ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων - Απόκρυψη Αναφορών (Noteup off) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων


ΑΝΑΦΟΡΕΣ:

Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:

Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:



ΚΕΙΜΕΝΟ ΑΠΟΦΑΣΗΣ:

ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

(Υπόθεση Αρ. 497/98)

19 Φεβρουαρίου, 2003

[ΝIKHTAΣ, Δ/στής]

ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ

1. ΕΛΠΙΝΙΚΗ ΝΕΟΦΥΤΟΥ,

2. ΑΡΗΣ ΝΕΟΦΥΤΟΥ,

3. ΠΑΥΛΟΣ ΝΕΟΦΥΤΟΥ,

4. ΡΗΓΑΣ ΝΕΟΦΥΤΟΥ,

Αιτη τές,

ν.

ΔΗΜΟΥ ΠΑΦΟΥ,

Καθο υ η αίτηση.

-----------------

Σ. Παπασάββας, για τους Αιτητές.

Χρ. Κληρίδης, για τον Καθού η αίτηση.

Λ. Θεοφάνους (κα), για την Ενδιαφερόμενη Εταιρεία (Ε.Ε. ή εταιρεία).

-----------------------

 

 

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

ΝΙΚΗΤΑΣ, Δ: Οι αιτητές είναι ιδιοκτήτες τεσσάρων συνεχόμενων οικοπέδων στην οδό Ιάσονος στην Κάτω Πάφο (τεμ. 119, 120, 121 και 122). Το τεμ. 103, που είναι στον ίδιο δρόμο, αλλά απέναντι από το 122, είναι επίσης ιδιοκτησία τους. Αυτό το τελευταίο και εκείνο με αρ. 121 έχουν, στην πλευρά απέναντι από την Ιάσωνος, κοινό σύνορο με τμήμα των τεμαχίων 304 και 305. Τα δύο αυτά οικόπεδα είναι ιδιοκτησίας της ενδιαφερόμενης εταιρείας (Ε.Ε. ή εταιρείας) Anemi Developers Ltd., όπως και τα γειτονικά τεμάχια αρ. 148 και 149. Ας σημειωθεί ότι συνδέονται με τα τεμ. 304 και 305 με στενή λωρίδα γης, όπως φαίνεται στο κτηματολογικό σχέδιο (τεκμ. 2.), που δείχνει το σχήμα και τη διάταξη των παραπάνω κτημάτων. Καθώς είπε ένας από τους μάρτυρες η περιοχή είναι η καρδιά της πόλης.

Οι αιτητές προσβάλλουν την πολεοδομική άδεια με αρ. 2280 ημερ. 31/3/98, που εξέδωσε ο καθού η αίτηση Δήμος Πάφου, ως αρμόδια Πολεοδομική Αρχή (Π.Α.), προς όφελος της εταιρείας για την ανάπτυξη της παραπάνω περιουσίας της. Με κύριο επιχείρημα, που θα αναλύσω στις λεπτομέρειες του, ότι η άδεια έχει εκδοθεί κατά παράβαση των κειμένων πολεοδομικών διατάξεων.

Χρειάζεται να συνεχίσω εδώ με το ιστορικό. Το τεμ. 304 κείται σε τουριστική ζώνη. Αρμόδια Υπουργική Επιτροπή επέτρεψε, κατά παρέκκλιση των προνοιών του Τοπικού Σχεδίου Πάφου 1996, τουριστική ανάπτυξη υπό μορφή οργανωμένων διαμερισμάτων, που ακολούθως υλοποιήθηκε.

Το 1997 (δεν προσδιορίστηκε ο ακριβής χρόνος, αλλά δεν έχει σημασία για την υπόθεση) η Ε.Ε. άρχισε την ανέγερση οικοδομής στο 305, που είναι δίπλα από το 304, στο οποίο λειτουργούσαν τα τουριστικά διαμερίσματα. Για την ανάπτυξη αυτή εκδόθηκε μεταγενέστερα στις 30/1/98 η Πολεοδομική άδεια με αρ. 2216. Αφορούσε μικρή διώροφη πολυκατοικία από 14 διαμερίσματα και υπόστεγο χώρο στάθμευσης. Ο νόμιμος συντελεστής δόμησης ήταν 60%, το ποσοστό κάλυψης 35% και το ύψος 8.30 μ. Η απόσταση της οικοδομής από το σύνορο του 304 ήταν 1.40 μ. αντί 3 μ. Στη μείωση αυτή συγκατένευσε η εταιρεία, που ήταν ιδιοκτήτρια και του 304. Έχει σημασία να λεχθεί ότι η χρήση που επιτράπηκε ήταν οικιστική. Στο μεταξύ οι αιτητές θορυβήθηκαν από τις οικοδομικές δραστηριότητες της εταιρείας, που τις θεώρησαν παράνομες, λόγω υπέρβασης των συντελεστών και του ύψους. Οι εναντιώσεις τους όμως δεν έφεραν αποτέλεσμα.

Την 31/3/98 η Π.Α., κατ' επίκληση της παραγρ. 5.4.(α) του Παραρτήματος Β του παραπάνω Τοπικού Σχεδίου, χορήγησε στις 31/3/98 στην αιτήτρια την πολεοδομική άδεια με αρ. 2280. Προηγήθηκε σχετική αίτηση της ημερ. 12/3/98, που βασίστηκε στην παραπάνω πρόνοια. Με αυτή ζήτησε επέκταση, προσθήκη για οικιστική χρήση, ενός νέου (τρίτου) ορόφου από 25 διαμερίσματα και την αύξηση του ύψους από 8.30 σε 11.40 μ., που εγκρίθηκε από την Π.Α. Το τεμ. 304 δεν αναφέρθηκε ρητά στην αίτηση, αλλά περιλήφθηκε στα αρχιτεκτονικά σχέδια με τα οποία συνοδεύθηκε. Τέθηκε ως όρος ότι προτού εκδοθεί η οικοδομική άδεια έπρεπε να προηγηθεί η ενοποίηση μέσω του Κτηματολογίου των τεμαχίων της Ε.Ε. Επίσης ως ειδικός όρος για την υλοποίηση της ανάπτυξης ότι στο δημόσιο χώρο πρασίνου «που ανταλλάσσεται με ανάλογο μέρος των υπό ανάπτυξη τεμαχίων (πρόκειται για το 149) δε θα ανεγερθεί στο μέλλον οποιαδήποτε οικοδομή».

Ο δημόσιος χώρος πρασίνου είναι, όπως φαίνεται, η συνδετική λωρίδα των τεμ. 304 και 305 από τη μια και των τεμ. 148 και 149 από την άλλη, στην οποία είχα αναφερθεί. Όπως καταγράφτηκε στο πρακτικό της Επιτροπής Πολεοδομίας, Χωροταξίας και Τεχνικών Θεμάτων, ο όρος αυτός αποτέλεσε «και κριτήριο γιατί η Επιτροπή συστήνει μείωση των ποσοστών κάλυψης και αύξηση του αριθμού ορόφων». Αντιγράφω επίσης από την «πολεοδομική απόφαση» - και συγκεκριμένα τη «συνοπτική αναφορά» της πολεοδομικής έκθεσης - ό,τι αναφέρεται για τη χρήση του ακινήτου: «κατοικία, είναι εμφανής η πρόθεση για ενοποίηση του κτιρίου με την τουριστική ανάπτυξη». Από το ίδιο έγγραφο φαίνεται ότι (βλ. επικεφαλίδα «Συστάσεις») προτάθηκε η παραχώρηση της άδειας με την παρατήρηση ότι «θα πρέπει να εξασφαλιστεί πολεοδομική άδεια κατά παρέκκλιση των προνοιών του Τοπικού Σχεδίου για τυχόν αλλαγή χρήσης της οικιστικής ανάπτυξης σε τουριστική».

Η παραγρ. 5.4(α) του Τοπικού Σχεδίου νομιμοποιεί αναπροσαρμογές των συντελεστών που επιτρέπει ο νόμος ή των προδιαγραφών που αφορούν το ύψος της οικοδομής νοουμένου ότι η τέτοια διαφοροποίηση δεν επηρεάζει δυσμενώς τους περιοίκους. Η πρόνοια ορίζει ότι:

«5.4 Για σκοπούς πραγματοποίησης ειδικών στόχων και προγραμμάτων ανάπτυξης ή/και για σκοπούς επίλυσης ειδικών προβλημάτων σε σχέση με ανάπτυξη, η Πολεοδομική Αρχή είναι δυνατό να αναπροσαρμόζει το επιτρεπόμενο ύψος, τον αριθμό των ορόφων ή/και το ποσοστό κάλυψης όταν κρίνει ότι αυτό είναι απαραίτητο ή/και επιθυμητό, νοουμένου ότι δεν επηρεάζονται οι ανέσεις της περιοχής, παρακείμενων ιδιοκτησιών και χρήσεων, στις ακόλουθες περιπτώσεις:

(α) ενιαίας και οργανωμένης οικιστικής ανάπτυξης

.................................. .................................................. ................»

Οι λόγοι ακύρωσης συνάπτονται κυρίως με τεχνικά θέματα που αφορούν τους συντελεστές δόμησης. Θα προσπαθήσω να τους συγκεντρώσω. Προβλήθηκε ο ισχυρισμός ότι οι νόμοι και κανονισμοί που διέπουν τα θέματα αυτά ερμηνεύθηκαν και εφαρμόστηκαν εσφαλμένα. Η παραπάνω πρόνοια του Τοπικού Σχεδίου ότι διαφοροποιήσεις είναι δυνατό να γίνουν υπό την αίρεση ότι δε θα επηρεάζονται οι παρακείμενες περιουσίες έχει παραβιασθεί. Με την έννοια ότι κτίστηκε οικοδομή με συντελεστή πολλαπλάσιο του κανονικού (200%), που είναι 60%. Προς την κατεύθυνση αυτή ο δικηγόρος των αιτητών ανέφερε ότι εγκρίθηκε μεν η ανταλλαγή αναφορικά με το χώρο πρασίνου, αλλά δεν έχει εκδοθεί ακόμη τίτλος του ενοποιημένου τεμαχίου. Πέραν τούτου και με βάση την παραγρ. 5.4 (α) του παραρτήματος, ο συντελεστής θα έπρεπε να μειωθεί κατά 30% ως αποτέλεσμα της αλλαγής χρήσης από οικιστική σε τουριστική. Ακόμη και αν τα τεμάχια ήταν ενοποιημένα, ο συντελεστής που εγκρίθηκε είναι 60.5% αντί 60%. Έτσι η έκδοση άδειας με συντελεστή μεγαλύτερο του νομίμου είναι παράνομη και έγινε καθ΄υπέρβαση εξουσίας.

Το επόμενο επιχείρημα είναι ότι ο καθού τελούσε υπό πλάνη, αφού έδωσε άδεια παίρνοντας ως δεδομένο ότι το 305 διατηρούσε το συντελεστή του, ενώ στην πραγματικότητα μεταφέρθηκε προς όφελος του τεμ. 306 (βλ. σχέδιο) για την ανάπτυξη που έγινε σ' αυτό. Άλλος λόγος είναι ότι από το Μάϊο του 1998 (όπως ανέφερε ο συνήγορος) η χρήση είναι τουριστική. Παρά ταύτα διαγράφτηκε από την άδεια η παραγρ. 23 με βάση την οποία είναι αναγκαία η έγκριση του Κυπριακού Οργανισμού Τουρισμού για τη λειτουργία τουριστικών διαμερισμάτων. Ο συνήγορος αναφέρθηκε σχετικά στην εξής χειρόγραφη σημείωση από τα πρακτικά της Επιτροπής Πολεοδομίας για να εισηγηθεί ότι συνιστά υπέρβαση εξουσίας.

«Το Συμβούλιο ενέκρινε την αίτηση όπως υποβλήθηκε. Επίσης αποφασίστηκε όπως μέσα σε τεμάχιο τουριστικής ανάπτυξης επιτρέπεται η ανέγερση οικιστικών υποστατικών χρησιμοποιώντας τον υπολειπόμενο συντελεστή.»

Υπάρχει επίσης παράπονο ότι ο υπόστεγος χώρος στάθμευσης μετατράπηκε σε διαμερίσματα με αποτέλεσμα την αύξηση των ορόφων της οικοδομής από 3 σε 4.

Ο κ. Παπασάββας εισηγήθηκε ότι η απόφαση, αναφορικά με το ύψος της οικοδομής (11.40 μ. αντί 8.30 μ.) δεν αιτιολογήθηκε, παρά τις διαμαρτυρίες των αιτητών και τις ιδιαίτερα βλαπτικές συνέπειες για τα συμφέροντα τους. Παρόλο που ο καθού, συνέχισε, είχε κάποια διακριτική ευχέρεια να δώσει την προσβαλλόμενη άδεια εντούτοις παρέβη τα ακραία όρια της. Υποστήριξε τέλος την ακύρωση της πράξης γιατί είχε ληφθεί χωρίς να προηγηθεί η δέουσα έρευνα και χωρίς να δοθεί επαρκής αιτιολογία.

Έχει προβληθεί από τον καθού προδικαστική ένσταση ότι οι αιτητές δεν έχουν έννομο συμφέρον να προσβάλουν την επίδικη απόφαση. Το επιχείρημα είναι δισυπόστατο. Λέχθηκε πρώτα ότι η επίδικη απόφαση έχει ήδη ενσωματωθεί στην οικοδομική άδεια, η οποία είναι η μόνη προσβλητή πράξη. Αυτό είναι λάθος. Πρώτα γιατί δεν ξέρουμε αν εκδόθηκε τέτοια άδεια. Όμως και να υπάρχει, η μία δε συγχωνεύεται με την άλλη. Διατηρεί η κάθε άδεια την αυτοτέλεια της και κατά συνέπεια την εκτελεστότητα της. Ο Πικής Δ., όπως ήταν τότε, εξήγησε, στην προσφ. αρ.1131/91 Ζαντή ν. Επάρχου Λευκωσίας, ημερ. 23/12/92, τη φύση των δύο αδειών, πολεοδομικής και οικοδομικής:

«Η πολεοδομική άδεια συνιστά αυτοτελή πράξη, εκτελεστή σ' όλη την έκταση της, καθοριστική για τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη να προβεί σε ανάπτυξη της γης στην οποία αναφέρεται.

.................................. .................................................. .................................................. ................

Η πολεοδομική άδεια αποτελεί το θεμέλιο, την προϋπόθεση για την υποβολή αίτησης για την παροχή άδειας οικοδομής. Χωρίς το θεμέλιο αυτό δεν παρέχεται εξουσία στην αρμόδια, βάσει του Κεφ. 96, αρχή να εξετάσει τη δυνατότητα παροχής άδειας οικοδομής. Ο κάτοχος πολεοδομικής άδειας ο οποίος απευθύνεται για άδεια οικοδομής, δεσμεύεται εκ προοιμίου από αυτή εφόσον αυτό τούτο το δικαίωμα του για ανάπτυξη στοιχειοθετείται από τους όρους της.»

Υπάρχει και άλλη διάσταση του θέματος: ότι οι αιτητές δεν απέδειξαν ότι επηρεάστηκαν ή έχουν θιγεί τα στενότερα συμφέροντα τους από την έκδοση της επίδικης πράξης. Για το θέμα, που συμπλέκεται με τα παραπάνω τεχνικά ζητήματα, δόθηκε μαρτυρία. Για τους αιτητές κλήθηκε ο αρχιτέκτονας κ. Μάριος Μιχαηλίδης, ενώ τις θέσεις του καθού υποστήριξε η κα Ανδρούλα Ευθυμίου, που είναι η Λειτουργός Πολεοδομίας του καθού και έλαβε μέρος στο χειρισμό της υπόθεσης. Υποστηρίζοντας την ύπαρξη έννομου συμφέροντος, ο κ. Παπασάββας παρέπεμψε στην απόφαση Σοφούλα Χαραλάμπους ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (1996) 3 Α.Α.Δ. 73 και στην προσφ. αρ. 996/96 Αρίστη Κορακίδου ν. Δήμου Πάφου ημερ. 30/3/99. Και επέμεινε ότι η προσβαλλόμενη πράξη «επηρεάζει δυσμενώς τα συμφέροντα τους (αιτητών) μειώνοντας δραστικά την κεφαλαιουχική αξία των οικοπέδων τους».

Το έννομο συμφέρον μπορεί να συνεξετασθεί με τους λόγους ακύρωσης που αφορούν τις παρανομίες που έγιναν, κατά τους ισχυρισμούς των αιτητών, σε σχέση με τον όγκο και το ύψος της οικοδομής, σε συνδυασμό με τις επιπτώσεις, αν υπήρχαν, στις περιουσίες των αιτητών. Μία σύντομη θεώρηση του έννομου συμφέροντος θα βοηθούσε. Στην Κορακίδου, ανωτέρω, έχει λεχθεί ότι:

«Το έννομο συμφέρον περιοίκου να στραφεί με αίτηση ακύρωσης εναντίον άδειας για ανέγερση οικοδομής έχει νομολογιακά αναγνωρισθεί στις περιπτώσεις που προκαλείται επέμβαση στο φως της κατοικίας του αιτητή ή παρεμποδίζεται ο αερισμός της: βλ. Α.Ε. 1425 Σοφούλα Χαραλάμπους ν. Δημοκρατίας ημερ. 29/2/96. Επίσης την υπόθεση αρ. 168/93 Συμβούλιο Βελτιώσεως Γερίου κ.α. ν. Δημοκρατίας ημερ. 13/10/95. Η ιδιότητα του γείτονα δεν είναι όμως αρκετή. Πρέπει να έχουν παραβλαφθεί και τα στενότερα συμφέροντα του.»

Είναι εμπεδωμένη δικονομικά αρχή ότι το βάρος απόδειξης για την ύπαρξη έννομου συμφέροντος έχει ο αιτητής: βλ. «Το Έννομο Συμφέρον στην Αίτηση Ακυρώσεως» Γλυκερίας Π. Σιούτη (1998). Στο ίδιο σύγγραμμα, στις σελ. 271 και 272, τονίζεται έμμεσα ό,τι υπογράμμισε η Κορακίδου, ανωτέρω, για την εμβέλεια του στοιχείου αυτού:

«Είναι γεγονός πάντως, ότι στην περίπτωση της προσβολής οικοδομικών αδειών, το έννομο συμφέρον δεν είναι τόσο ευρύ όσο στις περιπτώσεις του φυσικού περιβάλλοντος. Για τη θεμελίωση εννόμου συμφέροντος του αιτούντος, απαιτείται η ιδιότητα όχι απλώς του κατοίκου της περιοχής ή γενικώς του γείτονα αλλά του ομόρου, ο οποίος επομένως θίγεται κατά τρόπο άμεσο και αναμφισβήτητο.» (δική μου υπογράμμιση)

Ένα από τα θέματα, που προσδιορίζουν την αληθινή φυσιογνωμία της διαφοράς, είναι αν η Πολεοδομική Αρχή είχε εξουσία να εκδώσει την πολεοδομική άδεια και να εξουσιοδοτήσει την αύξηση των ορόφων από 2 σε 3. Διευκρινίζεται όμως ότι δεν μπορεί να είναι αντικείμενο της προσφυγής οι τυχόν παρανομίες που διέπραξε η εταιρεία, υπερβαίνοντας τους εγκριθέντες συντελεστές. Με άλλα λόγια η μη συμμόρφωση της εταιρείας με τους όρους της άδειας, λ.χ., η μη ενοποίηση των περιουσιών δεν αντανακλά στην νομιμότητα της επίδικης άδειας, αν αυτή εκδόθηκε σύμφωνα με τις πρόνοιες του Τοπικού Σχεδίου. Στην ίδια κατηγορία είναι και η αλλαγή χρήσης της οικοδομής και τα υπόστεγα για στάθμευση. Μπορεί να αποτελέσουν αντικείμενο ποινικής διαδικασίας για μη τήρηση των όρων της άδειας ή να δικαιολογήσουν την άρνηση της αρμόδιας αρχής για την έκδοση οικοδομικής άδειας. Δεν μπορεί όμως να εξεταστούν στα πλαίσια αυτής της διαδικασίας δεδομένου ότι από όσα προκύπτουν από τους φακέλους και τη μαρτυρία, η άδεια που δόθηκε ήταν για ανέγερση οικιστικού συγκροτήματος.

Ο νομικός περίγυρος της υπόθεσης εξαντλείται στον περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμο 90/72, όπως τροποποιήθηκε. Το σχετικό Άρθρο 26 του τροποποιητικού Νόμου 7/90 προνοεί:

«5. Ο βασικός νόμος τροποποιείται με τη διαγραφή του άρθρου 26 και την αντικατάσταση του με το ακόλουθο νέο άρθρο:

26 (1) Για να καταλήξει σε πολεοδομική απόφαση δυνάμει του παρόντος Νόμου, η Πολεοδομική Αρχή λαμβάνει υπόψη τις πρόνοιες του εφαρμοστέου στην περίπτωση σχεδίου αναπτύξεως καθώς και οποιοδήποτε άλλο ουσιώδη παράγοντα.

(2) Αν η Πολεοδομική Αρχή κρίνει ότι δικαιολογείται η κατά παρέκκλιση του σχεδίου αναπτύξεως χορήγηση πολεοδομικής άδειας, συντάσσει πλήρη και εμπεριστατωμένη έκθεση και παραπέμπει την υπόθεση μαζί με την έκθεση στο Υπουργικό Συμβούλιο, το οποίο καθίσταται αρμόδιο να αποφανθεί επί του προκειμένου.

(3) Το Υπουργικό Συμβούλιο έχει εξουσία να χορηγεί πολεοδομική άδεια κατά παρέκκλιση του σχεδίου αναπτύξεως σε έκτακτες και δικαιολογημένες προς το δημόσιο συμφέρον περιπτώσεις και να επιβάλει τους όρους που εκάστοτε θα κρίνει σκόπιμο.»

Είναι φανερό από το κείμενο της πρόνοιας του Τοπικού Σχεδίου που παρέθεσα ότι η εξουσία της Πολεοδομικής Αρχής να διαφοροποιεί τους συντελεστές ή το ύψος έχει διακριτικό χαρακτήρα. Τίθεται ως όρος να μην επηρεάζονται οι παρακείμενες ιδιοκτησίες. Δεν είναι άσχετο να αναφερθεί ότι από τη μαρτυρία ακόμη και του κ. Μιχαηλίδη, προκύπτει ότι η περιοχή δεν έχει ακριβώς, όπως είπε, «ήπιας μορφής ανάπτυξη». Στην παράλληλο της Ιάσωνος οδό, την Κικέρωνος (βλ. χάρτη), υπάρχουν κέντρα αναψυχής και καμπαρέ, ενώ στην Αγίου Αντωνίου, η οποία τέμνει την Ιάσωνος, ευδοκιμεί η εμπορική ανάπτυξη.

Στην προκείμενη περίπτωση αυτό που έγινε, όπως εξήγησε η μάρτυς του Δήμου, είναι να επιτραπεί η ανέγερση τρίτου ορόφου (όχι τέταρτου). Είναι ορθό ότι σ' αυτή την πολεοδομική ζώνη η πρόνοια είναι για 2 ορόφους με ύψος 8.40. Όπως, ωστόσο, εξήγησε η κα Ευθυμίου, το κτίριο συρρικνώθηκε σε πλάτος και ό,τι χάθηκε επιτράπηκε σε ύψος. Δεν ήταν θέμα παρέκκλισης, αλλά ενέργειας νόμιμης στα πλαίσια του Τοπικού Σχεδίου. Παρέκκλιση εγκρίθηκε για το 304 στο οποίο υπάρχουν τα τουριστικά διαμερίσματα. Μιλούμε όμως για άλλη άδεια σε άλλη διαδικασία.

Παρατηρώ ότι η προσβαλλόμενη άδεια εξουσιοδότησε ανάπτυξη από 3 ορόφους με ισόγειο υπόστεγο χώρο και όχι τετραώροφη όπως τελικά, με βάση τη μαρτυρία που πρόσφερε ο κ. Παπασάββας, μπορεί να έχει καταλήξει. Αυτό όμως που ενδιαφέρει είναι η νομιμότητα αυτής καθαυτής της άδειας που εκδόθηκε και όχι το κτίριο όπως τελικά μπορεί να διαμορφώθηκε ή αν οι ιδιοκτήτες άλλαξαν αυθαίρετα τη χρήση του. Φαίνεται ότι επειδή ο συντελεστής του 305 δεν αρκούσε για την προτεινόμενη ανάπτυξη χρησιμοποιήθηκαν γιαυτό το σκοπό και τα τεμ. 148 και 149. Γιαυτό και τέθηκε ο ειδικός όρος ότι έπρεπε να προηγηθεί της έκδοσης οικοδομικής άδειας, η ενοποίηση των τεμαχίων. Έχω τη γνώμη, ότι δεν υπήρξε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή των κανονισμών γιατί λήφθηκαν υπόψη και άλλα τεμάχια των οποίων υπολογίστηκε το εμβαδόν. Φαίνεται ότι τελικά υπήρχε υπέρβαση της τάξης του 0.5%. Η κα Ευθυμίου στο σημείο αυτό ανέφερε ότι, σύμφωνα με την ακολουθητέα πολιτική, που εφαρμόζεται για όλους, η επιμέτρηση του ανταπτυξιακού συντελεστή επιδέχεται αυτή την παρέκκλιση του 0.5% πλέον ή έλαττον. Και σύμφωνα με τη μαρτυρία, την οποία δέχομαι, τέτοια υπέρβαση είναι μηδαμινή, σε βαθμό που, τουλάχιστον, σε αυτή την περίπτωση, δεν παρέχει έρεισμα για ακύρωση της πολεοδομικής άδειας.

Το δεύτερο θέμα που τέθηκε είναι ότι ο Δήμος τελούσε υπό πλάνη όταν θεώρησε ότι το τεμ. 305 διατήρησε το συντελεστή του. Δεν έχει αποδειχθεί τέτοιος ισχυρισμός. Αντίθετα η κα Ευθυμίου ανέφερε, χωρίς αυτό να αμφισβητηθεί, ότι το τεμ. 305 προήλθε από διαχωρισμό και εκδόθηκε σχετικός τίτλος. Επομένως διατήρησε τον συντελεστή του. Ο δικηγόρος των αιτητών υποστήριξε, όπως θα θυμόμαστε, ότι η απόφαση είναι ακυρωτέα και γιατί η Πολεοδομική Αρχή διέγραψε τον όρο 23 γιατί ήξερε εκ των προτέρων ότι το συγκρότημα θα ήταν τουριστικό. Δεν βλέπω πως μπορεί να είναι αποτελεσματικό ένα τέτοιο επιχείρημα και μάλιστα να οδηγεί σε ακύρωση της άδειας. Εν πάση περιπτώσει η χρήση καθορίστηκε σε οικιστική.

Υπήρχε το θέμα ότι η άδεια εκδόθηκε για ανέγερση οικιστικού συγκροτήματος και είχε επέκταση και στο 304 που είναι στην τουριστική ζώνη. Σ΄αυτό είχε ήδη εξαντληθεί ο συντελεστής με παρέκκλιση κατόπιν απόφασης της Υπουργικής Επιτροπής. Η κα Ευθυμίου είπε ότι μπορεί να γίνει μεταφορά συντελεστή από το 305 στο 304 και να διαχωριστούν οι χρήσεις. Εν πάση περιπτώσει το κυριότερο μέρος της υπόθεσης των αιτητών, αλλά και της μαρτυρίας τους ήταν ότι η οικοδομή κτίστηκε κατά παράβαση των όρων της πολεοδομικής άδειας και ότι αυτή χρησιμοποιείται για τουριστικούς σκοπούς, που, όπως έχω προαναφέρει, είναι θέματα άσχετα με την εγκυρότητα της πολεοδομικής άδειας. Η αιτιολογία της περιέχεται στην ίδια την απόφαση και συμπληρώνεται από τα στοιχεία των φακέλων.

Οι διαπιστώσεις αυτές μπορούσαν να σημάνουν το τέλος της υπόθεσης και την απόρριψη της. Θα προχωρήσω εντούτοις και θα συμπληρώσω τη θεώρηση μου σχετικά με την πιθανολόγηση ή την ύπαρξη έννομου συμφέροντος. Στην υπόθεση Χαραλάμπους, ανωτέρω, κρίθηκε ότι η εφεσείουσα, που ήταν ιδιοκτήτρια υπό ανέγερση κατοικίας, πιθανολόγησε το έννομο συμφέρον της να υποστεί βλάβη από οχληρία προκαλούμενη από το πτηνοτροφείο του ενδιαφερόμενου μέρους, που βρισκόταν 550 μακρυά. Το πρωτόδικο δικαστήριο είχε απορρίψει την προσφυγή για έλλειψη έννομου συμφέροντος με την αιτιολογία ότι αφορούσε «μελλοντικά, προστασία των δικαιωμάτων της εφεσείουσας». Η απόφαση ανατράπηκε διότι «ενεστώς συμφέρον θεωρείται και εκείνο που απειλείται με βεβαιότητα στο μέλλον». Βλέπε επίσης Α.Ε.2710, 2713 κ.α. Thanos Club Hotels v. Επιστημονικού Τεχνικού Επιμελητηρίου Κύπρου ημερ. 17/5/00.

Θεωρώ χρήσιμο να αναφερθώ σε ένα δύο αποσπάσματα από το παραπάνω σύγγραμμα της κας Σιούτη αναφορικά με τον προσδιορισμό της έννοιας του ενεστώτος συμφέροντος, που είναι μια από τις συνταγματικές προϋποθέσεις που αφορούν την πιθανολόγηση ή την ύπαρξη του. Στη σελ. 157 με επικεφαλίδα υπαρκτή βλάβη:

«Η υπαρκτή βλάβη

Το έννομο συμφέρον είναι ενεστώς, όταν είναι ήδη υπαρκτό και όχι μελλοντικό ή ενδεχόμενο. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις ύπαρξης του, δηλαδή, η βλάβη να είναι υπαρκτή, αλλά και η νομική ή πραγματική κατάσταση ή η ιδιότητα του αιτούντος, να υφίστανται και να μην είναι μελλοντικές ή να έχουν εκλείψει. Από αυτή την άποψη, είναι ιδιαιτέρως επιτυχής η διαπίστωση, ότι το χαρακτηριστικό του ενεστώτος συνδέεται με τον απαιτούμενο βαθμό έντασης του εννόμου συμφέροντος, το οποίο πρέπει να είναι βέβαιο.

Η νομολογία, παγίως δέχεται ότι «όταν δεν υπάρχει η ειδικώς καθορισμένη νομική κατάσταση του αιτούντος ή ο λόγω της ιδιαίτερης ιδιότητας του σύνδεσμος με την πράξη και η συναφής βλάβη δεν έχει επέλθει αλλά εμφανίζεται ως μέλλουσα και ενδεχόμενη, υπάρχει έλλειψη εννόμου συμφέροντος, που καθιστά την αίτηση ακυρώσεως απαράδεκτη». Το έννομο συμφέρον χαρακτηρίζεται ως ενδεχόμενο και στην περίπτωση, που αποτελεί απλή προσδοκία, εφόσον τυχόν ακύρωση της πράξης που προσβάλλεται, δεν θα είχε ως άμεση συνέπεια την επίτευξη του στόχου του αιτούντος. Δεν θεωρείται, επίσης, ενεστώς το έννομο συμφέρον, όταν από την προσβαλλόμενη πράξη δεν προκύπτει συγκεκριμένη βλάβη, αλλά προβάλλονται ενδεχόμενες συνέπειες, οι οποίες, θα επέλθουν κατά την άποψη του αιτούντος.»

Αξίζει να αναφερθούμε και στο σχόλιο που αναφέρεται στην αναπόφευκτη βλάβη (σε χρόνο μέλλοντα):

«Η αναπόφευκτη βλάβη

Το ενεστώς έννομο συμφέρον συνδέεται επομένως με την υπαρκτή βλάβη, η οποία αντιδιαστέλλεται από την μελλοντική και ενδεχόμενη. Όταν όμως η βλάβη δεν έχει μεν επέλθει, η επέλευση της όμως θεωρείται ως λογικώς αναπόφευκτη ή ως πολύ πιθανή, τότε το έννομο συμφέρον θεωρείται ενεστώς και αυτό διότι σε αυτή την περίπτωση το έννομο συμφέρον απειλείται με βεβαιότητα στο άμεσο μέλλον.

Προϋπόθεση βεβαίως για να εκτιμηθεί, αν υπάρχει ενεστώς έννομο συμφέρον, αποτελεί ο συνδυασμός της πιθανότητας επελεύσεως της βλάβης με τις έννομες συνέπειες της προσβαλλόμενης πράξης. Η ανάγκη παροχής δηλ. έννομης προστασίας δεν πρέπει να ανάγεται σε ενδεχόμενες εξελίξεις του μέλλοντος, αλλά να θεμελιώνεται σε βέβαια περιστατικά του παρόντος. Αν από την ίδια την προσβαλλόμενη πράξη δεν θίγονται δικαιώματα ή συμφέροντα των αιτούντων, «τυχόν μελλοντική δυσμενής ρύθμιση των δικαιωμάτων αυτών δεν δημιουργεί ενεστώς έννομο συμφέρον».»

Ο κ. Μιχαηλίδης διαπίστωσε ότι η οικοδομή της εταιρείας έχει κάποια καλά «αρχιτεκτονικά στοιχεία». Όμως ο όγκος της, όπως το έθεσε, βρίσκεται σε πλήρη δυσαρμονία με την περιοχή, όπου υπάρχουν διώροφα κτίρια. Πρόσθεσε όμως ότι κοντά στα τεμάχια των αιτητών «υπάρχει αταξία όσον αφορά της χρήσεις και τη μορφολογία, εξωτερική εμφάνιση των κτιρίων». Στο παρακάτω απόσπασμα της μαρτυρίας του, προσδιορίζεται η βλάβη στην περιουσία των αιτητών:

«Εάν σε ένα τεμάχιο επιτρέπονται δύο όροφοι και ανεγείρονται τέσσερις, σημαίνει ότι τα διπλανά τεμάχια επηρεάζονται αρνητικά, όπως ανάφερα. Ο ήλιος, ο αέρας, η θέα, το ήσυχο περιβάλλον. Όπως βλέπουμε από τις φωτογραφίες το τεκμ. 1, η ευρύτερη περιοχή έχει μονοόροφα και διώροφα κτίρια. Όταν κτίσει το 4ώροφο κτίριο, φαίνεται από τις φωτογραφίες αυτόματα η δυσαρμονία.»

Αναφέρθηκε επίσης και στην οχληρία που θα δημιουργούν τα περισσότερα αυτοκίνητα, αφού η χρήση της οικοδομής είναι τουριστική.

Είναι αξιοσημείωτο - τουλάχιστο δεν υπάρχει μαρτυρία για το αντίθετο - ότι δεν υπάρχουν οικοδομές στα τεμάχια των αιτητών. Ούτε γνωρίζουμε τις προθέσεις ή τα σχέδια τους για ανάπτυξη της περιουσίας τους. Επομένως δεν απειλούνται τα συμφέροντα τους στο άμεσο μέλλον, όπως ήταν η περίπτωση Χαραλάμπους. Αντίθετα είναι μια κατάσταση ολότελα γενικευμένη και απροσδιόριστη, οπόταν ζητήματα δυσμενούς επηρεασμού αναφορικά με τη θέα, το φως ή τον αερισμό υποστατικών δεν μπορούν ούτε στη βάση υποθέσεων να κριθούν.

Πέραν όμως από την παραπάνω διαπίστωση, η ίδια η μαρτυρία που έχουν προσάξει οι αιτητές, την ουσία της οποίας παρέθεσα, δεν πιθανολογεί ούτε δείχνει επηρεασμό των παραπάνω ή άλλων ανέσεων. Οποιαδήποτε προσπάθεια εκτίμησης θα έρριχνε το δικαστήριο στη δίνη των υποθέσεων και εικασιών. Ως προς τον ισχυρισμό για μείωση της οικονομικής αξίας της περιουσίας πρέπει να λεχθεί ότι καμιά μαρτυρία δεν έχει προσφερθεί από τους αιτητές. Διαπιστώνω λοιπόν έλλειψη έννομου συμφέροντος.

Για τους παραπάνω λόγους η προσφυγή απορρίπτεται. Με έξοδα σε βάρος των αιτητών.

 

Σ. Νικήτας, Δ.

/ΚΑς
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο