|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ ‑ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ.: 252/2020)
(Σχετ. με Ε126/2020)
19 Νοεμβρίου, 2024
[Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Μ. ΑΜΠΙΖΑΣ, Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ/στές]
WOOLWORTH (CYPRUS) PROPERTIES LTD,
Εφεσείοντες,
v.
1. ΖΗΝΩΝ ΗΛΙΑΔΗ,
2. ΑΓΝΗΣ ΗΛΙΑΔΟΥ,
3. ΔΗΜΗΤΡΗΣ ΒΑΚΗ, ΩΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΑΠΟΒΙΩΣΑΝΤΑ ΣΩΚΡΑΤΗ ΗΛΙΑΔΗ,
4. ΦΩΦΗΣ ΚΑΛΗΣΠΕΡΑ,
5. ΓΙΑΝΝΑΣ ΛΟΪΖΟΥ,
6. ΑΚΙΝΗΤΑ Σ.Ζ. ΗΛΙΑΔΗΣ ΛΤΔ,
Εφεσίβλητοι.
____________________
Κ. Χ. Βελάρης με Π. Βαγιάζη για κ.κ. Βελάρης & Βελάρης Δ.Ε.Π.Ε. και Κ. Μασούρης για κ.κ. Κλεόπας & Κλεόπας Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσείοντες.
Α. Χαβιαράς για κ.κ. Χαβιαράς & Φιλίππου Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσίβλητους 1 και 6.
Ε. Προδρόμου (κα) για κ.κ. Πύργου, Βάκης Δ.Ε.Π.Ε.. για τον Εφεσίβλητο 3.
Δ. Παπαδόπουλος για κ.κ. Παπαδόπουλος, Λυκούργος & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσίβλητους 4 και 5.
Καμία Εμφάνιση, για την Εφεσίβλητη 2.
ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη.
ΑΠΟΦΑΣΗ
ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ.: Η διαφορά των διαδίκων, επί της παρούσας έφεσης, έχει ως υπόβαθρο την ενοικίαση, στις 03.10.1997, ενός ακινήτου - καταστήματα και γραφεία - αποτελούμενο από δύο τεμάχια, το 949 ιδιοκτησίας των εφεσίβλητων 1 - 5 και το τεμάχιο 687 ιδιοκτησίας των εφεσίβλητων 6, τα οποία βρίσκονταν, κατά την πιο πάνω συμφωνία ενοικίασης, υπό κατασκευή. Οι εφεσίβλητοι 1 - 5 είχαν συμφωνήσει, τον Σεπτέμβριο του 1997, την ανάθεση του έργου στους εφεσίβλητους 6. Οι λεπτομέρειες των όρων ενοικίασης καθώς και οι ισχυρισμοί, των διαδίκων, για σύναψη και μεταγενέστερων ή τροποποιητικών συμφωνιών θα απασχολήσουν σε κατοπινό στάδιο, στο βαθμό που είναι αναγκαίο για σκοπούς αιτιολόγησης της παρούσας απόφασης. Συνάφθηκαν, σύμφωνα με τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ακόμη, δύο συμφωνίες με ημερομηνία 30.04.1998 και 24.02.1999 λόγω της προσθήκης, στην πορεία, ορόφων. Λόγω διαφωνιών των συμβαλλόμενων μερών, καταχωρίστηκε, το 2013, αγωγή, εκ μέρους των εφεσίβλητων - εναγόντων στην πρωτόδικη διαδικασία της αγωγής. Διευκρινίζεται ότι η ενάγουσα 2, συνιδιοκτήτρια στο ακίνητο - τεμάχιο 949, και εφεσίβλητη 2, απεβίωσε μετά την καταχώριση της αγωγής, οπότε, κατόπιν αιτήματος, η αγωγή της απορρίφθηκε στις 23.06.2016. Πριν την αγωγή των εφεσίβλητων, είχαν μεσολαβήσει διαβουλεύσεις, για επίλυση της διαφωνίας, μεταξύ των μερών, οι οποίες δεν καρποφόρησαν. Οι εφεσείοντες - εναγόμενοι στην αγωγή - εγκατέλειψαν το ακίνητο, στις 28.02.2013, οπότε οι εφεσίβλητοι, ως ήταν πρωτόδικα η εκδοχή τους, προέβηκαν σε προσπάθειες ανεύρεσης νέου ενοικιαστή χωρίς επιτυχία.
Με την αγωγή τους, οι εφεσίβλητοι ζήτησαν την έκδοση (1) απόφασης για το ποσό των €1.277.175,32 ως συμφωνηθέντα και/ή καθυστερημένα ενοίκια για την περίοδο Μαρτίου 2010 και Φεβρουαρίου 2013, (2) απόφασης για το ποσό των €12.599.339,51 ως συμφωνηθέντα ενοίκια μέχρι τη λήξη της συμφωνίας ενοικίασης, ήτοι μέχρι τον Ιούνιο του 2020, (3) απόφασης για αποζημιώσεις λόγω αδικαιολόγητου πλουτισμού και (4) αναγνωριστικής απόφασης ότι οι εναγόμενοι - εφεσείοντες - δεν δικαιούνται να αφαιρέσουν από το επίδικο ακίνητο οτιδήποτε άλλο από εμπορεύματα, αναλώσιμα και ράφια.
Οι εφεσείοντες, με την υπεράσπιση τους, απέρριψαν την εκδοχή και τις αξιούμενες από τους εφεσίβλητους θεραπείες, παραθέτοντας τη δική τους εκδοχή γεγονότων. Πυρήνας της εκδοχής τους είναι πως η συμφωνία ενοικίασης, τα αρχικά ενοικιαστήρια και οι διάφορες τροποποιητικές συμφωνίες ήταν άκυρες, καθότι έγιναν κατά παράβαση του Άρθρου 77(1)(β) του Κεφ. 149. Επίσης, ότι η συμφωνία ενοικίασης που είχαν με τους εφεσίβλητους ήταν περιοδική, επειδή δεν υπήρξε έγκυρη πολυετής συμφωνία ενοικίασης λόγω παράβασης του προαναφερόμενου άρθρου. Ταυτόχρονα οι εφεσείοντες ζήτησαν, πρωτοδίκως, με ανταπαίτηση τους, την έκδοση απόφασης εναντίον των εφεσίβλητων για το ποσό των €3.000.000,00, ως αποζημιώσεις και/ή ως ποσό που αντιπροσωπεύει την αξία εξοπλισμού (κυλιόμενες σκάλες κ.α.) που εγκατέστησαν στο επίδικο ακίνητο, το οποίο λειτουργούσαν ως πολυκατάστημα.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού προέβη στην παράθεση της εκδοχής, που παρουσίασε έκαστη πλευρά των διαδίκων, αξιολογώντας τους μάρτυρες, που κατέθεσαν για την κάθε πλευρά, διατύπωσε τα ευρήματα του και ακολούθως τα συμπεράσματα του. Κατέληξε, στις 21.07.2020, στην έκδοση απόφασης υπέρ των εφεσίβλητων και εναντίον των εφεσειόντων για το ποσό των €5.695.000,00, με νόμιμο τόκο μέχρι εξόφλησης, πλέον έξοδα. Απέρριψε δε την ανταπαίτηση των εφεσειόντων χωρίς επιδίκαση εξόδων «λόγω της γενικότερης συνάφειας του αντικειμένου της με εκείνο της αγωγής». Επιπλέον διέταξε όπως το εκ συμφώνου εκδοθέν απαγορευτικό διάταγμα, ημερομηνίας 13.06.2016, εξακολουθήσει να ισχύει μέχρι την πλήρη εκτέλεση της απόφασης, εκτός αν αναπροσαρμοζόταν ενώπιον Δικαστηρίου, με επίκληση, κατ' αναλογία, των υποθέσεων Ιωάννου v. Μανώλη κ.α. (1998) 1(Γ) 1423 και Linmare Shipping Co Ltd v. Boustani (1981) CLR 386, 399-400.
Στην προαναφερόμενη πρωτόδικη απόφαση, ημερομηνίας 21.07.2020, το Δικαστήριο, πριν την τελική του κατάληξη, είχε διατυπώσει το συμπέρασμα πως οι ενάγοντες - εφεσίβλητοι - «δικαιούνται ως αποζημίωση για απολεσθέντα ενοίκια, το ποσό των €5.695.000,00 και δη €900.000,00 (για την περίοδο μεταξύ 1.3.10 και 31.12.12), πλέον €990.000,00 (για την περίοδο μεταξύ 1.1.13 και 31.12.14), πλέον €1.150.000,00 (για την περίοδο μεταξύ 1.1.15 και 31.12.16) πλέον €1.265.000,00 (για την περίοδο μεταξύ 1.1.17 και 31.12.18), πλέον €1.390.000,00 (για την περίοδο μεταξύ 1.1.19 μέχρι και τη λήξη της ενοικίασης), συν νόμιμο τόκο από την καταχώριση της αγωγής (20.2.13), μέχρι εξοφλήσεως».
Στις 23.07.2020, ήτοι δύο ημέρες μετά την έκδοση της απόφασης, οι εφεσίβλητοι καταχώρισαν αίτηση, στο πρωτόδικο Δικαστήριο, για διόρθωση του προειρημένου συμπεράσματος, επί της απόφασης, οφειλόμενο, κατά τη θέση τους, σε λάθος ή αβλεψία, ούτως ώστε να διαβάζεται ότι οι εφεσίβλητοι «δικαιούνται ως αποζημίωση για απολεσθέντα ενοίκια, το ποσό των €8,629,167.00 και δη €840,000.00 (για την περίοδο μεταξύ 1.3.13 μέχρι 31.12.13), πλέον €990,000.00 (για την περίοδο μεταξύ 1.1.14 μέχρι 31.12.14), πλέον €1,150,000.00 ετησίως ήτοι €2,300,000.00 (για την περίοδο μεταξύ 1.1.15 και 31.12.16) πλέον €1,265,000.00 ετησίως ήτοι €2,530,000.00 (για την περίοδο από 1.1.17 και 31.12.18), πλέον €1,390,000.00 (για την περίοδο μεταξύ 1.1.19 μέχρι και 31.12.19), πλέον €579,167.00 (για την περίοδο από 1.1.20 μέχρι και 31.5.20) συν νόμιμο τόκο από την καταχώρηση της αγωγής (20.2.13), μέχρι εξοφλήσεως». Στις 04.09.2020, παρά την ένσταση των εφεσειόντων, εκδόθηκε διάταγμα διόρθωσης της απόφασης, ημερομηνίας 21.07.2020, ως ζητήθηκε με την προαναφερόμενη αίτηση.
Οι εφεσείοντες εφεσίβαλαν, με εννέα (9) λόγους με την έφεση 252/2020, την απόφαση ημερομηνίας 21.07.2020, και με τρεις (3) λόγους με την έφεση Ε126/2020, το διάταγμα, ημερομηνίας 04.09.2020, με το οποίο διορθώθηκε η απόφαση ημερομηνίας 21.07.2020.
Με την έφεση 252/2020 αποδίδεται στο πρωτόδικο Δικαστήριο ότι διέπραξε σφάλματα. Ειδικότερα, ότι έσφαλε ως προς την ερμηνεία των Άρθρων 77 και 156-157 του Περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 και ως προς τη σχετική με αυτά νομολογία (1ος λόγος), ότι το πρωτόδικο εύρημα πως η μη έκδοση τελικής έγκρισης για την ανέγερση του επίδικου κτηρίου - ακινήτου οφειλόταν σε υπαιτιότητα των εφεσειόντων είναι λανθασμένο (2ος λόγος), ότι έσφαλε ως προς τη σύναψη, την ισχύ και την ερμηνεία της συμφωνίας που περιέχεται στα Τεκμήρια 13 και 14, με αποτέλεσμα να καταλήξει σε λανθασμένα συμπεράσματα (3ος λόγος), ότι έσφαλε ως προς το εύρημα πως οι εφεσείοντες δεν κατέβαλλαν ενοίκια για τρία (3) χρόνια, ήτοι από 01.03.2010 - 28.02.2013 (4ος λόγος), ότι εσφαλμένα επιδίκασε αναδρομικά τόκους επί καθυστερημένων ενοικίων τα οποία δεν είχαν καταστεί απαιτητά (5ος λόγος), ότι έσφαλε ως προς την υποχρέωση των εφεσίβλητων να μετριάσουν τις ζημιές τους, μετά την αποχώρηση των εφεσειόντων και την παραλαβή από αυτούς της κατοχής του ακινήτου (6ος λόγος), ότι εξέδωσε απόφαση προς όφελος ανύπαρκτου προσώπου, ήτοι της ενάγουσας 2, - εφεσίβλητης 2 - η οποία είχε αποβιώσει διαρκούσης της δίκης (7ος λόγος), ότι έσφαλε κατά την αξιολόγηση των μαρτύρων (8ος λόγος) και ότι εσφαλμένα απέρριψε την ανταπαίτηση των εφεσειόντων (9ος λόγος).
