|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2002) 4 ΑΑΔ 632
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
ΕΝΩΠΙΟΝ: ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗ, Δ.
Αναφορικά με το Άρθρο 146 του Συντάγματος
Μεταξύ -
Στελλάκη Παναγίδη από τη Λεμεσό
Αι τητή
και
Κυπριακής Δημοκρατίας μέσω του Διευθυντή
του Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος
από τη Λευκωσία
κα θ΄ων η αίτηση
12
Ιουλίου 2002Για τον αιτητή: Α. Ταλιαδώρος για Κ. Χρυσοστομίδη
Για τους καθ΄ων η αίτηση: Δ. Καλλίγερος, Δικηγόρος της Δημοκρατίας.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Τα τέλη μεταβίβασης, δυνάμει δωρεάς, έντεκα ακινήτων από την εταιρεία Κτηματική Γεώργιος Παναγίδης και Υιοί Λτδ στο μέτοχο της, αιτητή, καθορίστηκαν στη βάση,
(α) της κλίμακας στο κεφ. 17 του Πίνακα στον περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμο, Κεφ. 219, όπως τροποποιήθηκε, και
(β) του ποσού των £769.000, ως της συνολικής αγοραίας αξίας τους.
Το πρώτο από τα δυο θέματα που εγείρει ο αιτητής, αφορά στην κλίμακα. Η άποψή του στηρίζεται στο κεφ. 3(ζ) του πιο πάνω Πίνακα. Αυτό προβλέπει ως εξής:
«Εγγραφή Τίτλου (που πρέπει να καταβάλλεται από το πρόσωπο το οποίο θα εγγραφεί) -
.................................. .................................................. ........
(ζ) δυνάμει μεταβίβασης από ή εκ μέρους κάποιας εταιρείας της οποίας οι μέτοχοι είναι σύζυγοι ή και τα τέκνα αυτών σε σύζυγο ή τέκνο του μετόχου αυτού ή σε συγγενή του μετόχου αυτού μέχρι και του τρίτου βαθμού συγγένειας το τέλος υπολο-γίζεται βάσει της αξίας του ακινήτου -
(ι) όπου η μεταβίβαση γίνεται σε σύζυγο: 8 επί τοις εκατό˙
(ιι) όπου η μεταβίβαση γίνεται σε τέκνο: 4 επί τοις εκατό˙
(ιιι) όπου η μεταβίβαση γίνεται σε συγγενή μέχρι και του τρίτου βαθμού συγγένειας: 8 επί τοις εκατό.»
Το επιχείρημά του, όπως το διατυπώνει στη γραπτή αγόρευσή του, εξαντλείται στα ακόλουθα:
«Στην προκειμένη περίπτωση, μέτοχοι της συγκεκριμένης εταιρείας ήσαν ο Αιτητής και ο αδελφός του (συγγενείς δεύτερου βαθμού) και ως εκ τούτου οι σχετικές μεταβιβάσεις των ακινήτων στο όνομα του Αιτητή εμπίπτουν, κατά τη γνώμη μας, στις πρόνοιες της πιο πάνω υποπαραγράφου (ζ). Κατά συνέπεια, θα έπρεπε να επιβληθούν τα καθοριζόμενα στην εν λόγω υποπαράγραφο μειωμένα τέλη.»
Στην προσβαλλόμενη απόφαση, που περιέχεται στην επιστολή ημερομηνίας 29.1.99, αιτιολογήθηκε ως εξής η αντίθετη προσέγγιση του Διευθυντή, σύμφωνα με την οποία ίσχυαν στην περίπτωση τα συνήθη και όχι τα μειωμένα τέλη.
«Η παρ. (ζ) του κεφ. 3 του Πίνακα του Νόμου Κεφ. 219 αναφέρεται σε εταιρεία της οποίας οι μέτοχοι είναι σύζυγοι ή σύζυγοι και τέκνα αυτών. Δεν αναφέρεται σε Εταιρεία της οποίας οι μέτοχοι είναι αδέλφια. Στη περίπτωση αυτή μπορεί οποιοσδήποτε και μετά την αποδοχή της δήλωσης μεταβίβασης αν επιθυμεί, να προσφύγει στο Δικαστήριο με τον ισχυρισμό ότι η περίπτωση του εμπίπτει στις διατάξεις της παρ. (ζ) του Κεφ. 3 του Πϊνακα».
Σε συμφωνία με την επιχειρηματολογία των καθ΄ων η αίτηση, που περιλαμβάνει αναφορά και στη σχετική
Λάμπρος Τ. Κεφάλας κ.α. ν. Kυπριακής Δημοκρατίας Προσφυγή 786/92 ημερομηνίας 5.5.93, καταλήγω πως είναι εκδήλως ορθή η κατάταξη, όπως την έκαμε ο Διευθυντής. Το να είναι το πρόσωπο προς το οποίο γίνεται η μεταβίβαση συγγενής του μετόχου, στον προσδιοριζόμενο βαθμό, αποτελεί μια από τις προϋποθέσεις λειτουργίας της εξαίρεσης. Κατά την πρωταρχική, θα πρέπει οι μέτοχοι της εταιρείας να είναι «σύζυγοι ή και τα τέκνα αυτών.» Εδώ οι μόνοι μέτοχοι της εταιρείας ήταν αδέλφια και η περίπτωση εκφεύγει της ρύθμισης.Το δεύτερο ζήτημα είναι ιδιότυπο και χρειάζεται να δούμε πρώτα τις περιστάσεις κάτω από τις οποίες εκδηλώθηκε η διαφωνία. Περιγράφονται σε επιστολή ημερομηνίας 26.10.99 και άλλο έγγραφο που ο δικηγόρος του αιτητή απέστειλε στο Διευθυντή και επιβεβαιώνονται από έκθεση, ημερομηνίας 16.11.98, την οποία ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Λεμεσού απέστειλε προς το Διευθυντή. Ορισμένες διαφορετικές θέσεις των δυο πλευρών περισσότερο αφορούσαν στις εκτιμήσεις τους από την, κατά βάση, παραδεκτή και από τους δυο συνολική εικόνα.
Όταν στις 26.10.98 προσκομίστηκαν για κατάθεση οι δηλώσεις μεταβίβασης των 11 ακινήτων, ο αρμόδιος λειτουργός ανέφερε την αγοραία αξία του κάθε κτήματος, στη βάση της οποίας θα υπολογίζονταν τα τέλη μεταβίβασης. Ο αιτητής διαμαρτυρήθηκε, διατύπωσε τη δική του άποψη πως η αγοραία αξία των ακινήτων ήταν αισθητά μικρότερη και πρότεινε την πραγματοποίηση των μεταβιβάσεων, έστω στη βάση των ποσών που ανέφερε ο λειτουργός, με καταγραμμένη τη διαμαρτυρία του ή την επιφύλαξη των δικαιωμάτων του. Η απάντηση του λειτουργού ήταν αρνητική. Αν δεν δεχόταν την αγοραία αξία όπως την ανέφερε ο ίδιος, δεν θα ήταν δυνατή η διεκπεραίωση της εργασίας εκείνη την ημέρα. Σύμφωνα με το Νόμο, όπως τον ερμήνευε ο λειτουργός, η διεκπεραίωση της εργασίας προϋπέθετε προηγούμενη οριστική λύση του ζητήματος της αγοραίας αξίας. Εφόσον θα επέμενε, θα έπρεπε το θέμα να αναβληθεί για να μεσολαβήσει επίσκεψη στα ακίνητα και εκτίμησή τους.
Ο αιτητής ήθελε άμεση διεκπεραίωση και συγκατένευσε να υπογράψει δήλωση αποδοχής της αγοραίας αξίας όπως την ανέφερε ο λειτουργός και πραγματοποιήθηκαν οι εγγραφές των μεταβιβάσεων. Ταυτόχρονα, και υποθηκών σε σχέση με δύο από τα ακίνητα. Για να αποστείλει, όμως, αυθημερόν επιστολή διαμαρτυρίας με το δικηγόρο του. Με την πρόσκληση για θεώρηση της καθορισθείσας αγοραίας αξίας ως υπό διαμαρτυρία ή επιφύλαξη. Σε τέτοια περίπτωση, όπως ορθά δέχονται και οι καθ΄ων η αίτηση, σύμφωνα με τις συνδυασμένες διατάξεις των παραγράφων (ιν) και (ν) του κεφ. 3 του Πίνακα, δεν θα απέληγε ως τελικός ο καθορισμός που έγινε στις 26.10.98. Όπως προβλέπεται, όταν εκδηλώνεται διαφωνία τέτοιας φύσης, καταβάλλεται το αυξημένο ποσό που καθορίζει ο Διευθυντής και συντελείται η εγγραφή, για να ακολουθήσει όμως, μέσα σε προθεσμία τριών μηνών, εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός, στο έγγραφό του προς το Διευθυντή, ημερομηνίας 16.11.98, διατύπωσε απόψεις σαφώς ευνοϊκές για τον αιτητή, ως εξής:
«Έχω εντούτοις τις επιφυλάξεις μου σ΄ότι αφορά τη θέση του Γραφείου να μήν επιτρέπει στο δικαιοδόχο να φέρει ένσταση στην υπολογιζόμενη από το Γραφείο αγοραία αξία των ακινήτων που μεταβιβάζονται στις περιπτώσεις των ταυτόχρονων δηλώσεων, όπως αυτή καθορίζεται στην εγκύκλιο ΚΧΤ 109/54/37 ημερομηνίας 21.7.95.
Η δυνατότητα υποβολής ένστασης στην αγοραία αξία που καθορίζει το Τμήμα αποτελεί έννομο δικαίωμα του δικαιοδόχου που παρέχεται σ΄αυτόν απ΄ το Νόμο, Κεφ. 219 κι΄ η αποτροπή του τελευταίου απ' την άσκησή του του δικαιώματος αυτού δυνατόν να δημιουργεί θέμα υπέρβασης εξουσίας. Υποβλήθηκε επί του προκειμένου ότι η αποδοχή της εκτίμησης του Γραφείου κάτω απ' τις περιστάσεις που αναφέρονται στην πιο πάνω εγκύκλιο, έστω κι' αν τελικά επαφίεται στην κρίση του δικαιοδόχου κι΄ έστω και΄αν γίνεται για τους λόγους που αναφέρονται στην ίδια εγκύκλιο, εμπεριέχει το στοιχείο της αναγκαστικότητας και πιθανόν να κριθεί ότι γίνεται ουσιαστικά "under duress".
Eξάλλου, όπως έχει υποδειχθεί, οι ταυτόχρονες δηλώσεις μεταβίβασης και υποθήκης οι οποίες διενεργούνται με βάση το άρθρο 17 του Νόμου 9/65, υπόκεινται, ως ειδικά αναφέρεται στο άρθρο αυτό, στο άρθρο 15 του ίδιου Νόμου, η επιφύλαξη του οποίου εξαιρεί τις περιπτώσεις για τις οποίες εξακριβώθηκε μεταγενέστερα ύπαρξη υπολοίπου δικαιωμάτων.
Ως εκ τούτου, αν προκύψει υπόλοιπο δικαιωμάτων μετά την αποδοχή των δηλώσεων, το γεγονός αυτό και μόνο δεν μπορεί να καταστήσει τη δικαιοπραξία άκυρη και τούτο ένεκα των όσων αναφέρονται πιο πάνω. Η ακυρότητα των δικαιοπραξιών που προβλέπεται στο άρθρο 12 του Νόμου 9/65 επέρχεται, όπως σαφώς αφήνεται να νοηθεί απ΄ τις σχετικές πρόνοιες του άρθρου αυτού, από την ύπαρξη υφιστάμενων εμπραγμάτων βαρών και όχι απ' την εξακρίβωση μεταγενέστερης επιβάρυνσης όπως είναι τα εισπρακτέα δικαιώματα που προκύπτουν μετά την αποδοχή της δήλωσης, περίπτωση για την οποία γίνεται, εξάλλου, ειδική πρόνοια στο Νόμο, ως ανωτέρω.
Αν στην προκειμένη περίπτωση δεχθούμε ότι ο δικαιοδόχος δέχτηκε την εκτίμηση με επιφύλαξη των δικαιωμάτων του και εξακριβωθεί εκ των υστέρων υπόλοιπο των εισπρακτέων δικαιωμάτων τότε το υπόλοιπο, αν δεν καταβληθεί, θα αποτελεί για τις ταυτόχρονες δηλώσεις εμπόδιο που θα προηγείται της υποθήκης και για τις μεταγενέστερες δηλώσεις αιτία ακύρωσής τους».
Ο Διευθυντής είχε άλλη γνώμη. Τη διατυπώνει ως εξής στην επιστολή του προς τον αιτητή ημερομηνίας 29.1.99:
«Οσον αφορά το θέμα της επιφύλαξης (ένσταση) ως προς την αγοραίαν αξία των μεταβιβασθέντων ακινήτων η διαδικασία αποδοχής των πιο πάνω δηλώσεων ήταν ορθή. Στην περίπτωση ταυτόχρονης δήλωσης μεταβί-βασης και υποθήκης, επειδή οι δυο δηλώσεις λογίζονται ότι γίνονται και έχουν νομική ισχύ από τον χρόνο που γίνεται αποδεκτή η δήλωση μεταβίβασης δεν πρέπει να υπάρχει οποιοδήποτε υπόλοιπο δικαιωμάτων για πληρωμή και τούτο γιατί σύμφωνα με το στοιχείο 27 του πρώτου παραρτήματος του Νόμου Αρ. 9/65 τέτοιο υπόλοιπο αποτελεί εμπράγματο βάρος και το άρθρο 12 του ιδίου Νόμου απαγορεύει την εγγραφή.»
Βρίσκονται στη βάση της τα πιό κάτω από το χειρόγραφο σημείωμα ημερομηνίας 7.1.99:
«2. Όσον αφορά το δεύτερο θέμα πιστεύω ότι η διαδικασία που καθορίζεται στην Εγκύκλιο 252 (ΚΧΤ 109/54/37 ημερ. 21.7.95) είναι ορθή. Οι διατάξεις του άρθρου 15, όπου παραπέμπει το άρθρο 17 του Νόμου αρ. 9/65, μιλούν για μεταβίβαση ή υποθήκη γενικά, εκλαμβάνοντας τις ως δυο εντελώς ξεχωριστές πράξεις. Στην περίπτωση αυτή, σύμφωνα με την επιφύλαξη του εδαφίου (1
) του άρθρου 15, τέλη και δικαιώματα που εξακριβώνονται μετά την αποδοχή της μεταβίβασης ή υποθήκης δεν επηρεάζουν την εγκυρότητά τους.3. Στην περίπτωση ταυτόχρονων δηλώσεων μετα- βίβασης και υποθήκης, επειδή και οι δυο δηλώσεις λογίζονται ότι γίνονται και έχουν νομική ισχύ από το χρόνο που γίνεται αποδεκτή η δήλωση μεταβίβασης, δεν πρέπει να υπάρχει οποιοδήποτε υπόλοιπο δικαιωμάτων για πληρωμή. Και τούτο γιατί σύμφωνα με το στοιχείο 27 του Πρώτου Παραρτήματος του Νόμου Αρ. 9/65 τέτοιο υπόλοιπο αποτελεί εμπράγματο βάρος, και το άρθρο 12 του ιδίου Νόμου απαγορεύει την εγγραφή υποθήκης όταν το ακίνητο βαρύνεται με εμπράγματο βάρος.
4. Στο μέλλον, σε παρόμοιες περιπτώσεις να συμβουλεύετε τα ενδιαφερόμενα μέρη να σας ενημε-ρώνουν εκ των προτέρων για να γίνεται εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου και έτσι κατά την αποδοχή των ταυτόχρονων δηλώσεων μεταβίβασης και υποθήκης θα μπορεί να επιφυλαχθεί και το δικαίωμα ως προς την αξία του ακινήτου.»
Ακολούθησε η παρούσα προσφυγή με τρία αιτήματα. Τα πρώτα δυο αφορούν στη μή θεώρηση των εγγραφών ως γενομένων υπό διαμαρτυρία ή επιφύλαξη και, συναφώς, η απόρριψη της "ένστασης" που υπέβαλε ο δικηγόρος του. Αυτά, όμως, σαφώς συνθέτουν όσα οδήγησαν στην απόφαση για τον οριστικό καθορισμό των τελών, όπως τον επάγεται η επιστολή ημερομηνίας 29.1.99. Αυτός προσβάλλεται με το τρίτο αίτημα και είναι ως προς αυτόν που παραδεκτώς εγείρεται ζήτημα αναθεώρησης.
Με μια αμφισβήτηση στην οποία, βέβαια, θα αναφερθώ, δέχονται και οι καθ΄ων η αίτηση πως η αποδοχή από τον αιτητή της αγοραίας αξίας ώστε να γίνουν αυθημερόν οι εγγραφές, θα είναι δυνατό να οδηγήσει στην απόρριψη της προσφυγής μόνο εφόσον κριθεί ορθή η άποψη του Διευθυντή ότι ήταν αδύνατη, κατά νόμο, η άμεση εγγραφή, με εκκρεμές το ζήτημα της αγοραίας αξίας. Δεν ήταν δηλαδή η θέση τους πως με παραδεκτές τις διαμαρτυρίες του αιτητή πριν από τις εγγραφές, που τις ακολούθησε και η γραπτή του δικηγόρου του την ίδια ημέρα, θα ήταν δυνατό να τίθεται θέμα ανεπιφύλακτης αποδοχής η οποία, κατά τις γενικές αρχές, θα του αφαιρούσε το εν
γένει έννομο συμφέρον προσβολής της απόφασης. Θα πρόσθετα, εν πάση περιπτώσει, πως η παρούσα περίπτωση θα διαφοροποιείτο από την Χρίστος Κωνσταντίνου κ.α. ν. ΑΤΗΚ ΑΕ 2577 κ.α. 29.3.01. Στην πιο πάνω υπόθεση η προσφορά την οποία αποδέχτηκε ο ενδιαφερόμενος δεν ήταν δομημένη σε κάποια αντίληψη ως προς το τί επιβάλλει ο Νόμος. Ήταν ενιαία, με συνυφασμένα τα στοιχεία της και ήταν δικαίωμα του ενδιαφερόμενου να την αποδεχθεί ή να την απορρίψει ως σύνολο. Εδώ το θέμα αφορούσε στα δικαιώματα κατά το Νόμο και θα ήταν αδιανόητο, στην περίπτωση που η προσέγγιση της διοίκησης θα κρινόταν ως αντίθετη προς το Νόμο, να εθεωρείτο ότι παρενεβλήθη ως κώλυμα η αποδοχή της αναφερθείσας αγοραίας αξίας από τον αιτητή. Ορθά, λοιπόν, δέχονται και οι καθ΄ων η αίτηση πως αν κριθεί λανθασμένη η απόφαση του Διευθυντή, όπως τη διατύπωσε στην επιστολή του ημερομηνίας 29.1.99, θα παραμείνει μόνο ως προκαταρκτικός και υπό αμφισβήτηση ο καθορισμός που έγινε στις 26.10.98. ΄Οχι κατ΄ανάγκην ως οριστικός, ενόψει της πραγμάτωσης των εγγραφών. Οπότε, σε τέτοια περίπτωση δηλαδή, θα εκκρεμεί, προς τελείωσή του, ή κατά τον πίνακα εκτίμηση για οριστικό καθορισμό της αγοραίας αξίας των ακινήτων.Πριν προχωρήσω με την ουσία του θέματος, θα εξετάσω την αμφισβήτηση των καθ΄ων η αίτηση, στην οποία έχω αναφερθεί. Είναι η θέση των καθ΄ων η αίτηση πως τα περί την ανάγκη να μήν παραμείνει εκκρεμές το θέμα της αγοραίας αξίας, αν πρόκειται να συντελεστούν οι εγγραφές αυθημερόν, χωρίς δηλαδή να τίθεται ζήτημα μελλοντικής εκτίμησης κατά το μηχανισμό του Πίνακα, αφορούν μόνο στα δυο ακίνητα σε σχέση με τα οποία θα εγγράφονταν ταυτόχρονα με τις μεταβιβάσεις τους, και υποθήκες. Και αφού, όπως εισηγούνται, μόνο σε σχέση προς αυτά τα δυο ακίνητα ο λειτουργός αναφέρθηκε στην ανάγκη να υπάρχει, εκείνη τη στιγμή, αποδοχή από τον αιτητή της αναφερθείσας αγοραίας αξίας, για τα υπόλοιπα 9 ακίνητα, όπως την υποδηλώνει η σχετική σημείωση στις Δηλώσεις Μεταβίβασης, ήταν το αποτέλεσμα της ελεύθερης επιλογής του. Δεν υπήρχε, ως προς τα εννέα ακίνητα, λόγος που θα απέκλειε την καταγραφή της διαφωνίας του αιτητή και, συνεπώς, ενόψει της δήλωσης αποδοχής, δεν έχουμε αμφισβήτηση που θα αποχαρακτήριζε τον καθορισμό της αγοραίας αξίας στις 26.10.98 ως τελικό, για να τίθεται ζήτημα μελλοντικής εκτίμησης για τέτοιο τελικό καθορισμό.
Είναι γεγονός πως, στο τέλος, ο Διευθυντής εξήγησε την άποψή του με αναφορά σε ακίνητα για τα οποία έγινε ταυτόχρονα μεταβίβαση και υποθήκευση. ΄Ηταν ως προς εκείνα που πρόβαλλε από το Νόμο το πρόβλημα που έβλεπε. Είδαμε δε πως και ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός ήταν με αναφορά στα ίδια που σχολίασε την πρακτική που ακολουθείτο. Το ουσιώδες όμως, κατ΄αρχάς, είναι οι περιστάσεις κάτω από τις οποίες ενήργησε ο αιτητής όταν υπέγραψε τη δήλωση αποδοχής και, το λιγότερο, εγείρονται αμφιβολίες αναφορικά με το αν του δόθηκε να αντιληφθεί πως η άρνηση καταγραφής της παραδεκτής διαμαρτυρίας του αφορούσε όχι μόνο στα δυο αλλά σε όλα τα ακίνητα ώστε να γίνουν, εκείνη την ημέρα, όλες οι εγγραφές που επιδίωκε. Σημειώνω, εν πρώτοις, πως δεν εξειδίκευσε ο Διευθυντής τέτοιο θέμα όταν απάντησε στα έγγραφα που του υπέβαλε ο αιτητής. Στα οποία σαφώς εξηγείται πως η διαμαρτυρία του και η επιμονή του λειτουργού αφορούσαν σε όλα τα ακίνητα, για τη χαμηλότερη αγοραία αξία, μάλιστα, των οποίων παραπέμπει και σε ιδιαίτερα χαρακτηριστικά τους. Δεν προβαίνει ο Διευθυντής σε τέτοιο διαχωρισμό μεταξύ των δυο και των εννέα ακινήτων και θα μπορούσε να λεχθεί, όπως εισηγείται ο αιτητής, πως είναι πιθανόν ακόμα και εκείνος να θεωρούσε πως το πρόβλημα της ταυτόχρονης μεταβίβασης και υποθήκευσης αφορούσε σε όλα τα ακίνητα. Μετά, στην απουσία κάποιου πρακτικού, έχουμε το ίδιο το περιεχόμενο του εγγράφου του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λεμεσού. Σχολιάζει στο τέλος τα αναφερόμενα στα ακίνητα που μεταβιβάζονται και υποθηκεύονται ταυτοχρόνως, πάλιν χωρίς ειδική αναφορά σε δυο ακίνητα και, κατά την παράθεση των γεγονότων, αναφέρει πως στις 26.10.98 ο αιτητής υποστήριζε ότι «οι εκτιμήσεις που έγιναν από το γραφείο για τα μεταβιβαζόμενα ακίνητα ήταν κατά πολύ ψηλότερες από την πραγματική τους αξία». Για να ακολουθήσει, και πάλιν ως γεγονός, ότι ο αιτητής "εζήτησε να γίνει η δικαιοπραξία με την προϋπόθεση ότι θα επιφυλάσσονταν τα δικαιώματά του με σχετική καταχώριση στις Δηλώσεις Μεταβίβασης". Εν τέλει, είναι ορθή και η επισήμανση του αιτητή πως
θα ήταν παράλογο, στο πλαίσιο της καθόλου στάσης του, να επέλεγε ανεπιφύλακτη αποδοχή του μεγαλύτερου μέρους εκεί που, κατά τις υποτιθέμενες εξηγήσεις του λειτουργού, δεν υπήρχε κώλυμα στη διατύπωση της διαφωνίας του. Ο αιτητής επικαλείται τη Γενέθλιος Κόκκινος κ.α. ν. Κυπριακή Δημοκρατία Προσφυγή 1115/98 ημερομηνίας 19.5.00 και συμφωνώ πως και μόνη η αμφιβολία, που σε τέτοια περίπτωση αίρεται υπέρ του πολίτη, αρκεί. ΄Οχι μόνο ως άγουσα σε απόρριψη της προδικαστικής ένστασης αλλά και ως καθοριστική της κατάληξης της προσφυγής σε σχέση με τα εννέα ακίνητα. Είχε εκδηλωθεί διαφωνία ως προς την αγοραία αξία τους, εκδήλως η αποδοχή του αιτητή δεν ήταν, κάτω από τις περιστάσεις, ανεπιφύλακτη αλλά τελούσε υπό διαμαρτυρία, και η τελική απόφαση του Διευθυντή, ως προς τα εννέα οικόπεδα, θα πάσχει υπό το πρίσμα και των δικών της όρων. Είτε γιατί λήφθηκε υπό την πλάνη πως η ανάγκη εξ αρχής οριστικού καθορισμού, όπως την έβλεπε ο ίδιος, αφορούσε και σε εκείνα τα ακίνητα είτε γιατί, εν πάση περιπτώσει, η θεώρηση της αγοραίας αξίας που ο λειτουργός ανέφερε στις 26.10.98 ως της οριστικής, λόγω αποδοχής της, στερείται πραγματικού ερείσματος. Εφόσον υπήρχε διαφωνία επ' αυτής, αντί της προσβαλλόμενης απόφασης, ο Διευθυντής θα έπρεπε να ακολουθήσει τη διαδικασία της εκτίμησης.Μένει το θέμα των δυο ακινήτων. Στις νομοθετικές ρυθμίσεις στις οποίες παραπέμπει ο Διευθυντής θα αναφερθώ στη συνέχεια. Καταγράφω τώρα ό,τι αναδεικνύεται, σύμφωνα με την προσβαλλόμενη απόφαση, ως υποχρεωτικό. Όταν το πρόσωπο προς το οποίο μεταβιβάζεται ακίνητο επιθυμεί τη ταυτόχρονη υποθήκευσή του υπέρ άλλου, έχει μόνο την εξής επιλογή. Αν πρόκειται να αμφισβητήσει την αγοραία αξία του ώστε να ακολουθήσει εκτίμηση, θα πρέπει να αναβληθούν οι εγγραφές. ΄Οσο και εάν επείγεται ο πολίτης και το έχουμε εδώ πως ο
αιτητής ήθελε την άμεση μεταβίβαση και υποθήκευση για να εξασφαλίσει δάνειο που θα του επέτρεπε να μεταβεί στη Γερμανία για εγχείρηση. Διαφορετικά, εφόσον θα γίνουν οι εγγραφές αυθημερόν, όσο και αν λέγει ο πολίτης πως δεν συμφωνεί με την αγοραία αξία που αναφέρει ο Λειτουργός του Κτηματολογίου, θα πρέπει να υποχωρήσει και να τη δεχθεί ως το μέτρο για τον υπολογισμό των τελών μεταβίβασης. ΄Οπως έγινε και στην προκειμένη περίπτωση. Οπότε, κατ΄ανάγκην, το θέμα θεωρείται ως οριστικά επιλυθέν τη στιγμή των εγγραφών.Έρεισμα γι΄αυτή τη θεώρηση του θέματος αποτέλεσε το άρθρο 12 και το στοιχείο 27 του Πρώτου Παραρτήματος στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 (Ν. 9/65 όπως τροποποιήθηκε). Συναφώς, και η Εγκύκλιος που αναφέρθηκε, ουσιαστικά ως ερμηνευτική τους. Η λογική που προτείνεται είναι η ακόλουθη:
Στην περίπτωση που θα γινόταν μελλοντική εκτίμηση των ακινήτων, θα ήταν πιθανό να προκύψει ως αγοραία αξία τους ποσό μεγαλύτερο από εκείνο που προσδιόρισε, κατά το χρόνο των εγγραφών, το Κτηματολόγιο. Επομένως, θα ετίθετο θέμα καταβολής ως τέλους μεταβίβασης, ποσού μεγαλύτερου από το προκαταρκτικώς καταβληθέν. ΄Ομως, σύμφωνα με το στοιχείο 27, η "επιβάρυνσις ακινήτου δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 5 του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, αναφορικώς προς υπόλοιπον τελών ή δικαιωμάτων εισπρακτέων δυνάμει των διατάξεων του προμνησθέντος Νόμου", αποτελεί εμπράγματο βάρος επί του ακινήτου. Και επειδή, το άρθρο 12 του Ν. 9/65, όπως εξηγεί ο Διευθυντής, "απαγορεύει την εγγραφή υποθήκης όταν το ακίνητο βαρύνεται με εμπράγματο βάρος", ήταν αναγκαστικό να είναι οριστικός ο καθορισμός της αγοραίας αξίας κατά το χρόνο της μεταβίβασης και υποθήκευσης. Εφόσον δεν θα ήταν οριστικός, ενόψει της πιθανότητας που αναφέρθηκε
, ο Νόμος απαγορεύει την εγγραφή της υποθήκης.Δεν νομίζω ότι αυτές οι σκέψεις δικαιολογούνται από το πλέγμα των νομοθετικών ρυθμίσεων. Ας μή μας απασχολήσει το γεγονός ότι το άρθρο 12 του Ν. 9/65 αναφέρεται όχι μόνο σε υποθήκη αλλά και σε μεταβίβαση. Ούτε το γεγονός πως η "απαγόρευσις" τελεί υπό την αίρεση των άρθρων 29 και 31 του Νόμου. Το άρθρο 5 του Κεφ. 219 καθιστά επιβάρυνση σε ακίνητη περιουσία, η οποία θεωρείται από το στοιχείο 27, ανωτέρω, εμπράγματο βάρος, "οποιοδήποτε υπόλοιπο του τέλους ή δικαιώματος.....το οποίο παραμένει απλήρωτο". Και, κατά την ερμηνευτική διάταξη στο άρθρο 12(5) του Ν. 9/65 "εμπράγματον βάρος σημαίνει άμεσόν τινά επί ακινήτου απαίτησιν, δικαίωμα επιβαρύνσεως (lien) ή υποχρέωσιν, υφισταμένην δυνάμει των διατάξεων οιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύϊ νόμου". Κατά το χρόνο της εγγραφής δεν υπήρχε απλήρωτο τέτοιο υπόλοιπο και δεν μπορώ να συμφωνήσω πως είναι νόμιμο να ταξινομείται ως υφιστάμενο εμπράγματο βάρος υποχρέωση η οποία ενδεχομένως θα προκύψει στο μέλλον. Θεωρώ δε πως αυτή η προσέγγιση είναι πλήρως εναρμονισμένη και προς τις ακόλουθες διατάξεις. Κατά το άρθρο 17 του Ν. 9/65 το οποίο ακριβώς αναφέρεται στη "σύγχρονον διενέργειαν" μεταβίβασης και υποθήκευσης, οι δυο δηλώσεις "λογίζονται γενόμεναι και έχουσαι νομικήν ισχύν αφ' ου χρόνου εγένετο η δήλωσις μεταβιβάσεως", νοουμένου ότι "θα έχωσι τηρηθή αι διατάξεις του άρθρου 15". Κατά το άρθρο 15, εκτός άν καταβληθούν με την εγγραφή μεταβίβασης ή υποθήκευσης τα αναλογούντα δικαιώματα, οι σχετικές δηλώσεις θα είναι άκυρες, αλλά αυτό με την ακόλουθη διευκρίνηση στην επιφύλαξη που ακολουθεί: "Νοείται ότι αι διατάξεις του παρόντος άρθρου δεν τυγχάνουσιν εφαρμογής επί των τελών και δικαιωμάτων ή μέρους αυτών άτινα ήθελον εξακριβωθή ως εισπρακτέα μετά την ημέραν καθ΄ην η σχετική δήλωσις εγένετο αποδεκτή.". Αποκτούν έτσι και νόημα οι πρόνοιες του άρθρου 3 του Κεφ. 219 σε σχέση με το μηχανισμό εκτίμησης της αγοραίας αξίας όταν εκδηλώνεται διαφωνία. Δεν θεωρώ, λοιπόν, ότι προκύπτει από το Νόμο, ο καταναγκασμός που οδήγησε στην προσβαλλόμενη απόφαση ώστε να τίθεται ο πολίτης στο δίλημμα ή να δηλώσει ότι δέχεται εκείνο που θεωρεί λανθασμένο ή να μή γίνει η δουλειά του.
Η προσφυγή επιτυγχάνει μερικώς. Η προσβαλλόμενη απόφαση, ως προς το μέρος της που καθόρισε ως οριστικό τον αρχικό καθορισμό των τελών ακυρώνεται. Επικυρώνεται σε σχέση με την εφαρμοστέα κλίμακα. Κάτω από τις περιστάσεις θα επιδικάσω υπέρ του αιτητή το μισό των εξόδων του.
Γ. Κωνσταντινίδης, Δ.
/Μσι.
C:\My Documents\2002\PART4\517-99.doc