ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

 

                                                                                    (Υπόθεση Αρ. 291/2004)

 

12 Ιανουαρίου, 2006

 

[ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ/στής]

 

ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ

 

 

ΑΝΔΡΕΑΝΗ ΒΑΣΙΛΕΙΟΥ,

                                    Αιτήτρια,

ν.

 

1.      ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ

ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙΚΗΣΕΩΣ

2. ΔΗΜΟΥ ΣΤΡΟΒΟΛΟΥ,

                                    Καθ΄ ων η αίτηση.

- - - - - -

 

Α.Σ. Αγγελίδης, για την Αιτήτρια.

Α. Μαππουρίδης, για την Καθ΄ ης η αίτηση Αρ. 1.

Π. Λυσάνδρου, για τον Καθ΄ ου η αίτηση Αρ. 2.

Ξ. Κουσταή, για το Ενδ. Μέρος.

- - - - - -

 

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.:  Η αιτήτρια είναι ιδιοκτήτρια οικίας επί του τεμαχίου 740, του Φ/Σχ. XXI.61, 62, στην οδό Προδρόμου 23, ενορία Χρυσελεούσας στο Στρόβολο. Το ενδιαφερόμενο μέρος είναι ιδιοκτήτρια του διπλανού τεμαχίου 190 επί του οποίου υπάρχει πλινθόκτιστη οικοδομή που εφάπτεται του βόρειου συνόρου του τεμαχίου της αιτήτριας, της βοηθητικής οικοδομής της αιτήτριας και απέχει 1,50 μ. από τη διώροφη κατοικία της.

 

Το ενδιαφερόμενο μέρος αφού ετοίμασε σχέδια με τη διαδικασία των προκαταρκτικών απόψεων, υπέβαλε αίτηση προς την αρμόδια Πολεοδομική Αρχή για χορήγηση πολεοδομικής άδειας για την κατεδάφιση υφιστάμενης κατοικίας και ανέγερση διώροφης οικοδομής. Σύμφωνα με τα σχέδια, η οικοδομή περιελάμβανε 2 καταστήματα στο ισόγειο, υπόγειο ως βοηθητικό χώρο των καταστημάτων, γραφεία και ένα διαμέρισμα στον πρώτο όροφο. Το νότιο σύνορο της οικοδομής εφάπτεται με το τεμάχιο της αιτήτριας. Η πολεοδομική άδεια και η οικοδομική άδεια χορηγήθηκαν στο ενδιαφερόμενο πρόσωπο την 31.3.03 και 19.12.03 αντίστοιχα.

 

Με την παρούσα προσφυγή η αιτήτρια επιδιώκει την ακύρωση των αδειών που χορηγήθηκαν στο ενδιαφερόμενο μέρος.

 

Ο καθ΄ ου η αίτηση Δήμος Στροβόλου πρόβαλε προδικαστική ένσταση ότι η αιτήτρια στερείται εννόμου συμφέροντος προσβολής των επίδικων αποφάσεων/αδειών, επειδή η αιτήτρια δεν  προσκόμισε αποδεικτικά στοιχεία  ότι η διαβίωσή της στην κατοικία θα υποστεί δυσμενή επηρεασμό. Η θέση του Δήμου Στροβόλου  είναι ότι οι αόριστοι ισχυρισμοί της αιτήτριας ότι θα επηρεαστεί δυσμενώς το φως και ο αέρας που απολαμβάνει η κατοικία της δεν επαρκούν για τη θεμελίωση εννόμου συμφέροντος στην έννοια του άρθρου 146.2 του Συντάγματος, για την προώθηση της προσφυγής.

 

Καθώς έχει ειπωθεί, η ακίνητη περιουσία της αιτήτριας εφάπτεται του υπό εκμετάλλευση κτήματος του ενδιαφερόμενου μέρους και συνεπώς εύλογα η αιτήτρια θεωρείται ως "περίοικος". Η νομιμοποίηση του περίοικου να αμφισβητήσει την εγκυρότητα άδειας για ανάπτυξη γειτονικού του τεμαχίου, αναγνωρίζεται από τη νομολογία. (Βλ. Thanos Club Hotels Ltd. v. ΕΤΕΚ (2000) 3 ΑΑΔ 323, Βασιλείου κα ν. Δημοκρατίας (2002) 3 ΑΑΔ 485). Στην προκείμενη περίπτωση, η αιτήτρια εύλογα ισχυρίζεται ότι με τις προσβαλλόμενες αποφάσεις θίγονται έννομα συμφέροντά της ως περίοικος. Δεν απαιτείται απόδειξη ότι πράγματι θίγεται έννομο συμφέρον αλλά αρκεί η πιθανολόγηση η οποία και αποτελεί προϋπόθεση του παραδεκτού της προσφυγής. Η θεμελίωση της νομιμοποίησης ανήκει στην ουσιαστική θεμελίωση της προσφυγής ενώ η έλλειψή της, καθιστά την προσφυγή αβάσιμη, όχι όμως μη παραδεκτή. Βλ. Χαραλάμπους  ν. Δημοκρατίας (Αρ. 1) (1996) 3 ΑΑΔ 73.

 

Εγείρεται και δεύτερη προδικαστική ένσταση ότι η προσφυγή είναι εκπρόθεσμη. Η γνώση της πράξης που εκκινεί την  προθεσμία για προσβολή της με προσφυγή πρέπει να είναι πλήρης, δηλαδή να επιτρέπει στον ενδιαφερόμενο να διαγνώσει με βεβαιότητα την υλική και ηθική ζημιά την οποία υφίσταται. Εδώ, η αιτήτρια έλαβε πλήρη γνώση των αδειών που είχαν εκδοθεί στο ενδιαφερόμενο μέρος με την απαντητική επιστολή ημερ. 27.12.03 με την οποία ο Δήμος Στροβόλου, πληροφόρησε την αιτήτρια ότι το ενδιαφερόμενο μέρος εξασφάλισε πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής γιατί «η αίτηση της ήταν απόλυτα σύμφωνη με την νομοθεσία και τους σχετικούς Κανονισμούς». Η προσφυγή καταχωρήθηκε στις 5.3.04 και ενόψει των πιο πάνω, είναι εμπρόθεσμη.

 

Η αιτήτρια προβάλλει ως λόγο ακύρωσης, την παράλειψη των καθ' ων η αίτηση να προσκομίσουν το πρακτικό λήψης απόφασης για την πολεοδομική άδεια και άλλα ουσιώδη έγγραφα. Έχω διεξέλθει τους διοικητικούς  φακέλους και  εντόπισα όλα τα σχετικά έγγραφα στα οποία αναφέρθηκε η αιτήτρια  και τα οποία καθιστούν εφικτό το δικαστικό έλεγχο. Σημειώνω επίσης πως τα πλέον σημαντικά έγγραφα επισυνάπτονται  ως Παραρτήματα Χ1-Χ4 στη γραπτή αγόρευση των καθ' ων η αίτηση 1.

 

Η αιτήτρια ισχυρίζεται ότι υπήρξε παραβίαση της αρχής της ισότητας γιατί ενώ στην δική της άδεια οικοδομής επιβλήθηκε όρος όπως απέχει 5 μέτρα από το βόρειο σύνορο του τεμαχίου του ενδιαφερόμενου μέρους, στην περίπτωση τώρα του ενδιαφερόμενου μέρους, εγκρίθηκε όπως η οικοδομή εφάπτεται του συνόρου του τεμαχίου της. Λέγει επίσης η αιτήτρια ότι οι ίδιοι περιοριστικοί όροι που είχαν επιβληθεί στην ίδια (να απέχει 10 μ. από το νότιο σύνορο και 5 μ. από το βόρειο), επιβλήθηκαν και με πολεοδομικές άδειες στα γειτονικά κτήματα αρ. 19 και 21 επί της οδού Προδρόμου πλησίον του τεμαχίου του ενδιαφερόμενου μέρους.

 

Η αρχή της ισότητας δεν απαγορεύει διακρίσεις όταν αυτές βασίζονται σε αντικειμενική εκτίμηση διαφορετικών πραγματικών περιστατικών ή είναι λογικές διακρίσεις, γιατί η αρχή της ισότητας δεν ταυτίζεται με την απόλυτη και μαθηματική ισότητα. Η απάντηση στους ισχυρισμούς της αιτήτριας βρίσκεται στην επιστολή ημερ. 13.9.04 του αρμόδιου Επαρχιακού Λειτουργού των καθ' ων η αίτηση αρ. 1 που εξέτασε την αίτηση του ενδιαφερόμενου μέρους (βλ. έγγραφο αρ. 155 στο Τεκμήριο Α(1)). Αναφέρει τα εξής:

 

«Η περιοχή στην οποία βρίσκεται τόσο το τεμάχιο της παραπονούμενης όσο και το τεμάχιο με αρ. 190 έχει χαρακτηριστεί και δημοσιευθεί με το Τοπικό Σχέδιο Λευκωσίας ως Περιοχή Ειδικού Χαρακτήρα από την 01/12/90, ημερομηνία εφαρμογής του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου. Πριν την ημερομηνία αυτή και από τις 22/01/86 αυτά βρίσκονταν μέσα στη Ζώνη Η4 που δημοσιεύθηκε με την ΚΔΠ 8/86 όπου επίσης ίσχυε το σύστημα συνεχούς δόμησης. Η οικοδομή της παραπονούμενης εγκρίθηκε να απέχει 5΄-0΄΄ από το κοινό σύνορο με το τεμάχιο με αρ. 190 εφόσον έτσι προτάθηκε από την ίδια την παραπονούμενη στα σχέδια που υπόβαλε για την έκδοση άδειας οικοδομής (Φακ. Β 1076/51 του Δήμου Στροβόλου) και εφόσον στην οικοδομή της δεν υπάρχουν κύρια δωμάτια των οποίων τα παράθυρα να βρίσκονται στη βόρεια πλευρά προς το τεμάχιο με αρ. 190. Η πολυκατοικία δίπλα από το τεμάχιο με αρ. 190 την οποία αναφέρει στην επιστολή της η παραπονούμενη, κτίστηκε πριν το 1986 όταν στην περιοχή (όπως και σε όλο σχεδόν το Στρόβολο) ίσχυε η ΚΔΠ 640/69 με την οποία επιτρέπονταν δωδεκαώροφες οικοδομές με συντελεστή δόμησης μέχρι 2,20:1.»

 

 

Προδήλως η αιτήτρια, συγκρίνει όρους σε πολεοδομικές άδειες που επιβλήθηκαν κάτω από διαφορετικό νομικό καθεστώς και συνεπώς δεν τίθεται θέμα άνισης μεταχείρισης. (Βλ. Σεργίδης ν. Δημοκρατίας (1991) 1 Α.Α.Δ. (Απόφαση Ολομέλειας) και  Εταιρεία Γιάννος Χατζημιτσής ν. Δημοκρατίας, υπόθ. αρ. 694/03, ημερ. 31.5.05). Η επιβολή των ίδιων πάντα όρων που αφορούν τις αποστάσεις μεταξύ οικιών της ίδιας περιοχής, θα παραγνώριζε τα υφιστάμενα κατά τον ουσιώδη χρόνο θεσμοθετημένα κριτήρια καθώς και τον όγκο ή τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου. Οι καθ' ων η αίτηση άσκησαν τη διακριτική τους ευχέρεια στα πλαίσια των παρ. 10.4(δ) και 10.5* και 10.6* του Παραρτήματος Β του Τοπικού Σχεδίου, αφού τα τεμάχια της αιτήτριας και του ενδιαφερόμενου μέρους εμπίπτουν σε Περιοχή Ειδικού Χαρακτήρα του Στροβόλου μέσα στον Πυρήνα και μέσα  στη ζώνη συνεχούς δόμησης.

 

Ο ισχυρισμός περί παραβίασης της αρχής της ισότητας έχει και δεύτερο σκέλος. Η αιτήτρια  ισχυρίζεται ότι ενώ οι καθ' ων η αίτηση θα μπορούσαν να καθορίσουν ίσες αποστάσεις της επίδικης ανάπτυξης που ζητούσε το ενδιαφερόμενο μέρος, δηλαδή 1,50 μ. από το σύνορο του  τεμαχίου της ίδιας και 1,50 μ. από το σύνορο του τεμαχίου του τεμ. 718, δέχθηκαν να εφάπτεται η οικοδομή στο νότιο σύνορο του τεμαχίου της και να απέχει 3 μ. από το τεμάχιο αρ.718. Εχω τη γνώμη πως το θέμα είναι καθαρά τεχνικό που δεν ελέγχεται από το δικαστήριο ούτε  και είναι έργο του ακυρωτικού δικαστηρίου να υποδείξει τον τρόπο άσκησης της διακριτικής ευχέρειας στη διοίκηση αλλά να ελέγξει αν αυτή ασκήθηκε σύμφωνα με το νόμο καθότι ο έλεγχος είναι  έλεγχος νομιμότητας και όχι σκοπιμότητας. Θεωρώ ότι η επιλογή των καθ' ων η αίτηση να ορίσουν τις συγκεκριμένες αποστάσεις ήταν εύλογη, χωρίς να αφίσταται των πλαισίων του Τοπικού Σχεδίου, εφόσον επρόκειτο για ανάπτυξη σε περιοχή συνεχούς δόμησης, συνυπολογίζοντας τα διαφορετικά χαρακτηριστικά του υπό ανάπτυξη ακινήτου σε σύγκριση με τα γειτονικά. Παραθέτω αυτούσια αποσπάσματα από το «Έντυπο Προκαταρκτικής Μελέτης»  καθώς και από την έκθεση γεγονότων που απέστειλαν οι καθ' ων η αίτηση στους δικηγόρους τους που καταδεικνύουν τους λόγους για τους οποίους τελικά η Πολεοδομική Αρχή επέβαλε τις συγκεκριμένες αποστάσεις από τα γειτονικά τεμάχια:

 

«Δεδομένου του πολύ περιορισμένου πλάτους του τεμαχίου αρ. 190 και του ότι αυτό βρίσκεται μέσα στον πυρήνα του χωριού μπορούν να εφαρμοστούν οι πρόνοιες των παραγράφων 10-4(α) και (δ), 10-5 και 10-6  του Παραρτ. Β΄ του ΓΣΠ και έτσι η Πολεοδομική Αρχή να επιτρέψει η οικοδομή που θα κτιστεί στο τεμάχιο (αφού κατεδαφιστούν οι υφιστάμενες) να εφάπτεται των πλαϊνών συνόρων.»

 

«Εν τούτοις, λόγω της υφιστάμενης στο τεμάχιο αρ. 718 πολυώροφης οικοδομής, η Πολεοδομική Αρχή αποφάσισε όπως η οικοδομή στο τεμάχιο αρ. 190 απέχει 3.00 μ. από το τεμάχιο με αρ. 718 αντί να εφάπτεται και σε αυτό, εφαρμόζοντας τη διακριτική ευχέρεια που της παρέχουν οι παράγρ. 10.4(δ), 10.5 και 10.6 του Παραρτήμ. Β των Τοπικών Σχεδίων (Παράρτ. ΙΙ) και ουδόλως η απόφαση αυτή αποτελεί υπέρβαση εξουσίας ή κατάχρηση χρηστής διοίκησης όπως ισχυρίζεται η ενάγουσα.»

 

 

 

 

Η αιτήτρια ισχυρίζεται ότι οι καθ' ων η αίτηση χορήγησαν τις επίδικες άδειες στο ενδιαφερόμενο μέρος χωρίς να σεβαστούν το δικαίωμα της  ιδιοκτησίας της σε φως και αέρα, κατά παράβαση της αρχής της χρηστής διοίκησης. Η παρέμβαση στο φως και στον αέρα άπτεται του εννόμου συμφέροντος της αιτήτριας η οποία ωστόσο,  δεν προσκόμισε οποιαδήποτε μαρτυρία που να στοιχειοθετεί είτε την ύπαρξη τέτοιου δικαιώματος ή δυσμενή επηρεασμό κάποιων ανέσεων οι οποίες απορρέουν από ένα τέτοιο δικαίωμα.

 

Επιπρόσθετα η αιτήτρια εγείρει θέμα παραβίασης της αρχής των κανόνων φυσικής δικαιοσύνης γιατί αποστερήθηκε του δικαιώματος ακροάσεως. Το δικαίωμα ακροάσεως υφίσταται όπου προβλέπεται νομοθετικά ή όταν η ίδια η προσβαλλόμενη πράξη αποτελεί κύρωση ή είναι πειθαρχικού χαρακτήρα.  (Χαρ. Θεοδώρου ν. Επαρχιακού Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως Πάφου, υποθ. αρ. 112/01, ημερ. 20.1.04). Στην προκείμενη περίπτωση δεν συνέτρεχε ούτε η μια ούτε η άλλη από τις πιο πάνω προϋποθέσεις.

 

Η αιτήτρια προβάλλει ακόμα δυο συναφείς λόγους ακύρωσης, την έλλειψη αιτιολογίας και δέουσας έρευνας. Αναφέρεται ειδικά στο «Εντυπο Μελέτης της Πολεοδομικής Αίτησης και Πρακτικών Απόφασης της Πολεοδομικής Αρχής» όπου ο λειτουργός που διενέργησε την επιτόπια επίσκεψη, αναφέρει, «το τεμάχιο βρίσκεται μέσα σε Περιοχή Ειδικού Χαρακτήρα και πιστεύω ότι χρειάζεται να τεθεί η αίτηση ενώπιον της Ειδικής Επιτροπής Αισθητικού Ελέγχου» και παρακάτω στην άποψη του προς την Πολεοδομική Αρχή αναφέρει «Χρειάζεται σύσταση Ειδικής Επιτροπής Αισθητικού Ελέγχου;». Οι καθ' ων η αίτηση, παρά τις πιο πάνω υποδείξεις, προχώρησαν στη χορήγηση πολεοδομικής άδειας χωρίς να γίνει οποιαδήποτε έρευνα από την Ειδική Επιτροπή Αισθητικού Ελέγχου. Η εξειδικευμένη έρευνα  της αισθητικής και αρχιτεκτονικής άποψης της προτεινόμενης οικοδομής που προοριζόταν κυρίως για εμπορική χρήση σε μια περιοχή ειδικού χαρακτήρα και  αρχιτεκτονικού ενδιαφέροντος, όπως είναι η περιοχή Χρυσελεούσας, αποτελούσε επιβαλλόμενη ενέργεια. Η παράλειψη των καθ΄ ων η αίτηση να εξετάσουν το θέμα χωρίς  οποιασδήποτε εξήγηση γι' αυτή την παράλειψη, αποτελεί βάσιμο λόγο για την ακύρωση της προσβαλλόμενης απόφασης που αφορά στη χορήγηση της επίδικης πολεοδομικής άδειας. Η αρχιτεκτονική και αισθητική άποψη κάθε προτεινόμενης για ανέγερση οικοδομής σε περιοχή ειδικού χαρακτήρα είναι ζήτημα που ενδιαφέρει άμεσα κάθε περίοικο αλλά και κάθε ιδιοκτήτη ακίνητης περιουσίας που βρίσκεται μέσα στην ίδια περιοχή εφόσον για τη διατήρηση του ειδικού χαρακτήρα της συγκεκριμένης περιοχής το δικαίωμα ιδιοκτησίας των ιδιοκτητών ακινήτων που εμπίπτουν στην περιοχή υφίσταται περιορισμούς από το νόμο που αφορούν στην ανάπτυξη, χρήση και εκμετάλλευση της περιουσίας τους. Η αιτήτρια ως περίοικος και ιδιοκτήτρια ακινήτου που εφάπτεται του τεμαχίου του ενδιαφερόμενου μέρους επί του οποίου θα ανεγειρόταν η οικοδομή, έχει άμεσο έννομο συμφέρον στη διατήρηση του ειδικού χαρακτήρα της περιοχής και αυτό, σε συνάρτηση προς τον έλεγχο της αρχιτεκτονικής και αισθητικής άποψης της προτεινόμενης προς ανέγερση οικοδομής που πρέπει να συνάδει με τον χαρακτήρα της περιοχής. Η παραγνώριση του σημαντικού αυτού παράγοντα ενδεχομένως να συνεπάγεται οικονομικές και άλλες δυσμενείς επιπτώσεις για τους περίοικους και ιδιοκτήτες ακινήτων εντός της περιοχής.

 

Η αιτήτρια έθεσε και θέμα αμεροληψίας του προϊστάμενου του κλάδου Αδειών Οικοδομής κ. Ξενοφώντος επειδή η αρχιτέκτονας των σχεδίων της οικοδομής του ενδιαφερόμενου μέρους είναι η σύζυγος του. Δεν έχω διαπιστώσει οποιαδήποτε προσωπική ανάμειξη του κ. Ξενοφώντος στην έκδοση της οικοδομικής άδειας. Την έγκριση της αίτησης υπέγραψε ο Δημοτικός Γραμματέας ενώ την τεχνική έκθεση ετοίμασε άλλος τεχνικός  του κλάδου Αδειών Οικοδομής. Το γεγονός ότι ο κ. Ξενοφώντος είχε την ιδιότητα του προϊσταμένου του εν λόγω κλάδου δεν στοιχειοθετεί σύμπραξη του στην έκδοση της οικοδομικής άδειας στο ενδιαφερόμενο μέρος. Είναι γεγονός ότι ο κ. Ξενοφώντος εξέτασε τη διαμαρτυρία της αιτήτριας η οποία όμως παρελήφθη από τον ίδιο στις 19.12.05 και αφού ήδη είχε ολοκληρωθεί η εξέταση της αίτησης του ενδιαφερόμενου μέρους για οικοδομική άδεια   από τα συναρμόδια τμήματα και είχε εγκριθεί από το Δήμο (15.12.05). Ενόψει των πιο πάνω δεν φαίνεται ότι υπήρξε οποιαδήποτε ενεργός ανάμειξη του στην έκδοση της προσβαλλόμενης απόφασης ενώ η εκ των υστέρων εξέταση του παραπόνου της αιτήτριας δεν αποτελεί από μόνη της έρεισμα για ανατροπή του τεκμηρίου αμεροληψίας κατά την έκδοση της επίδικης οικοδομικής άδειας.

 

Για τους λόγους που έχουν εξηγηθεί, καταλήγω ότι η προσβαλλόμενη απόφαση λήφθηκε χωρίς να διεξαχθεί η δέουσα υπό τις περιστάσεις έρευνα καθόσον αφορά την αισθητική και αρχιτεκτονική άποψη της προτεινόμενης για ανέγερση οικοδομής του ενδιαφερόμενου μέρους.

 

Η προσφυγή επιτυγχάνει με έξοδα υπέρ της αιτήτριας. Η προσβαλλόμενη απόφαση ακυρώνεται για τον πιο πάνω λόγο.

 

 

      

                                                                               Α. ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.

 

 

 

 

 

ΣΦ.