|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Υπόθεση Αρ. 604/2008)
13 Οκτωβρίου, 2011
[Ε. ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ/στής]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ
1. ΧΑΡΗΣ ΜΟΥΝΤΗ,
2. ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΜΟΥΝΤΗ,
Αιτητές,
ν.
ΤΗΣ ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ
ΤΟΥ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟΥ ΛΕΙΤΟΥΡΓΟΥ
ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ
ΚΑΙ ΟΙΚΗΣΕΩΣ ΠΑΦΟΥ,
Καθ' ων η Αίτηση.
________________________
Αλέξανδρος Ταλιαδώρος, για Κ. Χρυσοστομίδη & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για τους Αιτητές.
Μαρίνα Σπηλιωτοπούλου (κα), Ανώτερη Δικηγόρος της Δημοκρατίας, εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα, για τους Καθ' ων η Αίτηση.
________________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ.: Αίτηση για παραχώρηση πολεοδομικής άδειας για ανέγερση τεσσάρων κατοικιών, με κολυμβητικές δεξαμενές και περίφραξη, στο χωριό Αγία Μαρίνα Χρυσοχούς, απορρίφθηκε από το Επαρχιακό Γραφείο Πολεοδομίας Πάφου, (η «Πολεοδομική Αρχή»), με αποτέλεσμα την καταχώριση της παρούσας προσφυγής.
Σύμφωνα με τα γεγονότα, οι αιτητές ζήτησαν πολεοδομική άδεια για ανέγερση τεσσάρων κατοικιών, με κολυμβητικές δεξαμενές και περίφραξη, στο τεμάχιο Αρ. 348, Φύλλο/Σχέδιο 26/06, το οποίο βρίσκεται στην τοποθεσία «Σκάλες του Πολύδωρου», στην κοινότητα Αγίας Μαρίνας Χρυσοχούς και του οποίου είναι συνιδιοκτήτες κατά ½ μερίδιο έκαστος. Η Πολεοδομική Αρχή, για σκοπούς εξέτασης της αίτησής τους, αναζήτησε τις απόψεις των αρμοδίων τμημάτων και υπηρεσιών - ΄Επαρχος Πάφου, Κοινοτικό Συμβούλιο Αγίας Μαρίνας - οι οποίοι δεν έφεραν ένσταση, νοουμένου ότι η προτεινόμενη ανάπτυξη θα ήταν σύμφωνη με τις πρόνοιες του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972, (Ν. 90/72), (όπως έχει τροποποιηθεί), (ο «Νόμος»), του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96, (όπως έχει τροποποιηθεί), και της Δήλωσης Πολιτικής του Τμήματος Αναπτύξεως Υδάτων, το οποίο, επίσης, δεν έφερε ένσταση, νοουμένου ότι θα τηρούνταν διάφοροι όροι σχετικοί με την υδροδότηση της προτεινόμενης ανάπτυξης, την προστασία υφιστάμενων αγωγών και τη λειτουργία των κολυμβητικών δεξαμενών. Θετική στάση ως προς την αίτηση επέδειξε και η Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου, (Α.Η.Κ.), υπό την προϋπόθεση ότι οι αιτητές θα αποδέχονταν κάποιους όρους που αφορούσαν μετακίνηση πασσάλων που επηρεάζονταν και την ηλεκτροδότηση των κτηρίων.
Η Πολεοδομική Αρχή, αφού έλαβε υπόψη της τις διάφορες θέσεις τους αλλά και τους όρους που επιβλήθηκαν σε δύο πολεοδομικές άδειες που παραχωρήθηκαν σε γειτονικά τεμάχια και αφορούσαν τη διεύρυνση του υφιστάμενου οδικού δικτύου και τη δημιουργία δημόσιων χώρων πρασίνου, εξέδωσε, στις 31/1/2008, «Γνωστοποίηση Αρνήσεως Χορηγήσεως Πολεοδομικής ΄Αδειας», με την οποία απέρριψε την αίτηση των αιτητών για τους πιο κάτω λόγους:-
«(500) Ο συντελεστής δόμησης της προτεινόμενης ανάπτυξης ανέρχεται σε 0.24:1 και το ποσοστό κάλυψης 0.21:1 κατά παράβαση των προνοιών της Ζώνης Η6, στην οποία περιλαμβάνεται το τεμάχιο και η οποία προβλέπει σαν ανώτατο συντελεστή δόμησης και κάλυψης 0.20:1.
(501) Στο υπό αναφορά τεμάχιο δεν έχουν διασφαλιστεί οι απαραίτητες συνθήκες ανάπτυξης της περιοχής στην οποία αυτό βρίσκεται.»
Οι αιτητές ισχυρίζονται ότι η Πολεοδομική Αρχή:-
(ι) Εξέτασε και απέρριψε την αίτησή τους, υπό καθεστώς πραγματικής και/ή νομικής πλάνης, εφαρμόζοντας ρυμοτομικό σχέδιο, το οποίο δεν είχε δημοσιευθεί.
(ιι) Ενήργησε αυθαίρετα και άσκησε εσφαλμένα τη διακριτική της εξουσία, κατά παράβαση της χρηστής διοίκησης και της αρχής της καλής πίστης του διοικουμένου.
(ιιι) Ο διοικητικός φάκελος είναι πλημμελής, με αποτέλεσμα να καθίσταται ανέφικτος ο δικαστικός έλεγχος - Μη δέουσα αιτιολογία για την απόρριψη της αίτησης.
Ισχυρίζονται ότι στο σχετικό επίσημο κτηματικό σχέδιο, που επισυνάφθηκε στην επίδικη Γνωστοποίηση της 31/1/2008, υπάρχει σημειωμένος δρόμος μεταξύ των συνόρων του τεμαχίου των αιτητών Αρ. 348 και του γειτονικού τεμαχίου Αρ. 223, ο οποίος δεν είναι κατασκευασμένος. Προφανώς, εισηγούνται, ο δρόμος σημειώθηκε στο τοπογραφικό σχέδιο μεταγενέστερα και λόγω της υποβολής της αίτησής τους, με αποτέλεσμα η Πολεοδομική Αρχή να ενεργήσει χωρίς έγκυρο ρυμοτομικό σχέδιο. Υπό συνθήκες πλάνης αφαίρεσε από το εμβαδόν του επίδικου τεμαχίου το εμβαδόν του παράνομα σημειωθέντος δρόμου, καταλήγοντας, έτσι, στην εσφαλμένη εκτίμηση ότι ο συντελεστής δόμησης και το ποσοστό κάλυψης της προτεινόμενης ανάπτυξης υπερέβαιναν τον προβλεπόμενο από τη Ζώνη Η6 ανώτατο συντελεστή δόμησης και κάλυψης. Υποβάλλεται, επίσης, ότι η Πολεοδομική Αρχή προχώρησε στη λήψη της επίδικης απόφασης, παρά τις προηγούμενες διαβεβαιώσεις προς τον πατέρα των αιτητών και πρώην ιδιοκτήτη του τεμαχίου Αρ. 348, ο οποίος είχε ζητήσει, με επιστολή του ημερομηνίας 21/6/2007, προκαταρκτικές απόψεις για πρόθεση ανέγερσης έξι επαύλεων, ότι τυχόν αίτηση για πολεοδομική άδεια θα τύγχανε θετικής αντιμετώπισης. Επιπρόσθετα, σε σχέση με τον υπό αναφορά δρόμο, είναι η θέση των αιτητών ότι δεν έχει δημοσιευθεί σχετική γνωστοποίηση στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας και σε τοπικές εφημερίδες, με αποτέλεσμα να στερηθούν της δυνατότητας υποβολής ένστασης, κατά παράβαση των ΄Αρθρων 12 και 18 του Κεφ. 96. Ο συγκεκριμένος δρόμος είναι νομικά ανύπαρκτος και μη δεσμευτικός. Προς ενίσχυση της επιχειρηματολογίας τους, παραπέμπουν στις Χριστοδούλου κ.ά. ν. Δημοκρατίας (1990) 3 Α.Α.Δ. 1103· Παπαμιχαήλ ν. Δήμου Έγκωμης (1990) 3 Α.Α.Δ. 3584 και Μαυρομμάτη ν. Επάρχου Λ/σίας (1991) 4 Α.Α.Δ. 4115.
Η πλευρά των καθ' ων η αίτηση υποστηρίζει ότι οι δεσμεύσεις που είχαν επιβληθεί στις δύο πολεοδομικές άδειες που παραχωρήθηκαν στα γειτονικά του επίδικου τεμάχια - (ΠΑΦ/0277/01, που χορηγήθηκε στις 29/6/2001 για το τεμάχιο Αρ. 223 και ΠΑΦ/1858/2004, ημερομηνίας 22/11/2004, για το τεμάχιο Αρ. 203) και που αφορούσαν τη διεύρυνση του οδικού δικτύου - (δρόμος Πόλης Χρυσοχούς - Πωμού) - υπήρχαν, ήδη, σημειωμένες στο επίσημο χωρομετρικό σχέδιο, το οποίο είχε υποβληθεί από τους αιτητές και, ως εκ τούτου, δημιουργούσαν δεσμεύσεις και για το επίδικο τεμάχιο Αρ. 348. Επικαλούμενοι την παράγραφο 1(β) της Πολιτικής 3(Α) της ισχύουσας Δήλωσης Πολιτικής, υποστηρίζουν ότι η αίτηση των αιτητών δεν ήταν σύμφωνη με τις πρόνοιές της, γιατί, ενώ η Ζώνη Η6 στην οποία ενέπιπτε το επίδικο τεμάχιο προέβλεπε ως ανώτατο συντελεστή δόμησης και κάλυψης 0.20:1, στην αίτηση τους οι αιτητές σημείωσαν ως συντελεστή δόμησης και κάλυψης των οικοδομών 30% και 22%, αντίστοιχα. Η Πολεοδομική Αρχή διαπίστωσε ότι οι συντελεστές της προτεινόμενης ανάπτυξης ήταν μεγαλύτεροι από το επιτρεπόμενο όριο, χωρίς δυνατότητα διευθέτησης με μικροαλλαγές και τροποποιήσεις των αρχιτεκτονικών σχεδίων αλλά μόνο με σημαντικές αλλαγές, που θα συνιστούσαν, ουσιαστικά, νέα αίτηση. Σε σχέση δε με την επιστολή του πατέρα των αιτητών για προκαταρκτικές απόψεις, ημερομηνίας 21/6/2007 - (Παράρτημα 11Α της ένστασης), η θέση των καθ' ων η αίτηση είναι ότι αυτή δεν έτυχε απάντησης, διότι ακολούθησε σε σύντομο χρονικό διάστημα η υποβολή της αίτησης - (21/9/2007).
Οι ισχυρισμοί των αιτητών δεν ευσταθούν. Σύμφωνα με το ΄Αρθρο 26(1) του Νόμου, η Πολεοδομική Αρχή, κατά την εξέταση μιας αίτησης, λαμβάνει υπόψη το εφαρμοστέο, κατά περίπτωση, σχέδιο ανάπτυξης. Σύμφωνα με το ΄Αρθρο 2(1) του Νόμου, το «σχέδιο ανάπτυξης περιλαμβάνει και Δήλωση Πολιτικής και οποιοδήποτε άλλο ουσιώδη παράγοντα».
Σύμφωνα με τις παραγράφους 1(α) και (β) της Πολιτικής 3(Α) («Βασικές Αρχές που Διέπουν την Ανάπτυξη»):-
«Ανάπτυξη θα επιτρέπεται εφόσον:
(α) Ικανοποιεί τις πρόνοιες της Δήλωσης Πολιτικής και τα σχετικά Παραρτήματα.
(β) Εκτελείται σε τεμάχιο διαμέσου του οποίου έχουν διασφαλισθεί οι απαραίτητες συνθήκες ανάπτυξης της περιοχής στην οποία αυτό ευρίσκεται (το απαραίτητο οδικό δίκτυο, χώροι πρασίνου και άλλοι αναγκαίοι χώροι). Για τη διασφάλιση των συνθηκών αυτών, η Πολεοδομική Αρχή θα απαιτεί την οικοπεδοποίηση του τεμαχίου πριν από τη χορήγηση πολεοδομικής άδειας για την περαιτέρω ανάπτυξη του.
Νοείται ότι η Πολεοδομική Αρχή δύναται να μην απαιτεί την ανωτέρω οικοπεδοποίηση του προς ανάπτυξη τεμαχίου όταν οι ανωτέρω συνθήκες έχουν ήδη διασφαλισθεί ή όταν στην αίτηση που υποβάλλεται για χορήγηση πολεοδομικής άδειας προνοούνται τα στοιχεία που θεωρούνται αναγκαία για τη διασφάλιση των συνθηκών ανάπτυξης της περιοχής ή όπου οι πολεοδομικές παράμετροι σύμφωνα με τις πρόνοιες της Δήλωσης Πολιτικής δεν το απαιτούν ή σε ειδικές περιπτώσεις όπου υπάρχει εξ' αντικειμένου δυσκολία.»
Δεν έχει αμφισβητηθεί από τους αιτητές ότι το τεμάχιο βρίσκεται εντός της Ζώνης Η6, για την οποία προβλέπεται ανώτατος συντελεστής δόμησης και κάλυψης 0.20:1. Οι αιτητές, στην αίτησή τους, στην παράγραφο 8, δήλωσαν ως συντελεστή δόμησης οικοδομών 30% και κάλυψη οικοδομών 22%, ενώ η Πολεοδομική Αρχή διαπίστωσε ότι οι πιο πάνω συντελεστές ανέρχονταν σε 0.24:1 και 0.21:1, αντίστοιχα.
Ενόψει των πιο πάνω διαπιστώσεων, η αίτηση εύλογα απορρίφθηκε με το λόγο (500) της επίδικης Γνωστοποίησης.
Ο δεύτερος λόγος της απόρριψης (501) αφορά το δρόμο, ο οποίος περιλαμβάνεται στα χωρομετρικά σχέδια της αίτησης των αιτητών αλλά και στα σχέδια των πολεοδομικών αδειών που είχαν παραχωρηθεί στα γειτονικά ακίνητα Αρ. 203 και 223, γεγονός που καθιστά αβάσιμη την εισήγηση ότι ο δρόμος τοποθετήθηκε εκτός ρυμοτομικού σχεδίου, μετά την υποβολή της αίτησης των αιτητών και εξ αιτίας αυτής. Στην περίπτωση της Πολεοδομικής ΄Αδειας 0277/2001 του τεμαχίου Αρ. 223 τέθηκε ως όρος (61) ότι ένα τμήμα της ακίνητης ιδιοκτησίας, που υποδείχθηκε στο χωρομετρικό σχέδιο, θα έπρεπε να παραχωρηθεί και εγγραφεί ως δημόσιος δρόμος, κατά τρόπο που θα επέφερε διαπλάτυνση του ήδη υφιστάμενου δρόμου ο οποίος εφάπτεται του γειτονικού τεμαχίου Αρ. 348 των αιτητών. Η ανάπτυξη που εγκρίθηκε δεν επηρέαζε είτε τον υφιστάμενο δρόμο είτε το τμήμα του ακινήτου που θα παραχωρείτο βάσει του όρου (61). Επιπρόσθετα, η Πολεοδομική Αρχή απαγόρευσε την ανέγερση οποιουδήποτε μέρους κύριας οικοδομής ή ακάλυπτης βεράντας ή την εκτέλεση επιχωμάτωσης σε απόσταση μικρότερη των 3.00 μέτρων από τα σύνορα του τεμαχίου.
΄Οπως προκύπτει από το χωρομετρικό σχέδιο που υποβλήθηκε από τους αιτητές, οι δύο από τις προτεινόμενες αναπτύξεις έχουν τοποθετηθεί πάνω στο υφιστάμενο οδικό σύνορο, σε χώρο που απαιτείται για τη διαπλάτυνση του δρόμου, ούτως ώστε, μετά και την παραχώρηση για το σκοπό αυτό μέρους του τεμαχίου Αρ. 223, οι διαστάσεις της όδευσης μπροστά και από τα τρία επηρεαζόμενα τεμάχια να είναι ομοιόμορφες.
Η νομολογία που επικαλούνται οι αιτητές αφορά άδειες οικοδομής στα πλαίσια του Κεφ. 96, οι πρόνοιες του οποίου δεν εφαρμόζονται στην παρούσα.
Οι αιτητές ισχυρίζονται ότι υπήρξε υπέρβαση των ορίων της διακριτικής εξουσίας της Πολεοδομικής Αρχής και παράβαση των αρχών της χρηστής διοίκησης και καλής πίστης, καθώς και των προνοιών των ΄Αρθρων 50 - 52 του περί των Γενικών Αρχών του Διοικητικού Δικαίου Νόμου του 1999, (Ν. 158(Ι)/99), γιατί, ενώ περί τις αρχές Σεπτεμβρίου 2007 ο Επαρχιακός Λειτουργός Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως Πάφου πληροφόρησε τον πατέρα τους ότι τυχόν υποβολή αίτησης για πολεοδομική άδεια θα αντιμετωπιζόταν θετικά, χωρίς αναφορά στην ύπαρξη σχεδίου κατασκευής νέου δρόμου που θα επηρέαζε το τεμάχιό τους, στη συνέχεια, η αίτησή τους απορρίφθηκε, παρά τις θετικές απόψεις των υπολοίπων αρμοδίων φορέων και χωρίς να εξεταστεί το ενδεχόμενο τροποποίησης των αρχιτεκτονικών σχεδίων, ούτως ώστε να ικανοποιείτο το καθορισμένο όριο δόμησης και κάλυψης.
Ο ισχυρισμός των αιτητών παραμένει αόριστος, εφόσον οι καθ' ων η αίτηση δεν αποδέχονται τις πιο πάνω θέσεις και οι αιτητές δεν έχουν, προς τούτο, παρουσιάσει οποιοδήποτε έγγραφο. ΄Αλλωστε, σύμφωνα με το ΄Αρθρο 25(8) του Νόμου, η έκφραση απόψεων προκαταρκτικής φύσης δε συνιστά πολεοδομική άδεια, ούτε δεσμεύει την Πολεοδομική Αρχή ή οποιοδήποτε λειτουργό της. Στην παρούσα περίπτωση, δεν τίθεται ζήτημα επίδειξης καλής πίστης εκ μέρους της διοίκησης. Η προσβαλλόμενη απόφαση λήφθηκε στη βάση δεσμευτικού Σχεδίου Ανάπτυξης και Δήλωσης Πολιτικής, εναντίον των οποίων οι αιτητές δεν είχαν υποβάλει οποιαδήποτε ένσταση μετά τη δημοσίευσή τους.
΄Οπως έχει νομολογηθεί, η αρχή της καλής πίστης σκοπεί στον αποκλεισμό της αυθαιρεσίας στη διοικητική λειτουργία. Δεν υπερφαλαγγίζει, όμως, την αρχή της σύννομης λειτουργίας της διοίκησης, που είναι συνυφασμένη, όπως και κάθε κρατική λειτουργία, με την αρχή του κράτους δικαίου - (βλ. Δημοκρατία ν. Παπαφώτη (1997) 3 Α.Α.Δ. 191).
Με τον τελευταίο λόγο ακύρωσης, οι αιτητές υποστηρίζουν ότι ο διοικητικός φάκελος της υπόθεσης δεν παρέχει πλήρη εικόνα της διαδικασίας που ακολουθήθηκε και των κριτηρίων που λήφθηκαν υπόψη και, επιπρόσθετα, δε συμπληρώνει την «αόριστη, ελλιπή και γενικόλογη αιτιολογία» της επίδικης απόφασης. Μέσα σε αυτά τα πλαίσια, γίνεται αναφορά στις πολεοδομικές άδειες των γειτονικών τεμαχίων, στις θετικές απόψεις των εμπλεκομένων φορέων και στις χειρόγραφες σημειώσεις λειτουργού σε σχέση με τον υπολογισμό του καθαρού εμβαδού της ανάπτυξης, η ορθότητα των συμπερασμάτων του οποίου αμφισβητείται από τους αιτητές.
Ο ισχυρισμός δεν ευσταθεί. Με βάση τα στοιχεία που περιέχονται στο φάκελο, η Πολεοδομική Αρχή ζήτησε τις απόψεις των αρμοδίων τμημάτων και έλαβε, επίσης, υπόψη τους όρους πολεοδομικών αδειών που χορηγήθηκαν σε γειτονικά τεμάχια και συνιστούσαν ουσιώδη παράγοντα στα πλαίσια του ΄Αρθρου 26(1) του Νόμου. Έλαβε, επίσης, υπόψη το έντυπο με τις παρατηρήσεις του αρμόδιου λειτουργού της, ο οποίος διενήργησε επιτόπου επίσκεψη στις 15/1/2008. Οι παρατηρήσεις που συμπεριλήφθηκαν στο έντυπο και, κυρίως, οι μαθηματικοί υπολογισμοί του συντελεστή δόμησης και του ποσοστού κάλυψης συνιστούν τεχνικά θέματα, στα οποία δεν επεμβαίνει το Δικαστήριο.
Η Πολεοδομική Αρχή, κατά την εξέταση της αίτησης, είχε ενώπιόν της όλα τα αναγκαία στοιχεία, τα οποία και συμπληρώνουν την αιτιολογία της απόφασής της.
Η προσφυγή απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των καθ' ων η αίτηση, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή.
Η προσβαλλόμενη απόφαση επικυρώνεται, σύμφωνα με το ΄Αρθρο 146.4(α) του Συντάγματος.
Ε. Παπαδοπούλου,
Δ.
/ΚΧ"Π, ΜΠ