|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΕΦΕΤΕΙΟ - ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση 230/2020)
17 Νοεμβρίου, 2023
[ΣΤΑΥΡΟΥ, ΚΟΝΗΣ, ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ-ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΖΑΒΡΙΔΗ
Εφεσείοντα/Καθ΄ου η αίτηση αρ. 1
και
ΔΗΜΟΥ ΠΑΦΟΥ
Εφεσίβλητοι/Αιτητές
-----------------------------
Για εφεσείοντα: κ. Α. Γεωργιάδης μαζί με κα Στ. Τρύφωνος για κκ Χρ. Γεωργιάδης & Συνεργάτες ΔΕΠΕ
Για εφεσίβλητους: κα Α. Νεοφύτου για κκ Α. Νεοφύτου & Co LLC
ΣΤ. ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.: Η απόφαση είναι ομόφωνη και θα δοθεί από τη δικαστή Στ. Χριστοδουλίδου-Μέσσιου.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ-ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ.: Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού‑ Πάφου εξέδωσε στις 15.6.20 απόφαση στα πλαίσια της αίτησης αριθμός Ε24/2017 αποφασίζοντας ότι οι Αιτητές/Εφεσίβλητοι, Δήμος Πάφου, είχαν αποδείξει την υπόθεσή τους εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση 1/Εφεσείοντα για συστηματική μη πληρωμή των οφειλόμενων ενοικίων για περίοδο από τον Αύγουστο του 2013 μέχρι και τον Αύγουστο του 2017. Ειδικότερα, το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε:
α. Διάταγμα ανάκτησης κατοχής του επίδικου υποστατικού, δηλαδή του υποστατικού που βρίσκεται στην τοποθεσία Δασούδι (Δημοτικό Πάρκο Δασούδι) επί της λεωφόρου Ελλάδος στην Πάφο εντός του τεμαχίου 563, Φ/Σχ 54/59. 5. 3 εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Πάφου, το οποίο χρησιμοποιείται ως καφεστιατόριο
β. Διάταγμα με το οποίο διατάσσεται ο Kαθ' ου η Aίτηση 1 και/ή οποιοσδήποτε αντιπρόσωπος και/ή υπάλληλος και/ή υπηρέτης του και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο έλκει συμφέρον ή δικαίωμα από αυτόν, να εκκενώσει και παραδώσει κενή και ελεύθερη την κατοχή του προαναφερόμενου υποστατικού.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο καθόρισε επίσης τον χρόνο συμμόρφωσης με τα ως άνω Διατάγματα όπως επίσης έθεσε όρους αναστολής για την εκτέλεση του Διατάγματος ανάκτησης κατοχής.
Σε ό,τι αφορά τους Καθ' ων η Αίτηση 2 και 3 απέρριψε την αίτηση και εξέδωσε διαταγή όσον αφορά τα έξοδα της κυρίως αίτησης τα οποία επιδίκασε υπέρ των Αιτητών και εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση 1, καμία διαταγή για έξοδα όσον αφορά τους Καθ' ων η Αίτηση 2 ενώ όσον αφορά την Καθ΄ ης η Αίτηση 3 απέρριψε την αίτηση με έξοδα υπερ της και εις βάρος των Αιτητών.
Ο Kαθ' ου η Aίτηση 1/Εφεσείοντας καταχώρισε έφεση επικαλούμενος δύο λόγους. Ο πρώτος λόγος αφορά τον ισχυρισμό ότι η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου να εκδώσει διάταγμα έξωσης λόγω συστηματικής παράλειψης καταβολής ενοικίων είναι λανθασμένη και προβάλλει σχετικά την αιτιολογία ενώ ο δεύτερος λόγος έφεσης αφορά τη λανθασμένη κατά τον ισχυρισμό του Καθ' ου η Αίτηση 1/Εφεσείοντα άσκηση της διακριτικής εξουσίας του Δικαστηρίου για επιδίκαση των εξόδων εναντίον του Εφεσείοντα.
Οι συνήγοροι που εμφανίζονται για τους διαδίκους καταχώρισαν εμπεριστατωμένα περιγράμματα αγόρευσης στα οποία παραπέμπουν σε Νομολογία, τα οποία και υιοθέτησαν ενώπιον του Δικαστηρίου στο στάδιο της ακρόασης.
Όπως καθίσταται σαφές μέσα από την πρωτόδικη απόφαση αλλά και τις αγορεύσεις των συνηγόρων των πλευρών και ειδικά τον κατάλογο παραδεχτών γεγονότων και εγγράφων που κατατέθηκε από κοινού από τους διαδίκους κατά την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας, το επίδικο ακίνητο βρίσκεται εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Πάφου και ενοικιάστηκε δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου μεταξύ του Εφεσείοντα και των Εφεσιβλήτων από 1.7.2011 μέχρι 30.6.2017 έναντι ενοικίου €1.200 μηνιαίως. Κατά τη διάρκεια της περιόδου ενοικίασης προέκυψαν διάφορα θέματα μεταξύ τους, καταχωρήθηκε η ποινική υπόθεση 1079/15 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου και επίσης μεταξύ των μερών είχαν ανταλλαγεί διάφορες επιστολές. Οι Εφεσίβλητοι είχαν καταχωρίσει εναντίον του Εφεσείοντα την αίτηση Ε12/16 για έξωσή του από το ακίνητο η οποία αποσύρθηκε άνευ βλάβης χωρίς να επιδοθεί στον Εφεσείοντα. Ακολούθησαν ανταλλαγές διαφόρων άλλων επιστολών όπως και η καταχώριση της αγωγής 308/17 από τον Εφεσείοντα εναντίον των Εφεσίβλητων, μεταξύ άλλων, για παράνομη επέμβαση επί του ακινήτου και διεκδίκηση αποζημιώσεων.
Στις 3.8.17 ο Εφεσείων διά του δικηγόρου του παρέδωσε στους Εφεσίβλητους επιταγή ημερομηνίας 4.8.17 για το ποσό των €56.069,58 το οποίο αφορούσε τα ενοίκια για την περίοδο από τον Αύγουστο του 2013 μέχρι τον Αύγουστο του 2017, αμφότερων μηνών συμπεριλαμβανομένων, δηλαδή 49 μήνες προς €1.200 μηνιαίως ίσον €58.800 αφού αφαιρέθηκε το ποσό των €8.357,43 το οποίο αναλογούσε ως το μερίδιο ηλεκτροδοσίας των Εφεσίβλητων με το οποίο είχε επιβαρυνθεί ο Εφεσείων και αφού προστέθηκε το ποσό των €5.627,01 ως τόκοι καθυστερήσεων.
Το πιο πάνω ποσό ο Εφεσείων το κατέβαλε με πλήρη επιφύλαξη των δικαιωμάτων του για διεκδίκηση του ποσού των €5.627,01 που αφορά τους τόκους αλλά και για διεκδίκηση αποζημιώσεων και το είσπραξαν οι Εφεσίβλητοι με πλήρη επιφύλαξη των δικαιωμάτων τους για την περαιτέρω προώθηση διαδικασίας έξωσης.
Οι Εφεσίβλητοι στις 21.8.17 καταχώρισαν νέα αίτηση έξωσης υπ' αριθμό Ε24/17 με την οποία αξίωναν εις βάρος τριών προσώπων, του Καθ' ου η Αίτηση 1/Εφεσείοντα, της εταιρείας Zapako Parko Ltd, της Καθ΄ης η αίτηση 2 και της Φρόσως Ζαβρίδου, Καθ΄ης η αίτηση 3, διάταγμα ανάκτησης κατοχής. Όπως το πρωτόδικο Δικαστήριο σημειώνει στην απόφασή του, εναντίον της Καθ΄ ης η Αίτηση 3 Φρόσως Ζαβρίδου, δεν αξιώνεται οποιαδήποτε συγκεκριμένη θεραπεία.
Ειδικότερα, οι Εφεσίβλητοι βάσισαν την Απαίτησή τους σε κατ΄ισχυρισμό συστηματική μη καταβολή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου δυνάμει της δεύτερης επιφύλαξης του Άρθρου 11(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, Ν. 23/1983. Ισχυρίστηκαν ότι οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 παρέλειπαν επισταμένα και συστηματικά να καταβάλλουν τα οφειλόμενα ενοίκια. Έγινε δε αναφορά από αυτούς σε συνολικές καθυστερήσεις ύψους €56.400 που αφορούσαν την περίοδο Αυγούστου 2013 μέχρι και 30.6.2017. Ως έχει ήδη αναφερθεί, στις 3.8.17 εξοφλήθηκαν οι καθυστερήσεις, το δε αντίστοιχο ποσό που αφορούσε τα καθυστερημένα ενοίκια παραλήφθηκε από τους Εφεσίβλητους με πλήρη επιφύλαξη των δικαιωμάτων τους. Ήταν η θέση τους ότι παρά την εξόφληση, οι ενοικιαστές με τη συμπεριφορά τους είχαν καταστήσει εαυτούς υπόλογους σε έξωση δυνάμει του Νόμου.
Ο Εφεσείων και οι Καθ' ων η Αίτηση 2 και 3 στην Απάντησή τους είχαν παραδεχθεί τη σχέση ενοικιαστή‑ ιδιοκτήτη όπως και το γεγονός ότι το υποστατικό κατέχεται από τους Εφεσείοντα και Καθ' ης η Αίτηση 2, δέχονται ότι πλήρωσαν το συνολικό ποσό των €56.069,58 στις 3.8.17 προς πλήρη εξόφληση των οφειλόμενων ενοικίων, επιφυλάσσοντας το δικαίωμά τους να διεκδικήσουν επιστροφή των καταβληθέντων τόκων και επικαλούνται διαφορές των διαδίκων και ανταπαιτούν το ποσό των €10.000 ως κόστος επιδιόρθωσης φυσικών φθορών στο υποστατικό.
Όπως αναφέρεται στην πρωτόδικη απόφαση, κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας δόθηκε μαρτυρία από δύο πρόσωπα, ένα εκ πλευράς Αιτητών και την Καθ΄ ης η Αίτηση 3, και κατατέθηκαν συνολικά 14 τεκμήρια. Πέραν των 14 τεκμηρίων, οι συνήγοροι συμφώνησαν σε κατάλογο παραδεχτών γεγονότων και εγγράφων ο οποίος σημειώθηκε ως Έγγραφο Α αλλά και σε πίνακα, το Τεκμήριο 14, στο οποίο καταγράφονται αναλυτικά τα ενοίκια που οφείλονταν από τον Αύγουστο του 2013 μέχρι και τον Αύγουστο του 2017.
Όπως ανέφερε το πρωτόδικο Δικαστήριο η δικαιοδοσία του δεν αμφισβητήθηκε αλλά σε κάθε περίπτωση τεκμαίρεται αφού αφορά υποστατικό εντός ελεγχόμενης από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιοχής και η ενοικίαση είχε καταστεί θέσμια. Το ακίνητο είχε συμπληρωθεί και ενοικιαστεί πριν την 31.12.99 άρα εμπίπτει εντός της έννοιας του Νόμου. Σχετικές είναι οι υποθέσεις Φυσεντζίδη v. K&C Snooker and Pool Entertainment, Πολιτική Έφεση αριθμός 30/19, ημερομηνίας 1.6.20 και Ανδρέου v. Κλοκάρη, Πολιτική Έφεση αριθμός 138/13, ημερομηνίας 21.12.18.
Όπως επίσης αναφέρει το πρωτόδικο Δικαστήριο, μετά που εγκαταλείφθηκαν αξιώσεις και από τις δύο πλευρές, το ουσιαστικό επίδικο θέμα της υπόθεσης είναι κατά πόσο δικαιολογείται η ανάκτηση κατοχής του υποστατικού δυνάμει της δεύτερης επιφύλαξης του Άρθρου 11(1)(α) του Νόμου, δηλαδή κατά πόσο ο ενοικιαστής «διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον ενοίκιο».
Το εν λόγω άρθρο προνοεί τα ακόλουθα:
«11.-(1) Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:
(α)(i) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής:
Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο:
Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον:
(ii) απάντηση σε καταχωριζόμενη δυνάμει της υποπαραγράφου (i) αίτηση για ανάκτηση κατοχής γίνεται δεκτή για καταχώριση από το Γραμματέα του Δικαστηρίου μόνο σε περίπτωση που η απάντηση συνοδεύεται είτε από απόδειξη του λογιστηρίου του Δικαστηρίου ότι έχει κατατεθεί στο Δικαστήριο το αναφερόμενο στην αίτηση οφειλόμενο ποσό ως καθυστερημένα ενοίκια κατά την ημερομηνία καταχώρισης αυτής είτε από απόδειξη είσπραξης του ενοικίου εκδοθείσα υπό του ιδιοκτήτη ή αντιπροσώπου αυτού ή από απόδειξη κατάθεσης χρηματοπιστωτικού ιδρύματος προς όφελος του ιδιοκτήτη ή αντιπροσώπου αυτού:
Νοείται ότι η απόφαση του Γραμματέα για αποδοχή ή απόρριψη της καταχώρισης της απάντησης τίθεται εντός τριών (3) εργάσιμων ημερών ενώπιον του Δικαστηρίου προς τελεσίδικη έγκριση ή απόρριψη, η δε απόφαση του Δικαστηρίου δεν υπόκειται σε έφεση.
(iii) σε περίπτωση έκδοσης διατάγματος έξωσης μετά από αίτηση του ιδιοκτήτη ως ανωτέρω, το Δικαστήριο δύναται να καθορίσει το χρόνο συμμόρφωσης με το διάταγμα έξωσης ο οποίος δεν δύναται να είναι μικρότερος των ενενήντα (90) ημερών.»
Με βάση το εν λόγω άρθρο, για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων πρέπει να ικανοποιούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:
1. Να υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου
2. Να έχει αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης
3. Να υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης και
4. Να παρέλθουν περαιτέρω 14 ημέρες από την επίδοση της αίτησης για ανάκτηση κατοχής.
Όπως το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά αναφέρει κατά την παράθεση της σχετικής Νομολογίας, η δυνατότητα έκδοσης διατάγματος ανάκτησης κατοχής λόγω συστηματικής άρνησης καταβολής νομίμως οφειλόμενου ενοικίου αφορά θεραπεία που εντάσσεται κάτω από τον ενιαίο λόγο της καθυστέρησης πληρωμής ενοικίων. Σχετική είναι η υπόθεση Δ. Γιάγκου κ.α v. Δ. Γεωργίου (1995) 1 Α.Α.Δ. 506. Αναγκαία προϋπόθεση για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής με βάση το υπό εξέταση άρθρο, συμπεριλαμβανομένης αξίωσης βασισμένης στη συστηματική μη καταβολή ενοικίων, είναι η επίδοση της προβλεπόμενης στο εν λόγω άρθρο έγγραφης ειδοποίησης στον ενοικιαστή. (βλέπε σχετικά Maximos Court Ltd v. Χρ. Πιερή κ.α (2001) 1 (Β) Α.Α.Δ. 875 είναι M. Σ. Σχίζα v. M. Θεοφίλου κ.α, Πολιτική Έφεση αριθμός 7/11, ημερομηνίας 3.11.16).
Το πρωτόδικο Δικαστήριο στην απόφασή του, αφού παρέθεσε τις αρχές της Νομολογίας αναφορικά με την αξιολόγηση της μαρτυρίας, προχώρησε σε εμπεριστατωμένη αξιολόγηση των δύο μαρτύρων που έδωσαν προφορική μαρτυρία ενώπιόν του και κατέληξε τεκμηριωμένα ότι η μαρτυρία που δόθηκε εκ πλευράς Εφεσιβλήτων ήταν θετική ενώ αντίθετα δεν το έπεισε με τη μαρτυρία της η Καθ΄ ης η Αίτηση 3. Δεν διαπιστώνεται κανένας λόγος επέμβασης στην αξιολόγηση του πρωτόδικου Δικαστηρίου.
Ακολούθως, το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέγραψε τα πραγματικά γεγονότα που είχε ενώπιόν του τα οποία προέκυψαν τόσο από τα παραδεχτά γεγονότα αλλά και ως ευρήματα μετά από την αξιολόγηση της μαρτυρίας. Αφού διαπίστωσε ότι τον Αύγουστο του 2013 ο Kαθ' ου η Aίτηση 1 σταμάτησε να καταβάλλει το οφειλόμενο ενοίκιο, διαπίστωσε ότι μέχρι τον Αύγουστο του 2017 είχαν συσσωρευθεί 49 απλήρωτα ενοίκια. Ακολούθως αναφέρεται στο ιστορικό των επιστολών τερματισμού και της συμφωνίας ενοικίασης, της συνακόλουθης ανάκλησής της και μετά νέας επιστολής με την οποία αξίωναν οι Εφεσίβλητοι την εξόφληση των ενοικίων επιφυλάσσοντας ταυτόχρονα το δικαίωμά τους να αξιώσουν την έξωση των Καθ' ων η Αίτηση λόγω συστηματικής μη πληρωμής των οφειλόμενων ενοικίων ανεξαρτήτως αν στο μεσοδιάστημα εξοφληθούν οι καθυστερήσεις. Διαπίστωσε ορθά ότι τα ενοίκια εξοφλήθηκαν με επιταγή ημερομηνίας 4.8.17, ότι η εξόφληση έλαβε χώρα πριν την πάροδο της ταχθείσας προθεσμίας των 30 ημερών αλλά αφότου παρήλθε η προθεσμία των 21 ημερών που τίθεται στο Άρθρο 11(1)(α) του Νόμου.
Ακολούθως, το πρωτόδικο Δικαστήριο εμπεριστατωμένα και ορθά αποφάσισε ότι «Έχοντας διαπιστώσει ότι ο λόγος για την παράλειψη έγκαιρης πληρωμής ήταν οι οικονομικές δυσκολίες που αντιμετώπιζε ο Kαθ' ου 1 και όχι βεβαίως η άρνηση των υπαλλήλων του Δήμου να παραλάβουν τα ενοίκια, καταρρέει το υπόβαθρο επί του οποίου βασίστηκε ο εν λόγω ισχυρισμός και παρέλκει οποιαδήποτε ειδική ενασχόληση με τις προϋποθέσεις για στοιχειοθέτηση της έννοιας της απεμπόλησης δικαιώματος (waiver) και του κωλύματος λόγω συμπεριφοράς (estoppel by contact). Εν πάση περιπτώσει οι Αιτητές δεν έχουν ενεργήσει με τρόπο που να συνιστά απεμπόληση δικαιώματος. Η εισήγηση απορρίπτεται.».
Έπειτα, το πρωτόδικο Δικαστήριο προχώρησε και εξέτασε κατά πόσο έχει καταδειχθεί συστηματική μη πληρωμή του οφειλόμενου ενοικίου ερμηνεύοντας έτσι τη δεύτερη επιφύλαξη του Άρθρου 11(1)(α) του Νόμου παραθέτοντας τους σχετικούς κανόνες ερμηνείας νομοθετημάτων και Νομολογία. Το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβηκε σε μια ενδελεχή ανάλυση των κριτηρίων αναφερόμενο στις υποθέσεις Δημοκρατία v. Κωνσταντίνου, Αναθεωρητική Έφεση 106/12, ημερομηνίας 19.9.18 και τη Γεωργίου κ.α v. Δημοκρατίας (1998) 3 Α.Α.Δ. 883.
Καταλήγει δε ότι η διατύπωση του εν λόγω άρθρου δεν περιέχει οτιδήποτε αμφίσημο. Είναι γραμματικώς σαφέστατο τι εκεί προβλέπεται, αποσκοπεί στην αποτροπή καταχρηστικής συμπεριφοράς εκ μέρους του ενοικιαστή εις βάρος του ιδιοκτήτη. Απέρριψε δε, ορθά κατά την άποψή μας, την αντίθετη εισήγηση της πλευράς των Καθ' ων η Αίτηση που βασίστηκε στην υπόθεση Maximos Court (ανωτέρω), ότι δηλαδή επειδή τα ενοίκια πληρώθηκαν πριν την παρέλευση της ταχθείσας στην επιστολή προθεσμίας δεν μπορεί να αξιώνεται η ανάκτηση της κατοχής. Ο λόγος που απέρριψε την εισήγηση των Καθ' ων η Αίτηση ήταν τόσο στη βάση των εντελώς διαφορετικών γεγονότων των δύο υποθέσεων αλλά και αποφασίζοντας ότι η υιοθέτηση της εισήγησης των Καθ' ων η Αίτηση θα απέληγε σε παράλογη ερμηνεία του δικαιώματος για ανάκτηση κατοχής λόγω συστηματικών καθυστερήσεων. Η δυνατότητα για έξωση λόγω συστηματικής καθυστέρησης εξυπηρετεί διακριτό και διαφορετικό σκοπό. Η εξόφληση των ενοικίων δεν επηρεάζει. Αν θα ήταν απαραίτητο να παραμείνουν απλήρωτα ενοίκια για την επίκληση της συστηματικής καθυστέρησης, η εν λόγω έννοια θα ήταν πρακτικά άσκοπη, δίχως νόημα και δίχως λόγο ύπαρξης. Επίσης, επικαλέστηκε σχετικά την υπόθεση M. Σ. Σχίζα v. M. Θεοφίλου (ανωτέρω).
Η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν ότι οι χρονικές προθεσμίες που τίθενται στο Άρθρο 11(1)(α) των 21 και 14 ημερών αντίστοιχα συναρτώνται αποκλειστικά με το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής στην περίπτωση που παραμένουν απλήρωτα ενοίκια μετά την άπραχτη παρέλευση των εν λόγω προθεσμιών, επομένως ναι μεν συνεπεία της εξόφλησης οι Εφεσίβλητοι έχουν απωλέσει το δικαίωμα για έξωση λόγω απλήρωτων ενοικίων, διατηρούν όμως το δικαίωμα να επικαλεστούν την έξωση του Καθ' ου 1 λόγω παρελθούσας συστηματικής καθυστέρησης στην αποπληρωμή. Η εν λόγω κατάληξη είναι απόλυτα ορθή ειδικά με βάση τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης που, σημειώνουμε για ακόμη μια φορά, αφορούσε 49 απλήρωτα ενοίκια.
Ορθά επίσης το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι οι Εφεσίβλητοι δεν είχαν την υποχρέωση να αποδείξουν ότι η συστηματική μη πληρωμή του οφειλόμενου ενοικίου υπήρξε αποτέλεσμα κακοπιστίας του Εφεσείοντα, ότι δηλαδή η καθυστέρηση στην αποπληρωμή γινόταν σκόπιμα, κακόπιστα ή κακόβουλα.
Όπως ορθά καταδεικνύει το πρωτόδικο Δικαστήριο, τέτοια προϋπόθεση δεν προκύπτει από τη διατύπωση του υπό εξέταση άρθρου, «Η δε έννοια της συστηματικότητας συναρτάται με το αποτέλεσμα και όχι τα κίνητρα που προκάλεσαν την επαναλαμβανόμενη παράλειψη πληρωμής».
Ορθή είναι επίσης η διαπίστωση ότι οι λόγοι που αφορούν αποκλειστικά τον ενοικιαστή και οι οποίοι τον οδήγησαν στην παράλειψη πληρωμής είναι άσχετοι ως προς το ζητούμενο και ότι διαφορετική προσέγγιση θα απέληγε σε καταστρατήγηση του σκοπού του υπό εξέταση άρθρου αφού θα καθιστούσε την περιουσία του ιδιοκτήτη υποχείριο του όποιου, κακοπροαίρετου, ενοικιαστή.
Με βάση το Άρθρο 11(1)(α) του Νόμου, το ζήτημα εξετάζεται αντικειμενικά. Το μοναδικό πεδίο επί του οποίου το Δικαστήριο καλείται να ασκήσει τη διακριτική του ευχέρεια είναι για να κρίνει αν η διάρκεια της κατά περίπτωση καθυστέρησης είναι τέτοιας χρονικής έκτασης που την καθιστά «συστηματική». Και ορθά καταλήγει το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι «.όταν όμως οι καθυστερήσεις είναι όπως εν προκειμένω για 4 συναπτά έτη επί μιας σύμβασης εξαετούς διάρκειας, η συστηματικότητα είναι ουσιαστικά αυταπόδεικτη.»
Επομένως ο πρώτος λόγος έφεσης απορρίπτεται.
Σε ό,τι αφορά τον δεύτερο λόγο έφεσης, κατ' ακολουθία της απόρριψης του πρώτου λόγου έφεσης και του κανόνα ότι τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα, ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο καταδίκασε τον Εφεσείοντα στα έξοδα της διαδικασίας ενώ καταδίκασε τους Εφεσίβλητους στα έξοδα σε ό,τι αφορά την Καθ΄ ης η Αίτηση 3 για την οποία απέρριψε την αίτηση, για την οποία διαταγή δεν υπάρχει έφεση.
Επομένως και ο δεύτερος λόγος έφεσης είναι καταδικασμένος σε αποτυχία και απορρίπτεται.
Η έφεση απορρίπτεται στο σύνολό της με έξοδα υπέρ των Εφεσιβλήτων και εναντίον του Εφεσείοντα για το ποσό των €3900 συν Φ.Π.Α. αν υπάρχει.
ΣΤ. ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ. Α. ΚΟΝΗΣ, Δ. ΣΤ. ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ-ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ.