|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2001) 1 ΑΑΔ 2143
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
Σύνθεση Δικαστηρίου
: ΠΙΚΗΣ, Π., ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, ΚΡΟΝΙΔΗΣ, ΔΔ.
Μεταξύ
:Μιχάλη Ιωάννου Χαραλάμπους, εκ
Παρεκκλησιάς, Λεμεσός,
Εφεσείοντος-Απαιτητ ή,
- και -
Γενικού Εισαγγελέως της Δημοκρατίας,
Εφεσιβλήτων-Αποζημιούση ς Αρχής.
- - -
Ημερομηνία
: 21 Δεκεμβρίου 2001.Για τον εφεσείοντα: Λ. Κυθραιώτης.
Για τους εφεσίβλητους: Χρ. Ιωαννίδης, Ανώτ. Δικηγ. της Δημοκρατίας
εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα.
- - -
Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο
Γ. Μ. Πικής, Π.
- - -
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΠΙΚΗΣ, Π.:
Ακίνητο του εφεσείοντος στην περιοχή Αγίου Τύχωνα, κοντά στην παραλία, απαλλοτριώθηκε για αρχαιολογικούς σκοπούς. Από μακρού το κτήμα ήταν ενταγμένο στον Πίνακα Β, του περί Αρχαιοτήτων Νόμου, Κεφ. 31, ως αρχαίο μνημείο. Οι απόψεις των δύο μερών σχετικά με την αξία του απαλλοτριωθέντος κτήματος διίσταντο ουσιωδώς. Η απαλλοτριούσα αρχή προσέφερε £26,600, ενώ ο εφεσείων διεκδικούσε £112,750. Οι εκατέρωθεν θέσεις θεμελιώνονται στη γνώμη εκτιμητών ακινήτων, ενός πρώην κτηματολογικού λειτουργού του κ. Μουζούρη που κατέθεσε για τον εφεσείοντα, και ενός υπηρετούντος κτηματολογικού λειτουργού, του κ. Νεάρχου, που κατέθεσε για τους εφεσίβλητους. Ενόψει της διαφωνίας των μερών ως προς την καταβλητέα αποζημίωση ο καθορισμός της παραπέμφθηκε από τον εφεσείοντα στο Δικαστήριο.Αφού άκουσε τη μαρτυρία των δύο πραγματογνωμόνων το Δικαστήριο υιοθέτησε τη θέση του εκτιμητή των εφεσιβλήτων και καθόρισε το ποσό των £26,600, ως δικαία και εύλογη αποζημίωση για την απώλεια της ιδιοκτησίας του εφεσείοντος. (Βλ. ΄Aρθρο 23.4(γ) του Συντάγματος και Σεργίδης ν. Δημοκρατίας (1991)1 Α.Α.Δ. 119
.)Στην απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου γίνεται λεπτομερής αναφορά στις εκατέρωθεν εκτιμήσεις και ανάλυση των δεδομένων στα οποία αυτές βασίστηκαν αντίστοιχα. Οι διαφορές που αποκαλύφθηκαν αναφορικά με την προσέγγιση των δύο εμπειρογνωμόνων αφορούσαν:
(α) Tα πωληθέντα ακίνητα προς τα οποία θα μπορούσε να χωρήσει σύγκριση με το επίδικο κτήμα.
(β) Τον παρονομαστή (ετήσια εκατοστιαία αύξηση) προσαρμογής της τιμής ακινήτων πωληθέντων πριν την απαλλοτρίωση στα δεδομένα του χρόνου της απαλλοτρίωσης, και
(γ) Το παραδεκτό της αύξησης της αποζημίωσης με αναφορά στην ένταξη του απαλλοτριωθέντος κτήματος σε πολεοδομική ζώνη.
Πρέπει να σημειωθεί ότι κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης το ακίνητο ήταν ενταγμένο στην πολεοδομική ζώνη «Ζ», η οποία επέτρεπε ανώτατο συντελεστή δόμησης 10% και περιορισμό του ύψους σε δύο ορόφους. Έρεισμα για την εισήγηση του εφεσείοντος στο συγκεκριμένο σημείο δηλαδή ότι εδικαιολογείτο η επαύξηση της αποζημίωσης λόγω της ένταξης του κτήματος σε πολεοδομική ζώνη, αποτέλεσε η απόφαση στη Γενικός Εισαγγελέας ν. Κούλουμου κ.ά. (1995)1 Α.Α.Δ. 728
.Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ανυπόστατη την εκτίμηση του πραγματογνώμονα του εφεσείοντος για τους ακολούθους λόγους διότι:
(α) Βασίστηκε στη διάθεση ακινήτων τα οποία δεν ήταν συγκρίσιμα (συγκριτικά) με το απαλλοτριωθέν κτήμα. Τα συγκριτικά ευρίσκοντο σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη με ευνοϊκότερους όρους ανάπτυξης.
(β) Περιλήφθηκαν στα συγκριτικά, ακίνητα κείμενα πλησιέστερο σε τουριστικά αναπτυγμένες περιοχές, γεγονός που προσέδιδε μεγαλύτερη αξία σ΄ αυτά από το επίδικο, αμβλύνοντας έτσι τις προϋποθέσεις σύγκρισης.
(γ) Ο παρονομαστής προσαρμογής της αξίας των συγκριτικών προς τα δεδομένα του χρόνου απαλλοτρίωσης ήταν αδικαιολόγητα υψηλός, 10%, και
(δ) Υπήρξε παραγνώριση ή κακή θεώρηση των ιδιαιτεροτήτων του απαλλοτριωθέντος κτήματος. Το κτήμα έκειτο τέσσερα μέτρα κάτω από το επίπεδο του δρόμου γεγονός που το έθετε σε δυσμενέστερη μοίρα, σε σύγκριση με το ένα συγκριτικό το οποίο και οι δύο εκτιμητές έκριναν ότι παρουσίαζε τα περισσότερα κοινά χαρακτηριστικά με το επίδικο ακίνητο.
Αντίθετα το Δικαστήριο έκρινε τη μαρτυρία του εκτιμητή της απαλλοτριούσης αρχής ως καθόλα αξιόπιστη, τεκμηριωμένη σε γεγονότα και αναλύσεις που την καθιστούσαν παραδεκτή. Αποδέκτηκε ότι δεν χωρούσε άμεση σύγκριση του επιδίκου κτήματος με ακίνητα ενταγμένα σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη λόγω της διαφοροποίησης της αξίας των ακινήτων ανάλογα με την πολεοδομική ζώνη στην οποία ευρίσκονται. Συμφώνησε (το Δικαστήριο) με τη θέση του εκτιμητή της απαλλοτριούσης αρχής ότι δεν χωρούσε άμεση σύγκριση μεταξύ του επιδίκου κτήματος και των προταθέντων από την άλλη πλευρά συγκριτικών, ευρισκόμενων σε πλέον αναπτυγμένη περιοχή, παρά τη σχετική γειτνίασή τους. Το πλέον συγκρίσιμο προς το επίδικο ακίνητο ήταν, ως κρίθηκε, σε ευνοϊκότερη μοίρα από το απαλλοτριωθέν κτήμα, λόγω διαφορών στην μορφολογία των κτημάτων, γεγονός που επέβαλλε ανάλογες προσαρμογές στην τιμή πώλησης του συγκριτικού. Το ετήσιο ποσοστό αύξησης της γης στην περιοχή βάσει του οποίου έπρεπε να αναπροσαρμοστεί η τιμή πωληθέντων κτημάτων για σκοπούς σύγκρισης με το επίδικο, ήταν 5% και όχι 10%, ως ανεύρε ο εκτιμητής της απαλλοτριούσης αρχής και δέχτηκε το δικαστήριο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, καθοδηγούμενο από τις σχετικές διατάξεις του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου του 1962 (ο Νόμος) όπως τροποποιήθηκε από το Ν.25/83, και τη νομολογία διαφωτιστική για την ερμηνεία τους, υπό το πρίσμα πάντα των αρχών που θέτει το Άρθρο 23 του Συντάγματος, έκρινε την εκτίμηση της απαλλοτριούσης αρχής βάσιμη απολήγουσα σε δικαία και εύλογη αποζημίωση του ιδιοκτήτη. Απέρριψε την εισήγηση του ιδιοκτήτη ότι το ποσό της αποζημίωσης έπρεπε να αυξηθεί κατά ένα ποσοστό λόγω της προγενέστερης ένταξής του σε πολεοδομική ζώνη. Τη θέση αυτή βάσισε στην απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στη Γενικός Εισαγγελέας ν. Κούλουμου κ.ά.
(ανωτέρω). Η επίκληση της απόφασης στην Κούλουμου αποτελεί ένα από τα θεμέλια της έφεσης καθώς και το παραδεκτό της εφαρμογής της στην προκείμενη περίπτωση. Οι άλλοι λόγοι περιστρέφονται γύρω από την αξιολόγηση της εκατέρωθεν προσαχθείσας μαρτυρίας. Προσβάλλονται με την έφεση τόσο τα ευρήματα του Δικαστηρίου ως προς το αξιόπιστο ή μή της εκατέρωθεν μαρτυρίας, όπως και τα εξαχθέντα συμπεράσματα για την αξία του κτήματος. Αμφισβητείται επίσης η διαπίστωση του πρωτοδίκου Δικαστηρίου ότι δεν χωρεί άμεση σύγκριση μεταξύ του επιδίκου κτήματος και άλλων κτημάτων σε γειτονική περιοχή με όμοια φυσικά χαρακτηριστικά, αλλά ενταγμένα σε διαφορετικές πολεοδομικές ζώνες.Καθοδηγητική για τη νομική υπόσταση των πολεοδομικών ζωνών και διαφωτιστική για τις προϋποθέσεις ανάπτυξης γης είναι η απόφαση της Ολομέλειας στη Δημητριάδη κ.ά. ν. Υπουργ. Συμβουλίου κ.ά. (1996)3 Α.Α.Δ. 85. Στην απόφαση πρώτο τονίζεται: (σ.102)
«H ιδιοκτησία γης δεν παρέχει δικαίωμα χρήσης της για οικοδομικούς σκοπούς ή, γενικότερα, δικαίωμα για την οικοδομική ανάπτυξη του ακινήτου.»
Δεύτερο, υποδεικνύεται: (σ.102)
«Η χρήση του ακινήτου για οικοδομικούς σκοπούς συναρτάται με και εξαρτάται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό, θέμα το οποίο ανάγεται στη ρυθμιστική εξουσία του Κράτους. Η οικοδομική ανάπτυξη είναι αλληλένδετη με τον πολεοδομικό σχεδιασμό.»
Τρίτο, διευκρινίζεται: (σ.103)
«Η επιβολή ζωνών συνιστά μέσο για τη διαφύλαξη του χαρακτήρα της περιοχής και προδιαγραφή των όρων για τη μελλοντική της ανάπτυξη. Αποτελεί μέτρο για την εναρμόνιση της ανάπτυξης με το περιβάλλον, χάριν του κοινού συμφέροντος στη διαφύλαξη των αγαθών της φύσης και της ποιότητας ζωής που αρμόζει στον άνθρωπο.»
Ανεξάρτητα από τη νομική πλοκή του θέματος το οποίο τίθεται, πρέπει να διασαφηνισθεί ότι στην προκείμενη υπόθεση δεν προσάχθηκε οποιαδήποτε μαρτυρία η οποία να καταδεικνύει ποιό ήταν το καθεστώς ανάπτυξης του κτήματος πριν την ένταξή του σε πολεοδομική ζώνη και κατά πόσο η ένταξή του είχε ουσιαστικές επιπτώσεις στην αξία του.
Η καταβολή δικαίας και εύλογης αποζημίωσης για την απώλεια που προκαλείται στον ιδιοκτήτη ως αποτέλεσμα της αποξένωσης του κτήματός του είναι το συνταγματικό μέτρο της αποζημίωσης. (Βλ. Σεργίδης (ανωτέρω).)
Με τις διατάξεις του άρθρου 10 του Νόμου, ο νομοθέτης θέτει σειρά αρχών προς το σκοπό προσδιορισμού της δικαίας και εύλογης αποζημίωσης στην οποία δικαιούται ο ιδιοκτήτης ακινήτου το οποίο απαλλοτριώνεται. Δικαία θεωρείται η αποζημίωση η οποία εξισούται με την αξία του κτήματος στην ελεύθερη αγορά κατά τον κρίσιμο χρόνο. Στον προσδιορισμό της αποζημίωσης λαμβάνεται υπόψη το σύνολο των επιπτώσεων της απαλλοτρίωσης στην αξία του ακινήτου, όπως διασαφηνίζεται στις λεπτομερείς διατάξεις του άρθρου 10 του Ν.15/62. Η παράγραφος (η) του άρθρου αυτού ορίζει ότι η καταβλητέα αποζημίωση αυξάνεται για ποσό ανάλογο προς την προγενέστερη μείωση της αξίας του κτήματος λόγω περιορισμών τεθέντων: (σ.738, Ν.25/83
)«...... δυνάμει των διατάξεων του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οιουδήποτε άλλου Νόμου υπολογίζεται και πάσα αποζημίωσις ήτις ήθελε θεωρηθή ως καταβλητέα συμφώνως προς τας διατάξεις του άρθρου 23 του Συντάγματος.»
Στο Άρθρο 23.3 του Συντάγματος προβλέπεται ότι περιορισμοί στη χρήση ακινήτου οι οποίοι μειώνουν ουσιωδώς την αξία του παρέχουν δικαίωμα αποζημίωσης το οποίο καθορίζεται σε περίπτωση διαφωνίας από αρμόδιο πολιτικό δικαστήριο. Με τις διατάξεις του άρθρου 10(η) παρέχει ο νομοθέτης τη δυνατότητα καταβολής στο πλαίσιο της διαδικασίας παραπομπής για τον καθορισμό της αποζημίωσης, η οποία καταβάλλεται στον ιδιοκτήτη απαλλοτριωθέντος ακινήτου, πρόσθετης αποζημίωσης την οποία αποδεικνύεται ότι δικαιούται βάσει του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος για οποιοδήποτε προγενέστερο περιορισμό στη χρήση του ακινήτου. Στην Κούλουμου το δικαστήριο επιλαμβάνεται της ερμηνείας και του πεδίου εφαρμογής του άρθρου 10(η) του Νόμου.
Στην Δημητριάδη (ανωτέρω), αναγνωρίζεται, ότι περιορισμοί στη χρήση ακινήτου: (σ.102-103)
«....... επάγονται, κατά κανόνα, όπως αναγνωρίζει η νομολογία, περιορισμό της χρήσης και όχι στέρηση ιδιοκτησίας»
Όπως επεξηγείται στη μεταγενέστερη απόφαση Γεωργαλλίδου κ. άλλη ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Πολιτική Έφεση αρ. 10695 - 27.3.2001, το άρθρο 10(η) του Νόμου παρέχει τη δυνατότητα προσθήκης στην καταβλητέα αποζημίωση και οιουδήποτε ποσού το οποίο κρίνεται καταβλητέο λόγω προηγούμενων περιορισμών στη χρήση του κτήματος, που τέθηκαν βάσει του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οποιουδήποτε άλλου νόμου. Η αποζημίωση περί ου ο λόγος εξισούται με την αποζημίωση που θα εδικαιούτο να διεκδικήσει ο ιδιοκτήτης με αγωγή του ενώπιον πολιτικού δικαστηρίου βάσει του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος.
Η πρωτόδικος Δικαστής δεν θεωρεί την ένταξη κτήματος σε πολεοδομική ζώνη ως συνιστούσα περιορισμό κατά το άρθρο 10(η) του Νόμου. Σε αυτό σφάλλει, η πρωτόδικος Δικαστής. Πλην η ένταξη του κτήματος σε ζώνη δεν εξυπακούει αφ΄ εαυτής τη μείωση της αξίας του, ούτε τεκμηριώνει δικαίωμα αποζημίωσης βάσει του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος. Είναι ενδεχόμενο η ένταξη του ακινήτου σε πολεοδομική ζώνη να καταστήσει δυνατή την οικοδομική του ανάπτυξη, να επαυξήσει τις αναπτυξιακές του προοπτικές και τοιουτοτρόπως να συμβάλει στην αύξηση της αξίας του. Είναι χρήσιμο να επανατονίσουμε ότι η ιδιοκτησία γης, όπως υπογραμμίστηκε στη Δημητριάδη (ανωτέρω) και προγενέστερες αποφάσεις, δεν παρέχει αφ΄ εαυτής το δικαίωμα οικοδομικής ανάπτυξης.
Στην προκείμενη υπόθεση δεν έχει καταδειχθεί ότι η ένταξη του κτήματος σε πολεοδομική ζώνη επέφερε και τη μείωση της αξίας του απαλλοτριωθέντος κτήματος. Η αξία του κτήματος επηρεάζεται άμεσα από τη ζώνη στην οποία είναι εγγεγραμμένο και τούτο γιατί η δυνατότητα της οικοδομικής ανάπτυξής του άπτεται άμεσα της αξίας του. Όσο μεγαλύτερη είναι αυτή η δυνατότητα, ανάλογα μεγαλύτερη είναι και η αξία του κτήματος.
Συμφωνούμε με το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι δεν επιδεχόταν άμεσης σύγκρισης το επίδικο κτήμα με τα ακίνητα τα οποία ήταν ενταγμένα σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη. Συμφωνούμε επίσης με την κατάληξή του ότι η ετήσια αύξηση της αξίας της γης στην περιοχή τεκμηριώθηκε πειστικά
από τα στοιχεία τα οποία παρέθεσε ο πραγματογνώμονας της απαλλοτριούσης αρχής, ανερχόμενη, σε 5%. Ορθή επίσης υπήρξε και η θεώρηση από το πρωτόδικο Δικαστήριο της εκατέρωθεν μαρτυρίας ως προς τα φυσικά χαρακτηριστικά του επίδικου κτήματος και του πλέον άμεσα συγκριτικού (10 στον κατάλογο των συγκριτικών του εκτιμητή της απαλλοτριούσης αρχής), και εύλογη η διαφοροποίηση της αξίας τους με αναφορά σε αυτά. Τέλος ορθή είναι η διαπίστωση ότι η αξία κτημάτων κειμένων σε πιο ανεπτυγμένη περιοχή διαφοροποιείται από εκείνη του απαλλοτριωθέντος κτήματος.Κρίνουμε ότι δεν παρέχεται βάση που να δικαιολογεί την επέμβασή μας στις διαπιστώσεις και στα συμπεράσματα του πρωτοδίκου Δικαστηρίου.
H έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Πικής, Π.
Αρτεμίδης, Δ.
Κρονίδης, Δ.
/ΑυΦ.