|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ - ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 205/2019)
9 Δεκεμβρίου, 2024
[Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Μ. ΑΜΠΙΖΑΣ, Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ/στές]
PHAR LAP ESTATES LTD,
Εφεσείοντες,
v.
MUZYKAEV ADNAN,
Εφεσίβλητος.
____________________
Γ. Μυλωνά (κα) για Ανδρέας Θ. Μαθηκολώνης & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσείοντες.
Α. Σαουρής, για τον Εφεσίβλητο.
ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη.
ΑΠΟΦΑΣΗ
ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ.: Ο εφεσίβλητος αγόρασε, δυνάμει γραπτής συμφωνίας, από τους εφεσείοντες, το 1996, μία κατοικία στα Περβόλια Λάρνακας. Με πρωτόδικη απόφαση, ημερομηνίας 19.04.2019, εγκρίθηκε αίτηση του εφεσίβλητου με την οποία εκδόθηκε «Α. Διάταγμα του Δικαστηρίου που να επιτρέπει την κατάθεση στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας για σκοπούς Ειδικής Εκτέλεσης του ΠΙΣΤΟΥ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟΥ του Πωλητηρίου Εγγράφου ημερομηνίας 28/11/1996, μεταξύ των PHAR LAP ESTATES LIMITED Αριθμός Εγγραφής ΗΕ 34390 ως Πωλητές και του Muzykaev Adnan Αιτητή ως Αγοραστή, αναφορικά με τη κατοικία με αρ. 27 που ανεγέρθηκε επί του τεμαχίου 10.1 Φυλ/Σχ. L/55 και αποτελεί μέρος του κτιριακού συγκροτήματος γνωστό ως Ammos Beach Village στο Δήμο Περιβόλια της Επαρχίας Λάρνακας».
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού έλαβε υπόψη του τη μαρτυρία που υποστήριξε την προαναφερόμενη αίτηση και αφού απέρριψε τους προβαλλόμενους, από τους εφεσείοντες, λόγους ένστασης, προέβη στην έκδοση του προαναφερόμενου διατάγματος, εφαρμόζοντας τις πρόνοιες του Άρθρου 12 του Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου (Ν. 81(Ι)/2011), όπως αυτός τροποποιήθηκε από τον Ν. 48(Ι)/2017, το οποίο προνοεί τα ακόλουθα:
«12. Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση για συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η προθεσμία κατάθεσής τους σύμφωνα με τις διατάξεις του καταργηθέντα με τον παρόντα Νόμο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ανάλογα με την περίπτωση, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.»
Με τρεις (3) λόγους έφεσης, οι εφεσείοντες αμφισβητούν την ορθότητα της απόφασης ημερομηνίας 19.04.2019 - στο εξής η εκκαλούμενη απόφαση - και ζητούν τον παραμερισμό της. Με τον πρώτο λόγο έφεσης, προβάλλεται η θέση ότι η εκκαλούμενη απόφαση είναι εσφαλμένη λόγω αντινομικής αξιολόγησης και εκτίμησης, εκ μέρους του Δικαστηρίου, της ενώπιον του μαρτυρίας και/ή λόγω αντινομικής ερμηνείας και εφαρμογής του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Ν. 9/1965, ως έχει τροποποιηθεί από τον Ν. 139(Ι)/2015, Άρθρα 44 και 44ΙΘ ή γενικότερα του Νόμου. Με τον δεύτερο λόγο έφεσης, προβάλλεται η θέση ότι, το πρωτόδικο Δικαστήριο, εσφαλμένα και αντινομικά αποφάσισε, εκδίδοντας το σχετικό διάταγμα, χωρίς να είχαν καταστεί μέρος της διαδικασίας ενδιαφερόμενα μέρη των οποίων τα δικαιώματα επηρεάζονται ή και παραβλάπτονται αρνητικά και ουσιωδώς. Με τον τρίτο λόγο έφεσης προβάλλεται η θέση ότι οι πρόνοιες των Άρθρων 44ΙΗ - 44ΚΖ, ως αυτές ενσωματώθηκαν στον Ν. 9/1965 με τον Ν. 139(Ι)/2015, είναι αντισυνταγματικές καθ' ότι παραβιάζουν τα Άρθρα 23, 26, 28 και 30 του Συντάγματος.
Έχουμε διεξέλθει με κάθε δυνατή προσοχή τις θέσεις και τα επιχειρήματα που ανέπτυξαν οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων, στα περιγράμματα τους, τα οποία υιοθέτησαν και ενώπιον μας.
Αρχίζοντας από τον δεύτερο και τρίτο λόγο έφεσης φρονούμε ότι αυτοί είναι ανεδαφικοί, δεδομένης της νομολογίας ότι η εξέταση τέτοιων ζητημάτων, περί αντισυνταγματικότητας, είναι επιτρεπτή μόνο αν τέτοια εξέταση είναι απαραίτητη για την επίλυση της διαφοράς που βρίσκεται ενώπιον του Δικαστηρίου (βλ. Labertas Fisheries Ltd v. Αστυνομίας (2002) 2 Α.Α.Δ. 335). Δεν θεωρούμε ότι οι πρόνοιες των Άρθρων 44Ι - 44ΚΖ σχετίζονται με την επίλυση της διαφοράς της παρούσας υπόθεσης, και το αντικείμενο της αίτησης με την οποία εκδόθηκε το επίμαχο διάταγμα.
Ορθά, ως κρίνουμε, το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν ασχολήθηκε με το κατά πόσο τα προαναφερόμενα Άρθρα του Ν. 9/1965 συγκρούονται με τα Άρθρα 23, 26, 28 και 30 του Συντάγματος, αφού, τέτοιο ζήτημα δεν ηγέρθηκε, ως λόγος ένστασης, και κατά τον τρόπο που επιβάλλει η σχετική νομολογία (βλέπε υπόθεση INVESTYLIA LTD v. Ε. & Π. ΛΕΙΒΑΔΙΩΤΗΣ ΛΤΔ (2004) 1 Α.Α.Δ.. 1872). Προφανώς δεν είχε τεθεί το αναγκαίο υπόβαθρο ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Ο δε λόγος ένστασης 7 με τον οποίο προβλήθηκε η θέση ότι «7. Διότι η Αιτούμενη θεραπεία ή και το Αιτούμενο Διάταγμα παραβιάζουν τα συνταγματικά κατοχυρωμένα δικαιώματα των ενδιαφερομένων μερών» και, που προφανώς εννοούνται, ως κατανοούμε από το σύνολο της ένστασης, οι δανειολήπτες των εφεσειόντων και όχι οι τελευταίοι, ουδόλως αποτελούσε ικανό υπόβαθρο για να προβεί το πρωτόδικο Δικαστήριο σε έλεγχο περί συνταγματικότητας των Άρθρων 44ΙΗ-44ΚΖ.
Είναι σημαντικό να επισημανθεί ότι ο εφεσίβλητος δεν ζήτησε, με την αίτηση του, είτε με αίτηση προς τον διευθυντή του Κτηματολογίου, μεταβίβαση, στο όνομα του, της κατοικίας που αγόρασε από τους εφεσείοντες, ώστε να είχαν εφαρμογή τα Άρθρα 44ΙΗ-44ΚΖ τα οποία αφορούν μία ενδεχόμενη, μεταγενέστερη διακριτή διαδικασία για εγγραφή της κατοικίας επ' ονόματι του εφεσίβλητου. Όταν αυτό συμβεί, τότε είναι το κατάλληλο στάδιο για να εγείρουν οι εφεσείοντες όποια ζητήματα θεωρούν ότι επηρεάζουν ή θα επηρεάσουν τα όποια δικαιώματα τους, με το δεδομένο, πλέον, ότι η εγγραφή του συμβολαίου, ούτως ή άλλως, ως εμπράγματο βάρος, χρονολογικά θα έπεται οποιασδήποτε προγενέστερης εγγραφής.
Ταυτόχρονα, κρίνεται ότι ορθά αποφάσισε το πρωτόδικο Δικαστήριο πως, εξαιτίας της φύσης της αίτησης, με βάση την οποία εκδόθηκε το υπό αμφισβήτηση διάταγμα, δεν ήταν αναγκαίο αυτή να επιδοθεί, πλην των εφεσειόντων και του Κτηματολογίου, σε άλλα πρόσωπα, και δη στη Συνεργατική Πιστωτική Εταιρεία Μακράσυκας ή στην ΣΕΔΙΠΕΣ ΛΤΔ, η οποία δεν μπορεί να εκπροσωπείται από τον συνήγορο των εφεσειόντων. Εν πάση περιπτώσει, επισημαίνεται και το γεγονός ότι στο περίγραμμα αγόρευσης των συνηγόρων των εφεσειόντων γίνεται λόγος για τις προαναφερόμενες εταιρείες ενώ στην ένσταση που καταχωρίστηκε, πρωτόδικα, ενάντια στην αίτηση (βλέπε λόγο ένστασης αρ. 6) ναι μεν γίνεται μνεία σε πρόσωπα που δεν είχαν κλητευθεί στην πρωτόδικη διαδικασία, ωστόσο, η αναφορά αυτή αφορά στο Συνεργατικό Ταμιευτήριο Λάρνακας Λτδ ή και στη Συνεργατική Κυπριακή Τράπεζα Λτδ. Η έλλειψη οποιασδήποτε επεξήγησης για το εν λόγω φαινόμενο αποδυναμώνει ακόμη περισσότερο τα παράπονα των εφεσειόντων, και την ανάγκη περαιτέρω ενασχόλησης.
Φρονούμε, εν κατακλείδι, ότι είναι χρήσιμο να σημειώσουμε πως δεν αποφασίστηκε ή κρίθηκε οποιοδήποτε ζήτημα το οποίο να επηρεάζει τα συμφέροντα οποιουδήποτε ενδιαφερόμενου προσώπου στο στάδιο της έκδοσης του διατάγματος. Το ότι οι εφεσείοντες παραχώρησαν, ενώπιον του Κτηματολογίου, υποθήκη προς όφελος τρίτου προσώπου, ορθά δεν επηρέασε την πρωτόδικη κρίση, ως προς την ουσία της αίτησης, η επιτυχία της οποίας σχετίζεται μόνο με την προϋπόθεση κατά πόσο είναι δίκαιο και εύλογο, να δοθεί άδεια για κατάθεση, για σκοπούς προστασίας του αγοραστή-εφεσίβλητου. Η απόδειξη της εν λόγω προϋπόθεσης βάλλεται με τον πρώτο λόγο έφεσης, με τον οποίο θα ασχοληθούμε στη συνέχεια.
Συνακόλουθα των προλεγόμενων, οι λόγοι έφεσης 2 και 3 κρίνονται αβάσιμοι.
Οι δύο ισχυρισμοί που υποστηρίζουν τον πρώτο λόγο έφεσης αφορούν (α) στο ότι δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις έκδοσης τέτοιου διατάγματος και (β) πως ενόψει του ότι το εν λόγω πωλητήριο έγγραφο είχε κατατεθεί στο Κτηματολόγιο, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, και αργότερα αποσύρθηκε, το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν νομιμοποιούνταν να επιτρέψει την επανακατάθεση του.
Εξετάζοντας τις πιο πάνω θέσεις κρίνουμε ότι το γεγονός και μόνο πως ο εφεσίβλητος είχε καταθέσει ξανά το Πωλητήριο Έγγραφο και μετά το απέσυρε, από μόνο του, δεν αποτελούσε εμπόδιο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο ασχολήθηκε με το ζήτημα αυτό και απεφάνθη πως «.χωρίς βεβαίως να διαφεύγει του Δικαστηρίου ότι το πωλητήριο είχε κατατεθεί στο Κτηματολόγιο στις 06/12/96 και στις 05/12/02 ο αιτητής το απέσυρε. Ο ενόρκως δηλών στην αίτηση σημειώνεται δεν έχει αντεξεταστεί ως προς το ότι ο αιτητής οδηγήθηκε στην απόσυρση ένεκα συγκυριών που προέκυψαν στη Ρωσία και χωρίς να γνωρίζει τις συνέπειες και να λάβει νομική συμβουλή. Εν πάση περιπτώσει κρίνω πως με αυτά η ουσία του πράγματος δεν αλλάζει». Δεν θεωρούμε ότι η εν λόγω πρωτόδικη κρίση ήταν παράλογη, αφού δόθηκαν κάποιες λογικές εξηγήσεις και το Δικαστήριο, στην απουσία αντίθετων στοιχείων, καλώς τις αποδέχθηκε, ως είχε εξουσία.
Διατυπώνεται, επίσης, στην αιτιολογία, του πρώτου λόγου έφεσης, ο ισχυρισμός ότι σύμφωνα με τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις έκδοσης του διατάγματος. Υπενθυμίζουμε ότι μοναδική προϋπόθεση, τιθέμενη από το Άρθρο 12 (ανωτέρω), είναι να κριθεί πως είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή. Δεδομένων των όσων είχαν τεθεί ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου αυτό έκρινε πως «Η ύπαρξη της υποθήκης στο επίδικο ακίνητο από 18/10/12, προς όφελος συγκεκριμένου Συνεργατικού, είναι ένα δεδομένο. Όμως αυτό δεν αλλάζει θεωρώ την ουσία του πράγματος και το γεγονός ότι ο αιτητής είναι χωρίς αμφιβολία ο νόμιμα δικαιούμενος σε εγγραφή της κατοικίας δυνάμει αγοράς και επιδιώκει να διασφαλίσει τα δικαιώματα του. Πρόκειται δε για διαδικασία που αφορά τα μέρη της συμφωνίας που συνομολογήθηκε και το ζητούμενο στο τέλος της ημέρας είναι κατά πόσο είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή να δοθεί η ζητούμενη άδεια για κατάθεση». Κρίνουμε ορθό και εύλογο το προαναφερόμενο πρωτόδικο συμπέρασμα. Προσθέτουμε δε πως, στο πλαίσιο της δυνατότητας που θα έχει ο εφεσίβλητος για καταχώριση αγωγής, για ειδική εκτέλεση, και που προφανώς θα συναντήσει την «αντίδραση» είτε των εφεσείοντων είτε οποιουδήποτε προσώπου έχει εγγράψει υποθήκη, επί της κατοικίας που αγόρασε ο εφεσίβλητος, τότε είναι το κατάλληλο στάδιο για να κριθούν όλα τα ζητήματα που τυχόν επηρεάζουν κάθε ενδιαφερόμενο μέρος, οπότε το εκδικάσαν τέτοια αγωγή Δικαστήριο θα αξιολογήσει καθετί που θα τεθεί ενώπιον του. Δεν θα ήταν όμως δίκαιο να στερηθεί ο εφεσίβλητος της εν λόγω δυνατότητας. Άλλωστε είναι ενδεχόμενο, δυνητικά, να εξαλειφθεί η όποια προγενέστερη υποθήκη, αν αυτή εξοφληθεί από τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή ακόμη και από τον ίδιο τον εφεσίβλητο (βλέπε Άρθρο 5(2) του Ν. 81(Ι)/2011), αν ο τελευταίος κρίνει ότι τέτοια επιλογή είναι συμφέρουσα γι' αυτόν, οπότε, έστω υπό προϋποθέσεις, θα ήταν δίκαιο να έχει τη δυνατότητα να διεκδικήσει τη μεταβίβαση της κατοικίας που αγόρασε, και εξόφλησε το τίμημα, στο όνομα του. Επαναλαμβάνουμε και το γεγονός πως η όποια εγγραφή, στο Κτηματολόγιο, χρονικά, δεν θα έχει οποιαδήποτε αναδρομικότητα, θα έχει τη σειρά με την οποία θα εγγραφεί ως εμπράγματο βάρος (βλέπε Άρθρο 5(1) του Ν. 81(Ι)/2011, ως έχει τροποποιηθεί).
Καταλήγουμε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο άσκησε την εξουσία του ορθά, εντός εύλογου και δικαιολογημένου πλαισίου γεγονότων τα οποία είχαν τεθεί ενώπιον του. Παράλληλα, κρίνουμε πως η παραπομπή, εκ μέρους των συνηγόρων των εφεσείοντων, στο Άρθρο 3 του Ν. 81(Ι)/2011, ουδόλως επηρεάζει την πρωτόδικη κρίση, καθότι το Άρθρο 12 του ίδιου Νόμου, το οποίο εφάρμοσε το πρωτόδικο Δικαστήριο, προβλέπει, ρητά, ότι η εξουσία για παραχώρηση άδειας κατάθεσης σύμβασης στο Κτηματολόγιο παρέχεται «Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου .», συνεπώς, πρόκειται για μία ξεχωριστή και διακριτή εξουσία.
Περαιτέρω, καθίσταται αντιληπτό, εύλογα, πως, η αναφορά, επί του πρώτου λόγου έφεσης, περί «. εσφαλμένης ή και πεπλανημένης ή και αντινομικής ερμηνείας και εφαρμογής των διατάξεων του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικός) (αρ. 10) Νόμος του 2015 (Νόμος 139(Ι)/2015) Άρθρα 44ΙΗ και 44ΙΘ ή των διατάξεων του Νόμου 9/1965.» είναι ασύνδετη με την εκκαλούμενη απόφαση, αφού, το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν ερμήνευσε και δεν εφάρμοσε τα εν λόγω Άρθρα. Κατ' επέκταση, κρίνεται ασύνδετη και η σχετική επί του θέματος αυτού επιχειρηματολογία που αναπτύσσεται στο περίγραμμα αγόρευσης των εφεσειόντων.
Επιπλέον, ανώφελη, ως προς τα παράπονα των εφεσειόντων, κρίνεται και η παραπομπή, επί του περιγράμματος αγόρευσης των εφεσειόντων, στο Άρθρο 3Α του Ν. 81(Ι)/2011 το οποίο προστέθηκε με τον τροποποιητικό Νόμο 132(Ι)/2023, ο οποίος θεσπίστηκε τέσσερα (4) χρόνια μετά που το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε την εκκαλούμενη απόφαση.
Καταλήγουμε πως ούτε ο πρώτος λόγος έφεσης είναι βάσιμος.
Συνακόλουθα, η πρωτόδικη απόφαση κρίνεται ορθή και επικυρώνεται. Η έφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται.
Επιδικάζονται έξοδα έφεσης, ύψους €3.000,00, πλέον Φ.Π.Α., αν υπάρχει, προς όφελος του εφεσίβλητου και εναντίον των εφεσειόντων.
Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ.
Μ. ΑΜΠΙΖΑΣ, Δ.
Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ.