανέφερε ότι οι δύο πλευρές δεσμεύονται από τους όρους του τελευταίου ενοικιαστηρίου εγγράφου, ο όρος 4 του οποίου προνοεί τα ακόλουθα σε σχέση με τη «μεταβολή» του ακινήτου και την υποχρέωση επαναφοράς του στην προτέρα του κατάσταση.
«Ο ενοικιαστής δεν δικαιούται άνευ γραπτής συγκαταθέσεως ή αδείας του ιδιοκτήτου να κάμει επί του ενοικιασθέντος κτήματος οιανδήποτε μεταβολήν, εάν δεν παραβή την συμφωνία ταύτην πάσα μεταβολή καιτοι χρήσιμος εάν είναι θέλει λογισθή ως μη έχουσα μηδεμίαν αξίαν και θέλει μείνη εις τον ιδιοκτήτην άνευ ουδεμίας αποζημιώσεως ή απαιτήσεως του προς τον ιδιοκτήτην.»
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αφού παρέθεσε σχετική νομολογία και συγγράμματα που αναφέρονται στην ερμηνεία των γραπτών συμβάσεων, (Chitty on Contracts, 28η έκδοση, Τόμος 1 παράγραφοι 12-041 μέχρι 12-117, Saab and Another v. Holy Monastery of Ayios Neophytos (1982) 1 GLR 499, Μεταλλικά Ηρακλής Μιχαηλίδης Λτδ v. G. & C. Exhaust Systems Ltd (2001) 1 Α.Α.Δ. 500) κατέληξε ότι σύμφωνα με το λεκτικό της συμφωνίας ενοικίασης: 1) Ο εφεσείων εμποδίζεται να προβεί σε οποιαδήποτε μεταβολή στο ακίνητο αν δεν έχει προηγουμένως εξασφαλίσει τη γραπτή συγκατάθεση ή άδεια του εφεσίβλητου, και 2) Εάν παρόλα αυτά γίνουν μεταβολές τις οποίες ο εφεσίβλητος θεωρήσει χρήσιμες, ο εφεσείων αναγνωρίζει ότι κανένα αντάλλαγμα θα δικαιούται γι' αυτές τις μεταβολές.
Ακολούθως, το πρωτόδικο Δικαστήριο με βάση και τις παραδοχές που έγιναν από τον εφεσείοντα κατέληξε ότι υπήρχε από πλευράς του παράβαση των όρων της θέσμιας ενοικίασης. Διερωτήθηκε ακολούθως το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφορικά με τη θεραπεία που μπορεί να αξιώσει ο εφεσίβλητος σε αυτήν την περίπτωση, δηλαδή κατά πόσο τίθεται θέμα αποζημιώσεων ή έκδοση διατάγματος για επαναφορά του ακινήτου στην προτέρα του κατάσταση. Με παραπομπή σε νομολογία κατέληξε ότι το ζήτημα επαφίεται αποκλειστικά στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου, και προς τούτο αναφέρθηκε στην απόφαση Σχίζας v. Αδάμου κ.ά. (2008) 1 Α.Α.Δ. 395 και ειδικά στο πιο κάτω απόσπασμα:
«Σύμφωνα με τη νομολογία και τα σχετικά συγγράμματα, η έκδοση ενός διατάγματος είναι πάντοτε στη διακριτική ευχέρεια του δικαστηρίου η οποία όμως πρέπει να ασκείται δικαστικά με βάση ορισμένα κριτήρια και όχι αυθαίρετα. Ειδικά για διατάγματα διατακτικής μορφής (mandatory injunctions) στο σύγγραμμα Clerk & Lindsell on Torts, 16η έκδοση σελ. 328 παράγραφο 7-06 παρατίθενται κριτήρια τα οποία βοηθούν το δικαστήριο στην άσκηση της διακριτικής του ευχέρειας. Τα κριτήρια αυτά, περιληπτικά έχουν ως ακολούθως: Διάταγμα διατακτικής μορφής εκδίδεται μόνο όπου (α) ο ενάγων δείχνει ότι υπάρχει πολύ δυνατή πιθανότητα να του προκληθεί σοβαρή ζημιά αν δεν επέμβει το δικαστήριο και (β) όπου η ζημιά που προκαλείται από την άρνηση έκδοσης του διατάγματος είναι τέτοια που δεν μπορεί να ικανοποιηθεί με αποζημιώσεις. (γ) Το δικαστήριο θα αρνηθεί τη θεραπεία αν η συμμόρφωση με το διάταγμα από τον εναγόμενο θα είναι παράνομη. Θα πρέπει επίσης να λαμβάνεται υπόψη και το κόστος που θα υποστεί ο ενάγων για σκοπούς συμμόρφωσης. (Morris ν. Redland Bricks Ltd. [1970] A.C. 652). (δ) Εάν το δικαστήριο θα κλίνει υπέρ της έκδοσης του διατάγματος, τότε θα πρέπει να εξεταστεί και το κατά πόσο ο εναγόμενος θα γνωρίζει ακριβώς τι πρέπει να κάνει.
Αναφορικά με το (γ) πιο πάνω, το γεγονός ότι θα στοιχίσει αρκετά στον εναγόμενο για να συμμορφωθεί με το διάταγμα, δυνατό να μην είναι εμπόδιο στην έκδοση του διατάγματος αν φανεί ότι ο εναγόμενος ενήργησε ετσιθελικά, παράνομα και ενάντια των δικαιωμάτων του ενάγοντα. Σχετική με το θέμα είναι και η υπόθεση Wrothams Park Estate Company ν. Parkside Homes Ltd a.o. [1974] 2 All E.R. 321 σελ. 336 όπου φαίνεται ότι ακόμα και εκεί που ο εναγόμενος επίσπευσε την ανέγερση, παρά τη διαμαρτυρία του ενάγοντα, δεν υπάρχει γενικός κανόνας ότι πρέπει να εκδοθεί το διάταγμα. Το θέμα παραμένει στη διακριτική ευχέρεια του δικαστηρίου. Απλώς το γεγονός αυτό, σε κατάλληλη υπόθεση, μπορεί να ληφθεί υπόψη εναντίον του εναγομένου ούτως ώστε να εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα.»
Παρέπεμψε επίσης στις αγγλικές αποφάσεις Wrothams Park Estate Company v. Parkside Homes Ltd a.o. [1974] 2 All ER 321 και Mortimer v. Bailey [2004] All ER (D) 436, όπου τονίστηκε ότι το Δικαστήριο εκδίδει προστακτικά διατάγματα αξιολογώντας κάθε φορά τα περιστατικά της κάθε υπόθεσης και έκρινε με βάση τα δεδομένα της υπόθεσης ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις που η νομολογία έχει καθιερώσει και αποφάσισε ότι η διακριτική του ευχέρεια θα πρέπει να ασκηθεί υπέρ της έκδοσης του αιτούμενου διατάγματος για επαναφορά του ακινήτου στην προτέρα του κατάσταση.
Παρά το ότι όπως έχει ήδη αναφερθεί ο εφεσίβλητος δεν ζητούσε στα δικόγραφά του διατάγματα έξωσης, το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβηκε και στην εξέταση του κατά πόσον τα γεγονότα που στηρίζουν την υπόθεση καταδεικνύουν ότι θα μπορούσε να εκδοθεί τέτοιο διάταγμα στη βάση της νομολογίας, σύμφωνα με την οποία το Δικαστήριο μπορεί στο πλαίσιο της απονομής δικαιοσύνης να αποδώσει οποιαδήποτε θεραπεία κρίνει ότι είναι δίκαιη, εφόσον όλα τα γεγονότα είναι δικογραφημένα και ενώπιόν του στη βάση και των ευρημάτων του. Σχετικές είναι οι υποθέσεις Stylianou v. Papacleovoulou (1982) 1 CLR 542, Κλεάνθη κ.α. v. Σιάνιου κ.α. (2009) 1 Α.Α.Δ. 180 και Ανδρόνικος Κουρουκλάρης v. Ανδρέα Κωνσταντίνου Πολ. Έφ. 205/12 ημερ. 6.12.17, ECLI:CY:AD:2017:A440.
Εξετάζοντας τη σχετική νομική βάση του αιτήματος για έξωση που ήταν το άρθρο 11(1)(γ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83 και ανατρέχοντας στο δικόγραφο του εφεσίβλητου, βρήκε ότι αυτός έχει παραλείψει να δικογραφήσει και να αποδείξει τον ισχυρισμό περί ισχυριζόμενης επιδείνωσης της φυσικής κατάστασης του ακινήτου ή της πρόκλησης ζημιάς σε αυτό και έτσι απέρριψε το αίτημα για έκδοση διατάγματος έξωσης εναντίον του εφεσείοντα.
Καταληκτικά, το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε διάταγμα με το οποίο ο εφεσείων διατάχθηκε να επαναφέρει το ακίνητο στην προηγούμενη του κατάσταση καθορίζοντας στο διάταγμά του τις σχετικές εργασίες και/ή ενέργειες που έπρεπε να γίνουν και καθορίζοντας επίσης την προθεσμία εντός της οποίας αυτός οφείλει να συμμορφωθεί σε δύο μήνες από την έκδοση της απόφασης. Επιδίκασε επίσης υπέρ του εφεσίβλητου και εναντίον του εφεσείοντα τα έξοδα της διαδικασίας όπως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Ο εφεσείων, προφανώς, μη ικανοποιημένος από την απόφαση του Δικαστηρίου, καταχώρισε την υπό κρίση έφεση προβάλλοντας τρεις λόγους έφεσης. Ο πρώτος λόγος έφεσης αφορά τον ισχυρισμό του ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα κατέστησε τον εαυτό του ως εμπειρογνώμονα για θέματα για τα οποία καμία μαρτυρία περί του αντιθέτου είχε τεθεί ενώπιόν του, δηλαδή της έκτασης της σοβαρότητας και/ή επικινδυνότητας για την υγεία του εφεσείοντα από πιθανό τσίμπημα μέλισσας, με αποτέλεσμα να ασκήσει στο τέλος λανθασμένα τη διακριτική του ευχέρεια διατάσσοντας την άμεση επαναφορά του ακινήτου στην προτέρα του κατάσταση. Ο δεύτερος λόγος έφεσης, που είναι άμεσα συνυφασμένος με τον πρώτο, αφορά τη θέση του εφεσείοντα ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο άσκησε λανθασμένα τη διακριτική του ευχέρεια επιβάλλοντας σε αυτόν τη δυσανάλογη και/ή υπέρμετρα επαχθή υπό τις περιστάσεις υποχρέωση για άμεση επαναφορά του ακινήτου στην προτέρα του κατάσταση. Αντικείμενο του τρίτου λόγου έφεσης είναι η θέση του εφεσείοντα ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα αντικατέστησε τη συμφωνία των διαδίκων με νέα συμφωνία και/ή πρόσθεσε σε αυτήν όρους και υποχρεώσεις που δεν είχαν συμφωνηθεί μεταξύ των συμβαλλομένων μερών.
Και οι δύο συνήγοροι κατέθεσαν ενώπιον του Δικαστηρίου περιγράμματα αγόρευσης τα οποία και υιοθέτησαν κατά το στάδιο της ακρόασης. Προέβησαν επίσης και σε κάποιες προφορικές διευκρινίσεις ενώπιον του Δικαστηρίου.
Είναι η ουσιαστική θέση του συνηγόρου για τον εφεσείοντα ότι ο βασικός λόγος για τον οποίο αυτός προέβηκε σε μετατροπές στο επίδικο ακίνητο, ήταν για να διασφαλίσει την ασφάλεια και την υγεία του και παρέπεμψε σχετικά σε αποσπάσματα των πρακτικών όπου φαίνεται το πρόβλημα υγείας που αντιμετωπίζει σε περίπτωση τσιμπήματος από μέλισσα ή άλλα συγγενικά της έντομα. Υπογράμμισε επίσης το γεγονός ότι η κατάσταση των προβλημάτων υγείας που αντιμετώπιζε ο εφεσείοντας είχε γίνει παραδεκτή από τον εφεσίβλητο και σχετικά παραπέμπει στα αποσπάσματα των πρακτικών της διαδικασίας.
Είναι η θέση του ότι με αυτά τα δεδομένα το πρωτόδικο Δικαστήριο εντελώς ανεξήγητα απέρριψε τους ισχυρισμούς του χαρακτηρίζοντας τους ως υπερβολικούς μη αποδεχόμενο ότι στην πραγματικότητα διέτρεχε σοβαρό κίνδυνο η ασφάλεια, η υγεία του, ακόμα και η ίδια η ζωή του.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο στην απόφασή του, σχετικές είναι οι σελίδες 6 και 7, αξιολογώντας τον εφεσείοντα ανέφερε τα ακόλουθα:
«O M.K.1 μου έχει κάνει σχετικά καλή εντύπωση. Υπήρξε αρκετά ειλικρινής ώστε να παραδεχθεί ότι έχει προβεί σε προσθηκομετατροπές στο μίσθιο, χωρίς την συγκατάθεση του Αιτητή, τις οποίες δεν προτίθεται να άρει προτού παραδώσει την κατοχή του μισθίου. Αποδέχομαι επίσης ότι οι μετατροπές έγιναν για την καλύτερη εξυπηρέτηση των αναγκών του ιδίου (επαγγελματικές και προσωπικές ανάγκες) και της οικογένειες του.
Δεν αποδέχομαι όμως τους ισχυρισμούς του Μ.Κ.1:
· περί βελτίωσης της κατάστασης του μισθίου λόγω των μετατροπών που έγιναν καθώς και άλλων εργασιών συντήρησης του μισθίου στην διάρκεια της επίδικης ενοικίασης και
· περί της δυνατότητας νομιμοποίησης των προσθηκομετατροπών.
Αυτές οι θέσεις του Καθ' ου η αίτηση, πέραν του ότι δεν έχουν τεκμηριωθεί με την παρουσίαση μαρτυρίας εμπειρογνώμονα από μέρους του Καθ' ου η αίτηση, αποτελούν μη δικογραφημένους ισχυρισμούς και έτσι δεν θα εξεταστούν. Τέλος, αναφέρομαι στην υπερβολική προσπάθεια που ο μάρτυρας αυτός κατέβαλε για να μας πείσει ότι διατρέχει σοβαρό κίνδυνο η ασφάλεια και η υγεία του. Φαίνεται ότι ο Καθ' ου η αίτηση επέλεξε για δικούς του λόγους να προβεί σε μεταβολές στο μίσθιο για την άνεσή του, όπως έχει παραδεχτεί και δεν αποδέχομαι ότι ένας επαγγελματίας του οποίου η εργασία περιλαμβάνει συχνά ταξίδια στο εξωτερικό διατρέχει κίνδυνο ζωής στο μίσθιο, στην περίπτωση που αφαιρεθούν οι προσθηκομετατροπές που έγιναν.»
Αναφέρει σχετικά ο συνήγορος του εφεσείοντα ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο ενήργησε ουσιαστικά ως εμπειρογνώμονας επί σοβαρών ιατρικών θεμάτων για τα οποία επιστήμονες είχαν διαφορετική άποψη. Απέκλεισε δε να τεθούν ενώπιόν του έγγραφα που αναφέρονταν με λεπτομέρεια στην κατάσταση του εφεσείοντα από τη στιγμή που αυτή έγινε παραδεκτή από την πλευρά του εφεσίβλητου.
Έχοντας κατά νου τα όσα έχουν αναφερθεί από το πρωτόδικο Δικαστήριο στις σχετικές σελίδες των πρακτικών (σελίδες 27, 28 και 39), το γεγονός ότι ουσιαστικά δεν αποδέχθηκε την κατάθεση τεκμηρίων αναφορικά με την κατάσταση του εφεσείοντα μετά από το παραδεκτό γεγονός ότι αυτός κινδυνεύει από αλλεργικό σοκ και έχοντας επίσης κατά νου τις αρχές της νομολογίας που καθορίζουν ότι η αξιολόγηση της μαρτυρίας γίνεται κατ' εξοχήν από το πρωτόδικο Δικαστήριο και το Εφετείο σπάνια επεμβαίνει σε αυτήν, βλ. Παπαλλής v. Ζαχαρίου 365/2018 ημερ.29/3/2024 στην οποία ειπώθηκαν τα εξής:
«. το Εφετείο δεν επεμβαίνει με ευκολία στην πρωτόδικη αξιολόγηση μαρτύρων και μαρτυρίας, η οποία αξιολόγηση αποτελεί τη συνισταμένη της κρίσης του Δικαστηρίου επί της ζώσας ενώπιόν του παρουσιασθείσας μαρτυρίας.
Όπως έχει λεχθεί στις υποθέσεις Tekinder Pal κ.α. v. Δημοκρατίας (2010) 2 Α.Α.Δ. 551:
«Η εντύπωση που αποκομίζει από τους μάρτυρες το πρωτόδικο Δικαστήριο φέρει μαζί της το ευεργέτημα της επισταμένης παρακολούθησης των όσων οι μάρτυρες καταθέτουν, τον τρόπο με τον οποίο καταθέτουν, τη λογική που η μαρτυρία τους εκπέμπει και όλα αυτά σε συνδυασμό με την ανάλογη αντιπαραβολή με τη δικογραφία στις πολιτικές υποθέσεις ή τις καταθέσεις στις ποινικές υποθέσεις και τα εν γένει τεκμήρια. Η ανθρώπινη εμπειρία εν πολλοίς είναι οδηγός ως προς τη λογική των πραγμάτων. (Δέστε Baloise Insurance Co Ltd v. Κατωμονιάτη κ.ά. (2008) 1 Α.Α.Δ. 1275).»
Επέμβαση είναι δυνατή σε πολύ περιορισμένες περιπτώσεις όταν τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου είτε αντιστρατεύονται τη λογική των πραγμάτων, είτε συγκρούονται με άλλη αποδεκτή από το ίδιο το Δικαστήριο μαρτυρία, είτε διαπιστώνεται πλημμελής αξιολόγηση των δεδομένων. Παραπέμπουμε στις αποφάσεις Bullows v. Νεοφύτου (1994) 1 Α.Α.Δ. 41, Χατζηπαύλου ν. Κυριάκου (2006) 1 Α.Α.Δ. 236 και Οργανισμός Κυπριακής Γαλακτοκομικής Βιομηχανίας ν. Κώστα Α. Ζαχαρία Λτδ (2006) 1 Α.Α.Δ. 705).»
Δεν συμφωνούμε με τη θέση του ευπαίδευτου συνηγόρου για τον εφεσείοντα. Το πρωτόδικο Δικαστήριο απορρίπτοντας τους ισχυρισμούς του εφεσείοντα έχει αναφέρει ότι οι θέσεις του δεν έχουν τεκμηριωθεί με την παρουσίαση μαρτυρίας εμπειρογνώμονα από πλευράς του και επίσης ότι αποτελούν μη δικογραφημένους ισχυρισμούς και έτσι δεν θα εξεταστούν. Το γεγονός ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν δέχθηκε την παρουσίαση και την κατάθεση ως τεκμηρίων κάποιων πιστοποιητικών που προσπάθησε να καταθέσει, δεν σήμαινε ότι δεν θα έπρεπε ο εφεσείων να παρουσιάσει εμπειρογνώμονες μάρτυρες ενώπιον του Δικαστηρίου δικαιολογώντας τις δυσκολίες που αντιμετωπίζει λόγω της παραδεκτής θέσης του ότι κινδυνεύει από αλλεργικό σοκ. Επίσης, είναι πολύ καλά γνωστή η αρχή ότι μη δικογραφημένες θέσεις δεν μπορούν ούτε να ληφθούν υπ' όψιν από το Δικαστήριο αλλά ούτε και επιτρέπεται να εισάγονται κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας και αναφέρουμε στο σημείο αυτό τις πολύ καλά γνωστές αποφάσεις Πούρικος v. Σάββα κ.