Με την έφεση Ε126/2020 οι εφεσείοντες αποδίδουν στο πρωτόδικο Δικαστήριο ότι έσφαλε περί τον νόμο και/ή την ορθή ερμηνεία των δικονομικών διατάξεων και/ή της νομολογίας, επιτρέποντας τροποποίηση της απόφασης του ημερομηνίας 21.07.2020 (1ος λόγος), ότι παραγνώρισε πως οι διορθώσεις στις οποίες προέβη αποτελούσαν ήδη, από τις 25.08.2020, αντικείμενο καταχωριθείσας έφεσης, προφανώς εννοείται της έφεσης 252/2020 (2ος λόγος) και ότι το προσβαλλόμενο διάταγμα, εννοώντας προφανώς το διάταγμα ημερομηνίας 04.09.2020, παρεμβαίνει στην προαναφερόμενη έφεση και παραβιάζει τα δικαιώματα των εφεσειόντων.
Οι εφεσίβλητοι με την ειδοποίηση εφεσίβλητου (η οποία καταχωρίστηκε το 2020 και άρα πριν τους νέους Περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικούς Κανονισμούς του 2023) που καταχώρισαν στην έφεση 252/2020, ζητούν την τροποποίηση και/ή διαφοροποίηση της απόφασης, ημερομηνίας 21.07.2020, όπως αυτή διορθώθηκε στις 04.09.2020. Μοναδικός λόγος, που υποστηρίζει το αίτημα τους, είναι επειδή θεωρούν πως «Το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα δεν κατέληξε στο συμπέρασμα ότι δεδομένης της ακυρότητας των τροποποιητικών ενοικιαστηρίων Τεκμήρια 13 και 14 (τα «Τροποποιητικά Ενοικιαστήρια») και/ή του γεγονότος ότι τα Τροποποιητικά Ενοικιαστήρια δεν δημιουργούσαν νομικά αποτελέσματα εφόσον τα 2 κείμενα δεν ήταν ταυτόσημα, η ενοικίαση διεπόταν πλέον από τα αρχικά ενοικιαστήρια Τεκμήρια 3, 4 και 5 (τα «Αρχικά Ενοικιαστήρια») και επομένως οι αποζημιώσεις που έπρεπε να επιδικαστούν θα έπρεπε να ήταν για τα ενοίκια που καθορίζονται στα Αρχικά Ενοικιαστήρια και όχι για τα ενοίκια που αναφέρονται στα ανίσχυρα Τροποποιητικά Ενοικιαστήρια».
Οι δύο εφέσεις ακούστηκαν μαζί, ως σχετιζόμενες, όπως και η ειδοποίηση των εφεσίβλητων στην έφεση 252/2020.
Έφεση 252/2020
Όπως προαναφέρθηκε ο λόγος έφεσης 8, επί της έφεσης 252/2020, αφορά στην αξιολόγηση των μαρτύρων, στην οποία προέβη το πρωτόδικο Δικαστήριο. Φρονούμε ότι η απόδοση προτεραιότητας στην εξέταση του προειρημένου λόγου έφεσης είναι επιβεβλημένη. Τυχόν επιτυχία του ενδέχεται να επιδράσει στην έκβαση των υπόλοιπων λόγων των δύο εφέσεων και της ειδοποίησης των εφεσίβλητων, ή και να καθορίσει την τύχη αυτών.
Στην εξέταση του προαναφερόμενου λόγου έφεσης έχουμε κατά νου τις αρχές της σχετικής νομολογίας, αναφορικά με το επιτρεπτό και το εύρος του επιτρεπτού επέμβασης, από το Εφετείο, στην αξιολόγηση της αξιοπιστίας των μαρτύρων. Παραπέμπουμε, σε πρόσφατη νομολογία, στην υπόθεση Ανδρέου v. Νικολάου, Πολιτική Έφεση Αρ. 241/2018, ημερομηνίας 16.04.2024, η οποία ακολουθεί τις πάγιες αρχές επί του θέματος, αλλά και στην υπόθεση Χατζηχαραλάμπους v. A. CH. TRAVEL & TOURS LTD, Πολιτική Έφεση αρ. 70/2018, ημερομηνίας 24.10.2023 από την οποία παραθέτουμε σχετικό απόσπασμα, το οποίο έχει ως ακολούθως:
«Όπως έχει επανειλημμένα νομολογηθεί, η αξιολόγηση της αξιοπιστίας των μαρτύρων είναι έργο κατ' εξοχή του πρωτόδικου Δικαστηρίου το οποίο είχε την ευκαιρία να ακούσει τους μάρτυρες και να παρακολουθήσει τη συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα. Το Εφετείο κατά κανόνα σπάνια επεμβαίνει. Η επέμβαση του στην αξιολόγηση από το πρωτόδικο Δικαστήριο της μαρτυρίας καθώς επίσης στα ευρήματα στα οποία αυτό έχει οδηγηθεί δικαιολογείται μόνο, όταν τα ευρήματα είναι εξ' αντικειμένου ανυπόστατα ή όταν είναι παράλογα ή αυθαίρετα ή δεν υποστηρίζονται από τη μαρτυρία που έγινε αποδεχτή ως αξιόπιστη. Εάν ήταν εύλογα επιτρεπτό στο πρωτόδικο Δικαστήριο να κάμει τα ευρήματα τα οποία έκαμε σε σχέση με την αξιοπιστία, το Εφετείο δεν επεμβαίνει (Αθανασίου v. Κουνούνη (1997) 1 ΑΑΔ 614, Σολωμού v. Vineyard View Tourist Enterprises Ltd (1998) 1(Α) ΑΑΔ 300, Γ.Μ.Β v. T.A Έφεση Αρ. 15/2020, 24.11.22 ECLI:CY:DOD:2022:32).»
Προκύπτει, από το περιεχόμενο της αιτιολογίας του λόγου έφεσης 8, πως οι θέσεις των εφεσειόντων περί των λαθών, ως η άποψη τους, του πρωτόδικου Δικαστηρίου, έγκεινται στα ακόλουθα:
(α) Αποδέχθηκε τη μαρτυρία του ΜΕ1 στο σύνολο της χωρίς αναφορά στην πλειάδα αντιφάσεων, στις οποίες είχε προβεί κατά την αντεξέταση του και την πρόσκρουση της σε αδιάσειστα Τεκμήρια. Σε αντίθεση, απέρριψε στο σύνολό της τη μαρτυρία του ΜΥ6 με αναφορά σε κάποια διστακτικότητα στη διασαφήνιση των λόγων τερματισμού της ενοικίασης και λόγω της στενής σχέσης του με τους εφεσείοντες, παρά το γεγονός ότι τον χαρακτήρισε μάρτυρα της αλήθειας, παραβλέποντας ταυτόχρονα το γεγονός ότι ο ΜΕ1 ήταν ένας εκ των εναγόντων - εφεσίβλητων,
(β) Παραγνώρισε σαφείς αντιφάσεις στη μαρτυρία, των εναγόμενων, με Τεκμήρια που είχαν προσαχθεί ενώπιον του χωρίς εξήγηση,
(γ) Αναφέρθηκε σε ευρήματα άλλου Δικαστηρίου (Τεκμήριο 15Α) όπου πληρεξούσιο των Εναγουσών 5 και 6 προς τον Ενάγοντα 1, για άσχετα με την ενώπιον του υπόθεση, κρίθηκε γνήσιο για να απορρίψει τους ισχυρισμούς των εναγομένων - εφεσειόντων ότι το, σχετικό με την υπόθεση, πληρεξούσιο ήταν πλαστό, όπως καθαρά προέκυπτε από τη μαρτυρία των ΜΥ7 και 8, παρά το γεγονός ότι απεδέχθηκε τη μαρτυρία τους στο σύνολό της, παραβλέποντας τα λοιπά που αφορούσαν τον ΜΕ1 στο εν λόγω Τεκμήριο, και
δ) Αξιολόγησε τη μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων (ΜΕ2 και ΜΥ1) με αναφορά στα πρόσωπά τους, παρά στις εκθέσεις τους, και χωρίς αναφορά σε αυτές, παρά τις αντιφάσεις του ΜΕ2.
Έχοντας προηγουμένως ανατρέξει στα πρακτικά της πρωτόδικης διαδικασίας, στο κείμενο της απόφασης, και στις θέσεις που ανέπτυξαν ενώπιον μας οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων, καταλήξαμε ότι τα προαναφερόμενα παράπονα των εφεσείοντων δεν ευσταθούν. Εξηγούμε στη συνέχεια.
Το γεγονός ότι υπήρξαν αντιφάσεις στη μαρτυρία του ΜΕ1 διαπιστώνουμε ότι το επισήμανε και ο ευπαίδευτος πρωτόδικος Δικαστής, δεν τις έκρινε, όμως, άξιες λόγου και κλονισμού της αξιοπιστίας του ΜΕ1. Διαπιστώνουμε, ταυτόχρονα, πως τόσο για την αποδοχή της μαρτυρίας του ΜΕ1 όσο και για την απόρριψη της μαρτυρίας του ΜΥ6, το Δικαστήριο έδωσε πειστικές εξηγήσεις. Ειδικότερα, επικροτούμε το πρωτόδικο συμπέρασμα ότι ο ΜΥ6 απαντούσε με κάποια διστακτικότητα. Θα λέγαμε δε πως απέφευγε να τοποθετηθεί επί πολύ συγκεκριμένων και ουσιαστικών ερωτήσεων, κατά την αντεξέταση. Ενδεικτικά αναφερόμαστε στο σημείο όπου ρωτήθηκε, εύστοχα, πώς γίνεται η Apex Ltd να παρουσιαζόταν πρόθυμη για ενοικίαση όταν γνώριζε περί εσωτερικών διαφορών μεταξύ των συνιδιοκτητών, που ήταν και ο λόγος που οι εφεσείοντες επικαλέστηκαν για να τερματίσουν τις συμφωνίες, παρατηρείται, πως αντί ευθείας τοποθέτησης, απάντησε, μεταξύ άλλων, ότι η Apex Ltd προσέφερε χαμηλότερο ενοίκιο και μπορούσε να τα βγάλει πέρα. Δεν πρόκειται μόνο για διστακτικότητα. Η αποφυγή του να τοποθετηθεί, επί ενός ουσιαστικού ζητήματος με τα επίδικα θέματα, προβάλλει σαφής. Συνεπώς δεν δικαιολογούνται τα σχετικά παράπονα των εφεσειόντων.
Δεν συμφωνούμε, επίσης, με τη θέση των εφεσειόντων ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο χωρίς εξήγηση παραγνώρισε σαφείς αντιφάσεις επί της μαρτυρίας των εφεσίβλητων που συγκρούονταν με Τεκμήρια. Το πρωτόδικο Δικαστήριο διερεύνησε το περιεχόμενο όλων των τεκμηρίων που τέθηκαν ενώπιον του και δεδομένου ότι έδωσε πειστικές εξηγήσεις, ως κρίνουμε, ορθά βασίστηκε για σκοπούς ευρημάτων και συμπερασμάτων, επί συγκεκριμένων τεκμηρίων που παρουσίασαν οι εφεσίβλητοι και όχι επί τεκμηρίων που παρουσίασαν οι εφεσείοντες.
