|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
Υπόθεση αρ. 328/97
ΕΝΩΠΙΟΝ:
Σ. ΝΙΚΗΤΑ, Δ.Αναφορικά με το Άρθρο 146 του Συντάγματος
Μεταξύ -
Στέλιος Συμιλλίδης και Υιός Λτδ., από τη Λεμεσό
Αιτήτριας
- και -
Κυπριακής Δημοκρατίας μέσω
1. Υπουργικού Συμβουλίου
2. Υπουργού Εσωτερικών
3. Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως
4. Επαρχιακού Λειτουργού Πολεοδομίας και
Οικήσεως Λεμεσού
5. Πολεοδομικής Αρχής Λεμεσού
Καθών η αίτηση
--------------------------
Ημερομηνία:
2 Ιουλίου, 2001Για την αιτήτρια: Μ. Τριανταφυλλίδης
Για τους καθών η αίτηση: Τ. Πολυχρονίδου (κα), Ανώτερη Δικηγόρος της Δημοκρατίας
----------------------------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Είχα την ευκαιρία, όταν εξέταζα αίτηση της προσφεύγουσας εταιρείας για προσαγωγή μαρτυρίας, να καταγράψω το ιστορικό της υπόθεσης. Εξήγησα, πιστεύω ικανοποιητικά, τη φύση της διαφοράς, πώς γεννήθηκε και εξελίχθηκε, προτού κατατεθεί η κρινόμενη προσφυγή. Καθώς επίσης και τον προβαλλόμενο λόγο ακύρωσης. Γιαυτό και θα ήταν άσκοπο να επαναλάβω τα γεγονότα, εκτός από ένα σκιαγράφημα για να υπάρχει συνοχή στην απόφαση. Όμως, ας διευκρινιστεί ότι υιοθετώ την περιγραφή των περιστατικών, όπως τα εκθέτω στην εν λόγω απόφαση ημερ. 26/5/00. Παρεμπιπτόντως, απέρριψα, για τους λόγους που αναφέρω, το διττό αίτημα: (1) αποδοχής ως μαρτυρίας της έκθεσης του Επιτρόπου Διοικήσεως σχετικά με την υπόθεση. και (2) αποδοχής προφορικής μαρτυρίας από εμπειρογνώμονα της αιτήτριας που είχε ετοιμάσει γραπτή έκθεση ημερ. 10/9/99, αναφορικά με τον ισχυρισμό της ότι έτυχε άνισης μεταχείρισης.
Η αιτήτρια υπέβαλε αίτηση για ανέγερση πολυκαταστήματος το 1993. Σκοπός ήταν η μεταστέγαση της υπεραγοράς της, που λειτουργούσε ήδη σε γειτονική περιοχή. Ζήτησε από την Πολεοδομική Αρχή άδεια κατά παρέκκλιση των προνοιών του τοπικού σχεδίου Λεμεσού. Κι αυτό γιατί η τελευταία είχε ήδη κατατοπίσει την αιτήτρια, απαντώντας σε παλαιότερο σχετικό αίτημα της, ότι η ζώνη στην οποία κείται η περιουσία της δεν επέτρεπε άλλη ανάπτυξη από την ανέγερση κατοικιών. Αυτή είναι η επικρατούσα χρήση της.
Έχει σημασία, όπως θα φανεί, ότι τα σχετικά διαβήματα για λήψη άδειας δεν προωθήθηκαν από την αιτήτρια, αλλά από τρίτη εταιρεία (Dynacon Ltd), από την οποία η πρώτη αγόρασε τα οικόπεδα. Η τρίτη αυτή εταιρεία άσκησε και την ιεραρχική προσφυγή κατά της απορριπτικής απόφασης της Πολεοδομικής Αρχής. Η προσφυγή αυτή, που εξετάστηκε από αρμόδια Υπουργική Επιτροπή, είχε την ίδια τύχη. Απορρίφθηκε.
Η απόφαση, που κοινοποιήθηκε στην Dynacon Ltd., αμφισβητείται με την κρινόμενη προσφυγή. Ας σημειωθεί ότι η εταιρεία αυτή προέβη μεν στις διάφορες ενέργειες της υπό την ιδιότητα της ιδιοκτήτριας της γης, αλλά το έπραξε για λογαριασμό της αιτήτριας. Κατά τον κρίσιμο χρόνο δεν είχε ακόμη μεταβιβαστεί η γη έτσι ώστε να μπορεί η ίδια η αιτήτρια να δράσει απευθείας. Το γεγονός όμως αποτελεί το αντικείμενο προδικαστικής ένστασης των καθών ότι η αιτήτρια στερείται εννόμου συμφέροντος. Η εισήγηση τους στο προκείμενο είναι ότι εφόσον ιδιοκτήτρια της γης, στην οποία θα ανεγειρόταν η προτεινόμενη οικοδομή, ήταν η τρίτη εταιρεία, η οποία είχε αναμιχθεί από την αρχή μέχρι το τέλος στη διαδικασία και στην οποία κοινοποιήθηκε η τελική απόφαση, το έννομο συμφέρον κατάθεσης προσφυγής ανήκε μόνο στην ίδια και όχι στην αιτήτρια.
Ο κ. Τριανταφυλλίδης αντέταξε ότι ήταν σαφές πως η αίτηση υποβλήθηκε εκ μέρους της αιτήτριας και αφορούσε μόνο αυτή. Από τα έγγραφα που περιέχει ο φάκελος βρίσκω πως ένα τέτοιο συμπέρασμα είναι αναπόφευκτο δοθέντος περαιτέρω ότι η αιτήτρια ξεκίνησε τις προσπάθειες της από το 1991 και βολιδοσκόπησε τις αρχές για μια τέτοια προοπτική.
Όπως ερμηνεύω τη σχετική (πρωτόδικη) νομολογία, την οποία και υιοθετώ, ο ιδιοκτήτης της γης είναι ο τυπικός αιτητής και ότι εν πάση περιπτώσει το έννομο συμφέρον παραμένει τουλάχιστον και στον αγοραστή που έχει το ουσιαστικό ενδιαφέρον στη χορήγηση άδειας. Εξάλλου το ζήτημα δεν κρίνεται πάνω σε βάση προσωπική μόνο, αν ληφθεί υπόψη ότι "η αιτηθείσα άδεια είναι πραγματοπαγής, όπως οι άδειες οικοδομής και διαχωρισμού". Βλ. προσφ. αρ. 780/91 Tofarco Ltd. κ.α. v. Δήμου Λευκωσίας ημερ. 31/1/94. Συμπερασματικά αναφέρεται στην ίδια απόφαση:
"Σύμφωνα με τη νομολογία μας, ο δικαιούχος συμβατικών δικαιωμάτων πάνω σε ξένη ακίνητη ιδιοκτησία θεωρείται ότι έχει το απαραίτητο έννομο συμφέρον ώστε να νομιμοποιείται στην προσβολή κάτω από το άρθρο 146 του Συντάγματος, διοικητικής πράξης, απόφασης ή παράλειψης η οποία αφορά την εν λόγω ακίνητη ιδιοκτησία και η οποία επηρεάζει δυσμενώς την άσκηση των συμβατικών δικαιωμάτων του πάνω σ' αυτή. Παράδειγμα εφαρμογής της πιο πάνω αρχής προσφέρει η υπόθεση Kypros Nicolaides v. Improvement Board of Ayia Napa (1987) 3 C.L.R. 1485.........................."
Θα συναντήσει ένας και τη λοιπή νομολογία επί του θέματος στην πιο πάνω υπόθεση.
Θεωρώ την προδικαστική ένσταση απαράδεκτη και απορριπτέα.
Ένας και μοναδικός ο λόγος ακύρωσης. Χρειάζεται όμως να έχουμε υπόψη το υπόστρωμα στο οποίο βασίζεται. Στις 2/6/93 η διοίκηση παραχώρησε άδεια ανέγερσης (υπό όρους) υπεραγοράς στην εταιρεία Λαϊκή Υπεραγορά Ορφανίδης Λτδ μέσα στην ίδια ζώνη στην οποία κείται η περιουσία της αιτήτριας. Κατά την αιτήτρια η παραχώρηση τέτοιας άδειας συνιστούσε άνιση μεταχείριση σε βάρος της, η οποία αντίκειται στην αρχή της ισότητας. Προς την κατεύθυνση αυτή αναζητήθηκε υποστήριξη και στην έκθεση του Επιτρόπου Διοικήσεως, που επισυνάφθηκε στην ένσταση των καθών. Σπεύδω να παρατηρήσω ότι η προηγούμενη κακή εφαρμογή του νόμου (σε περίπτωση που ήταν παράνομη η άδεια της Υπεραγοράς Ορφανίδη), δεν επιτρέπει την επανάληψη της παρανομίας και στην περίπτωση της αιτήτριας, αφού δε νοείται ισότητα στην παρανομία. Δεν έχει τέτοια εφαρμογή η συνταγματική αρχή της ισότητας.
Η δικηγόρος της Δημοκρατίας είπε πως υπήρχαν αντικειμενικά δεδομένα που διαφοροποιούσαν την μία περίπτωση από την άλλη. Ουσιαστικά επανέλαβε τα στοιχεία και επιχειρήματα που έδωσε προηγουμένως η διοίκηση για την άρνηση της να χορηγήσει άδεια και στην αιτήτρια και για τη στάση της απέναντι στην άλλη εταιρεία. Τα σχετικά έγγραφα επισυνάφθηκαν στην ένσταση. Η κα Πολυχρονίδου είπε, τέλος, ότι η νομιμότητα έκδοσης άδειας προς όφελος της άλλης εταιρείας δεν μπορεί να αποτελέσει επίδικο θέμα στην κρινόμενη προσφυγή ούτε και να εγερθεί από το δικαστήριο στο πλαίσιο αυτό της διαδικασίας. Δεν είναι φυσικά αυτό το ζητούμενο, αλλά κατά πόσο ευνοήθηκε η εταιρεία Ορφανίδης.
Η κατά το άρθρο 28 του Συντάγματος αρχή της ισότητας επιβάλλει την όμοια μεταχείριση προσώπων ή καταστάσεων που τελούν υπό τις ίδιες ή όμοιες συνθήκες. Ο κανόνας αυτός δεσμεύει και τη διοίκηση στην εκτέλεση των λειτουργιών της. Η παρέκκλιση από αυτόν ελέγχεται από το δικαστήριο. Μόνο έτσι, με το δικαστικό έλεγχο, μπορεί να διασφαλιστεί το κράτος δικαίου. Αναγνωρίζεται ωστόσο στη διοίκηση η ευχέρεια να ρυθμίσει είτε με ενιαίο είτε με διαφορετικό τρόπο πραγματικές ή προσωπικές καταστάσεις, αφού όμως ληφθούν υπόψη οι συνθήκες που περιστοιχίζουν ή σχετίζονται με κάθε τέτοια κατάσταση. Πρέπει εντούτοις να εφαρμόζονται γενικά αντικειμενικά κριτήρια, που είναι συναφή προς το αντικείμενο της ρύθμισης. Κι αυτό για να αποφευχθεί η άνιση μεταχείριση υπό τη μορφή χαριστικού μέτρου ή προνομίου: βλ. προσφ. αρ. 1021/96 Κλεόπας Στυλιανού ν. Κυπριακής Δημοκρατίας ημερ. 6/3/98, στην οποία γίνεται αναφορά στην απόφαση της Ολομέλειας στην Γεώργιος Μαυρογένης ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (1991) 3 Α.Α.Δ. 441.
Ερχόμενος πίσω στη δική μας περίπτωση, διακρίνω αντικειμενικά στοιχεία διαφοροποίησης των δυο περιπτώσεων. Απαριθμούνται στην αρχική απορριπτική απόφαση:
"Η προτεινόμενη τριόροφη οικοδομή (μεγάλη υπεραγορά) εμπίπτει στην Ζώνη Κα5 όπου η πρωτεύουσα/επικρατούσα χρήση είναι η οικιστική.
(501) Η προτεινόμενη οικοδομή, λόγω της φύσης και του μεγέθους της, θα επηρεάσει αρνητικά τις ανέσεις της οικιστικής περιοχής και θα υποβαθμίσει την ποιότητα ζωής στην περιοχή (αυξημένη κυκλοφορία μέσα από καθαρά δρόμους γειτονιάς, δημιουργία συνθηκών οδικής ανασφάλειας, κ.λ.π.).
(502) Ο συντελεστής δόμησης της οικοδομής μετρούμενος στο εμβαδό και των δυο οικοπέδων (αρ. 617 και 620) υπερβαίνει το ανώτατο επιτρεπόμενο μέγεθος όπως αυτό καθορίζεται από την Πολεοδομική Ζώνη Κα5. Συγκεκριμένα ο συντελεστής δόμησης ανέρχεται σε 1:14:1, αντί όχι μεγαλύτερο από 1.00:1.
(503) Το ύψος της οικοδομής ανέρχεται σε 14.00 μ. αντί όχι περισσότερο του 11.30 μ.
Σημείωση: Η πολεοδομική Αρχή λόγω των σοβαρών πιο πάνω λόγων κρίνει ότι η προώθηση της αίτησης για κατά παρέκκλιση χορήγηση Πολεοδομικής Άδειας δεν δικαιολογείται."
Σχετική είναι και η επιστολή του Επαρχιακού Λειτουργού του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως ημερ. 28/9/94, όπου αναπτύσσονται οι πιο πάνω λόγοι και διαφοροποιείται η περίπτωση Ορφανίδη ως εξής:
"Σχετικά με την αναφορά των αιτητών στην χορήγηση Πολεοδομικής Άδειας για την ανέγερση της μεγάλης υπεραγοράς "Ορφανίδη" στο τεμ. 704 (στο Παράρτημα 2 το πιο πάνω τεμάχιο δείχνεται με κόκκινο χρώμα), επισημαίνεται ότι η πιο πάνω υπεραγορά βρίσκεται κοντά στον κυκλικό κυκλοφοριακό κόμβο Κάτω Πολεμιδιών και η έγκριση της έγινε με βάση την Εμπορική Πολιτική που έχει εγκρίνει το Υπουργικό Συμβούλιο στις 16.5.94."
Προτού τελειώσω, θα μπορούσα ίσως να αναφέρω ότι τα "Μέτρα και Πρόνοιες Πολιτικής, Κεφ. 9" του Τοπικού Σχεδίου Λεμεσού του Ιουνίου 1994, που ίσχυε τότε, περιέχουν πρόνοιες γενικής μορφής που παρέχουν την ευχέρεια για την έκδοση πολεοδομικής άδειας για τέτοιου είδους ανάπτυξη. Φαίνεται πως ουσιαστικός παράγων είναι και το προσπελάσιμο της προτεινόμενης ανάπτυξης με ιδιωτικά ή δημόσια μέσα συγκοινωνίας. Αναφέρω δε για ό,τι αξίζει και την παράγρ. 9.2.8:
"Η έκδοση Πολεοδομικής Άδειας για υπεραγορές μεγάλης κλίμακας σε περιοχές εκτός των καθορισμένων δεν θα θεωρείται σαν προηγούμενο για τον τρόπο εξέτασης άλλων αιτήσεων που αφορούν εμπορικές αναπτύξεις οποιουδήποτε τύπου στον περίγυρο του προτεινόμενου χώρου."
Για τους παραπάνω λόγους η αίτηση απορρίπτεται. Με έξοδα σε βάρος της αιτήτριας.
Σ. Νικήτας Δ.
/Κασ