|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Συνεκδ. υποθ. Αρ.682/2009 και 683/2009)
3 Σεπτεμβρίου, 2013
[ΠΑΜΠΑΛΛΗΣ, Δ/στης]
Αναφορικά με το ΄Αρθρο 146 του Συντάγματος
Υπόθεση Αρ.682/09
1. ΑΝΔΡΕΑΣ ΒΑΡΔΑΣ
2. DOROTHY SAMSON
Αιτητές,
-και -
1. EΠΑΡΧΙΑΚΟΣ ΛΕΙΤΟΥΡΓΟΣ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ
ΚΑΙ ΟΙΚΗΣΕΩΣ ΠΑΦΟΥ
2. ΕΠΑΡΧΟΣ ΠΑΦΟΥ
Καθ΄ων η αίτηση.
-----------------------
Υπόθεση Αρ.683/09
1. ΙΩΑΝΝΗ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΠΑΠΑΖΑΧΑΡΙΑ
2. ΑΙΚΑΤΕΡΙΝΗ ΣΟΛΟΜΩΝΙΔΟΥ ΠΑΠΑΖΑΧΑΡΙΑ
3. ΧΡΙΣΤΙΝΑ ΙΩΑΝΝΗ ΠΑΠΑΖΑΧΑΡΙΑ
Αιτητές,
-και -
1. EΠΑΡΧΙΑΚΟΣ ΛΕΙΤΟΥΡΓΟΣ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ
ΚΑΙ ΟΙΚΗΣΕΩΣ ΠΑΦΟΥ
2. ΕΠΑΡΧΟΣ ΠΑΦΟΥ
Καθ΄ων η αίτηση
----------------
Ι.Παπαζαχαρία, για τους αιτητές στην 682/2009
Ε.Κορακίδης, για τους αιτητές στην 683/2009,
Ελ.Γαβριήλ, (κα.), δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τους καθ΄ων η αίτηση
---------------------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΠΑΜΠΑΛΛΗΣ, Δ.: Oι αιτητές αμφισβητούν τη νομιμότητα χορηγηθείσας πολεοδομικής άδειας προς όφελος της Νίκης Ονησιφόρου Σάββα, (ενδιαφερόμενης).
Τα γεγονότα που περιβάλλουν την υπόθεση αυτή, παρόλο το ογκώδες μέγεθος των διοικητικών φακέλων, είναι απλά και δεν αμφισβητούνται.
Η ενδιαφερόμενη είναι ιδιοκτήτρια του τεμαχίου με αριθμό εγγραφής 315 Φ/Σχ.XXIV.49 στο Νέο Χωρίο Πάφου. Η εν λόγω ιδιοκτήτρια υπέβαλε στις 22 Ιουλίου 2003 την υπ΄αριθμόν Πολεοδομική Αίτηση ΠΑΦ.1918/03, για την ανέγερση στο εν λόγω τεμάχιο 4 κατοικιών με πισίνα και περίφραξη. Η εν λόγω άδεια χορηγήθηκε με απόφαση της Πολεοδομικής Αρχής με ημερομηνία 27 Φεβρουαρίου 2004. Η προτεινόμενη ανάπτυξη προχώρησε, εκδόθηκε σχετική άδεια οικοδομής ημερ. 15 Φεβρουαρίου 2005, και μετά την ολοκλήρωση της, εκδόθηκε πιστοποιητικό τελικής εγκρίσεως ημερ. 5 Νοεμβρίου 2006. Στις 13 Δεκεμβρίου 2006 εκδόθηκε άδεια οριζόντιου διαχωρισμού και κατατέθηκε στο κτηματολόγιο Πάφου η αίτηση Aρ.Φακ.ΑΧ23/07, για έκδοση ξεχωριστών τίτλων. Στο σημείο αυτό σημειώνω ότι αποτελεί αποδεκτό γεγονός ότι στην αρχικώς χορηγηθείσα πολεοδομική άδεια υπήρχε όρος, σύμφωνα με τον οποίο, η ενδιαφερόμενη, ως ιδιοκτήτρια του ακινήτου, θα παραχωρούσε ένα μέρος του κτήματος για την κατασκευή δημοσίου δρόμου.
Στο μεσοδιάστημα και συγκεκριμένα, κατά το έτος 2006 και 2007 οι πιο πάνω κατοικίες πωλήθηκαν στους αιτητές δυνάμει γραπτών συμφωνιών, οι οποίες κατατέθηκαν στις 2 Ιουλίου 2007 στο κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης.
Στις 2 Ιουνίου 2008 υποβλήθηκε, από την ενδιαφερόμενη προς την Πολεοδομική Αρχή, νέα αίτηση υπ΄αριθμ.ΠΑΦ/0659/08, με στόχο την ανέγερση εντός του συγκεκριμένου ακινήτου και μιας πέμπτης κατοικίας περιλαμβανομένης πισίνας, περίφραξης και γκαράζ. Η πολεοδομική άδεια εγκρίθηκε έχοντας υπόψη το γεγονός ότι η όδευση του υπό σχεδιασμού δρόμου, ο οποίος περιλαμβανόταν στην αρχική άδεια του 2003, διαφοροποιήθηκε, απαλείφθηκε δε από την άδεια, συνεπώς, στο συγκεκριμένο αυτό χώρο που επιστράφηκε, ουσιαστικώς, στο τεμάχιο της ενδιαφερόμενης θα αναγειρόταν η πέμπτη κατοικία. Στη συνέχεια, για σκοπούς συμπλήρωσης του όλου φάσματος των γεγονότων, πρέπει να σημειωθεί ότι στις 27 Οκτωβρίου 2008 η ενδιαφερόμενη ζήτησε διαφοροποίηση της εκδοθείσας άδειας αναφορικά με την πισίνα, η οποία εγκρίθηκε στις 8 Δεκεμβρίου 2008 και επίσης υπεβλήθη και μια νέα αίτηση ημερ. 23 Δεκεμβρίου 2008 για την τροποποίηση και πάλιν της αρχικής αδείας, πάντοτε αναφορικά με την πέμπτη κατοικία, και η οποία εγκρίθηκε στις 27 Δεκεμβρίου 2008.
Εντός του Φεβρουαρίου του 2009 οι αιτητές ενώ ανέμεναν την έκδοση τίτλων πληροφορήθηκαν, μετά από δική τους επιστολή ημερ. 17 Φεβρουαρίου 2009, ότι είχε εκδοθεί η πολεοδομική άδεια για την πέμπτη κατοικία και μετά από σχετική αλληλογραφία, τόσο με την Πολεοδομία όσο και με τον ΄Επαρχο Πάφου, καταχώρισαν τις δύο αυτές προσφυγές στις 10 Ιουνίου 2009.
΄Εχει εγερθεί από πλευράς των καθ΄ων η αίτηση ότι οι αιτητές στερούνται της δυνατότητας προώθησης της παρούσας προσφυγής, καθότι, δεν έχουν έννομο συμφέρον, επειδή δεν είναι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες στο συγκεκριμένο τεμάχιο. Εν πάση περιπτώσει, η ευπαίδευτη συνήγορος της Δημοκρατίας υποστήριξε ότι οι αιτητές δεν έχουν υποστεί οποιαδήποτε ζημιά ούτε υπάρχει οποιοδήποτε νομικό ή άλλο πρόβλημα στη χορηγηθείσα άδεια. Το τι επικαλούνται, πρόσθεσε η κα.Γαβριήλ είναι, τεχνικής φύσεως θέματα τα οποία δεν εμπίπτουν στον αναθεωρητικό έλεγχο του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Αν υπάρχει οποιοδήποτε πρόβλημα μεταξύ της ενδιαφερόμενης ως ιδιοκτήτριας-πωλήτριας των κατοικιών και των αιτητών-αγοραστών, είναι διαφορά που εμπίπτει στη σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου και όχι του δημοσίου, όπως πρόσθεσε.
Κατά τη διάρκεια της συζήτησης της υπόθεσης, και στο σημείο αυτό νιώθω την υποχρέωση να ευχαριστήσω όλες τις πλευρές, μετά από μια καλή προσπάθεια ξεκαθάρισαν τα γεγονότα και τα εγειρόμενα, στην παρούσα υπόθεση, θέματα.
Ο ευπαίδευτος συνήγορος για τους αιτητές υποστήριξε ότι, κατά το στάδιο της σύναψης της συμφωνίας αγοράς των εν λόγω κατοικιών υπήρχε σε ισχύ η αρχικώς εκδοθείσα πολεοδομική άδεια του 2003, σύμφωνα με την οποία εντός του συγκεκριμένου ακινήτου θα ανεγείροντο μόνο 4 κατοικίες και το εναπομείναν μέρος θα χρησιμοποιείτο ως δημόσιος δρόμος. Με βάση τα αρχικώς συμφωνηθέντα, και την τότε υφιστάμενη κατάσταση, το ποσοστό ιδιοκτησίας, δι΄εκάστην κατοικία, ήταν, επί συνόλου 3492τ.μ. διαιρουμένου δια 4, ήτοι 873τ.μ. Με την παραχωρηθείσα νέα άδεια οικοδομής του 2008 για την ανέγερση και 5ης κατοικίας το εμβαδόν, επιστρεφομένου πλέον του μέρους του τεμαχίου που αφορούσε το δρόμο, που δεν έγινε, αυξήθηκε σε 4214τ.μ., διαιρουμένου δια πέντε, ήτοι 842.8τ.μ. Συνεπώς, κατά την εισήγηση του κ.Κορακίδη, εκτός από το ενεστώς έννομο συμφέρον των αιτητών ως αγοραστών των κατοικιών υπάρχει, ως αποτέλεσμα της ενέργειας των καθ΄ων η αίτηση να εκδώσουν τη νέα άδεια οικοδομής, ζημιά. Η ύπαρξη ή όχι, αστικής διαφοράς μεταξύ της ενδιαφερομένης και των αιτητών, δεν είναι θέμα που θα πρέπει να επηρεάσει το δικαίωμα των αιτητών να αμφισβητήσουν τη νομιμότητα της εκδοθείσας πολεοδομικής άδειας. Παράλληλα υποστήριξε ο συνήγορος υπήρξε και παραβίαση της δήλωσης πολιτικής, η οποία ίσχυε αναφορικά με την ανάπτυξη και την προστασία του περιβάλλοντος στην περιοχή της Πάφου.
Ο ευπαίδευτος συνήγορος της ενδιαφερόμενης υιοθέτησε την προσέγγιση της Δημοκρατίας, υποστηρίζοντας περαιτέρω, ότι το θέμα της παράβασης της Δηλώσεως Πολιτικής δεν εμπίπτει στους νομικούς λόγους επί των οποίων στηρίζεται η παρούσα προσφυγή και συνεπώς δεν θα πρέπει να ληφθεί υπόψη.
Αναφορικά με το τελευταίο θέμα η διατύπωση του Κανονισμού 7 των Κανονισμών του Ανωτάτου Συνταγματικού Δικαστηρίου του 1962, επιτάσσει όπως, η προώθηση νομικών σημείων κατά το στάδιο των αγορεύσεων πρέπει να εδράζεται επί του καταλόγου των νομικών σημείων που περιλαμβάνονται στο έντυπο της αιτήσεως ακυρώσεως.
Μελετώντας τον κατάλογο, των νομικών σημείων επί του οποίου εδράζεται η παρούσα προσφυγή, θεωρώ ότι η εξειδίκευση στη συγκεκριμένη Δήλωση Πολιτικής, η οποία αποτελεί δεσμευτική διοικητική πράξη, ήταν απαραίτητο να περιλαμβάνεται στους νομικούς λόγους, κάτι το οποίο δεν συμβαίνει στην παρούσα περίπτωση. Συνεπώς δεν θα με απασχολήσει περαιτέρω.
Προβάλλεται περαιτέρω προδικαστικώς ότι, η προσβαλλόμενη απόφαση εμπίπτει στο ιδιωτικό δίκαιο και συνεπώς στερείται εκτελεστότητας και εκφεύγει του αναθεωρητικού ελέγχου του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Οι καθ΄ων η αίτηση και το ενδιαφερόμενο μέρος ισχυρίζονται όπως έχω σημειώσει ότι πρόκειται για παράβαση συμβατικής υποχρέωσης μεταξύ των αιτητών και της ιδιοκτήτριας του επίδικου τεμαχίου.
Δεν θεωρώ ότι η προδικαστική ένσταση ευσταθεί. Με την προσφυγή δεν προσβάλλεται η συμφωνία αγοράς του ακινήτου μεταξύ των διαδίκων, αλλά, προσβάλλεται η πολεοδομική άδεια και η άδεια οικοδομής, οι οποίες είναι εκτελεστές διοικητικές πράξεις (Υπ.Αρ. 1649/07 Χάλιος ν. Δημοκρατίας, ημερ. 14 Ιουλίου, 2009).
Στην Υπ. Αρ. 435/08 Χάλιου ν. Δημοκρατίας, 5 Μαρτίου, 2010, αναφέρονται τα ακόλουθα με τα οποία συμφωνώ:
«Οι διαφορές που προέκυψαν μεταξύ του αιτητή και του ενδιαφερομένου μέρους αναφορικά με την επακριβή εμβέλεια της μεταξύ τους συμφωνίας, την ορθότητα ή το λανθασμένο του τερματισμού της συμφωνίας αυτής και την ακύρωση του πληρεξουσίου εγγράφου, σαφώς αποτελούν θέματα ιδιωτικού δικαίου, όπως απορρέει και από την ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας οδηγηθείσα διαφορά με την εκεί εγερθείσα αγωγή. Σε καμιά περίπτωση όμως δεν επηρεάζουν το αυτοτελές της έκδοσης των πολεοδομικών αδειών ως θέματα κατ΄ εξοχήν δημοσίου δικαίου, όπως ακριβώς το εντόπισε και ο Ηλιάδης, Δ., στην προαναφερθείσα προσφυγή αρ. 1649/07, ημερ. 14.7.09»
Η δεύτερη προδικαστική ένσταση αφορά το έννομο συμφέρον των αιτητών. Προβλήθηκε από τους καθ΄ων η αίτηση και το ενδιαφερόμενο μέρος ότι οι αιτητές στερούνται εννόμου συμφέροντος, καθότι, δεν είναι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του εν λόγω τεμαχίου. Όπως αναφέρουν εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια είναι μόνο το ενδιαφερόμενο μέρος.
Ούτε και αυτή η προδικαστική ένσταση ευσταθεί. Ο αγοραστής ακίνητης ιδιοκτησίας, δυνάμει σύμβασης, έχει έννομο συμφέρον για προσβολή διοικητικής πράξης που αφορά τη συγκεκριμένη ακίνητη ιδιοκτησία και επηρεάζει δυσμενώς την άσκηση των συμβατικών δικαιωμάτων του σ΄αυτή (Βασιλείου ν. Δήμου Παραλιμνίου (1998)3 ΑΑΔ 465).
Στην Υπόθεση Tofarco Ltd κ.α ν. Δήμου Λευκωσίας (1994) 4 Α.Α.Δ. 233 γίνεται εκτεταμένη αναφορά ως προς το έννομο συμφέρον αγοραστή ακίνητης περιουσίας. Παραθέτω πιο κάτω το σχετικό απόσπασμα από τη σελίδα 238 και 239:
«Σύμφωνα με τη νομολογία μας, ο δικαιούχος συμβατικών δικαιωμάτων πάνω σε ξένη ακίνητη ιδιοκτησία θεωρείται ότι έχει το απαραίτητο έννομο συμφέρον ώστε να νομιμοποιείται στην προσβολή, κάτω από το άρθρο 146 του Συντάγματος, διοικητικής πράξης, απόφασης ή παράλειψης η οποία αφορά την εν λόγω ακίνητη ιδιοκτησία και η οποία επηρεάζει δυσμενώς την άσκηση των συμβατικών δικαιωμάτων του πάνω σ' αυτή. Παράδειγμα εφαρμογής της πιο πάνω αρχής προσφέρει η υπόθεση Kypros Nicolaides v Improvement Board of Ayia Napa (1987) 3 C.L.R. 1485, στην οποία ο προσφεύγων ήταν ενοικιαστής του επίδικου ακινήτου δυνάμει συμβάσεως μισθώσεως η οποία δεν είχε εγγραφεί στο Κτηματολόγιο, σύμφωνα με το άρθρο 65Β του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου, Κεφ. 224, όπως έχει τροποποιηθεί, παρά το γεγονός ότι πληρούσε τις προϋποθέσεις του Νόμου για να εγγραφεί. Με βάση τους όρους της εν λόγω σύμβασης, οι ιδιοκτήτες του ακινήτου είχαν παραχωρήσει στον προσφεύγοντα το δικαίωμα να προβεί σε τουριστική και οικιστική ανάπτυξη του ακινήτου σύμφωνα με δικά του αρχιτεκτονικά σχέδια. Αναφορικά με την εν λόγω ανάπτυξη, οι ιδιοκτήτες υπέβαλαν αίτηση στην αρμοδία Αρχή, εκ μέρους του προσφεύγοντα, για έκδοση της αναγκαίας άδειας οικοδομής την οποία η αρμόδια Αρχή αρνήθηκε να εκδώσει. Ο ενοικιαστής προσέβαλε την εν λόγω άρνηση. Η αρμόδια Αρχή ισχυρίστηκε ότι, ο ενοικιαστής εστερείτο του απαραίτητου έννομου συμφέροντος. Ο ισχυρισμός αυτός απορρίφθηκε από το Δικαστήριο ως αβάσιμος.
Σχετική με το επίδικο θέμα είναι και η υπόθεση Ανδρέας Ζακχαίος ν Δήμου Αραδίππου (1993) 4 Α.Α.Δ. 456 στην οποία ο αγοραστής ακινήτου, ο οποίος θα καθίστατο ιδιοκτήτης μετά την εξόφληση του τιμήματος πωλήσεως που είχε συμφωνηθεί, καταχώρησε προσφυγή εναντίον της άρνησης του Δήμου Αραδίππου να εκδώσει άδεια διαχωρισμού του ακινήτου σε οικόπεδα, σύμφωνα με αίτηση που είχε υποβάλει ο πωλητής και ιδιοκτήτης του ακινήτου για λογαριασμό του αγοραστή. Ο Δήμος Αραδίππου ισχυρίστηκε ότι ο αγοραστής του ακινήτου δε νομιμοποιείται στην καταχώρηση τέτοιας προσφυγής. Το Δικαστήριο απέρριψε τον ισχυρισμό με την πιο κάτω αιτιολογία:
"Οι άδειες διαχωρισμού όπως και οι άδειες οικοδομής είναι πραγματοπαγείς (in rem) και όχι προσωποπαγείς (in personam). (Βλέπε Lordos & Anastassiades and another v. The District Officer of Limassol and another (1976) 2 C.L.R. 145. Επίσης Nakis Bonded Warehouse Ltd v. The Municipal Committee of Larnaca (1985) 3 C.L.R. 1179, και Μαρούλλα Δ. Μαυρονικόλα-Ιωαννίδου κ.ά. v. Δημοκρατίας (1991) 4 Α.Α.Δ. 2641.
Κατά συνέπεια μεταφέρονται αυτόματα με τη μεταβίβαση ιδιοκτησίας της γης στο νέο ιδιοκτήτη μια και συνδέονται άμεσα με το ακίνητο το ίδιο.
Συναφώς, οι προδικαστικές ενστάσεις δεν έχουν έρεισμα και απορρίπτονται.
Επί της ουσίας της προσφυγής οι αιτητές εισηγήθηκαν ότι η απόφαση πάσχει λόγω έλλειψης δέουσας έρευνας. Ισχυρίζονται ότι τα πωλητήρια έγγραφα ήταν κατατεθειμένα στο Κτηματολόγιο και θα έπρεπε να είχαν ληφθεί υπόψη κατά τη λήψη της απόφασης. Κάτι τέτοιο όμως, όπως αναφέρουν, δεν έγινε με αποτέλεσμα οι καθ΄ων η αίτηση να τελούν υπό πλάνη. Αποτελεί θέση των καθ΄ων η αίτηση ότι η διαδικασία έκδοσης των νέων τίτλων ιδιοκτησίας βρισκόταν στο τελικό στάδιο, συνεπώς ήταν υπόψη τους το γεγονός ότι οι άλλες κατοικίες στο ίδιο τεμάχιο είχαν ήδη πωληθεί και θα εκδίδονταν οι τίτλοι επ΄ονόματι των αγοραστών, πριν την χορήγηση της πολεοδομικής άδειας στις 30 Ιουλίου 2008. Όπως αναφέρεται στην επιστολή ημερ.2.10.2009 (παράρτημα 13 στην ένσταση) «η διαδικασία έκδοσης των νέων τίτλων ιδιοκτησίας βρισκόταν στο τελικό στάδιο, όταν ο δικηγόρος της ιδιοκτήτριας/αιτήτριας ζήτησε με επιστολή του ημερ. 9 Απριλίου 2008 όπως η σχετική άδεια διαχωρισμού να μην προωθηθεί διότι έχουν διαφοροποιηθεί κάποια δεδομένα.»
Με την πολεοδομική άδεια που παραχωρήθηκε, όπως τροποποιήθηκε στις 27 Φεβρουαρίου 2009, επηρεάζονται και οι κατοικίες των αιτητών εφόσον θα πρέπει «να προσκομιστεί νέα πολεοδομική αίτηση για προσθηκομετατροπές στις υπόλοιπες 4 υφιστάμενες κατοικίες που καλύπτονται με την Πολεοδομική Άδεια με αρ. Φακ. ΠΑΦ/1918/03, ημερομηνίας 19/08/03, ώστε να μελετηθεί και να επιλυθεί το αποχετευτικό σύστημα και των υπολοίπων κατοικιών.»
Με δεδομένο τον άμεσο επηρεασμό του συνολικού εμβαδού του κάθε, υπό διαχωρισμό, τεμαχίου εκάστης κατοικίας, και της υποχρέωσης των καθ΄ων η αίτηση να λάβουν υπόψη το πραγματικό καθεστώς ως προς την ιδιοκτησία των κατοικιών, κατά το στάδιο της έγκρισης της αίτησης, θεωρώ ότι η προσβαλλόμενη απόφαση πάσχει λόγω έλλειψης δέουσας έρευνας και κατ΄επέκταση πλάνης.
Σημειώνω ότι για την έγκριση απαλλαγής όρου στην πολεοδομική άδεια, που επηρέαζε, γειτονικά με το επίδικο, τεμάχια ζητήθηκε και λήφθηκε η έγγραφη συγκατάθεση των ιδιοκτητών. Στην εξεταζόμενη υπόθεση που αφορούσε γειτονικές κατοικίες βρισκόμενες στο ίδιο τεμάχιο, δεν θεωρήθηκε αναγκαίο ούτε ζητηθήκαν ή λήφθηκαν υπόψη οι απόψεις των ιδιοκτητών των κατοικιών αυτών.
Ως αποτέλεσμα των πιο πάνω, η προσφυγή επιτυγχάνει. Η προσβαλλόμενη απόφαση ακυρούται. Τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ των αιτητών και εναντίον των καθ΄ων η αίτηση. Λαμβανομένης υπόψη της συνεκδίκασης τα έξοδα εκάστης προσφυγής μειώνονται κατά 50%.
Κ. Παμπαλλής,
Δ.