|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ECLI:CY:AD:2015:A335
(2015) 1 ΑΑΔ 1043
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Εφεση Αρ. 202/2010)
13 Μαΐου, 2015
[ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Π., ΠΑΡΠΑΡΙΝΟΣ, ΛΙΑΤΣΟΣ, Δ/ΣΤΕΣ]
ΕΠΙ ΤΟΙΣ ΑΦΟΡΩΣΙ
ΤΟΝ ΠΕΡΙ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΝΟΜΟ 28(1)
ΚΑΙ
ΕΠΙ ΤΟΙΣ ΑΦΟΡΩΣΙ ΤΟΝ ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟ ΧΑΤΖΗΒΑΣΙΛΕΙΟΥ,
Εφεσείοντα,
ΚΑΙ
1. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΓΡΑΦΕΙΟΥ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ,
2. ΜΙΧΑΛΗ ΧΡΙΣΤΟΥ (ΧΡΥΣΑΝΘΟΥ)
Εφεσιβλήτων.
_ _ _ _ _ _
Εφεσείων προσωπικά.
Ε. Φλωρέντζου (κα), Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τον Εφεσίβλητο αρ. 1.
Κ. Χατζηιωάννου, για τον Εφεσίβλητο αρ. 2.
_ _ _ _ _ _
ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Π: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί
από τον Λιάτσο, Δ.
_ _ _ _ _ _
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΛΙΑΤΣΟΣ, Δ.: Ο Εφεσείων ήταν κατά πάντα ουσιώδη χρόνο ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης των 7/8 μεριδίων του κτήματος με αριθμό εγγραφής 4/295, Φ/Σχ. 30/30 Ε2, τεμάχιο 331, το οποίο βρίσκεται στα Λατσιά (θα αναφέρεται στη συνέχεια ως το επίδικο ακίνητο ή κτήμα). Ο Εφεσίβλητος 2 ήταν ένας από τους συνιδιοκτήτες του υπόλοιπου μεριδίου του επίδικου κτήματος. Κατείχε το 1/32 μερίδιο. Τα άλλα 3/32 ήταν ιδιοκτησίας στενών συγγενικών του προσώπων. Μετά από αίτηση του Εφεσείοντα το επίδικο κτήμα κηρύχθηκε αδιανέμητο, κατ΄ ακολουθία των προνοιών του άρθρου 28(1) του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ. 224. Ακολούθησε διαδικασία αναγκαστικής πώλησης με δημόσιο πλειστηριασμό, ο οποίος προγραμματίστηκε και διεκπεραιώθηκε στις 18.6.2006. Δημοπράτης ήταν ο κ. Μιχάλης Κατσιολούδης και παρόντες κατά την όλη διαδικασία δημοπρασίας ήταν τόσο ο Εφεσείων όσο και ο Εφεσίβλητος 2. Το επίδικο κτήμα κατακυρώθηκε από το δημοπράτη στο όνομα του Εφεσίβλητου 2 και στην τιμή των τότε ΛΚ129.000. Σύμφωνα με τη σχετική έκθεση του δημοπράτη, αλλά και την εκδοχή του, όπως αυτή έγινε αποδεκτή από το πρωτόδικο δικαστήριο, ο Εφεσίβλητος 2 ήταν ο τελευταίος πλειοδότης.
Ο Εφεσείων αμφισβήτησε κατά την πρωτόδικη διαδικασία τόσο την εγκυρότητα του πλειστηριασμού όσο και την θέση του δημοπράτη ότι ο Εφεσίβλητος 2 ήταν ο τελευταίος πλειοδότης. Αφενός προέβαλε ότι η διαδικασία δημοπρασίας ήταν διαβλητή λόγω παρατυπιών που εμφιλοχώρησαν και αφετέρου ότι ο ίδιος υπέβαλε μεγαλύτερη προσφορά, ήτοι ΛΚ129.500, αμέσως πριν την ολοκλήρωση της δημοπρασίας, προσφορά την οποία αδικαιολόγητα και παράνομα αγνόησε ο δημοπράτης.
Η πρωτόδικη διαδικασία είχε ως εναρκτήριο μέσο αίτηση - έφεση, την οποία υπέβαλε ο Εφεσείων και η οποία εδραζόταν στον περί Πωλήσεως (Τροποποιητικό) Διαδικαστικό Κανονισμό του 1994, στα Κεφάλαια 6, 223 και 224, στο άρθρο 32 του Ν. 14/60, επί των αρχών της Επιείκειας και στους περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικούς Κανονισμούς. Η αξίωση αφορούσε:
«(Α) Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου διατάττον την ακύρωση και/ή τον τερματισμό της διαδικασίας μεταβίβασης του κάτωθι ακινήτου στον Καθ΄ ου η αίτηση αρ. 2 που προήλθε από την αναγκαστική πώληση που έγινε στις 18/6/06 σύμφωνα με τον φάκελλο με αριθμό ΠΑΑ 15/2004 του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λευκωσίας μέχρι της εκδίκασης της παρούσας αιτήσεως και/ή μέχρι νεοτέρας διαταγής του Δικαστηρίου.
Κτήμα με αρ. εγγραφής 4/295, Φ/Σχ. 30/30Ε 2, τεμάχιο 331, εκτάσεως 7470 ΤΜ, ευρισκόμενο εις Λατσιά και εις την τοποθεσία «Ασπρομούτταρο»
(Β) Διάταγμα και/ή δήλωση και/ή απόφαση του δικαστηρίου με την οποία να παραμερίζεται και/ή ακυρώνεται και/ή διακηρύσσεται άκυρη και άνευ νομικής ισχύος και/ή παράτυπη η διαδικασία του πλειστηριασμού του κτήματος σύμφωνα με τον φάκελλο ΠΑΑ 15/2004 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας, που έγινε στις 18/6/2006.»
Τα γεγονότα επί των οποίων στηριζόταν η αίτηση - έφεση αποτυπώνονταν σε ένορκη δήλωση η οποία τη συνόδευε και την οποία ορκιζόταν ο Εφεσείων και σε έγγραφα που επισύναψε ως τεκμήρια. Προέβαλλε ως βασική θέση του Εφεσείοντα ότι κατά τη διαδικασία δημοπρασίας και όταν ο δημοπράτης αναφώνησε ότι θα παρέδιδε το κτήμα στο ποσό της τελευταίας προσφοράς, που ήταν ΛΚ129.000, παρενέβη αμέσως πριν ο δημοπράτης αναφέρει τη φράση «αλα τρε», υποβάλλοντας προσφορά ΛΚ129.500. Ο δημοπράτης αγνόησε την προσφορά του και προχώρησε στην εκφώνηση της φράσης «αλα τρε». Τότε ο ίδιος διαμαρτυρήθηκε, αλλά ενώ αρχικά φάνηκε ότι ο δημοπράτης θα αποδεχόταν την προσφορά του, παρενέβη ο Εφεσίβλητος 2 ο οποίος κινήθηκε απειλητικά προς το μέρος του δημοπράτη, υποχρεώνοντάς τον να σταματήσει κάθε περαιτέρω διαδικασία και να κατακυρώσει την πώληση στο όνομά του. Η αντίθετη εκδοχή της πλευράς του Εφεσίβλητου 2 ενώπιον του πρωτόδικου δικαστηρίου - εκδοχή η οποία υποστηρίχθηκε τόσο από τον ίδιο και το δημοπράτη όσο και από πρόσωπο που ήταν παρόν κατά τη δημοπρασία και επίσης πλειοδοτούσε - ήταν ότι η δημοπρασία διεξήχθηκε κανονικά και κατακυρώθηκε το επίδικο κτήμα στον ίδιο έναντι του προαναφερθέντος ποσού των ΛΚ129.000, που ήταν η ψηλότερη προσφορά. Ηταν κοινή συνισταμένη της μαρτυρίας που προσφέρθηκε εκ μέρους του Εφεσίβλητου 2, ότι το ποσό των ΛΚ129.000 ήταν η τελευταία προσφορά και πως κανένας άλλος από τους παριστάμενους δεν επέδειξε ενδιαφέρον προτού ο δημοπράτης αναφωνήσει «αλα τρε». Ηταν μετά από αυτή την αναφώνηση που ο Εφεσείων ανέφερε το ποσό των ΛΚ129.500, οπόταν πληροφορήθηκε από το δημοπράτη ότι ήταν εκπρόθεσμος και ως εκ τούτου η προσφορά του δεν μπορούσε να ληφθεί υπόψη.
Το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε την εκδοχή του Εφεσείοντα ότι αυτός υπέβαλε προσφορά προτού ο δημοπράτης κατακυρώσει το κτήμα στον Εφεσίβλητο 2. Ηταν η κρίση του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι η υπό αναφορά θέση του Εφεσείοντα στερείτο πειστικότητας, αφού δεν δόθηκε οποιαδήποτε λογική εξήγηση, η οποία θα μπορούσε να δικαιολογήσει την ενέργεια που απέδιδε ο Εφεσείων στο δημοπράτη, να αγνοήσει δηλαδή την προσφορά του. Αντίθετα, όπως ήδη λέχθηκε, το πρωτόδικο δικαστήριο αποδέχθηκε τη σχετική εκδοχή της πλευράς του Εφεσίβλητου 2, σημειώνοντας ότι αυτή υποστηριζόταν και από ανεξάρτητο μάρτυρα, το πρόσωπο δηλαδή που λάμβανε μέρος στη δημοπρασία και πλειοδοτούσε. Όπως τόνισε το πρωτόδικο δικαστήριο, το εν λόγω πρόσωπο δεν είχε λόγο να παραποιήσει τα γεγονότα. Ως αποτέλεσμα ο ευπαίδευτος πρωτόδικος δικαστής κατέληξε ότι με την αναφώνηση της φράσης «αλα τρε» η πώληση του επίδικου κτήματος συμπληρώθηκε, αφού προηγουμένως είχε δοθεί σε κάθε ενδιαφερόμενο, συμπεριλαμβανομένου του Εφεσείοντα, εύλογο χρονικό διάστημα για υποβολή υψηλότερης προσφοράς. Υπό αυτές τις συνθήκες η αίτηση - έφεση απερρίφθη με έξοδα εναντίον του Εφεσείοντα. Ηταν η κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι ο Εφεσείων απέτυχε να καταδείξει ουσιαστικό λόγο που να δικαιολογεί το αίτημά του για ακύρωση της διαδικασίας πλειστηριασμού του επίδικου κτήματος.
Ο Εφεσείων, τον οποίο στα πρώτα στάδια της κατ΄ έφεση διαδικασίας εκπροσωπούσε δικηγόρος, προσβάλλει την πρωτόδικη απόφαση με εννέα συνολικά λόγους έφεσης.
Οι δύο πρώτοι λόγοι έφεσης αφορούν κατά βάση την αξιολόγηση της μαρτυρίας από το πρωτόδικο δικαστήριο και τη λανθασμένη, κατά τον Εφεσείοντα, αποδοχή της μαρτυρίας του δημοπράτη και απόρριψη της αντίστοιχης δικής του. Όπως προκύπτει από την αιτιολογία των υπό αναφορά λόγων έφεσης, η θέση του Εφεσείοντα περιστρέφεται γύρω από την εισήγηση ότι το πρωτόδικο δικαστήριο λανθασμένα έκρινε ότι ο Εφεσείων υπέβαλε προσφορά για αγορά του δημοπρατούμενου ακινήτου μετά την αναφώνηση «αλα τρε» από το δημοπράτη, χωρίς να εξετάσει το όλο πλέγμα των γεγονότων.
Είναι γνωστές οι αρχές που καλύπτουν το ζήτημα της επέμβασης του Εφετείου σε συμπεράσματα αξιοπιστίας. Επέμβαση δικαιολογείται μόνο όταν αυτά αντιστρατεύονται την κοινή λογική ή έρχονται σε αντίθεση με αδιαμφισβήτητα μέρη της μαρτυρίας.
Στην υπό κρίση περίπτωση ο ευπαίδευτος πρωτόδικος δικαστής ανέλυσε την ενώπιόν του μαρτυρία και έδωσε πειστικούς λόγους για την αποδοχή της μαρτυρίας του δημοπράτη και την απόρριψη αυτής του Εφεσείοντα. Το ουσιαστικό σημείο της διαφωνίας των δύο πλευρών εστιάζεται στο κατά πόσο ο Εφεσείων υπέβαλε προσφορά προτού ο δημοπράτης αναφωνήσει «αλα τρε». Ανεξάρτητος μάρτυρας, ο Λεόντιος Κασάπη, πρόσωπο το οποίο πλειοδότησε κατ΄ επανάληψη στην πορεία της δημοπρασίας - και ο οποίος ήταν και ο τελευταίος πλειοδότης για το ποσό των ΛΚ128.000, προτού τελικά πλειοδοτήσει ο Εφεσίβλητος 2 για ποσό ΛΚ129.000 - επιβεβαίωσε τον δημοπράτη ως προς τα κρίσιμα γεγονότα. Ο συγκεκριμένος μάρτυρας δεν γνώριζε τους διαδίκους, ούτε και διεφάνη σε καμία περίπτωση να είχε οποιοδήποτε συμφέρον από την έκβαση της δικαστικής διαδικασίας. Μέσα από τη μαρτυρία του ενίσχυσε τις αναφορές του δημοπράτη και σε σχέση με την προσπάθεια που κατέβαλε για συνέχιση της δημοπρασίας και εξεύρεση άλλου πλειοδότη, παρέχοντας επαρκή χρόνο αλλά και ρωτώντας, προτού αναφωνήσει «αλα τρε», αν υπάρχει άλλος που ενδιαφέρεται. Υπό τα δεδομένα αυτά η αποδοχή της μαρτυρίας του Εφεσίβλητου 2 και του δημοπράτη από το πρωτόδικο δικαστήριο, ήταν όχι μόνο δικαιολογημένη, αλλά και η μόνη φυσική κατάληξη. Το γεγονός ότι το πρωτόδικο δικαστήριο διαπίστωσε κάποια υπερβολή στη μαρτυρία του δημοπράτη σε σχέση με το χρόνο των 10-15 λεπτών που, όπως κατέθεσε, περίμενε μετά την αναφώνηση «αλα ντούε» και προτού αναφωνήσει «αλα τρε», δεν μεταβάλλει το όλο ζήτημα της αξιοπιστίας του συγκεκριμένου μάρτυρα. Είναι επιτρεπτή η αποδοχή μέρους μαρτυρίας κάποιου μάρτυρα και η απόρριψη άλλου μέρους. Ο,τι έχει σημασία στην προκειμένη περίπτωση είναι η παροχή ισχυρών λόγων για τους οποίους το πρωτόδικο δικαστήριο αποδέχθηκε το κρίσιμο μέρος της μαρτυρίας.
Με βάση τα πιο πάνω οι εξεταζόμενοι λόγοι έφεσης δεν έχουν περιθώρια επιτυχίας και απορρίπτονται.
Ο τρίτος λόγος έφεσης αφορά τη θέση του Εφεσείοντα ότι το εύρημα του πρωτόδικου δικαστηρίου πως η σύμβαση για πώληση του επίδικου κτήματος με δημόσιο πλειστηριασμό συμπληρώθηκε όταν ο δημοπράτης αναφώνησε τη φράση «αλα τρε», είναι λανθασμένο και αντίθετο με τις διατάξεις των περί Πωλήσεως Διαδικαστικών Κανονισμών του 1994 (θα αναφέρονται στη συνέχεια ως οι Κανονισμοί). Ο λόγος αυτός έφεσης συμπλέκεται με τον τέταρτο λόγο έφεσης, μέσω του οποίου προσβάλλεται το εύρημα του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι ο δημοπράτης ενήργησε εντός των πλαισίων της διάταξης 8(3) των Κανονισμών. Στην αιτιολογία τίθεται ότι η χρησιμοποίηση του πιο πάνω όρου «αλα τρε», ως ακολουθούμενη πρακτική, δεν υπέχει δεσμευτικό χαρακτήρα και δεν ολοκληρώνει τη διαδικασία δημοπρασίας. Προστίθεται περαιτέρω ότι λανθασμένα το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι δόθηκε σε κάθε ενδιαφερόμενο η ευκαιρία υποβολής υψηλότερης προσφοράς και πως ο δημοπράτης βεβιασμένα έκλεισε την πώληση.
Αναφέρονται τα ακόλουθα σχετικά στις σελίδες 13 - 14 της πρωτόδικης απόφασης:
«Η φράση «άλα τρε» επικράτησε ως πρακτική από τους δημοπράτες για την ανακήρυξη του τελευταίου πλειοδότη. Με την αναφώνηση της φράσης η πώληση συμπληρώνεται, όπως προβλέπεται στο άρθρο 8(3) του Περί Πωλήσεως (Τροποποιητικού) Διαδικαστικού Κανονισμού του 1994 (στη συνέχεια «οι Κανονισμοί»). Όπως ορθά υποδείχθηκε από το συνήγορο του καθ΄ ου 2, ανάλογη ρύθμιση προβλέπεται στο άρθρο 65 του Περί Πωλήσεως Αγαθών Νόμου του 1994 (Ν.10(1)/1994), όπου προβλέπεται ότι η πώληση συμπληρώνεται όταν ο δημοπράτης ανακοινώσει την συμπλήρωσή της με το κτύπημα του σφυριού ή με άλλο συνηθισμένο τρόπο. Ειδικότερα στην παράγραφο (β) του άρθρου 65 προβλέπονται τα ακόλουθα:
«65. Σε περίπτωση πώλησης με πλειστηριασμό
(α) .........................
(β) η πώληση συμπληρώνεται όταν ο δημοπράτης ανακοινώσει τη συμπλήρωση της με το κτύπημα του σφυριού ή με άλλο συνηθισμένο τρόπο. Μέχρις ότου γίνει τέτοια ανακοίνωση οποιοσδήποτε πλειοδότης δύναται να ανακαλέσει την προσφορά του.
(γ) ...............................
(δ) ...............................
(ε) ...............................
(στ) ..............................»
Σχετική με το εξεταζόμενο ζήτημα είναι η παρατήρηση του Εφετείου (απόφαση πλειοψηφίας) στην υπόθεση Polycast Panels Ltd v. Alpha Τράπεζα Λτδ, Πολιτική Εφεση 337/2006, ημερ. 13.11.2009, στην οποία υποδεικνύεται ότι: «η σύμβαση συντελείται κατά το κτύπημα του σφυριού από το δημοπράτη όταν αποδέχεται την υψηλότερη προσφορά για το προς πώληση αντικείμενο.»
Κατά παρόμοιο τρόπο, εκτιμώ, ότι η σύμβαση για πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας με πλειστηριασμό, συμπληρώνεται όταν ο δημοπράτης αναφωνήσει τη φράση «άλα τρε», η οποία επικράτησε στην πρακτική ως η φράση για την τέλεση της πώλησης.»
Η πιο πάνω προσέγγιση του πρωτόδικου δικαστηρίου μας βρίσκει απολύτως σύμφωνους. Η αναφώνηση της φράσης «αλα τρε» οδήγησε και στη συμπλήρωση της διαδικασίας δημοπρασίας. Η υποβολή περαιτέρω προσφορών και η όποια πλειοδότηση ήταν πλέον αποστερημένες οποιουδήποτε νομικού αποτελέσματος. Πέραν τούτου, η μαρτυρία που έγινε αποδεκτή από το πρωτόδικο δικαστήριο οδηγεί στο μόνο συμπέρασμα ότι ο δημοπράτης έδωσε την ευκαιρία σε κάθε ενδιαφερόμενο να υποβάλει υψηλότερη προσφορά, παρέχοντας ικανοποιητικό χρονικό διάστημα μεταξύ των φράσεων «αλα ντούε» και «αλα τρε». Σύμφωνα με τη διάταξη 8(3) των Κανονισμών ο δημοπράτης έχει υποχρέωση να ζητήσει προφορικές προσφορές και να συνεχίσει να ζητά τέτοιες προσφορές «μέχρι να φανεί ότι δεν υπάρχουν πλέον πρόσωπα για να πλειοδοτήσουν». Αυτά τα δεδομένα καλύπτουν και την υπό κρίση περίπτωση. Όταν δηλαδή δόθηκε ικανοποιητικός χρόνος, και μάλιστα ρωτήθηκε - εκ του περισσού - και ο αμέσως προηγούμενος πλειοδότης κατά πόσο ακόμη ενδιαφέρεται να υποβάλει προσφορά, ο δημοπράτης - Κατσιολούδης, έχοντας ήδη διακηρύξει τη μέχρι εκείνη τη στιγμή υψηλότερη προσφορά, ανακήρυξε τον τελευταίο πλειοδότη και έκλεισε την πώληση. Συνεπώς, τα γεγονότα όπως έγιναν αποδεκτά από το πρωτόδικο δικαστήριο και δεν ανατράπηκαν κατ΄ έφεση, επιμαρτυρούν ότι τηρήθηκε ευλαβικά το γράμμα της διάταξης 8(3) των Κανονισμών. Όπως ορθά επισημαίνει και το πρωτόδικο δικαστήριο, το γεγονός ότι ο δημοπράτης δεν απευθύνθηκε προσωπικά στον Εφεσείοντα προς υποβολή προσφοράς δεν καθιστά τη διαδικασία δημοπρασίας διαβλητή. Αλλωστε, μέχρι τη στιγμή αυτή ο Εφεσείων κανένα ενδιαφέρον δεν εξεδήλωσε για υποβολή προσφοράς σε αντίθεση με τον μάρτυρα Λεόντιο Κασάπη, ο οποίος κατ΄ επανάληψη πλειοδότησε, όπως φαίνεται και στην αναλυτική κατάσταση δημοπρασίας. Ηταν ως εκ τούτου απόλυτα φυσιολογικό να απευθυνθεί προς το συγκεκριμένο πρόσωπο ο δημοπράτης για αναζήτηση περαιτέρω προσφοράς, εκπληρώνοντας έτσι το καθήκον που είχε προς εντοπισμό της υψηλότερης δυνατής προσφοράς για πώληση του επίδικου κτήματος.
Με βάση τα πιο πάνω ο τρίτος και ο τέταρτος λόγος έφεσης είναι επίσης έκθετοι σε απόρριψη.
Ο πέμπτος λόγος έφεσης πέραν της επίκλησης λανθασμένης ερμηνείας της διάταξης 8(3) των Κανονισμών, εισηγείται και λανθασμένη επίσης ερμηνεία των διατάξεων 8(5) και 10(β) και (γ) των υπό αναφορά Κανονισμών. Στην αιτιολογία προβάλλεται ότι το πρωτόδικο δικαστήριο δεν εξέτασε την υποχρέωση του δημοπράτη για τήρηση σωστού πρακτικού ήτοι αναλυτικής κατάστασης δημοπρασίας και, λανθασμένα και πάλι, δεν έλαβε υπόψη ότι κατά παράβαση των πιο πάνω Κανονισμών 10(β) και (γ), ο τελευταίος πλειοδότης παρέλειψε μετά το πέρας της δημοπρασίας να καταβάλει την προκαταβολή και όλα τα σχετικά τέλη.
Ο Κανονισμός 10(β) προβλέπει ότι αυτός που ανακηρύσσεται ως τελευταίος πλειοδότης πληρώνει στο δημοπράτη αμέσως μετά το τέλος της δημοπρασίας συγκεκριμένα ποσά ως προκαταβολή και επιπλέον τα κτηματολογικά τέλη και δικαιώματα τα σχετικά με την εγγραφή του ακινήτου στο όνομά του. Εάν ο τελευταίος πλειοδότης παραλείψει να συμμορφωθεί με τους πιο πάνω όρους, τότε, κατ΄ ακολουθία του Κανονισμού 10(γ) η δημοπρασία επαναλαμβάνεται.
Στην ενώπιόν μας περίπτωση τα παράπονα του Εφεσείοντα είναι αβάσιμα. Ο υπολογισμός των πληρωτέων προκαταβολών και δικαιωμάτων έγινε από το δημοπράτη αμέσως μετά το τέλος της όλης διαδικασίας δημοπρασίας. Ως προς το συνολικό ποσό του υπολογισμού αυτού πληροφόρησε τον Εφεσίβλητο 2, ο οποίος πρόσφερε το ζητηθέν ποσό και έλαβε σχετική απόδειξη από το δημοπράτη. Την αμέσως επόμενη μέρα ο δημοπράτης διαπίστωσε ότι προέβηκε σε λανθασμένο υπολογισμό, με αποτέλεσμα να υπολειπόταν μικρό ποσό οφειλομένων δικαιωμάτων. Πληροφόρησε σχετικά τον Εφεσίβλητο 2, ο οποίος και εξέδωσε νέα επιταγή με το ορθό ποσό. Συνεπώς, δεν παρατηρείται οποιαδήποτε παραβίαση των υπό αναφορά όρων του Κανονισμού 10, αφού ο Εφεσίβλητος 2 κατέβαλε τα ποσά που του ζητήθηκαν και, την αμέσως επόμενη ημέρα, το αναθεωρημένο ποσό όπως επίσης του ζητήθηκε από το δημοπράτη, ευθύνη του οποίου ήταν ο ορθός υπολογισμός της οφειλόμενης προκαταβολής, κτηματολογικών τελών και δικαιωμάτων.
Ο λόγος έφεσης 6 συναρτάται, ως προς την ουσία του, με τα διαλαμβανόμενα στον λόγο έφεσης 5. Θέτει ο Εφεσείων ότι το πρωτόδικο δικαστήριο λανθασμένα δεν έλαβε υπόψη και δεν εξέτασε συμπληρωματική ένορκο δήλωσή του ημερομηνίας 21.1.2008.
Το πρωτόδικο δικαστήριο, επαναλαμβάνοντας την πάγια γραμμή της νομολογίας ότι τα επίδικα θέματα καθορίζονται από τα δικόγραφα και πως το Δικαστήριο δεν πρέπει να επεκτείνεται στην επίλυση ζητημάτων που δεν είναι επίδικα, κατέληξε στη θέση ότι τα επίδικα θέματα δεν μεταβάλλονταν από το γεγονός ότι κατατέθηκε μαρτυρία για γεγονότα που δεν είναι επίδικα. Ετσι η τελική του κρίση ήταν πως τα όσα προέβαλλε ο Εφεσείων στη συμπληρωματική ένορκο δήλωση δεν θα μπορούσαν να εξεταστούν από το Δικαστήριο.
Η πιο πάνω προσέγγιση του πρωτόδικου δικαστηρίου είναι εναρμονισμένη με τη νομολογία. Οι νομικοί λόγοι και οι λόγοι ακύρωσης της επίδικης διαδικασίας δημοπρασίας θα έπρεπε να αποτυπώνονταν στην αίτηση - έφεση και η όποια ένορκη δήλωση, η οποία, από τη φύση της, συνιστά μαρτυρία των γεγονότων και μόνο, δεν ήταν επιτρεπτό να αναφέρεται και να θέτει νέους νομικούς λόγους ακύρωσης. Παρά ταύτα το πρωτόδικο δικαστήριο, εξετάζοντας το ζήτημα της παράλειψης καταβολής της προκαταβολής και των δικαιωμάτων, απέρριψε τις προβαλλόμενες θέσεις του Εφεσείοντα. Όπως ήδη λέχθηκε η είσπραξη μειωμένου ποσού οφειλόταν καθαρά σε λάθος του δημοπράτη, λάθος για το οποίο καμία ευθύνη έφερε ο Εφεσίβλητος 2, ο οποίος έπραξε ό,τι του αναλογούσε.
Οι λόγοι έφεσης 7 και 8 συμπλέκονται μεταξύ τους, αλλά και με τους εξετασθέντες ήδη λόγους έφεσης 5 και 6. Προβάλλει ο Εφεσείων ότι δεν λήφθηκε υπόψη περαιτέρω μέρος του περιεχομένου της συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης ημερομηνίας 21.1.2008, σχετικό με τη θέση ότι παρατηρήθηκε παρατυπία στη διαδικασία δημοπρασίας με την αντικατάσταση της αναλυτικής κατάστασης δημοπρασίας. Τίθεται επίσης ζήτημα παράλειψης καταγραφής όλων των ουσιωδών στοιχείων της δημοπρασίας στην εν λόγω σημείωση.
Με την επιφύλαξη ως προς την κατάληξη ότι ήταν ανεπίτρεπτη η εισαγωγή λόγων ακύρωσης μέσω ένορκης μαρτυρίας, η προσέγγιση του Εφεσείοντα είναι επίσης αβάσιμη. Το πρωτόδικο δικαστήριο αποδέχθηκε τη θέση του δημοπράτη, σύμφωνα με την οποία την επόμενη της δημοπρασίας ημέρα προέβηκε στην αντιγραφή όλων των εγγραφών του σε άλλο έντυπο, προκειμένου να διορθώσει τα οφειλόμενα ποσά και να διαγράψει την εκπρόθεσμη προσφορά του Εφεσείοντα. Υπό τα δεδομένα αυτά δεν εντοπίζεται ο,τιδήποτε το μεμπτό, ούτε και τεκμηριώθηκε οποιαδήποτε παραβίαση των Κανονισμών, τέτοια που να οδηγεί σε ακύρωση της δημοπρασίας. Περαιτέρω το γεγονός ότι στην αναλυτική κατάσταση δεν αναγράφονται αριθμοί δελτίων ταυτότητας και διευθύνσεις κάθε υπερθεματιστή, κατ΄ ακολουθία του Κανονισμού 8(5), δεν συνιστά ουσιαστική παρατυπία, δεδομένου ότι δεν τέθηκε υπό αμφισβήτηση η ταυτότητα των προσώπων που έλαβαν μέρος στη δημοπρασία, συμπεριλαμβανομένου του τελευταίου πλειοδότη, ήτοι του Εφεσίβλητου 2.
Τέλος, ο 9ος λόγος έφεσης συναρτάται επίσης με επικαλούμενη παρατυπία της αναλυτικής κατάστασης δημοπρασίας. Προβάλλεται, συγκεκριμένα, ότι το πρωτόδικο δικαστήριο λανθασμένα δεν εξέτασε το γεγονός ότι στην υπό αναφορά σημείωση δεν καταγράφονται προσφορές που υπέβαλε άλλος πλειοδότης προτού το ποσό ανέλθει στις ΛΚ100.000.
Το πρωτόδικο δικαστήριο αποδέχθηκε τη θέση του δημοπράτη σύμφωνα με την οποία οι προσφορές άρχισαν από το ποσό των ΛΚ100.000, παρ΄ ότι η επιφυλαχθείσα τιμή ήταν χαμηλότερη. Ούτως ή άλλως, τυχόν παράλειψη καταγραφής προηγούμενου ποσού δεν επηρεάζει το οποιοδήποτε αποτέλεσμα της δημοπρασίας, δεδομένης της αναντίλεκτης προσφοράς μεγαλύτερων ποσών από υπερθεματιστές, όπως αυτή αποτυπώνεται στην αναλυτική κατάσταση δημοπρασίας. Από την προσφορά των ΛΚ100.000 μέχρι και της κατάληξης στο τελικό ποσό των ΛΚ129.000 προηγήθηκαν εννέα άλλες προσφορές. Ο Εφεσείων συνέδεσε τον ισχυρισμό του για ύπαρξη προηγούμενης προσφοράς, προτού δηλαδή το ποσό ανέλθει στις ΛΚ100.000, με την εισήγηση ότι πιθανόν να υπήρχε και προηγούμενο πρακτικό το οποίο δεν παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο. Τέτοια όμως εισήγηση περί ύπαρξης άλλου πρακτικού κινείται στη σφαίρα της εικασίας, και παραμένει μετέωρη, αφού η θέση αυτή δεν υπεβλήθη στο δημοπράτη κατά την αντεξέτασή του.
Το αποτέλεσμα της ενώπιόν μας έφεσης έχει κριθεί. Η απόρριψη όλων των λόγων έφεσης και η κατάληξη ως προς την ουσία, καθιστά αχρείαστη την εξέταση των λόγων αντέφεσης, οι οποίοι περιστρέφονται ουσιαστικά γύρω από προδικαστικά ζητήματα. Πιο συγκεκριμένα γύρω από τη θέση ότι το πρωτόδικο δικαστήριο εσφαλμένα αποφάσισε ότι η αίτηση - έφεση ήταν το ορθό δικονομικό μέτρο και ότι είχε δικαιοδοσία εκδίκασής της.
Με βάση το σύνολο των πιο πάνω η έφεση απορρίπτεται. Τα έξοδα, συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ, αν υπάρχει, επιδικάζονται προς όφελος του Εφεσίβλητου 2 και εις βάρος του Εφεσείοντα, όπως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Η αντέφεση επίσης απορρίπτεται χωρίς διαταγή ως προς τα έξοδα.
Μ. ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Π.
Λ. ΠΑΡΠΑΡΙΝΟΣ, Δ.
Α.Ρ. ΛΙΑΤΣΟΣ, Δ.
ΣΦ.