Οι αιτητές στην προσφυγή 23/93 και οι αιτητές στην προσφυγή 24/93 είναι συνιδιοκτήτες των τεμαχίων 69 και 70/2 Φ/Σχ. LIV/45 με αριθμό εγγραφής 8203 στην περιοχή Αμαθούντος της Επαρχίας Λεμεσού. Οι προσφυγές συνεκδικάστηκαν λόγω ταυτότητας νόμου και γεγονότων.

Οι αιτητές με τις συνεκδικαζόμενες αυτές προσφυγές ζητούν:

Με την πιο πάνω γνωστοποίηση 1755 δημοσιεύθηκαν τροποποιήσεις του Τοπικού Σχεδίου Λεμεσού.

Το 1974 έγινε καθορισμός ζωνών σύμφωνα με το άρθρο 14 του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, κεφ. 96. Ο καθορισμός ζωνών (ΚΔΠ 1/74 Ε.Ε. αρ. 1064/8.1.74) κάλυψε και τα τεμάχια των αιτητών τα οποία υπάχθηκαν στη Ζώνη Β(2) στην οποία επιτρεπόταν η ανέγερση ξενοδοχείων, τουριστικών καταλυμάτων κλπ.

Την 1.12.1990 δημοσιεύθηκε το Τοπικό Σχέδιο Λεμεσού με βάση το άρθρο 18(2) και (3) του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας νόμου που ετοίμασε το Πολεοδομικό Συμβούλιο.

Κατά τους πρώτους μήνες μετά την πιο πάνω δημοσίευση το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως παρουσίασε τα διαλαμβανόμενα στο Τοπικό Σχέδιο Λεμεσού σε δημόσιες συγκεντρώσεις κατά τις οποίες, μεταξύ άλλων εξηγήθηκε στο κοινό ο τρόπος διατύπωσης των απόψεων, εισηγήσεων και ενστάσεων σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου.

Με τη δημοσίευση του Τοπικού Σχεδίου Λεμεσού, τα τεμάχια των αιτητών εντάχθηκαν στη Ζώνη Τ1β σύμφωνα με την οποία επιτρέπεται η ανέγερση ξενοδοχείων, οργανωμένων διαμερισμάτων και κατοικιών με τους περιορισμούς δόμησης που φαίνονται στο επισυνημμένο αντίγραφο των σχετικών προνοιών.

Οι αιτητές υπέβαλαν ένσταση κατά του εν λόγω Τοπικού Σχεδίου βάσει του άρθρου 18(5) του Νόμου. Η ένσταση στηρίχθηκε στο ότι οι πρόνοιες του Τοπικού Σχεδίου επέφεραν μείωση της αγοραίας αξίας των τεμαχίων τους και για το λόγο αυτό πρότειναν την τροποποίηση των προνοιών της ζώνης στην οποία εμπίπτουν τα εν λόγω τεμάχια.

Στις 30.10.92 δημοσιεύθηκαν τροποποιήσεις του Τοπικού Σχεδίου Λεμεσού (Α.Δ.Π. 1755 Ε.Ε. 2747). Με τις τροποποιήσεις αυτές δεν αναθεωρήθηκαν οι συντελεστές ανάπτυξης της περιοχής παρά μόνο λήφθηκαν διορθωτικά μέτρα σε σχέση με τον υπολογισμό του συντελεστή δόμησης τα οποία αναφέρονται στις "Γενικές πρόνοιες Πολιτικής" που επισυνάπτονται "Παράρτημα Β" στο Τοπικό Σχέδιο Λεμεσού.

Σύμφωνα με τις "Ειδικές Πρόνοιες Πολιτικής" του Τοπικού Σχεδίου Λεμεσού που με την πιο πάνω αναφερόμενη τροποποίηση αντικατέστησαν τις "Γενικές Πρόνοιες Πολιτικής" τα τεμάχια των αιτητών εφάπτονται σε άξονα δραστηριότητας στον οποίο επιτρέπονται εμπορικές αναπτύξεις ή και άλλες κεντρικές λειτουργίες για εξυπηρέτηση τοπικών αναγκών, με έμφαση στην εξυπηρέτηση του τουρισμού (κατηγορία IV).

Οι αιτητές διατείνονται ότι η προσβαλλόμενη διοικητική πράξη που αφορά το τοπικό Σχέδιο Λεμεσού επέφερε στέρηση του δικαιώματος της ιδιοκτησίας τους επί των συγκεκριμένων τεμαχίων κατά παράβαση του άρθρου 23 του Συντάγματος και ότι η συγκεκριμένη διοικητική πράξη εκμηδένισε τη δυνατότητα εκμετάλλευσης της ιδιοκτησίας τους σύμφωνα με τον προορισμό της.

Με βάση την πολεοδομική ζώνη που ήταν σε ισχύ κατά την 1.12.90 οι αιτητές εκπόνησαν αρχιτεκτονικό σχέδιο για την ανέγερση ξενοδοχείου στα υπό αναφορά τεμάχια η έκταση των οποίων ήταν 3428 τ.μ. Σύμφωνα με την πολεοδομική ζώνη που ήταν τότε σε ισχύ επιτρεπόταν κάλυψη 25%, δόμηση 100%, ύψος 25.30 και η ανέγερση επτά ορόφων.

Μετά την 30.10.92 που ίσχυσε το νέο καθεστώς πολεοδομικών ζωνών, επιτρεπόταν κάλυψη 25%, δόμηση 50%, ύψος 13.10 μ. και η ανέγερση τριών ορόφων. Τα εν λόγω ποσοστά δεν επιτρέπουν την ανέγερση του ξενοδοχείου για το οποίο εκπονήθηκαν τα σχέδια ή οποιουδήποτε άλλου ξενοδοχείου εφόσον για την ανέγερση ξενοδοχείου απαιτείται έκταση 2000 τ.μ. ενώ η έκταση που διέθεταν οι αιτητές όπως αυτή προσφερόταν μετά τη ρύθμιση ήταν 1714 τ.μ.

Η θέση των αιτητών είναι ότι οι περιορισμοί που έχουν τεθεί με τις πιο πάνω ρυθμίσεις επέφεραν εξουδετέρωση της δυνατότητας εκμετάλλευσης της ιδιοκτησίας τους ως ξενοδοχειακής μονάδας και συνάμα αποστερούνται του δικαιώματος χρήσης και απόλαυσης της περιουσίας τους στο παρόν και στο μέλλον.

Το άρθρο 23 του Συντάγματος κατοχυρώνει και προστατεύει το δικαίωμα της ιδιοκτησίας. Σύμφωνα με το άρθρο 23(3) του Συντάγματος η άσκηση αυτού του δικαιώματος δύναται να υποβληθεί διά νόμου εις όρους δεσμεύσεις ή περιορισμούς απολύτως απαραίτητους προς το συμφέρον της δημόσιας ασφάλειας ή της δημόσιας υγείας ή των δημόσιων ηθών ή της πολεοδομίας κλπ.

Στην προκείμενη περίπτωση έχουν επιβληθεί περιορισμοί και έχουν καθιερωθεί ρυθμίσεις που αφορούν την οικοδομική ανάπτυξη. Αυτό έγινε με τη γνωστοποίηση πολεοδομικών ζωνών του Τοπικού Σχεδίου Λεμεσού με βάση τον περί Πολεοδομίας και Οικήσεως Νόμο.

Η θέση των αιτητών ότι η επιβολή των πολεοδομικών ζωνών συνιστά αποστέρηση της περιουσίας τους δεν ευσταθεί. Σ΄ αυτούς παρέχεται η δυνατότητα αξιοποίησης των συγκεκριμένων τεμαχίων στα πλαίσια παρεμφερών τομέων της οικονομίας.

Στην Ανθή Δημητριάδη κα ν. Υπουργικού Συμβουλίου κα, συνεκδικαζόμενες προσφυγές 1029/85 κ.α. ημερομηνίας 12.3.1996 η Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου εξέτασε σε έκταση το δίκαιο που διέπει το δικαίωμα της ιδιοκτησίας σε συνάρτηση προς την ανάγκη για πολεοδομική ανάπτυξη, τις εξουσίες της αρμόδιας αρχής και τους παράγοντες που επενεργούν στην άσκηση των εν λόγω εξουσιών.

Τα δύο πιο κάτω αποσπάσματα από την απόφαση Ανθή Δημητριάδη (ανωτέρω) αποκρυσταλλώνουν βασικές αρχές του δικαίου οι οποίες διέπουν το δικαίωμα της ιδιοκτησίας σε συνάρτηση προς την ανάγκη η οποία απορρέει από το δημόσιο συμφέρον για ορθολογιστική οικιστική ανάπτυξη και την πολεοδόμηση συγκεκριμένης περιοχής:

Στην προκείμενη περίπτωση η θέσπιση των πολεοδομικών ζωνών δεν συνιστά αποστέρηση του δικαιώματος ιδιοκτησίας των αιτητών επί των συγκεκριμένων τεμαχίων. Η γη τους μπορεί να αξιοποιηθεί και να αναπτυχθεί οικοδομικά αλλά σε μικρότερο ύψος και έκταση απ΄ ότι προηγουμένως. Οι αιτητές εξακολουθούν να διατηρούν τη δυνατότητα αξιοποίησης της ιδιοκτησίας τους με εναλλακτικούς τρόπους έτσι ώστε η αξιοποίηση να συνάδει προς τη νέα πολεοδομική ρύθμιση.

Ο ισχυρισμός των αιτητών ότι υφίστανται δυσμενή διάκριση κατά παράβαση του άρθρου 28 του Συντάγματος κρίνεται ως ανεδαφικός. Στην Κratinos Charalambides and Others v. The Republic (1968) 3 CLR 2681 αναφέρονται τα ακόλουθα σε σχέση με ισχυρισμό για παραβίαση της αρχής της ισότητας:

Ο ισχυρισμός των αιτητών ότι πριν από την τροποποίηση των πολεοδομικών ζωνών αναφορικά με το τοπικό σχέδιο Λεμεσού επιτρεπόταν η ανέγερση ξενοδοχείων με μεγαλύτερο συντελεστή δόμησης δεν συνιστά άνιση μεταχείριση σε βάρος τους συγκρίνοντας την δική τους περίπτωση με εκείνη των ιδιοκτητών άλλων ξενοδοχείων οι οποίοι ανήγειραν τα ξενοδοχεία τους με βάση το καθεστώς των προηγούμενων πολεοδομικών ζωνών.

Η εισήγηση των αιτητών για έλλειψη δέουσας έρευνας, επικεντρώνεται στις επιπτώσεις και την επιβάρυνση του δημοσίου από την εφαρμογή του τοπικού σχεδίου στην περιοχή επειδή, καθώς εισηγούνται, αδρανοποιείται η εκμετάλλευση των ακινήτων της περιοχής για σκοπούς ανέγερσης ξενοδοχείων και/ή οργανωμένων διαμερισμάτων.

Το τοπικό σχέδιο Λεμεσού δεν αδρανοποιεί την ανάπτυξη των ακινήτων για σκοπούς ανέγερσης ξενοδοχείων. Τα τεμάχια των αιτητών εντάχθηκαν στη ζώνη Τ1β στην οποία επιτρέπεται η ανέγερση ξενοδοχείων, οργανωμένων διαμερισμάτων και κατοικιών με περιορισμούς στο ύψος και τη δόμηση. Το γεγονός ότι η έκταση των τεμαχίων των αιτητών δεν επαρκεί για την ανέγερση ξενοδοχείου επειδή είναι μικρότερη του επιτρεπόμενου ορίου των 2000 τ.μ. αυτό δεν σημαίνει ότι το τοπικό σχέδιο αδρανοποιεί την ανάπτυξη των εν λόγω τεμαχίων.

Α. Κραμβής,

Δ.

ΑΦ.