α. (1991) 1 Α.Α.Δ. 507 και Όμηρος Κουρτής κ.α. v. Πάνου Ιασωνίδη (1970) 1 Α.Α.Δ. 180. Επίσης το πρωτόδικο Δικαστήριο έχοντας ενώπιόν του τον μάρτυρα και αξιολογώντας τον τρόπο απάντησής του, έκρινε ότι αυτός κατέβαλε υπερβολική προσπάθεια για να πείσει το Δικαστήριο ότι διατρέχει σοβαρό κίνδυνο η ασφάλεια και η υγεία του αναφέροντας την ίδια ώρα ότι ως επαγγελματίας ζωγράφος που είναι η εργασία του ταξιδεύει συχνά στο εξωτερικό και διερωτήθηκε πώς μπορεί να διατρέχει υπό αυτές τις περιστάσεις κίνδυνο η ζωή του εάν αφαιρεθούν οι προσθηκομετατροπές που έγιναν. Δεν θεωρούμε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο έχει μετατρέψει τον εαυτό του σε εμπειρογνώμονα με το να σημειώσει αυτές τις παρατηρήσεις όπως ισχυρίζεται η πλευρά του εφεσείοντα. Επίσης το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι έχει προβεί και σε μετατροπές στο επίδικο ακίνητο και στο εσωτερικό της οικίας οι οποίες έγιναν για να εξυπηρετούν τη δική του άνεση και όχι για να τον προστατεύουν από τις μέλισσες. Με το δεδομένο μάλιστα που είχε ενώπιόν του το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι ο εφεσείων, κυκλοφορούσε και εκτός της οικίας του αλλά και εκτός Κύπρου όπου προφανώς κυκλοφορούν μέλισσες και άλλα έντομα, έκρινε ως υπερβολικό τον ισχυρισμό ότι κινδύνευε η ζωή του και την απέρριψε.
Θεωρούμε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο κινήθηκε εντός του πλαισίου της διακριτικής του ευχέρειας και με βάση τις αρχές της νομολογίας, αιτιολόγησε τις θέσεις του γι' αυτό και ο πρώτος λόγος έφεσης απορρίπτεται.
Ο δεύτερος λόγος έφεσης που είναι άμεσα συνυφασμένος με τον πρώτο, έχει να κάνει με τη θέση του εφεσίβλητου ότι αξίωνε την έκδοση του διατάγματος επαναφοράς του ακινήτου στην προτέρα του κατάσταση επειδή συνεπεία των επίδικων προσθηκομετατροπών δεν μπορούσε να μεταβιβάσει το μίσθιο στην εγγονή του. Είναι η θέση του εφεσείοντα ότι ο εφεσίβλητος στις 22.5.2023 προέβηκε στη μεταβίβαση της επίδικης οικίας στον γιο του Πόλυ Κλόκκο και προς τούτο παραπέμπει και στο σχετικό διάταγμα τροποποίησης του τίτλου της έφεσης ημερομηνίας 16.1.2024. Επομένως, είναι η θέση του ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο προσέδωσε βαρύτητα στη θέση του εφεσίβλητου και εξέδωσε το αιτούμενο διάταγμα, θεωρώντας ότι είναι ορθές οι θέσεις του εφεσίβλητου ότι λόγω των προσθηκομετατροπών δεν μπορούσε να εξασφαλίσει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης και μάλιστα αναφέροντας ότι ο Δήμος Λεμεσού είχε καταθέσει και εμπράγματο βάρος επί της οικίας λόγω των παράνομων κατασκευών που έκανε ο εφεσείοντας.
Το Άρθρο 23 του Κυπριακού Συντάγματος προστατεύει το δικαίωμα του ατόμου να αποκτά, κατέχει, απολαμβάνει ή διαθέτει οποιαδήποτε κινητή ή ακίνητη ιδιοκτησία, διασφαλίζοντας συνάμα την απαίτηση για σεβασμό του δικαιώματος αυτού. Είναι αναφέρετο δικαίωμα του εφεσείοντα να μην επιθυμεί τη μετατροπή της ιδιοκτησίας του και/ή την επιβολή οποιωνδήποτε αλλαγών σε αυτήν από τρίτα πρόσωπα πόσο μάλλον όταν πρόκειται περί αρκετά σοβαρών αλλαγών και/ή μετατροπών όπως το πρωτόδικο Δικαστήριο έχει καθορίσει και στην απόφασή του αλλά και με λεπτομέρεια στο διάταγμα που έχει εκδώσει. Το γεγονός ότι κατέστη δυνατή η μεταβίβαση του ακινήτου από τον εφεσίβλητο στον γιο του, που φαίνεται να έρχεται σε αντίθεση με τη θέση του ότι δεν μπορούσε να το μεταβιβάσει στην εγγονή του λόγω των παραβιάσεων που υπήρξαν, δεν εξουδετερώνει σε καμία περίπτωση το δικαίωμα του Εφεσίβλητου με βάση το Άρθρο 23 του Συντάγματος. Επομένως, δεν υπάρχει σφάλμα στον τρόπο προσέγγισης του πρωτόδικου Δικαστηρίου και έτσι και ο δεύτερος λόγος έφεσης απορρίπτεται.
Ερχόμαστε στον τρίτο και τελευταίο λόγο έφεσης που αφορά τον ισχυρισμό του εφεσείοντα ότι ουσιαστικά το πρωτόδικο Δικαστήριο αλλοίωσε το περιεχόμενο της μεταξύ των διαδίκων συμφωνίας σε ό,τι αφορά τις συνέπειες που οι ίδιοι προνόησαν ρητώς να καθορίσουν με τον όρο 4 της συμφωνίας.
Έχουμε παραθέσει πιο πάνω το περιεχόμενο του όρου 4 της συμφωνίας. Το τι αναφέρει ο όρος αυτός είναι ότι σε περίπτωση που ο ενοικιαστής χωρίς την άδεια ή τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη επιφέρει μεταβολή στο ακίνητο, αυτή η μεταβολή και/ή μετατροπή δεν θα λογίζεται ότι έχει οποιαδήποτε χρηματική αξία και να παραμείνει στην ιδιοκτησία του ιδιοκτήτη χωρίς καμία αποζημίωση ή απαίτηση από τον ενοικιαστή. Όμως λανθάνει την προσοχή του εφεσείοντος ότι το πιο πάνω αποτελεί «θεραπεία» που μπορεί να έχει ο ιδιοκτήτης. Η βασική πρόνοια του όρου 4 της συμφωνίας είναι ότι ο ενοικιαστής δεν δικαιούται χωρίς τη γραπτή συγκατάθεση ή άδεια του ιδιοκτήτη να κάνει οποιαδήποτε μεταβολή στο ακίνητο που ενοικιάζεται. Τούτο, υπογραμμίζεται και στην απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, που αναφέρει χαρακτηριστικά στη σελίδα 10 «οι παραδοχές του Καθ' ου η Αίτηση αναφορικά με την διενέργεια προσθηκομετατροπών στο μίσθιο και της παράλειψης του να λάβει την προηγούμενη έγκριση‑άδεια από τον Αιτητή για την εκτέλεση των εργασιών αυτών, καταδεικνύουν την παράβαση από μέρους του Καθ' ου η αίτηση των όρων της συμφωνίας ενοικίασης και κατ' επέκταση και των όρων της θέσμιας ενοικίασης». Το πρωτόδικο Δικαστήριο στη σελίδα 11 της απόφασής του διαφώνησε με τη θέση του εφεσείοντος ότι από τη συμφωνία των μερών εξάγεται ότι αυτοί συμφώνησαν ότι ο ιδιοκτήτης εμποδίζεται να αξιώνει την επαναφορά του ακινήτου στην προτέρα του κατάσταση γιατί το μόνο δικαίωμα που έχει είναι να αποκτήσει τις μετατροπές χωρίς αντάλλαγμα.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο όπως έχει ήδη αναφερθεί με αναφορά στη νομολογία και συγκεκριμένα στην υπόθεση Σχίζας v. Αδάμου (ανωτέρω) αλλά και στις αγγλικές αποφάσεις που μνημονεύονται στην απόφασή μας, τονίζουν τη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου να εκδίδει προστακτικά διατάγματα αξιολογώντας κάθε φορά τα περιστατικά της κάθε υπόθεσης. Όπως το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά έκρινε ότι οι ενέργειες του εφεσείοντος δεν είχαν να κάνουν μόνο με την παράβαση της συμφωνίας του με τον εφεσίβλητο αλλά και με παράβαση της ισχύουσας νομοθεσίας και δη το άρθρο 3 του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου Κεφ. 96 που προνοεί τα ακόλουθα:
«3.-(1) Κανένα πρόσωπο δεν δύναται-
(α) να διανοίγει ή κατασκευάζει οδό
(β) να ανεγείρει ή να ανέχεται ή να επιτρέπει να ανεγείρεται οικοδομή ή να κατεδαφίζει ή να ανοικοδομεί ή να προβαίνει σε μετατροπή, προσθήκη ή επισκευή σε οποιαδήποτε υφιστάμενη οικοδομή ή να ανέχεται ή να επιτρέπει να γίνει οποιαδήποτε τέτοια κατεδάφιση ή ανοικοδόμηση ή οποιαδήποτε τέτοια μετατροπή, προσθήκη ή επισκευή
(γ) να διανοίγει ή να διαιρεί οποιαδήποτε γη (ανεξάρτητα από το αν οποιεσδήποτε άλλες οικοδομές ή οικοδομές που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για γεωργία ή δασοκομία, υπάρχουν επ' αυτής ή όχι) σε χωρισμένα οικόπεδα
(δ) να διαιρεί οποιαδήποτε οικοδομή (ανεξάρτητα από το αν οποιαδήποτε τέτοια διαίρεση καθιστά αναγκαία οποιαδήποτε κατασκευή ή όχι) σε χωρισμένα διαμερίσματα
(ε) να μετατρέψει ή επιτρέψει ή ανεχθεί τη μετατροπή της εγκεκριμένης χρήσης μιας οικοδομής.
(στ) να αρχίζει προβαίνοντας σε οποιαδήποτε από τις εργασίες ή από τα ζητήματα που εκτίθενται πιο πάνω,
χωρίς άδεια γι' αυτό, η οποία λαμβάνεται προηγουμένως από την αρμόδια αρχή όπως καθορίζεται στο εδάφιο (2) ή, όταν η άδεια εκδίδεται δυνάμει της δεύτερης επιφύλαξης του εδαφίου (2) του άρθρου 14, από το Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως:
Νοείται ότι, άδεια δυνάμει του παρόντος άρθρου είναι δυνατό να αφορά αποκλειστικά συγκεκριμένο τμήμα οικοδομής ή οποιαδήποτε προσαρτήματα σε αυτή και αυτή η άδεια δε θα αποτελεί άδεια για άλλα τμήματα της οικοδομής για τα οποία δεν έχει εκδοθεί άδεια μετά την εξέταση σχετικής αίτησης: [..]».
Επομένως, ορθά αξιολογώντας τα πιο πάνω κατέληξε στη σωστή απόφαση να εκδώσει το σχετικό διάταγμα.
Ενόψει των ανωτέρω, όλοι οι λόγοι έφεσης απορρίπτονται και η πρωτόδικη απόφαση επικυρώνεται στην ολότητά της.
Επιδικάζονται υπέρ του εφεσίβλητου και εναντίον του εφεσείοντα τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας που ανέρχονται στο ποσό των €1.900 πλέον ΦΠΑ.
ΣΤ. Ν. ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.
Α. ΚΟΝΗΣ, Δ.
ΣΤ. ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ-ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ.