|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(1998) 1 ΑΑΔ 607
ANΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
Πολιτική Έφεση αρ. 9694.
Σύνθεση Δικαστηρίου: ΠΙΚΗΣ, Π., ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΗΣ, ΚΡΑΜΒΗΣ, ΔΔ.
Μεταξύ:
Κυπριακού Οργανισμού Τουρισμού, από τη Λευκωσία,
Εφεσείοντες-ενάγοντες,
- και -
Χαρίλαου Χαριλάου, από τη Λεμεσό,
Εφεσίβλητου-εναγόμενου.
- - -
Hμερομηνία
: 31 Mαρτίου 1998.Για τους εφεσείοντες: Γ. Μιχαηλίδης.
Για τον εφεσίβλητο: Στ. Βασιλείου (κα)
- - -
Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου
θα δώσει ο Γ. Μ. Πικής, Π.
- - -
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΠΙΚΗΣ, Π.: Tα ζητήματα τα οποία τίθενται με την έφεση, και πρέπει να επιλυθούν είναι τα ακόλουθα:
(α) Χωρεί η μίσθωση μέρους της παραλίας, και αν ναί, ποία τα δικαιώματα του μισθωτή επί του ακινήτου.
(β) Παρέχεται η δυνατότητα σε τοπική αρχή να χορηγήσει άδεια σε ιδιώτη να τοποθετήσει ομπρέλες και κρεβατάκια σε μέρος της παραλίας το οποίο έχει εκμισθωθεί και η ενοικίαση έχει εγγραφεί βάσει του περί Κρατικής Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Εγγραφή Μισθώσεως) Νόμου του 1967 (Ν.49/67).
(γ) Ποία η σχετικότητα του άρθρου 13 του περί Προστασίας της Παραλίας Νόμου που έχει εισαχθεί με τον τροποποιητικό Νόμο 75(1)/94 και προβλέπει την ακύρωση μισθώσεων παραλιακού χώρου.
Οι εφεσείοντες επικαλούμενοι τα δικαιώματα που τους παρέχει η σύμβαση μίσθωσης κρατικής γης η οποία ενεγράφει βάσει των προνοιών του περί Κρατικής Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Εγγραφή Μισθώσεως) Νόμου του 1967 (Ν.49/67), αξίωσαν όπως τους αναγνωριστεί, το αμφισβητούμενο από τον εφεσίβλητο, δικαίωμα, αποκλειστικής χρήσης του μέρους της παραλίας, που καλύπτει η σύμβαση, και παρεπόμενα την έκδοση απαγορευτικού διατάγματος το οποίο να απαγορεύει στον εφεσίβλητο να τοποθετεί ομπρέλες και κρεβατάκια στο χώρο αυτό.
Τα γεγονότα τα οποία περιβάλλουν τη διαφορά που προέκυψε μεταξύ των διαδίκων είναι παραδεχτά και συνοψίζονται πιο κάτω.
Το 1976, η κυβέρνηση της Κυπριακής Δημοκρατίας εκμίσθωσε, βάσει γραπτής συμφωνίας, στους εφεσείοντες, τον Κυπριακό Οργανισμό Τουρισμού, (Κ.Ο.Τ.) τη δασική γη γνωστή ως "Δασούδι της Λεμεσού", κείμενη εντός των ορίων του Συμβουλίου Βελτιώσεως Γερμασόγειας. Η μίσθωση περιλάμβανε και το μέρος της παραλίας το οποίο εφάπτεται της δασικής γης. Η γη ενοικιάστηκε για περίοδο 99 χρόνων και ενεγράφει στο κτηματολόγιο βάσει των προνοιών του Ν.49/67. Σκοπός της ενοικίασης της περιοχής στους εφεσείοντες ήταν η αξιοποίηση του χώρου και η χρήση του για τουριστικούς σκοπούς. Η προαγωγή του τουρισμού αποτελεί τον κύριο λόγο σύστασης και λειτουργίας του Κ.Ο.Τ., οργανισμού δημοσίου δικαίου. (Βλ. τον περί Κυπριακού Οργανισμού Τουρισμού Νόμο 1969 (Ν.54/69).) Σύμβαση μίσθωσης κρατικής γης μακράς διάρκειας, η οποία εγγράφεται στο Κτηματολόγιο βάσει των προνοιών του Ν.49/67, στοιχειοθετεί εμπράγματο βάρος και παρέχει στον κάτοχο μορφή ιδιοκτησίας. Καθιστά τον ενοικιαστή ιδιοκτήτη της γης, για τη διάρκεια της ενοικίασης, υποκείμενο όμως πάντα στους περιορισμούς οι οποίοι τίθενται, από την ίδια τη σύμβαση, ως προς τη χρήση της.
Βάσει των προνοιών του άρθρου 5 του περί Προστασίας της Παραλίας Νόμου, Κεφ. 59 (όπως διαμορφώθηκε από τον Ν. 21/87)
, παρέχεται σε τοπική αρχή η εξουσία να χορηγεί άδεια, σε ιδιώτη, για την τοποθέτηση ομπρέλων και κρεβατιών σε παραλιακό χώρο ο οποίος ευρίσκεται μέσα στα όρια της περιοχής της. Ο Χαρίλαος Χαριλάου, ο εφεσίβλητος (ο εναγόμενος), εξασφάλισε τέτοια άδεια από το Συμβούλιο Βελτιώσεως Γερμασόγειας για την τοποθέτηση ομπρέλων και κρεβατιών στον παραλιακό χώρο ο οποίος εκμισθώθηκε στους εφεσείοντες. Το 1992 οι εφεσείοντες ήγειραν την αγωγή η απόφαση στην οποία αποτελεί το αντικείμενο της έφεσης. αξίωσαν:(α) Δηλωτική απόφαση ότι είναι οι μόνοι δικαιούχοι να κατέχουν, χρησιμοποιούν και εκμεταλλεύονται τον παραλιακό χώρο ο οποίος καλύπτεται από τη μίσθωση.
(β) Απαγορευτικό διάταγμα με το οποίο να εμποδίζεται ο εφεσίβλητος να τοποθετεί κρεβατάκια και ομπρέλες στο χώρο αυτό. Ο εφεσίβλητος αρνήθηκε να ανταποκριθεί σε κλήση των εφεσειόντων να μετακινήσει τα αντικείμενα τα οποία είχε τοποθετήσει στην παραλία σε τακτή προθεσμία πριν την έγερση της αγωγής
.(γ) Αποζημιώσεις.
Συνάγεται, από την απουσία αναφοράς στα παραδεχτά γεγονότα σε οποιαδήποτε ζημία των εφεσειόντων και τη μή προσαγωγή μαρτυρίας επί του θέματος ότι η απαίτηση για αποζημιώσεις εγκαταλείφθηκε.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή για λόγους που δεν είναι ολωσδιόλου σαφείς. Βέβαιο είναι, και η θέση αυτή αποτελεί το βασικό άξωνα της απόφασης, ότι η σύμβαση μεταξύ της Κυπριακής Δημοκρατίας και των εφεσειόντων θεωρήθηκε ως καταργηθείσα από το άρθρο 13 του Κεφ. 59, το οποίο θεσμοθετήθηκε με το Ν.75(1)/94. Κατά συνέπεια, η σύμβαση απώλεσε την ισχύ της γεγονός που αποστέρησε τους εφεσείοντες κάθε δικαιώματος που απέρρεε από τις πρόνοιές του. Το άρθρο 13 του νόμου προβλέπει:
«Οι υπάρχουσες μισθώσεις της κρατικής παραλιακής γης με την έννοια που της δίνει ο παρών Νόμος καταργούνται.»
Το άρθρο 13 θεσπίστηκε το 1994. Γιατί κατάργησε τα δικαιώματα των εφεσειόντων, πριν την ημερομηνία εκείνη, και ειδικά το αγώγιμο δικαίωμα το οποίο αποκρυσταλλώθηκε το 1992, όταν καταχωρήθηκε η αγωγή ή νωρίτερα δεν εξηγείται. Πρόδηλο είναι, ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λειτούργησε κάτω από την εσφαλμένη άποψη ότι το άρθρο 13 είχε αναδρομική ισχύ. Η ενσωμάτωση, στο βασικό νόμο, νέας νομοθετικής διάταξης βάσει τροποποιητικού νομοθετήματος δεν προσδίδει αναδρομική ισχύ στις πρόνοιές του. Τίθεται σε ισχύ, στην απουσία ρητής πρόνοιας περί του αντιθέτου, από την ημερομηνία έκδοσης του (του τροποποιητικού νόμου). Το σφάλμα του Δικαστηρίου καθιστά το θεμέλιο λόγο της απόφασης ακροσφαλή. Δεν αποστερούμεθα βέβαια της δυνατότητας
να δώσουμε εμείς λύση στο ζήτημα, ενόψει του αδιαμφισβήτητου των γεγονότων και της νομικής υφής του θέματος.Το πρώτο ερώτημα που τίθεται είναι κατά πόσο παρέχεται η δυνατότητα μίσθωσης μέρους της παραλίας. Η απάντηση στο ερώτημα είναι καταφατική. Το άρθρο 18(1)(γ) του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, παρέχει εξουσία στο Υπουργικό Συμβούλιο κάτω από τους όρους και προϋποθέσεις που ήθελαν καθοριστεί με Κανονισμούς:
«(γ) να εκμισθώσει μέρος παραλίας για σκοπούς λιμένων, προβλήτων, αποβαθρών, προκυμαίων, ιχθυοτροφείων και για οποιοδήποτε άλλο σκοπό δημόσιας ωφέλειας.»
Ο τουρισμός αποτελεί σκοπό δημόσιας ωφέλειας. Η εκμίσθωση μέρους της παραλίας για την προαγωγή του σκοπού αυτού εντάσσεται στα πλαίσια του προαναφερθέντος νόμου. Εν πάση περιπτώσει, η εγκυρότητα της σύμβασης, για την ενοικίαση μέρους της παραλίας στους εφεσείοντες, δεν αμφισβητήθηκε ούτε αποτέλεσε επίδικο θέμα της αγωγής. Μπορεί ακόμη να προβληθεί η άποψη ότι οποιαδήποτε απόφαση για την εκμίσθωση κρατικής γης, για την προαγωγή σκοπών του δημοσίου, ανάγεται στον τομέα του δημοσίου δικαίου και μπορεί να ελεχθεί μόνο στο πλαίσιο της αναθεωρητικής δικαιοδοσίας του Ανωτάτου Δικαστηρίου βάσει του Άρθρου 146.1
.Ως προς τη δυνατότητα ενοικίασης της δασικής γης, στην οποία ανήκει το "Δασούδι της Λεμεσού", δεν εγείρεται οποιοδήποτε ερωτηματικό. Το άρθρο 7 του περί Δασών Νόμου του 1967 (Ν.14/67), παρέχει στο Υπουργικό Συμβούλιο τέτοια εξουσία χάριν του δημοσίου συμφέροντος.
Τέλος, ο περί Κρατικής Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Εγγραφή Μισθώσεως) Νόμος του 1967 (Ν.49/67), επιτρέπει την εγγραφή της μίσθωσης κρατικής ακίνητης ιδιοκτησίας μακράς διάρκειας δηλαδή, χρονικής διάρκειας υπερβαίνουσας τα δεκαπέντε χρόνια. Ο όρος κρατική ακίνητη ιδιοκτησία ταυτίζεται με την ιδιοκτησία η οποία ανήκει στη Δημοκρατία βάσει του άρθρου 3(6) του Κεφ. 224 το οποίο προβλέπει:
«Κάθε ακίνητη ιδιοκτησία μέχρι τώρα γνωστή ως "Αραζί Μεβάτ" και κάθε ακίνητη ιδιοκτησία άλλη από αυτήν που καθορίζεται στα εδάφια (2) μέχρι (5) και κάθε ελεύθερη ή μη κατειλημμένη ακίνητη ιδιοκτησία που δεν ανήκει κατά κυριότητα σε ιδιώτη ή που δεν κατέχεται νόμιμα κατά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Νόμου αυτού τυγχάνει κυριότητας, κατοχής και κάρπωσης από τη Δημοκρατία ως ιδιοκτησία της Δημοκρατίας.»
Υπό το φως των ανωτέρω προκύπτει ότι η εκμίσθωση μέρους της παραλίας για σκοπούς δημοσίου συμφέροντος είναι νομικά εφικτή και ότι μετά τη συνομολόγηση της η γη περιέρχεται στην κατοχή του μισθωτή, αποκλειομένης της χρήσης της από οιοδήποτε άλλο πρόσωπο. Εξυπακούεται βέβαια, ότι η χρήση της γης από τον ενοικιαστή διέπεται από τους όρους της μίσθωσης. Δεν ηγέρθη ούτε τέθηκε προς εξέταση οποιοδήποτε θέμα συνταγματικότητας της νομοθεσίας η οποία παρέχει τη δυνατότητα ενοικίασης μέρους κρατικής γης, το οποίο εκ της φύσεώς του, προορίζεται για χρήση από το δημόσιο.
Η απάντηση στο πρώτο ερώτημα το οποίο τίθεται είναι ότι χωρεί, (κάτω από τις προϋποθέσεις που έχουμε εκθέσει), η μίσθωση μέρους της παραλίας. Αφότου εκμισθώνεται χώρος της παραλίας, αυτός περιέρχεται στην κατοχή του μισθωτή.
Το δεύτερο ερώτημα αφορά την εξουσία τοπικής αρχής να χορηγήσει άδεια σε ιδιώτη για την τοποθέτηση ορισμένων αντικειμένων, όπως ομπρέλες και κρεβατάκια σε μέρος της παραλίας.
Το άρθρο 5 του περί Προστασίας της Παραλίας Νόμου, Κεφ. 59, όπως διαμορφώθηκε από τον τροποποιητικό νόμο, Ν.21/87, και ετύγχανε εφαρμογής, κατα τον κρίσιμο χρόνο, για τους σκοπούς της αγωγής παρείχε τέτοια εξουσία. Και το ερώτημα το οποίο τίθεται είναι, εάν η εξουσία για τη χορήγηση τέτοιας άδειας εκτεινόταν και σε χώρο ο οποίος είχε εκμισθωθεί από τη Δημοκρατία, για σκοπούς δημοσίας ωφελείας, όπως στην προκείμενη περίπτωση. Η απάντηση είναι αρνητική. Η εξουσία τοπικής αρχής για τη χορήγηση άδειας περιορίζεται στο χώρο εκείνο της παραλίας ο οποίος είναι διαθέσιμος για χρήση από το δημόσιο. Παραλιακός χώρος ο οποίος εκμισθούται παύει να έχει αυτά τα χαρακτηριστικά
. περιέρχεται στη κατοχή του μισθωτή. Βέβαια, η πρόσβαση σε τέτοιο χώρο του δημοσίου μπορεί να εξασφαλίσθεί από τους όρους της ίδιας της σύμβασης. Αυτό όμως αποτελεί συμβατικό θέμα το οποίο ανάγεται στις υποχρεώσεις του ενοικιαστή έναντι του ιδιοκτήτη, η μή τήρηση των οποίων μπορεί να παρέχει δικαίωμα στη Δημοκρατία να καταγγείλει τη σύμβαση. Εφόσον μέρος της παραλίας εκμισθούται, για οποιοδήποτε από τους σκοπούς τους οποίους προβλέπει το άρθρο 18 του Κεφ. 224, περιέρχεται στην κατοχή του μισθωτή, αποκλειομένης της χρήσης του από οποιοδήποτε άλλο. Συνεπώς, η τοποθέτηση ομπρέλων και κρεβατιών από τον εφεσίβλητο στον παραλιακό χώρο ο οποίος περιλαμβάνεται στη μίσθωση συνιστούσε επέμβαση η οποία μπορούσε να αποτελέσει το αντικείμενο απαγορευτικού διατάγματος. Στην προκείμενη περίπτωση, το Δικαστήριο δεν εξέδωσε απαγορευτικό διάταγμα, ούτε υπάρχουν ενώπιον μας εκείνα τα γεγονότα τα οποία θα καθιστούσαν στο παρόν στάδιο παραδεχτή την έγκριση τέτοιου διατάγματος. (Βλ. μεταξύ άλλων Trifonides v. Alpan (Takis Bros) (1988)1 C.L.R. 224 (απόφαση πλειοψηφίας) και Alpan (Αδελφοί Τάκη) Λτδ ν. Τρυφωνίδου κ.α., Π.Ε. 8660 - 24.6.1996.)Το τρίτο ερώτημα σχετίζεται με το άρθρο 13 του Ν. 75(1)/94. Ανεξάρτητα από τις επιφυλάξεις που έχουν διατυπωθεί ή θα μπορούσαν να προβληθούν ως προς τη συνταγματικότητα του άρθρου 13, πρόδηλο είναι ότι η νομοθετική αυτή διάταξη είναι άσχετη προς τα επίδικα θέματα. Όπως έχουμε υποδείξει το άρθρο αυτό θεσπίστηκε μετά την αποκρυστάλλωση των δικαιωμάτων τα οποία επικαλέστηκαν οι εφεσείοντες. Στην απουσία ρητής νομοθετικής πρόνοιας περί αναδρομικής ισχύος των προνοιών του άφησε άθικτη την εγκυρότητα της μίσθωσης και τα αποκρυσταλλωθέντα δικαιώματα των διαδίκων πριν τη θέσπισή του. Όντως, εγείρονται ερωτηματικά κατά πόσο ο τερματισμός σύμβασης συνιστά θέμα το οποία ανάγεται στη νομοθετική εξουσία και κατά πόσο οι πρόνοιες του άρθρου 13, είναι συμβατές προς τις διατάξεις του Άρθρου 26 του Συντάγματος που κατοχυρώνει την ελευθερία του συμβάλλεσθαι. (Βλ. Πρόεδρος της Δημοκρατίας ν. Βουλής των Αντιπροσώπων, Αναφορά αρ. 2/96 - 29.1.1997.) Δεν έχει όμως τεθεί ευθέως θέμα συνταγματικότητας του άρθρου 13, ώστε να καθίσταται παραδεχτή η εξέτασή του, ούτε άπτεται για τους λόγους που έχουμε αναφέρει της επίλυσης των επιδίκων θεμάτων, εφόσο θεσπίστηκε μετά τη μορφοποίηση της διαφοράς μεταξύ των αντιδίκων και αποκρυστάλλωσης των εκατέρωθεν δικαιωμάτων και υποχρεώσεων.
Η έφεση επιτρέπεται με έξοδα ενώπιον μας και ενώπιον του πρωτοδίκου Δικαστηρίου. Εκδίδεται δηλωτική απόφαση ότι κατά τον κρίσιμο χρόνο, για τους σκοπούς της αγωγής οι εφεσείοντες είχαν αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης του παραλιακού χώρου για τον οποίον ο λόγος, βάσει της μίσθωσης του 1976. Η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται.
Π.
Δ.
Δ.
/ΑυΦ