|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ ‑ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ.: 121/2019)
6 Δεκεμβρίου, 2024
[ΣΤΑΥΡΟΥ, ΚΟΝΗΣ, ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ ‑ ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
ΚΡΕΟΠΩΛΕΙΟ Α. ΚΟΥΝΤΟΥΡΟΣ ΛΙΜΙΤΕΔ
Εφεσείοντες/Αιτητές
και
1. ΓΙΩΡΓΟΣ ΓΕΩΡΓΙΑΔΗΣ
2. ΜΑΡΙΛΕΝΑ ΓΕΩΡΓΙΑΔΟΥ
3. ΝΟΝΙΚΑ ΓΕΩΡΓΙΑΔΟΥ
Εφεσίβλητοι/Καθ' ων η αίτηση
-----------------------------
Λάμπρος Κολατσής για Λ. Π. Κολατσής Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσείοντες.
Χριστάκης Ματθαίου, για τον Εφεσίβλητο.
-----------------------------
ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα
δοθεί από την κα Χριστοδουλίδου-Μέσσιου, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ-ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ.: Οι εφεσείοντες είναι οι ενοικιαστές μέρους ισόγειου υποστατικού και συγκεκριμένα ενός καταστήματος που βρίσκεται επί της Λεωφόρου Λάρνακος στη Λευκωσία («το επίδικο υποστατικό»), του οποίου εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες και/ή δικαιούχοι κατοχής και/ή εκμετάλλευσης είναι οι εφεσίβλητοι 1, 2 και 3. Με αίτηση τους ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας οι εφεσείοντες ζητούσαν διάταγμα καθορισμού και/ή αναπροσαρμογής του καταβαλλόμενου ενοικίου του επίδικου υποστατικού στο ποσό των €900 μηνιαίως και/ή σε οποιοδήποτε άλλο ποσό θεωρηθεί εύλογο και/ή δίκαιο υπό τις περιστάσεις, αλλά σε κάθε περίπτωση να είναι μικρότερο του ποσού των €1.250 μηνιαίως αρχής γενομένης της 1.4.2016, καθώς και επιστροφή σε αυτούς των ποσών που καταβλήθηκαν στους εφεσίβλητους 1, 2 και 3 πέραν του πιο πάνω ποσού.
Οι εφεσίβλητοι 1, 2 και 3 με το δικόγραφο της Απάντησης τους αρνήθηκαν όλες τις θεραπείες που ζητούσαν οι εφεσείοντες, αιτούμενοι την απόρριψη της Αίτησης ως αυθαίρετης και αναιτιολόγητης αφού αόριστα επιδιώκετο μέσω αυτής παράλογη μείωση ενοικίου, ισχυριζόμενοι επίσης ότι είναι καταχρηστική και μοναδικό σκοπό έχει την περαιτέρω καθυστέρηση καταβολής οφειλόμενων ενοικίων από τον Ιανουάριο του 2015.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι οι εφεσείοντες ουδέποτε κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές, η ενοικίαση ουδέποτε κατέστη θέσμια και ότι σύμφωνα με το ενοικιαστήριο έγγραφο που διέπει τη σχέση των δύο πλευρών προβλέπεται ενοίκιο ύψους €1.632 μηνιαίως κατά τον χρόνο καταχώρισης της Αίτησης και €1.904 από 1.1.2019.
Κατέληξε συνεπώς ότι η Αίτηση καθορισμού ενοικίου έπρεπε να απορριφθεί, καθότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων στερείτο δικαιοδοσίας να καθορίσει το ενοίκιο σε συμβατική ενοικίαση, αφού αυτό, το ενοίκιο, καθορίζετο από την ίδια τη σύμβαση και/ή άλλη συμφωνία μεταξύ των μερών. Αποφάσισε δε ότι η περίπτωση που εξέταζε δεν ήταν περίπτωση όπου τύγχανε εφαρμογής το άρθρο 64Α (1) του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/1960 και συνεπώς αποφάσισε ότι η υπόθεση δεν μπορούσε να παραπεμφθεί στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας προς εκδίκαση, αλλά υπόκειτο σε απόρριψη, την οποία και ακολούθως απέρριψε. Σημείωσε όμως, ότι σε περίπτωση που η κρίση του για το πιο πάνω θέμα ελεγχθεί ως λανθασμένη και ανατραπεί, θα προχωρήσει να εξετάσει τις υπόλοιπες νομικές προϋποθέσεις ώστε να υπάρχει ολοκληρωμένη κατάληξη επί των γεγονότων που τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου. Προς τούτο, αφού καθόρισε το πεδίο υπολογισμού του δίκαιου ενοικίου στη βάση των προνοιών του άρθρου 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν.23/1983 («ο Νόμος»), αλλά και της σχετικής νομολογίας, όπως επίσης τα διατάγματα του Υπουργικού Συμβουλίου που δημοσιεύθηκαν στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας και ίσχυαν κατά τον χρόνο καταχώρισης της Αίτησης που ήταν η ΚΔΠ 123/2015 και λαμβάνοντας υπόψη του το αγοραίο ενοίκιο και τον μέσο όρο των ενοικίων της περιοχής γύρω από το επίδικο υποστατικό, καθόρισε το εύλογο ενοίκιο στο ποσό των €841 μηνιαίως, αναφέροντας ότι σε περίπτωση που κριθεί λανθασμένη η κατάληξη του ότι οι αιτητές δεν είναι θέσμιοι ενοικιαστές, αυτό θα ήταν το ποσό στο οποίο θα καθοριζόταν το μηνιαίο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού από της καταχώρισης της Αίτησης ως το δίκαιο ενοίκιο, λαμβανομένων υπόψη της τοποθεσίας, της ηλικίας, της κατάστασης και του μεγέθους του επίδικου υποστατικού.
