CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | Επικοινωνία

(1998) 1 ΑΑΔ 2398

ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 9724

Εφεσείουσες/Ενάγουσες

Εφεσιβλήτου/Εναγομένου

ΗΛΙΑΔΗΣ, Δ.: Το 1959, ο πατέρας των εφεσειουσών Παναγιώτης Παπακόκκινος, αγόρασε από την Αγγλική Κυβέρνηση ένα παράπηγμα (παράγκα) που είχε αναγερθεί πάνω σε ακίνητη περιουσία που μέχρι το 1960 ανήκε στην Αγγλική Κυβέρνηση και μετά το 1960 στην Κυβέρνηση της Κυπριακής Δημοκρατίας. Το 1965 η Κυπριακή Δημοκρατία αποδέχθηκε όπως καταβάλει £6 μηνιαίως στον πατέρα των εφεσειουσών υπό τύπο ενοικίου για χρήση του παραπήγματος από την Ειρηνευτική Δύναμη των Ηνωμένων Εθνών για μια περίοδο 10 μηνών από την 1/12/64 μέχρι την 1/10/65. Μετά το θάνατο του πατέρα τους οι εφεσείουσες, ως διαχειρίστριες της περιουσίας του, καταχώρησαν την αγωγή 903/89 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου με την οποία ζητούσαν από τον εφεσίβλητο Δήμο

(1) Το δικαίωμα των εφεσειουσών να προβούν σε μίσθωση του παραπήγματος

Η περιοχή γνωστή ως το "Δασούδι της Πάφου" που βρίσκεται στον κύριο δρόμο Μεσόγης - Πάφου, ήταν εγγεγραμμένη πριν από το 1960 στο όνομα της Κυβέρνησης της Κύπρου και μετά από το 1960 αποτελεί ιδιοκτησία της Κυπριακής Δημοκρατίας. Το 1959 ο πατέρας των εφεσειουσών αγόρασε από τον Αγγλικό Στρατό έναντι £120 σε δημόσιο πλειστηριασμό ένα παράπηγμα (παράγκα) που βρισκόταν μέσα στην περιοχή "Δασούδι της Πάφου", που ήταν γνωστή σαν "η εκκλησία των Αγγλων". Το παράπηγμα αρχικά χρησιμοποιήθηκε από την Ειρηνευτική Δύναμη των Ηνωμένων Εθνών για 10 μήνες, από την 1/12/64 μέχρι την 1/10/65. Ο Επαρχος Πάφου με σχετική επιστολή του ημερομηνίας 20/4/65 προς το Γενικό Διευθυντή του Υπουργείου Συγκοινωνιών και Εργων, ζήτησε την καταβολή εκ μέρους της Κυπριακής Δημοκρατίας για τη χρήση του πιο πάνω υποστατικού από τα Ηνωμένα Εθνη για την περίοδο 1/12/64 μέχρι 1/10/65, ενός ποσού £6 μηνιαίως υπό τύπο ενοικίου στον Π. Παπακόκκινο, χωρίς να ληφθεί υπόψη η ιδιοκτησία της γης, προς φιλική διευθέτηση της απαίτησης του πιο πάνω, αφού ο κ. Παπακόκκινος είχε προσφέρει το σπίτι του στην Εθνική Φρουρά χωρίς ενοίκιο. Το Υπουργείο Συγκοινωνιών και Εργων ζήτησε τη γνώμη του Γενικού Εισαγγελέα, που με σχετική επιστολή του ημερομηνίας 27/10/67 συμφώνησε με την εισήγηση του Επάρχου Πάφου. Η σχετική επιστολή του Γενικού Εισαγγελέα αναφέρει τα εξής:

Το πρωτόδικο Δικαστήριο με βάση τα αδιαμφισβήτητα γεγονότα που είχαν παρουσιαστεί βρήκε ότι η ακίνητη ιδιοκτησία πάνω στην οποία βρισκόταν το παράπηγμα ανήκε πριν από το 1960 στην Κυβέρνηση της Κύπρου και μετά το 1960 στην Κυπριακή Δημοκρατία. Ο πατέρας των εφεσειουσών αγόρασε το παράπηγμα το 1959 σε δημόσιο πλειστηριασμό. Το παράπηγμα που αποτελούσε παράρτημα της γης, δεν μπορούσε να αποτελεί ξεχωριστή ιδιοκτησία. Η γη ανήκε στην Κυπριακή Δημοκρατία και δεν υπήρξε οποιαδήποτε παραχώρηση της γης πάνω στην οποία βρισκόταν το παράπηγμα είτε από τον εφεσίβλητο Δήμο ή από την Κυπριακή Δημοκρατία μέσω του Υπουργικού Συμβουλίου στον πατέρα των εφεσειουσών ή στις ίδιες τις εφεσείουσες. Δεν υπήρξε οποιαδήποτε δημιουργία, απόκτηση ή μεταβίβαση δικαιώματος πάνω στην ακίνητη περιουσία σε σχέση με το παράπηγμα που θα μπορούσε να νομιμοποιήσει τον ιδιοκτήτη του παραπήγματος να απαιτήσει αποζημιώσεις για τυχόν επεμβάσεις στο παράπηγμα. Η επιστολή του Γενικού Εισαγγελέα δεν μπορούσε να θεωρηθεί ως γνωμάτευση αλλά μια αποδοχή της εισήγησης του Επάρχου για την παροχή ενός ποσού £6 μηνιαίως υπό τύπο ενοικίου, χωρίς να ληφθεί υπόψη η ιδιοκτησία της γης πάνω στην οποία είχε ανεγερθεί το παράπηγμα.

Η ύπαρξη του παραπήγματος δεν είναι από μόνη της ικανοποιητική σε βαθμό που να προσδίδει στις εφεσείουσες το δικαίωμα εκμετάλλευσης του, ειδικότερα δε της μίσθωσης του σε τρίτα πρόσωπα. Οι εφεσείουσες ισχυρίζονται ότι ως διαχειρίστριες του αποβιώσαντος Παναγιώτη Παπακόκκινου είχαν το δικαίωμα μίσθωσης του παραπήγματος σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 11(γ) του Κεφ. 224. Το άρθρο 11 καθορίζει τους τρόπους με τους οποίους μπορεί να αποκτηθεί ένα προνόμιο ή δικαίωμα πάνω σε ακίνητη ιδιοκτησία, μεταξύ των οποίων συμπεριλαμβάνεται και η αναγνώριση ενός τέτοιου δικαιώματος με "απόφαση αρμόδιου Δικαστηρίου". (Αρθρο 11(γ)). Δεν έχει προσφερθεί οποιαδήποτε μαρτυρία που συνδέει την ύπαρξη του παραπήγματος με την απόκτηση οποιουδήποτε δικαιώματος εκμετάλλευσης του παραπήγματος με απόφαση αρμόδιου Δικαστηρίου και η θέση αυτή των εφεσειουσών δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή.

(β) Αρθρο 4 του Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 και Περιουσιακό Κώλυμα (Proprietary Estoppel)

Διαζευκτικά οι εφεσείουσες ισχυρίζονται ότι η καταβολή ενοικίων στον πατέρα τους πριν από το θάνατο του έθεσε σε εφαρμογή τον Κανόνα του Κωλύματος ή Αποκλεισμού (Estoppel) που δεσμεύει τους εφεσίβλητους να καταβάλλουν και αυτοί ενοίκια για την κατοχή και/ή χρήση του παραπήγματος. Προς τούτο επικαλέστηκαν την απόφαση Sylvestrou and Others v. The High Council of Evcaf ([1959-1960] 24 C.L.R. 153), όπου ο Δικαστής Ζεκιά διατύπωσε το σχετικό κανόνα ως ακολούθως:

Πρέπει να σημειωθεί ότι οι εφεσείουσες δεν έχουν βασίσει την απαίτηση τους πάνω στο συγκεκριμένο κανόνα του Περιουσιακού κωλύματος και η εφαρμογή του κανόνα υποβλήθηκε για πρώτη φορά κατά τη διάρκεια της ακρόασης της έφεσης. Ομως επειδή έχει δοθεί μαρτυρία για γεγονότα πάνω στα οποία μπορεί να βασιστεί ο κανόνας, το Δικαστήριο μπορεί να εξετάσει το θέμα νοουμένου ότι θα περιοριστεί σε εκείνα τα σχετικά γεγονότα που βρίσκονται ενώπιον του. (Ιδε Drane v. Evangelou (1978) 2 All E.R. 437 και Re Vandervell's Trusts (2) (1974) 3 All E.R. 205).

Δεν υπάρχει ορισμός του όρου "μίσθωση" στο Κεφ. 224, αλλά μπορεί να λεχθεί ότι είναι μια συμφωνία που περικλείει τους καθορισμένους όρους μιας ενοικίασης και δίνει το δικαίωμα αποκλειστικής κατοχής στον ενοικιαστή, είτε αμέσως είτε σε μια μελλοντική ημερομηνία. (Halsbury's Laws of England, Vol. 23, para. 1033). Σύμφωνα με τον Woodfall η μίσθωση (demise or lease) είναι η εκχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής κατοχής γης για ένα καθορισμένο χρονικό διάστημα λιγότερο από εκείνο που δικαιούται το πρόσωπο που εκχωρεί το δικαίωμα (Woodfall "Landlord and Tenant", Vol. 1, para. 1-003).

Σύμφωνα με τον Nokes το Κώλυμα (Estoppel) είναι ένας κανόνας με τον οποίο ένας διάδικος εμποδίζεται από του να εγείρει ή να αρνηθεί ένα γεγονός (Nokes "Introduction to Evidence", 3rd Ed., page 208), ενώ σύμφωνα με τον Phipson είναι ένας κανόνας που εμποδίζει ένα διάδικο από του να αρνηθεί την ύπαρξη μιας κατάστασης γεγονότων που έχει προβάλει προηγουμένως (Phipson on Evidence, 12th Ed., page 912).

(1) Κώλυμα λόγω δεδικασμένου (Estoppel by record),

(2) Κώλυμα λόγω καταχωρίσεων σε έγγραφα (Estoppel by deed) και

(3) Κώλυμα λόγω συμπεριφοράς (Estoppel by conduct or Estoppel in pais).

Σύμφωνα με τον κανόνα του Κωλύματος λόγω συμπεριφοράς,

(i) Κωλύματος λόγω παραστάσεων (Soαnes v. London and South Western Railway (1919) 120 L.T. 598).

(ii) Κωλύματος λόγω υποσχέσεων (Central London Property Trust Ltd. v. High Trees House Ltd. (1947) 1 K.B. 130) και

(iii) Περιουσιακού Κωλύματος.

Στην Κύπρο έχει αποφασισθεί ότι δικαιώματα πάνω σε ακίνητη ιδιοκτησία δεν μπορούσαν να αποκτηθούν με τον κανόνα του Κωλύματος (Estoppel) παρά μόνο σύμφωνα με ρητές νομοθετικές διατάξεις. Οπως τονίστηκε από το Δικαστή Ιωσηφίδη στην υπόθεση Dai and Another v. Satrazam ([1959-1960] 24 C.L.R. 264),

Στην Αγγλία η προέκταση του κανόνα του Κωλύματος με τη διαμόρφωση του Περιουσιακού κωλύματος στο δίκαιο της Επιείκειας σύμφωνα με την απόφαση Crabb v. Arun District Council ([1976] Ch. 179), έδωσε το δικαίωμα σε πρόσωπο στο οποίο δίνονται υποσχέσεις, να διεκδικήσει κάτω από ορισμένες προϋποθέσεις ιδιοκτησιακά δικαιώματα. Στην υπόθεση Crabb v. Arun District Council (πιο πάνω) ο ενάγων ήταν ιδιοκτήτης ενός χωραφιού δίπλα από το οποίο περνούσε ένας δημόσιος δρόμος. Ο ενάγων ήθελε διέξοδο προς το δρόμο και ο εκτιμητής του Δημοτικού Συμβουλίου της Τοπικής Αρχής τον άφησε να πιστέψει ότι θα του παρεχόταν διέξοδος και προς τούτο ο εκτιμητής άφησε ένα άνοιγμα προς το δρόμο. Ο ενάγων με βάση τις πιο πάνω διαβεβαιώσεις του εκτιμητή προέβηκε σε ανάλογες ενέργειες. Αργότερα το Δημοτικό Συμβούλιο έκλεισε το δρόμο και αρνήθηκε να του δώσει διέξοδο. Το Δικαστήριο βρήκε ότι ο ιδιοκτήτης είχε αποκτήσει δικαίωμα προσπέλασης προς το δρόμο.

Το βασικό ερώτημα που εγείρεται είναι κατά πόσο η απόφαση Crabb v. Arun, όπως υιοθετήθηκε στην Κύπρο με την απόφαση Στυλιανού και άλλος ν. Παπακλεοβούλου και άλλοι μπορεί να θέσει σε εφαρμογή τον κανόνα του Περιουσιακού κωλύματος, δίνοντας προς τούτο το δικαίωμα στις εφεσείουσες να νομιμοποιήσουν την απαίτηση τους. Η απάντηση μας στο ερώτημα είναι αρνητική. Οι διατάξεις του άρθρου 4 του Κεφ. 224 είναι περιοριστικές όσον αφορά τις περιπτώσεις δημιουργίας προνομίων πάνω σε ακίνητη περιουσία και απαγορευτικές όσον αφορά την υιοθέτηση κανόνων του Κοινοδικαίου και της Επιείκειας (Equity). Αναγνώριση δημιουργίας δικαιωμάτων πάνω σε ακίνητη περιουσία με την εφαρμογή του Περιουσιακού κωλύματος θα ερχόταν σε πλήρη αντίθεση με τις πρόνοιες του άρθρου 4 που δεν επιτρέπει την εφαρμογή των κανόνων του Κοινοδικαίου και της Επιείκειας στη δημιουργία δικαιωμάτων πάνω σε ακίνητη ιδιοκτησία στην Κύπρο. Τα δικαιώματα που μπορεί να αποκτηθούν δεν μπορεί να είναι άλλα εκτός από εκείνα που καθορίζονται ρητά με το άρθρο 4 του Κεφ. 224. (Ιδε Odysseos v. Pieris Estates & Others (1982) 1 C.L.R. 557).

Επιπρόσθετα δεν μπορούν να παραγνωρισθούν οι πρόνοιες του άρθρου 2 του Κεφ. 224 που προνοούν ότι οι λέξεις "ακίνητη ιδιοκτησία" περιλαμβάνει "οικοδομάς και έτερα κατασκευάσματα, οικοδομήματα ή προσαρτήματα στερρώς συνδεδεμένα μεθ' οιασδήποτε γαίας ή μεθ' οιασδήποτε οικοδομής ή ετέρου κατασκευάσματος ή οικοδομήματος". Το Κεφ. 224 δεν καθορίζει τι είναι "προσάρτημα στερρώς συνδεδεμένο μεθ' οιασδήποτε γαίας" (fixture), αλλά μπορεί να λεχθεί ότι είναι ένα κατασκεύασμα, οικοδόμημα ή οικοδομή που έχει τοποθετηθεί, αναγερθεί ή εφαρμοσθεί πάνω σε γη ή σε οικοδόμημα έτσι που να αποτελεί μέρος της γης ή του οικοδομήματος. Τα δύο βασικά στοιχεία που απαντούν στο ερώτημα αν ένα τέτοιο κατασκεύασμα, οικοδόμημα ή οικοδομή αποτελεί προσάρτημα είναι (α) Η έκταση της προσάρτησης και (β) ο σκοπός της προσάρτησης. (Ιδε Cheshire's "Modern Law or Property", 12th Edition, p. 138). Σύμφωνα με τον Woodfall το προσάρτημα αναφέρεται σε αντικείμενα που έχουν προσαρτηθεί σε γη (ίδε Woodfall "Landlord and Tenant", 27th Edition, p. 695) και σύμφωνα με τον Megarry "συμπεριλαμβάνει οτιδήποτε έχει προσαρτηθεί (attached) σε γη έτσι ώστε να αποτελεί μέρος της γης (ίδε Megarry and Wade "The Law of Real Property", p. 643). Ο κ. Παπακόκκινος αγόρασε το παράπηγμα το 1959 από την Αγγλική Κυβέρνηση. Το παράπηγμα εμπίπτει μέσα στις οικοδομές, κατασκευάσματα, οικοδομήματα και προσαρτήματα που καθορίζει το άρθρο 2 του Κεφ. 224. Αδιάψευστη απόδειξη τούτου αποτελεί η εικόνα που παρουσιάζουν οι φωτογραφίες του παραπήγματος που έχουν κατατεθεί ως τεκμήρια. Η κυριότητα του υποστατικού αυτού ως μέρος της ακίνητης περιουσίας γνωστής ως "Δασούδι της Πάφου", μεταβιβάστηκε το 1960 στην Κυβέρνηση της Κυπριακής Δημοκρατίας και το 1963 στο Δήμο Πάφου. Τόσο ο κ. Παπακόκκινος όσο και οι κληρονόμοι του δεν είχαν οποιοδήποτε αναγνωρισμένο νομικό δικαίωμα ιδιοκτησίας του παραπήγματος είτε σύμφωνα με τις πρόνοιες του Κεφ. 224 είτε με την εφαρμογή του κανόνα του Περιουσιακού κωλύματος που θα τους επέτρεπε να προβούν στην εκμίσθωση του.

(2) Επιδίκαση ποσού £500 ως ονομαστικές αποζημιώσεις

(3) Απόρριψη της μαρτυρίας της εφεσείουσας και αποδοχή της μαρτυρίας των εφεσιβλήτων

Εχει τονιστεί επανειλημμένα σε αρκετές αποφάσεις ότι το Εφετείο δεν επεμβαίνει σε ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου που βασίζονται πάνω στην αξιολόγηση της προφορικής μαρτυρίας, αφού το πρωτόδικο Δικαστήριο βρίσκεται σε καλύτερη θέση να προβεί σε μια αξιολόγηση της μαρτυρίας που παρουσιάζεται ενώπιόν του (ίδε Γεωργίου ν. Καψού, Π.Ε. 9140 της 31/1/97). Η αξιολόγηση της μαρτυρίας συμπεριλαμβάνεται μέσα στα καθήκοντα του πρωτόδικου Δικαστηρίου που έχει την ευχέρεια να ακούσει τους μάρτυρες να καταθέτουν ενώπιόν του και να εκτιμήσει τις αντιπαραβαλλόμενες εκδοχές μέσα στο σύνολο των γεγονότων που προβάλλονται (ίδε Χαραλάμπους ν. Βασιλείου, Π.Ε. 9304 της 20/10/96). Ομως το Εφετείο έχει τη δυνατότητα να επέμβει όταν διαπιστώσει ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέλειψε να προβεί σε ένα συγκεκριμένο εύρημα σχετικό με ένα σημαντικό θέμα που έχει εγερθεί κατά τη διάρκεια της πρωτόδικης διαδικασίας (ίδε Αθανασίου ν. Loizias & Sons Contracting and Building (Overseas) Limited (1993) 3 Α.Α.Δ. 329), όπως επίσης και όταν ένα εύρημα δεν είναι εύλογα επιτρεπτό έχοντας υπόψη το σύνολο της μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί (ίδε Katsiamalis v. Republic (1980) 2 C.L.R. 107).

(4) Αποκλεισμός ερωτήσεων και απόρριψη αίτησης για επανακλήτευση μάρτυρα από το Δικαστήριο

(5) Ταλαιπωρία και έξοδα που υπέστησαν οι εφεσείουσες από συνεχείς αναβολές

Το γεγονός ότι η σχετική απόφαση δόθηκε 18 μήνες μετά τη συμπλήρωση της ακροαματικής διαδικασίας, δεν μπορεί να αποτρέψει το σχόλιο του Δικαστηρίου ότι μια τέτοια καθυστέρηση είναι κατακριτέα. Οπως έχει τονιστεί στην υπόθεση Βίκτωρος ν. Χριστοδούλου ([1992] 1 Α.Α.Δ. 512) η απονομή της δικαιοσύνης μέσα σε εύλογο χρονικό διάστημα αποτελεί ευθύνη της δικαστικής εξουσίας μέσα στα πλαίσια του άρθρου 30.2 του Συντάγματος, που διασφαλίζει το δικαίωμα του πολίτη να προσφεύγει στα Δικαστήρια για να ζητά τη διάγνωση των αστικών του δικαιωμάτων μέσα σε εύλογο χρονικό διάστημα.

Η παρούσα υπόθεση δεν ήταν πολύπλοκη σε βαθμό που θα δικαιολογούσε οποιαδήποτε καθυστέρηση πέραν από αυτή που επιτρέπεται στον Κανονισμό του 1986. Ανκαι το χρονικό διάστημα των 18 μηνών που έχει παρέλθει είναι αρκετά μεγάλο, δεν μας έχουν παρουσιαστεί στοιχεία που υποδηλώνουν ότι η καθυστέρηση είχε οποιαδήποτε δυσμενή αποτελέσματα στην ετοιμασία της απόφασης. Χωρίς να έχει προβληθεί ως λόγος έφεσης παρατηρούμε ότι δεν έχει σημειωθεί οποιαδήποτε παραβίαση του άρθρου 30.2 του Συντάγματος. Ομως η καθυστέρηση που παρατηρήθηκε, για την οποία δεν έχει προσφερθεί οποιαδήποτε αιτιολογία, δεν μπορεί παρά να επισύρει τα δυσμενή μας σχόλια.