|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2007) 4 ΑΑΔ 819
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Υπόθεση Αρ. 1118/2005)
30 Νοεμβρίου, 2007
[Ε. ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ/στής]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ
1. ΧΑΤΖΗΩΣΗΦ, ΖΑΠΙΤΗΣ & ΑΣΠΡΙΔΗΣ ΛΙΜΙΤΕΔ,
2. ΣΟΦ. ΧΑΤΖΗΩΣΗΦ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ ΛΙΜΙΤΕΔ,
3. NIANDRA LIMITED,
4. SULACA LIMITED,
Αιτητές,
ν.
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ
ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ,
Καθ' ων η Αίτηση.
________________________
Α. Καρύδης, για τους Αιτητές.
Θ. Πιπερή (κα), Νομικός Λειτουργός, εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα, για τους Καθ' ων η Αίτηση.
________________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ.: Αντικείμενο της παρούσας προσφυγής είναι η απόφαση των καθ' ων η αίτηση, με την οποία η αγοραία αξία των τεμαχίων γης Αρ.: 652, Αρ. Εγγραφής Ε612, Φ/Σχ. 30/30Ε2, Τμήμα Ε και 911, Αρ. εγγραφής Ε917, Φ/Σχ. 30/31W2 34W2, Τμήμα Ε, στα Λατσιά της Επαρχίας Λευκωσίας, καθορίστηκε σε Κ£220.000,00 και Κ£600.000,00, αντίστοιχα. Οι αιτητές, με την προσφυγή τους, ζητούν όπως η πιο πάνω απόφαση, η οποία είχε ως επακόλουθο τα συνολικά δικαιώματα μεταβίβασης να καθοριστούν σε Κ£40.533,40, κηρυχθεί άκυρη και χωρίς νομικό αποτέλεσμα.
Στις 15/4/2005, έγιναν από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας δεκτές Δηλώσεις Μεταβίβασης, σύμφωνα με τις οποίες τα πιο πάνω κτήματα μεταβιβάστηκαν από την εταιρεία Inter Depol Ltd. επ' ονόματι των αιτητών. Ως τιμές πώλησης δηλώθηκαν, για το τεμάχιο 652, το ποσό των Κ£166.000,00 και, για το τεμάχιο 911, το ποσό των Κ£444.000,00. Εισπράχθηκαν μεταβιβαστικά τέλη επί των πιο πάνω ποσών. Στη συνέχεια, η υπόθεση, με σκοπό τον καθορισμό της αγοραίας αξίας των κτημάτων, παραπέμφθηκε για επιτόπια έρευνα, με αποτέλεσμα η αγοραία αξία τους να καθορισθεί σε Κ£220.000,00 και Κ£600.000,00, αντίστοιχα.
Στις 6/7/2005, οι αιτητές κλήθηκαν με Γνωστοποίηση, σύμφωνα με την παράγραφο 3(β)(iv)(v) του Πίνακα του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, ΚΕΦ. 219, (όπως έχει τροποποιηθεί), (ο «Νόμος»), να καταβάλουν το υπόλοιπο των δικαιωμάτων, το οποίο προέκυπτε μετά τον καθορισμό της αγοραίας αξίας των τεμαχίων.
Προβάλλουν οι αιτητές, για ακύρωση της προσβαλλόμενης απόφασης, ότι αυτή λήφθηκε υπό πλάνη ως προς το νόμο και τα πραγματικά γεγονότα, χωρίς επαρκή έρευνα, καθ' υπέρβαση εξουσίας και, τέλος, χωρίς αιτιολογία.
Προς υποστήριξη των πιο πάνω, υπέβαλαν ότι, κατά την εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων, δε λήφθηκαν υπόψη οι πρόνοιες του Νέου Τοπικού Σχεδίου Λευκωσίας, που δημοσιεύθηκε στις 21/3/2003, σύμφωνα με το οποίο τα επίδικα κτήματα ήταν εκτός του Ορίου Ανάπτυξης και/ή επηρεάζονταν δυσμενώς. Ειδικότερα, δε λήφθηκαν υπόψη οι πρόνοιες οι οποίες προβλέπουν για ανέγερση μεμονωμένης κατοικίας σε περιοχές εκτός του Ορίου Ανάπτυξης. Και τα δύο τεμάχια εμπίπτουν στη Γεωργική Ζώνη Γα4, όπου ο συντελεστής δόμησης είναι 0.10:1. Οι εν λόγω πρόνοιες δεν υπήρχαν πριν από την εφαρμογή του Νέου Τοπικού Σχεδίου Λευκωσίας, με αποτέλεσμα η αξία των επίδικων τεμαχίων να περιορίζεται. Για να καταδείξουν μείωση της αξίας των κτημάτων, παρέπεμψαν στον Πίνακα Συγκριτικών Πωλήσεων, στο Παράρτημα Α της ένστασης, ημερομηνίας 15/4/2005, από τον οποίο, υπέβαλαν, προκύπτει ότι, μετά την εφαρμογή του Νέου Τοπικού Σχεδίου Λευκωσίας, οι πωλήσεις μειώθηκαν. Εάν, καταλήγουν, οι καθ' ων η αίτηση ερευνούσαν, θα διαπίστωναν τη μείωση της αγοραίας αξίας των ακινήτων. Περαιτέρω, παραπέμποντας στη Γνωστοποίηση ημερομηνίας 6/7/2005, όπου αναφέρεται:-
«Αναφέρομαι στη δήλωση μεταβίβασης με Αρ. Π1462/05, Π1463/05 με την οποία μεταβιβάστηκε στο όνομα σας το ακίνητο με αριθμό εγγραφής Ε612, Ε917 στα ΛΑΤΣΙΑ για το οποίο δηλώθηκε ως τίμημα πώλησης το ποσό των £166.000, £444.000, αντίστοιχα.
2. Επειδή κατά την ημερομηνία της μεταβίβασης καθορίστηκε ως αγοραία αξία του πιο πάνω ακινήτου σε τιμές ημερομηνίας 15/4/05 το ποσό των £610.000=
Και επειδή δεν είχατε αποδεχτεί την αγοραία αξία όπως καθορίστηκε πιο πάνω και καταβάλατε δικαιώματα εγγραφής τίτλου στο ποσό των £610.000= μέχρι που να συμπληρωθεί η εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου.»
εισηγούνται ότι, στην αιτιολογία της απόφασης, έχει εμφιλοχωρήσει αντίφαση, η οποία οδηγεί σε ακυρότητά της. Εξειδικεύουν την αντίφαση να συνίσταται στο ότι, από τη μια, αναφέρεται ότι δηλώθηκε ως τίμημα πώλησης το ποσό των Κ£610.000,00 και, από την άλλη, ότι αυτό δεν έγινε αποδεκτό από τους ίδιους.
Είναι η θέση των καθ' ων η αίτηση ότι τα ποσά των Κ£166.000,00 και Κ£444.000,00 δεν καθορίστηκαν από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, αλλά προτάθηκαν από τους αιτητές και έγιναν προσωρινά αποδεκτά από αυτό. Το Τοπικό Σχέδιο Λευκωσίας, απαντούν, στο οποίο οι αιτητές αναφέρονται για να καταδείξουν μείωση της αξίας των επίδικων ακινήτων, δεν ήταν το οριστικό αλλά αυτό που δημοσιεύθηκε με τη Γνωστοποίηση 308, στις 21/3/2003, δυνάμει του ΄Αρθρου 18(2) του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972, (Ν. 90/72), (όπως τροποποιήθηκε). Το οριστικό Τοπικό Σχέδιο Λευκωσίας δημοσιεύθηκε στις 27/10/2006, με τη Γνωστοποίηση 1042. Χωρίς να αρνούνται ότι, με τη δημοσίευση του Τοπικού Σχεδίου δυνάμει του ΄Αρθρου 18(2) του Ν. 90/72, αυτό έχει άμεση εφαρμογή, προβάλλουν ότι το Σχέδιο δεν είναι οριστικό, εφόσον, με τη δημοσίευσή του, παρέχεται στους επηρεαζόμενους οκτάμηνη προθεσμία υποβολής ενστάσεων, οι οποίες εξετάζονται, προτού το σχέδιο καταστεί οριστικό και δημοσιευθεί δυνάμει του εδαφίου (8) του ΄Αρθρου 18 του Ν. 90/72. Η απόφαση και ο καθορισμός της αγοραίας αξίας των επίδικων κτημάτων ήταν αποτέλεσμα δέουσας έρευνας. Λήφθηκαν υπόψη συγκριτικές πωλήσεις, τόσο πριν όσο και μετά την 21/3/2003, οι οποίες οδηγούσαν σε ασφαλή συμπεράσματα ως προς την αγοραία αξία.
Σε σχέση με την αντίφαση στη Γνωστοποίηση της 6/7/2005, οι καθ' ων η αίτηση αποδέχονται ότι αυτή πράγματι υπάρχει, χωρίς, όμως, να επηρεάζει τη νομιμότητα της απόφασης. Οι αιτητές, στην ΄Εγγραφη Δήλωση, που οι ίδιοι υπέγραψαν κατά το χρόνο μεταβίβασης των ακινήτων, ρητά αποδέχονται να καταβάλουν δικαιώματα εγγραφής τίτλου «πάνω στο ποσό των £610.000 το οποίο έχει καθοριστεί προσωρινά από το Κτηματολόγιο μέχρι τη συμπλήρωση της εκτίμησης της αγοραίας αξίας του ακινήτου.».
Η εκτίμηση, με βάση την οποία η αγοραία αξία καθορίστηκε, είναι σύμφωνη με την παράγραφο 3(β)(iv) του Πίνακα του Νόμου, η οποία προβλέπει:-
«3. Εγγραφή Τίτλου ...
..................................................................................................................
(β) δυνάμει δήλωσης μεταβίβασης -
..................................................................................................................
(iv) με πώληση, διαφορετικά παρά από γονέα προς τέκνο, το τέλος υπολογίζεται επί του τιμήματος πώλησης βάσει της κλίμακας που περιλαμβάνεται στο Κεφάλαιο 17:
Νοείται ότι όταν ο Διευθυντής δεν ικανοποιείται ότι το τίμημα πώλησης που δηλώθηκε αντιπροσωπεύει την αγοραία αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία κατά την οποία συμφωνήθηκε η πώληση ο Διευθυντής δύναται, κατά την κρίση του, να επιβάλει και εισπράξει τέλος βάσει της κλίμακας που περιλαμβάνεται στο Κεφάλαιο 17 το οποίο υπολογίζεται επί της αγοραίας αξίας αυτού. Σε τέτοια περίπτωση η εγγραφή στο όνομα του αγοραστή συντελείται χωρίς να αναμένεται η εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου από το Διευθυντή και αφού εισπραχθούν δικαιώματα βάσει του τιμήματος πώλησης που δηλώθηκε και επιπλέον ένα ορισμένο ποσό το οποίο ο Διευθυντής ήθελε καθορίσει για την κάλυψη τυχόν διαφοράς των τελών που πρέπει να πληρωθούν με τη συμπλήρωση της εκτίμησης της αγοραίας αξίας του ακινήτου:
Νοείται περαιτέρω ότι η εκτίμηση αυτή της αγοραίας αξίας θα συντελείται εντός χρονικής περιόδου τριών μηνών από την ημερομηνία της δήλωσης μεταβίβασης. ...»
Η εξουσία του Διευθυντή εξετάστηκε στην Ετ. Aeolos Swiss (Capo Bay) Ltd ν. Δημοκρατίας (1990) 3 Α.Α.Δ. 3057, όπου αναφέρονται τα εξής:- (σελ. 3062, 3066)
«Με βάση τις πρόνοιες του Νόμου, ο Διευθυντής του Κτηματολογίου αν δεν ικανοποιηθεί ότι το δηλωνόμενο τίμημα είναι η αγοραία αξία του ακίνητου κατά τη στιγμή της συμφωνίας, μπορεί να επιβάλει τέλη με βάση την αγοραία αξία του κτήματος. Με βάση τις ίδιες πρόνοιες ο Διευθυντής θα πρέπει να προβεί σε εκτίμηση της αγοραίας αξίας και να κοινοποιήσει την εκτίμησή του στον αγοραστή που έχει δικαίωμα έφεσης σύμφωνα με το ΄Αρθρο 80 του Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου, Κεφ. 224.»
«Με βάση όλα τα στοιχεία που τέθηκαν ενώπιόν μου και όλα τα στοιχεία που είχε ενώπιόν του ο Διευθυντής κατά το χρόνο της λήψης της επίδικης απόφασης και συγκεκριμένα την επιτόπια εξέταση που διεξήχθηκε και την έκθεση εκτίμησης της αξίας του επίδικου κτήματος κατά τον ουσιώδη χρόνο από τον εκτιμητή του Κτηματολογίου, δεν μπορώ να αποδεχτώ τον ισχυρισμό του ευπαίδευτου δικηγόρου της αιτήτριας ότι ο καθορισμός της αγοραίας αξίας του επίδικου κτήματος από το Διευθυντή ήταν προϊόν αυθαίρετου υπολογισμού, ούτε ότι ο Διευθυντής παράλειψε να κάμει τη δέουσα έρευνα. Ο Διευθυντής για να καταλήξει στην επίδικη απόφαση βασίστηκε σε εκτίμηση εκτιμητή του τμήματος του που είχε την τεχνική αρμοδιότητα και ειδική γνώση κρίσης λόγω της θέσης του να προβαίνει σε εκτιμήσεις κτημάτων.»
Είχε, συνεπώς, ο Διευθυντής εξουσία να καθορίσει την αγοραία αξία, αφού η καθορισθείσα ήταν προσωρινή.
Οι αιτητές, παρά την αντίφαση η οποία υπάρχει στην Γνωστοποίηση ημερομηνίας 6/7/2005 και στην ΄Εγγραφο Δήλωση ημερομηνίας 15/4/2005, όπου αυτοί εμφανίζονται να μην αποδέχονται ως αγοραία αξία των ακινήτων τα ποσά των Κ£166.000,00 και Κ£444.000,00, αναλαμβάνοντας, ταυτόχρονα, να παρουσιάσουν έκθεση εκτίμησης δικού τους εμπειρογνώμονα μέσα σε 45 ημέρες από την ημερομηνία της, δεν αρνούνται ότι τα πιο πάνω ποσά δηλώθηκαν από τους ίδιους κατά τη μεταβίβαση, όπως είναι η θέση των καθ' ων η αίτηση, ούτε ότι αποδέχτηκαν να καταβάλουν δικαιώματα εγγραφής πάνω στο ποσό των Κ£610.000,00, το οποίο είχε προσωρινά γίνει αποδεκτό από το Κτηματολόγιο ως η αγοραία αξία, μέχρι τη συμπλήρωση της εκτίμησης. Ενόψει των πιο πάνω, καταλήγω ότι η αντίφαση, η οποία υπάρχει, δεν επέδρασε σε βαθμό που να προκάλεσε σύγχυση στους αιτητές, ή να τους άφησε με την εντύπωση ότι η αγοραία αξία είχε καθοριστεί από το Διευθυντή. Εκείνο το οποίο προκύπτει από την ΄Εγγραφη Δήλωση ημερομηνίας 15/4/2005, είναι ότι η αποδοχή από το Διευθυντή της αγοραίας αξίας ήταν προσωρινή. Ο Διευθυντής, από την ημέρα της μεταβίβασης των κτημάτων και της είσπραξης των δικαιωμάτων επί των δηλωθέντων από τους αιτητές ποσών, έκαμε γνωστή την πρόθεσή του για επιτόπια έρευνα, προς καθορισμό της αγοραίας αξίας. Δεν τίθεται θέμα, συνεπώς, παραπλάνησης των αιτητών.
Στην εκτίμηση της αγοραίας αξίας, η ορθότητα της οποίας δεν υπόκειται στον ακυρωτικό έλεγχο, λήφθηκαν υπόψη συγκριτικές πωλήσεις τόσο πριν όσο και μετά τη δημοσίευση της Γνωστοποίησης του Τοπικού Σχεδίου Λευκωσίας, ημερομηνίας 21/3/2003, έτσι ώστε οι λόγοι ακυρότητας για έλλειψη δέουσας έρευνας, πλάνη περί τα πράγματα και το νόμο, δε βρίσκω να ευσταθούν. Το γεγονός ότι ο αριθμός των πωλήσεων μετά τη δημοσίευση της Γνωστοποίησης του Τοπικού Σχεδίου Λευκωσίας είναι μικρότερος, δεν οδηγεί στη μείωση της αγοραίας αξίας, όπως εισηγούνται οι αιτητές.
Ως προς το ζήτημα της αιτιολογίας της απόφασης, το οποίο επίσης προωθείται, αυτό και πάλι δε βρίσκω να ευσταθεί. Στη Φράγκου ν. Δημοκρατίας (1998) 3 Α.Α.Δ. 270, αντιμετωπίστηκε ως εξής:- (σελ. 273)
«Αιτιολογία μιας διοικητικής πράξεως αποτελεί την έκθεση των πραγματικών και νομικών λόγων που οδήγησαν τη διοίκηση στην απόφαση της καθώς και παράθεση των κριτηρίων βάσει των οποίων άσκησε η διοίκηση τη διακριτική της ευχέρεια. Η ανάγκη της αιτιολογίας των ατομικών διοικητικών πράξεων απορρέει από την έννοια του κράτους δικαίου. Εκ της φύσεως τους αιτιολογητέες είναι όλες οι πράξεις των οποίων ο έλεγχος είναι αδύνατος ή ατελής χωρίς την αναφορά των λόγων που τις στηρίζουν. Γενικά, αιτιολογία που δεν παρέχει στον δικαστή τα απαραίτητα ειδικά και συγκεκριμένα στοιχεία για την διακρίβωση της νομιμότητας της διοικητικής πράξης ή είναι τόσο αόριστη και ασαφής ώστε να καθιστά ανέφικτο τον δικαστικό έλεγχο, δεν είναι νόμιμη και οδηγεί στην ακύρωση της πράξης (Βλ. Κυριακίδης κ.ά. ν. Δημοκρατίας (1995) 3 Α.Α.Δ. 298, Δημοκρατία ν. Χατζηγεωργίου (1994) 3 Α.Α.Δ. 574 και Δαγτόγλου, Γενικό Διοικητικό Δίκαιο, 3η έκδοση, 1992, παρα. 636, 646 και 647).»
Η αιτιολογία, βέβαια, μπορεί να συμπληρωθεί ή να αναπληρωθεί από τα στοιχεία του διοικητικού φακέλου και από το σύνολο της όλης διοικητικής ενέργειας, ειδικά όταν ο σχετικός νόμος, όπως συμβαίνει εδώ, δεν απαιτεί την αιτιολόγηση της πράξης.
Στη Διογένους κ.ά. ν. Δημοκρατίας (1999) 4 Α.Α.Δ. 371, αναφέρονται τα ακόλουθα:- (σελ. 388)
«Δεν είναι όμως ακόλουθο ότι αν η αιτιολογία δεν προβλέπεται από τον εφαρμοζόμενο νόμο δεν απαιτείται καθόλου. ΄Οπως ήδη ανάφερα, η αιτιολογία είναι θεμελιακή όσο και καθολική αρχή του διοικητικού δικαίου. Η διαφορά έγκειται στο ότι, σε τέτοια περίπτωση, η αιτιολογία είναι δυνατό να μην εμφαίνεται στο σώμα της απόφασης ως η γενική αρχή, αλλά να προκύπτει από τα όλα στοιχεία του φακέλου, αφού το κριτήριο της αιτιολόγησης είναι η παροχή της δυνατότητας δικαστικού ελέγχου της προσβαλλόμενης αποφάσεως. (΄Ιδε: Republic v. Myrtiotis (1975) 3 C.L.R. 484, Theodoridou v. Republic (1984) 3 C.L.R. 146).»
Στη Werter Properties Ltd ν. Δημοκρατίας κ.ά. (1997) 4 Α.Α.Δ. 269, σχετικά με την αιτιολογία, αναφέρονται τα εξής:- (σελ. 275)
«Παρά το γεγονός ότι η επίδικη απόφαση του διοικητικού οργάνου δεν είναι λεπτομερειακή, εν τούτοις αναφέρονται τα δεδομένα στα οποία στηρίχθηκε. Τα δεδομένα αυτά ήσαν η αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης του ειδικού εμπειρογνώμονα του Κτηματολογίου και όλα τα στοιχεία τα οποία ήσαν ενώπιον του. Ως εκ τούτου, η αιτιολογία της απόφασης συμπληρώνεται από τα στοιχεία του φακέλου.»
Σχετικό επίσης είναι το ΄Αρθρο 29 του περί των Γενικών Αρχών του Διοικητικού Δικαίου Νόμου του 1999, (Ν. 158(Ι)/99), το οποίο προβλέπει:-
«29. Ανεξάρτητα από οποιαδήποτε διάταξη οποιουδήποτε νόμου, η αιτιολογία μιας πράξης μπορεί να συμπληρωθεί ή να αναπληρωθεί από τα στοιχεία του διοικητικού φακέλου όπως και από το σύνολο της όλης διοικητικής ενέργειας.»
Στην παρούσα υπόθεση, προκύπτει με σαφήνεια, από τα στοιχεία του φακέλου και, ειδικότερα, την ΄Εκθεση Εκτίμησης, πώς η διοίκηση κατέληξε στην αγοραία αξία του κτήματος. Τα στοιχεία του φακέλου παρέχουν τη δυνατότητα διακρίβωσης της νομιμότητας της πράξης.
Η προσφυγή απορρίπτεται, με £600,00 έξοδα υπέρ των καθ' ων η αίτηση.
Η προσβαλλόμενη απόφαση επικυρώνεται, με βάση το ΄Αρθρο 146.4(α) του Συντάγματος.
Ε. Παπαδοπούλου,
Δ.
/ΜΠ