|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ ‑ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ.: 188/2018)
27 Σεπτεμβρίου 2024
[Α. ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ, Πρόεδρος]
[Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ/στές]
SATURN BUILDING CO. LIMITED,
Εφεσείουσα,
v.
CH. IERODIAKONOU ENTERPRISES LIMITED,
Εφεσίβλητης.
____________________
Μ. Κλεάνθους (κα) για Χαβιαράς & Φιλίππου Δ.Ε.Π.Ε., για την Εφεσείουσα.
Στ. Σκορδής και Α. Χρ Ιωαννίδου (κα) για Σκορδής & Στεφάνου Δ.Ε.Π.Ε., για την Εφεσίβλητη.
ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ, Π.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και θα δοθεί από την Τουμαζή, Δ..
ΑΠΟΦΑΣΗ
TOYMAZH, Δ.: Η εναγόμενη 2 - εφεσείουσα εταιρεία (στο εξής η εφεσείουσα) επιδιώκει τον παραμερισμό της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας, με την οποία επιδικάστηκε εναντίον της το ποσό των €175.000,00 πλέον τόκους, και με την οποία απερρίφθη η ανταπαίτηση της.
Με αγωγή, η ενάγουσα - εφεσίβλητη εταιρεία (στο εξής η εφεσίβλητη) απαιτούσε από την εναγομένη 1 και την εφεσείουσα το ποσό των €175.000,00 ως αποζημιώσεις και/ή για αδικαιολόγητο πλουτισμό, γενικές και ειδικές αποζημιώσεις για παράβαση και/ή παράνομο τερματισμό συμφωνίας, ως επίσης δήλωση με την οποία να κηρύσσεται η συμφωνία πώλησης ημερομηνίας 12.05.2008 τριών ακινήτων ιδιοκτησίας της εναγόμενης 1 και της εφεσείουσας, άκυρη.
Με ανταπαίτηση, η εναγόμενη 1 και η εφεσείουσα αξίωναν, μεταξύ άλλων, το ποσό των €170.860,00 πλέον τόκους, ως η διαφορά τιμής που τελικά πωλήθηκαν τα ακίνητα σε άλλους αγοραστές, από την αρχική τιμή πώλησης στην εφεσίβλητη. Η ανταπαίτηση τους, επίσης, αφορούσε ποσό ύψους €700.000,00, απαίτηση η οποία τελικά απεσύρθη. Η ανταπαίτηση της εφεσείουσας αφορούσε και ποσό €120.566,00 για ζημιά που υπέστη ένεκα απώλειας της προκαταβολής που κατέβαλε για αγορά κτήματος. Η αγορά δεν ολοκληρώθηκε, λόγω της οικονομικής αδυναμίας της, μετά τη μη εκπλήρωση των υποχρεώσεων της εφεσίβλητης. Η ανταπαίτηση της εναγόμενης 1 αφορούσε, ακόμη, ποσό €60.000,00 για ζημιά ένεκα απώλειας της προκαταβολής η οποία δόθηκε για αγορά 6 οικοπέδων η οποία δεν προωθήθηκε με οποιοδήποτε τρόπο.
Ως παραδεκτά και μη αμφισβητούμενα γεγονότα, που καταγράφονται στην εκκαλούμενη απόφαση, είναι τα ακόλουθα:
1. Η εφεσίβλητη συμφώνησε να αγοράσει από την εφεσείουσα και την εναγόμενη 1 τρία ακίνητα δυνάμει αγοραπωλητηρίου εγγράφου, ημερομηνίας 12.05.2008, έναντι του ποσού των €6.663.545,00 και έδωσε με την υπογραφή του εν λόγω εγγράφου ως προκαταβολή, ως προνοείτο στη συμφωνία, €350.000,00 στην εφεσείουσα και στην εναγομένη 1. Συγκεκριμένα, δόθηκε μια επιταγή στο όνομα της εναγομένης 1 για το ποσό των €175.000,00, η οποία δεν εξαργυρώθηκε και μια επιταγή για το ίδιο ποσό στο όνομα της εφεσείουσας, η οποία εξαργυρώθηκε. Το υπόλοιπο ποσό θα καταβαλλόταν με τη μεταβίβαση των ακινήτων το αργότερο μέχρι τις 12 Ιουνίου, 2008.
2. Ήταν όρος της συμφωνίας ότι «Οι Πωλητές υποχρεούνται όπως άμα τη αποπληρωμή του ως άνω τιμήματος πωλήσεως να μεταβιβάσουν τα άνωθι κτήματα επ' ονόματι του Αγοραστή ή οποιουδήποτε προσώπου ή Οργανισμού υποδειχθησομένου υπ' αυτού». Σύμφωνα με τον όρο 7: «Οποιοσδήποτε εκ των συμβαλλομένων ακυρώσει την συμφωνία ταύτη υποχρεούται στην πληρωμή νομίμου αποζημιώσεως».
3. Επειδή δεν κατέστη δυνατή η δανειοδότηση της εφεσίβλητης από την Τράπεζα, στις 27.06.2008 η συμφωνία αυτή θεωρήθηκε ως προκαταρκτική και ενεγράφη αυτό πάνω στην εν συμφωνία ημερομηνίας 12.05.2008. Επίσης, έγιναν προσπάθειες για δανειοδότηση της εφεσίβλητης μέχρι μέσα του Αυγούστου από άλλη Τράπεζα, χωρίς αποτέλεσμα.
4. Η εναγόμενη 1 και η εφεσείουσα προχώρησαν, στη βάση της πιο πάνω συμφωνίας και κατέθεσαν από κοινού και με την υπογραφή εκ μέρους της εφεσίβλητης του Διευθυντή της (ΜΕ1) στα γραφεία του Τμήματος Εσωτερικών Προσόδων το έντυπο Ν313 και «Δήλωση Διάθεσης» για τα ακίνητα.
5. Η εναγομένη 1 και η εφεσείουα στις 19.09.2008 προχώρησαν σε συμφωνία πώλησης των επίδικων ακινήτων με την K. Athienitis Contractors - Developers Public Ltd για το ποσό των €6.492.685,00.
6. Τον Οκτώβριο του 2008 η εφεσείουσα και η εναγομένη 1, ζήτησαν από την εφεσίβλητη, μέσω του δικηγόρου τους, γραπτή επιβεβαίωση της ακύρωσης της μεταξύ τους συμφωνίας, ούτως ώστε να ακυρωθεί η «Δήλωση Διάθεσης» και να κατατεθεί νέα «Δήλωση Διάθεσης' με την εταιρεία Athienitis. Η εφεσίβλητη, με επιστολή της ημερομηνίας 27.10.2008, αρνήθηκε και ζήτησε επιστροφή του ποσού της επιταγής που είχε τιμηθεί.
7. Η εναγομένη 1 και η εφεσείουσα, με επιστολή ημερομηνίας 29.10.2008, κάλεσαν την εφεσίβλητη να αποδεχθεί μεταβίβαση στις 03.11.2008. Η επιστολή επιδόθηκε στις 30.10.2008 στη γραμματέα του εγγεγραμμένου γραφείου της εφεσίβλητης. Στις 03.11.2008 ο γραμματέας και μέτοχος της εφεσείουσας (ΜΥ1) και εκπρόσωπος της εναγομένης 1, πήγαν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας και κατέθεσαν δήλωση μεταβίβασης του ακινήτου, με όλα τα απαραίτητα πιστοποιητικά και έγγραφα που απαιτούντο για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης στην εφεσίβλητη. Η εφεσίβλητη φωνάχθηκε επανειλημμένα, παρέλειψε να εμφανιστεί και συνεπεία της απουσίας της, δεν έγινε μεταβίβαση.
8. Η εναγομένη 1 και η εφεσείουσα, με επιστολή ημερομηνίας 04.11.2008 την οποία απέστειλαν στην εφεσίβλητη, ανέφεραν ότι λόγω τη μη εμφάνισης στο Κτηματολόγιο για τη μεταβίβαση των επίδικων ακινήτων, η συμφωνία κατέστη πλέον άκυρη.
