|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Υπóθεση Αρ. 1602/2006)
20 Ιουνίου, 2008
[ΗΛΙΑΔΗΣ, Δ/στής]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ
ΑΝΤΩΝΗΣ ΚΥΡΙΑΚΙΔΗΣ,
Αιτητής,
ν.
ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΕΓΓΡΑΦΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΩΝ,
Καθ' ου η αίτηση.
Μ. Προκοπίου, για τον Αιτητή.
Λ. Πελεκάνος, για το Καθ' ου η αίτηση Συμβούλιο.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΗΛΙΑΔΗΣ, Δ.: Με την παρούσα προσφυγή ο Αντώνης Κυριακίδης (αιτητής) προσβάλλει την απόφαση του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών ("το Συμβούλιο"), με την οποία απορρίφθηκε η αίτηση του για εγγραφή στο Μητρώο Κτηματομεσιτών.
(α) Τα γεγονότα.
Ο αιτητής υπέβαλε αίτηση για να εγγραφεί ως κτηματομεσίτης στο Μητρώο Κτηματομεσιτών στις 13/1/2005. Μεταξύ των εγγράφων που επισύναψε περιλαμβανόταν και μια επιστολή του εργοδότη του "Γλαύκος Αγαθαγγέλου και Συνεργάτες, Εκτιμητές Ακινήτων" στην οποία περιγράφονταν τα προσόντα και τα καθήκοντα που εκτελούσε ο αιτητής στα πλαίσια της εργασίας του.
Το Διοικητικό Συμβούλιο του καθ'ου η αίτηση εξέτασε το αίτημα και αποφάσισε να ζητήσει από τον αιτητή διευκρινίσεις αναφορικά με το νομικό καθεστώς του εργοδότη του και τα κύρια καθήκοντα που είχε. Ο αιτητής απάντησε γραπτώς ότι ο εργοδότης του ήταν Διευθυντής της εταιρείας "Γλαύκος Αγαθαγγέλου & Συνεργάτες Λτδ." και ότι ο ίδιος είχε ως κύρια καθήκοντα τις εκτιμήσεις ακινήτων και τις κτηματικές συναλλαγές. Ενόψει της πιο πάνω διευκρίνισης το Συμβούλιο αποφάσισε να καλέσει τον αιτητή να προσκομίσει βεβαίωση από το Εμπορικό Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου (ΕΤΕΚ) ότι είναι εγγεγραμμένος εκτιμητής ακινήτων και πιστοποιητικό Κοινωνικών Ασφαλίσεων και ότι εργάζεται ως υπάλληλος σε εγγεγραμμένο και αδειούχο κτηματομεσίτη. Ο αιτητής απάντησε ότι η βεβαίωση που του ζητήθηκε δεν είχε σχέση με την αίτηση του και επισύναψε αντίγραφο πτυχίου εκτιμητή που απέκτησε την 29/7/2006, πιστοποιητικό των Κοινωνικών Ασφαλίσεων και νέα βεβαίωση του εργοδότη του, στην οποία αναφερόταν ότι ο αιτητής ήταν εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης από την 1/2/1995 και ότι ασχολείτο με εκτιμήσεις ακινήτων και κτηματομεσιτικές εργασίες. Ακολούθως το Συμβούλιο αποφάσισε να διερευνήσει στον Έφορο Εταιρειών το νομικό καθεστώς των εργοδοτών του αιτητή. Η έρευνα κατέληξε στη διαπίστωση ότι η εταιρεία GLAFKOS AGATHANGELOU & ASSOCIATES LIMITED συστάθηκε στις 13/2/1996 ως εταιρεία περιορισμένης ευθύνης. Τελικά το Συμβούλιο απέρριψε την αίτηση του αιτητή με το αιτιολογικό ότι δεν προέκυπτε από τα στοιχεία του φακέλου, πείρα του αιτητή σε σχέση με κτηματομεσιτική εργασία που αποκτήθηκε στα πλαίσια εργοδότησης του από εγγεγραμμένο κτηματομεσίτη.
Με την παρούσα προσφυγή ο αιτητής ισχυρίζεται ότι η πιο πάνω απόφαση είναι άκυρη λόγω κακής σύνθεσης του Συμβουλίου, λόγω έλλειψης διενέργειας της δέουσας έρευνας και λόγω έλλειψης αιτιολογίας.
(β) Η σύνθεση του Συμβουλίου.
Έχει υποβληθεί εκ μέρους του αιτητή ότι στις τέσσερις διαδοχικές συνεδρίες του Συμβουλίου σημειώθηκαν απουσίες τριών μελών, χωρίς να έχουν ειδοποιηθεί σχετικά και επιπρόσθετα ότι δύο μέλη που απουσίαζαν σε προηγούμενη συνεδρία είχαν συμμετάσχει στην κρίσιμη συνεδρία της 7/6/2006, χωρίς να υπάρχει αναφορά στα πρακτικά ότι είχαν λάβει γνώση για τα όσα είχαν διεξαχθεί στην απουσία τους.
Το άρθρο 21(3) του περί των Γενικών Αρχών του Διοικητικού Δικαίου Νόμου Ν. 158(Ι)/99 προνοεί ότι,
"(3) Για να συνεδριάσει νόμιμα ένα συλλογικό όργανο πρέπει να κληθούν νομότυπα και εμπρόθεσμα όλα τα μέλη του στη συνεδρία, εξαιρουμένων των περιπτώσεων που το συλλογικό όργανο συνεδριάζει σε τακτές ημέρες και ώρες."
Όπως αναφέρεται στα πρακτικά των συνεδριών του Συμβουλίου, το μέλος Α. Κωνσταντινίδου ήταν απούσα στις συνεδρίες της 19/12/2005, 5/4/2006 και 7/6/2006, ενώ τα μέλη Κ. Μάμας και Ν. Λεμονάρης ήταν απόντα στη συνεδρία της 31/5/2006. Επειδή δε η συνεδρία της 19/12/2005 είχε γίνει ημέρα Δευτέρα και οι υπόλοιπες τρεις διεξήχθησαν Τετάρτη, δεν ισχύει η εξαίρεση του άρθρου 21(3) πιο πάνω και γι' αυτό το ερώτημα που εγείρεται είναι κατά πόσο τα μέλη που απουσίαζαν από τις συνεδρίες που αφορούσαν την υπόθεση είχαν κληθεί νομοτύπως και εμπροθέσμως. Έχουν επισυναφθεί από τον ευπαίδευτο συνήγορο του καθ'ου η αίτηση αντίγραφα προσκλήσεων των πιο πάνω μελών για κάθε συνεδρία, με αναφορά στην ημέρα, στην ώρα και στα θέματα που θα εσυζητούντο. Οι προσκλήσεις στάληκαν με τηλεομοιότυπο προς την Α. Κωνσταντινίδου στις 14/12/2005, 30/3/2006 και 5/6/2006 για τις συνεδρίες της 19/12/2005, 5/4/2006 και 7/6/2006 αντίστοιχα, ενώ για τους Κ. Μάμα και Ν. Λεμονάρη στις 22/5/2006 για τη συνεδρία της 31/5/2006. Η αποστολή των προσκλήσεων τεκμηριώνεται σε όλες τις περιπτώσεις με τη σχετική ένδειξη. Συνακόλουθα τεκμαίρεται ότι τα μέλη του καθ'ου η αίτηση που αναφέρονται ως απόντα είχαν ειδοποιηθεί δεόντως. Σημειώνεται ότι η νομολογία δεν απαιτεί απόδειξη παραλαβής της πρόσκλησης από μέλη του Συμβουλίου (βλ. Sigma Radio T.V. Ltd. ν. Αρχής Ραδιοτηλεόρασης Κύπρου, Α.Ε. αρ. 27/2005 της 11/6/2007).
Αναφορικά με το θέμα της ενημέρωσης των μελών που απουσίαζαν από προηγούμενες συνεδρίες και μετείχαν στην επόμενη ή επόμενες συνεδρίες, το άρθρο 22 του Ν. 158(Ι)/99 δεν καθιστά απαραίτητη την επανάληψη της διαδικασίας για σκοπούς ενημέρωσης των μελών που απουσίαζαν από προηγούμενες συνεδρίες, όταν πρόκειται για απουσία από συνεδρία που ασχολήθηκε με προκαταρκτικά θέματα ή όταν τα μέλη που λαμβάνουν την τελική απόφαση είναι πλήρως ενημερωμένα σχετικά με όλα τα στοιχεία που είναι αναγκαία για τη λήψη απόφασης.
Στην παρούσα υπόθεση τα μέλη Κ. Μάμας και Ν. Λεμονάρης, που απουσίαζαν κατά τη συνεδρία της 31/5/2006, ήταν παρόντα κατά την καθοριστική επόμενη συνεδρία της 7/6/2006, όταν λήφθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση. Όμως η νομιμότητα της σύνθεσης του Συμβουλίου δεν επηρεάστηκε γιατί αφενός υπήρξε ενημέρωσή τους για τα όσα είχαν προηγηθεί, αφού σημειώθηκε έγκριση και υπογραφή των πρακτικών της προηγούμενης 265ης συνεδρίας και αφετέρου στις 31/5/2006 συζητήθηκε κατά την απουσία τους ένα προκαταρκτικό ζήτημα και αποφασίστηκε να διερευνηθεί το νομικό καθεστώς του εργοδότη του αιτητή.
Η σχετική εισήγηση για κακή σύνθεση του Συμβουλίου απορρίπτεται.
(γ) Έλλειψη δέουσας έρευνας και αιτιολογίας.
Έχει υποβληθεί εκ μέρους του αιτητή ότι το Συμβούλιο δεν έχει αιτιολογήσει την κατάληξη του ότι ο αιτητής δεν διέθετε πείρα που αποκτήθηκε στα πλαίσια εργοδότησης του από εγγεγραμμένο κτηματομεσίτη και ότι δεν διενήργησε τη δέουσα έρευνα για να διαπιστώσει κατά πόσον ο αιτητής κατείχε την απαιτούμενη από το άρθρο 11 του περί Κτηματομεσιτών Νόμου του 2004, Ν. 273(Ι)/2004 "πείρα σε σχέση με την κτηματομεσιτική εργασία".
Εκ μέρους του Συμβουλίου υποβλήθηκε ότι το Συμβούλιο διεξήγαγε τη δέουσα έρευνα, από την οποία προέκυψε ότι ο αιτητής δεν εργοδοτείτο από φυσικό πρόσωπο, αλλά από εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, η οποία δεν μπορεί να θεωρείται με βάση το Νόμο ως εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης. Επομένως από τα στοιχεία του φακέλου επιβεβαιώνεται τόσο η διεξαγωγή της δέουσας έρευνας όσο και η επάρκεια της αιτιολογίας της επίδικης απόφασης.
Κρίνω σκόπιμο να παραθέσω τις πιο κάτω νομοθετικές διατάξεις που σχετίζονται άμεσα με την πιο πάνω εισήγηση. Στις ερμηνευτικές διατάξεις του άρθρου 2 του Νόμου καθορίζεται ότι:
"'αδειούχος κτηματομεσίτης' σημαίνει εγγεγραμμένο κτηματομεσίτη, ο οποίος κατά τον ουσιώδη χρόνο κατέχει ισχύουσα άδεια που εκδόθηκε δυνάμει του άρθρου 15∙
"'εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης' σημαίνει κτηματομεσίτη, ο οποίος κατά τον ουσιώδη χρόνο είναι εγγεγραμμένος στο Μητρώο ως κτηματομεσίτης δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου∙
"'κτηματομεσίτης' σημαίνει το φυσικό πρόσωπο του οποίου η απασχόληση είναι η έναντι αμοιβής μεσολάβηση για κτηματική συναλλαγή∙"
Τα προσόντα για εγγραφή στο Μητρώο καθορίζονται στο άρθρο 11 του Νόμου, το οποίο, μεταξύ άλλων, προβλέπει και τα ακόλουθα:
"11.(1) Εκτός όπως άλλως προβλέπεται στο εδάφιο (2) και τηρουμένων των διατάξεων του περί Γενικού Συστήματος Αναγνώρισης των Επαγγελματικών Προσόντων Νόμου, του περί του Δεύτερου Γενικού Συστήματος Αναγνώρισης των Επαγγελματικών Προσόντων Νόμου και του περί του Τρίτου Συστήματος Αναγνώρισης των Επαγγελματικών Προσόντων Νόμου, κάθε πολίτης της Δημοκρατίας ή οποιουδήποτε άλλου κράτους μέλους δύναται να εγγραφεί στο Μητρώο Κτηματομεσιτών, εφόσον το Συμβούλιο πεισθεί ότι αυτός είναι καλού χαρακτήρα και -
............................
(γ)(i) έχει αποκτήσει, μετά από τριετείς τουλάχιστον σπουδές, αναγνωρισμένο δίπλωμα, πτυχίο ή τίτλο πανεπιστημίου ή επαγγελματικού σώματος σε συναφή προς την άσκηση του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη θέματα και μονοετή μετέπειτα στη Δημοκρατία ή σε οποιοδήποτε άλλο κράτος μέλος πείρα σε σχέση με την κτηματομεσιτική εργασία, ή
(ii) έχει αποφοιτήσει από αναγνωρισμένη στη Δημοκρατία ή σε οποιοδήποτε άλλο κράτος μέλος σχολή μέσης εκπαίδευσης και οκταετή μετέπειτα στη Δημοκρατία ή σε οποιοδήποτε άλλο κράτος μέλος πείρα σε σχέση με την κτηματομεσιτική εργασία∙
......................
(3) Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου:-
.......................
"πείρα", σε σχέση με κτηματομεσιτική εργασία, σημαίνει πείρα ικανοποιητικά αποδεικνυόμενη που αποκτάται από φυσικό πρόσωπο κατόπιν επαρκούς και ουσιαστικής απασχόλησής του με κτηματικές συναλλαγές στα πλαίσια εργοδότησής του από εγγεγραμμένο κτηματομεσίτη."
Σημειώνεται ότι το άρθρο 18 του Νόμου παρέχει τη δυνατότητα άσκησης του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη και σε ομόρρυθμες εταιρείες ως εξής:
"18. Ομόρρυθμη εταιρεία που έχει συσταθεί δυνάμει του περί Ομορρύθμων και Ετερορρύθμων Εταιρειών και Εμπορικών Επωνυμιών Νόμου δύναται, με το δικό της όνομα, να εγγραφεί στο Μητρώο και να ενεργεί ως κτηματομεσίτης, εφόσον η κύρια δραστηριότητά της είναι εκείνη του κτηματομεσίτη και κάθε ομόρρυθμος συνέταιρος αυτής είναι εγγεγραμμένος και αδειούχος κτηματομεσίτης."
Από τα στοιχεία που έχει παραθέσει ο αιτητής φαίνεται ότι η πείρα του συνίστατο σε εργασία από το 1995 στον εκτιμητικό οίκο Γλαύκος Αγαθαγγέλου και Συνεργάτες, ο οποίος μετεξελίχθηκε στις 13/2/1996 στην εταιρεία περιορισμένης ευθύνης "Glafkos Agathangelou & Associates Limited", η οποία δεν εμπίπτει στις περιπτώσεις του άρθρου 18, σύμφωνα με το οποίο νομικό πρόσωπο μπορεί να εγγραφεί και να ενεργεί ως κτηματομεσίτης με το δικό του όνομα. Επομένως από την ημερομηνία της σύστασης της εταιρείας "Glafkos Agathangelou & Associates Ltd" ο αιτητής έπαψε να θεωρείται ως εργοδοτούμενος από φυσικό πρόσωπο - εγγεγραμμένο κτηματομεσίτη. Παρόμοιο θέμα εξετάστηκε στην υπόθεση Σπύρος Δρουσιώτης ν. Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών, Υπόθ. Αρ. 1007/2005 της 26/11/2007, στην οποία ο Νικολαϊδης, Δ. ανέφερε τα πιο κάτω:
"Το άρθρο 11 απαιτεί οκταετή πείρα σε σχέση με κτηματομεσιτική εργασία η οποία καθορίζεται στο εδάφιο (3) ότι σημαίνει πείρα ικανοποιητικά αποδεικνυόμενη που αποκτάται από φυσικό πρόσωπο κατόπιν επαρκούς και ουσιαστικής απασχόλησής του με κτηματικές συναλλαγές στα πλαίσια εργοδότησής του από εγγεγραμμένο στο Μητρώο κτηματομεσίτη (άρθρο 2).
Η απαίτηση για πείρα που αποκτάται στα πλαίσια εργοδότησης από φυσικό πρόσωπο που είναι εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης, είναι νέο στοιχείο που εισήχθη με το Νόμο 273(Ι)/2004 (βλέπε σχετικά και Υπουργός Εσωτερικών ν. Συνδέσμου Κτηματομεσιτών Επιχειρηματιών Κύπρου (ΣΚΕΚ) κ.ά. (2006) 3 Α.Α.Δ. 242).
Ο αιτητής εργοδοτείτο από εταιρεία. Ο εργοδότης του, όμως, θα έπρεπε σύμφωνα με το Νόμο να είναι φυσικό πρόσωπο. Συνεπώς δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι ικανοποιεί την απαίτηση για απόκτηση πείρας σε εγγεγραμμένο κτηματομεσίτη (βλέπε Χρίστου ν. Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών, Υποθ. Αρ. 493/2006, ημερ. 10.9.2007)."
Η προσφυγή απορρίπτεται με €1.200 έξοδα σε βάρος του αιτητή.
Τ. ΗΛΙΑΔΗΣ,
Δ.
/ΔΓ