ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

 

                                                (Πολιτική Έφεση Αρ. 1/2008)

 

11 Νοεμβρίου, 2010

 

[ΚΡΑΜΒΗΣ, ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, ΚΛΗΡΙΔΗΣ, Δ/στές]

                                               

1.    ΓΙΑΝΝΑΚΗΣ ΠΕΛΕΚΑΝΟΣ ΩΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΥ ΠΕΛΕΚΑΝΟΥ, ΤΕΩΣ ΕΚ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ,

2.    ΓΙΑΝΝΑΚΗΣ ΠΕΛΕΚΑΝΟΣ,

3.    ΓΙΩΡΓΟΣ ΠΕΛΕΚΑΝΟΣ,

4.    PELMAKO DEVELOPMENTS LIMITED,

5.    ΑΚΙΝΗΤΑ ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΥ ΠΕΛΕΚΑΝΟΥ ΛΤΔ,

6.    ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΣ ΠΕΛΕΚΑΝΟΣ ΛΤΔ,

7.    ΒΑΣΩ Α. ΣΩΚΡΑΤΟΥΣ,

8.    ΠΑΝΑΓΙΩΤΗΣ Α. ΠΑΝΑΓΙΔΗΣ,

9.    ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΣΩΚΡΑΤΟΥΣ,

10.               ASPIS ESTATE MANAGEMENT LTD,                                                      Εφεσειόντων/Εναγομένων,

 

- και -

 

1.    ΑΝΔΡΕΑ ΠΕΛΕΚΑΝΟΥ,

2.    ΑΝΤΩΝΗ ΠΕΛΕΚΑΝΟΥ,

                                                          Εφεσιβλήτων/Εναγόντων.

 

Κ. Μιχαηλίδης, για τους Εφεσείοντες.

N. Αβρααμίδης με Π. Μακρίδη για Λ. Παπαφιλίππου, για τους Εφεσίβλητους.

 

 

     Α Π Ο Φ Α Σ Η

(Διϊστάμενη)

 

ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, Δ.:  Με κάθε σεβασμό στην απόφαση της πλειοψηφίας, καταλήγω σε διαφορετικό αποτέλεσμα. 

 

Δεν χρειάζεται να επαναλάβω το ιστορικό της διαφοράς, αφού αυτό περιγράφεται με σαφήνεια στην απόφαση της πλειοψηφίας.  Περιορίζομαι να αναφέρω ότι με την παράγωγη αγωγή τους οι Εφεσίβλητοι-Ενάγοντες καταλογίζουν στους Εφεσείοντες-Εναγόμενους, μεταξύ άλλων, ότι κατά παράβαση των καθηκόντων τους ως Διευθυντές της περιουσίας της εταιρείας Pelmako Developments Limited - Εφεσίβλητοι 4 - και/ή ως εμπιστευματοδόχοι και/ή κατά παράβαση της σχέσης εμπιστοσύνης που όφειλαν, σε συμπαιγνία και/ή σε συνεννόηση μεταξύ τους, με σκοπό το προσωπικό όφελος και/ή τον αδικαιολόγητο πλουτισμό:- (α) διέθεσαν ένα μεγάλο μέρος κατοικιών στο συγκρότημα Αμπελοχώρι στο Πισσούρι, σε τιμές χαμηλότερες της αξίας τους, ενώ άλλες κατοικίες τις χρησιμοποίησαν οι ίδιοι χωρίς αντάλλαγμα, (β) κακόπιστα αντέστειλαν τις εργασίες της εταιρείας και οικειοποιήθηκαν την εμπορική εύνοιά της, (γ) δεν τηρούσαν τα αναγκαία λογιστικά βιβλία και λογαριασμούς και ούτε παρέδωσαν ισολογισμένους λογαριασμούς, (δ) δεν διένειμαν μέρισμα, (ε) μεταβίβασαν, εν αγνοία των Εφεσιβλήτων, 25 κατοικίες και ένα εστιατόριο στο πιο πάνω συγκρότημα, στο όνομα διαφόρων Εφεσειόντων χωρίς αντάλλαγμα ή με ανεπαρκές αντάλλαγμα, (στ) μεταβίβασαν στο όνομα των Εφεσειόντων 6 με τον ίδιο τρόπο μία άλλη κατοικία, (ζ) παρέλειψαν να καταβάλουν κέρδη που πραγματοποίησαν από τη λειτουργία της καντίνας του συγκροτήματος, (η) μετά την απογύμνωση της εταιρείας Pelmako από την περιουσία της, άφησαν την εταιρεία να διαγραφεί από το Μητρώο που διατηρείται στον Έφορο Εταιρειών.

 

Ως αποτέλεσμα των πιο πάνω ενεργειών, οι Εφεσίβλητοι-Ενάγοντες, αξίωσαν με την παράγραφο 27:-

(i)                Δήλωση ότι οι Εφεσείοντες-Εναγόμενοι 1-3 ως σύμβουλοι και διαχειριστές της Pelmako ενήργησαν παράνομα και κατά παράβαση του καθήκοντος εμπιστοσύνης.

(ii)              Αποζημιώσεις εναντίον των Εφεσειόντων 1-3 και προς όφελος της Pelmako.

(iii)            Διάταγμα για απόδοση λογαριασμών, και των κερδών που απεκόμισαν οι Εφεσείοντες 1-3 από τις παράνομες πράξεις τους και/ή που οικειοποιήθηκαν είτε οι ίδιοι οι Εφεσείοντες, είτε οι υπόλοιποι Εφεσείοντες.

(iv)           Διάταγμα για μεταβίβαση και επανεγγραφή στο όνομα της Pelmako όλων των κατοικιών και του ενός εστιατορίου.

(v)             Διάταγμα για απόδοση λογαριασμών από τους Εφεσείοντες 1-3 για την κτηματική περιουσία που είχε η εταιρεία μέχρι τις 6.3.2000.

(vi)           Αποζημιώσεις ως προς το (v) ανωτέρω.

(vii)         Απόδοση λογαριασμών από τους Εφεσείοντες αρ. 10 για τα κέρδη που αποκόμισαν από τη διαχείριση περιουσίας της Pelmako.

 

Η δίκη ήταν μακρά και τα γεγονότα περίπλοκα.  Για τους Εφεσίβλητους-Ενάγοντες κατάθεσε ο Εφεσίβλητος-Ενάγοντας , Μ.Ε.1, ο εκτιμητής Ξ. Στεφάνου, Μ.Ε.2, Λειτουργός του Κτηματολογίου, Μ.Ε.3 και υπάλληλος του Τμήματος Πτωχεύσεων του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού.  Για τους Εφεσείοντες κατέθεσε μόνο ο Εφεσείοντας-Εναγόμενος 2 και Λειτουργός του Εφόρου Εταιρειών.  Εκ μέρους τους δεν κατέθεσε οποιοσδήποτε εκτιμητής.

 

Ο ευπαίδευτος Πρόεδρος που εκδίκασε πρωτοδίκως την υπόθεση, στην 87σέλιδη εμπεριστατωμένη απόφασή του, προέβη σε αξιολόγηση της ενώπιον του μαρτυρίας.  Σχολιάζοντας την αξιοπιστία των διαδίκων που κατέθεσαν για την κάθε πλευρά, ανέφερε στη σελίδα 15 τα εξής:-

«Να λεχθεί εξαρχής, σ' αυτό το στάδιο, ότι γενικά η πλευρά των εναγόντων και ιδιαίτερα η μαρτυρία του ενάγοντα 1, εντυπωσίασε ευνοϊκά το Δικαστήριο, το οποίο και αποδέχεται τη μαρτυρία τους.  Αναμφίβολα υπήρξαν αστάθειες στη μαρτυρία αυτή, καθώς και ασάφειες, αλλά δεν επηρεάζουν ουσιωδώς το αξιόπιστο της θέσης τους.  Αντίθετα, η μαρτυρία των εναγομένων μέσα από τη μαρτυρία του εναγόμενου 2 δεν γίνεται αποδεκτή, στο βαθμό βέβαια που στα βασικά σημεία της αντιδικίας που προέκυψε με τους ενάγοντες, διαφέρει.  Οι λόγοι θα διαφανούν σταδιακά στην πορεία της αναδίπλωσης της σχετικής αξιολόγησης που ακολουθεί σε κάθε επί μέρους πτυχή των διαφορών.  Θα ακολουθήσουν προς το τέλος του σκεπτικού και ευρύτερα σχόλια για την αξιοπιστία των πρωταγωνιστών των διαδίκων, δηλαδή του ενάγοντα 1 και του εναγόμενου 2.»

 

Σχολιάζοντας ειδικά τον Εφεσείοντα-Εναγόμενο 2, ο οποίος ήταν ο κύριος μάρτυρας για την πλευρά του, είχε τα εξής να πει στη σελ. 69:-

«Από όλη την προαναφερόμενη διεξοδική ανάλυση στα επιμέρους θέματα, προκύπτει ότι οι ενάγοντες έχουν δίκαιο στα παράπονα τους και η μαρτυρία του ενάγοντα 1, παρά τις κάποιες ελλείψεις της, ήταν σταθερή και ειλικρινής, και το Δικαστήριο την αποδέχεται ως τέτοια.  Σε αντίθεση με τη μαρτυρία του ενάγοντα 1, η μαρτυρία του εναγόμενου 2 δεν εντυπωσίασε το Δικαστήριο ιδιαίτερα, ενόψει των λόγων που έχουν αναλυθεί στο σκεπτικό που προηγήθηκε.  Να αναφερθεί ότι ήταν έκδηλη η προσπάθεια του εναγόμενου 2 να δικαιολογήσει διάφορες καταστάσεις και αποφάσεις των εναγομένων, χωρίς όμως αυτές να μπορούν να δικαιολογηθούν υπό το πρίσμα της ολότητας των γεγονότων.  Ένα από τα θέματα που προώθησε ο εναγόμενος 2 μέσα από τη μαρτυρία του ήταν και η προσπάθεια να αναδείξει τον αποβιώσαντα πατέρα του ως άτομο που δεν είχε λόγο να αντιστρατεύεται τα συμφέροντα των εναγόντων αδελφών του, αλλά, αντίθετα, ότι τους είχε ωφελήσει ποικιλοτρόπως έχοντας αγοράσει και άλλη περιουσία, την οποία έδωσε σε αυτούς, βοηθώντας τους έτσι να αποκτήσουν ή να πραγματοποιήσουν κέρδη.  Αυτή η προσπάθεια δημιουργίας εντυπώσεως έπεσε στο κενό, διότι οι αναφορές για αγορά άλλων κτημάτων που μεταβιβάστηκαν και ε' ονόματι των εναγόντων, ή τουλάχιστον στον ενάγοντα 1, ήταν άσχετες με τα επίδικα θέματα και δεν θα μπορούσαν ποσώς να επηρεάσουν τα γεγονότα όπως αυτά προέκυψαν κατά την εκδίκαση της παρούσας υπόθεσης.  Έτσι, για παράδειγμα, οι αναφορές του εναγόμενου 2 στη δήλωση του, Τεκμ. «54», αλλά και στη ζώσα μαρτυρία του, στις παρ. 33, 34, 35, αλλά και τις παρ. 39 και 40 για αγορά από τον αποβιώσαντα άλλων κτημάτων δίνοντας μάλιστα μερίδιο στον ενάγοντα 1, δεν μπορούν να έχουν επίπτωση στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης.  Πιθανώς ο ενάγων 1 να επωφελήθηκε από άλλες αγορές που έκαμε ο αποβιώσας αδελφός του, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι δεν αδικήθηκε από τις πράξεις του ίδιου του αποβιώσαντα σε ό,τι αφορά τα δεδομένα της Pelmako.  Άλλωστε, ο ίδιος ο εναγόμενος 2 δέχθηκε στην αντεξέταση του σε σχέση με τα αναφερόμενα στις παρ. 33 και 34 του Τεκμ. «54», ότι ο ενάγων 1 είχε πληρώσει το μερίδιο του για τη γη που του αντιστοιχούσε.  Επομένως, δεν δωρήθηκε τίποτε στον ενάγοντα 1, αλλά αυτός είχε πληρώσει το αναλογούν σε αυτόν μερίδιο.

 

Κατά παρόμοιο τρόπο, ο εναγόμενος 2 στην αντεξέταση του δέχθηκε εν τέλει (παρά τις ασαφείς απαντήσεις του), ότι ούτε οι μετοχές που δόθηκαν στους ενάγοντες στην Pelmako από τον αποβιώσαντα ήταν δωρεάν (υπήρξε μάλιστα και δήλωση του κ. Μιχαηλίδη προς τούτο), εφόσον στην ουσία από τους λογαριασμούς, Τεκμ. «97» (α), της Pelmako για τα χρόνια 1992-1993 φανερώνεται από της ελ. 6 αυτού, ότι υπάρχει κεφάλαιο που οφείλεται από όλους τους μετόχους.  Η θέση του αναγόμενου 2 ότι οι αριθμοί στην παρένθεση σημαίνουν πίστωση αντί οφειλή και χρέωση είναι σαφώς λανθασμένη και απορρίπτεται.»

 

Στη συνέχεια της απόφασής του, αφού εξέτασε όλα τα ενώπιον του στοιχεία, κατέληξε να δεχθεί το πιο ουσιαστικό μέρος της αξίωσης των Εφεσιβλήτων.  Συγκεκριμένα εξέδωσε εναντίον των Εφεσειόντων 1-3 την αιτούμενη δήλωση [(i) ανωτέρω], διάταγμα μεταβίβασης όλων των υποστατικών (πλην ενός) από τους Εφεσείοντες 1, 2, 3, 5, 7, 8 και 9, στο όνομα της Pelmakο [(iv) ανωτέρω] και τέλος απόδοση λογαριασμών από τους Εφεσείοντες 10 για τη διαχείριση της καντίνας [(vii) ανωτέρω].  Επίσης επιδίκασε έξοδα υπέρ των Εφεσιβλήτων.

 

Απέρριψε τις θεραπείες για αποζημιώσεις [(ii) ανωτέρω], για απόδοση λογαριασμών και κερδών από τους Εφεσείοντες 1-3 [(iii) ανωτέρω], για απόδοση λογαριασμών για τη κτηματική περιουσία της Pelmako μέχρι 6.3.2000 [(v) ανωτέρω] και για αποζημιώσεις για οικειοποίηση της περιουσίας της Pelmako [(vi) ανωτέρω].

 

Οι Εφεσείοντες, με 9 λόγους εφεσιβάλλουν την πρωτόδικη απόφαση, ενώ οι Εφεσίβλητοι καταχώρησαν αντέφεση.  Οι λόγοι έφεσης 1-3 αφορούν όχι μόνο τον τρόπο αξιολόγησης της μαρτυρίας του εκτιμητή Στεφάνου, αλλά και την αποδοχή της από το πρωτόδικο δικαστήριο.  Οι πλείστοι των υπολοίπων λόγων εν πολλοίς εξαρτώνται και αυτοί από τον τρόπο αξιολόγησης της μαρτυρίας του εκτιμητή. Θα αρχίσω από τους λόγους έφεσης 1-3.

 

Τα ευρήματα αξιοπιστίας για το μάρτυρα Ξ. Στεφάνου και η αποδοχή της μαρτυρίας του - Λόγοι έφεσης 1-3

Ο ευπαίδευτος Πρόεδρος, αξιολογώντας την μαρτυρία Στεφάνου,  ανέφερε τα εξής στη σελ. 24:-

«Προτού το Δικαστήριο προχωρήσει στην επιμέρους αξιολόγηση των ατασθαλιών που καταλογίζονται στους εναγόμενους σε ό,τι αφορά τη μεταβίβαση των διαφόρων περιουσιακών στοιχείων του Αμπελοχωρίου, είναι επάναγκες και καταλυτικής σημασίας να αξιολογηθεί η μαρτυρία του εμπειρογνώμονα Στεφάνου, ο οποίος και έκαμε την εκτίμηση εκ μέρους των εναγόντων, Τεκμ. «33».  Ο Στεφάνου παρουσιάστηκε ως εκτιμητής ακινήτων, πολιτικός μηχανικός από το 1983 και αδειούχος τώρα κτηματομεσίτης.  Η ιδιότητα του αυτή έτυχε αντεξέτασης από τον κ. Μιχαηλίδη ως προς τα προσόντα του και την εν γένει ιδιότητα του εκτιμητή.  Καταλογίζεται επίσης στον Στεφάνου από τον κ. Μιχαηλίδη ότι αυτός δεν εφάρμοσε αξιόπιστα τη λεγόμενη συγκριτική μέθοδο, δεν εργάστηκε επιστημονικά, δεν μελέτησε τα αρχιτεκτονικά σχέδια και τις προσφορές και δεν επιθεώρησε εσωτερικά τα υποστατικά του Αμπελοχωρίου.  Δεν έκαμε επίσης αναγωγή τιμών από την ημερομηνία εκτίμησης του στις ημερομηνίες πώλησης των διαφόρων επιμέρους υποστατικών.  Να σημειωθεί ότι δεν δόθηκε μαρτυρία από πλευράς εκτιμητή ή άλλη εμπειρογνώμονα από τους εναγόμενους κι' έτσι η μαρτυρία του Στεφάνου όσον αφορά την εκτίμηση αυτή καθ' αυτή της αξίας του Αμπελοχωρίου και των επιμέρους υποστατικών, παρέμεινε χωρίς διαφορετική άποψη και η όποια αμφισβήτηση του τρόπου εκτίμησης έγινε μέσα από την αντεξέταση.»

 

Στη συνέχεια αξιολόγησε τον τρόπο που εργάστηκε ο εκτιμητής Στεφάνου.  Αναφέρεται στη σελ. 26 της απόφασης ότι:-

«Ο τρόπος που εργάστηκε ο Στεφάνου αναλύθηκε και από τον ίδιο προφορικά, αλλά και φαίνεται στη σελ. 10 και επ. του Τεκμ. «33).  Υπολόγισε πρώτα το κόστος του έργου ανά τ.μ. καθορίζοντας τις £334.00 ως τιμή ανά τ.μ. για τις κατοικίες, για τα διαμερίσματα τις £303,50 το τ.μ. και για το εστιατόριο τις £650 το τ.μ.  Για την εξαγωγή αυτών των αριθμών έλαβε τον μέσο όρο του οικοδομήσιμου κόστους οικιών και διαμερισμάτων από τη δημοσίευση του κυβερνητικού τυπογραφείου «Στατιστικές Κατασκευών Στέγασης» για την περίοδο 1982-1992, και έλαβε ταυτόχρονα υπόψη του επιστολή της Pelmako, ημερ. 17.9.90, απευθυνόμενη σε όλους τους ιδιοκτήτες υποστατικών στο Αμπελοχώρι, με την οποία τους πληροφορούσε ότι το έργο αποπερατώθηκε στις 17.3.89.  Με βάση αυτά τα δεδομένα και έχοντας λάβει υπόψη τις τιμές μονάδας του 1989 αντί του 1988 που ήταν και πιο ψηλές, βρήκε τις διάφορες αξίες* για τις κατοικίες και τα διαμερίσματα αντίστοιχα για τα χρόνια 1985-1989 εξάγοντας τον μέσο όρο ανά τ.μ.  Πρόσθεσε σε αυτά διάφορα άλλα έξοδα, όπως αναλυτικά αναφέρονται στην πρώτη και δεύτερη σελίδα των αναλύσεων του για την κοστολόγηση του έργου, για να καταλήξει στις προαναφερθείσες αξίες*.  Προχώρησε στη συνέχεια και με βάση το πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας να υπολογίσει το συνολικό κόστος του έργου επί τη βάσει του ότι στο Αμπελοχώρι κτίστηκαν 78 συνολικά υποστατικά που αναλυτικά είναι 48 κατοικίες, 29 διαμερίσματα και ένα εστιατόριο.  Εφαρμόζοντας τις τιμές ανά τ.μ. για κάθε κατοικία, για κάθε διαμέρισμα και για το εστιατόριο, υπολόγισε για το οικοδομηθέν εμβαδόν των 3.989 τ.μ. το συνολικό κόστος του £1.351.442.»

 

Όμως η μαρτυρία Στεφάνου είχε προβλήματα.  Το πρωτόδικο δικαστήριο αναφέρθηκε σε κάθε αδυναμία της, καταλήγοντας ότι αυτές δεν ήταν ουσιώδους σημασίας και ως εκ τούτου δεν ήταν ικανές από μόνες τους να ανατρέψουν την θετική κατάληξη του δικαστηρίου για την εκτίμηση Στεφάνου.  Αναφέρει το δικαστήριο στη σελ. 28 της απόφασής του τα εξής σχετικά:-

«Είναι γεγονός ότι η έκθεση του Στεφάνου θα μπορούσε να ήταν πιο ενδελεχής στον τρόπο προετοιμασίας, παρουσίασης και επεξήγησης της.  Θα έπρεπε, για παράδειγμα, όπως είναι το ορθό και σύνηθες στις εκθέσεις εκτιμήσεων, ο Στεφάνου να παρουσίαζε και χάρτη στον οποίο θα καθόριζε τα συγκριτικά δεδομένα, ούτως ώστε να υπάρχει μια σαφέστερη εικόνα όσον αφορά τη χρήση των συγκριτικών και την απόσταση τους από τα υπό εκτίμηση υποστατικά.  Επίσης, ο Στεφάνου δέχθηκε με ειλικρίνεια στην αντεξέταση ότι δεν είχε επιθεωρήσει τα υποστατικά του Αμπελοχωρίου από την εσωτερική πλευρά και δεν είχε επίσης δει τα συμβόλαια πώλησης και δεν ήταν σίγουρος σε ό,τι αφορούσε τις φάσεις κατά τις οποίες κτίστηκε το Αμπελοχώρι.  Δεν έκαμε επίσης αναγωγή τιμών.  Περαιτέρω, η χρονική απόσταση των υποστατικών που έλαβε ως συγκριτικά αφορούσαν μια μεγάλη περίοδο μεταξύ 1985-1998.  Περαιτέρω, δεν υπήρξε επαρκής περιγραφή όλων των συγκριτικών και δεν υπήρξε σύγκριση ομοειδών κατ' ανάγκη υποστατικών με τα επίδικα.

 

Όμως, παρά τις πιο πάνω ελλείψεις στην εκτίμηση του, που πρόβαλαν μέσα από την αντεξέταση, γενικά η έκθεση του Στεφάνου είναι αποδεκτή.  Τα συγκριτικά που έλαβε υπόψη ήταν από το Αμπελοχώρι, αλλά και από το συγκρότημα Pissouri Beach Apartment, που όπως ανέφερε, δεν ήταν σε μεγάλη απόσταση από τη θάλασσα.  Έστω και αν δεν μπορούσε να υποδείξει επακριβώς στο τοπογραφικό σχέδιο, Τεκμ. «36», για τα συγκριτικά 3, 4 και 5, το τεμάχιο 290, και τα οποία συγκριτικά του αναφέρονται στη σελ. 4 της εκτίμησης, Τεκμ. «33», για ό,τι ο ίδιος ονόμασε ως «μονοκατοικίες», ο μάρτυρας ήταν βέβαιος, λόγω των εξηγήσεων που έδωσε, και που ανάγοντας στο γεγονός ότι το γραφείο του είχε κάμει εκτίμηση του τεμαχίου 290, ότι αυτό το τεμάχιο βρισκόταν στο ίδιο τοπογραφικό και στην άμεση περιοχή των ακινήτων που περιγράφει στην έκθεση του.  Και όπως εξήγησε, η αρίθμηση στα επίσημα σχέδια δυνατόν να αναθεωρούνται από καιρού εις καιρό λόγω της διελεύσεως δρόμων και ανάπτυξης κατοικιών. Με ειλικρίνεια δέχθηκε ότι ήταν παράλειψη του να μην γνώριζε την αλλαγή του αριθμού και να μην έδειχνε τα σχετικά συγκριτικά στην εκτίμηση του.  Από την άλλη όμως, δεν έχει λεχθεί κάτι από τους εναγόμενους που να αναιρεί εντελώς της χρησιμότητα αυτών των τριών συγκριτικών που είναι τρεις μονοκατοικίες που ανήκουν σε χώρο άλλο από της Pelmako.  Με άλλα λόγια, πέραν της αντεξέτασης επί των δεδομένων των συγκριτικών 3, 4 και 5, οι εναγόμενοι δεν υπέδειξαν πού είναι αυτά τα συγκριτικά, αν δηλαδή βρίσκονται σε χώρο τόσο απομακρυσμένο από το Αμπελοχώρι που δεν θα ήταν λογικό να λαμβάνονταν καν υπόψη.

 

Περαιτέρω, όπως εξήγησε στη μαρτυρία του, είχε δει και ήταν σε γνώση του το έργο Κληματαριά, το οποίο όμως καθόρισε ως διαφορετικής κατασκευής, που αποτελείτο μάλλον από επαύλεις παρά από μικρότερες κατοικίες και έτσι θεώρησε πιο λογικό να λάβει συγκριτικά από το ίδιο το Αμπελοχώρι και το Pissouri Beach Apartments.  Θεώρησε επίσης ότι υπήρχε διαφορά στο υψόμετρο, με δεδομένο ότι το Αμπελοχώρι κτίστηκε πιο ψηλά, ενώ η Κληματαριά ήταν σε χαμηλότερο επίπεδο.

 

Επίσης, όσον αφορά τη γενικότερη αξία των κατοικιών, δέχθηκε ότι η αξία εξαρτάται από το χώρο, το κόστος κατασκευής, άλλα έξοδα, το όλο έργο της υποδομής και τα υλικά που χρησιμοποιήθηκαν για την οικοδόμηση.  Όμως, ήταν ορθή η θέση του ότι η ποιότητα κατασκευής ήταν μέσης τάξης και οι αποκλίσεις μεταξύ των κατοικιών και του τρόπου κατασκευής τους ή του μεγέθους τους δεν ήταν μεγάλες και δεν ξεπερνούσαν το 10% λέγοντας προς τούτο ότι μια κατοικία με στέγη αντί για πλάκα έχουν διαφορά σε αξία μεταξύ τους λιγότερο του προαναφερθέντος ποσοστού.  Οι διαφορές γενικά μεταξύ των διαμερισμάτων στο ίδιο έργο ήταν μικρές.

 

Προκύπτει από το σύνολο της μαρτυρίας του ότι οι υπολογισμοί και η εκτίμηση γενικά του Στεφάνου δεν ήταν παράλογη.  Για παράδειγμα, η εκτίμηση για το συνολικό κόστος ολόκληρου του έργου του Αμπελοχωρίου έφθασε, κατά τον ίδιο, να είναι £1.351.442, ποσό το οποίο συνάδει, με ελάχιστη απόκλιση, από την εκτίμηση του ίδιου του εναγόμενου 2 κατά την αντεξέταση του, ότι το κόστος του όλου έργου ανήλθε στο £1.325.050.  Επομένως, αυτό δείχνει ότι ορθά ο Στεφάνου υπολόγισε το κόστος και δεν ήταν παράλογο, όπως ανέφερε ο κ. Μιχαηλίδης στην αγόρευση του, να λάβει ως κόστος κατασκευής τον μέσο όρο με βάση τις κυβερνητικές στατιστικές.

 

Αλλά και οι τιμές πώλησης που καθόρισε ο Στεφάνου δεν μπορούν να θεωρηθούν παράλογες ή λανθασμένες.  Αντίθετα, όπως καταγράφεται και στη συνέχεια, ο μάρτυρας έλαβε πληροφορίες που αντικειμενικά θεωρούνται ορθές, από επίσημα κυβερνητικά γραφεία και δεδομένα του Κτηματολογίου.»

 

Στη συνέχεια το δικαστήριο εξέτασε το κάθε σημείο που ήγειρε η υπεράσπιση κατά την αντεξέταση του μάρτυρα Στεφάνου και απάντησε με λεπτομέρεια στα επιχειρήματα της άλλης πλευράς, περί λάθους.  Το δικαστήριο παρά τις αδυναμίες που εντόπισε, κατέληξε ότι η μαρτυρία Στεφάνου δεν ήταν παράλογη και ότι μπορούσε να γίνει αποδεχτή, αφού είναι αντικειμενικά ορθή και αποτελεί λογική προέκταση των όσων μελέτησε και είδε ο μάρτυρας (βλ. σελ. 25 απόφασης). 

 

Σύμφωνα με καλά εδραιωμένες αρχές της νομολογίας μας, η αξιολόγηση της αξιοπιστίας των μαρτύρων ανήκει κατ' εξοχήν στο πρωτόδικο δικαστήριο.  Κατά κανόνα το Εφετείο δεν επεμβαίνει στον τρόπο που το πρωτόδικο δικαστήριο αξιολογεί τη μαρτυρία, είτε αυτή είναι μαρτυρία κανονικών μαρτύρων είτε εμπειρογνώμονα εφόσον, όπως ορθά σημειώνει και το πρωτόδικο δικαστήριο, η τελευταία δεν έχει οποιοδήποτε προβάδισμα λόγω του ότι προέρχεται από εμπειρογνώμονα.  Το Εφετείο έχει την ευχέρεια στην κατάλληλη περίπτωση να παρέμβη και να παραγνωρίσει τα ευρήματα περί αξιοπιστίας, αν διαπιστώσει ότι αυτά είναι εξ αντικειμένου ανυπόστατα, παράλογα, αυθαίρετα ή ότι δεν υποστηρίζονται από μαρτυρία.  Τα ευρήματα αξιοπιστίας κρίνονται και συνεκτιμούνται στο πλαίσιο των γεγονότων της υπόθεσης και το δικαστήριο βρίσκεται σε προνομιακή θέση να εκτιμήσει τα θέματα τούτα.  Ο Εφεσείων φέρει το βάρος να πείσει το Εφετείο ότι το πρωτόδικο δικαστήριο έσφαλλε με το να πιστέψει συγκεκριμένο μάρτυρα (βλ. Αντωνίου ν. Suphire (Finance) Ltd., Πολ. Εφ. Αρ. 251/07, ημερ. 8.3.2010 και Μόδεστος Πίτσιλλος ν. Δημοκρατίας (1999) 1 ΑΑΔ 1549).

 

Στην προκειμένη περίπτωση, δεν έχω πειστεί ότι τα ευρήματα του δικαστηρίου για την αξιοπιστία της μαρτυρίας του εκτιμητή Στεφάνου, είναι λανθασμένα ή ότι αντιστρατεύονται την κοινή λογική ή ότι είναι εξ αντικειμένου ανυπόστατα.  Ούτε έχω πειστεί ότι οι αδυναμίες στη μαρτυρία Στεφάνου είναι ουσιώδεις.  Οι όποιες αδυναμίες στη μαρτυρία του, έχουν αναλυθεί πλήρως από το πρωτόδικο δικαστήριο και συμφωνώ ότι δεν ήταν αρκετές από μόνες τους να καταστήσουν τη μαρτυρία του μη αξιόπιστη.  Ενδεχομένως οι αδυναμίες να αποκτούσαν άλλη δυναμική, αν η υπεράσπιση επέλεγε να φέρει δικό της εκτιμητή ο οποίος θα έδιδε διαφορετική εκτίμηση από αυτή του Στεφάνου και θα εξηγούσε με τρόπο επιστημονικό, την εσφαλμένη βάση ή πεπλανημένη κατάληξη Στεφάνου.  Όμως η πλευρά των Εφεσειόντων επέλεξε να μην προσκομίσει τέτοια μαρτυρία.  Έτσι το πρωτόδικο δικαστήριο στερήθηκε του δικαιώματος της αντίθετης άποψης.  Το μόνο που είχε ενώπιον του ήταν τα όσα προέκυπταν από την αντεξέταση, τα οποία όμως από μόνα τους δεν ήταν αρκετά για να καταστρέψουν την αξιοπιστία του μάρτυρα και να εξουδετερώσουν τα όσα προέκυπταν από αυτή.

 

Όπου στην ουσία υπάρχει μια μόνο εκδοχή για ένα επίδικο θέμα, ο τρόπος αξιολόγησης της μαρτυρίας καθίσταται πολύ πιο δύσκολος και το έργο του δικαστηρίου πιο λεπτό απ' ότι στις συνήθεις περιπτώσεις.  Στην υπόθεση Wynne v. Mavronicolas κ.α. (2009) 1 ΑΑΔ 1138 το Ανώτατο Δικαστήριο αναφέρθηκε στον τρόπο που το δικαστήριο θα πρέπει να προσεγγίζει επίδικα θέματα για τα οποία υπάρχει μια μόνο εκδοχή.  Στη σελ. 1145-6 της πιο πάνω απόφασης, αναφέρθηκε ότι:-

«Σκοπός της αξιολόγησης της μαρτυρίας για σκοπούς αξιοπιστίας, είναι για να μπορέσει το δικαστήριο να προβεί σε διαπιστώσεις αναφορικά με τα πραγματικά γεγονότα, ώστε με αυτά ως δεδομένο να εξετάσει στη συνέχεια, αν αυτός που έχει το βάρος της απόδειξης το έχει αποσείσει στο βαθμό που απαιτείται. Η αξιοπιστία εκτιμάται αυτοτελώς και ανεξαρτήτως επιπέδου απόδειξης. Συνήθως θέμα αξιοπιστίας εγείρεται όταν υπάρχουν δύο διϊστάμενες εκδοχές και το δικαστήριο θα πρέπει να επιλέξει μια από τις δύο (βλ. R.C.K. Sports Ltd. v. Personal Advertising Ltd. (1996) 1 ΑΑΔ 1074, στη σελ. 1084). Όταν υπάρχει μια μόνο εκδοχή ως προς τα γεγονότα, τότε συνήθως αυτό που απομένει να εξεταστεί, εκτός και αν υπάρχουν εγγενείς δυσκολίες σε σχέση με το μάρτυρα και την αξιοπιστία του, είναι αν τα γεγονότα όπως βρίσκονται ενώπιον του Δικαστηρίου είναι αρκετά για να αποδείξουν την υπόθεση στο αναγκαίο επίπεδο.»

 

 

 

Στην προκειμένη περίπτωση, δεν υπήρχε αντίθετη μαρτυρία άλλου εκτιμητή.  Επομένως, το μόνο που απέμενε να εξεταστεί από το πρωτόδικο δικαστήριο ήταν κατά πόσο τέτοιες εγγενείς δυσκολίες στη μαρτυρία Στεφάνου, καθιστούσαν τη μαρτυρία του αναξιόπιστη και μη αποδεχτή.  Κατά την άποψη του πρωτόδικου δικαστηρίου, με την οποία συμφωνώ, υπήρχαν δυσκολίες, αλλά όχι τέτοιες που να απέτρεπαν το δικαστήριο από του να δεχθεί την μαρτυρία Στεφάνου (βλ. RKB Leathergoods Ltd v. Αγγελίδη (2004) 1Β ΑΑΔ 1071, 1083).  Το μόνο που απέμεινε ήταν να ικανοποιηθεί το δικαστήριο ότι οι Εφεσίβλητοι-Ενάγοντες απέσεισαν το νομικό βάρος στο αναγκαίο επίπεδο.  Κατά την κρίση μου, το δικαστήριο ορθώς ικανοποιήθηκε ότι οι Εφεσίβλητοι το απέσεισαν.

 

Το «νομικό» ή «γενικό βάρος» (legal or general burden) δεν πρέπει να συγχέεται με το «αποδεικτικό», «ειδικό» ή «προκαταρκτικό βάρος» (evidential or specific or provisional burden) (βλ. Huyton-Withafotry UDC v. Hunter (1955) 2 All ER 398, 400 CA).  Το πρώτο είναι πάντοτε  στους ώμους του ενάγοντα και δεν μεταφέρεται.  Όμως αρκετοί συγγραφείς θεωρούν ότι το «αποδεικτικό βάρος» είναι μεταφερόμενο.  Όπως αναφέρεται στο σύγγραμμα «Το Δίκαιο της Απόδειξης», Τ. Ηλιάδη, 1^η Έκδοση (1994) στη σελ. 63, το «ειδικό βάρος απόδειξης υποδηλώνει το βάρος που έχει ένας διάδικος να παρουσιάσει ικανοποιητική μαρτυρία για την υποστήριξη ενός επίδικου θέματος ή ενός θέματος που είναι σχετικό θέμα, έτσι που το Δικαστήριο να καλέσει την άλλη πλευρά να απαντήσει». (βλ. Henderson v. Henry E. Jenkins & Sons and Another (1969) 3 All ER 756).

 

Στο σύγγραμμα Halsbury´s of England, 4^η Έκδοση, τόμος 17(1), παρ. 420 επεξηγείται η διαφορά μεταξύ των δύο:-

«                (5) BURDEN AND STANDARD OF PROOF

 

420. Meaning and general incidence of the burden of proof.  There are at least two distinct senses in which burden of proof is used, and clarity over which sense is relevant at any given time is essential.  The legal burden is the burden of proof which remains constant throughout a trial; it is the burden of establishing the facts and contentions which will support a party´s case.  If at the conclusion of the trial he has failed to establish these to the appropriate standard, he will lose.  The incidence of this burden is usually clear from the statements of case, it usually being incumbent upon the claimant to prove what he contends.  The evidential burden, however, may shift from one party to another as the trial progresses according to the balance of evidence given at any particular stage; this burden rests upon the party who would fail if no evidence at all, or no further evidence, as the case may be, was adduced by either side.»

 

Στην προκειμένη περίπτωση, οι Εφεσίβλητοι-Ενάγοντες ισχυρίζονται ότι οι Εφεσείοντες-Εναγόμενοι 1-3 παραβίασαν τα καθήκοντα τους ως διοικητικοί σύμβουλοι και τη σχέση εμπιστοσύνης απέναντι στην εταιρεία και διαχειρίστηκαν τα περιουσιακά της στοιχεία προς ίδιον όφελος και προς όφελος συγγενών και συνεργατών τους οικειοποιούμενοι το μέρος της περιουσίας της εταιρείας που αναφέρεται πιο πάνω.  Πιο συγκεκριμένα, καταλόγισαν στους Εφεσείοντες 1-3 ότι μεταβίβασαν είτε στο όνομα τους είτε στο όνομα των υπολοίπων Εφεσειόντων (συγγενών τους), διάφορα υποστατικά της εταιρείας σε τιμές χαμηλότερες της πραγματικής αξίας τους.

 

Αν οι Εφεσίβλητοι καταφέρουν να αποδείξουν στον απαιτούμενο βαθμό τόσο τα πιο πάνω όσο και την οικειοποίηση, τότε δικαιούνται σε απόφαση.  Αν όχι, η αγωγή αποτυγχάνει.  Το γενικό βάρος να αποδείξουν την πιο πάνω παράβαση καθηκόντων και σχέση εμπιστοσύνης και τα υπόλοιπα επίδικα θέματα, είναι πάντα στους ώμους των Εφεσιβλήτων-Εναγόντων και δεν μεταφέρεται.

 

Όμως αν κατά τη διάρκεια της εκδίκασης μιας αγωγής, όπως η παρούσα, διάδικος στη θέση των Εφεσιβλήτων-Εναγόντων παρουσιάσει αξιόπιστη μαρτυρία όπως για παράδειγμα για το θέμα της αξίας των ακινήτων για το οποίο μαρτύρησε ο εκτιμητής Στεφάνου, η οποία εγείρει εκ πρώτης όψεως συμπέρασμα για την αξία των ακινήτων που πωλήθηκαν, τότε το συγκεκριμένο ζήτημα θα κριθεί υπέρ του συγκεκριμένου διάδικου, εκτός αν η άλλη πλευρά με αξιόπιστη μαρτυρία δώσει κάποια απάντηση η οποία κριθεί ικανοποιητική για να ανατρέψει το εκ πρώτης όψεως συμπέρασμα.  Οι Εφεσείοντες-Εναγόμενοι στους οποίους μεταφέρθηκε το «αποδεικτικό ή ειδικό βάρος απόδειξης» θα αποτύγχαναν να το αποσείσουν, αν δεν προσκόμιζαν ικανοποιητική μαρτυρία που να έδειχνε διαφορετικές αξίες για τα επίδικα ακίνητα.

 

Με κάθε σεβασμό στην αντίθετη άποψη, αυτό ακριβώς συνέβη στην παρούσα περίπτωση.  Οι Εφεσείοντες-Εναγόμενοι δεν προσκόμισαν καμιά μαρτυρία για να αποσείσουν το «αποδεικτικό βάρος απόδειξης» επί του συγκεκριμένου ζητήματος που αφορούσε στην αξία των ακινήτων.  Οι Εφεσείοντες παρέμειναν μόνο στα όσα προέκυπταν από την αντεξέταση, τα οποία όμως, όπως ορθά έκρινε το πρωτόδικο δικαστήριο, δεν ήταν αρκετά για να ανατρέψουν τα εκ πρώτης όψεως συμπεράσματα που προέκυπταν από τη μαρτυρία Στεφάνου.  Το πρωτόδικο δικαστήριο βρήκε και συμφωνώ με την κατάληξή του, ότι ο μάρτυρας Στεφάνου έδωσε πειστικές απαντήσεις για όσα αντεξετάστηκε.  Για παράδειγμα, εξήγησε ότι ο λόγος που αδυνατούσε να υποδείξει τα συγκριτικά 1-3 και το τεμάχιο με αρ. 290, ήταν ότι ο αριθμός του τελευταίου ενδεχομένως να είχε αλλάξει και εν πάση περιπτώσει τα σχέδια που του υποδείχθηκαν ήταν σε πολύ μικρή κλίμακα, γεγονός που τον εμπόδιζε να τα εντοπίσει.  Ανεξάρτητα της αδυναμίας του να εντοπίσει τα συγκεκριμένα συγκριτικά στο σχέδιο που του υποδείχθηκε, όπως ορθά υπέδειξε το δικαστήριο, η μαρτυρία του ότι τα συγκριτικά ήταν ομοειδή και βρίσκονταν στην άμεση περιοχή του επίδικου κτήματος, παραμένει.

 

Περαιτέρω ο δικηγόρος των Εφεσειόντων αμφισβήτησε κατά την αντεξέταση και τις επίσημες καταχωρίσεις σε Πιστοποιητικά του Κτηματολογίου που χρησιμοποίησε ο μάρτυρας Στεφάνου.  Ούτε αυτή η πτυχή της αντεξέτασης αναφορικά με το εμβαδό των συγκριτικών 1 και 2 μπορεί να έχει οποιαδήποτε σημασία, χωρίς να ακολουθήσει μαρτυρία ότι τα κατ' ισχυρισμό λάθη στα Πιστοποιητικά του Κτηματολογίου ήταν όντως υπαρκτά, όπως εισηγείτο ο κ. Μιχαηλίδης κατά την αντεξέταση του μάρτυρος.

Αναφορικά με την εισήγηση ότι υπήρχε διάσταση απόψεων στην Έκθεση (Τεκμήριο 33) του μάρτυρα Στεφάνου, με προηγούμενη έκθεσή του (Τεκμήριο 35), ο μάρτυρας κατά την άποψή μου εξήγησε ότι η δεύτερη έκθεση έγινε για άλλους σκοπούς (δανειοδότησης) και γι' αυτό επέλεξε τη μέθοδο της ενοικιαστικής αξίας, με αποτέλεσμα να υπάρχει κάποια διαφορά στις αξίες.  Όμως, χωρίς άλλη μαρτυρία εμπειρογνώμονα, δεν βλέπω οτιδήποτε το μεμπτό σ' αυτό το μέρος της μαρτυρίας Στεφάνου, ώστε να πρέπει να ανατραπούν τα πρωτόδικα θετικά ευρήματα αξιοπιστίας του μάρτυρα.

 

Χωρίς μαρτυρία άλλου εκτιμητή, πολλά από τα επί μέρους επίδικα ζητήματα παρέμειναν μετέωρα.  Κατ' αρχάς, απουσιάζει η επαγγελματική αντίθετη γνώμη άλλου εμπειρογνώμονα για τις αξίες των πωληθέντων ακινήτων.  Δεύτερον, τα όσα αναφέρθηκαν στην αντεξέταση Στεφάνου περί ύπαρξης άλλης καλύτερης μεθόδου εκτίμησης, παρέμειναν και αυτά χωρίς υπόβαθρο, αφού δεν υπήρχε μαρτυρία που να υποστηρίζει μια τέτοια θέση.  Το δικαστήριο δεν μπορεί να δεχθεί ως μαρτυρία τα όσα προβλήθηκαν από το δικηγόρο των Εφεσειόντων κατά την αντεξέταση.  Για παράδειγμα, δεν έχει επεξηγηθεί με αντίθετη μαρτυρία γιατί κάποια άλλη μέθοδος είναι καλύτερη.  Ούτε έχει κατονομαστεί μια τέτοια μέθοδος.  Πρωτίστως, το δικαστήριο δεν γνώριζε και ούτε μπορούσε να θεωρηθεί ότι είχε δικαστική γνώση για τις διάφορες μεθόδους εκτίμησης, και για όσα άλλα υποβλήθηκαν από τον κ. Μιχαηλίδη για ελλείψεις στη μέθοδο του εκτιμητή Στεφάνου, όπως η αναγωγή συγκριτικών.  Ο μάρτυρας Στεφάνου εξήγησε ότι με την συγκεκριμένη μέθοδο που εργάστηκε και τα διάφορα στοιχεία που έλαβε υπόψη για να καταλήξει στον μέσο όρο αξίας, ήταν αχρείαστη η αναγωγή συγκριτικών.  Δεν έχει αποδειχθεί με μαρτυρία ότι η μέθοδος Στεφάνου ήταν λανθασμένη.  Ο μάρτυρας θα μπορούσε, είπε, να προβεί σε αναγωγή συγκριτικών τιμών, αλλά συνειδητά δεν το έπραξε, επειδή με τη μέθοδο που επέλεξε να εργαστεί κάτι τέτοιο δεν ήταν αναγκαίο.  Κατά πόσον θα έπρεπε να είχε υιοθετήσει διαφορετική μέθοδο, μόνο ένας άλλος εμπειρογνώμονας θα μπορούσε να καταθέσει.  Το θέμα ήταν τεχνικό.  Δεν ήταν θέμα που το δικαστήριο θα μπορούσε να είχε γνώσεις ούτε και θέμα που θα μπορούσε να κριθεί στη βάση της παγκοίνως αποδεκτής λογικής.  Υπάρχουν βέβαια και άλλα θέματα, για τα οποία υπήρξε αντεξέταση χωρίς να ακολουθήσει μαρτυρία, που να τεκμηριώνει το υπόβαθρο των εισηγήσεων.  Για παράδειγμα για τα υλικά κατασκευής των συγκριτικών, για το ότι το διαμέρισμα 20 πωλήθηκε κάτω του κόστους, ότι άλλα συγκριτικά ήταν πιο κατάλληλα, ότι το συγκριτικό 1 πωλήθηκε σε πιο χαμηλή τιμή, ότι το συγκριτικό 2 έχει λιγότερο εμβαδό κ.α..   

 

Το πρωτόδικο δικαστήριο προέβη σε θετική αξιολόγηση της μαρτυρίας Στεφάνου.  Για να ανατραπούν τα ευρήματά του, θα πρέπει να υπάρχουν εξαιρετικές περιστάσεις που να δικαιολογούν την επιλογή της εξαίρεσης του γενικού κανόνα για μη επέμβαση του Εφετείου στα ευρήματα αξιοπιστίας.  Κατά την άποψή μου, εδώ δεν υπάρχουν τέτοιες περιστάσεις.  Η απουσία αντίθετης μαρτυρίας εμπειρογνώμονα που να στηρίζεται σε επιστημονικά κριτήρια, υπό τις περιστάσεις είναι καταλυτική.  Ο μάρτυρας Στεφάνου κατέθεσε ότι με τη μέθοδο που ακολούθησε για την εξεύρεση του «μέσου όρου», το ποσοστό λάθους δεν μπορεί να είναι πέραν του 5%.  Ούτε γι' αυτό υπάρχει αντίθετη μαρτυρία.  Ο μάρτυρας Στεφάνου κατάθεσε την επιστημονική του γνώμη.  Κατά την άποψή μου, η άλλη πλευρά όφειλε, αποσείοντας το «αποδεικτικό βάρος», να προσκομίσει τη δική της αντίθετη μαρτυρία για τις επίδικες αξίες, πράγμα που απέτυχε να πράξει.  Βέβαια, στο τέλος της δίκης το δικαστήριο δεν εξέτασε κατά πόσον οι Εφεσείοντες-Εναγόμενοι είχαν αποσείσει το «αποδεικτικό βάρος», αλλά εξέτασε κατά πόσον οι Εφεσίβλητοι-Ενάγοντες είχαν αποσείσει το «νομικό βάρος» στο επίπεδο που αρμόζει σε μια αστικής φύσεως υπόθεση.  Παρόμοιο ζήτημα ηγέρθη στην Huyton-with Roby Urban District Council v. Hunter (1955) 2 All ER 398.

 

Ένα άλλο σημείο στο οποίο με σεβασμό έχω διαφορετική άποψη, είναι ότι η όλη μαρτυρία Στεφάνου, αφορούσε στο κόστος κατασκευής.  Κατά την άποψή μου, μόνο ένα μέρος της αφορούσε στο κόστος κατασκευής των μονάδων στο Αμπελοχώρι.  Στην ίδια την Έκθεσή του, Τεκμήριο 33, ο μάρτυρας αναφέρει ότι σκοπός της εκτίμησης του ήταν ο καθορισμός της «αξίας ανά τ.μ. διαμερισμάτων, επαύλεων στην άμεση περιοχή και ειδικά για το συγκρότημα που εξετάζουμε κατά την περίοδο 1983-1998».  Περαιτέρω, ο ίδιος αναφέρει στη σελίδα 10 της Έκθεσής του, ότι επέλεξε τη μέθοδο των «Συγκριτικών Πωλήσεων» για καθορισμό των τιμών για την επίδικη περίοδο 1992-1998.  Ένα από τα στοιχεία που έλαβε υπόψη ήταν οι τιμές κόστους.  Όμως επιπρόσθετα έλαβε υπόψη και άλλα στοιχεία συμπεριλαμβανομένων και συγκριτικών μονάδων τόσο από το ίδιο το επίδικο συγκρότημα όσο και από ομοειδή γειτνιάζοντα ακίνητα ή αναπτύξεις.  Στο τέλος ο μάρτυρας, κατέληξε στο μέσο όρο τιμής μονάδας για τις κατοικίες και το εστιατόριο.  Επομένως η εκτίμησή του δεν ήταν βασισμένη μόνο στο κόστος κατασκευής, όπως φαίνεται να εισηγείται ο ευπαίδευτος συνήγορος για τους Εφεσείοντες.

 

Αν ο τρόπος που επέλεξε ο εκτιμητής Στεφάνου ήταν ο πιο πρόσφορος ή όχι, δεν είναι κάτι που μπορεί εύκολα να κριθεί με βάση την κοινή λογική ή με αντικειμενικά κριτήρια.  Χρειάζεται αντίθετη γνώμη ειδικού.  Πολλά ενδεχομένως θα μπορούσαν να ειπωθούν για τη μέθοδο Στεφάνου.  Όμως χωρίς μαρτυρία άλλου εμπειρογνώμονα, τα όσα εισηγήθηκε ο κ. Μιχαηλίδης κατά την άποψή μου παραμένουν εικασίες και η υιοθέτηση οποιασδήποτε από τις θέσεις της υπεράσπισης, θα προϋπόθετε τη μετατροπή του Δικαστηρίου σε εμπειρογνώμονα, ώστε να μπορέσει να αποφανθεί για την ορθότητα της μεθόδου εκτίμησης Στεφάνου ή για τις τυχόν αδυναμίες ή ελλείψεις ή για άλλα τεχνικής φύσεως θέματα.

 

Οι υπόλοιποι λόγοι έφεσης

Από τη στιγμή που κατά την άποψή μου ο τρόπος αξιολόγησης του μάρτυρα Στεφάνου δεν μπορεί με βάση τη νομολογία να κριθεί εσφαλμένος, τα υπόλοιπα ευρήματα και συμπεράσματα του πρωτόδικου δικαστηρίου κρίνονται ορθά και θεωρώ αχρείαστο να υπεισέλθω σε περισσότερη ανάλυση για τον κάθε λόγο ξεχωριστά.  Αναφορικά με τον λόγο έφεσης 4, η πώληση σε χαμηλότερες τιμές παραμένει αναντίλεκτη, αφού η μόνη άλλη μαρτυρία του Εφεσείοντα-Εναγόμενου 2, εύλογα κρίθηκε αναξιόπιστη.  Ενόψει της μειοψηφικής απόφασης μου για τους κύριους λόγους έφεσης 1-3, θεωρώ ότι θα ήταν εντελώς θεωρητικό να προχωρήσω σε εξέταση των λόγων έφεσης 6, 7 και 8.

 

Αναφορικά με τους λόγους έφεσης 5 και 9 και την αντέφεση, συμφωνώ με την κατάληξη της πλειοψηφίας και δεν έχω να προσθέσω οτιδήποτε άλλο.

 

Ενόψει όλων των πιο πάνω, θα απέρριπτα τόσο την έφεση όσο και την αντέφεση με έξοδα.

 

 

 

                                                               Γ. ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, Δ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

/ΕΠσ