|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2005) 4 ΑΑΔ 1007
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Υπόθεση Αρ. 833/2004)
29 Δεκεμβρίου, 2005
[Ε. ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ/στής]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΑ ΑΡΘΡΑ 28
ΚΑΙ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ
CYPROPERTIES LTD,
Αιτήτρια,
ν.
ΥΠΟΥΡΓΕΙΟΥ ΕΣΩΤΕΡΙΚΩΝ ΚΑΙ/Η
ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΚΑΙ
ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΚΟΥ ΤΜΗΜΑΤΟΣ,
Καθ' ων η Αίτηση.
________________________
Γ. Παπαντωνίου, για την Αιτήτρια.
Ν. Μιχαηλίδης, Νομικός Λειτουργός, εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα, για τους Καθ' ων η Αίτηση.
________________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ.: Η θεραπεία, η οποία ζητείται με την παρούσα προσφυγή, έχει ως εξής:-
«Α. Δήλωση ή/και απόφαση του Σεβαστού Δικαστηρίου με την οποία να κηρύσσεται άκυρη και χωρίς οποιοδήποτε νομικό αποτέλεσμα η απόφαση των καθ' ων η αίτηση, η οποία κοινοποιήθηκε στον αιτητή με επιστολή ημερ. 9/06/2004 η οποία ταχυδρομήθηκε την 10/06/2004 (Παράρτημα Α στην παρούσα) και με την οποία οι καθ' ων η Αίτηση απαιτούν από τον Αιτητή επιπλέον ποσό ΛΚ16.400 για μεταβιβαστικά τέλη πλέον των πληρωθέντων ΛΚ48.000 τα οποία κατεβλήθηκαν με βάση το τίμημα πώλησης των ΛΚ650.000 του ακινήτου υπό στοιχεία αρ. εγγρ. 4/5191 τεμ. 4730 του τμήματος 4, στην ΄Εγκωμη, το οποίο μεταβιβάστηκε και ενεγράφη στους αιτητές κατά την 11/03/2004.»
Σύμφωνα με τα γεγονότα, όπως παρουσιάζονται στην ένσταση και δεν αμφισβητούνται, στις 11/3/2004, έγινε αποδεκτή στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας Δήλωση Μεταβίβασης, δυνάμει ανταλλαγής αριθμού ακινήτων, και ταυτόχρονη υποθήκευσή τους προς όφελος της Arab Bank Plc. Τα δικαιώματα εγγραφής του επίδικου ακινήτου εισπράχθηκαν επί του ποσού που δηλώθηκε, ήτοι επί £650.000,00. Στη συνέχεια, με σκοπό τον καθορισμό της αγοραίας αξίας, η υπόθεση παραπέμφθηκε για επιτόπια έρευνα. Επειδή στη Δήλωση Μεταβίβασης είχε επισυναφθεί Συμφωνία Ανταλλαγής, ημερομηνίας 29/12/2000, ως ημερομηνία εκτίμησης έγινε δεκτή η 29/12/2000.
Στις 3/6/2004, σε επιτόπια έρευνα από την εκτιμήτρια Μαρία Γεωργίου, ΄Εκτακτη Κτηματολογικό Λειτουργό Β΄, η αγοραία αξία του ακινήτου σε τιμές της 29/12/2000 καθορίστηκε στο ποσό των £855.000,00, το οποίο και εγκρίθηκε από τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό στις 9/6/2004.
Στις 10/6/2004, απεστάλη στο δικαιοδόχο γνωστοποίηση, σύμφωνα με την παράγραφο 3(β)(iv)(v) του Πίνακα του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, ΚΕΦ. 219, όπως έχει τροποποιηθεί, (ο «Νόμος»). Με αυτή:-
(i) Το ποσό της αγοραίας αξίας που εκτιμήθηκε το ακίνητο ανερχόταν σε ΛΚ855.000,00
(ii) Τα δικαιώματα εγγραφής τίτλου πάνω στην αγοραία αξία όπως έχει εκτιμηθεί ήταν ΛΚ64.400,00
(iii) Κατά την αποδοχή της Δήλωσης Μεταβίβασης εισπράχθηκαν δικαιώματα εγγραφής ΛΚ48.000,00
(iv) Υπόλοιπο δικαιωμάτων ΛΚ16.400,00, το οποίο έπρεπε να καταβληθεί εντός 30 ημερών από την ημερομηνία της γνωστοποίησης.
Είναι η θέση των καθ' ων η αίτηση ότι το ποσό των £650.000,00, που έγινε αποδεκτό, δεν καθορίστηκε από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, αλλά προτάθηκε από τους αιτητές. Προβλεπόταν στο πωλητήριο έγγραφο, το οποίο κατατέθηκε για τη μεταβίβαση. Επειδή επρόκειτο για ανταλλαγή κτημάτων, το ουσιώδες, κατά το χρόνο της μεταβίβασης, ήταν τυχόν διαφορά στις αξίες των υπό ανταλλαγή και όχι η αγοραία αξία εκάστου, γι' αυτό και έγινε αποδεκτό. Οι αιτητές δεν υπέβαλαν εκτίμηση του ακινήτου από ιδιώτη εκτιμητή, ώστε αυτή να ληφθεί υπόψη από τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό κατά την εκτίμηση του ακινήτου.
Διατείνονται οι αιτητές ότι η απόφαση των καθ' ων η αίτηση είναι αποτέλεσμα πλάνης περί τα πράγματα και το νόμο. Λήφθηκε χωρίς τη δέουσα έρευνα και, εν πάση περιπτώσει, στερείται αιτιολογίας.
Προς υποστήριξη του λόγου ακυρότητας για έλλειψη δέουσας έρευνας, οι αιτητές παρέπεμψαν στη Δήλωση Μεταβίβασης του ακινήτου επί του εντύπου Ν. 270, όπου ο Διευθυντής του Κτηματολογίου, (ο «Διευθυντής), όρισε, σύμφωνα με αυτούς, ως υπολογισθείσα αγοραία αξία το ποσό των £650.000,00. Εάν, ισχυρίζονται, ο Διευθυντής προέβαινε στη δέουσα έρευνα, θα διαπίστωνε ότι είχε καθορισθεί η αξία του ακινήτου και δε θα προχωρούσε στον καθορισμό νέας. Περαιτέρω, υπέβαλαν ότι η αγοραία αξία δε μεταβάλλεται, είτε πρόκειται για ανταλλαγή κτημάτων είτε για μεταβίβαση. Η αγοραία αξία ακινήτου, από τη στιγμή που υπάρχει διάθεση της ακίνητης ιδιοκτησίας, παραμένει η ίδια.
Οι καθ' ων η αίτηση αντικρούουν τα πιο πάνω και υποστηρίζουν ότι ο καθορισμός της αγοραίας αξίας στη δήλωση μεταβίβασης έγινε από τους ίδιους τους αιτητές. Η αποδοχή της από το Διευθυντή έγινε χωρίς να διενεργηθεί οποιαδήποτε εκτίμηση από πλευράς του. Η επίδικη εκτίμηση είναι η πρώτη η οποία έγινε και είναι σύμφωνη με την παράγραφο 3(β)(iv) του Πίνακα του Νόμου, η οποία προβλέπει:-
«3. Εγγραφή Τίτλου ...
..................................................................................................................
(β) δυνάμει δήλωσης μεταβίβασης -
..................................................................................................................
(iv) με πώληση, διαφορετικά παρά από γονέα προς τέκνο, το τέλος υπολογίζεται επί του τιμήματος πώλησης βάσει της κλίμακας που περιλαμβάνεται στο Κεφάλαιο 17:
Νοείται ότι όταν ο Διευθυντής δεν ικανοποιείται ότι το τίμημα πώλησης που δηλώθηκε αντιπροσωπεύει την αγοραία αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία κατά την οποία συμφωνήθηκε η πώληση ο Διευθυντής δύναται, κατά την κρίση του, να επιβάλει και εισπράξει τέλος βάσει της κλίμακας που περιλαμβάνεται στο Κεφάλαιο 17 το οποίο υπολογίζεται επί της αγοραίας αξίας αυτού. Σε τέτοια περίπτωση η εγγραφή στο όνομα του αγοραστή συντελείται χωρίς να αναμένεται η εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου από το Διευθυντή και αφού εισπραχθούν δικαιώματα βάσει του τιμήματος πώλησης που δηλώθηκε και επιπλέον ένα ορισμένο ποσό το οποίο ο Διευθυντής ήθελε καθορίσει για την κάλυψη τυχόν διαφοράς των τελών που πρέπει να πληρωθούν με τη συμπλήρωση της εκτίμησης της αγοραίας αξίας του ακινήτου:
Νοείται περαιτέρω ότι η εκτίμηση αυτή της αγοραίας αξίας θα συντελείται εντός χρονικής περιόδου τριών μηνών από την ημερομηνία της δήλωσης μεταβίβασης. Η εκτίμηση της αγοραίας αξίας κοινοποιείται στο δικαιοδόχο ο οποίος έχει δικαίωμα έφεσης σύμφωνα με το άρθρο 80, του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου:
................................................................................................................»
Η πιο πάνω εξουσία του Διευθυντή εξετάστηκε στην Ετ. Aeolos Swiss (Capo Bay) Ltd ν. Δημοκρατίας (1990) 3 Α.Α.Δ. 3057, όπου και αναφέρθηκαν τα εξής:- (σελ. 3062, 3066)
«Με βάση τις πρόνοιες του Νόμου, ο Διευθυντής του Κτηματολογίου αν δεν ικανοποιηθεί ότι το δηλωνόμενο τίμημα είναι η αγοραία αξία του ακίνητου κατά τη στιγμή της συμφωνίας, μπορεί να επιβάλει τέλη με βάση την αγοραία αξία του κτήματος. Με βάση τις ίδιες πρόνοιες ο Διευθυντής θα πρέπει να προβεί σε εκτίμηση της αγοραίας αξίας και να κοινοποιήσει την εκτίμησή του στον αγοραστή που έχει δικαίωμα έφεσης σύμφωνα με το ΄Αρθρο 80 του Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου, Κεφ. 224.»
«Με βάση όλα τα στοιχεία που τέθηκαν ενώπιόν μου και όλα τα στοιχεία που είχε ενώπιόν του ο Διευθυντής κατά το χρόνο της λήψης της επίδικης απόφασης και συγκεκριμένα την επιτόπια εξέταση που διεξήχθηκε και την έκθεση εκτίμησης της αξίας του επίδικου κτήματος κατά τον ουσιώδη χρόνο από τον εκτιμητή του Κτηματολογίου, δεν μπορώ να αποδεχτώ τον ισχυρισμό του ευπαίδευτου δικηγόρου της αιτήτριας ότι ο καθορισμός της αγοραίας αξίας του επίδικου κτήματος από το Διευθυντή ήταν προϊόν αυθαίρετου υπολογισμού, ούτε ότι ο Διευθυντής παράλειψε να κάμει τη δέουσα έρευνα. Ο Διευθυντής για να καταλήξει στην επίδικη απόφαση βασίστηκε σε εκτίμηση εκτιμητή του τμήματος του που είχε την τεχνική αρμοδιότητα και ειδική γνώση κρίσης λόγω της θέσης του να προβαίνει σε εκτιμήσεις κτημάτων.»
Είναι, λοιπόν, πρόδηλο ότι ο Διευθυντής έχει τέτοια εξουσία. Το ζητούμενο είναι εάν, κατά το χρόνο που έλαβε χώραν η μεταβίβαση, δηλαδή στις 11/3/2004, ο Διευθυντής είχε καθορίσει την αγοραία αξία του ακινήτου σε £650.000,00, οπότε ο καθορισμός σε £855.000,00 έγινε χωρίς τη δέουσα έρευνα, όπως εισηγούνται οι αιτητές.
Δε βρίσκω η εισήγηση αυτή των αιτητών να ευσταθεί. Στις 11/3/2004, οι αιτητές προέβησαν στην πιο κάτω έγγραφο δήλωση:-
«Ε Γ Γ Ρ Α Φ Ο Σ Δ Η Λ Ω Σ Η
Εγώ ο/η CYPROPERTIES LIMITED δικαιοδόχος στη δήλωση μεταβίβασης αριθμός Π1195/04 δηλώνω ότι δεν αποδέχομαι σαν αγοραία αξία ακινήτου όπως φαίνεται πιο κάτω,
Αρ. Εγγραφής Φ/Σχέδιο Τμήμα Τεμάχιο Πόλη/Χωριό Αγοραία
Ενορία Αξία £
----------------- ---------- -------- --------- ---------------- ---------
α) D5191 21.50E1 D 4730 ΄Εγκωμη 650000
β) .......... ............ .......... ........... ..................... ............
γ) .......... ............ .......... ........... ..................... ............
δ) .......... ............ .......... ........... ..................... ............
και όπως αυτή έχει υπολογιστεί από το Κτηματολόγιο, σύμφωνα με το Κεφάλαιο 3 (β) (iv) του Πίνακα του Νόμου Κεφ. 219 και των τροποποιήσεων αυτού, και αναλαμβάνω όπως, μέσα σε 45 μέρες από σήμερα παρουσιάσω έκθεση εκτίμησης δικού μου εμπειρογνώμονα.
2. Αποδέχομαι να καταβάλω δικαιώματα εγγραφής τίτλου πάνω στο ποσό των £650.000.- το οποίο έχει καθοριστεί προσωρινά από το Κτηματολόγιο μέχρι τη συμπλήρωση της εκτίμησης της αγοραίας αξίας του ακινήτου.»
Παρά την αντίφαση που υπάρχει στην πιο πάνω δήλωση, όπου οι αιτητές, από τη μια, εμφανίζονται να μην αποδέχονται την αγοραία αξία των £650.000,00, αναλαμβάνοντας να παρουσιάσουν έκθεση δικού τους εμπειρογνώμονα και, από την άλλη, να αποδέχονται να καταβάλουν δικαιώματα επί ποσού £650.000,00, το οποίο είχε προσωρινά καθορισθεί ως η αγοραία αξία, προκύπτει ότι η αγοραία αξία δεν είχε καθορισθεί από το Διευθυντή. Προς αυτό οδηγεί το γεγονός ότι στη Δήλωση Μεταβίβασης υπάρχει η εξής σαφής οδηγία του Διευθυντή:-
«Εισπράξατε δικαιώματα επί του ποσού των £650.000 και παραπέμψατε την υπόθεση για επιτόπια έρευνα προς καθορισμό της αγοραίας αξίας.»
Προκύπτει, συνεπώς, ότι το ποσό των £650.000,00 δηλώθηκε από τους αιτητές. Η αποδοχή του από το Διευθυντή ήταν προσωρινή. Οι αιτητές απέτυχαν να προσκομίσουν εκτίμηση, όπως είχαν αναλάβει, και ο Διευθυντής, ως είχε δικαίωμα, προχώρησε στην εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου, η ορθότητα της οποίας δεν υπόκειται στον ακυρωτικό έλεγχο.
Δε διαπιστώνω οι λόγοι ακυρότητας για έλλειψη δέουσας έρευνας και πλάνη περί τα πράγματα και το νόμο να ευσταθούν, όπως δεν ευσταθεί και ο λόγος ότι η απόφαση λήφθηκε ενάντια στην αρχή της καλής πίστης και της χρηστής διοίκησης, ο οποίος στηρίζεται στη θέση ότι είναι ο Διευθυντής που καθόρισε στις 11/3/2004 την αγοραία αξία, θέση, βέβαια, που καταρρίπτεται από την οδηγία στη Δήλωση Μεταβίβασης. Οι καθ' ων η αίτηση, από την ημέρα της μεταβίβασης του κτήματος και της είσπραξης των δικαιωμάτων επί του δηλωθέντος από τους αιτητές ποσού έκαμαν γνωστή σ' αυτούς την πρόθεσή τους για επιτόπια έρευνα προς καθορισμό της αγοραίας αξίας. Δεν τίθεται, συνεπώς, ζήτημα χρηστής διοίκησης ή έλλειψης καλής πίστης.
΄Ενα άλλο ζήτημα, το οποίο θίγουν οι αιτητές, είναι αυτό της αιτιολογίας της απόφασης. Στη Φράγκου ν. Δημοκρατίας (1998) 3 Α.Α.Δ. 270, το ζήτημα της αιτιολογίας διοικητικής απόφασης αντιμετωπίστηκε ως εξής:- (σελ. 273)
«Αιτιολογία μιας διοικητικής πράξεως αποτελεί την έκθεση των πραγματικών και νομικών λόγων που οδήγησαν τη διοίκηση στην απόφαση της καθώς και παράθεση των κριτηρίων βάσει των οποίων άσκησε η διοίκηση τη διακριτική της ευχέρεια. Η ανάγκη της αιτιολογίας των ατομικών διοικητικών πράξεων απορρέει από την έννοια του κράτους δικαίου. Εκ της φύσεως τους αιτιολογητέες είναι όλες οι πράξεις των οποίων ο έλεγχος είναι αδύνατος ή ατελής χωρίς την αναφορά των λόγων που τις στηρίζουν. Γενικά, αιτιολογία που δεν παρέχει στον δικαστή τα απαραίτητα ειδικά και συγκεκριμένα στοιχεία για την διακρίβωση της νομιμότητας της διοικητικής πράξης ή είναι τόσο αόριστη και ασαφής ώστε να καθιστά ανέφικτο τον δικαστικό έλεγχο, δεν είναι νόμιμη και οδηγεί στην ακύρωση της πράξης (Βλ. Κυριακίδης κ.ά. ν. Δημοκρατίας (1995) 3 Α.Α.Δ. 298, Δημοκρατία ν. Χατζηγεωργίου (1994) 3 Α.Α.Δ. 574 και Δαγτόγλου, Γενικό Διοικητικό Δίκαιο, 3η έκδοση, 1992, παρα. 636, 646 και 647).»
Η αιτιολογία βέβαια μπορεί να συμπληρωθεί ή να αναπληρωθεί από τα στοιχεία του διοικητικού φακέλου και από το σύνολο της όλης διοικητικής ενέργειας, ειδικά όταν ο σχετικός νόμος, όπως συμβαίνει εδώ, δεν απαιτεί την αιτιολόγηση της πράξης.
Στη Διογένους ν. Δημοκρατίας κ.ά., Υποθέσεις Αρ. 437/97 και 504/97, 29/4/99, αναφέρονται τα ακόλουθα:-
«Δεν είναι όμως ακόλουθο ότι αν η αιτιολογία δεν προβλέπεται από τον εφαρμοζόμενο νόμο δεν απαιτείται καθόλου. ΄Οπως ήδη ανάφερα, η αιτιολογία είναι θεμελιακή όσο και καθολική αρχή του διοικητικού δικαίου. Η διαφορά έγκειται στο ότι, σε τέτοια περίπτωση, η αιτιολογία είναι δυνατό να μην εμφαίνεται στο σώμα της απόφασης ως η γενική αρχή, αλλά να προκύπτει από τα όλα στοιχεία του φακέλου, αφού το κριτήριο της αιτιολόγησης είναι η παροχή της δυνατότητας δικαστικού ελέγχου της προσβαλλόμενης αποφάσεως. (΄Ιδε Republic v. Myrtiotis (1975) 3 C.L.R. 484, Theodoridou v. Republic (1984) 3 C.L.R. 146).»
Μάλιστα στη Werter Properties Ltd ν. Δημοκρατίας κ.ά., Υπόθεση Αρ. 35/96, 4/2/97, σχετικά με την αιτιολογία αναφέρονται τα ακόλουθα:-
«Παρά το γεγονός ότι η επίδικη απόφαση του διοικητικού οργάνου δεν είναι λεπτομερειακή, εν τούτοις αναφέρονται τα δεδομένα στα οποία στηρίχθηκε. Τα δεδομένα αυτά ήσαν η αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης του ειδικού εμπειρογνώμονα του Κτηματολογίου και όλα τα στοιχεία τα οποία ήσαν ενώπιον του. Ως εκ τούτου, η αιτιολογία της απόφασης συμπληρώνεται από τα στοιχεία του φακέλου.»
Σχετικό επίσης είναι το ΄Αρθρο 29 του περί των Γενικών Αρχών του Διοικητικού Δικαίου Νόμου του 1999, (Ν. 158(Ι)/99), το οποίο προβλέπει:-
«29. Ανεξάρτητα από οποιαδήποτε διάταξη οποιουδήποτε νόμου, η αιτιολογία μιας πράξης μπορεί να συμπληρωθεί ή να αναπληρωθεί από τα στοιχεία του διοικητικού φακέλου όπως και από το σύνολο της όλης διοικητικής ενέργειας.»
Στην παρούσα υπόθεση, προκύπτει με σαφήνεια, από τα στοιχεία του φακέλου και, ειδικότερα, την έκθεση εκτίμησης, πώς η διοίκηση κατέληξε στην αγοραία αξία του κτήματος. Τα στοιχεία του φακέλου παρέχουν τη δυνατότητα διακρίβωσης της νομιμότητας της πράξης.
Δε διαπιστώνω η απόφαση να στερείται αιτιολογίας.
Η προσφυγή απορρίπτεται με έξοδα.
Ε. Παπαδοπούλου,
Δ.
/ΜΠ