Οι εφεσείοντες αμφισβητούν την πρωτόδικη απόφαση με 9 λόγους έφεσης.
Ο πρώτος λόγος έφεσης αφορά την κατ' ισχυρισμό ανεπαρκή αιτιολογία της πρωτόδικης απόφασης. Οι λόγοι έφεσης 2, 3, 4, 5, 6 και 7 αφορούν την αμφισβήτηση της κατάληξης του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι δεν δημιουργήθηκε θέσμια ενοικίαση ούτε και τερματίστηκε ή και έληξε η πρώτη ενοικίαση στις 31.12.2015 και οι εφεσείοντες έκτοτε παρέμειναν στο επίδικο ακίνητο. Με τον όγδοο λόγο έφεσης αμφισβητείται η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ενώ αποφαίνεται ότι δεν έχει δικαιοδοσία και ότι οι εφεσείοντες ουδέποτε κατέστησαν θέσμιοι, να ασχοληθεί ακολούθως με την ερμηνεία της σύμβασης και να προβεί σε ευρήματα αναφορικά με το πληρωτέο ενοίκιο, το οποίο βρήκε ότι ήταν €1.632 μηνιαίως και ότι η ενοικίαση εξακολουθούσε να είναι συμβατική και λανθασμένα αποφάσισε ότι το ενοίκιο δεν παρέμεινε στα €1.250 μηνιαίως αφαιρουμένης της έκτακτης αμυντικής εισφοράς μέχρι τα μέρη να συμφωνήσουν διαφορετικά. Τέλος, με τον ένατο λόγο έφεσης οι εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα εφάρμοσε τις αρχές περί επιδίκασης εξόδων και λανθασμένα αποφάσισε την επιδίκαση των εξόδων της πρωτόδικης αίτησης υπέρ των εφεσίβλητων και εναντίον των εφεσειόντων.
Κατά τη διαδικασία ακρόασης της έφεσης οι συνήγοροι των μερών υιοθέτησαν τα περιγράμματα που έχουν καταχωρίσει, τα οποία είναι εμπεριστατωμένα και παραπέμπουν σε σχετική νομολογία και προώθησαν, η κάθε πλευρά, τη δική της θέση.
Για να είναι ευκόλως κατανοητή η παρούσα απόφαση, κρίνεται ορθό όπως παρατεθούν τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης, τα οποία, όπως και οι διάδικοι συμφωνούν, είναι ξεκάθαρα και παραδεχτά, όπως το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφέρει στη σελίδα 14 της πρωτόδικης απόφασης. Συνοπτικά είναι τα ακολούθα:
· Οι εφεσείοντες είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης και ενοικιάζουν το επίδικο υποστατικό, το οποίο βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του άρθρου 2 του Νόμου όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα και της ΚΔΠ 519/2007, αφού το επίδικο ακίνητο συμπληρώθηκε πριν την 31.12.1999.
· Οι εφεσίβλητοι 1, 2 και 3 είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες και/ή δικαιούχοι κατοχής και/ή εκμετάλλευσης του επίδικου υποστατικού.
· Οι εφεσείοντες είναι οι ενοικιαστές του επίδικου υποστατικού δυνάμει γραπτής συμφωνίας ενοικίασης ημερ.12.12.2010, η οποία υπογράφηκε μεταξύ των εφεσειόντων και των εφεσίβλητων 1, 2 και 3.
· Το επίδικο υποστατικό ενοικιάστηκε αποκλειστικά για χρήση ως κρεοπωλείο και χρησιμοποιείται από τους εφεσείοντες ως κρεοπωλείο.
· Η διάρκεια της ενοικίασης ήταν 5 χρόνια με δικαίωμα ανανέωσης. Σχετική είναι η ρήτρα 2 της γραπτής συμφωνίας ενοικίασης ημερ.12.12.2010, η οποία προνοεί τα ακολούθα:
«Η διάρκεια της ενοικίασης είναι πέντε (5) έτη από 1η Ιανουαρίου 2011 μέχρι 31η Δεκεμβρίου 2015 και θα ανανεώνεται αυτόματα για ακόμη μία περίοδο πέντε (5) ετών (ήτοι από την 1η Ιανουαρίου 2016 μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2020) εκτός αν οποιοδήποτε από τα συμβαλλόμενα μέρη αποστείλει ή επιδώσει στο άλλο μέρος επιστολή τουλάχιστον ένα (1) μήνα πριν τη λήξη της πρώτης πενταετίας (ήτοι μέχρι την 30η Νοεμβρίου 2015) ότι δεν επιθυμεί την αυτόματη ανανέωση οπόταν σε αυτή την περίπτωση η ενοικίαση θα τερματίζεται με την λήξη των πρώτων πέντε (5) ετών. Η ενοικίαση δεν θα ανανεώνεται αυτόματα για οποιαδήποτε άλλη χρονική περίοδο πέραν των πιο πάνω. Αν τα μέρη επιθυμούν την ανανέωση της ενοικίασης για περαιτέρω περιόδους, θα πρέπει να συνάψουν νέα συμφωνία μεταξύ τους.
Νοείται ότι τα πιο πάνω θα ισχύουν και η μίσθωση θα θεωρείται ότι ανανεώνεται αυτόματα για νέα πενταετία κατά τον αναφερόμενο τρόπο όταν παρά την επίδοση επιστολής περί μη ανανέωσης, ο Ενοικιαστής συνεχίζει να παραμένει στο κατάστημα μετά την λήξη της πρώτης πενταετίας. Σε τέτοια περίπτωση όμως οι Ιδιοκτήτες θα δικαιούνται να τερματίσουν τη μίσθωση επιδίδοντας σχετική γραπτή ειδοποίηση στο κατάστημα. Κατά τα λοιπά νοείται ότι θα ισχύουν οι πρόνοιες του όρου 22 πιο κάτω.»
· Το ύψος του ενοικίου καθορίστηκε με τη ρήτρα 3 του ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερ.12.12.2010, και για τον τελευταίο χρόνο της 5ετίας, δηλαδή από 1.1.2015‑31.12.2015, συμφωνήθηκε σε €1.632 καταβλητέα την πρώτη μέρα κάθε μήνα. Επίσης στην ίδια ρήτρα συμφωνήθηκε το ύψος του ενοικίου σε περίπτωση ανανέωσης της ενοικίασης για δεύτερη περίοδο 5 ετών και ήταν €1.632 για τον πρώτο χρόνο, €1.763 για τα δύο επόμενα έτη και €1.904 για τα άλλα δύο έτη, καταβλητέα την πρώτη μέρα κάθε μήνα.
· Οι ρήτρες 20 και 22 της επίδικης συμφωνίας προνοούσαν τα ακολούθα:
«20. Οποιαδήποτε παράλειψη της πληρωμής δόσεως του ενοικίου ή μέρους της, είτε η δόση ενοικίου ζητήθηκε είτε όχι, ως και οποιαδήποτε παράβαση οποιουδήποτε από τους πιο πάνω όρους του παρόντος συμβολαίου από τον Ενοικιαστή παρέχει το δικαίωμα στους Ιδιοκτήτες να τερματίσουν οποτεδήποτε την ενοικίαση και να ζητήσουν την άμεση εκκένωση και επιστροφή της κατοχής του καταστήματος σε αυτούς. Σε περίπτωση μη εκκένωσης και παράδοσης κατοχής ως πιο πάνω προνοείται, ο Ενοικιαστής θα θεωρείται ως παράνομα κατέχον το κατάστημα (trespasser).
Σε όλες τις πιο πάνω περιπτώσεις οι Ιδιοκτήτες θα δικαιούνται να απαιτήσουν και την πληρωμή των τυχόν καθυστερημένων ενοικίων και νομίμων αποζημιώσεων.
Ανεξαρτήτων των λοιπών δικαιωμάτων των Ιδιοκτητών, κάθε καθυστερημένο πέραν των δέκα ημερών ενοίκιο ή μέρος του θα φέρει τόκο προς 9% από την ημέρα κατά την οποία ήταν πληρωτέο μέχρι τελικής αποπληρωμής του. Συμφωνείται δε ότι ο συσσωρευμένος τόκος θα αποτελεί μέρος τους ενοικίου.»
«22. Ο Ενοικιαστής συμφωνεί και αποδέχεται να παραδώσει ελεύθερη κατοχή του καταστήματος στον Ιδιοκτήτη κατά τη λήξη της ενοικίασης είτε αυτή συμβεί κατά το πέρας της δεύτερης πενταετούς περιόδου ενοικίασης είτε κατά το πέρας της πρώτης τέτοιας περιόδου και μη ανανέωσης ως ρητά αναφέρεται στον όρο 2 πιο πάνω. Σε περίπτωση μη άμεσης εκκένωσης και επιστροφής της κατοχής, ο Ενοικιαστής θα θεωρείται ως παράνομα κατέχον το κατάστημα (trespasser).»
· Οι εφεσείοντες καταβάλλουν το ποσό των €1.221,88 (€1.250 αφαιρουμένης της αμυντικής εισφοράς) μηνιαίως ως ενοίκιο για το επίδικο υποστατικό, το οποίο οι εφεσίβλητοι 1, 2 και 3 παραλαμβάνουν άνευ βλάβης και έναντι του ενοικίου. Αυτό συμφωνήθηκε δυνάμει σχετικής τροποποιητικής συμφωνίας ημερ.12.8.2013, η οποία ίσχυε μέχρι τον Ιούλιο του 2015 οπόταν και τα μέρη είχαν συμφωνήσει ότι θα συμφωνήσουν ξανά το ύψος του καταβαλλόμενου ενοικίου, κάτι το οποίο δεν πραγματοποιήθηκε ποτέ.
Οι λόγοι έφεσης 2, 3, 4, 5 και 6 μπορούν να τύχουν εξέτασης μαζί, αφού στρέφονται κατά της απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι δεν υπήρξε θέσμια ενοικίαση, ότι οι εφεσείοντες δεν είναι θέσμιοι ενοικιαστές, και συνακόλουθα ότι δεν είχε δικαιοδοσία να επιληφθεί της Αίτησης, την οποία και απέρριψε.
Πρέπει να αναφερθεί ότι η παρούσα υπόθεση εκδικάστηκε στη βάση της Διαταγής 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας ως ίσχυαν τότε, αφού καταχωρήθηκε σχετικά κλήση για οδηγίες και το Δικαστήριο έδωσε οδηγίες στους διάδικους για την καταχώριση ενόρκων δηλώσεων αποκάλυψης εγγράφων και καταχώριση μαρτυρίας υπό τη μορφή ενόρκων δηλώσεων, εφόσον κρίθηκε ότι η υπόθεση ήταν ταχείας εκδίκασης.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έδωσε παράλληλα οδηγίες στη Λειτουργό Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου να ετοιμάσει γραπτή έκθεση εκτίμησης για το δίκαιο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού. Η έκθεση υποβλήθηκε στο Δικαστήριο και φέρει ημερ.31.10.2016, στην οποία η Λειτουργός Εκτιμήσεων παραθέτει τα χαρακτηριστικά του επίδικου υποστατικού, το ενοίκιο που πληρώνετο και χρησιμοποιώντας τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης, καθόρισε το ενοίκιο του επίδικου ακίνητου στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής το οποίο ανέρχεται σε €752.
Καταχωρήθηκαν επίσης συμφώνως των οδηγιών του Δικαστηρίου ένορκες δηλώσεις αποκάλυψης εγγράφων και από τις δύο πλευρές. Βασική θέση των εφεσειόντων ήταν ότι η γραπτή συμφωνία ενοικίασης του επίδικου υποστατικού που υπογράφηκε μεταξύ εφεσίβλητων και εφεσειόντων που φέρει ημερ.12.12.2010, είχε διάρκεια 5 χρόνων, δηλαδή μέχρι 31.12.2015 με ευχέρεια ανανέωσης της για ακόμα μία περίοδο 5 ετών. Μετά τη λήξη της πρώτης περιόδου ενοικίασης, οι εφεσείοντες συνέχισαν και συνεχίζουν μέχρι σήμερα να κατέχουν το υποστατικό, το οποίο χρησιμοποιούν ως κρεοπωλείο και έχουν καταστεί θέσμιοι ενοικιαστές. Το τελευταίο συμφωνηθέν μηνιαίο ενοίκιο ήταν €1.221,88, δηλαδή €1.250 αφαιρουμένης της έκτακτης αμυντικής εισφοράς στη βάση τροποποιητικής συμφωνίας ημερ.12.8.2013. Η εν λόγω συμφωνία προνοούσε ότι τα μέρη θα συμφωνήσουν ξανά το ύψος του καταβαλλόμενου ενοικίου. Είναι η θέση των εφεσειόντων ότι εφόσον δεν συμφωνήθηκε άλλο ενοίκιο στη βάση της τροποποιητικής συμφωνίας ημερ.12.8.2013, τότε συνέχιζε να ισχύει το υφιστάμενο ενοίκιο, δηλαδή €1.221,88 μηνιαίως και όχι οι πρόνοιες της αρχικής συμφωνίας.
Ισχυρίζονται επίσης ότι οι εφεσίβλητοι προχώρησαν σε τερματισμό του συμβολαίου στις 12.1.2016, τον οποίο όμως ανακάλεσαν άνευ βλάβης στις 2.2.2016. Ακολούθως οι εφεσίβλητοι απέστειλαν επιστολές ημερ.8.2.2016 και 15.3.2016 ως προβλέπεται στον σχετικό Νόμο, με τις οποίες τερμάτιζαν αυτόματα την τυχόν συμβατική ενοικίαση και ισχυρίζονταν ότι υπήρχαν υπόλοιπα ενοικίων των οποίων και ζητούσαν την εξόφληση εντός 21 ημερών. Στις εν λόγω επιστολές, οι εφεσείοντες αντέδρασαν με δύο επιστολές. Με την επιστολή τους ημερομηνίας 9.2.2016 αναφέρθηκαν σε αντιφατική στάση των εφεσίβλητων, ενώ με την επιστολή τους ημερ.31.3.2016 ανάφεραν ότι η ενοικίαση κατέστη θέσμια και ότι οι εφεσίβλητοι δεν δικαιούνται συμβατικές αυξήσεις αναφέροντας τους επίσης ότι τα ενοίκια από τον Απρίλιο του 2016 και μετέπειτα θα καταβάλλονταν άνευ βλάβης δικαιωμάτων και κάλεσαν επίσης τους εφεσίβλητους να συμφωνήσουν αναπροσαρμογή του ποσού του ενοικίου σε €900, πράγμα που οι εφεσίβλητοι αρνήθηκαν.
Οι εφεσίβλητοι στη δική τους μαρτυρία αναφέρουν ότι οι εφεσείοντες συνεχίζουν να κατέχουν το επίδικο υποστατικό, παρόλο που δεν σύναψαν νέα συμφωνία και παρά την επίδοση και αποστολή επιστολής εκ πλευράς εφεσίβλητων περί πρόθεσης μη ανανέωσης του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Προέβαλαν τη θέση ότι σύμφωνα με το Τεκμήριο 2 που είναι η σύμβαση ενοικίασης, ρητά προβλέπεται η αυτόματη ανανέωση της σύμβασης ενοικίασης για νέα 5ετία, όταν παρά την αποστολή επιστολής μη ανανέωσης ο ενοικιαστής συνεχίζει να παραμένει στο υποστατικό μετά τη λήξη της πρώτης 5ετίας, κάτι που συνέβηκε και στην επίδικη περίπτωση. Για τους ίδιους δεν τίθεται θέμα θέσμιας ενοικίασης.
Όσον αφορά το ύψος του ενοικίου, είναι η θέση των εφεσίβλητων ότι αυτό ήταν το ποσό των €1.632, έγινε μείωση ύψους €150, η οποία αφορούσε και ίσχυε για συγκεκριμένη μόνο περίοδο, δηλαδή για τον Ιούλιο του 2013 μέχρι τον Ιούλιο του 2015 και ακολούθως θα επανερχόταν η συμφωνία η οποία προέβλεπε ως μηνιαίο ενοίκιο το συμφωνηθέν ποσό των €1.632 εκτός εάν οι διάδικοι συμφωνούσαν κάτι διαφορετικό, πράγμα που δεν έγινε ποτέ. Διευκρίνισαν δε ότι οι εφεσείοντες ετσιθελικά και παράνομα καταβάλλουν ως μηνιαίο ενοίκιο το ποσό των €1.250, το οποίο οι εφεσίβλητοι παραλαμβάνουν με πλήρη επιφύλαξη όλων των δικαιωμάτων τους καθ' ότι είναι μικρότερο του συμφωνηθέντος. Ανάφεραν επίσης στη γραπτή τους μαρτυρία ότι εν πάση περιπτώσει υπήρξε παραβίαση των όρων της προφορικής σύμβασης για μείωση του ενοικίου από €1.632 σε €1.250, η οποία ίσχυε μόνο εάν οι εφεσείοντες τηρούσαν τον ουσιώδη όρο για τη μείωση ενοικίου που ήταν ότι αυτό θα καταβαλλόταν την πρώτη μέρα κάθε μήνα. Σε αντίθεση με αυτό, οι εφεσείοντες καθυστερούσαν να καταβάλουν τα ενοίκια. Τους δε μήνες Ιανουάριο και Φεβρουάριο του 2015 δεν κατέβαλαν οποιοδήποτε ενοίκιο, γι' αυτό και οι εφεσίβλητοι με επιστολή ημερ.10.2.2015 ανακάλεσαν τη μείωση του ενοικίου, οπόταν το ενοίκιο επανήλθε στο προηγούμενο, δηλαδή €1.632 μηνιαίως.
Η θέση των εφεσίβλητων είναι ότι το γεγονός ότι οι εφεσείοντες ουδέποτε αποχώρησαν από το υποστατικό και παραμένουν σε αυτό μέχρι σήμερα, συνιστά αυτόματη ανανέωση της ενοικίασης για νέα 5ετία, σύμφωνα με τους όρους της ενοικίασης και σε καμία περίπτωση τίθεται θέμα θέσμιας ενοικίασης.
Όπως έχει ήδη γίνει αντιληπτό, το πρωτόδικο Δικαστήριο συμφώνησε εν μέρει με τις θέσεις των εφεσίβλητων. Αποφάσισε αρχικά ότι η συμβατική ενοικίαση έληξε στις 31.12.2015, αφού οι εφεσείοντες είχαν αποστείλει ειδοποίηση ότι η ενοικίαση δεν θα ανανεωνόταν για περαιτέρω περίοδο 5 ετών, σχετική είναι η επιστολή ημερ.10.2.2015, η οποία κρίθηκε ικανοποιητική για σκοπούς της ρήτρας 2 του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Η παραμονή όμως των εφεσειόντων στο επίδικο ακίνητο μετά την 31.12.2015, σύμφωνα με το πρωτόδικο Δικαστήριο, ανέτρεπε το σκηνικό και ισοδυναμούσε με αυτόματη ανανέωση της ενοικίασης για άλλη μία 5ετία, δυνάμει της ρήτρας 2 του ενοικιαστηρίου εγγράφου με δικαίωμα των εφεσίβλητων να τερματίσουν μετέπειτα τη μίσθωση. Όντως οι εφεσίβλητοι έστειλαν επιστολή τερματισμού στους εφεσείοντες στις 12.1.2016, όμως ανακάλεσαν αυτό τον τερματισμό με επιστολή ημερ.2.2.2016, όπου και έγινε δήλωση ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο ανανεώθηκε για νέα 5ετή περίοδο από 1.1.2016, με επιστολή του δικηγόρου των εφεσειόντων η οποία ήταν τεκμήριο ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου (μέρος του Τεκμηρίου 7 της Ένορκης Δήλωσης του Διευθυντή των εφεσειόντων).
Συναφώς το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφασίζοντας ότι οι εφεσείοντες ουδέποτε κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές, έκρινε ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο προέβλεπε πληρωτέο ενοίκιο ύψους €1.632 μηνιαίως κατά τον χρόνο καταχώρισης της Αίτησης και €1.904 από 1.1.2019, γι' αυτό και αποφάσισε να απορρίψει την αίτηση καθορισμού ενοικίου που καταχώρισαν οι εφεσείοντες.
Το κρίσιμο ζήτημα είναι κατά πόσο η μεταξύ των δύο πλευρών ανταλλαγή επιστολών για ανανέωση της συμφωνίας μίσθωσης, ακολούθως ο τερματισμός και έπειτα η ανάκληση και επαναφορά της επιθυμίας για ανανέωση και στο τέλος η κοινή θέση των μερών ότι συμφωνούν ότι η σύμβαση μίσθωσης έχει ανανεωθεί για νέα 5ετή περίοδο από 1.1.2016, δικαιολογεί ως ορθό το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου για ανανέωση της σύμβασης ενοικίασης παρά του ότι αναφέρει ότι η συμβατική ενοικίαση έληξε την 31.12.2015 (σε. 18 της πρωτόδικης απόφασης) και συνεπώς σωστά το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αίτηση αφού δεν τίθετο θέμα θέσμιας ενοικίασης ή κατά πόσο με τη λήξη της πρώτης σύμβασης ενοικίασης χωρίς τη ρητή ανανέωση της, αλλά την παραμονή των εφεσειόντων στο επίδικο ακίνητο η ενοικίαση κατέστη θέσμια. Αυτό είναι το μοναδικό ερώτημα που ουσιαστικά καλείται το Εφετείο να απαντήσει, αφού όπως έχει ήδη αναφερθεί όλοι σχεδόν οι λόγοι έφεσης είναι αλληλένδετοι και περιστρέφονται γύρω από αυτό.
Σύμφωνα με το άρθρο 2 του Νόμου:
«... "θέσμιος ενοικιαστής" σημαίνει ενοικιαστήν ακίνητου o οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου».
Άρα θα πρέπει να τύχει εξέτασης το κατά πόσο η συμφωνία ενοικίασης είχε τερματιστεί, ως αναφέρει και το πρωτόδικο Δικαστήριο στη σελίδα 18 της απόφασης του, και κατά πόσο έτσι οι εφεσείοντες μετατράπηκαν σε θέσμιους ενοικιαστές, αφού παρέμειναν στο επίδικο ακίνητο μετά την εν λόγω ημερομηνία.
Οι αρχές που διέπουν την ερμηνεία των συμβάσεων είναι καλά γνωστές και μνημονεύονται στα σχετικά περιγράμματα που έχουν καταχωρίσει οι συνήγοροι. Παραπέμπουμε σχετικά στην υπόθεση Stefanos & Andreas Cold Stores Trading Ltd v. Εταιρείας Αναψυκτικών ΚΕΑΝ Λτδ (Αρ. 2) (1998) 1(Δ) Α.Α.Δ. 2335, όπου λέχθηκαν τα ακολούθα:
«Οδηγό για την ερμηνεία συμβατικών όρων αποτελεί το κείμενό τους, ορώμενο, όχι απομονωμένο, αλλά στο πλαίσιο της συμφωνίας στην οποία απαντάται. Όπως υποδείξαμε στην πρόσφατη απόφασή μας, στη Θεολόγου κ.ά. ν. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ (1998) 1 A.A.Δ. 407, το κείμενο συμβατικής πρόνοιας, όπως εντάσσεται στο πλαίσιο της συμφωνίας, αποτελεί το θεμελιακό κανόνα ερμηνείας των συμβάσεων. Το κριτήριο, όπως επισημάναμε:
"... είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο. Για το σκοπό αυτό μπορεί να εμπλουτισθεί η γνώση με την αποκάλυψη του υπόβαθρου της συμφωνίας, εξαιρουμένων πάντοτε των διαπραγματεύσεων, καθώς και μονομερών δηλώσεων και υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων. Μαρτυρία που αναφέρεται στους υποκειμενικούς παράγοντες μπορεί να γίνει δεκτή μόνο σε αγωγή για διόρθωση του εγγράφου (rectification). (Βλ. ICS v. West Bromwich BS [1998] 1 All E.R. 98 (HL)). Το αντικείμενο βέβαια της ερμηνείας παραμένει πάντοτε η έννοια των όρων της συμφωνίας κατά το μέσο λογικό άνθρωπο. Η έννοια, η οποία μεταδίδεται σ' αυτόν, για τα συμφωνηθέντα."
(Βλ., επίσης, Saab and Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499.) »
Στην υπόθεση Λίλλης Νίκος ν. Παρασκευούλας Ξενή (2009) 1 ΑΑΔ 217 λέχθηκαν τα ακολούθα:
«Κάθε όρος μιας σύμβασης δεν θα πρέπει να διαβάζεται απομονωμένος από το όλο πνεύμα της συμφωνίας και της πρόθεσης των συμβαλλομένων. Η ερμηνεία που δίδεται σε μια σύμβαση πρέπει να είναι λογική και να οδηγεί στην πραγμάτωση του σκοπού και της πρόθεσης των συμβαλλομένων, όπως αυτή συνάγεται από το κείμενο εξεταζόμενο ως ένα σύνολο, χωρίς να απομονώνεται οποιαδήποτε φράση.»
Στην υπόθεση Σύλλογος «Ανόρθωσης» Αμμοχώστου v. «Απόλλων» Αθλητικός Ποδοσφαιρικός Όμιλος Λεμεσού (2002) 1Α.Α.Δ. 518 επίσης έχουν λεχθεί τα ακολούθα:
«Βασικό κριτήριο για την ερμηνεία του περιεχομένου των συμβάσεων, αποτελεί η συνήθης σημασία των λέξεων και όρων της συμφωνίας. Για να διακριβωθεί η σημασία και το πραγματικό νόημα των όρων μιας γραπτής συμφωνίας πρέπει το κείμενό της να ερμηνεύεται συνολικά και όχι μεμονωμένα ή αποσπασματικά έτσι ώστε να αποφεύγεται ο κίνδυνος δυσαρμονίας στην εξήγηση τους που στο τέλος δεν θα αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των μερών. Βλ. Saab and Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499 και Θάλεια Θεολόγου κ.ά. ν. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ (1998) 1 Α.Α.Δ. 407.»
Έχουμε ήδη παραθέσει το κείμενο της ρήτρας 2 της επίδικης σύμβασης που προέβλεπε αυτόματη ανανέωση για ακόμα 5 χρόνια από 1.1.2016. Έχουμε επίσης αναφέρει ότι τα μέρη επιβεβαίωσαν και γραπτώς ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο ανανεώθηκε για περαιτέρω πενταετή περίοδο από 1.1.2016, θέση την οποία δέχτηκε το πρωτόδικο Δικαστήριο σημειώνοντας όμως, λανθασμένα, ότι η συμβατική ενοικίαση έληξε την 31.12.2015. Αυτό δεν συνέβηκε ποτέ. Η σύμβαση ενοικίασης ουδέποτε έληξε, αντίθετα ανανεώθηκε αυτόματα, αλλά και με γραπτή δήλωση των δύο πλευρών για περαιτέρω πενταετή περίοδο από 1.1.2016. Επομένως η ουσιώδης θέση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι δεν τίθετο θέμα θέσμιας ενοικίασης και ότι έγινε ανανέωση της σύμβασης ενοικίασης είναι ορθή, όπως ορθή ήταν και η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου να απορρίψει την Αίτηση.
Επομένως, οι λόγοι έφεσης 2‑7 απορρίπτονται.
Το κατά πόσο ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο, παρά το γεγονός ότι αποφάσισε την απόρριψη της Αίτησης προχώρησε και αποφάσισε πιο θα ήταν το δίκαιο ενοίκιο σε περίπτωση που ίσχυε θέσμια ενοικίαση, καθίσταται ακαδημαϊκό ερώτημα και συνεπώς δεν είναι δόκιμο να εξεταστεί.
Σε ό,τι αφορά στον λόγο έφεσης 9 που αφορά τα έξοδα, το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφασίζοντας να απορρίψει την αίτηση των εφεσειόντων, σε ό,τι αφορά τα έξοδα ακολούθησε τη συνήθη διαταγή που είναι ότι αυτά ακολουθούν το αποτέλεσμα και έτσι τα επιδίκασε υπέρ των εφεσίβλητων 1, 2 και 3 και εναντίον των εφεσειόντων όπως αυτά υπολογιστούν από τη γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στη σωστή κλίμακα, λαμβάνοντας υπόψη το πληρωτέο ενοίκιο κατά τον χρόνο καταχώρισης της κυρίως αίτησης.
Δεν διαπιστώνουμε οποιοδήποτε λάθος στην προσέγγιση αυτή του Δικαστηρίου.
Στην πρόσφατη απόφαση μας στην ΧΡΙΣΤΑΚΗΣ Ν. ΜΑΤΘΑΙΟΥ ν. ΣΑΒΒΑΣ ΠΑΣΙΟΥΡΤΙΔΗΣ, Πολιτική Έφεση Αρ.: 325/18, ημερ.15.11.2024, αναφέρουμε τα ακόλουθα:
«Στους Νέους Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας όπως αυτοί έχουν δημοσιευθεί στις 3 Ιουλίου του 2023, ειδικότερα στο Μέρος 39 που αφορά τα έξοδα, επιβεβαιώνεται η από τον νόμο διακριτική εξουσία του Δικαστηρίου για επιδίκαση εξόδων, αφού στο Μέρος 39.1 αναφέρεται ότι οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα πληρωτέα από πελάτη στον δικηγόρο του πελάτη, εμπίπτει στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. Στο Μέρος 39.2 αναφέρονται οι παράγοντες τους οποίους λαμβάνει υπόψη το Δικαστήριο κατά την άσκηση της διακριτικής του ευχέρειας με τον γενικό κανόνα να προνοεί:
«39.2 (1) Ο γενικός κανόνας είναι ότι ο αποτυχών διάδικος διατάσσεται να καταβάλει τα έξοδα του επιτυχόντα διαδίκου και ότι τέτοια διαταγή ή διαταγές θα εκδίδονται ή πρέπει να εκδίδονται σε σχέση με οποιαδήποτε αίτηση υποβάλλεται κατά την πορεία της δικαστικής διαδικασίας.»
Στην παράγραφο (2) του Μέρους 39.2 αναφέρεται ότι όταν το Δικαστήριο αποφασίζει ποια διαταγή θα εκδώσει (αν θα εκδώσει) αναφορικά με έξοδα, λαμβάνει υπόψη όλες τις περιστάσεις, περιλαμβανομένης της συμπεριφοράς των διαδίκων η οποία καθορίζεται στο Μέρος 39.2 (3) ότι περιλαμβάνει:
«(α) τη συμπεριφορά πριν καθώς και κατά τη διάρκεια της δικαστικής διαδικασίας και ειδικότερα τον βαθμό στον οποίο οι διάδικοι συμμορφώθηκαν με οποιοδήποτε σχετικό προδικαστηριακό πρωτόκολλο·
(β) κατά πόσον ήταν εύλογο για διάδικο να εγείρει, προωθήσει ή αμφισβητήσει συγκεκριμένο ισχυρισμό ή ζήτημα·
(γ) τον τρόπο με τον οποίο διάδικος έχει προωθήσει ή υπερασπιστεί την υπόθεσή του ή συγκεκριμένο ισχυρισμό ή ζήτημα· και
(δ) κατά πόσον ενάγων ο οποίος έχει πετύχει στην απαίτησή του εν όλω ή εν μέρει, υπερέβαλε ως προς την απαίτησή του.»
Κρίνουμε επίσης ορθό να αναφερθούμε στη νομολογία αναφορικά με την επιδίκαση εξόδων ως ίσχυε και με τους προηγούμενους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας οι οποίοι στο σημείο αυτό ταυτίζονται και με τις πρόνοιες στους νέους θεσμούς. Αναφερόμαστε στις υποθέσεις Δημοκρατία v. Milouca Motor Trading Ltd (2000) 1 Α.Α.Δ. 630, Spinneys Cyprus Ltd v. Χρίστου κ.ά. (2004) 1 Α.Α.Δ. 1833, Θρασυβούλου ν. Arto Estates Ltd (1993) 1 A.A.Δ. 12 και Μάριου Δημητράκη Χρυσοστόμου ν. Συνεργατικό Ταμιευτήριο Λεμεσού Λτδ, Πολ. Έφ. 341.2010, ημερ.15.10.2015, όπου έχει καθιερωθεί ότι ο επιτυχών διάδικος δικαιούται τα έξοδα του, εκτός αν υπάρχουν ειδικές περιστάσεις που να δικαιολογούν το αντίθετο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έπραξε ότι η νομολογία, αλλά και η σχετική νομοθετική πρόνοια καθορίζει, δηλαδή άσκησε ορθά τη διακριτική του ευχέρεια κατ' εφαρμογή του κανόνα ότι τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα, εκτός αν συντρέχουν λόγοι για να διαφοροποιηθεί το Δικαστήριο από τον κανόνα αυτό. Δεν υπάρχει λόγος παρέμβασης μας στην απόφαση του Δικαστηρίου αναφορικά με τα έξοδα, γι' αυτό και ο ένατος λόγος έφεσης απορρίπτεται.
Σε ό,τι αφορά τον πρώτο λόγο έφεσης, που σύμφωνα με τους εφεσείοντες είναι ότι η πρωτόδικη απόφαση δεν είναι δεόντως αιτιολογημένη, είναι πλημμελής, ημιτελής και δεν εξηγεί με τον προσήκοντα τρόπο πλήρως και επαρκώς τους λόγους για τους οποίους το Δικαστήριο αποφάσισε την απόρριψη τους, θεωρούμε ότι ούτε και αυτός ο λόγος ευσταθεί. Η πρωτόδικη απόφαση περιέχει και την αιτιολογία και τον συλλογισμό του Δικαστηρίου. Ο τρόπος συγγραφής είναι, όπως έχει και από τη νομολογία αναφερθεί, παράδειγμα της δικαστικής ανεξαρτησίας και του αυτόνομου της δικαστικής κρίσης που αφήνει ευρύ πεδίο επιλογής του τρόπου συγγραφής μιας απόφασης. Παραπέμπουμε στην υπόθεση L. Papaphilippou & Co Ltd v. Λουκά (2014) 1 Α.Α.Δ. 1193, όπου λέχθηκαν τα ακολούθα:
«Η δικαστική ανεξαρτησία και το αυτόνομο της δικαστικής κρίσης αφήνουν ευρύ πεδίο επιλογής του τρόπου συγγραφής μιας απόφασης. Η αναδίπλωση, όμως, της δικαστικής σκέψης με λογική αλληλουχία και ορθολογιστική προσέγγιση είναι επιβεβλημένη, ούτως ώστε να αποφεύγεται ο κίνδυνος απώλειας του απαιτούμενου ειρμού στη σκέψη του Δικαστηρίου και να αναδύεται με διαύγεια ο δικαστικός λόγος. Ενώ, λοιπόν, η δομή μιας δικαστικής απόφασης εναπόκειται στον ίδιο το δικαστή, θα πρέπει η τελική αυτή δικαστική κρίση να διαπνέεται από μια λογική συνοχή έκθεσης μαρτυρίας, ανάλυσης και αξιολόγησης και υπαγωγής των ευρημάτων στο ισχύον νομικό καθεστώς (Στυλιανού v. Αστυνομίας (2008) 2 Α.Α.Δ. 646, Ευσταθίου και Alpha Bank Ltd (2012) 1 Α.Α.Δ. 1682).»
Στην υπόθεση επίσης Φουτάς v. Αστυνομίας (2014) 2 Α.Α.Δ. 730, λέχθηκαν επίσης τα πιο κάτω:
«Ο τρόπος συγγραφής δικαστικής απόφασης επαφίεται στην κρίση του δικαστή. Ο τρόπος έκφρασης δεν είναι τυποποιημένος και δεδομένου ότι υπάρχουν σε αυτήν τα βασικά χαρακτηριστικά στοιχεία της αιτιολογημένης απόφασης και δεν διαστρεβλώνεται η εικόνα μέσα από αποσπασματική παράθεση της μαρτυρίας δεν υπάρχει ο,τιδήποτε το επιλήψιμο (Ομήρου ν. Αστυνομίας (1998) 2 Α.Α.Δ. 98). Η παράλειψη εκδικάσαντος δικαστηρίου να αναφερθεί σε ουσιαστική μαρτυρία στην απόφασή του δεν είναι αρκετός λόγος για να ακυρωθεί καταδίκη εφεσείοντα (Αθηνής ν. Δημοκρατίας (1990) 2 Α.Α.Δ. 41). Όπως έχει τονισθεί επανειλημμένα μέσα από τη νομολογία, είναι η αιτιολόγηση της απόφασης που αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της εγκυρότητας της δικαστικής διεργασίας. Αιτιολόγηση η οποία εδράζεται στην ανάλυση της μαρτυρίας που παρουσιάζεται. Η έκταση δε της ανάλυσης ποικίλλει ανάλογα με το περιεχόμενο της μαρτυρίας και σε αναφορά με τα ουσιαστικά στοιχεία της κάθε ξεχωριστής περίπτωσης. Κατά κανόνα μια αιτιολογημένη απόφαση πρέπει να περιέχει αφ' ενός ανάλυση της μαρτυρίας υπό το φως των επίδικων θεμάτων και διατύπωση συγκεκριμένων ευρημάτων και, αφ' ετέρου, σαφή δικαστική απόφαση (Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Κλεάνθους κ.ά. (1999) 2 Α.Α.Δ. 320). Σε τελική ανάλυση, όπως λέχθηκε χαρακτηριστικά στην Ευσταθίου ν. Δημοκρατίας (2014) 2 Α.Α.Δ. 541, «μια απόφαση πρέπει να αντικρίζεται σφαιρικά και μακροσκοπικά και όχι αποσπασματικά και υπό το φακό του μικροσκοπίου για να εντοπισθούν αδιόρατες στο γυμνό μάτι νομικές κηλίδες».»
Έχουμε ήδη αναφέρει ότι κατά την άποψη μας στην πρωτόδικη απόφαση υπάρχουν όλα τα στοιχεία που δείχνουν τον τρόπο με τον οποίο κατέληξε το πρωτόδικο Δικαστήριο στην απόφαση του. Δεν συμμεριζόμαστε τη θέση των εφεσειόντων αναφορικά με τον πρώτο λόγο έφεσης, o οποίος επίσης απορρίπτεται.
Ενόψει των ανωτέρω, η έφεση απορρίπτεται και η πρωτόδικη απόφαση επικυρώνεται.
Επιδικάζονται υπέρ των εφεσίβλητων και εναντίον των εφεσειόντων τα έξοδα της έφεσης τα οποία ανέρχονται στο ποσό των €1.900 πλέον ΦΠΑ.
ΣΤ. Ν. ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.
Α. ΚΟΝΗΣ, Δ.
ΣΤ. ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ-ΜΕΣΣΙΟΥ. Δ.