Επιπλέον, κρίνουμε πως δεν είναι ορθή η θέση των εφεσειόντων ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο αξιολόγησε τη μαρτυρία των ΜΕ2 και ΜΥ1 χωρίς αναφορά στο περιεχόμενο των εκθέσεων τους, αλλά μόνο με αναφορά στα πρόσωπα τους. Ειδικότερα, και αναφορικά με τον ΜΕ2 δεν θεωρούμε πως η αναφορά του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι «. Ο μάρτυς ήταν λεπτομερής και γνήσιος στη μαρτυρία του, δίδοντας στο Δικαστήριο τα απαραίτητα εχέγγυα ώστε τούτο να μπορεί να προβεί στις δικές του αντικειμενικές διαπιστώσεις με βάση τα προσαχθέντα από τον μάρτυρα κριτήρια.» , δικαιολογεί συμπέρασμα πως αυτό έλαβε υπόψη του στοιχεία που σχετίζονται μόνο με το πρόσωπο του, χωρίς να λάβει υπόψη του το περιεχόμενο της έκθεσης που ο εν λόγω μάρτυρας ετοίμασε. Άλλωστε, από την αρχή της αξιολόγησης του ΜΕ2 το Δικαστήριο μνημονεύει ρητά πως αυτός «. κατέθεσε ως εμπειρογνώμονας, παραθέτοντας τη γνώμη και μεθοδολογία που υιοθέτησε για όσα κατέθεσε» απορρίπτοντας, ρητά, την εισήγηση του συνηγόρου των εφεσειόντων ότι η μαρτυρία του ΜΕ2 διεπόταν από προχειρότητα, και πως, ήταν υποδεέστερη συγκρινόμενη με τη μαρτυρία του ΜΥ1. Ταυτόχρονα, το πρωτόδικο Δικαστήριο, υπέδειξε τους λόγους που δεν αποδέχθηκε τη γνώμη και μαρτυρία του ΜΥ1 παραθέτοντας το εξής σκεπτικό:
«Ο .......... (ΜΥ1), αποπειράθηκε να διασαφηνίσει πτυχές της επιμέτρησης στην οποία προέβη, παραδεχόμενος όμως - και τούτο είναι σημαντικό - πως αποδέχθηκε ως δεδομένα (φερ' ειπείν για τη μηχανολογική και υδραυλική εγκατάσταση), στοιχεία τα οποία, όχι μόνον δεν γνώριζε ο ίδιος ως υπαρκτά και ισχύοντα (πλην του ότι τα δέχθηκε ως εφαρμοζόμενα συμφώνως δηλώσεων τρίτων), αλλά δεν μπορούσε κιόλας να τα επαληθεύσει αφού (τουλάχιστον για τη μηχανολογική εγκατάσταση) όσα την αφορούσαν δεν εντάσσονταν στο πεδίο ειδικότητας του. Ο μάρτυς παραδέχθηκε ότι δεν επισκέφθηκε επιτόπου το υποστατικό για σκοπούς της εκτίμησης του, με αποτέλεσμα, ως διαφάνηκε από την αντεξεταστική ροή, να μην είναι σε θέση να πιστοποιήσει ζητήματα που θεώρησε ως δοσμένα κατά την εκτίμηση (παραδείγματος χάριν για τα αποχωρητήρια). Ο μάρτυς - μολονότι δεν προσήλθε για να παραπλανήσει το Δικαστήριο (απεναντίας ήταν εξόχως ειλικρινής), δεν κατόρθωσε σε αυτή την περίπτωση να εφοδιάσει το Δικαστήριο με τα αρμόζοντα εχέγγυα ώστε να συνθέσουν αφετηρία για ασφαλή δικαστικά συμπεράσματα.»
Η πιο πάνω αιτιολογία που το πρωτόδικο Δικαστήριο έδωσε, προκειμένου για την αποδοχή της μαρτυρίας του ΜΕ2 και απόρριψη της μαρτυρίας του ΜΥ1, οι οποίοι κατέθεσαν για το ίδιο ζήτημα, ως επιμετρητές ποσοτήτων, κρίνεται δικαιολογημένη και εύλογη χωρίς να εντοπίζεται οποιοδήποτε σφάλμα αρχής στην αξιολόγηση.
Έχουμε εξετάσει όλα τα παράπονα των εφεσειόντων, ως προς την αξιολόγηση της μαρτυρίας, και δεν εντοπίζουμε έρεισμα για αποδοχή τους. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, προφανώς υπό το πνεύμα και την καθοδήγηση της νομολογίας, διαφαίνεται να επικεντρώθηκε στη μαρτυρία που αφορά στα ουσιώδη ζητήματα, δεδομένων των επίδικων θεμάτων της αγωγής. Για τους πειστικούς λόγους που εξηγεί έκρινε αξιόπιστους τους μάρτυρες των εφεσίβλητων και κάποιους εκ των μαρτύρων των εφεσειόντων (ΜΥ3, ΜΥ4, ΜΥ5, ΜΥ7 και ΜΥ8). Οφείλουμε δε να υπενθυμίσουμε, ως είναι νομολογιακά καθιερωμένο, πως ο έλεγχος, εκ μέρους του Εφετείου, των ζητημάτων αξιολόγησης μαρτυρίας από πρωτόδικο Δικαστήριο, δεν περιλαμβάνει ή συνιστά διαδικασία επαναξιολόγησης. Έχουμε διεξέλθει δε τα πρακτικά της πρωτόδικης διαδικασίας, δεν εντοπίζουμε υπόβαθρο για επέμβαση στο έργο του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Η μακρά διάρκεια της δίκης, δικαιολογημένη εκ της φύσεως της υπόθεσης και της προσαχθείσας μαρτυρίας, δεν δικαιολογεί, ασφαλώς, την αποδοχή της πλήρως ανεδαφικής, και χωρίς έρεισμα, θέσης που προώθησε ο συνήγορος των εφεσειόντων, πως η μεγάλη διάρκεια της δίκης προκάλεσε απώλεια μνήμης στο πρωτόδικο Δικαστήριο, που είχε ως αποτέλεσμα τη μη ορθή, εκ μέρους του, αξιολόγηση.
Συνακόλουθα των πιο πάνω ο λόγος έφεσης 8 κρίνεται αβάσιμος.
Ο λόγος έφεσης 1 αφορά στην αντιμετώπιση, εκ μέρους του πρωτόδικου Δικαστηρίου, του ισχυρισμού των εφεσειόντων ότι κατά τη συνομολόγηση της συμφωνίας - Τεκμήριο 3 - είχε παραβιαστεί το Άρθρο 77 του Κεφ. 149, και ειδικότερα, επειδή εδραζόταν σε πλαστογραφημένα πληρεξούσια, πλην όμως το Δικαστήριο θεώρησε τη συμφωνία νόμιμη βασιζόμενο σε πράξεις νομιμοποίησης που έλαβαν χώραν μετά τη συνομολόγηση της συμφωνίας.
Επισημαίνουμε, κατ' αρχάς, την απόρριψη του λόγου έφεσης 8, όπου κρίθηκε πως η αξιολόγηση των μαρτύρων ήταν ορθή. Το γεγονός αυτό απαντά και σε μεγάλο μέρος στην επιχειρηματολογία που αναπτύσσεται στο περίγραμμα αγόρευσης των εφεσειόντων, αναφορικά με τον πρώτο λόγο έφεσης.
Πυρήνας της εκδοχής των εφεσειόντων είναι πως το πληρεξούσιο έγγραφο που κατείχε ο ενάγοντας 1 - εφεσίβλητος 1 -, κατά την υπογραφή της επίμαχης συμφωνίας, με το οποίο φερόταν ως πληρεξούσιος αντιπρόσωπος των εναγόμενων 4 και 5, - εφεσίβλητων 4 και 5 - ήταν πλαστογραφημένο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αξιολόγησε εξαντλητικά τη θέση των εφεσειόντων ως (παρατίθεται το πιο ουσιαστικό μέρος) ακολούθως:
«. Οι ενέργειες του Ζήνωνα Ηλιάδη (ΜΕ1), οι οποίες σχετίζονταν με την υπογραφή της συμφωνίας ενοικίασης και των αρχικών ενοικιαστηρίων, δεν έγιναν - και δεν χρειαζόταν να γίνουν - με βάση οποιοδήποτε πληρεξούσιο έγγραφο. Πέραν και ανεξαρτήτως τού ότι πουθενά στα υπογραμμένα έγγραφα δεν αναφέρεται (ή συμπεριλαμβάνεται ως παράρτημα) η ύπαρξη τέτοιου πληρεξουσίου εγγράφου (αν και ουχί απαραιτήτως επιβεβλημένο), το τι προκύπτει από την αξιόπιστη μαρτυρία (κυρίως αυτής του Ζήνωνα Ηλιάδη [ΜΕ1]) είναι πως οι εναγόμενοι δεν ζήτησαν την παρουσίαση πληρεξουσίου εγγράφου πριν από την υπογραφή της συμφωνίας αφού είχαν (διά αξιωματούχων τους όπως του Νίκου Σιακόλα) συναντηθεί με όλους τους ιδιοκτήτες του ακινήτου και γνώριζαν ότι οι ενάγοντες επρόκειτο να προχωρήσουν στην ενοικίαση του ακινήτου κατά τα τελικώς συμφωνηθέντα. Η θέση αυτή των εναγόντων - και συγκεκριμένως του Ζήνωνα Ηλιάδη (ΜΕ1) - δεν αντικρούστηκε ή αμφισβητήθηκε ευθέως και εναργώς από τους εναγομένους στην αντεξέταση. Ο πυρήνας όμως του πράγματος έγκειται στο ότι ο Ζήνων Ηλιάδης (ΜΕ1), ενεργούσε καθ' όλους τους ουσιώδεις χρόνους ως νόμιμος πληρεξούσιος αντιπρόσωπος των εναγόντων και συμβαλλομένων, οι οποίοι ήξεραν και επικροτούσαν τις πράξεις του, δίχως με αυτό μάλιστα να επηρεάζονται και τα δικαιώματα των εναγομένων, οι οποίοι (ας μην λησμονείται), γνώριζαν από το 2006 για τις οικογενειακές διαφορές μεταξύ των εναγουσών 4 και 5 με τον αδελφό τους (Ζήνωνα Ηλιάδη [ΜΕ1]), χωρίς ποτέ οι εναγόμενοι να προτάξουν κάποιο ζήτημα σε σχέση προς αυτό παρά μόνον, έτη μετά, όταν προφασίστηκαν το γεγονός ως διαπλαστικό δικαιώματος τερματισμού (βλ. Τεκμήρια 17 και 18). Άξιον λόγου, είναι και το ότι, πάλι με βάση την αξιόπιστη μαρτυρία, οι ισχυρισμοί των εναγομένων περί πλαστότητας των πληρεξουσίων εγγράφων - όσων αναφέρθηκαν ως τέτοια στη δίκη ή ως σχετικά με αυτή όπως τα Τεκμήρια 29 και 30 - αποσύρθηκαν από τις ενάγουσες 4 και 5 ή εν πάση περιπτώσει δεν οδήγησαν ποτέ σε σύστοιχη καταδίκη του Ζήνωνα Ηλιάδη (ΜΕ1), ή στην έκδοση δικαστικής απόφασης εναντίον του και τέτοιες ευκαιρίες υπήρξαν (βλ. Τεκμήρια 15, 15Α, 16, 42, 47). Έχει όμως και κάτι άλλο τη σημαντικότητα του. Ότι, οι εναγόμενοι πιθανόν να θεώρησαν - και χάριν συζήτησης το προεκτείνω αυτό - πως η όποια πλαστή υπογραφή των εναγουσών 4 και 5 θα μπορούσε να οδηγήσει αυτομάτως σε εύρημα πλαστογραφίας χωρίς άλλη μαρτυρία για προφορική εξουσιοδότηση προς τον φερόμενο θύτη (εδώ κατά συζήτησιν τον Ζήνωνα Ηλιάδη [ΜΕ1]), να υπογράψει, έστω, τα πληρεξούσια αυτά για λογαριασμό των εναγουσών 4 και 5. Η προφορική εξουσιοδότηση συναποτελεί στοιχείο το οποίο συνυπολογίζεται σε τέτοιες περιπτώσεις (και για πολύ καλούς λόγους) αφού η όποια τέτοια εξουσιοδότηση μπορεί να ρίξει φως στα της αποτύπωσης της υπογραφής και να ξεκαθαρίσει την υποτιθέμενη πλαστότητα (βλ. κατ' αναλογίαν, Χουλιώτη ν Marketrends Custodian Services Ltd και Άλλων, ΠΕ 507/12, ημ. 29.10.19, ECLI:CY:AD:2019:A449, Ποιηταρίδη ν Anopa Investements Limited, ΠΕ 260/11, ημ.25.5.18, Karayiannis Brothers & Co Ltd v Τράπεζας Κύπρου, ΠΕ 367/08, ημ. 26.10.17), ECLI:CY:AD:2017:A375. Τίποτα δεν δεικνύει ότι για τη συνομολόγηση των επίδικων συμφωνιών επιδείχθηκε (ή χρησιμοποιήθηκε) από τον Ζήνωνα Ηλιάδη (ΜΕ1), οποιοδήποτε πληρεξούσιο έγγραφο, τοσούτω δε μάλλον πλαστογραφημένο. Η συμφωνία ενοικίασης υπογράφθηκε από τους συμβαλλομένους (και όλους τους ιδιοκτήτες του ακινήτου) στην παρουσία δύο ικανών προς το συμβάλλεσθαι μαρτύρων οι οποίοι (κατά την αδιαμφισβήτητη μαρτυρία) προσυπέγραψαν την συμφωνία ενοικίασης ως τέτοιοι (της συμφωνίας αυτής ούσας για μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας για περίοδο πέραν του ενός έτους). Ό,τι προβάλλει ως ιδιαίτερα σημαντικό - και που παρέμεινε και αυτό αναντίρρητο - είναι πως οι ενάγουσες 4 και 5 ενέκριναν και δέχθηκαν ρητώς ή και σιωπηρώς (ως εκ της συμπεριφοράς και στάσης τους), τα όσα εκπήγαζαν από τη συμφωνία ενοικίασης, με αυτές να μην αποκηρύττουν ποτέ τις πράξεις του Ζήνωνα Ηλιάδη (ΜΕ1) και τα συνεπόμενα τους. Οι ενάγουσες 4 και 5 (όπως και οι υπόλοιποι ενάγοντες), απολάμβαναν ανεπιφυλάκτως τα χρηματικά οφέλη της συμφωνίας ενοικίασης και οι εναγόμενοι την ενοικίαση του ακινήτου. Τον Σεπτέμβριο 1998, οι ενάγοντες (συνιδιοκτήτες) αποφάσισαν λήψη κατασκευαστικού δανείου από την Λαϊκή Τράπεζα προβαίνοντας σε εκχώρηση των (ως εκ της ενοικίασης) εισοδημάτων που αναλογούσαν στον καθένα από αυτούς προς όφελος της τράπεζας για εξασφάλιση του δανείου. Οι συνιδιοκτήτες παραχώρησαν και προσωπικές εγγυήσεις προς την Λαϊκή Τράπεζα και υποθήκευσαν το μερίδιο που τους αναλογούσε προς διασφάλιση του δανείου. Έτσι (με όλα αυτά και άλλα που αποτυπώθηκαν στα πρακτικά από τους αξιόπιστους μάρτυρες) - δυνάμει και των προνοιών των άρθρων 156-157 του Περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149 (βλ. γενικώς, Pollock and Mulla, The Indian Contract and Specific Relief Acts, 16η έκδ., 2019, Τόμ. 2, σελ. 1684-1700) - οι ενάγουσες 4 και 5 αποδέχθηκαν τις πράξεις του Ζήνωνα Ηλιάδη (ΜΕ1), υπό τις περιστάσεις που περιεγράφηκαν. Δεν έδειξαν ποτέ οι εναγόμενοι κάτι που να υπαινίττεται πως η συμφωνία ενοικίασης δεν ήταν πράγματι συμφωνία ενοικίασης. Ουδέ και απαίτησαν κατοπινώς την ετοιμασία συμφωνίας ενοικίασης κατά τα δικά τους πρότυπα. Τουναντίον (ως ήδη επισημάνθηκε και θα αναλυθεί και πιο κάτω), οι εναγόμενοι προχώρησαν (με όλους τους συμβαλλομένους) στη συνομολόγηση (νομίμως) των αρχικών ενοικιαστηρίων (τροποποιητικών συμφωνιών/Τεκμήρια 4 και 5) που παρέπεμπαν στη συμφωνία ενοικίασης ως τέτοιας, εκτός βεβαίως των όσων γράφτηκαν ήδη για το θέμα στην ετυμηγορία (διότι το Δικαστήριο είναι που αποφαίνεται για την κατάταξη και νομιμότητα μιας συμφωνίας και όχι κατ' ανάγκην οι συμβαλλόμενοι μεταξύ τους [βλ. κατ' αναλογίαν, Απολλώνειο Ιδιωτικό Νοσοκομείο Λτδ ν C & S American Heart Institute Ltd και Άλλων (2011) 1(Α) ΑΑΔ 379, 394, 394)]). Οι εναγόμενοι κωλύονται, εδώ, από το να προτάσσουν οτιδήποτε το διαφορετικό (βλ. κατ' αναλογίαν, Βογαζιάνος και Άλλων ν Τράπεζα Κύπρου Λτδ (Αρ 1) (2011) 1(Α) ΑΑΔ 253, 262-265, Πούρικκος ν Σαββα και Άλλων (1991) 1 ΑΑΔ 507, 517-519).».
Το Άρθρο 77(1) του Κεφ. 149 προνοεί τα ακόλουθα:
«77.- (1) Σύμβαση που αφορά τη μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας για περίοδο που υπερβαίνει το ένα έτος δεν είναι έγκυρη και εκτελεστή εκτός αν-
(α) είναι γραπτή~ και
(β) υπογράφεται στο τέλος αυτής, από το κάθε πρόσωπο που βαρύνεται από τη σύμβαση ή από πρόσωπο το οποίο είναι ικανό προς το συμβάλλεσθαι και το οποίο έχει δεόντως εξουσιοδοτηθεί να υπογράψει εκ μέρους του πιο πάνω προσώπου στην παρουσία δύο τουλάχιστο μαρτύρων ικανών προς το συμβάλλεσθαι, οι οποίοι και προσυπογράφουν τη σύμβαση ως μάρτυρες.»
Τα δε Άρθρα 156 και 157 του Κεφ. 149 προνοούν τα ακόλουθα:
«156: Όταν κάποιο πρόσωπο τελεί πράξεις για λογαριασμό άλλου προσώπου χωρίς τη γνώση ή πληρεξουσιότητα του, το πρόσωπο αυτό δύναται είτε να εγκρίνει είτε να αποκυρήξει την πράξη αυτή. Πράξη που εγκρίθηκε επιφέρει τις ίδιες συνέπειες, ωσάν να εκτελείτο δυνάμει πληρεξουσιότητας.
157: Η έγκριση δύναται να είναι ρητή ή να συνάγεται από τη συμπεριφορά του προσώπου για λογαριασμό του οποίου τελέστηκε η πράξη.»
Ίσως εκ του περισσού, πλην όμως, σημειωτέον είναι ότι οι πιο αρμόδιοι για να επιβεβαίωναν, με μαρτυρία, την πλαστότητα του επίμαχου πληρεξουσίου ήταν πρωτίστως οι εφεσίβλητοι 4 και 5 και, ίσως, σε συνυφασμό, με μαρτυρία ειδικού εμπειρογνώμονα. Προφανώς, η προβολή του σχετικού ισχυρισμού από πλευράς των εφεσειόντων και τα όσα προσκόμισαν για την απόδειξη του δεν έγιναν πρωτόδικα αποδεκτά, και τούτο ορθά. Προδήλως, όλα τα στοιχεία, στα οποία λεπτομερώς αναφέρθηκε το πρωτόδικο Δικαστήριο, απέδειξαν ότι οι εφεσίβλητοι 4 και 5 ενέκριναν τη σύναψη της επίμαχης συμφωνίας. Τα επικαλεσθέντα και διατυπωθέντα, από το πρωτόδικο Δικαστήριο στοιχεία, υποδείκνυαν και δικαιολογούσαν την εφαρμογή των προνοιών των Άρθρων 77(1), 156 και 157 του Κεφ. 149. Φρονούμε ότι το πιο πάνω απόσπασμα, από την πρωτόδικη απόφαση, αποτελεί επαρκέστατη αιτιολογία για την απόφανση του πρωτόδικου Δικαστηρίου να μην αποδεχθεί τη θέση που προώθησαν οι εφεσείοντες, περί μη έγκυρης συμφωνίας ενοικίασης. Επιβεβαιώνουμε την ορθότητα του πρωτόδικου συμπεράσματος, το οποίο ήταν εύλογο και δικαιολογημένο, δεδομένων των όσων βρίσκονταν ενώπιον του Δικαστηρίου.
Κατ' επέκταση των αμέσως προλεγόμενων ο λόγος έφεσης 1 κρίνεται αβάσιμος.
Ο λόγος έφεσης 2 αφορά στο παράπονο των εφεσειόντων ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο απεφάνθη πως η μη έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης οφειλόταν σε δική τους υπαιτιότητα, στη βάση του ότι αυτοί είχαν προβεί σε μετατροπές και/ή προσθήκες επί του ακινήτου. Αντίθετα, οι εφεσείοντες είχαν τη θέση ότι υπαίτιοι για την μη εξασφάλιση του προαναφερόμενου πιστοποιητικού ήταν οι εφεσίβλητοι, οι οποίοι αδυνατούσαν να ενοποιήσουν τα δύο οικόπεδα εντός των οποίων ανεγέρθηκε το επίδικο ακίνητο. Εξετάσαμε και αξιολογήσαμε τις θέσεις και των δύο πλευρών. Θεωρούμε πως, εν πάση περιπτώσει, το γεγονός της μη ενοποίησης των δύο ακινήτων θα ήταν κάτι που θα το συναντούσαν οι εφεσίβλητοι στην πορεία κατά την έκδοση ενιαίου τίτλου. Το πρωτόδικο συμπέρασμα στηρίχθηκε στα όσα υποδείκνυαν επιστολές του Δήμου Λευκωσίας, και αυτό ήταν ικανοποιητικό υπόβαθρο, ως κρίνουμε. Σημειώνουμε, παρενθετικά, πως το εγερθέν ζήτημα, και παράπονο των εφεσειόντων, δεν συνδέεται δικογραφικά με οποιαδήποτε κατ' αρχάς παραβίαση συμβατικού όρου. Ο ισχυρισμός των εφεσειόντων ήταν πως επειδή το ακίνητο ανεγέρθηκε επί δύο τεμαχίων, τα οποία δεν είχαν ενοποιηθεί και/ή δεν είχε καθοριστεί το ποσοστό ιδιοκτησίας, οι μεταξύ των διαδίκων συμφωνίες ήταν εξ υπαρχής άκυρες και/ή ακυρώσιμες. Το ζήτημα αυτό και ο σχετικός ισχυρισμός απαντήθηκε, από το πρωτόδικο Δικαστήριο, το οποίο έκρινε πως τέτοιο ζήτημα δεν αποτελούσε ικανό λόγο για στοιχειοθέτηση συμπεράσματος περί άκυρης ή ακυρώσιμης συμφωνίας ενοικίασης. Η υποστηρικτική προς το εν λόγω συμπέρασμα νομολογία την οποία επικαλέστηκε το πρωτόδικο Δικαστήριο (βλέπε, Φάρμα Ρένος Χατζηιωάννου Δημόσια Εταιρεία Λτδ v. DDB (Cyprus) Advertising Ltd, Πολ. Έφ. 7/2013, ημερομηνίας 19.02.2020, ECLI:CY:AD:2020:A67, Kyriakos Andreou Arsiotis Developments & Constructions Limited (Πρώην Kyriakos Andreou Arsiotis Developments Limited) και Άλλος v. Highway Gardens City Ltd, Πολ. Έφ. 106/2012, ημερομηνίας 18.04.2018, Ch Aresti Estates Limited και Άλλων v. Loucas Kyprianou & Co Enterprises Ltd, Πολ. Έφ. 68/2011, ημερομηνίας 21.10.2016), ασχολούμενη με το Άρθρο 23 του Κεφ. 149, δεν αφήνει περιθώρια αμφισβήτησης της ορθότητας του εν λόγω συμπεράσματος. Επιπλέον, ως διαφαίνεται, μέσα από τα αποδεκτά γεγονότα, οι εφεσείοντες ουδέποτε επικαλέστηκαν παράβαση της συμφωνίας ενοικίασης ημερομηνίας 03.10.1997 ή άλλης συμφωνίας, ή να την είχαν τερματίσει εξ αιτίας τέτοιου λόγου (βλέπε Τεκμήρια 11, 17 και 18). Ο λόγος τερματισμού, ο οποίος, πρωτόδικα, δεν κρίθηκε δικαιολογημένος, ήταν επειδή, κατά τη θέση των εφεσειόντων, είχαν «.παραπλανηθεί και/ή εξαπατηθεί κατά τη διάρκεια της υπογραφής των συμφωνιών οι οποίες υπογράφησαν από μόνο τον κο Ζήνωνα Σ. Ηλιάδη ο οποίος παρουσιάζετο.» καθώς και ότι υπήρχε «.συνεχιζόμενη διαφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών για ουσιώδη θέματα που αφορούν τα υποστατικά π.χ. τις εξουσιοδοτήσεις ή πως θα πρέπει να καταβάλλονται τα ενοίκια και σε ποιους.». Συνεπώς, κρίνεται πως, το ζήτημα αυτό δεν έχει τη δυναμική που του αποδίδει η πλευρά των εφεσειόντων. Σε συνέχεια με τα προλεγόμενα, δέον είναι να μνημονευθεί πως με το γεγονός της απόρριψης της εκδοχής των εφεσειόντων, περί άκυρης ή ακυρώσιμης συμφωνίας ημερομηνίας 03.10.1997, αυτομάτως, ως λογικό επακόλουθο, κατέρρευσε και η εκδοχή τους ότι η ενοικίαση του ακινήτου ήταν περιοδική.
Κατ' επέκταση κρίνεται αβάσιμος και ο λόγος έφεσης 2.
Αβάσιμος κρίνεται και ο λόγος έφεσης 3 ο οποίος αφορά στη μη αποδοχή ότι τα Τεκμήρια 13 και 14 συνιστούσαν συμφωνίες μεταξύ των διαδίκων. Το θέμα, καλύφθηκε, βέβαια εν μέρει, από την ορθότητα της αξιολόγησης της μαρτυρίας στην οποία έχουμε ήδη αναφερθεί. Για σκοπούς όμως καλύτερης αντίληψης του αποτελέσματος, επί του υπό συζήτηση λόγου έφεσης, παραθέτουμε, αυτούσιο, σχετικό, απόσπασμα από την πρωτόδικη κρίση το οποίο έχει ως ακολούθως:
«. συμφωνήθηκε να γίνει μια τροποποιητική συμφωνία για το ύψος του πληρωτέου ενοικίου από τον Μάρτιο 2010. Το ενοίκιο θα μειωνόταν για τη δεύτερη δεκαετία (2010-2020), υπό τον όρο ότι θα συνέχιζε και η ενοικίαση. Η τροποποιητική αυτή συμφωνία έγινε την 3.11.10 και την υπέγραψαν οι ενάγοντες 1, 2 και 6 (βλ. Τεκμήριο 13). Οι ενάγουσες 4 και 5 (διά του τότε δικηγόρου τους), διαβεβαίωσαν πως συμφωνούσαν με το κείμενο της (προτεινόμενης) συμφωνίας/ Τεκμήριο 13 και ότι θα έθεταν την υπογραφή τους σε αυτό και τυπικώς. Εκ των υστέρων, φαίνεται πως προτάθηκε στις ενάγουσες 4 και 5 ένα κάπως διαφορετικό κείμενο από εκείνο στη συμφωνία/Τεκμήριο 13 (καθότι είχε αφαιρεθεί η παράγραφος 5). Οι ενάγουσες 4 και 5 υπέγραψαν άλλο κείμενο συμφωνίας, ήτοι την τροποποιητική συμφωνία 4 και 5 (βλ. Τεκμήριο 14). Οι ενάγοντες ήσαν με την εντύπωση ότι το τι υπογραφόταν από αυτούς στα δύο αυτά έγγραφα ήταν πανομοιότυπο. Δεν ήταν. Ήσαν ανόμοιες αλλά ομότυπες ως προς τη μείωση του ενοικίου. Υπό μια αυστηρή θεώρηση, ως καλώς ανέλυσε ο κ. Παπαδόπουλος, η τροποποιητική συμφωνία 1, 2 και 6/Τεκμήριο 13 και η τροποποιητική συμφωνία 4 και 5/Τεκμήριο 14, ταξινομούνται ως άκυρες, πρωτίστως διότι οι συμβαλλόμενοι δεν βρίσκονταν σε κοινή συναντίληψη ως προς το τι καταλεπτώς υπέγραφαν (βλ. γενικώς, Pollock and Mulla, The Indian Contract and Specific Relief Acts, 16η έκδ., 2019, Τόμ. 1, σελ. 111-112). Οι εναγόμενοι άρχισαν να πληρώνουν τα ενοίκια βάσει της νέας ρύθμισης (βλ. Τεκμήρια 66, 68). Τούτο, εξάλλου, το παραδέχθηκε και ο Γιώργος Μητσίδης (ΜΥ6), κατά των συμφερόντων των εναγομένων (και ενάντια σε μέρος της εκδοχής τους), λέγοντας, δικαίως, ότι όλοι οι ενάγοντες (ιδιοκτήτες) λάμβαναν τα ενοικιαστικά εισοδήματα χωρίς ενστάσεις, ως έπρατταν και πριν (βλ. Τεκμήρια 39-40). Ως εκ της περιγραφόμενης ad idem συμπεριφοράς των μερών για ό,τι είναι που πραγματικώς επιθυμούσαν για τη μείωση του ενοικίου, παρήχθησαν - διά de facto εφαρμογής και τροποποίησης της συμφωνίας ενοικίασης και των αρχικών ενοικιαστηρίων [κάτι που δεν είναι άγνωστο στο δίκαιο των συμβάσεων] (βλ. κατ' αναλογίαν, Shell UK Ltd v Lostock Garage Ltd (1977) 1 All ER 481) - έννομα και αντιστοίχως δεσμευτικά αποτελέσματα για άπαντες τους συμβαλλομένους (βλ. κατ' αναλογίαν, Branca v Cobarro (1947) 2 All ER 101, 102-103). Η προφορική τροποποίηση δεν απαγορευόταν από τη συμφωνία ενοικίασης ή και τα αρχικά ενοικιαστήρια και ούτε υπάρχει ανελαστική αρχή δικαίου που απαγορεύει (στην απουσία συνθηκών που δεν υπάρχουν εδώ), την προφορική τροποποίηση γραπτών συμφωνιών (βλ. κατ' αναλογίαν, Marketventures Ltd ν Δικωμίτη (2009) 1(Α) ΑΑΔ 383, 399-406, Γερμανού ν Κόκκαλου (1994) 1 ΑΑΔ 788, 792-794).
Το πρωτόδικο συμπέρασμα, περί της σύναψης ή μη της ισχύος και ερμηνείας των Τεκμηρίων 13 και 14, είναι ορθό. Δεν ήταν, υπό τις περιστάσεις, νομικά ορθό να εξαχθεί συμπέρασμα ότι είχαν συναφθεί συμφωνίες, Τεκμήρια 13 και 14, μεταξύ των μερών εφόσον αυτές ήσαν ανόμοιες, παρά μόνο υπήρχε ίδιος - κοινός - όρος ως προς τη μείωση του ενοικίου. Είναι σαφές ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν αποδέχθηκε πως συνομολογήθηκαν συμφωνίες ως το περιεχόμενο των Τεκμηρίων 13 και 14. Κατ' επέκταση, δεν δημιουργήθηκε ή προέκυπτε δικαίωμα τερματισμού της ενοικίασης, εκ μέρους των εφεσειόντων, στις 28.02.2017, δυνάμει οποιουδήποτε όρου ο οποίος περιλαμβάνεται στα Τεκμήρια 13 και 14. Παράλληλα, το πρωτόδικο Δικαστήριο όμως, επί τη βάση των όσων εξηγεί στην απόφαση του, ορθά αποδέχθηκε ότι εκ συμφώνου μειώθηκε το ύψος του ενοικίου, και δη στη βάση παράλληλης, ουσιαστικά, προφορικής ή τροποποιητικής συμφωνίας. Περαιτέρω ανάλυση για αυτό το συμπέρασμα θα ακολουθήσει σε κατοπινό στάδιο, κατά την εξέταση της ειδοποίησης εφεσίβλητου με την οποία αμφισβητείται το σχετικό πρωτόδικο συμπέρασμα.
Ως προς τον λόγο έφεσης 4, ο οποίος αφορά στο πρωτόδικο συμπέρασμα ότι οι εφεσείοντες δεν κατέβαλλαν ενοίκια για την περίοδο 01.03.2010 - 31.12.2012, παρατηρούμε ότι αποτελεί γεγονός αποδεκτό, από τους εφεσίβλητους, ότι τα συγκεκριμένα ενοίκια, για την εν λόγω περίοδο, είχαν καταβληθεί. Η παύση πληρωμής, σύμφωνα με τους τελευταίους, ήταν μόνο από τον Μάρτιο του 2010 μέχρι τον Δεκέμβριο του ίδιου έτους. Το λάθος έχει διορθωθεί με την απόφαση ημερομηνίας 04.09.2020. Βέβαια, παρά ταύτα, οι εφεσείοντες θεωρούν πως παρ' ότι το λάθος έχει διορθωθεί αυτό είχε, εκ των προτέρων, επίδραση, αλυσιδωτή, και δυσμενείς επιπτώσεις στην αξιολόγηση της μαρτυρίας, λόγω της εντύπωσης που δημιουργήθηκε στο πρωτόδικο Δικαστήριο, ως προς τη συμπεριφορά των εφεσειόντων, ως αντισυμβαλλόμενων των εφεσίβλητων. Πιστεύουν, οι εφεσείοντες, ότι το γεγονός προκάλεσε αδικία σ' αυτούς, αφού το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι (1) οι εφεσείοντες θεωρούσαν πως δεν υπήρχε καθόλου ενοικίαση, ενώ η θέση τους ήταν πάντοτε ότι υπήρχε, αλλά αυτή ήταν περιοδική, (2) οι εφεσείοντες ήταν συστηματικοί παραβάτες στη μη πληρωμή των ενοικίων και (3) λόγω της παραβατικότητας τους, δικαιολογημένα οι εφεσίβλητοι απέρριψαν την πρόταση της εταιρείας Apex Ltd για ενοικίαση, μετά που οι εφεσείοντες εγκατέλειψαν, στις 28.02.2013, το ακίνητο.
Έχουμε αξιολογήσει την προαναφερόμενη θέση και τα σχετικά με αυτήν επιχειρήματα που ανέπτυξε ενώπιον μας ο συνήγορος των εφεσειόντων. Φρονούμε πως, παρά το λάθος, ως προς το θέμα της καταβολής των ενοικίων, το οποίο εν πάση περιπτώσει διορθώθηκε, η ουσία της υπόθεσης και της γενικότερης εκδοχής των διαδίκων δεν δικαιολογούσε διαφορετική αντίκρυση επί των ουσιωδών ζητημάτων. Έχουμε ήδη διατυπώσει τη θέση μας για τα ζητήματα αξιολόγησης σε προγενέστερο στάδιο. Τα επαναλαμβάνουμε, προσθέτοντας πως, συνυπολογίζοντας και την προαναφερόμενη θέση των εφεσειόντων αυτή δεν είναι ικανή να διαφοροποιήσει τα πρωτόδικα ευρήματα, και συμπεράσματα, τα οποία εξάχθηκαν από τη συνολική εικόνα που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου, εκ μέρους και των δύο πλευρών. Δεν θεωρούμε δε πως το προαναφερόμενο λάθος, αν δεν γινόταν, θα οδηγούσε σε διαφορετική θεώρηση των ουσιωδών γεγονότων για την επίλυση των επίδικων θεμάτων, η ουσία των οποίων έγκειται στο ότι υπήρχε μία έγκυρη συμφωνία ενοικίασης και το κύριο ζητούμενο ήταν κατά πόσο δικαιολογημένα τερματίστηκε από τους εφεσείοντες ή όχι και αν δικαιολογούνταν απόδοση αποζημίωσης ή μη στη βάση απλήρωτων ενοικίων. Οι συναφείς άλλες αξιώσεις ή ο καθορισμός της αποζημίωσης δεν προσδιορίστηκαν στο βαθμό που τα ενοίκια ήταν απλήρωτα, από το αν οι εφεσείοντες ήταν συστηματικοί παραβάτες. Ως προς την πρόταση της Apex Ltd, ως διαφαίνεται, αυτή αξιολογήθηκε, πρωτόδικα, σε εντελώς ανεξάρτητη βάση.
Συμπληρώνουμε δε πως, ορθά κρίθηκε ότι η πρόταση της Apex Ltd για ενοικίαση δεν ήταν δικαιολογημένο να γίνει αποδεκτή από τους εφεσίβλητους. Το πρωτόδικο Δικαστήριο υπέδειξε τις αδυναμίες που υπήρχαν ώστε να γινόταν αποδεκτή η εν λόγω πρόταση. Ειδικότερα, η Apex Ltd επιζητούσε δέσμευση των εφεσίβλητων για ενοικίαση των ακινήτων το αργότερο μέχρι τις 31.12.2012, όμως το ακίνητο θα παραδιδόταν από τους εφεσείοντες στις 28.02.2013, με κίνδυνο, αν εν τέλει οι εφεσείοντες δεν το παρέδιδαν, οι εφεσίβλητοι θα βρίσκονταν ενώπιον παράβασης, εκ μέρους τους, ως προς τη νέα συμφωνία. Ακόμη, με την πρόταση των εφεσειόντων οι εφεσίβλητοι θα αποδέχονταν μειωμένο ενοίκιο, εγκαταλείποντας το όποιο δικαίωμα τους για διεκδίκηση αποζημιώσεων. Προφανώς δεν συνιστούσε πραγματικό μετριασμό της ζημιάς των εφεσίβλητων, αλλά ενδεχομένως αυτοί να εισέρχονταν σε νέους κίνδυνους, πέραν από αυτούς που αποδέχθηκαν με τη συμφωνία που σύναψαν με τους εφεσείοντες. Δικαιολογημένα οι εφεσίβλητοι δεν είχαν υποχρέωση να αποδεχθούν μειωμένο ενοίκιο και ταυτόχρονη εγκατάλειψη του δικαιώματος αποζημίωσης εναντίον των εφεσειόντων.
Καταλήγουμε ότι και ο λόγος έφεσης 4 είναι αβάσιμος.
Όσον αφορά στον λόγο έφεσης 6, θεωρούμε ότι μέρος της επιχειρηματολογίας που αναπτύχθηκε, από πλευράς των εφεσειόντων, έχει απαντηθεί από προλεγόμενα μας, κυρίως σε σχέση με την μη αποδοχή της πρότασης εκ μέρους της Apex Ltd για ενοικίαση, μετά την αποχώρηση και εγκατάλειψη του ακινήτου από τους εφεσείοντες. Το ότι οι εφεσίβλητοι έλαβαν κατοχή αμέσως μετά την εγκατάλειψη του ακινήτου έχει ουδέτερη σημασία, εφόσον οι εφεσίβλητοι προέβηκαν έγκαιρα σε προσπάθειες ανεύρεσης νέων ενοικιαστών. Το Δικαστήριο, με αναφορά σε σχετική νομολογία ορθά κατέληξε ότι οι εφεσίβλητοι είχαν προβεί σε λογικές προσπάθειες για μείωση της ζημιάς τους, ώστε να δικαιούνται αποζημίωσης. Αυτό επιβάλλει άλλωστε και η νομολογία (βλέπε υπόθεση Παντζιαρή v. Aquarian Container Lines Ltd και άλλου (1993) 1 Α.Α.Δ. 748). Ταυτόχρονα δε, το πρωτόδικο Δικαστήριο υπέδειξε, ορθά, πως δεδομένου ότι η συμφωνία δεν είχε, νομίμως, τερματισθεί, ήταν σε ισχύ όρος αυτής ο οποίος έδιδε δικαίωμα στους εφεσείοντες να υπενοικιάσουν το ακίνητο και οι εφεσίβλητοι δεν θα δικαιούνταν να αρνηθούν χωρίς αποχρώντα λόγο. Δεν άσκησαν, ως φαίνεται, αυτό το δικαίωμα τους. Επιπρόσθετα δε, ακόμη και αν ήθελε θεωρηθεί τέτοια η περίπτωση της Apex Ltd, δικαιολογημένα οι εφεσίβλητοι δεν αποδέχθηκαν την πρόταση των εφεσειόντων και η οποία, εν πάση περιπτώσει, δεν ήταν για υπενοικίαση. Οι προσπάθειες των εφεσίβλητων για νέα ενοικίαση, κρίθηκαν, αφού αξιολογήθηκαν, πρωτόδικα, ως λογικές, για να μετριάσουν, οι τελευταίοι, τη ζημιά τους. Δεν έχουμε παραγνωρίσει τη θέση των εφεσειόντων πως οι εφεσίβλητοι, ενώ γνώριζαν από την αρχή ότι υπήρχε περιορισμένη ζήτηση για ολόκληρο το ισόγειο, περιορίστηκαν σε προσπάθειες ενοικίασης ολόκληρου του ακινήτου ως ενιαίου χώρου. Όμως, εν πρώτοις, έχουμε υπόψη πως, εφόσον το ακίνητο, αποτελούμενο από περισσότερους χώρους ικανούς για ξεχωριστή ενοικίαση (18 ξεχωριστών καταστημάτων) μόνο με παρέμβαση, σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία, θα μπορούσαν αυτά να ενοικιαστούν, η δε μελέτη για δημιουργία τέτοιων ξεχωριστών χώρων ήταν οικονομικά ασύμφορη και δυσχερής στην εφαρμογή της. Άλλωστε το ακίνητο ενοικιαζόταν, ήδη, ως ενιαίος χώρος. Δεν ήταν, ως εκ τούτου, ούτε λάθος ούτε παράλογο να επιδιώκεται, εκ μέρους των εφεσίβλητων, η ανεύρεση ενοικιαστή ολόκληρου του ενιαίου χώρου. Εν πάση περιπτώσει, οι θέσεις της πλευράς των εφεσειόντων παραγνωρίζουν (α) το γεγονός ότι η συμφωνία δεν είχε νομίμως τερματισθεί εκ μέρους τους και (β) το δικαίωμα των εφεσίβλητων να θεωρούν τη συμφωνία σε ισχύ.
Υπό τις περιστάσεις που βρίσκονταν ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, η σχετική κατάληξη του ήταν ορθή.
Ενόψει των όσων έχουμε εξηγήσει, κρίνεται αβάσιμος και ο λόγος έφεσης 6.
Αναφορικά με τον λόγο έφεσης 7, ο οποίος είναι σχετιζόμενος με τη θέση ότι εκδόθηκε απόφαση εναντίον ανύπαρκτου προσώπου, κρίνουμε πως, δεδομένων των κοινώς αποδεκτών στοιχείων που βρίσκονται ενώπιον μας, και εφ' όσον στις 23.06.2016 η αγωγή της εφεσίβλητης 2 είχε απορριφθεί, δεν θα μπορούσε να εκδοθεί απόφαση και προς όφελος της. Δεν ήταν πλέον ενάγουσα στην αγωγή και γι' αυτό δεν εκδόθηκε απόφαση προς όφελος της. Προφανώς, όταν το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφέρει ότι «.Εκδίδεται απόφαση υπέρ των εναγόντων και κατά των εναγομένων.» προδήλως δεν εννοούσε την εφεσίβλητη 2, αφού δεν ήταν πλέον ενάγουσα. Ταυτόχρονα, το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν εμποδιζόταν να εκδώσει απόφαση προς όφελος των υπόλοιπων εναγόντων - εφεσίβλητων. Η υποχρέωση των εφεσειόντων για αποζημίωση ήταν δεδομένη μετά την εκδίκαση της αγωγής και δεν θα ήταν δίκαιο να απαλλαχθούν από αυτήν. Παράλληλα, το ζήτημα που αφορά στο πρόσωπο της εφεσίβλητης 2 σχετίζεται με την εν λόγω υποχρέωση των εφεσειόντων αλλά και με τα δικαιώματα των εναπομείναντων εναγόντων στην αγωγή. Κατ' επέκταση προκύπτει το ερώτημα μήπως οι εναπομείναντες ενάγοντες δεν δικαιούνταν να προωθούν την αγωγή ή και για ολόκληρο το ποσό των απλήρωτων ενοικίων, οπότε το ποσοστό από το μερίδιο της εφεσίβλητης 2 θα έπρεπε να αφαιρεθεί. Παρατηρούμε, εν πρώτοις, ότι η αγωγή και η έκθεση απαίτησης δεν διαχωρίζουν ποσοστά των δικαιούχων επί του ενοικίου. Μόνη εισήγηση του συνηγόρου των εφεσειόντων, επί του περιγράμματος αγόρευσης είναι πως αν επιβεβαιωθεί ότι οι εφεσίβλητοι δικαιούνται σε αποζημιώσεις, τότε, εφ' όσον το ιδιοκτησιακό ποσοστό της εφεσίβλητης 2 ήταν 6,25%, ως αναφέρεται στο Τεκμήριο 13, αυτό θα πρέπει να αφαιρεθεί. Η εν λόγω εισήγηση απορρίπτεται. Το Τεκμήριο 13, ως έχει ήδη αναφερθεί, ορθά, δεν έγινε αποδεκτό από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Είναι θέμα, συνεπώς, διανομής του ποσού της απόφασης μεταξύ των εφεσίβλητων και απόδοσης του ποσού που η εφεσίβλητη 2 δικαιούται, (αφού διεκδικηθεί από τους κληρονόμους της), η οποία ειρήσθω εν παρόδω, εφόσον έχει αποβιώσει, δεν μπορούσε να είναι διάδικος στην έφεση παρά μόνο ο διαχειριστής της περιουσίας της. Επιπλέον, παρατηρούμε ότι οι εφεσίβλητοι όλοι καταχώρησαν από την αρχή την αγωγή και είναι στην πορεία που απορρίφθηκε η αγωγή της εφεσίβλητης 2, λόγω μη προώθησης της. Σημειωτέον ότι η εφεσίβλητη 2, ως είναι αποδεκτό, ήταν μητέρα του εφεσίβλητου 1. Ίσως το γεγονός να μην είναι άσχετο με την μη πρόταξη, εκ μέρους των κληρονόμων της, οποιασδήποτε ένστασης στην προώθηση της πρωτόδικης διαδικασίας. Σημειώνεται, επίσης, ότι τέτοιο ζήτημα δεν ηγέρθηκε στην τροποποιημένη υπεράσπιση των εφεσειόντων, ούτε και οι τελευταίοι ζήτησαν τροποποίηση της μετά τις 23.06.2016 που απεβίωσε η εφεσίβλητη 2. Προφανώς για αυτόν τον λόγο το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν ασχολήθηκε με τέτοιο ζήτημα. Κατ' επέκταση, υπό τις πολύ εξειδικευμένες περιστάσεις της υπόθεσης, δεν εντοπίζουμε σφάλμα στην πρωτόδικη κρίση.
Συνακόλουθα ο λόγος έφεσης 7 κρίνεται αβάσιμος.
Αβάσιμος, επίσης, κρίνεται και ο λόγος έφεσης 9. Η θέση των εφεσειόντων ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα απέρριψε την ανταπαίτηση τους δεν γίνεται αποδεκτή. Σημειώνουμε, κατ' αρχάς, πως η προσφερόμενη από τους εφεσείοντες μαρτυρία, για την απόδειξη της ανταπαίτησης δεν κρίθηκε αξιόπιστη.
Η ανταπαίτηση αφορούσε αξία εξοπλισμού ο οποίος τοποθετήθηκε στο ακίνητο από τους εφεσείοντες κατά την ολοκλήρωση του, αφού αυτό ήταν υπό κατασκευή κατά τη συμφωνία του 1997.
Παρόμοια ζητήματα απασχόλησαν την κυπριακή νομολογία. Κρίνουμε ορθό να παραπέμψουμε, εν πρώτοις, στα όσα αναφέρθηκαν στην υπόθεση Παπακόκκινου κ.α. v. Δήμου Πάφου (1998) 1 (Δ) Α.Α.Δ. 2398, και σε σχετικό απόσπασμα, αναφορικά με προσαρτήματα επί γης ή οικοδομήματος, το οποίο έχει ως ακολούθως:
«.δεν μπορούν να παραγνωρισθούν οι πρόνοιες του άρθρου 2 του Κεφ. 224 που προνοούν ότι οι λέξεις "ακίνητη ιδιοκτησία" περιλαμβάνει "οικοδομάς και έτερα κατασκευάσματα, οικοδομήματα ή προσαρτήματα στερρώς συνδεδεμένα μεθ' οιασδήποτε γαίας ή μεθ' οιασδήποτε οικοδομής ή ετέρου κατασκευάσματος ή οικοδομήματος". Το Κεφ. 224 δεν καθορίζει τι είναι "προσάρτημα στερρώς συνδεδεμένο μεθ' οιασδήποτε γαίας" (fixture), αλλά μπορεί να λεχθεί ότι είναι ένα κατασκεύασμα, οικοδόμημα ή οικοδομή που έχει τοποθετηθεί, αναγερθεί ή εφαρμοσθεί πάνω σε γη ή σε οικοδόμημα έτσι που να αποτελεί μέρος της γης ή του οικοδομήματος. Τα δύο βασικά στοιχεία που απαντούν στο ερώτημα αν ένα τέτοιο κατασκεύασμα, οικοδόμημα ή οικοδομή αποτελεί προσάρτημα είναι (α) Η έκταση της προσάρτησης και (β) ο σκοπός της προσάρτησης. (Ιδε Cheshire's "Modern Law or Property", 12th Edition, p. 138). Σύμφωνα με τον Woodfall το προσάρτημα αναφέρεται σε αντικείμενα που έχουν προσαρτηθεί σε γη (ίδε Woodfall "Landlord and Tenant", 27th Edition, p. 695) και σύμφωνα με τον Megarry "συμπεριλαμβάνει οτιδήποτε έχει προσαρτηθεί (attached) σε γη έτσι ώστε να αποτελεί μέρος της γης (ίδε Megarry and Wade "The Law of Real Property", p. 643).»
Περαιτέρω, στην υπόθεση Andromachi Hotels Ltd v. Κυπριακής Δημοκρατίας μέσω 1. Υπουργού Οικονομικών, κ.α. (1999) 4(Α) Α.Α.Δ. 744, αναφορικά με τη λέξη «προσαρτήματα» αποφασίστηκαν τα ακόλουθα:
««Προσαρτήματα (fixtures). Εκ πρώτης όψεως οποιαδήποτε ενσώματα αγαθά είναι μόνιμα και στερεά συνδεδεμένα (affixed) με τη γη ή με κτίριο ή με οικοδόμημα, θεωρούνται προσαρτήματα. Κατά κανόνα αποτελούν μέρος της ακίνητης ιδιοκτησίας και μεταβιβάζονται μαζί της. Όμως, ο μισθωτής μπορεί να προσθέσει προσάρτημα στην ακίνητη ιδιοκτησία (tenant's fixtures) και να διατηρήσει το δικαίωμα να τα αφαιρέσει κατά τη λήξη της μίσθωσης. Από το γεγονός της σύνδεσης ενός αντικειμένου με την ακίνητη ιδιοκτησία το μόνο που προκύπτει είναι ένα τεκμήριο ότι το αντικείμενο έπαυσε να είναι κινητό αγαθό και αποτελεί πλέον μέρος της ακίνητης ιδιοκτησίας. Το τεκμήριο αυτό είναι μαχητό και μπορεί να ανατραπεί αν αποδειχθεί ότι δεν πληρούνται οι πιο κάτω προϋποθέσεις σε σχέση με το βαθμό και τον αντικειμενικό σκοπό της προσάρτησης:
I. Βαθμός της προσάρτησης. Ο γενικός κανόνας είναι ότι το αντικείμενο πρέπει να είναι πραγματικά συνδεδεμένο με την ακίνητη ιδιοκτησία για να θεωρηθεί προσάρτημα. Εκ πρώτης όψεως αντικείμενα που απλώς επικάθονται σε ακίνητη ιδιοκτησία, δεν θεωρούνται προσαρτήματα. Για παράδειγμα, βιομηχανικά μηχανήματα δεν θεωρούνται προσαρτήματα, έστω και αν είναι στερεωμένα στο πάτωμα του εργοστασίου.
II. Αντικειμενικός σκοπός της προσάρτησης. Αν το αντικείμενο το ίδιο είναι εντελώς άσχετο με τη χρήση της ακίνητης ιδιοκτησίας και έχει συνδεθεί (annexed, attached) μόνο και μόνο για να χρησιμοποιείται καλύτερα ως κινητό αγαθό, τότε δεν θεωρείται προσάρτημα (π.χ. ζωγραφικοί πίνακες, ρολόγια τοίχου, ηλεκτρικοί λαμπτήρες κλπ). Αν το αντικείμενο έχει συνδεθεί για την καλύτερη και ευκολότερη χρήση της γης, του κτιρίου, του κατασκευάσματος ή του οικοδομήματος, τότε θεωρείται προσάρτημα. Τα προσαρτήματα μπορεί να είναι:
= άμεσα συνδεδεμένα (π.χ. μπάνια, νιπτήρες, ηλεκτρικές και υδραυλικές εγκαταστασεις κ.λπ).
= έμμεσα συνδεδεμένα (π.χ. κλειδιά πόρτας, κάλυμμα φρεατίου, σχάρα οχετού, ράφια εντοιχισμένων ερμαριών κ.λπ).»
............................
«Νομίζω πως η άποψη του Εφόρου, ότι οι συσκευές κλιματισμού split unit εφόσον εγκατασταθούν σε ακίνητο γίνονται «προσαρτήματα», είναι εύλογα επιτρεπτή γιατί βασίζεται στο γεγονός πως είναι κατασκευασμένες για να εντοιχίζονται. Για την εγκατάστασή τους δημιουργείται άνοιγμα στον τοίχο του ακινήτου, στο οποίο και τοποθετείται κατά τέτοιο τρόπο ώστε να αποτελεί μόνιμο προσάρτημα της οικοδομής. Είναι δε ορθό πως η δυνατότητα μετακίνησής του, από μόνη της, δεν μεταβάλλει αυτή του την ιδιότητα, γιατί αν η δυνατότητα μετακίνησης ήταν το μοναδικό κριτήριο τότε πολλά αντικείμενα όπως π.χ. μπάνια, νιπτήρες κ.λπ. δεν θα θεωρούνταν προσαρτήματα, μιας και η μετακίνησή τους είναι επίσης εύκολη.»
Παρατηρείται, πρωτίστως, πως οι εφεσείοντες δεν συμφώνησαν ότι δικαιούνταν να αφαιρέσουν τον εξοπλισμό που τοποθέτησαν (κυλιόμενες σκάλες, ανελκυστήρες, βιτρίνες, συστήματα κλιματισμού-θέρμανσης, φωτιστικά, ηλεκτρικές εγκαταστάσεις, πορτοπαράθυρα ως αξιώνεται στην ανταπαίτηση). Βεβαίως, ούτε και συμφωνήθηκε να παραμείνουν στο ακίνητο. Επομένως, εφ' όσον δεν υπάρχει συμφωνία για το εν λόγω ζήτημα, τυγχάνουν εφαρμογής οι πρόνοιες της σχετικής νομοθεσίας. Διαφαίνεται πως ο προαναφερόμενος εξοπλισμός αποτελεί, σύμφωνα με τον ορισμό «ακίνητη ιδιοκτησία» στο Άρθρο 2 του Κεφ. 224, προσαρτήματα που είναι στερεά συνδεδεμένα στο ακίνητο και, επομένως, εφ' όσον δεν έγινε ρητή πρόνοια για δικαίωμα αφαίρεσης τους, μετά τη λήξη της ενοικίασης, ανήκουν, ως ακίνητη ιδιοκτησία, στους εφεσίβλητους. Ως εκ τούτου, ορθά απορρίφθηκε η ανταπαίτηση των εφεσειόντων. Περαιτέρω, θεωρούμε ανεδαφική τη θέση των εφεσειόντων ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν αξιολόγησε οκτώ (8) εκ των τεκμηρίων που τέθηκαν ενώπιον του σχετικά με την απόδειξη της ανταπαίτησης. Πρόκειται για τα Τεκμήρια 43, 44, 45, 46, 71, 72, 73 και 80. Είναι γεγονός ότι δεν γίνεται ειδική μνεία στα εν λόγω τεκμήρια, κατά την απόρριψη της ανταπαίτησης, ωστόσο το γεγονός θα είχε σημασία αν το περιεχόμενο των εν λόγω τεκμηρίων δικαιολογούσε διαφορετικό συμπέρασμα. Αντίθετα, θεωρούμε πως το περιεχόμενο τους δεν υποστηρίζει τη θέση των εφεσειόντων ότι υπήρχαν και αντικείμενα - εξοπλισμός -, για τον οποίο οφειλόταν διαχωρισμός, από τον εξοπλισμό που ήταν προσαρτημένος. Ειδικότερα, το Τεκμήριο 43 αφορά κατάσταση εξοπλισμού, με τη μαρτυρία του ΜΥ2 ότι κάποια αντικείμενα εξ αυτών είναι μετακινήσιμα. Σημειώνουμε, εν πάση περιπτώσει, ότι ο εν λόγω μάρτυρας κρίθηκε, για πειστικούς και επαρκείς λόγους, αναξιόπιστος. Το Τεκμήριο 44, ομοίως, δεν θα μπορούσε να αλλοιώσει την τελική κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου, καθ' ότι, επίσης σχετίζεται με την αναξιοπιστία του ΜΥ2. Ενδεικτικά παρατηρείται πως στον εξοπλισμό για τον οποίο γίνεται αναφορά ότι δύναται να μετακινηθεί περιλαμβάνεται και η αφαίρεση ψευδοροφών και ανελκυστήρων που είναι, αδιαμφισβήτητα, προσαρτημένα αντικείμενα στο ακίνητο των εφεσειόντων. Το Τεκμήριο 45 αφορά αξιολόγηση των κυλιόμενων σκαλών και ανελκυστήρων, συνεπώς το θέμα με αυτόν τον εξοπλισμό έχει καλυφθεί ήδη. Το ίδιο ισχύει και για το Τεκμήριο 46 το οποίο αφορά σε υδραυλικές εγκαταστάσεις και βεβαίωση ότι βρίσκονται σε καλή κατάσταση. Το Τεκμήριο 71 αφορά επιστολή των συνηγόρων των εφεσειόντων, ημερομηνίας 28.01.2013, προς τους συνηγόρους των εφεσίβλητων με την οποία ζητείται από αυτούς να τοποθετηθούν αν ενδιαφέρονται, οι εφεσίβλητοι, πελάτες τους, να αγοράσουν τον επίμαχο εξοπλισμό, ο οποίος όμως, ως έχει ήδη αναφερθεί, ήταν προσαρτημένος στο ακίνητο τους και τους ανήκε, ως πιο πάνω έχει ερμηνευθεί. Το Τεκμήριο 72 αφορά στην αξία εξοπλισμού που πληρώθηκε από τους εφεσίβλητους, όμως το στοιχείο αυτό δεν αποτελεί κριτήριο για τη ερμηνεία του Άρθρου 2 του Κεφ. 224 και τον ορισμό της «Ακίνητης ιδιοκτησίας». Ομοίως και το Τεκμήριο 73 το οποίο αφορά σε αξία εξοπλισμού που πληρώθηκε από τους εφεσείοντες και βεβαίωση ότι μπορούσε να μετακινηθεί. Ούτε η δυνατότητα μετακίνησης αποτελεί κριτήριο για την ερμηνεία του όρου «ακίνητη ιδιοκτησία». Τέλος, το Τεκμήριο 80 αφορά στην κατάσταση των κυλιόμενων σκαλών και των ανελκυστήρων. Συνακόλουθα, κρίνεται ότι τα προαναφερόμενα τεκμήρια δεν προσέφεραν στήριξη στην απόδειξη της ανταπαίτησης, την οποία ορθά απέρριψε το πρωτόδικο Δικαστήριο. Το γεγονός, άλλωστε, ότι οι εφεσείοντες είχαν καταβάλει το κόστος αγοράς του εξοπλισμού δεν αναιρεί τα προλεγόμενα, τα οποία καθορίζουν το κατά πόσο οι τελευταίοι δικαιούνταν ή όχι τον εν λόγω εξοπλισμό. Κοντολογίς, η θέση των εφεσειόντων, ότι δικαιούνται τον εξοπλισμό επειδή αυτός εγκαταστάθηκε με δικά τους έξοδα, καταρρίπτεται από το Άρθρο 2 - ορισμός ακίνητης ιδιοκτησίας - του Κεφ. 224, ο οποίος θέτει άλλο κριτήριο, αυτό της προσάρτησης. Αποδεκτή και αξιόπιστη μαρτυρία που να επέτρεπε διαχωρισμό, εκ μέρους του πρωτόδικου Δικαστηρίου, για μη προσαρτημένο εξοπλισμό δεν υπήρξε, επομένως, υπό τις περιστάσεις, σε συνυφασμό με το ουσιώδες, και κοινώς αποδεκτό, γεγονός ότι το ακίνητο κατά τη συμφωνία ενοικίασης ήταν υπό κατασκευή, ο εν λόγω εξοπλισμός τοποθετήθηκε για να εξυπηρετεί τις ανάγκες λειτουργίας του πολυκαταστήματος, που διατηρούσαν επί του ακινήτου οι εφεσείοντες, ή την καλύτερη και ευκολότερη χρήση αυτού. Το βάρος απόδειξης ότι ο εξοπλισμός δεν ήταν προσαρτημένος επί του ακινήτου το είχαν οι εφεσείοντες και δεν το απέσεισαν εφ' όσον η σχετική, προς τούτο, μαρτυρία τους δεν κρίθηκε αξιόπιστη.
Εν όψει των προλεγόμενων απορρίπτεται ο λόγος έφεσης 9.
Αναφορικά με τον λόγο έφεσης 5, έχουμε αξιολογήσει όλα τα στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον μας. Φρονούμε πως αυτός είναι βάσιμος, εφ' όσον η απόφαση εκδόθηκε στη βάση της αγωγής που καταχωρίστηκε το 2013 και δεδομένου ότι ο νόμιμος τόκος που επιδικάστηκε αρχίζει από την καταχώριση της αγωγής (βλέπε Άρθρο 33(1) του Ν.14/1960). Τα ενοίκια όμως δεν είχαν καταστεί όλα πληρωτέα από το 2013, αφού η συμφωνία ενοικίασης έληγε το 2020 και η πληρωμή τους είχε συμφωνηθεί δια ετήσιων δόσεων. Συνεπώς, δικαιολογείται υπό τις περιστάσεις παρέμβαση του Εφετείου. Στις αρχικές συμφωνίες ενοικίασης, ημερομηνίας 03.10.1997, 30.04.1998 και 24.02.1999, αναφορικά με το θέμα του τόκου, δεν συμφωνήθηκε οτιδήποτε το σχετικό, και δη πως οποιαδήποτε απλήρωτη δόση θα έφερε τόκο. Δεδομένου ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο επιδίκασε ως ζημιά, ενοίκια, στη βάση συμφωνίας που ήταν σε ισχύ, ο τόκος είναι δίκαιο να αρχίζει από την ημερομηνία πληρωμής έκαστης απλήρωτης δόσης ενοικίου.
Στη βάση των προνοιών του Άρθρου 33(2)(α)(β) κρίνουμε ότι συντρέχουν λόγοι όπως επιδικασθεί νόμιμος τόκος επί της απόφασης, με έναρξη του τόκου από την ημερομηνία που οι δόσεις του ενοικίου ήταν, και είχαν, καταστεί πληρωτέες και όχι πιο νωρίς ως αποφασίστηκε πρωτόδικα. Συνεπώς ο λόγος έφεσης 5 επιτυγχάνει.
Έφεση Ε126/2020
Οι τρεις λόγοι έφεσης, στην έφεση Ε126/2020, είναι μεταξύ τους συνυφασμένοι και αφορούν στη διόρθωση της απόφασης ημερομηνίας 21.07.2020, από το πρωτόδικο Δικαστήριο, στις 04.09.2020 κατόπιν σχετικής αίτησης των εφεσίβλητων.
Είναι σημαντικό να απαντηθεί το ερώτημα κατά πόσον το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε εξουσία για διόρθωση των όσων αιτήθηκαν οι εφεσίβλητοι με την αίτηση τους ημερομηνίας 23.07.2020. Έχοντας διεξέλθει το κείμενο της εκκαλούμενης απόφασης και ιδιαίτερα το σκεπτικό της, προκύπτει ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο, στις 04.09.2020, διόρθωσε τα ποσά της απόφασης τα οποία ήταν αναμενόμενο να είχαν από την αρχή καθοριστεί στην απόφαση ημερομηνίας 21.07.2020. Πριν τη διόρθωση ορθά ακούστηκε η πλευρά των εφεσειόντων. Με την εν λόγω διόρθωση δεν διαφοροποιήθηκε το σκεπτικό της απόφασης ή τα ευρήματα, αλλά ο λανθασμένος υπολογισμός των ποσών, ο οποίος έγινε στη βάση διετίας και όχι ετησίως, ως είχε συμφωνηθεί μεταξύ των συμβαλλομένων μερών. Αυτή η διόρθωση, υπό τις περιστάσεις, κρίνεται επιτρεπτή. Ήταν, άλλωστε, ξεκάθαρο, μέσα από το σκεπτικό της πρωτόδικης απόφασης, ότι η μαθηματική πράξη η οποία ήταν αναμενόμενο να γίνει θα περιλάμβανε ετήσιο ενοίκιο και όχι ανά διετία. Συνεπώς το ζήτημα αφορούσε καθαρά λάθος μαθηματικής πράξης βασιζόμενης σε τυχαία απροσεξία και όχι διόρθωση σκεπτικού της απόφασης λόγω παραλείψεως. Η νομολογία μας, κρίνουμε, ότι επιτρέπει τέτοιου είδους διορθώσεις. Παραπέμπουμε στις υποθέσεις (1) Παύλου v. Αδελφοί Λανίτη Δημόσια Εταιρεία Λτδ (2011) 1 Α.Α.Δ. 532, (2) E.G. Falekkos Ltd v. Reane Manufacturers Ltd (1999) 1 Α.Α.Δ. 443 και (3) Λαζάρου v. Νέμεσις Εργοληπτική Δημόσια Εταιρεία Λτδ και άλλων (2012) 1 Α.Α.Δ. 1101 στις οποίες διατυπώνονται οι αρχές και οι προϋποθέσεις διόρθωσης λαθών στη βάση της παλαιάς Διαταγής 25 Κ.5 και 6, αλλά και της σύμφυτης εξουσίας του Δικαστηρίου.
Κατ' επέκταση, εφ' όσον οι εφεσείοντες ήγειραν ενώπιον του Εφετείου το ζήτημα της διόρθωσης και ακούσθηκαν, τόσο πρωτόδικα αλλά και στο Εφετείο, δεν δικαιολογείται συμπέρασμα ότι αυτοί στερήθηκαν κάποιου δικαιώματος. Εφ' όσον ήταν δε επιτρεπτό, για το πρωτόδικο Δικαστήριο, να προβεί στις διορθώσεις δεν ετίθετο θέμα κωλύματος για να ενεργήσει ως ενήργησε, επειδή είχε καταχωριστεί, εν τω μεταξύ, έφεση.
Συνακόλουθα οι λόγοι έφεσης 1, 2 και 3, που προωθήθηκαν στην έφεση Ε126/2020 κρίνονται αβάσιμοι.
Ειδοποίηση Εφεσίβλητων:
Όσον αφορά στην ειδοποίηση των εφεσίβλητων, έχοντας εξετάσει και αξιολογήσει τις θέσεις που προωθήθηκαν για τη θεμελίωση της, κρίνουμε ότι δεν παρέχονται περιθώρια επέμβασης επί της πρωτόδικης απόφασης, προς ικανοποίηση του παραπόνου των εφεσίβλητων 1, 3, 4, 5 και 6. Η πρωτόδικη κατάληξη να αποδοθούν αποζημιώσεις στη βάση του μειωμένου ενοικίου, ήταν ορθή. Αυτό γιατί αποτέλεσε κοινή πρόθεση όλων των μερών η μείωση του ενοικίου, προερχόμενη από αποδεκτή πρακτική και είσπραξη μειωμένου ενοικίου χωρίς επιφύλαξη διεκδίκησης μεγαλύτερου ποσού. Επήλθε συνεπώς τροποποίηση, εκ συμφώνου, για μειωμένο ενοίκιο. Δεδομένου αυτού του συμπεράσματος ο καθορισμός της ζημιάς των εφεσίβλητων δεν ήταν δίκαιο να γίνει στη βάση της αρχικής συμφωνίας, ημερομηνίας 03.10.1997. Επισημαίνεται δε πως η αποδοχή, εκ μέρους του Δικαστηρίου, για συμφωνία μείωσης του ενοικίου δεν στηρίχθηκε στα άκυρα Τεκμήρια 13 και 14, ως υποστηρίζεται με τον λόγο έφεσης, αλλά σε προφορική συμφωνία ή τροποποίηση των αρχικών συμφωνιών στη βάση μίας εκ των πραγμάτων τροποποίησης δια συμπεριφοράς των συμβαλλόμενων μερών, ως δεσμευτικού, παράλληλου, πλέον όρου αναφορικά με το ύψος του ενοικίου.
Συνακόλουθα, κρίνεται αβάσιμος ο λόγος που οι εφεσίβλητοι επικαλούνται για διαφοροποίηση του ύψους της αποζημίωσης που καθόρισε το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Συνακόλουθα όλων των προλεγόμενων, ειδικότερα της βασιμότητας του λόγου έφεσης 5, η πρωτόδικη απόφαση επικυρώνεται εκτός από το μέρος που αφορά στην επιδίκαση του τόκου. Ως εκ τούτου, η εκκαλούμενη απόφαση διαφοροποιείται, ως προς το θέμα της επιδίκασης τόκου, και αντικαθίσταται με απόφαση για νόμιμο τόκο επί έκαστης ετήσιας απλήρωτης δόσης ενοικίου, από την ημερομηνία που αυτή κατέστη πληρωτέα, και δη από την αρχή κάθε ετήσιας περιόδου (σημειωτέον πουθενά δεν αναφέρθηκε ότι το ενοίκιο συμφωνήθηκε να καταβάλλεται στο τέλος του κάθε έτους), ως αυτή καθορίζεται στην απόφαση ημερομηνίας 04.09.2020, μέχρι εξόφλησης.
Η έφεση Ε126/2020 και η ειδοποίηση των εφεσίβλητων 1, 3, 4, 5 και 6, απορρίπτονται.
Αναφορικά με τα έξοδα στην έφεση 252/2020, επιδικάζονται έξοδα λόγω της επιτυχίας, έστω σε μικρό βαθμό, αλλά και λόγω της αποτυχίας της ειδοποίησης των εφεσίβλητων η οποία ακούστηκε ταυτόχρονα στο πλαίσιο της εν λόγω έφεσης, ύψους €7.400,00 πλέον Φ.Π.Α., αν υπάρχει, προς όφελος των εφεσειόντων και εναντίον των εφεσίβλητων 1, 3, 4, 5 και 6.
Στην έφεση Ε126/2020 επιδικάζονται έξοδα ύψους €7.400,00 πλέον Φ.Π.Α., αν υπάρχει, προς όφελος των εφεσίβλητων 1, 3, 4, 5 και 6 (ένα σετ) και εναντίον των εφεσειόντων. Καμία διαταγή για έξοδα ως προς την εφεσίβλητη 2. Δυνάμει των Περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών του 2023, Μέρος 39.2(4)(β) και Μέρος 41.12(1), διατάσσεται ο συμψηφισμός των εξόδων μεταξύ των διαδίκων.
Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ.
Μ. ΑΜΠΙΖΑΣ, Δ.
Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ.