|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ECLI:CY:AD:2015:D622
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Υπόθεση Αρ. 1077/2013)
24 Σεπτεμβρίου, 2015
[Λ. ΠΑΡΠΑΡΙΝΟΣ, Δ/ΣΤΗΣ]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤO ΑΡΘΡO 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ
HARIS M. HADJYKYRIACOS (ESTATES) LTD
Αιτητή
ν.
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΔΙΑ
ΔΙΕΥΘΥΝΤΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΚΟΥ
ΤΜΗΜΑΤΟΣ
Καθ΄ ων η Αίτηση
--------------------------
Στ. Παπουή (κα), δια κ. Χαβιαρά, για τους Αιτητές
Ε. Φλουρέντζου (κα) εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα για τους Καθ΄ ων η Αίτηση
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΠΑΡΠΑΡΙΝΟΣ, Δ.:, Η αιτήτρια εταιρεία ήταν δικαιοδόχος στη δήλωση μεταβίβασης με αριθμό Π46/2013. Δικαιοπάροχος ήταν η εταιρεία ΟΜΙΚΡΟ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ ΛΤΔ, η οποία μεταβίβασε στην αιτήτρια το ακίνητο με αρ. εγγραφής 0/6675, Φ/Σχ0/2-226-390 τμήμα 5 τεμ.40 που βρίσκεται εντός του Δήμου Λακατάμιας στην ενορία Αρχάγγελου/Ανθούπολης στη τοποθεσία «Σωτήρας» έναντι του ποσού των €2.500.000.
Έναντι του μεταβιβαζόμενου ακίνητου υπήρχε κατατιθέμενο πωλητήριο έγγραφο με αριθμό ΠΩΕ1154/2012, ημερ.18/06/12 που ενέγραφε το πιο πάνω τίμημα πώλησης. Το τίμημα δεν έγινε αποδεκτό από τον Λειτουργό εκτιμήσεων του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λευκωσίας.
Ακολούθησε επιτόπια έρευνα από Κτηματολογικό Λειτουργό, η οποία προέβηκε σε εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Αφού χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμηση σε τρέχουσες τιμές, λαμβάνοντας υπόψη τα νομικά χαρακτηριστικά (Εβ ζώνη), την θέση και τα φυσικά του χαρακτηριστικά καθόρισε αυτή στο ποσό των €3.500.000.
Η αιτήτρια εταιρεία ενημερώθηκε για την εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου δια του αντιπροσώπου της, με ειδικό πληρεξούσιο έγγραφο, κ. Πέτρου Σπανού που δεν αποδέχθηκε την εκτίμηση και κατέθεσε ένσταση. Εν τω μεταξύ είχε αποδεχθεί την πληρωμή μεταβιβαστικών τελών που ανέρχονταν στο ποσό των €273.165,59 επί της προσωρινά υπολογισθείσας αξίας από το Κτηματολόγιο μέχρι τη συμπλήρωση της εκτίμησης της αγοραίας αξίας του ακινήτου, προκειμένου να ολοκληρωθεί η εγγραφή του. Γνωστοποίηση σύμφωνα με το Κεφ.3(β)(IV) 3(B)(V) του πίνακα στάλθηκε με συστημένο ταχυδρομείο στην αιτήτρια στις 11/04/13 με την οποία της κοινοποιεί ότι εμμένει σύμφωνα με την έκθεση εκτίμησης στην αγοραία αξία των €3.500.000 (βλ. σχετικά σημειώματα ως ερυθρά 34 και 34Α στον διοικητικό φάκελο).
Με την προσφυγή προσβάλλεται η εν λόγω απόφαση του Διευθυντή, με την οποία καθορίστηκε η αγοραία αξία για σκοπούς υπολογισμού των δικαιωμάτων εγγραφής τίτλων ένεκα πώλησης σε €3.500.000 αντί €2.500.000, επιβαρύνοντας έτσι την αιτήτρια με επιπρόσθετα μεταβιβαστικά ύψους €80.000.
Ο δικηγόρος της αιτήτριας προβάλλει ως μοναδικό λόγο ακύρωσης την έλλειψη δέουσας έρευνας και πλάνη περί τα πράγματα. Ισχυρίζεται ότι ενώ είναι αποδεκτό γεγονός ότι η τιμή πώλησης από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη στις 2/6/08 ήταν €2.700.000, γεγονός που απεδέχθηκαν οι καθ' ων η αίτηση βάσει του θεσμοποιημένου έγγραφου στα πλαίσια μεταβίβασης και δεν τίθετο θέμα δόλιας δήλωσης, εντελώς αναιτιολόγητα κρίθηκε ότι στο διάστημα των 5 ετών ήτοι από 2/6/08 μέχρι την επίδικη μεταβίβαση, η αξία του ακινήτου αυξήθηκε. Επίσης οι καθ' ων παραγνώρισαν το περιεχόμενο των ανεξάρτητων εκτιμήσεων που υπέβαλε η αιτήτρια καθώς και την πτωτική τάση στις τιμές των ακινήτων λόγω της οικονομικής κρίσης.
Έχει επανειλημμένα λεχθεί στη νομολογία πως η δικαιοδοσία του Ανωτάτου Δικαστηρίου με βάση το άρθρο 146 του Συντάγματος περιορίζεται στον έλεγχο της νομιμότητας της επίδικης απόφασης. Η εκτίμηση των γεγονότων ανήκει στη διοίκηση, στην εξεταζόμενη υπόθεση στον Διευθυντή. Το Δικαστήριο δεν επεμβαίνει όταν η επίδικη απόφαση ήταν εύλογα επιτρεπτή στην κρίση του αρμόδιου διοικητικού οργάνου, εκτός αν προκύψει ότι υπήρξε πλάνη περί τα πράγματα ή το Νόμο ή υπέρβαση ή κατάχρηση εξουσίας. (Εταιρεία Aeolos Swiss (Capo Bay) Ltd v. Κυπριακής Δημοκρατίας, (1990) 3 Α.Α.Δ., 3057, Γ.Γ. Μακρή Κτηματική Λτδ ν. Δημοκρατίας (1994) 3 ΑΑΔ 56)
Η διοίκηση έδρασε εύλογα στην προκειμένη περίπτωση και προέβη στην δέουσα έρευνα μέσω της έκθεσης εκτίμηση της κτηματολογικού γραφέα εκτιμήτριας κας Στέλλας Χαραλάμπους που συντάχθηκε ύστερα από επιτόπια έρευνα. Λήφθηκαν δε υπόψη όλα τα σχετικά στοιχεία όπως τα φυσικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, η τοποθεσία, η πολεοδομική ζώνη και ο συντελεστής δόμησης, η ετήσια αύξηση ενώ χρησιμοποιήθηκε και η συγκριτική μέθοδος με οκτώ άλλες συγκριτικές πωλήσεις οι οποίες αναλύονται σε σχετικό πίνακα. Πρόκειται δε για τεχνικά συμπεράσματα και αξιολογήσεις, που κατά κανόνα δεν ελέγχονται στα πλαίσια του ακυρωτικού έλεγχου από το Δικαστήριο αφού ανάγονται στο ανέλεγκτο της ουσιαστικής κρίσης της Διοίκησης.
Εξάλλου από την προηγούμενη μεταβίβαση του ακινήτου το 2008 έχουν παρέλθει 4 χρόνια και δεν μπορεί η αποδοχή συγκεκριμένης τιμής μεταβίβασης τότε να δεσμεύει την διακριτική ευχέρεια του Διευθυντή κατά τον ουσιώδη χρόνο σε άλλη πράξη μεταβίβασης, ιδιαίτερα αν ληφθούν υπόψη τα δεδομένα που καταγράφηκαν με σαφήνεια στην έκθεση που υποδηλώνουν μια ιδιαίτερα αυξημένη αγοραστική άνοδο στα έτη 2008-2010 στη συγκεκριμένη περιοχή και κατ΄ επέκταση μια άνοδο τιμών (βλ. Σκεπτικό εκτίμησης και πίνακα συγκριτικών πωλήσεων στην Έκθεση). Η δε μέθοδος που χρησιμοποιήθηκε και η εκτίμηση αγοραίας αξίας βασίστηκε στα στοιχεία που η Διοίκηση είχε ενώπιον της. (Ματθαίος και Ψαρουδής Έτοιμο Μπετόν Λτδ ν. Δημοκρατίας (2001) 3 ΑΑΔ 511)
Σε ότι αφορά τις δυο εκθέσεις από ιδιώτες που είχε υποβάλλει η αιτήτρια, μελετήθηκαν από την Διοίκηση και καταγράφονται οι λόγοι διαφωνίας και υιοθέτησης της δικής τους εκτίμησης (βλ. τελευταία σελίδα της Έκθεσης -Τεκμήριο 5 στην ένσταση καθώς και σχόλια και παρατηρήσεις ως ερυθρά 31-31β στο Τεκ.1).
Η προσφυγή αποτυγχάνει και απορρίπτεται με €1.300 έξοδα υπέρ των Καθ΄ ων η Αίτηση.
Λ. Παρπαρίνος, Δ.
/γκ