|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2012) 1 ΑΑΔ 1729
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 152/2009)
19 Ιουλίου 2012
[ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, ΝΑΘΑΝΑΗΛ, ΠΑΜΠΑΛΛΗΣ, Δ/στές]
MINDORAS ESTATES LTD,
Εφεσείουσα,
- ΚΑΙ -
1. ΑΠΟΣΤΟΛΟΥ ΠΟΤΑΜΟΥ,
2. ΜΑΡΙΑΣ ΠΟΤΑΜΟΥ,
Εφεσιβλήτων.
------------------------------------
Ε. Πουλλά-Μακαρούνα (κα) με Κ. Χατζηχαραλάμπους (κα),
για την Εφεσείουσα.
Ν. Παπακλεοβούλου, για τους Εφεσίβλητους.
--------------------------------------
ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του
Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Ναθαναήλ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ.: Η αγοραπωλησία υπό ανέγερση κατοικίας στα Κονιά της επαρχίας Πάφου που συμφωνήθηκε μεταξύ των διαδίκων στις 20.5.2004, δεν είχε ευτυχή κατάληξη. Παρά το γεγονός, όπως και πρωτοδίκως διαπιστώθηκε, ότι οι διάδικοι μπορούσαν να επιλύσουν άνετα τις μεταξύ τους διαφωνίες, η κάθε πλευρά επέμενε στις δικές τους θέσεις με αποτέλεσμα να εγερθεί αγωγή, η απόφαση επί της οποίας τίθεται τώρα υπό επαναξιολόγηση από το Εφετείο.
Στις 20.5.2004 υπεγράφη μεταξύ των διαδίκων η θεωρούμενη ως κυρίως συμφωνία, με την οποία η εφεσείουσα εταιρεία η οποία ασχολείται με εργασίες ανάπτυξης γης, ανέλαβε να ανεγείρει επί οικοπέδου κατοικία προς όφελος των εφεσιβλήτων-αγοραστών έναντι του συμφωνηθέντος ποσού των ΛΚ160.000, το οποίο θα καταβαλλόταν με την πληρωμή ΛΚ50.000 κατά την υπογραφή της συμφωνίας, ΛΚ80.000 στις 28.5.2004, ΛΚ15.000 στις 30.6.2004 και άλλες ΛΚ15.000 στις 30.7.2004. Την ίδια ημέρα, με συμπληρωματική συμφωνία οι διάδικοι συμφώνησαν όπως το αρχικό ποσό της προκαταβολής των ΛΚ50.000, πληρωθεί με τέσσερεις μεταχρονολογημένες επιταγές, οι τρεις πρώτες από ΛΚ10.000 εκάστη, την 1.7.2004, την 1.8.2004 και την 1.10.2004, η δε τελευταία των ΛΚ20.000, την ημέρα της παράδοσης της κατοικίας στις 31.12.2004.
Σύμφωνα με τα παραδεκτά ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου γεγονότα που αποτέλεσαν ταυτόχρονα και ευρήματα του, έναντι του τιμήματος αγοράς οι εφεσίβλητοι κατέβαλαν μέχρι τις 3.2.2005, το συνολικό ποσό των ΛΚ125.000. Στην ημερομηνία αυτή, όμως, η εφεσείουσα εταιρεία τερμάτισε τη συμφωνία με αποτέλεσμα οι εφεσίβλητοι να προτείνουν την πληρωμή επιπλέον ποσού ΛΚ5.000, με επιταγή ημερ. 31.1.2005, πρόταση που δεν αποδέχθηκε η εφεσείουσα. Στο μεταξύ, στις 30.12.2004, οι εφεσίβλητοι ανεκάλεσαν την πληρωμή της μεταχρονολογημένης επιταγής των ΛΚ20.000, πληρωτέα την επομένη ημέρα. Αυτή η ανάκληση της επιταγής των ΛΚ20.000, μαζί με τη μη καταβολή της δόσης των ΛΚ15.000, όπως είχε συμφωνηθεί, για τις 30.7.2004 δυνάμει της κύριας συμφωνίας, αποτέλεσαν την αιτιολογία για την εφεσείουσα να τερματίσει τη συμφωνία. Προς τούτο η εφεσείουσα απέστειλε σχετική επιστολή ημερ. 3.2.2005, που κατατέθηκε πρωτοδίκως ως Τεκμήριο 14, στην οποία προβλήθηκαν εκ μέρους της διάφοροι ισχυρισμοί.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε και ορθά, ως κρίσιμο ζήτημα προς επίλυση το κατά πόσο η εφεσείουσα νομίμως τερμάτισε ή όχι τη συμφωνία. Αυτό, υπό το φως του δεδομένου ότι μετά τον τερματισμό οι εφεσίβλητοι ως αγοραστές ήγειραν την πρωτόδικη αγωγή αξιώνοντας εναντίον της πωλήτριας εφεσείουσας ειδική εκτέλεση της κυρίως συμφωνίας ή διαζευκτικά αποζημιώσεις λόγω παράβασης της και ή διάταγμα ολοκλήρωσης των οικοδομικών εργασιών επί της κατοικίας. Από την πλευρά της η εφεσείουσα, ως εναγόμενη, ισχυρίστηκε ότι νομίμως τερμάτισε τη συμφωνία και διεκδίκησε ανταπαιτητικά αποζημιώσεις και διάταγμα όπως οποιοδήποτε ποσό ήθελε τυχόν επιδικαστεί υπέρ των εφεσιβλήτων ως εναγόντων, δοθεί προς εξόφληση της υποθήκης υπ΄ αρ. 2207/04 του Επαρχιακού Κτηματολογίου Πάφου, η οποία παραχωρήθηκε από την εφεσείουσα επί του ενός δευτέρου μεριδίου του οικοπέδου προς όφελος της Ελληνικής Τράπεζας, από την οποία η εφεσίβλητη 2 εξασφάλισε στεγαστικό δάνειο προς αποπληρωμή του τιμήματος αγοράς. Όπως σημείωσε το Δικαστήριο, στο στάδιο των αγορεύσεων, οι εφεσίβλητοι περιόρισαν την απαίτηση τους μόνο σε αποζημιώσεις εγκαταλείποντας την αξίωση για ειδική εκτέλεση. Παρεμβάλλεται εδώ ότι σύμφωνα με τη μαρτυρία που δόθηκε πρωτοδίκως, η κατοικία ουδέποτε περιήλθε στην κατοχή των εφεσιβλήτων, αλλά ανέκαθεν παρέμεινε στην κατοχή της εφεσείουσας, ενώ διέμενε σ΄ αυτή ο Χρύσανθος Κάϊζερ, Μ.Υ.8, ένας εκ των διευθυντών της εφεσείουσας.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο άκουσε εκτεταμένη μαρτυρία τόσο από τον εφεσίβλητο 1, σύζυγο της εφεσίβλητης 2, από τον Νικόλα Γερμανό, εκτιμητή ακινήτων εκ μέρους των εφεσιβλήτων, ενώ αντεξετάστηκαν εκ μέρους της εφεσείουσας και δύο ακόμη μάρτυρες οι Μιχάλης Καραγιάννης, Μ.Ε.3, λειτουργός της Ελληνικής Τράπεζας και η Λένια Ριαλά, Μ.Ε.4, η οποία αναφέρθηκε στις συνθήκες έκδοσης τιμολογίου που αφορούσε την αγορά κορνίζων και ντεκόρ για το μπάνιο. Από πλευράς της εφεσείουσας, έδωσαν μαρτυρία ο Χρύσανθος Κάϊζερ και άλλοι εννέα μάρτυρες. Μεγάλο μέρος της διαφοράς μεταξύ των διαδίκων αφορούσε την πορεία των εργασιών της οικοδόμησης και αποπεράτωσης της κατοικίας σε συνάρτηση με επί μέρους εργασίες που ζητήθηκαν ως πρόσθετες κατά τη διάρκεια της συμφωνίας από τους εφεσίβλητους, με ιδιαίτερη έμφαση στην κατασκευή πισίνας, η οποία αποτέλεσε και ουσιαστικό ζήτημα αντιπαράθεσης.
Το Δικαστήριο στο σκεπτικό του επέλυσε πρώτον το ερώτημα κατά πόσο οι συμφωνηθείσες ημερομηνίες πληρωμής με βάση την κύρια συμφωνία και τη συμπληρωματική, ήσαν ουσιώδεις από πλευράς χρόνου. Με βάση τη θεώρηση του, οι χρόνοι καταβολής τμηματικά του τιμήματος αγοράς ήταν πράγματι ουσιώδεις, τόσο διότι είχαν συμφωνηθεί συγκεκριμένες ημερομηνίες πληρωμής, όσο και διότι οι όροι 2 και 17 των δύο συμφωνιών, καθιστούσαν τον χρόνο ουσιώδη, εφόσον παράλειψη καταβολής μιας δόσεως παρείχε το δικαίωμα στην εφεσείουσα να τερματίσει τη συμφωνία. Το Δικαστήριο, όμως, προχώρησε να εξετάσει και κατά πόσο οι όροι της πληρωμής παρέμειναν όντως ουσιώδεις μέχρι τέλους, ενόψει του γεγονότος ότι οι πληρωμές από πλευράς των εφεσιβλήτων δεν ήσαν σε συμφωνία με τις ημερομηνίες πληρωμής, αλλά είχαν διαφοροποιηθεί. Το Δικαστήριο βασιζόμενο κυρίως στη μαρτυρία του Χρυσόστομου Τσαγγαρίδη, Μ.Υ.3, γραμματέα της ΣΠΕ Αμαργέτης και Περιχώρων, στην οποία η εφεσείουσα διατηρούσε λογαριασμό και την οποία μαρτυρία έκρινε ως ανεξάρτητη και αξιόπιστη, έκρινε ότι οι πληρωμές που έγιναν δεν συνέπιπταν με τις ημερομηνίες που είχαν συμφωνηθεί για πληρωμή, αλλά ούτε και τα ποσά που πληρώνονταν κάθε φορά συμφωνούσαν με τα ποσά των δόσεων που προνοούνταν στις συμφωνίες.
Το Δικαστήριο προέβηκε σε εύρημα ότι οι διαφοροποιημένες αυτές πληρωμές από πλευράς των εφεσιβλήτων, οι οποίες καθιστούσαν τους εφεσίβλητους ασυνεπείς με το συμφωνηθέν χρονοδιάγραμμα καταβολής του τιμήματος αγοράς, είχαν πάντοτε την ανοχή της εφεσείουσας, εξ ου και οι εργασίες ολοκλήρωσης της οικοδομής, καθώς και οι ευρύτερες δοσοληψίες μεταξύ των διαδίκων, συνεχίζονταν. Το Δικαστήριο προέβηκε και σε περαιτέρω εύρημα ότι ακόμη και μετά τον τερματισμό, η εφεσείουσα ανέχθηκε τον εφεσίβλητο 1 να συνεχίζει τις επισκέψεις του στην υπό ανέγερση κατοικία, να δίνει οδηγίες σε τεχνικούς, να προχωρεί με την τοποθέτηση «καππακιών» στα εντοιχισμένα ερμάρια της κουζίνας και να προχωρεί με την κατασκευή της πισίνας.
Υπό το φως των ανωτέρω διαπιστώσεων του, το Δικαστήριο έκρινε ότι στην πορεία της εκτέλεσης της συμφωνίας, οι όροι πληρωμής του τιμήματος αγοράς έπαυσαν να είναι ουσιώδεις, με αποτέλεσμα η υπό ημερομηνία 3.2.2005 επιστολή της εφεσείουσας να μην είχε ως νομικό αποτέλεσμα τον τερματισμό της συμφωνίας. Αυτό, διότι η εφεσείουσα προτού επιχειρήσει τον τερματισμό της συμφωνίας με την εν λόγω επιστολή, δεν κατέστησε το χρόνο ουσιώδη δίδοντας εύλογη προειδοποίηση προς τους εφεσίβλητους να αποπληρώσουν τις καθυστερημένες τους δόσεις. Ούτε, ως έκρινε το Δικαστήριο, η εν λόγω επιστολή στάληκε, ως διελάμβανε η συμφωνία, με συστημένο ταχυδρομείο δίδοντας προθεσμία για την καταβολή των καθυστερημένων οφειλών. Επομένως, η εφεσείουσα απώλεσε το δικαίωμα της να τερματίσει τη συμφωνία για τους λόγους που καταγράφονταν στην επιστολή Το Δικαστήριο απέρριψε επίσης τη θέση της εφεσείουσας ότι υπήρξε μεταγενέστερη προφορική συμφωνία παράτασης παράδοσης της κατοικίας μετά τις 31.12.2004, λόγω αλλαγών στα σχέδια της κατοικίας που ζήτησαν οι εφεσίβλητοι, νοουμένου όμως ότι θα πληρωνόταν κανονικά, η μεταχρονολογημένη τελευταία επιταγή των ΛΚ20.000. Το Δικαστήριο έκρινε ότι όντως είχαν ζητηθεί αλλαγές που καθιστούσαν την παράδοση στις 31.12.2004, αδύνατη, αλλά προς τούτο είχε συμφωνήσει η εφεσείουσα, η οποία ουδέποτε στη φερόμενη επιστολή τερματισμού αναφέρθηκε στη μεταγενέστερη αυτή προφορική συμφωνία.
Κατά το Δικαστήριο, ερμηνεύοντας την κυρίως συμφωνία, αλλά και τη συμπληρωματική, η καταβολή των ΛΚ20.000 συνδεόταν με την παράδοση της κατοικίας στις 31.12.2004. Θα έπρεπε με άλλα λόγια, οι δύο εκατέρωθεν υποχρεώσεις να εκπληρώνονταν ταυτόχρονα. Επομένως οι εφεσίβλητοι, εφόσον δεν ήταν έτοιμη η κατοικία προς παράδοση στις 31.12.2004, δεν αθέτησαν τη δική τους υποχρέωση καταβολής των ΛΚ20.000. Συνακόλουθα το Δικαστήριο θεώρησε ότι οι εφεσίβλητοι δικαιούνταν να εκλάβουν ότι η συμφωνία είχε ακυρωθεί ή παραβιαστεί εξ υπαιτιότητας της εφεσείουσας, καθορίζοντας προς τούτο την ημερομηνία 8.2.2005, όταν απεστάλη η επιστολή, ως το χρόνο κατά τον οποίο η εφεσείουσα εκδήλωσε την πρόθεση να μην υλοποιήσει τη συμφωνία ή να προχωρήσει μ΄ αυτήν.
Στη συνέχεια, το Δικαστήριο εξετάζοντας τις επί μέρους πληρωμές που διενήργησαν οι εφεσίβλητοι είτε από δική τους επιθυμία ή εκ μέρους και για λογαριασμό της εφεσείουσας, πάντοτε με τη σύμφωνη γνώμη της, έκρινε ότι όλα τα επί μέρους αυτά κονδύλια, περιλαμβανομένου και ενός μεγάλου ποσού που αφορούσε την κατασκευή της πισίνας, οι εργασίες της οποίας δεν ήταν πρόσθετες, όπως υποστήριξε η εφεσείουσα, μπορούσαν να αποδοθούν στους εφεσίβλητους ως μέρος του μέτρου αποζημίωσης τους για την μη ολοκλήρωση της συμφωνίας, εξ υπαιτιότητας του παράνομου τερματισμού από την εφεσείουσα.
Στη βάση της προσκομισθείσας μαρτυρίας, η αγοραία αξία της κατοικίας το Νοέμβριο του 2004 ήταν, σύμφωνα με τον Ρένο Πίτρο, Μ.Υ.6, πολιτικό μηχανικό και εκτιμητή ακινήτων, ΛΚ166.500 πλέον ΛΚ5.405 αξία της πισίνας, ήτοι συνολικά ΛΚ171.905. Το Δικαστήριο επιδίκασε προς όφελος των εφεσιβλήτων και εναντίον της εφεσείουσας το ποσό των €242.644,47 (αντίστοιχο των ΛΚ142.013,50), πλέον €20.340,90 (αντίστοιχο των ΛΚ11.905,-), ως διαφορά επί της αγοραίας αξίας έναντι του τιμήματος αγοράς, (δηλαδή Λ.Κ.171.905 μείον Λ.Κ.160.000, που ήταν το τίμημα αγοράς), ήτοι, €262.985,37 ως σύνολο. Οι Λ.Κ.142.013,50 ήταν το άθροισμα των Λ.Κ.125.000, που οι εφεσίβλητοι είχαν καταβάλει ήδη έναντι του τιμήματος αγοράς κατά τον τερματισμό της συμφωνίας, πλέον διάφορα άλλα ποσά που κρίθηκαν ότι είχαν καταβληθεί από τους εφεσίβλητους εκ μέρους και για λογαριασμό των υποχρεώσεων της εφεσείουσας, και συγκεκριμένα Λ.Κ.230 (κονδύλι για την εκσκαφή της πισίνας), Λ.Κ.5.500 (πορτοπαράθυρα PVC), Λ.Κ.6.000 (για εντοιχισμένα έπιπλα κουζίνας και υπνοδωματίων), Λ.Κ.1.100 (για αγορά κεραμικών), Λ.Κ.3.783,60 (για την κατασκευή της πισίνας) και Λ.Κ.400 (για γύψινες κορνίζες). Το ολικό επιδικασθέν ποσό έφερε νόμιμο τόκο μέχρι εξόφλησης, ενώ επιδικάσθηκαν εναντίον της εφεσείουσας και τα αναλογούντα έξοδα. Η ανταπαίτηση της εφεσείουσας απορρίφθηκε χωρίς έξοδα.
Με εννέα λόγους έφεσης, οι οποίοι μεταφράστηκαν σε 76 πυκνογραμμένες σελίδες περιγράμματος, με επιμέρους πολλαπλές και ιδιαίτερες υποδιαιρέσεις ως λεπτομέρειες επί ενός εκάστου των λόγων έφεσης, η εφεσείουσα στοχεύει στην καθολική ανατροπή της απόφασης σε όλα τα επίπεδα, πραγματικά και νομικά. Θεωρεί ότι η αναφορά, ανάλυση και αξιολόγηση της μαρτυρίας υπήρξε πλημμελής και το Δικαστήριο απέτυχε να εστιάσει την προσοχή του και να επιλύσει τα ουσιώδη θέματα που ήσαν ενώπιον του. Πιο συγκεκριμένα, ο πρώτος λόγος υποδιαιρείται σε 27 θεματικές κατηγορίες με στοχευμένες αναφορές στα πρακτικά ως υποστηρικτικά της θέσης της εφεσείουσας περί εν γένει λανθασμένης αξιολόγησης. Κυρίως προβάλλεται η εισήγηση ότι κακώς το Δικαστήριο θεώρησε ότι υπήρξε διαφοροποίηση του χρόνου πληρωμής των δόσεων, ώστε να είναι λανθασμένο το συμπέρασμα του ότι η εφεσείουσα αποδέχθηκε τις διαφοροποιήσεις αυτές, με αποτέλεσμα να μη δικαιούτο να τερματίσει τη συμφωνία.
Προσεκτική εξέταση όλων των αιτιάσεων της εφεσείουσας οδηγεί στο συμπέρασμα ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά αξιολόγησε στο σύνολο της τη μαρτυρία, καταλήγοντας σε ορθά και εύλογα συμπεράσματα. Κατ΄ αρχάς, αδίκως η εφεσείουσα παραπονείται ως προς το πότε πληρώθηκαν οι £10.000 που δυνάμει της συμπληρωματικής συμφωνίας ήταν πληρωτέες την 1.8.2004, αλλά η επιταγή για το ποσό αυτό, κατετέθη δύο φορές μέχρι να εξαργυρωθεί, και άλλες ΛΚ10.000 που κατεβλήθησαν στις 7.12.2004. Ορθά οι εφεσίβλητοι αντιτείνουν στο δικό τους περίγραμμα ότι είτε η εφεσείουσα αποδεχόταν ότι το τίμημα αγοράς εξοφλείτο με επιταγές, άρα ήταν χρήματα άμεσα καταβληθέντα, είτε ότι οι μεταχρονολογημένες επιταγές έπρεπε να εξαργυρώνονταν πρώτα για να θεωρούνται και ως εξόφληση της αντίστοιχης δόσης. Στη βάση της αξιόπιστης μαρτυρίας του Χρυσόστομου Τσαγγαρίδη, Μ.Υ.3, και την ανάλογη κατάσταση λογαριασμού, Τεκμ. 33, και τις αποδείξεις Τεκμ. 48, οι εφεσίβλητοι κατέθεσαν στο λογαριασμό της εφεσείουσας τα εξής ποσά: (i) ΛΚ70.000 δυνάμει εμβάσματος στις 23.6.2004, (ii) ΛΚ10.000 δυνάμει επιταγής στις 12.7.2004, (iii) ΛΚ25.000 δυνάμει επιταγής στις 20.7.2004, (iv) ΛΚ10.000 με επιταγή στις 17.8.2004 και (v) ΛΚ10.000 με επιταγή στις 7.12.2004. Οι πληρωμές αυτές, παρόλο που ο εφεσίβλητος 1 προσπάθησε να πείσει κατά τη μαρτυρία του ότι γίνονταν εγκαίρως στη βάση της συμφωνίας και/ή της συμπληρωματικής, θέση που δεν δέχθηκε το Δικαστήριο, όντως ήσαν εκτός του συμφωνηθέντος χρονοδιαγράμματος.
Όπως η ίδια η εφεσείουσα διατείνεται στο περίγραμμα της, οι συμφωνίες προνοούσαν ότι καθυστέρηση πληρωμής μιας δόσης πέραν των 10 ημερών έδινε αφενός αυτόματο δικαίωμα επιβολής τόκου 9% επί της καθυστέρησης από την ημερομηνία πληρωμής και αφετέρου, δικαίωμα αποστολής συστημένης επιστολής υπό τύπο προειδοποίησης και σε περίπτωση μη συμμόρφωσης, δικαίωμα τερματισμού της συμφωνίας, (όρος 14 της κυρίως συμφωνίας). Με βάση τον όρο 2 της συμπληρωματικής συμφωνίας, δικαίωμα τερματισμού παρεχόταν σε περίπτωση που «... οι επιταγές ... δεν τιμηθούν και/ή δεν καταστούν πληρωτέες για οποιονδήποτε λόγο ..». Οι πληρωμές, εν τέλει, δεν έγιναν στον τακτό χρόνο. Όπως σημείωσε το Δικαστήριο, οι πρώτες ΛΚ70.000 που δόθηκαν, πολύ πιθανό να ήταν μέρος της δεύτερης δόσης των ΛΚ80.000, που με βάση την κυρίως συμφωνία έπρεπε να πληρωθούν στις 28.5.2004. Το ποσό των £70.000 κατατέθηκε στις 24.6.2004 και είναι λογικό να υποτεθεί ότι εφόσον η προκαταβολή των ΛΚ50.000 είχε διασπασθεί με τη συμπληρωματική συμφωνία σε τέσσερεις επιμέρους δόσεις, η πληρωμή των ΛΚ70.000 υπολείπετο κατά ΛΚ10.000 από την προνοούμενη δόση των ΛΚ80.000, εφόσον η πρώτη διασπασμένη πληρωμή των ΛΚ10.000 εκ της προκαταβολής, έπρεπε να γίνει την 1.7.2004.
Μετέπειτα, η πληρωμή των ΛΚ10.000 που έπρεπε να γίνει την 1.8.2004, έγινε στις 17.8.2004 και άλλη επιταγή των ΛΚ10.000 κατετέθη στις 7.12.2004. Δεν προνοείτο πληρωμή την 1.12.2004 από τη συμπληρωμένη συμφωνία και εύλογα μπορεί να υποτεθεί ότι αυτή η κατάθεση αφορούσε τη δόση στις 1.10.2004. Η πληρωμή των ΛΚ15.000 που προνοείτο να καταβληθεί στις 30.6.2004 με βάση την κυρίως συμφωνία, έγινε τελικώς στις 20.7.2004, ενδεχομένως ως μέρος του πληρωθέντος ποσού των ΛΚ25.000.
Έπεται ότι η εφεσείουσα λανθασμένα εισηγείται ότι οι δόσεις που καταβάλλονταν δυνάμει των μεταχρονολογημένων επιταγών δίδονταν συμφώνως της συμπληρωματικής συμφωνίας. Το Δικαστήριο ορθά αποφάσισε ότι ούτε οι δόσεις που καταβάλλονταν, ούτε οι ημερομηνίες στις οποίες καταβάλλονταν, είχαν αντιστοιχία με τις καθορισθείσες και στις δύο συμφωνίες, ημερομηνίες πληρωμής. Αυτό ήταν και το σημαντικό στοιχείο στην απόφαση ώστε να ήταν δικαιολογημένη η ενασχόληση του Δικαστηρίου με το ουσιώδες του χρόνου πληρωμής, όπως άλλωστε προβλήθηκε ρητώς με τις παρ. 15 και 16 της έκθεσης απαίτησης, όπου κατεγράφη η θέση των εφεσιβλήτων ότι ο εκ μέρους της εφεσείουσας τερματισμός ήταν άκυρος και συνακολούθως με αξίωση στην παρ. Α(α) των θεραπειών, ζητείτο διακήρυξη του Δικαστηρίου ότι, όντως, ο εν λόγω τερματισμός ήταν άκυρος.
Στην Latifundia Properties Ltd v. Ψακή κ.ά. (2003) 1 Α.Α.Δ. 670, επαναβεβαιώθηκε ο γενικός κανόνας ότι ο χρόνος αποπληρωμής δεν είναι κατά κανόνα ουσιώδης, εκτός αν τα μέρη αποφασίσουν διαφορετικά. Ακόμη και όπου ο χρόνος με βάση τους όρους της σύμβασης δεν καθίσταται ουσιώδης, το ένα εκ των μερών μπορεί να καταστήσει το χρόνο ουσιώδη αν διατείνεται ότι έχουν παραβιαστεί οι όροι της σύμβασης. Στη Ξενοφώντος ν. Τυρίμου (1984) 1 Α.Α.Δ. 23, αναγνωρίστηκε η δυνατότητα να καταστήσει ο αγοραστής το χρόνο ουσιώδη, ακόμη και μετά την πάροδο πολλών ετών, με την κατάλληλη ειδοποίηση προς τον πωλητή να εκπληρώσει ανυπερθέτως τις δικές του υποχρεώσεις. Επίσης σχετική είναι η Σάντης ν. Χατζηβασιλείου κ.ά. (2009) 1 Α.Α.Δ. 288, όπου μέσα από ανασκόπηση της σχετικής νομολογίας, κρίθηκε ότι ο εφεσείων δικαιωματικά είχε καταστήσει το χρόνο ουσιώδη αποστέλλοντας σχετική επιστολή με την οποία καλούνταν οι εφεσίβλητες να παρουσιαστούν στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο για μεταβίβαση σε συγκεκριμένη ημερομηνία και ώρα.
Ρήτρα περί ύπαρξης τόκου σε περίπτωση υπερημερίας είναι ενδεικτική ως προς το ότι ο χρόνος δεν ήταν στη σκέψη των μερών ουσιώδης. Δεν επηρεάζει όμως το δικαίωμα του ενός των συμβαλλομένων να τερματίσει τη σύμβαση, εφόσον προηγουμένως δώσει εύλογη προειδοποίηση ώστε να καταστήσει σαφή την απαίτηση του για εκπλήρωση ουσιώδους όρου εντός τακτής προθεσμίας.
Εδώ, τα μέρη ήσαν αντιμέτωπα με την αντίστροφη με την πιο πάνω υπόθεση, πραγματική κατάσταση δεδομένων. Ενώ στη Latifundia - ανωτέρω -, ο χρόνος ως εκ της συμβάσεως δεν ήταν ουσιώδης, αλλά κατέστη ουσιώδης μετά την αποστολή σχετικής εύλογης προειδοποίησης, εδώ το Δικαστήριο βρήκε ότι παρά το ότι ο χρόνος δυνάμει των όρων των δύο συμφωνιών ήταν αρχικά ουσιώδης, εν τούτοις ατόνησε ως εκ της εν πράξει πορείας που τήρησε η εφεσείουσα, μη εμμένουσα στην αυστηρή εφαρμογή των χρονικών οροσήμων. Δεν ήταν μικρή η καθυστέρηση στην καταβολή των δόσεων, ως διατείνεται η εφεσείουσα, ούτε και έχει σημασία αν ενεργούσε με καλή πίστη, κατά τη θέση της, επιδεικνύουσα ανοχή. Η ουσία είναι ότι η εφεσείουσα δεν άσκησε έγκαιρα τα δικαιώματα της και όχι μόνο ανεχόταν τις καθυστερημένες ή ελλειμματικές πληρωμές, αλλά και όταν επεδίωξε να τερματίσει τη συμφωνία, το έπραξε χωρίς να δώσει προηγουμένως τον απαραίτητο χρόνο προειδοποίησης, ούτε και απέστειλε την επιστολή συστημένη, ως διαλάμβανε σχετικός όρος της.
Η εφεσείουσα διατείνεται ότι ήταν έκδηλο από τη συμπεριφορά των εφεσιβλήτων ότι αυτοί δεν είχαν πληρώσει τη δόση των ΛΚ15.000, πληρωτέα την 30.7.2004, δυνάμει της κυρίως συμφωνίας και ούτε την δόση των τελευταίων ΛΚ20.000 που με τη συμπληρωματική συμφωνία, αφέθηκε ως μέρος των ΛΚ50.000 της προκαταβολής να πληρωθεί «..την ημέρα παράδοσης δηλαδή 31.12.2004 ..». Η ουσία και πάλι εδώ, δεν είναι η μη καταβολή των όποιων δόσεων, αλλά η ετεροχρονισμένη πληρωμή τους και με ποσά κάθε φορά διάφορα από αυτά που προνοούνταν με τη συμφωνία. Η θέση του Χρύσανθου Κάϊζερ, Μ.Υ.8, ότι πριν την επιστολή τερματισμού ημερ. 3.2.2005, απέστειλε άλλες δύο προειδοποιητικές επιστολές ημερ. 25.8.2004 και 31.12.2004, που έγιναν Τεκμ. 50 και 51, αντίστοιχα, παραπονούμενος για την καθυστέρηση στις πληρωμές, απερρίφθη πρωτοδίκως, όπως και ότι απεστάλη και έτερη επιστολή, μέσω της δικηγόρου της εφεσείουσας, ημερ. 17.1.2005, Τεκμ. 55, εφόσον ο Χρ. Κάϊζερ στην ένορκη του δήλωση προς αντίκρουση του αιτήματος των εφεσιβλήτων για προσωρινό διάταγμα, ουδέν σχετικό ανέφερε. Αντίθετα, έγινε εκεί αναφορά μόνο σε προφορικές εκ μέρους της εφεσείουσας παραστάσεις για τις καθυστερήσεις. Ευλόγως στο θέμα έγινε πιστευτή και δεκτή η αντίθετη θέση του εφεσίβλητου 1, ότι ουδεμία τέτοια επιστολή παρέλαβε.
Με την πιο πάνω θεμελιακή κρίση του Δικαστηρίου περί του παράνομου τερματισμού της συμφωνίας να είναι ορθή, όλες οι λεπτομέρειες επί των οποίων η εφεσείουσα βασίζεται για ανατροπή της ατονούν. Εν πάση περιπτώσει, οι θέσεις της εφεσείουσας παραγνωρίζουν αυτή την ουσιαστική κρίση ότι στο τέλος της ημέρας, η ίδια δεν κατέστησε το χρόνο εκ νέου ουσιώδη, ούτε και συμμορφώθηκε με τους ίδιους τους όρους της συμφωνίας την οποία ήθελε να τερματίσει, εφόσον ο νόμιμος τερματισμός της δεν μπορούσε παρά να διέλθει από τους ιδίους τους όρους αυτής. Παρερμηνεύονται δε και διάφορες θέσεις των εφεσιβλήτων. Η επιστολή των εφεσιβλήτων διά του δικηγόρου τους, για παράδειγμα, Τεκμ. 15, στην οποία αναφέρεται η εφεσείουσα στο περίγραμμα της, ως δεικνύουσα τη θέση τους ότι δεν θα πλήρωναν, αλλά απαιτούσαν αντίθετα και τη μεταβίβαση του οικοπέδου και της κατοικίας, δεν έχει αυτό το νόημα. Απομονώνεται μία φράση τριών γραμμών, από μία επιστολή τριών σελίδων, ο κύριος σκοπός της οποίας ήταν να πεισθεί η εφεσείουσα να αποσύρει τον γενόμενο τερματισμό και να προχωρήσει με την αποπεράτωση της κατοικίας χωρίς καθυστερήσεις. Αυτό, υπό το φως της ταυτόχρονης υπόδειξης ότι η τελευταία δόση του τιμήματος αγοράς θα καταβαλλόταν με την ημέρα παράδοσης, παράδοση που καθυστερούσε εξ υπαιτιότητας της εφεσείουσας. Επομένως, το ζήτημα της μεταβίβασης, που είναι βέβαια διάφορο από το θέμα της παράδοσης, δεν έρχεται σε καμιά σύγκρουση με την επιστολή Τεκμ. 15, όπως λανθασμένα θεωρεί η εφεσείουσα με την αντεξέταση που έτυχε ο Χρ. Κάϊζερ επί της μεταβίβασης.
Έχει δε ορθά αποφασιστεί από το πρωτόδικο Δικαστήριο με ορθή ερμηνευτική άσκηση, ότι το ποσό των ΛΚ20.000, ήταν όντως πληρωτέο κατά την παράδοση της κατοικίας και ταυτόχρονα μ΄ αυτήν. Τόσο ο όρος 3 της κυρίως συμφωνίας, όσο και ο όρος 1.4 της συμπληρωματικής, ήταν ρητώς και σαφώς διατυπωμένοι ώστε να μην επιδέχονται οποιασδήποτε αμφιβολίας. Ορθά και πάλι υπό το φως της ενώπιον του μαρτυρίας, το Δικαστήριο έκρινε ότι δεν υπήρξε προφορική μεταξύ των διαδίκων συμφωνία για παράταση του χρόνου παράδοσης, αλλά ταυτόχρονα παρέμεινε η υποχρέωση των εφεσιβλήτων για την καταβολή της τελευταίας πληρωμής των ΛΚ20.000. Αυτή η θέση που προβλήθηκε από την εφεσείουσα πρωτοδίκως μέσα από τη μαρτυρία του Χρ. Κάϊζερ, αλλά και με το περίγραμμα της, όχι μόνο αντιστρατεύεται τους όρους της ίδιας της συμφωνίας, οι οποίοι ήσαν αμοιβαίοι, αλλά είναι και αντιφατική με τη λογική των πραγμάτων. Η κατοικία δεν ήταν έτοιμη να παραδοθεί στις 31.12.2004, ως αποτέλεσμα διαφόρων προσθηκομετατροπών που στην πορεία είχαν ζητήσει οι εφεσίβλητοι, με τις οποίες είχε συμφωνήσει η εφεσείουσα. Προς τούτο έγινε δεκτή πρωτοδίκως η μαρτυρία του εργολάβου του εργοταξίου Χριστόδουλου Βασιλείου, Μ.Υ.2, και του επιβλέποντος μηχανικού Χριστάκη Χριστοδούλου, Μ.Υ.4, αμφοτέρων μαρτύρων της ίδιας της εφεσείουσας και δεν μπορεί επ΄ αυτής της αξιολόγησης να παραπονείται.
Εύλογη κρίνεται ότι ήταν η θέση του πρωτόδικου Δικαστηρίου και επί του ζητήματος της πισίνας, η κατασκευή της οποίας εκτός του ότι συνέτεινε στην καθυστέρηση, συνδέθηκε και με το ύψος των αποζημιώσεων στις οποίες και προστέθηκε το κόστος της. Το κόστος αυτό υπολογίστηκε στις ΛΚ5.405. Η πισίνα, όπως εύλογα αποφάσισε το πρωτόδικο Δικαστήριο, αποτελούσε μέρος της συμφωνίας ανοικοδόμησης της οικίας, τα αρχιτεκτονικά δε σχέδια έδειχναν την πισίνα, χρωματισμένη με κίτρινο χρώμα, όπως και την υπόλοιπη οικοδομή, και είχαν μονογραφηθεί από τους διαδίκους. Το γεγονός ότι για την κατασκευή της οι εφεσίβλητοι συμβλήθηκαν με εταιρεία, άλλη από την εφεσείουσα, δεν ήταν εκ προοιμίου αναιρετικό της υποχρέωσης της ίδιας της εφεσείουσας υπό το φως του ότι και άλλες παραγγελίες είχαν γίνει σε τρίτους από τους εφεσίβλητους με την ανοχή της εφεσείουσας, για άλλα υλικά όπως πλακάκια, κεραμικά, εντοιχισμένα έπιπλα κλπ. Μάλιστα, το κόστος κατασκευής ήταν για λογαριασμό της εφεσείουσας, εξ ου και σύμφωνα με τη μαρτυρία του εφεσίβλητου 1, θα αφαιρείτο από τη δόση των ΛΚ15.000.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο εύλογα έκρινε ανεδαφικό και τον ισχυρισμό της εφεσείουσας περί της μη υποχρέωσης κατασκευής της πισίνας, με αναφορά στα διάφορα διαφημιστικά έντυπα στα οποία όντως δεν παρουσιαζόταν να καλύπτεται το κόστος κατασκευής της. Ο ισχυρισμός αυτός κατέρρευσε υπό το φως του δεδομένου ότι, (i) ο εφεσίβλητος 1 δεν αντεξετάστηκε στο σημείο αυτό κατά τη μακρά αντεξέταση του, αφήνοντας έτσι τον σχετικό περί του αντιθέτου ισχυρισμό του, αλώβητο, και (ii) οι υπογραφείσες συμφωνίες, κύρια και συμπληρωματική, δεν παρέπεμπαν στα εν λόγω διαφημιστικά έντυπα, στα οποία οι διάφορες διαστάσεις της κατοικίας δεν αντιστοιχούσαν με τα σχέδια που επισυνάφθηκαν στην κύρια συμφωνία. Προκαλεί δε εντύπωση η θέση της εφεσείουσας ότι στην κύρια συμφωνία θα πρέπει να δοθεί ερμηνεία κατά τρόπο που να μην καλύπτει υποχρέωση της για την κατασκευή της πισίνας, όταν τα σχέδια που ήταν συνημμένα σ΄ αυτή, έδειχναν πισίνα. Η ερμηνεία ενός εγγράφου βασίζεται στην ολότητα των καταγραφέντων όρων (και σχεδίων όπου υπάρχουν), και δεν επιτρέπεται πλασματικός διαχωρισμός τους.
Δεν χρειάζεται το Εφετείο να ενδιατρίψει στις λεπτομέρειες των επί μέρους «πρόσθετων» λεγόμενων εργασιών και παραγγελιών που γίνονταν από τους εφεσίβλητους και τις οποίες αρνείται η εφεσείουσα με κύρια θέση της ότι οι πρόσθετες αυτές παραγγελίες και η ανάμειξη άλλων ατόμων συνέτειναν κατά κύριο λόγο στην όλη καθυστέρηση στη συμπλήρωση της οικοδομής. Κατέστη φανερό μέσα από την όλη μαρτυρία, την οποία ευλόγως αποδέχθηκε το πρωτόδικο Δικαστήριο, ότι η εφεσείουσα εταιρεία γνώριζε και αποδεχόταν ή ακόμη και ανεχόταν την ανάμειξη των εφεσιβλήτων στο εργοτάξιο, όχι ως ρόλο συντονιστή των εκεί εργαζομένων, αλλά προς εξυπηρέτηση και της ίδιας της εφεσείουσας. Πολλά ποσά πληρώνονταν από τους εφεσίβλητους, γεγονός που βοηθούσε στη ρευστότητα της εφεσείουσας εταιρείας, η οποία είχε το ανάλογο κέρδος. Το πρωτόδικο Δικαστήριο ασχολήθηκε σε έκταση με αυτά τα επί μέρους κονδύλια που οι εφεσίβλητοι πλήρωσαν με τη σύμφωνη ουσιαστικά γνώμη της εφεσείουσας. Οι σχετικές πληρωμές αποδείχθηκαν, (πλείστα όσα τεκμήρια έχουν κατατεθεί πρωτοδίκως υπό μορφή σχετικών αποδείξεων), και όπως ήταν και η εύλογη στο θέμα τοποθέτηση του εφεσίβλητου 1, όταν οι σχέσεις τους ως αγοραστές ήταν καλές με την εφεσείουσα εταιρεία ως πωλήτρια, πολλές πληρωμές γίνονταν από τους εφεσίβλητους ώστε να μην πληρώνει η εφεσείουσα, η οποία όμως είχε κάθε συναφές και σχετικό στοιχείο γνωρίζοντας κάθε ποσό που θα αφαιρείτο στη συνέχεια λόγω των πληρωμών αυτών.
Όσον αφορά την τελική απόφαση του Δικαστηρίου για την απόδοση του ποσού των €262.985,37 με νόμιμο τόκο, (όπως αναλύθηκε προηγουμένως στη σελ. 9 του παρόντος σκεπτικού), δεν τέθηκε οτιδήποτε ουσιαστικό προς αμφισβήτηση του. Εύλογη ήταν η κρίση του να αποδεχθεί τη μαρτυρία του Ρένου Πέτρου, Μ.Υ.6, (μαρτυρία δηλαδή που προσκόμισε η ίδια η εφεσείουσα ως εναγόμενη), παρόλο που η εκτίμηση του είχε γίνει ένα μήνα πριν την εκτίμηση την 1.1.2005, που είχε ως βάση ο εκτιμητής των εφεσιβλήτων Νικόλας Γερμανός, Μ.Ε.2, διότι ο τελευταίος είχε επιθεωρήσει μόνο εξωτερικά την κατοικία μετά από δύο χρόνια, ενώ ο Πίτρος είχε επισκεφθεί την κατοικία κατά το χρόνο που ανεγειρόταν η οικοδομή και άρα ήταν σε καλύτερη θέση να εκτιμήσει την αξία της. Όπως δε ανέφερε το Δικαστήριο οι αξίες των δύο εκτιμητών δεν διέφεραν κατά πολύ όταν προστίθετο στην εκτίμηση του Πίτρου και η αξία της πισίνας, η οποία κατασκευάστηκε μετά την επίσκεψη του.
Στη θέση της εφεσείουσας ότι ο όρος 17 της συμφωνίας αποτελούσε ταυτόχρονα υπεράσπιση περί του πρόωρου της καταχώρησης της αγωγής και ότι επενεργούσε ως ποινική ρήτρα, ορθά το Δικαστήριο απάντησε ότι σε καμιά περίπτωση ο όρος αυτός δεν θα μπορούσε να εκληφθεί ως ποινική ρήτρα. Ο όρος προέβλεπε ότι σε περίπτωση τερματισμού από την εφεσείουσα λόγω μη έγκαιρης πληρωμής των δόσεων από τους εφεσίβλητους, η εφεσείουσα θα είχε δικαίωμα να μην παραδώσει το ακίνητο, να το μεταπωλήσει σε τρίτο πρόσωπο, με μόνη υποχρέωση της να επιστρέψει το ποσό που ήδη καταβλήθηκε στο χρόνο μεταπώλησης.
Ο όρος αυτός ήταν προς όφελος της εφεσείουσας και η επιστροφή του πληρωθέντος ήδη ποσού στους αγοραστές δεν μπορούσε να θεωρηθεί ως ποινική ρήτρα, λόγω εκφοβισμού ή υπερβολικής καταβολής ποσού στους αγοραστές. Εν πάση περιπτώσει, εφόσον κρίθηκε και ορθά, ότι για τη διάρρηξη της συμφωνίας ευθυνόταν η ίδια η εφεσείουσα, δεν τίθετο θέμα ποινικής ρήτρας. Ούτε τίθετο βεβαίως θέμα, υπό το φως της ευθύνης για την αθέτηση της συμφωνίας να δίδονταν θεραπείες επί της ανταπαιτήσεως της εφεσείουσας, αναφορικά με γενικές αποζημιώσεις ή άλλες ζημιές που κατ΄ ισχυρισμόν αυτή υπέστη. Ορθά η ανταπαίτηση απερρίφθη υπό το φως και της πρωτόδικης διαπίστωσης ότι πρόσθετες ή οποιεσδήποτε άλλες εργασίες που έγιναν, παρέμειναν στην οικοδομή και στην κατοχή της εφεσείουσας μετά τον τερματισμό.
Τέλος, υπό το φως της επιτυχίας των εφεσιβλήτων πρωτοδίκως, ορθά το Δικαστήριο επιδίκασε προς όφελος τους τα σχετικά έξοδα. Οι προς το αντίθετο θέσεις της εφεσείουσας είναι ανεδαφικές. Οι εφεσίβλητοι δεν είχαν υποχρέωση να συμβιβαστούν με υποδείξεις της εφεσείουσας που έγιναν μεταγενέστερα της καταχώρησης της αγωγής. Η εφεσείουσα μπορούσε, αν ήθελε, να επωφεληθεί των προνοιών της Δ.22 με την κατάθεση χρημάτων στο Δικαστήριο, γεγονός που ενδεχομένως να επηρέαζε την κατανομή των εξόδων, κάτι όμως που δεν έπραξε.
Υπό το φως όλων των ανωτέρω, η έφεση κρίνεται ανεδαφική και απορρίπτεται με έξοδα εναντίον της εφεσείουσας
και υπέρ των εφεσιβλήτων, ως θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Δ.
Δ.
Δ.
/ΕΘ