|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(1997) 4 ΑΑΔ 2815
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
ΠΡΟΣΦΥΓΗ ΑΡ. 717/96.
ΕΝΩΠΙΟΝ: Γ. ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗ, Δ.
Αναφορικά με το ΄Αρθρο 146 του Συντάγματος
Μεταξύ:
Κυριάκου Δ. Φωτίου, από τη Λάρνακα
Aιτητή
και
1. Δήμου Λάρνακας ή/και του Δημοτικού Συμβουλίου Λάρνακας ή/και
2. Δήμου Λάρνακας ή/και του Δημοτικού Συμβουλίου Λάρνακας, ως
της Πολεοδομικής Αρχής της Πόλεως Λάρνακας
Καθ΄ων η αίτηση
-----------------------
ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 14 Νοεμβρίου 1997.
Για τον αιτητή: Μ. Τριανταφυλλίδη.
Για τους καθ΄ων η αίτηση: Γ. Νικολαϊδης.
Για το ενδιαφερόμενο πρόσωπο: Α. Ποιητής.
-------------------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Ο
Δήμος Λάρνακας, ως Πολεοδομική Αρχή, απέρριψε την αίτηση του αιτητή για πολεοδομική άδεια και εγείρεται ιδιότυπο ζήτημα αναφορικά με το ιδιοκτησιακό καθεστώς σε σχέση με τα υπό ανάπτυξη ακίνητα.Σύμφωνα με τον Κανονισμό 2(1) των περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας (Αιτήσεις και Ιεραρχικές Προσφυγές) Κανονισμών του 1990 (Κ.Δ.Π. 55/90), η αίτηση για πολεοδομική άδεια "υπογράφεται από τον ιδιοκτήτη της ακίνητης ιδιοκτησίας ή τον εξουσιοδοτημένο αντιπρόσωπό του", και η Πολεοδομική Αρχή απέρριψε την αίτηση του αιτητή ως αντικανονικώς υποβληθείσα αφού, όπως έκρινε, δεν υπήρχε η υπογραφή ή η συγκατάθεση "του συνιδιοκτήτη των επηρεαζομένων τεμαχίων". Ο αιτητής διαφωνεί, ζητά την ακύρωση της απόφασης και η αντιγνωμία μάς παίρνει πίσω στην εποχή της ισχύος του Mejelle, που είναι παραδεκτό πως εξακολουθεί να διέπει την περίπτωση.
Η αίτηση για πολεοδομική άδεια αφορούσε στα ακίνητα αρ. τεμ. 67 και 585, Φ/Σχεδ.ΧLI/57.I.III, block B, Σκάλα. Ενδιαφέρει το τεμάχιο 67. ΄Ηταν κτισμένα σ΄αυτό ισόγειο και ανώγεια δωμάτια. Τα ανώγεια δωμάτια δεν ανήκαν στον αιτητή αλλά στους ιδιοκτήτες του παρακείμενου τεμαχίου 70(τώρα 565). Τα μητρώα του Κτηματολογίου, στα οποία παρέπεμψε η Πολεοδομική Αρχή, καταγράφουν αυθεντικά την κατάσταση.
"Υφίσταται εγγραφή με αρ. D684 (αρχική D68/15.6.39) για οικία επί του τεμαχίου 565 (παλαιό 70) που ανήκει σε άλλο πρόσωπο, της οποίας μέρος των ανώγειων δωματίων βρισκόντουσαν επί ολοκλήρου του τεμαχίου 67. Η διακατοχή μέρους του ακινήτου (παλαιό τεμάχιο 67) διέπεται από τις πρόνοιες του άρθρου 1315 του Μετζελλέ και ο ιδιοκτήτης του τεμαχίου 565 (παλαιό 70) έχει δικαίωμα ανοικοδόμησης των ανωγείων δωματίων που κάλυπτε η ως άνω εγγραφή D684".
Oλόκληρο το κτίριο στο τεμάχιο 67, ισόγειο και ανώγεια δωμάτια, κατεδαφίστηκε ως ετοιμόρροπο και, μετά την εγκατάλειψη προηγούμενων σχεδίων του για ανέγερση τετραώροφης οικοδομής, ο αιτητής ζήτησε πολεοδομική άδεια για ένα ισόγειο κατάστημα με μεσοπάτωμα. Την αντιμετώπιση του αιτήματος του από την Πολεοδομική Αρχή, την έχω σημειώσει. Όπως και την αντίδραση του αιτητή. Συμπληρώνεται στην αγόρευση του ευπαιδεύτου συνηγόρου του πως τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα δεν μπορούσαν να θεωρηθούν ως συνιδιοκτήτες των οποίων χρειαζόταν η συνυπογραφή ή η συγκατάθεση. Προτείνεται πως, με γνώμονα την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Aspasia Millington-Ward v. Chloi Roubina (1970) 1CLR 88, ήταν μόνο ιδιοκτήτες "δικαιώματος ανέγερσης δωματίων επί μέρους της οροφής του ισογείου της νέας οικοδομής". Και υποδεικνύεται πως "έγιναν όλα τα δέοντα για να διασφαλιστεί η άσκηση αυτού του δικαιώματος". Σχετική είναι η επιστολή των αρχιτεκτόνων των αιτητών προς την Πολεοδομική Αρχή, ημερομηνίας 16.5.96 και του δικηγόρου του αιτητή ημερομηνίας 13.2.97. Αναφέρεται στην πρώτη πως με τα υποβληθέντα σχέδια "δεν επηρεάζεται τυχόν δικαίωμα άλλων δια κατασκευήν ανωγείων δωματίων καθ΄ότι διασφαλίζεται η δυνατότητα στήριξης τέτοιων δωματίων όπως και δυο επιπλέον μελλοντικών ορόφων". Προστίθεται πως "το εμβαδόν των ανωγείων δωματίων που θα προκύψουν θα είναι το μέγιστον επιτρεπόμενον εμβαδόν λαμβάνοντας υπ'όψιν τους συντελεστές της πολεοδομικής ζώνης και τους επηρεασμούς του τεμαχίου (ρυμοτομία)". Στη δεύτερη, τονίζεται η ετοιμότητα του αιτητή να συμμορφωθεί προς υποδείξεις για διαμόρφωση των σχεδίων του με τον τρόπο που θα κρινόταν ότι διασφαλίζεται το δικαίωμα των ενδιαφερομένων προσώπων και καλείται η Πολεοδομική Αρχή να μήν συμπράξει στην οικονομική καταστροφή του αιτητή ο οποίος, σε περίπτωση απόρριψης της αίτησής του, θα παρέμενε, όπως αναφέρεται, έρμαιο των ιδιοτροπιών των ενδιαφερομένων προσώπων.
Στην αγόρευση του ευπαίδευτου συνηγόρου για τους καθ΄ων η αίτηση επισημαίνεται η αναγνώριση από τον αιτητή των δικαιωμάτων των ενδιαφερομένων προσώπων. Διατυπώνεται η άποψη πως οι καθ΄ων η αίτηση "δεν έχουν το δικαίωμα ή το καθήκον να εμπλεχθούν στις διαφορές "του αιτητή και του Λάζαρου Χ"Φόραδου και πως "είναι αναρμόδιοι να αποφασίσουν και μόνο πολιτικό δικαστήριο θα είχε αρμοδιότητα να πράξη τούτο". Οι καθ΄ων η αίτηση παραμπέμπουν στον Κανονισμό 2(1), εισηγούνται πως απαιτείτο η συνυπογραφή ή η συγκατάθεση των ενδιαφερομένων προσώπων ως συνδικαιούχων "δικαιωμάτων ιδιοκτησίας" και προτείνουν την απόρριψη της προσφυγής. Πρόσθεσαν κατά τις διευκρινίσεις πως δεν μπορούσε να αποκλείσει η Πολεοδομική Αρχή οποιαδήποτε αμφισβήτηση των ενδιαφερομένων προσώπων " ως προς το χώρο, τρόπο διαχώρισης και όρους π.χ. συντελεστή δομήσεως κλπ και αν και τί θα μπορούσε να κτίσει".
Ο ευπαίδευτος συνήγορος για τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα κινήθηκε στην ίδια γραμμή. Μόνο που εισηγήθηκε επιπρόσθετα πως "η υπόθεση αυτή δεν είναι της αρμοδιότητας του Ανωτάτου Δικαστηρίου για το λόγο ότι θα πρέπει πρώτα να ξεκαθαρίσουν τα αστικά δικαιώματα που έχει ο αιτητής και τα ενδιαφερόμενα μέρη κάτι που μπορεί να γίνει μόνο με αγωγή ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου". Η εικόνα συμπληρώνεται με την απαντητική αγόρευση για τον αιτητή. Εισηγείται πως δεν επιδιώκεται με την προσφυγή η επίλυση διαφοράς μεταξύ του και του ενδιαφερομένου προσώπου "αναφορικά με δικαιώματα αστικής ή/και κτηματικής φύσεως αλλά η ακύρωση της απόφασης της Πολεοδομικής Αρχής, για την οποία μόνο αρμόδιο είναι το Ανώτατο Δικαστήριο".
Εμπίπτει, δυνάμει του άρθρου 146.1 του Συντάγματος, στην αποκλειστική δικαιοδοσία του Ανωτάτου Δικαστηρίου ο έλεγχος του κύρους εκτελεστικής διοικητικής πράξης. Η προσβαλλόμενη απόφαση της Πολεοδομικής Αρχής είναι τέτοια πράξη (Παναγιώτης Πέτρου Ζαντή ν. Επάρχου Λευκωσία Προσφυγή (131/91 - 23.12.92) και οι ισχυρισμοί περί την αρμοδιότητα του Ανωτάτου Δικαστηρίου δεν ευσταθούν. Η απόφαση της Πολεοδομικής Αρχής λήφθηκε για συγκεκριμένο λόγο και παραδεκτώς ο αιτητής θέτει θέμα αναθεώρησής της με αναφορά στην αιτιολογία που την στήριξε. Μάλιστα αυτό είναι και το μόνο ζήτημα που δικαιολογείται να μας απασχολήσει. Αν δηλαδή πράγματι τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα είναι συνιδιοκτήτες του ακινήτου, όπως έκρινε η Πολεοδομική Αρχή.
Αναμφιβόλως δεν ήταν δυνατό να αναμένεται από την Πολεοδομική Αρχή εμπλοκή σε ό,τι θα μπορούσε να ταξινομηθεί ως ιδιωτική διαφορά. Ούτε και το Ανώτατο Δικαστήριο, στο πλαίσιο διαδικασίας δυνάμει του άρθρου 146.1 του Συντάγματος θα είχε δικαιοδοσία απόφανσης ως προς το τί αστικής φύσης δικαιώματα έχουν τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα έναντι του αιτητή. Το γεγονός είναι, όμως, πως η Πολεοδομική Αρχή χρειάστηκε να πάρει συγκεκριμένη θέση. Θεώρησε πως τα δικαιώματα αυτά, παραδεκτά όπως είναι, ανάγουν τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα σε συνιδιοκτήτες. Στήριξε σ΄αυτή την αντίληψη την απόφασή της πως η αίτηση δεν "υποβλήθηκε κανονικά" και η κατάληξη της προσφυγής δεν μπορεί παρά να εξαρτηθεί από την κρίση ως προς την ορθότητα της.
Η απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Aspasia Millington-Ward v. Chloi Roubina (ανωτέρω) είναι πράγματι καθοριστική. Αφορούσε, βέβαια, σε ιδιωτική διαφορά αλλά η εμβέλειά της ειναι ευρύτερη αφού προσδιορίζει την, κατά τον εφαρμοστέο νόμο, φύση των δικαιωμάτων σε τέτοιες περιπτώσεις. Οικοδομή, ο ένας όροφος της οποίας ήταν εγγεγραμμένος στο όνομα του εφεσείοντα, ήταν κτισμένη σε οικόπεδο που ήταν εγγεγραμμένο όπως και η υπόλοιπη οικοδομή στο όνομα της εφεσίβλητης. Ολόκληρη η οικοδομή κατεδαφίστηκε ως ετοιμόρροπη, η εφεσίβλητη εκμεταλλευόταν το κενό πλέον οικόπεδο ως χώρο στάθμευσης και προσδιορίστηκε ως επίδικο το κατά πόσο η εφεσίβλητη, μετά την κατεδάφιση, ήταν η αποκλειστική ιδιοκτήτρια του οικοπέδου ή συνιδιοκτήτρια μαζί με τον εφεσείοντα. Οι εγγραφές ήταν παλαιές και κρίθηκε πως διέπονταν από το νόμο που ίσχυε πριν από τη θέσπιση του περι Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου, Κεφ. 224. Δηλαδή απ΄το άρθρο 1315 του Mejelle. To άρθρο 1315 του Mejelle καλύπτει την περίπτωση καταστροφής ή καύσης κτιρίου, ο άνω όροφος του οποίου ανήκει σε ένα πρόσωπο και ο πιο κάτω σε άλλο. Αναγνωρίζει και στους δυο δικαίωμα επανοικοδόμησης και ρητά προβλέπει πως κανένας από τους δυο δεν μπορεί να εμποδίσει τον άλλο. Ρυθμίζει, τελικά, την περίπτωση της απροθυμίας του ιδιοκτήτη του κάτω ορόφου να κτίσει, ώστε να στηρικτεί και η οικοδομή που θέλει να ανεγείρει ο άλλος. Ο ιδιοκτήτης του άνω ορόφου, μετά από άδεια δικαστή μπορούσε να κτίσει και τον κάτω και τον άνω όροφο οπότε απαγορευόταν στον ιδιοκτήτη του κάτω ορόφου να τον χρησιμοποιεί ή να τον διαθέτει μέχρις ότου πλήρωνε το μερίδιό του στη δαπάνη. Ιδιαίτερη ρύθμιση αναφορικά με την απροθυμία του ιδιοκτήτη του άνω ορόφου να κτίσει, δεν υπήρχε. Δεν χρειαζόταν στήριξη ο κάτω όροφος και το δικαίωμα της ανοικοδόμησής του χωρίς παρεμπόδιση από τον άλλο, καλυπτόταν από τη γενική διάταξη.
Το Ανώτατο Δικαστήριο σύγκρινε την περίπτωση με εκείνη του άρθρου 1314 του Mejelle. Αυτή αφορούσε σε περίπτωση υποκείμενη σε κοινό δικαίωμα κυριότητος που δεν ήταν δυνατό να διαχωριστεί. Αν καταστρεφόταν ολοσχερώς τέτοια περιουσία και απέμενε απλό οικόπεδο αναγνωριζόταν στον καθένα δικαίωμα κυριότητας σ΄αυτό. Η αντιδιαστολή ήταν καθαρή. Και αποφασίστηκε πως στις περιπτώσεις που καλύπτονταν από το άρθρο 1315 η ιδιοκτησία επί του άνω ορόφου του κτιρίου δεν σήμαινε και ιδιοκτησία επί του οικοπέδου αφού αυτό ήταν εγγεγραμμένο, ως ξεχωριστό τεμάχιο, στον άλλο. Υπήρχε μόνο δικαίωμα στήριξης και επανοικοδόμησης σε περίπτωση καταστροφής ή καύσης του. Το άρθρο 1315, όπως εξηγήθηκε, παρείχε το μηχανισμό για τη διασφάλιση αυτών των δικαιωμάτων αλλά δεν παρείχε στον εφεσείοντα δικαίωμα να είναι εξ' αδιαιρέτου συνιδιοκτήτης του οικοπέδου. Επικυρώθηκε συνεπώς η απόρριψη της αγωγής του εφεσείοντα που στόχευε στην έκδοση διατάγματος που θα απαγόρευε στον εφεσίβλητο να εκμεταλλεύεται το οικόπεδο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε απορρίψει και την ανταπαίτηση της εφεσίβλητης για δήλωση πως ήταν η αποκλειστική ιδιοκτήτρια του οικοπέδου, χωρίς οποιοδήποτε περιορισμό. Η εφεσίβλητη δεν άσκησε έφεση αλλά εκείνο που είναι κρίσιμο για τους σκοπούς της παρούσας υπόθεσης είναι πως ο εφεσείων δεν θεωρήθηκε συνιδιοκτήτης του οικοπέδου.
Αυτά καλύπτουν δεσμευτικά και το ερώτημα στην παρούσα υπόθεση. Είδαμε πως τα μητρώα του Κτηματολογίου καθορίζουν τα δικαιώματα των ενδιαφερομένων προσώπων ακριβώς με αναφορά στο άρθρο 1315 του Mejelle, που ήταν και η βάση στην οποία στηρίχτηκε η Πολεοδομική Αρχή. Ο όρος "ιδιοκτήτης" στους Κανονισμούς δεν μπορεί παρά να θεωρηθεί ότι έχει την έννοια που του αποδίδει ο Νόμος. Σύμφωνα με τις ερμηνευτικές διατάξεις του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972 (Ν. 90/72) "ιδιοκτήτης", εν σχέσει προς ακίνητον ιδιοκτησίαν, σημαίνει το πρόσωπον το οποίον είναι εγγεγραμμένον ή το οποίον δικαιούται να εγγραφή εις τα βιβλία του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου ως ο ιδιοκτήτης αυτής".
Η ακίνητη ιδιοκτησία που ενδιαφέρει εδώ είναι το οικόπεδο και εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του είναι ο αιτητής. Τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα έχουν δικαιώματα. Θα αναμενόταν πως οι δυσκολίες επίλυσης τωρινών προβλημάτων κατ΄εφαρμογήν παλαιών νομοθετημάτων που εκδήλως δεν τα αντιμετώπιζαν τότε ως ενδεχόμενα που θα έπρεπε να καλυφθούν, θα πρόσφερε πρόσθετο κίνητρο για διευθέτηση, προς αμοιβαίο όφελος. Δεν νομίζω πως μπορώ να προσθέσω οτιδήποτε άλλο. Εκείνο που είναι ουσιώδες για τους σκοπούς της παρούσας υπόθεσης είναι πως η αντίληψη της Πολεοδομικής Αρχής πως τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα είναι συνιδιοκτήτες του ακινήτου, είναι λανθασμένη. Η απόφαση για απόρριψη της αίτησης για Πολεοδομική Άδεια, ως μή κανονικά υποβληθείσας, λήφηκε κατά πλάνη περί το Νόμο και πρέπει να ακυρωθεί.
Η προσφυγή επιτυγχάνει με έξοδα. Η προσβαλλόμενη απόφαση ακυρώνεται. Τα έξοδα να υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή για να εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Γ. ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ
/Μσι.