|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
Προσφυγή αρ. 357/2003
6 Δεκεμβρίου, 2005
[Μ. ΦΩΤΙΟΥ, Δ/στης]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ
ΜΑΡΙΑ ΠΑΤΣΑΛΟΥ
Αιτήτρια,
- ν. -
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ ΜΕΣΩ
ΕΠΑΡΧΙΑΚΟΥ ΛΕΙΤΟΥΡΓΟΥ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙΚΗΣΕΩΣ ΚΑΙ/Ή ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙΚΗΣΕΩΣ ΚΑΙ/Η ΤΟΥ ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ
Καθών η αίτηση.
------------------
Γ. Κουκούνης, για την αιτήτρια
Μ. Σπηλιωτοπούλου (κα), Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τους καθών η αίτηση
Α. Γιάγκου (κα) για την εταιρεία Domopoli Developers Ltd, ενδιαφερόμενο μέρος
-----------------------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Μ. ΦΩΤΙΟΥ, Δ: Με την παρούσα προσφυγή της η αιτήτρια ζητά δήλωση του Δικαστηρίου ότι η απόφαση των καθών η αίτηση που περιέχεται στην επιστολή ημερ. 31/10/02 του Επαρχιακού Λειτουργού Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως Λευκωσίας προς το ενδιαφερόμενο πρόσωπο Domopoli Developers Limited και με βάση την οποία χορηγείται προς το ενδιαφερόμενο πρόσωπο πολεοδομική έγκριση (συγκεκριμένα έγκριση τροποποιημένων σχεδίων), είναι άκυρη και στερημένη οποιουδήποτε εννόμου αποτελέσματος.
Γεγονότα
Την 1/2/02 η τότε ιδιοκτήτρια του οικοπέδου με αρ. 1506, Φ/Σχ. ΧΧΧ.6.Ε1, Τμήμα Κ, στο Στρόβολο, Έλενα Πέτρου υπέβαλε στη Πολεοδομική Αρχή, Επαρχιακό Λειτουργό Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως Λευκωσίας, αίτηση για χορήγηση πολεοδομικής άδειας για ανέγερση στο πιο πάνω οικόπεδο τριώροφης πολυκατοικίας η οποία περιλάμβανε συνολικά 6 διαμερίσματα και υπόστεγο χώρο στάθμευσης αυτοκινήτων. Λεπτομέρειες της διαρρύθμισης της οικοδομής αυτής φαίνονται στα σχετικά σχέδια και δεν το θεωρώ αναγκαίο να τις διατυπώσω στην παρούσα.
Η πολεοδομική Αρχή χορήγησε την εν λόγω άδεια στις 14/2/02. Στις 11/10/02 η εταιρεία Domopoli Developers Ltd, ως νέοι ιδιοκτήτες του πιο πάνω αναφερόμενου οικοπέδου με αρ. 1506, (που ήσαν και οι κατασκευαστές της πολυκατοικίας), υπέβαλαν στην Πολεοδομική Αρχή, Επαρχιακό Λειτουργό Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως Λευκωσίας, αίτηση για χορήγηση πολεοδομικής έγκρισης η οποία μεταξύ άλλων τροποποιήσεων που θα γίνονταν στην οικοδομή, περιλάμβανε και τροποποίηση της πλάκας οροφής του δυτικού τμήματος της οικοδομής σε ακάλυπτη βεράντα.
Η Πολεοδομική Αρχή αφού μελέτησε την πιο πάνω αίτηση αποφάσισε τη χορήγηση της αιτούμενης πολεοδομικής έγκρισης στις 31/10/02. Η έγκριση στάληκε στους Domopoli Developers Ltd. (ε.μ.) στις 10/12/02. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι κατά την εξέταση της πιο πάνω πολεοδομικής έγκρισης η οικοδομή βρισκόταν υπό ανέγερση. Ήταν στο στάδιο σκελετού και κτίσιμο τούβλων.
Στις 10/1/03 παρελήφθη από το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως επιστολή από το δικηγορικό γραφείο Ανδρέας Κουκούνης & Σία εκ μερους της Μαρίας Πάτσαλου (αιτήτριας στην παρούσα προσφυγή), η οποία αγόρασε το διαμέρισμα αρ. 201 στο β΄όροφο, με βάση γραπτή συμφωνία ημερ. 3/6/02 μεταξύ της και του ε.μ., με την οποία επιστολή γινόταν καταγγελία για αλλαγές/τροποποιήσεις πού γίνονταν στην ταράτσα οροφής πάνω από το πιο πάνω διαμέρισμα. Η καταγγελία αφορούσε τη ταράτσα οροφής για την οποία εξασφαλίστηκε η δεύτερη πολεοδομική έγκριση, όπως αναφέρεται πιο πάνω. Επιστολή με το ίδιο περιεχόμενο παραλήφθηκε από το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως από το ίδιο δικηγορικό γραφείο και στις 14/1/03, ενώ στις 27/1/03 παραλήφθηκε επιστολή η οποία ενημέρωνε το Τμήμα ότι στις 23/1/03 εξεδόθη από το Επαρχιακό Δικαστηριο Λευκωσίας προσωρινό διάταγμα αναστολής εργασιών. Για τις πιο πάνω αναφερόμενες επιστολές το Τμήμα απάντησε στους πιο πάνω δικηγόρους με επιστολή ημερ. 17/2/03 και αρ. φακ. ΛΕΥ70229/2002, με αποτέλεσμα την καταχώρηση της παρούσας προσφυγής στις 17/4/03.
Νομικοί Ισχυρισμοί και εξέταση τούτων
Τόσο στην αίτηση, όσο και σε σχετική απάντηση στην ένσταση που καταχώρησε η αιτήτρια, καθώς επίσης και στις γραπτές της αγορεύσεις (αρχική και απαντητική) προβάλλει αριθμό λόγων γιατί η προσβαλλόμενη απόφαση θα πρέπει να ακυρωθεί. Επικαλείται παράβαση της αρχής της καλής πίστης και χρηστής διοίκησης, έλλειψη δέουσας έρευνας και παράλειψη εφαρμογής των νόμων μεταξύ των οποίων το άρθρο 38 του Ν. 6(1)/93. Σημειώνω όμως εδώ ότι στους λόγους της αίτησης (προσφυγής) δε γίνεται επίκληση του νόμου αυτού (που τροποποιεί τον περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ. 224) και επομένως ο λόγος αυτός δε θα εξεταστεί. Ο ουσιαστικός ισχυρισμός όπως προκύπτει από τη γραπτή αγόρευση της αιτήτριας είναι η έλλειψη διεξαγωγής της δέουσας έρευνας.
Αναφορικά με το τι αποτελεί δέουσα έρευνα υπάρχει αρκετή νομολογία. (βλ. μεταξύ άλλων Ανδρέας Αντωνίου ν. Δημοκρατίας (1995) 3 Α.Α.Δ. 74, Δημοκρατία ν. Κοινότητας Πυργών (1996) 3 Α.Α.Δ. 503 και Επιτροπή Εκπαιδευτικής Υπηρεσίας ν. Ζάμπουγλου (1997) 3 Α.Α.Δ. 270).
Στην υπόθεση Ζάμπουγλου (πιο πάνω) στην οποία έκαναν αναφορά και οι δυο πλευρές, στις σελ. 275-276 διαβάζουμε τα ακόλουθα:
«Μέσα στα πλαίσια που διαγράφονται πιο πάνω, αποτελεί καθήκον του σώματος να προβαίνει στην αναγκαία έρευνα για την εξακρίβωση των πραγματικών γεγονότων, υπό το πρίσμα των οποίων αποφασίζει. (Ίδε Photos Photiades and Co. v. The Republic (1964) C.L.R. 102)
H έκταση και η μορφή της έρευνας είναι συνυφασμένες με τα περιστατικά της κάθε υπόθεσης. Πρέπει όμως να τονισθεί ότι η τελική εκτίμηση των γεγονότων και η λήψη της σχετικής απόφασης αποτελεί καθήκον και υποχρέωση του αρμοδίου οργάνου. Το κριτήριο για την πληρότητα της έρευνας έγκειται στη συλλογή και διερεύνηση των ουσιωδών στοιχείων τα οποία παρέχουν βάση για ασφαλή συμπεράσματα. (Ίδε Ευαγόρας Νικολαϊδης και Άλλοι ν. Δρα Μιχαλάκη Μηνά και Άλλων (1994) 3 Α.Α.Δ. 321.)»
Στρεφόμενος στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης σημειώνω ότι το ουσιαστικό παράπονο της αιτήτριας είναι ότι με την έγκριση των τροποποιημένων σχεδίων μετατρέπεται η κοινόχρηστη χρήση της ταράτσας που βρίσκεται άνωθεν του υπό ανέγερση διαμερίσματός της που αγόρασε από το ενδιαφερόμενο μέρος, σε βάρος της. Η αλλαγή της χρήσης, σύμφωνα με την αιτήτρια, συνίσταται στο ότι η ταράτσα δεν θα μπορεί να χρησιμοποιηθεί και από την ίδια αλλά μόνο από τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος 301. Είναι αυτή τη θέση, ότι δηλαδή είναι για εξυπηρέτηση του ιδιοκτήτη του διαμερίσματος 301 στον τρίτο όροφο, που τελικά προώθησε η αιτήτρια. Διατείνεται ότι η έγκριση έγινε χωρίς τη διεξαγωγή της δέουσας έρευνας.
Σημειώνω εδώ ότι η αιτήτρια ήγειρε εναντίον της πωλήτριας εταιρείας, δηλαδή του ε.μ., και πολιτική αγωγή, την υπ' αρ. 720/03 Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας, με την οποία επικαλείται παράβαση συμφωνίας και ζητά διάφορα διατάγματα μεταξύ των οποίων και επαναφορά της κοινόχρηστης ταράτσας όπως ήταν στα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια καθώς επίσης και αποζημιώσεις.
Αναφορικά με το μέρος της αγόρευσης του ευπαιδεύτου συνηγόρου της αιτήτριας σχετικά με τις υποχρεώσεις του ε.μ. προς την αιτήτρια, όπως αυτές προκύπτουν από το μεταξύ τους πωλητήριο έγγραφο και τον περί Πωλήσεως Γαιών (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ. 232 ως έχει τροποποιηθεί, αυτές αποτελούν αστική διαφορά κριτής της οποίας είναι τα Επαρχιακά Δικαστήρια στα οποία, όπως ήδη ανάφερα, αποτάθηκε η αιτήτρια με την έγερση της αγωγής 720/03. Επομένως στην έκταση που ο ευπαίδευτος συνήγορος της επικαλείται αυτό τον νόμο, απλώς αναφέρω ότι οι υποχρεώσεις του ε.μ. θα εξεταστούν στην πολιτική διαδικασία. Αυτό που ουσιαστικά θα πρέπει να εξεταστεί στην παρούσα υπόθεση, είναι αν η προσβαλλόμενη απόφαση έχει ληφθεί μετά από τη διεξαγωγή δέουσας έρευνας ή όχι.
Από τα γεγονότα όπως εκτίθενται πιο πάνω προκύπτουν τα ακόλουθα:
Η πρώτη πολεοδομική άδεια ημερ. 14/2/02 όπως και η δεύτερη, δηλαδή η πολεοδομική έγκριση ημερ. 31/10/02 (επίδικη απόφαση), χορηγήθηκαν με βάση τις πρόνοιες του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972 και των σχετικών κανονισμών και είναι νόμιμες για τους εξής λόγους:
Σύμφωνα με τον καν. 2 των περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Κανονισμών του 1990 (Κ.Δ.Π. 55/90), στην έκταση που μας ενδιαφέρει, προβλέπονται τα ακόλουθα:
«(1) Η αίτηση για χορήγηση πολεοδομικής άδειας υποβάλλεται στην Πολεοδομική Αρχή σε τέσσερα αντίτυπα κατά τον τύπο που εκάστοτε καθορίζεται από τον Υπουργό και υπογράφεται από τον ιδιοκτήτη της ακίνητης ιδιοκτησίας ή τον εξουσιοδοτημένο αντιπρόσωπο του.»
................................................................................................................
(3) κάθε μεταγενέστερη αίτηση για τροποποίηση της αρχικής πολεοδομικής άδειας ή κάθε συμπληρωματικό στοιχείο που απαιτείται σύμφωνα με τον όρο της αρχικής πολεοδομικής άδειας υποβάλλονται στην Πολεοδομική Αρχή σε τέσσερα αντίτυπα κατά τον τύπο που εκάστοτε καθορίζεται από τον Υπουργό.»
(Η υπογράμμιση είναι δική μου.)
Συνεπώς, σύμφωνα με τις πιο πάνω διατάξεις, αναφορικά με τη μεταγενέστερη αίτηση για τροποποίηση της αρχικής πολεοδομικής άδειας, αυτό που απαιτείτο ήταν να υπογράφεται από τον ιδιοκτήτη και στην παρούσα υπόθεση ιδιοκτήτης ήταν η εταιρεία Domopoli Developers Ltd. (ενδιαφερόμενο μέρος). Αυτό φαινόταν στο σχετικό τίτλο που είχε πρόσφατα εκδοθεί, δηλαδή στις 3/4/02 ενώ η αίτηση για τροποποίηση της άδειας υποβλήθηκε στις 11/10/02. Είναι λοιπόν φανερό ότι το αίτημα έγινε δεκτό μετά από δέουσα έρευνα. Δεν νομίζω ότι η έρευνα θα έπρεπε να επεκταθεί σε εξέταση των πωλητηρίων εγγράφων που συνήψε το ε.μ. με άλλα πρόσωπα, αγοραστές των διαμερισμάτων. Αν το ε.μ. είχε προβεί σε παράβαση τέτοιων πωλητηρίων εγγράφων αυτό είναι θέμα που θα εξεταστεί από το Επαρχιακό Δικαστήριο.
Η επιχειρηματολογία του ευπαιδεύτου συνηγόρου της αιτήτριας ως προς το ποιός καθίσταται ιδιοκτήτης και αν με βάση το δίκαιο της επιείκειας καθίσταται ένας ιδιοκτήτης πριν την έκδοση των τίτλων ιδιοκτησίας είμαι της άποψης ότι είναι θέμα που δεν εξετάζεται στην παρούσα υπόθεση αφού όταν η Πολεοδομική Αρχή έδωσε την πολεοδομική έγκριση, ενώπιον της είχε ένα πρόσφατο τίτλο ιδιοκτησίας με ιδιοκτήτη την εταιρεία που είχε υποβάλει την αίτηση, όπως προβλέπεται από τους κανονισμούς. Το γεγονός ότι η αιτήτρια πληροφόρησε τους καθών η αίτηση ότι αγόρασε το διαμέρισμα, πράγμα που έγινε μετά την έγκριση της αλλαγής των σχεδίων, δεν είναι κάτι που επηρεάζει την επίδικη απόφαση αφού το γεγονός αυτό κατά την εξέταση της αίτησης δεν ήταν γνωστό. Εάν το ε.μ. έχει παραβεί την μεταξύ του και της αιτήτριας συμφωνία, τότε η θεραπεία της αιτήτριας είναι να κινηθεί εναντίον του ε.μ. για παράβαση συμφωνίας, πράγμα που εδώ ήδη έπραξε με την καταχώρηση της αγωγής αρ. 720/03.
Με βάση τα πιο πάνω δε βρίσκω λόγο για να επέμβω στην προσβαλλόμενη απόφαση, με αποτέλεσμα η προσφυγή να καθίσταται απορριπτέα.
Ως αποτέλεσμα η προσφυγή απορρίπτεται με έξοδα εναντίον της αιτήτριας και υπέρ των καθών η αίτηση, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή.
Η προσβαλλόμενη απόφαση επικυρώνεται με βάση το άρθρο 146.4(α) του Συντάγματος.
Μ. Φωτίου, Δ.
/ΚΑς