ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ  ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

(Υπόθεση  Αρ.  1111/2010)

 

30 Οκτωβρίου, 2013

 

[ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Δ/στης]

 

ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΑ ΑΡΘΡΑ 23, 28 ΚΑΙ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ

 

1.     ΜΑΡΙΟΣ ΠΑΝΑΓΙΔΗΣ,

2.    ΧΡΙΣΤΙΝΑ ΠΑΝΑΓΙΔΟΥ,

Αιτητές,

ΚΑΙ

 

ΔΗΜΟΣ ΣΤΡΟΒΟΛΟΥ,

Καθ΄ ου η αίτηση.

____________________

 

Μ. Καλλιγέρου (κα.), για τους Αιτητές.

Α. Ντορζής, για τον Καθ΄ ου η αίτηση.

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Δ.:   Με την εξεταζόμενη προσφυγή οι αιτητές ζητούν :

 

«Διακήρυξη και/ή Απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου, ότι η απόφαση του καθ' ου η αίτηση να εκδώσει άδεια οικοδομής περί την 30/7/2010, για προσθήκες/μετατροπές σε υφιστάμενη κατοικία στο Τεμάχιο αρ. 3298, Φυλ./Σχ.ΧΧΧ.5.Ε2, Τμήμα 8Η, στην περιοχή Στροβόλου στη Λευκωσία, ιδιοκτησίας των Ενδιαφερομένων Μερών Μαρίνου Χριστοδούλου και Συλβάνας Χριστοδούλου, του οποίου ακινήτου οι αιτητές είναι συνιδιοκτήτες της διπλανής οικοδομής, στο τεμάχιο αρ. 3297, Φυλ./Σχ.ΧΧΧ.5.Ε2, Τμήμα 8Η, στην περιοχή Στροβόλου στη Λευκωσία και βλάπτονται από την έκδοση της άδειας οικοδομής, και/ή των σχεδίων και όρων βάσει των οποίων αυτή εκδόθηκε και/ή τροποποιήθηκε τυχόν στη συνέχεια, είναι παράνομη και/ή άκυρη και/ή στερείται οποιουδήποτε εννόμου αποτελέσματος.»

 

 

Οι κατοικίες των αιτητών και ΕΜ εφάπτονται η μια της άλλης και αποτελούν μέρος συγκροτήματος πέντε συνεχόμενων κατοικιών.

 

Είναι η θέση της ευπαίδευτης συνηγόρου των αιτητών ότι η έκδοση άδειας οικοδομής, για προσθηκομετατροπές στην κατοικία των Ε/Μ, για ανέγερση δωματίου πάνω από τον χώρο στάθμευσης της οικίας τους που εφάπτεται του συνόρου των δύο οικιών, το οποίο δωμάτιο επίσης εφάπτεται της οικίας των αιτητών, επηρεάζει άμεσα τους αιτητές και προκαλεί σοβαρή διατάραξη των ανέσεων διαβίωσης τους.

 

Καταλήγει η επιχειρηματολογία των αιτητών ότι η  απόφαση των καθ' ων η αίτηση να εκδώσουν την επίδικη άδεια οικοδομής για προσθήκες/μετατροπές στην οικία των Ε/Μ είναι παράνομη, διότι βασίστηκε σε παράνομη Πολεοδομική άδεια και τα εγκριθέντα σχέδια δεν πληρούν τις νομικές προδιαγραφές, και/ή παραβιάζουν τον περί Δήμο Νόμο, τον περί Οδών και Οικοδομών Νόμο και τους σχετικούς Κανονισμούς.

 

Σημειώνω συναφώς ότι οι ίδιοι  αιτητές,  προσέβαλαν με την προσφυγή Αρ. 1112/2010 την χορηγηθείσα Πολεοδομική Άδεια και τη συνακόλουθη Πολεοδομική Έγκριση για τις εν λόγω προσθήκες/μετατροπές[1]  στο ακίνητο των Ε/Μ. 

 

Στις 5.9.2013 εκδόθηκε ακυρωτική απόφαση στην πιο πάνω προσφυγή. Ο  αδελφός Δικαστής Ερωτοκρίτου,  που εξέτασε την προσφυγή, ακύρωσε τη  χορηγηθείσα πολεοδομική άδεια για τον πιο κάτω λόγο:

 

«Παρατηρώ, όμως, πως στο σχέδιο για το οποίο εκδόθηκε Πολεοδομική Έγκριση στις 29.12.209 σε σχέση με προσθηκομετατροπές στην οικία των αιτητών (Κυανούν 14 στο φάκελο της Πολεοδομικής Αρχής σε σχέση με την οικία των αιτητών, Τεκμήριο 6) δεν διαφαίνεται οποιοδήποτε παράθυρο και δεν μπορώ να δεχθώ πως, ουσιαστικά κατά την εισήγηση της δικηγόρου των αιτητών, αυτό πρέπει να αγνοηθεί στη βάση του άρθρου 10 του περί Ρύθμισης Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96, ότι για να εκδοθεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης από την αρμόδια αρχή, γίνεται επίσκεψη επιθεωρητή στο χώρο και καταχωρούνται οι παρανομίες που υπάρχουν. Όπως ορθά, κατά την κρίση μου, παρατηρεί η δικηγόρος των καθ' ων η αίτηση, δεν γνωρίζουμε με βεβαιότητα σε ποιο στάδιο δημιουργήθηκε το εν λόγω παράθυρο, όσο κι αν παρόμοιο παράθυρο φαίνεται να υπάρχει και στις πέντε κατά σειρά κατοικίες. Ο δε ισχυρισμός πως υπήρξε εκ μέρους των καθ' ων η αίτηση κακοπιστία αναφορικά με την ύπαρξη παραθύρου θα πρέπει να απορριφθεί διότι δεν προβάλλεται ως λόγος ακυρότητας και ως εκ τούτου απορρίπτεται.

 

Όμως, παρά τα πιο πάνω, είμαι της άποψης πως ο ισχυρισμός περί έλλειψης δέουσας έρευνας θα πρέπει να επιτύχει για ένα άλλο λόγο. Οι αιτητές ισχυρίζονται πως ανάλογο παράθυρο υπάρχει και στις πέντε κατά σειρά κατοικίες. Προσκόμισαν επί τούτου φωτογραφίες. Γεννάται συνεπώς το ερώτημα πώς ενώ για το παράθυρο της οικίας των Ε/Μ δεν διαπιστώθηκε παρανομία η οποία να τίθετο ως όρος στην επίδικη Πολεοδομική Άδεια να διορθωθεί, για το παράθυρο της οικίας των αιτητών το οποίο φαίνεται να ήταν σε αντίστοιχο του παραθύρου της οικίας των Ε/Μ σημείο, να κρίνεται παράνομο ώστε ο τοίχος να θεωρείται τυφλός. Ήταν νόμιμο για τους μεν αλλά παράνομο για τους δε; Στοιχειοθετείται συνεπώς το ενδεχόμενο πλάνης ως αποτέλεσμα έλλειψης δέουσας έρευνας με αποτέλεσμα η προσφυγή να πρέπει να επιτύχει.

 

................................ 

 

Η προσβαλλόμενη απόφαση ακυρώνεται, δυνάμει του Άρθρου 146.4(β) του Συντάγματος».

 

 

Η πολεοδομική άδεια και η, συνακόλουθα εκδοθείσα, άδεια οικοδομής είναι, σύμφωνα με τη νομολογία, δύο πράξεις συναφείς. Συμφωνώ επομένως με  τη θέση της κας Καλλιγέρου ότι εφόσον  ή πολεοδομική άδεια κρίθηκε παράνομη και ακυρώθηκε συμπαρασύρει σε ακύρωση και την προσβαλλόμενη άδεια οικοδομής.

 

Παραθέτω απόσπασμα από την απόφαση της Ολομέλειας Νεοφύτου  και  Άλλων (2006) 3 Α.Α.Δ. 478  στην οποία η ευπαίδευτη  συνήγορος των αιτητών παράπεμψε το Δικαστήριο και στην οποία τονίστηκαν οι νομολογιακές αρχές της συνάφειας μεταξύ των δύο πράξεων (έκδοση πολεοδομικής άδειας - έκδοση άδειας οικοδομής):

     

«Στη Βασιλείου κ.ά. ν. Δημοκρατίας κ.ά. (2002) 3 Α.Α.Δ. 485, η Ολομέλεια υπέδειξε, με αναφορά στις αρχές που υιοθετήθηκαν στη Συμεωνίδου (ανωτέρω), ότι η πολεοδομική άδεια και η συνακόλουθα εκδοθείσα άδεια οικοδομής είναι πράξεις συναφείς. Λέχθηκαν τα εξής (στις σελ. 492-493):

 

"Έχουμε εξετάσει το θέμα και έχουμε καταλήξει στο συμπέρασμα ότι οι δύο πράξεις είναι συναφείς. Ανεξάρτητα από το ότι οι δύο άδειες εκδίδονται από διαφορετικά διοικητικά όργανα σε διαφορετικά χρονικά διαστήματα και ανεξάρτητα από το ότι η Δημοτική αρχή δεν είναι υποχρεωμένη να εκδώσει άδεια οικοδομής επειδή έχει ήδη εκδοθεί πολεοδομική άδεια, υπάρχουν μεταξύ των δύο πράξεων τα συνθετικά εκείνα στοιχεία τα οποία τις καθιστούν ως συναφείς. Σύμφωνα με την Ελληνική νομολογία συναφείς μπορούν να θεωρηθούν όλες οι προσβαλλόμενες πράξεις όταν για παράδειγμα η μία πράξη αποτελεί προϋπόθεση της άλλης. (Σ.τ.Ε. 1821/53).

 

Η έκδοση της άδειας οικοδομής προϋποθέτει την ύπαρξη πολεοδομικής άδειας. Η διακριτική ευχέρεια που έχει η Δημοτική Αρχή να εκδώσει άδεια οικοδομής παρά την αρνητική στάση της Πολεοδομικής Αρχής, δεν εξουδετερώνει τη συνάφεια που έχουν οι δύο πράξεις μεταξύ τους, αφού προτού η Δημοτική Αρχή εξετάσει αν θα εκδώσει άδεια οικοδομής, θα πρέπει να έχει τις θέσεις της Πολεοδομικής Αρχής.

 

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

 

Από τα πιο πάνω προκύπτει ότι η έκδοση της άδειας οικοδομής μπορεί να θεωρηθεί ως συναφής με την έκδοση της πολεοδομικής άδειας και να προσβληθεί με το ίδιο δικόγραφο.'

 

Η συμπροσβολή των δύο αδειών, πολεοδομικής και οικοδομικής, με την ίδια προσφυγή, την 519/98, δεν ήταν λοιπόν εσφαλμένη. Απεναντίας, ήταν απαραίτητη. Όπως ορθά ανέφερε ο συνάδελφός μας ο οποίος πρωτόδικα εξέτασε την περίπτωση, η άδεια οικοδομής, στην έκταση που στηρίζεται στην πολεοδομική άδεια δεν μπορεί από μόνη της επιτυχώς να προσβληθεί παρά μόνο στην έκταση που προσβάλλονται άλλα ανεξάρτητα στοιχεία της. Γι' αυτό εξετάζεται πρώτα η πολεοδομική άδεια. Αν επικυρωθεί ως νόμιμη, αυτόματα επικυρώνεται και η άδεια οικοδομής - εκτός αν προσβάλλονται και άλλα στοιχεία της τα οποία βέβαια θα εξεταστούν - ενώ αν ακυρωθεί συμπαρασύρει σε ακυρότητα και την άδεια οικοδομής. Εξ άλλου η προσβολή μόνο της πολεοδομικής άδειας, χωρίς ταυτόχρονα και την προσβολή της άδειας οικοδομής, θα δημιουργούσε κενό σε περίπτωση ακύρωσης της πρώτης αφού θα άφηνε άθικτη τη δεύτερη. Τέλος, υπό τις προαναφερθείσες περιστάσεις, πρέπει να θεωρείται παράτυπη η προσβολή των δύο αδειών με διαφορετικές προσφυγές. Όπου συμβεί αυτό, καθίσταται αναγκαία η συνεκδίκαση και ο αιτητής επωμίζεται τα επιπλέον έξοδα».

 

 

Παρόμοια ζητήματα εξετάστηκαν  και στην απόφαση της Ολομέλειας στην Δήμος  Λευκωσίας ν.  Παπαϊωάννου κ.α. (2010) 3 ΑΑΔ 102, από την οποία παραθέτω σχετικό επίσης απόσπασμα:

 

«Η πολεοδομική άδεια και η συνακόλουθα εκδοθείσα άδεια οικοδομής είναι, σύμφωνα με τη νομολογία, δύο πράξεις συναφείς, ανεξάρτητα από το ότι εκδίδονται από διαφορετικά διοικητικά όργανα σε διαφορετικά χρονικά διαστήματα και στη βάση διαφορετικών νομοθετικών διατάξεων και ανεξάρτητα από το ότι η Δημοτική Αρχή δεν είναι υποχρεωμένη να εκδώσει άδεια οικοδομής επειδή έχει ήδη εκδοθεί πολεοδομική άδεια. Η έκδοση της άδειας οικοδομής προϋποθέτει, σύμφωνα πάντα με τη νομολογία, την ύπαρξη πολεοδομικής άδειας, εφόσον δε η Δημοτική Αρχή προτού εξετάσει αν θα εκδώσει άδεια οικοδομής θα πρέπει να έχει τις θέσεις της Πολεοδομικής Αρχής, η διακριτική εξουσία της πρώτης να εκδώσει άδεια οικοδομής παρά την αρνητική στάση της δεύτερης δεν εξουδετερώνει τη συνάφεια που χαρακτηρίζει τις δύο πράξεις.

 

Οι πιο πάνω αρχές της νομολογίας μας αποκρυσταλλώθηκαν με την απόφαση της Ολομέλειας στην υπόθεση Α. Βασιλείου ν. Δημοκρατίας (2002) 3 Α.Α.Δ. 485, με αναφορά στο πιο κάτω απόσπασμα από την υπόθεση Ζαντή ν. Έπαρχου Λευκωσίας (1992) 4 Α.Α.Δ. 4841, στην οποία ο αιτητής είχε προσβάλει την ορθότητα της άδειας οικοδομής ισχυριζόμενος ότι περιείχε απαράδεκτους πολεοδομικούς όρους και ότι η πολεοδομική άδεια είχε χαρακτήρα προπαρασκευαστικής πράξης:

 

"Η πολεοδομική άδεια συνιστά αυτοτελή πράξη, εκτελεστή σ' όλη την έκταση της, καθοριστική για τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη να προβεί σε ανάπτυξη της γης στην οποία αναφέρεται. (Για τα χαρακτηριστικά και συνέπειες προπαρασκευαστικών πράξεων βλ. Τσάτσου - Η Αίτησις Ακυρώσεως ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας, σελ. 124 κ.ε., Στασινόπουλου - Δίκαιον των Διοικητικών Πράξεων, σελ. 123 κ.ε., και Frangos & Others v. Republic (1982) 3 C.L.R. 53). Η πολεοδομική άδεια αποτελεί το θεμέλιο, την προϋπόθεση για την υποβολή αίτησης για την παροχή άδειας οικοδομής. Χωρίς το θεμέλιο αυτό δεν παρέχεται εξουσία στην αρμόδια, βάσει του Κεφ. 96, αρχή να εξετάσει τη δυνατότητα παροχής άδειας οικοδομής. Ο κάτοχος πολεοδομικής άδειας ο οποίος απευθύνεται για άδεια οικοδομής, δεσμεύεται εκ προοιμίου από αυτή εφόσον τούτο το δικαίωμα του για ανάπτυξη στοιχειοθετείται από τους όρους της. Η άδεια οικοδομής ορθά χαρακτηρίζεται ως άδεια για την εκτέλεση των εγκριθέντων με την πολεοδομική άδεια έργων. Η εξουσία της αρμόδιας αρχής περιορίζεται ουσιαστικά στον καθορισμό των όρων της εκτέλεσης."

 

Για σκοπούς συμπλήρωσης της εικόνας της σχετικής νομολογίας, όπως αυτή σκιαγραφείται στην απόφαση της Ολομέλειας στην υπόθεση Βασιλείου (πιο πάνω), θεωρούμε σκόπιμο να σημειώσουμε ότι το στοιχείο της συνάφειας μεταξύ των δύο πράξεων (έκδοση πολεοδομικής άδειας - έκδοση άδειας οικοδομής), τέθηκε στην εν λόγω υπόθεση, με αναφορά στο πιο κάτω απόσπασμα από την υπόθεση Συμεωνίδου ν. Δημοκρατίας (1993) 3 Α.Α.Δ. 258:

 

"Συνάφεια υπάρχει όταν η μία πράξη αποτελεί προϋπόθεση της άλλης, ή όταν οι προσβαλλόμενες με το ίδιο δικόγραφο πράξεις αφορούν τον ίδιο αιτητή, βασίζονται στις ίδιες διατάξεις του νόμου, φέρουν ταυτόσημη αιτιολογία και εκδόθηκαν από το ίδιο όργανο και κατά την ίδια διοικητική διαδικασία. (Βλέπε Πορί σματα Νομολογίας του Συμβουλίου Επικρατείας της Ελλάδας 1929-1959, σ. 274)."

 

Οι πιο πάνω αρχές επιβεβαιώθηκαν και υιοθετήθηκαν από τη νομολογία μας σε σειρά αποφάσεων. Αναφέρουμε ενδεικτικά τις υποθέσεις Δήμος Λεμεσού ν. Θάλειας Σ. Νικολαΐδη (2005) 3 Α.Α.Δ. 591 και Μαρίνα Νεοφύτου ν. Υπουργικού Συμβουλίου κ.ά. (Αρ. 1) (2006) 3 Α.Α.Δ. 478.

 

Εκείνο που με ασφάλεια προκύπτει από τα πιο πάνω, είναι πως η άδεια οικοδομής στην έκταση που στηρίζεται στην πολεοδομική άδεια δεν μπορεί από μόνη της επιτυχώς να προσβληθεί, παρά μόνο στην έκταση που προσβάλλονται άλλα ανεξάρτητα στοιχεία της. Θα πρέπει πρώτα να εξετάζεται η πολεοδομική άδεια. Σε περίπτωση επικύρωσης της πολεοδομικής άδειας ως νόμιμης, τότε αυτόματα επικυρώνεται και η άδεια οικοδομής, εκτός βέβαια αν προσβάλλονται και άλλα στοιχεία της, τα οποία θα πρέπει να εξεταστούν. Σε περίπτωση βέβαια που η πολεοδομική άδεια ακυρωθεί συμπαρασύρει σε ακυρότητα και την άδεια οικοδομής. Ως εκ τούτου, η συμπροσβολή των δύο αδειών, πολεοδομικής και οικοδομικής, με την ίδια προσφυγή, είναι αναγκαία και απαραίτητη άλλως η προσφυγή θα είναι καταδικασμένη σε αποτυχία.»

 

 

Λόγω λοιπόν της άρρηκτης συνάφειας των δύο αδειών, κρίνω ότι η προσβαλλόμενη άδεια οικοδομής καθίσταται  ακυρωτέα, καθότι η έκδοσή της στηρίχθηκε στην  Πολεοδομική  Άδεια η οποία κρίθηκε παράνομη, στην έκταση που αφορούσε προσθηκομετατροπές στο ακίνητο των ενδιαφερόμενων μερών και που επηρέαζαν την οικία των αιτητών.

     

Ενόψει των πιο πάνω, η προσφυγή επιτυγχάνει με €1.000.- έξοδα, πλέον ΦΠΑ, αν υπάρχει, υπέρ των αιτητών.

 

 

 

                                                        Μ.Μ. ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ,

                                                                      Δ.

 

 

/ΕΑΠ.