9. Μετά τον πιο πάνω τερματισμό της συμφωνίας, η εναγομένη 1 και η εφεσείουσα προχώρησαν με νέα πώληση προς την K. Athienitis Contractors - Developers Public Ltd, η οποία έγινε με νέο πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 01.12.2008, αντί του τιμήματος των €6.492.685,00.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού αξιολόγησε την ενώπιον του μαρτυρία, αποδέχθηκε τη μαρτυρία της πλευράς της εφεσίβλητης και εξέδωσε απόφαση υπέρ της για το ποσό των €175.000,00, που αντιστοιχούσε στην προκαταβολή που πλήρωσε η εφεσίβλητη, πλέον τόκους και πλέον έξοδα. Ταυτόχρονα, απέρριψε την ανταπαίτηση της εναγόμενης 1 και της εφεσείουσας, λόγω έλλειψης ικανοποιητικής μαρτυρίας.
Η πρωτόδικη απόφαση προσβάλλεται με τρεις λόγους έφεσης. Θα ξεκινήσουμε με τον πρώτο λόγο έφεσης με τον οποίο προβάλλεται ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο και/ή χωρίς δικαιολογία κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η εφεσίβλητη δικαιούται την επιστροφή της προκαταβολής των €175.000,00 ως μέρος του τιμήματος των επίδικων ακινήτων.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο εστίασε την προσοχή του στους αντικρουόμενους ισχυρισμούς των διαδίκων και συγκεκριμένα στα όσα έλαβαν χώρα τον Αύγουστο του 2008. Ο ΜΥ1, υποστήριξε ότι δόθηκαν παρατάσεις στην εφεσίβλητη μέχρι και τον Αύγουστο του 2008, υπό την αίρεση ότι θα διευθετείτο και το θέμα της δεύτερης επιταγής που συνιστούσε μέρος της προκαταβολής, αλλά δεν είχε τιμηθεί. Όταν τον Αύγουστο του 2008 και πάλιν η εφεσίβλητη δεν ήταν σε θέση να αποδεχθεί μεταβίβαση των κτημάτων, ούτε και να καλύψει τη δεύτερη επιταγή που δεν είχε τιμηθεί, έγινε συνάντηση στην παρουσία και του κοινού δικηγόρου τους. Στη συνάντηση, συμφωνήθηκε η ακύρωση της προκαταρκτικής συμφωνίας, η επιστροφή της επιταγής που δεν είχε τιμηθεί, η μη καταχώρηση ιδιωτικής ποινικής υπόθεσης εναντίον της εφεσίβλητης, καθώς και η κατακράτηση από την εναγόμενη 1 και την εφεσείουσα του ποσού των €175.000,00, υπό μορφή μερικής αποζημίωσης τους. Με την ακύρωση της συμφωνίας με την εφεσίβλητη ενώπιον του τότε κοινού δικηγόρου τους, προχώρησαν μαζί με την εναγόμενη 1, στις 19.09.2008 σε συμφωνία πώλησης των επίδικων ακινήτων στην εταιρεία Athienitis για το ποσό των €6.492.685,00, δηλαδή κατά €170.860,00 λιγότερο από το ποσό που προνοούσε η συμφωνία με την εφεσίβλητη. Ο ΜΥ1 υποστήριξε ότι μετά την υπαναχώρηση της εφεσίβλητης, ακύρωσαν τη συμφωνία πώλησης των ακινήτων ημερομηνίας 19.09.2008 με την εταιρεία Athienitis, και στη συνέχεια απέστειλαν επιστολή στην εφεσίβλητη με την οποία την καλούσαν να αποδεχθεί μεταβίβαση στις 03.11.2008.
Η πλευρά της εφεσίβλητης (ΜΕ1), αρνήθηκε ότι συναίνεσε στη μη επιστροφή του ποσού της προκαταβολής. Υποστήριξε ότι όχι μόνο αρνήθηκε να υπογράψει σχετική δήλωση - έντυπο με την οποία να ζητείται η ακύρωση της «Δήλωσης Διάθεσης» και του εντύπου που είχε κατατεθεί για τα ακίνητα, αλλά και ότι ζήτησε με επιστολή ημερομηνίας 27.10.2008 (Τεκμήριο 4), την άμεση επιστροφή του ποσού που έδωσαν ως προκαταβολή.
Η ευπαίδευτη πρωτόδικη Δικαστής αποδέχτηκε ως αληθή τη μαρτυρία που δόθηκε από τον Διευθυντή της εφεσίβλητης εταιρείας (ΜΕ1) ως προς το ότι η εφεσίβλητη δεν αποδέχθηκε να κρατήσει η εφεσείουσα το ποσό που δόθηκε ως προκαταβολή. Παραθέτουμε σχετικό απόσπασμα:
«Εξετάζοντας τη μαρτυρία του Διευθυντή των Εναγόντων αποδέχομαι τη μαρτυρία του ως προς τα πιο πάνω γεγονότα της υπόθεσης. Η εκδοχή του ότι δεν είχε δεχθεί ακύρωση της συμφωνίας δεχόμενος την κατακράτηση των €175.000 που έδωσε ως προκαταβολή συνάδει και με την απάντηση του που εμφαίνεται στο Τεκμήριο 4 δηλαδή επιστολή που απέστειλε προς τον κοινό δικηγόρο τους προς απάντηση της επιστολής του ημερομηνίας 23.10.08. Τα πιο πάνω αποτελούν ευρήματα του Δικαστηρίου.
Εξετάζοντας τη μαρτυρία του κ. Σταύρου (ΜΥ1) παρά το ότι κρίνεται κατά βάση αξιόπιστη ως προς τα γεγονότα που οδήγησαν στην ακύρωση της επίδικης συμφωνίας, δεν δέχομαι τη θέση του ότι ο Ιεροδιακόνου (ΜΕ1) δέχθηκε ακύρωση της επίδικης συμφωνίας αφού συμφώνησε την κατακράτηση του ποσού των €175.000 από τις Εναγόμενες. Αν πράγματι υπήρχε τέτοια συμφωνία, θα αναμένετο να προσκομισθεί η μαρτυρία του κοινού δικηγόρου τους, που κατά την εκδοχή και των δύο ήταν παρών και επίσης αυτή θα αναμένετο να γίνει γραπτώς για να διαφοροποιήσει τον όρο 7 της προκαταρκτικής γραπτής συμφωνίας τους που δεν προέβλεπε τέτοια κατακράτηση αλλά απλώς νόμιμη αποζημίωση. Δεν θα αναμένετο επίσης αν είχε επιτευχθεί τέτοια συμφωνία να παραμείνει χωρίς ρύθμιση το ζήτημα της Αίτησης Διάθεσης που ήδη είχε υπογραφεί από τα μέρη Οκτώβριο του 2008 αν είχαν όλα συμφωνηθεί και να χρειαστεί να αποσταλεί επιστολή από τον κοινό δικηγόρο τους προς τους Ενάγοντες για ακύρωση της Αίτησης Διάθεσης και ως εκ τούτου δεν δέχομαι αυτό το μέρος της μαρτυρίας του, την οποία απορρίπτω.»
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, στη συνέχεια, μνημόνευσε το σύγγραμμα Chitty on Contracts, General Principles, 24η έκδοση, §1476, σελ. 696, όπου αναφέρεται ότι σε περίπτωση τερματισμού της συμφωνίας, είναι επιτρεπτό το υπαίτιο για τον τερματισμό μέρος να ανακτήσει χρήματα που πληρώθηκαν ως μέρος του τιμήματος αγοράς. Σημειώνουμε ότι η ίδια αρχή επαναλαμβάνεται στην 34η έκδοση, §27 - 084, σελ. 2041. Το Δικαστήριο άντλησε καθοδήγηση από την απόφαση Ζακχαίου κ.ά. v. Καλογήρου (2008) 1 Α.Α.Δ. 174, όπου λέχθηκε ότι πληρωμή υπό τύπο μερικής πληρωμής της αξίας της σύμβασης, είναι ανακτήσιμη από το μέρος που παραβίασε τα συμφωνηθέντα. Αναφέρθηκε, επίσης, στην υπόθεση Αγαπίου κ.ά. v. Λεωνίδου (2007) 1 Α.Α.Δ. 50, όπου κρίθηκε ότι κατά τον τερματισμό της συμφωνίας πώλησης της κατοικίας που οφείλετο σε υπαναχώρηση της εφεσίβλητης, χωρίς να έχουν υπαιτιότητα οι εφεσείοντες, ορθά επιδικάστηκε υπέρ της εφεσίβλητης η προκαταβολή που αυτή είχε καταβάλει, εφόσον ήταν μέρος του συμφωνηθέντος τιμήματος, και ως εκ τούτου επιστρεπτέα εφόσον η συμφωνία τερματίστηκε, ανεξάρτητα από το λόγο τερματισμού της. Ως προς τις αποζημιώσεις που διεκδίκησαν οι εφεσείοντες, θεωρήθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο ορθή η κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου το οποίο έκρινε ότι δεν υπήρχαν επαρκή στοιχεία ενώπιον του στη βάση των οποίων να καθορίζεται το μέτρο της αποζημίωσης για παράβαση της επίδικης συμφωνίας, με την επισήμανση ότι δεν είχε γίνει αναφορά στην αγοραία αξία της κατοικίας κατά τον ουσιώδη χρόνο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, στην εκκαλούμενη απόφαση, κατέληξε στο εύρημα ότι η ακύρωση της συμφωνίας που έγινε από την εφεσείουσα ήταν νόμιμη και ότι η εφεσείουσα δεν είχε υπαιτιότητα για τον τερματισμό. Παραθέτουμε σχετικό απόσπασμα:
«Στην υπό κρίση υπόθεση, η ακύρωση της συμφωνίας που έγινε από τους Εναγόμενους ήταν νόμιμη και έγινε λόγω υπαιτιότητας των Εναγόντων οι οποίοι δεν ήταν σε κανένα στάδιο και μέχρι τις 04.11.2008, ημέρα ακύρωσης αυτής, έτοιμοι με την αποπληρωμή του ποσού αγοράς των ακινήτων και τη μεταβίβαση επ' ονόματι τους των κτημάτων.»
Το Δικαστήριο έκρινε στη συνέχεια ότι η εφεσείουσα, παρόλο που ήτο το αναίτιο μέρος της παράβασης της σύμβασης, θα έπρεπε να επιστρέψει στην εφεσίβλητη, το ποσό της προκαταβολής, αναφέροντας τα ακόλουθα:
«Προκύπτει όμως ότι με την ακύρωση της συμφωνίας εκ μέρους των Εναγομένων, η προκαταβολή που δόθηκε σ' αυτούς από τους Ενάγοντες, στην απουσία ανταλλάγματος, δημιουργούν την υποχρέωση στους Εναγόμενους να επιστρέψουν στους Ενάγοντες το καταβληθέν σ' αυτούς ποσό της προκαταβολής, που όπως σαφώς συνάγεται από την επίδικη συμφωνία είχε δοθεί ως μέρος του τιμήματος αγοράς των επίδικων ακινήτων.
Ενόψει των πιο πάνω και με βάση τα ευρήματα του Δικαστηρίου κρίνεται ότι οι Ενάγοντες έχουν αποδείξει, στο μέτρο του ισοζυγίου των πιθανοτήτων, όπως απαιτείται στις πολιτικές υποθέσεις, ότι δικαιούνται την επιστροφή της προκαταβολής των €175.000, ως μέρους του τιμήματος των επίδικων κτημάτων, από τους Εναγόμενους.»
Ο ευπαίδευτος δικηγόρος της εφεσείουσας υποστήριξε ότι ενώ το Δικαστήριο κατέληξε στο εύρημα ότι η ακύρωση του πωλητηρίου έγινε νόμιμα, λόγω αποκλειστικής υπαιτιότητας της εφεσίβλητης, λανθασμένα αρνήθηκε τη θέση της εφεσείουσας πως το ζήτημα της αποζημίωσης για τη ζημιά που υπέστη συνεπεία της διάρρηξης της συμφωνίας συμφωνήθηκε μεταξύ των μερών με τη νέα συμφωνία του Αυγούστου του 2008.
Κατ' αρχή, επαναλαμβάνουμε τη νομολογιακή αρχή ότι η αξιολόγηση της αξιοπιστίας των μαρτύρων είναι έργο κατ' εξοχήν του πρωτόδικου Δικαστηρίου το οποίο είχε την ευκαιρία να ακούσει τους μάρτυρες και να παρακολουθήσει τη συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα. Εάν ήταν εύλογα επιτρεπτό στο πρωτόδικο Δικαστήριο να κάμει τα ευρήματα τα οποία έκαμε σε σχέση με την αξιοπιστία, το Εφετείο δεν επεμβαίνει (Αθανασίου v. Κουνούνη (1997) 1 ΑΑΔ 614, Σολωμού v. Vineyard View Tourist Enterprises Ltd (1998) 1(Α) ΑΑΔ 300, Γ.Μ.Β v. T.A Έφεση Αρ. 15/2020, 24.11.22 ECLI:CY:DOD:2022:32).
Κρίνουμε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο έδωσε λεπτομερείς εξηγήσεις, και αιτιολογία, για τους λόγους που απέρριψε τον ισχυρισμό της εφεσείουσας, ότι η εφεσίβλητη συμφώνησε στην κατακράτηση του ποσού των €175.000,00 από την εφεσείουσα. Βασιζόμενο επίσης στη σχετική νομολογία, ορθώς έκρινε ότι το ποσό των €175.000,00 το οποίο δόθηκε ως προκαταβολή για την επίδικη σύμβαση, το αντάλλαγμα της οποίας απέτυχε, ήτο μέρος του τιμήματος πώλησης και ως τέτοιο θα έπρεπε να επιστραφεί, ανεξάρτητα από το λόγο τερματισμού της συμφωνίας.
Ο πρώτος λόγος έφεσης, απορρίπτεται.
Με τον δεύτερο λόγο έφεσης προβάλλεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβη σε λανθασμένη ερμηνεία του όρου 7 του αγοραπωλητηρίου εγγράφου, η οποία προνοούσε ότι οποιοσδήποτε των συμβαλλομένων ακυρώσει τη συμφωνία, υποχρεούται να καταβάλει νόμιμη αποζημίωση και με τον τρίτο λόγο έφεσης, προβάλλεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα απέρριψε την ανταπαίτηση της εφεσείουσας για το ποσό των €170.860,00, πλέον τόκους, ως η διαφορά της τιμής που τελικά πωλήθηκαν τα ακίνητα από την αρχική τιμή πώλησης τους.
Οι δύο λόγοι έφεσης θα εξεταστούν μαζί λόγω του ότι και οι δύο αφορούν την ανταπαίτηση της εφεσείουσας και το θέμα των αποζημιώσεων.
Προωθήθηκε η θέση από τον ευπαίδευτο δικηγόρο της εφεσείουσας ότι εφόσον ήτο η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η εφεσίβλητη διέρρηξε τη συμφωνία, θα έπρεπε να εφαρμόσει τον όρο της συμφωνίας και να προχωρήσει, στην επιδίκαση αποζημιώσεων υπέρ της εφεσείουσας. Υπεδείχθη, επίσης, ότι το γεγονός πως η εφεσείουσα είχε ζημιά €170.860,00 ένεκα της χαμηλότερης τιμής πώλησης στην εταιρεία Athienitis δεν αμφισβητήθηκε, εφόσον κατατέθηκε από την ίδια την εφεσίβλητη, ως Τεκμήριο 2 η συμφωνία με την Athienitis ημερομηνίας 19.09.2008 στην οποία αναγράφετο η τιμή πώλησης. Αντιθέτως, ο ευπαίδευτος δικηγόρος της εφεσίβλητης υποστήριξε ότι ορθώς το Δικαστήριο δεν επιδίκασε αποζημιώσεις προς όφελος της εφεσείουσας, καθότι ουδεμία ζημιά αυτή απέδειξε.
Η πρωτόδικη Δικαστής αναφέρθηκε στα Άρθρα 73 (1) και (3), και στο Άρθρο 75 του περί Συμβάσεως Νόμου, Κεφ. 149 και σε σχετική Νομολογία, σύμφωνα με την οποία το αναίτιο μέρος της παράβασης της σύμβασης έχει δικαίωμα σε αποζημιώσεις εναντίον του υπαίτιου της παράβασης (βλ. Κωμοδρόμου v. A. Th. Shikkis Motors Ltd κ.α. (1999) 1 Α.Α.Δ. 481, Καλησπέρας v. Δρυάδη κ.α. (1998) 1 Α.Α.Δ. 867). Κατέληξε ότι η εναγομένη 1 και η εφεσείουσα δεν απέδειξαν την ανταπαίτηση τους, με το ακόλουθο σκεπτικό:
«Ως προς την ανταπαίτηση των Εναγόμενων 1 και 2 που αφορά την διαφορά τιμήματος πώλησης της επίδικης συμφωνίας, με την τελική πώληση του κτήματος ύψους €170.860, θα ήθελα να επισημάνω ότι δεν έχει προσαχθεί ικανοποιητική μαρτυρία σε σχέση με την αγοραία αξία των επίδικων κτημάτων, κατά τον ουσιώδη, που να δικαιολογεί την πώληση των επίδικων κτημάτων από τους Εναγόμενους, κατά €170.860 λιγότερα στη νέα αγοράστρια εταιρεία και ανακτήσιμη απώλεια ως αποζημίωση. Η αόριστη αναφορά στη μαρτυρία του Διευθυντή των Εναγόμενων 2 Σταύρου (ΜΥ1) ότι λόγω των αυξημένων υποχρεώσεων και των πιεστικών αναγκών που προέκυψαν από την μη υλοποίηση της συμφωνίας, προχώρησαν στη νέα συμφωνία, με τιμή πώλησης, κατά €170.860 λιγότερο, δεν είναι ικανοποιητική απόδειξη για την αγοραία αξία των εν λόγω κτημάτων η οποία και θα αποτελούσε τη βάση καθορισμού της ισχυριζόμενης ζημιάς των Εναγόμενων, ως του αναίτιου μέρους, συνεπεία της ακύρωσης της συμφωνίας αγοράς των εν λόγω κτημάτων (βλ. Αγαπίου κ.ά. v. Λεωνίδου (πιο πάνω)»
Δεν συμφωνούμε με τη θέση της εφεσείουσας ότι η εφεσίβλητη δεν αμφισβήτησε το πιο πάνω ποσό και ότι η ισχυριζόμενη ζημιά δεν ήτο αμφισβητούμενη. Από τη μελέτη των πρακτικών, προκύπτει ότι ο ΜΥ1 αντεξετάσθη εκτενώς επί του θέματος και μάλιστα του υπεβλήθη ότι το ισχυριζόμενο ποσό ήτο «σκηνοθετημένο» για να δικαιολογήσει την κατακράτηση της προκαταβολής των εφεσίβλητων. Είναι γενικόλογες οι αναφορές του ΜΥ1, ο οποίος δεν κατέθετε ως εμπειρογνώμονας, ότι οι τιμές των ακινήτων τα επόμενα χρόνια μειώθηκαν και ότι οι ίδιοι κατέληξαν σε συμφωνία με την εταιρεία Athienitis λόγω του ότι είχαν πιεστικές οικονομικές υποχρεώσεις. Δεν υπήρχε ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία για την αγοραία αξία των ακινήτων, κατά το χρόνο διάρρηξης της συμφωνίας. Χρήσιμη καθοδήγηση ως προς την αναγκαιότητα καθορισμού της αγοραίας αξίας ακινήτων κατά το χρόνο διάρρηξης της σύμβασης δύναται να αντληθεί από την απόφαση Demari Kronos Limited v. Gray κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 264/2014, ημερομηνίας 22.02.2023, ECLI:CY:AD:2023:A62.
Η πιο πάνω προσέγγιση του θέματος από το πρωτόδικο Δικαστήριο ήτο ορθή και συμβατή με το Νόμο και τη νομολογία. Κρίνουμε ότι δεν υπάρχει λόγος παρέμβασης μας.
Ο δεύτερος και ο τρίτος λόγος έφεσης απορρίπτονται.
Συνακόλουθα, η έφεση απορρίπτεται και η επίδικη απόφαση επικυρώνεται.
Επιδικάζονται έξοδα €4.000,00 πλέον Φ.Π.Α., εάν υπάρχει, εναντίον της εφεσείουσας και υπέρ της εφεσίβλητης.
Α. ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ, Π.
Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ.
Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ.