Λειβαδιώτου Χρύσω ως διαχειρίστρια της περιουσίας του αποβιώσαντος Γεώργιου Λειβαδιώτη ν. Δήμου Αγίου Δομετίου (2010) 3 ΑΑΔ 456

Αναθεωρητική Δικαιοδοσία ― Προσφυγή κατά της άρνησης χορήγησης άδειας οικοδομής, χωρίς προηγουμένως να έχει αμφισβητηθεί η σχετική πολεοδομική άδεια με την οποία ετίθετο ο όρος παραχώρησης λωρίδας γης ― Περιστάσεις υπό τις οποίες κρίθηκε στην εξετασθείσα υπόθεση ότι δεν χωρούσε αναθεώρηση της άρνησης έκδοσης άδειας οικοδομής προς την κατεύθυνση που αξίωνε η αιτήτρια.

Η εφεσείουσα ενέμεινε με την έφεση στην αξίωσή της για ακύρωση της άρνησης χορήγησης σε αυτήν άδειας οικοδομής, η οποία είχε επικυρωθεί πρωτοδίκως.

Η Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου, απορρίπτοντας την έφεση, αποφάσισε ότι:

Με δοσμένο τον όρο στην πολεοδομική άδεια για δωρεάν παραχώρηση συγκεκριμένης λωρίδας γης, ήταν θέμα της εφεσείουσας να αμφισβητήσει τη νομιμότητά του προσβάλλοντας με προσφυγή την πολεοδομική άδεια. Σε τέτοια περίπτωση θα είχε τη δυνατότητα να συζητήσει τα περί την παραβίαση του δικαιώματος της ιδιοκτησίας ή ακόμα και την ανάγκη να υπήρχε δεσμευτικό ρυμοτομικό σχέδιο κατά τις σχετικές διατάξεις. Αυτά, όμως, δεν θα μπορούσαν να ενταχθούν στο πλαίσιο της συζήτησης σε σχέση με την άδεια οικοδομής και αλυσιτελώς προσμείχθηκαν.

Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.

Αναφερόμενες Υποθέσεις:

Κυπριακό Διϋλιστήριο Πετρελαίου Λτδ ν. Δήμου Λάρνακας (2000) 3 Α.Α.Δ. 345,

Βασιλείου κ.ά. ν. Δημοκρατίας κ.ά. (2002) 3 Α.Α.Δ. 485,

Δήμος Λευκωσίας ν. Παπαϊωάννου κ.ά. (2010) 3 Α.Α.Δ. 102.

Έφεση.

Έφεση από την εφεσείουσα εναντίον της απόφασης Δικαστή του Aνωτάτου Δικαστηρίου (Νικολάτος, Δ.), (Υπόθεση Aρ. 1657/06), ημερ. 20/12/07.

Γ. Φαίδωνος με Α. Πραστίτη, για την Eφεσείουσα.

Κ. Μιχαηλίδης για τον Eφεσίβλητο.

Cur. adv. vult.

ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Κωνσταντινίδης.

ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Η εφεσείουσα υπέβαλε αίτηση προς τον εφεσίβλητο, ως την αρμόδια αρχή, για άδεια οικοδομής σε σχέση με το τεμάχιο 122, Φ/Σχ. ΧΧΙ/45.6.ΙΙΙ, Σύμπλεγμα Q στη συνοικία Άγιος Γεώργιος επί της οδού Χίου αρ. 5 και 7, στον Άγιο Δομέτιο. Ο εφεσίβλητος, με επιστολή του δημοτικού μηχανικού ημερομηνίας 17.4.06, ενημέρωσε την εφεσείουσα πως έπρεπε προηγουμένως να υπογράψει «το σχετικό έντυπο της δήλωσης παραχώρησης της ρυμοτομίας στο δημόσιο δρόμο». Η εφεσείουσα δεν ήταν διατεθειμένη να προχωρήσει με τέτοια παραχώρηση. Με την επιστολή της, ημερομηνίας 27.4.06, χαρακτήρισε την απαίτηση για παραχώρηση «και, μάλιστα δωρεάν» και χωρίς να είχε δημοσιευτεί δεσμευτική ρυμοτομία, ως εκβιαστική που επηρέαζε τα περιουσιακά της δικαιώματα. Ο εφεσίβλητος, όπως γνωστοποίησε στην εφεσείουσα με την επιστολή του ημερομηνίας 22.6.06, με την απόφασή του ημερομηνίας 20.6.06 αρνήθηκε την έκδοση άδειας οικοδομής εκτός αν η εφεσείουσα υπέγραφε, και ασκήθηκε προσφυγή. Η παρούσα έφεση αφορά στην απόφαση του συναδέλφου μας ο οποίος απέρριψε την προσφυγή.

Η παραχώρηση από την αιτήτρια μέρους του τεμαχίου της που επηρεαζόταν από σχέδιο διεύρυνσης, συνέχισης, διάνοιξης δρόμου ήταν ρητός όρος στην πολεοδομική άδεια που εκδόθηκε κατά έγκριση δικής της αίτησης:-

«(306) Το τμήμα του τεμαχίου που επηρεάζεται από σχέδιο διεύρυνσης/συνέχισης/διάνοιξης του δρόμου, όπως δείχνεται με κόκκινη γραμμή και κίτρινο χρώμα στο χωρομετρικό σχέδιο θα παραχωρηθεί στο δημόσιο δρόμο και κατά μήκος του νέου οδικού συνόρου θα κατασκευασθεί πλακόστρωτο πεζοδρόμιο πλάτους 2,00 μ. με πρόχυτα κράσπεδα και πρόχυτες πλάκες σκυροδέματος διαστάσεων 0.40 Χ 0.40 μέτρα. Το υπόλοιπο παραχωρούμενο μέρος θα ασφαλτοστρωθεί με «πρέμιξ», αφού τοποθετηθεί το κατάλληλο υποθεμέλιο. Στο πεζοδρόμιο θα διαμορφωθούν είσοδοι αυτοκινήτων σύμφωνα με το συνημμένο σχέδιο.»

Αυτό και υπό το δεδομένο ότι η εφεσείουσα δεν αμφισβήτησε το κύρος της πολεοδομικής άδειας με αναφορά στον πιο πάνω όρο, είτε με ιεραρχική προσφυγή είτε, εν πάση περιπτώσει, με προσφυγή κατά το Άρθρο 146 του Συντάγματος, κρίθηκε πρωτοδίκως ως καταλυτικής σημασίας. Δεν ήταν δυνατό να παραμεριστεί ή να απαλειφθεί ο όρος αυτός από την αρμόδια αρχή η οποία καθηκόντως ζήτησε την τήρησή του. Επισημάνθηκε συναφώς και η ταυτόχρονη επιδοκιμασία της πολεοδομικής άδειας αφού η εφεσείουσα τη χρησιμοποίησε για να εξασφαλίσει άδεια οικοδομής και, από την άλλη, η αποδοκιμασία της αφού η εφεσείουσα αμφισβήτησε το κύρος της. Παρέπεμψε επ' αυτού ο συνάδελφος μας και στην απόφαση της Ολομέλειας στην υπόθεση Κυπριακό Διϋλιστήριο Πετρελαίου Λτδ ν. Δήμου Λάρνακας (2000) 3 Α.Α.Δ. 345 σύμφωνα με την οποία οι όροι της πολεοδομικής άδειας αποτελούν αναπόσπαστο μέρος της, που είναι από αυτή την άποψη αδιαίρετη, ώστε να μην είναι δυνατό να προσβληθούν και συνακολούθως να ακυρωθούν αυτοτελώς.

Η εφεσείουσα δεν αμφισβήτησε πως, πράγματι, δεν είναι δυνατό να αποτελέσει αντικείμενο αναθεώρησης στην παρούσα διαδικασία η νομιμότητα όρου της πολεοδομικής άδειας. (Βλ. και Βασιλείου κ.ά. ν. Δημοκρατίας κ.ά. (2002) 3 Α.Α.Δ. 485, Δήμος Λευκωσίας ν. Ν. Παπαϊωάννου κ.ά. (2010) 3 Α.Α.Δ. 102). Η θέση της είναι πως ορθά ερμηνευόμενος ο σχετικός όρος της πολεοδομικής άδειας ή εφαρμοζόμενος «εντός των πλαισίων της νομιμότητας», θα έπρεπε να είχε οδηγήσει στην έκδοση της άδειας οικοδομής χωρίς την παραχώρηση. Θα αναφερθούμε στις εισηγήσεις της εφεσείουσας ως προς τον τρόπο της προσέγγισης της έννοιας του όρου αλλά προηγουμένως θα σχολιάσουμε το παράπονο της πως δεν εξέτασε ο συνάδελφός μας πρωτοδίκως την εισήγηση της πως, για λόγο που αναφέρει, δεν χρειαζόταν στην περίπτωση πολεοδομική άδεια και πως, επομένως, ήταν επιτρεπτό να εκδοθεί άδεια οικοδομής χωρίς την ύπαρξη πολεοδομικής άδειας. Είναι η εφεσείουσα που ζήτησε και εξασφάλισε πολεοδομική άδεια και ήταν η ίδια που την υπέβαλε προς εξασφάλιση άδειας οικοδομής. Αν ζητούσε άδεια οικοδομής χωρίς την ύπαρξη πολεοδομικής άδειας, με την εισήγηση ότι δεν χρειαζόταν τέτοια, θα προέκυπτε το ζήτημα και ανάλογα με το διοικητικό χειρισμό θα υπήρχε αντικείμενο προς εξέταση από αυτή την άποψη. Τώρα δεν έχουμε τέτοιο αντικείμενο.

Η εφεσείουσα, με αναφορά και στην επάρκεια της έρευνας και της αιτιολογίας, επιχειρηματολόγησε όπως πιο κάτω:

- Όταν επεβλήθη ο όρος (306) δεν υπήρχε ακόμα δεσμευτική ρυμοτομία, αυτή θα αποκτούσε νόμιμη οντότητα στο μέλλον και εφόσον την αποκτούσε θα προέκυπτε το ζήτημα της παραχώρησης που θα μπορούσε να ετίθετο ως όρος στην άδεια οικοδομής αλλά, βεβαίως, όχι δωρεάν αλλά με την ανάλογη αποζημίωση.

- Ο όρος (306) δεν αναφέρεται σε δωρεάν παραχώρηση αλλά μόνο σε παραχώρηση. Αυθαιρέτως, επομένως, απαιτήθηκε η δωρεάν παραχώρηση κατά παραβίαση του συνταγματικά κατοχυρωμένου δικαιώματος της ιδιοκτησίας, σε σχέση με το οποίο επικαλέστηκε και νομολογία.

- Ούτως ή άλλως, και να εθεωρείτο ότι ο όρος απαιτούσε η παραχώρηση να ήταν δωρεάν, αυτή θα έπρεπε να ζητηθεί και να πραγματοποιηθεί στο τέλος, μετά την εκτέλεση της ανάπτυξης και όχι προκαταβολικά. Υποστηρίχτηκε σ' αυτό το πλαίσιο πως, ενδεχομένως, η εφεσείουσα θα άλλαζε γνώμη και δεν θα προέβαινε σε ανάπτυξη. Επίσης πως θα προέκυπτε το πρακτικό ζήτημα του συντελεστή δόμησης για το υπόλοιπο αν παραχωρούσε προκαταβολικά την επίμαχη λωρίδα.

- Η λωρίδα, όπως αυτή περιγράφεται στον επίμαχο όρο, δεν είναι δυνατό να καταμετρηθεί με ακρίβεια με κλιμακόμετρο επειδή η κλίμακα στο σχετικό τοπογραφικό ήταν πολύ μεγάλη.

Έχουμε εξετάσει τα δεδομένα στο σύνολό τους και δεν έχουμε ικανοποιηθεί ότι στοιχειοθετείται λόγος για παρέμβασή μας προς ανατροπή της πρωτόδικης απόφασης. Κατ' αρχάς ατελεσφόρως προβάλλεται ο ισχυρισμός περί τη δυνατότητα ακριβούς καταμέτρησης όταν δεν επιχειρήθηκε να προσαχθεί μαρτυρία επ' αυτού. Αλλά και εφόσον δεν ήταν ποτέ πρόβλημα που αυτοτελώς κλήθηκε να αντιμετωπίσει η διοίκηση. Περαιτέρω, η αναφορά του όρου (306) σε παραχώρηση, σαφώς εννοεί δωρεάν παραχώρηση μονομερώς, προερχόμενη από τον ιδιοκτήτη, και ασφαλώς θα ήταν πολύ διαφορετική η διατύπωση στην άλλη περίπτωση.

Επομένως, με δοσμένο τον όρο για δωρεάν παραχώρηση συγκεκριμένης λωρίδας, ήταν θέμα της εφεσείουσας να αμφισβητήσει τη νομιμότητά του. Σε τέτοια περίπτωση θα είχε τη δυνατότητα να συζητήσει τα περί την παραβίαση του δικαιώματος της ιδιοκτησίας ή ακόμα και την ανάγκη να υπήρχε δεσμευτικό ρυμοτοπικό σχέδιο κατά τις σχετικές διατάξεις. Αυτά, όμως, δεν θα μπορούσαν να ενταχθούν στο πλαίσιο της συζήτησης σε σχέση με την άδεια οικοδομής και αλυσιτελώς προσμείχθηκαν.

Μας απασχόλησε ως ιδιαίτερο, το επιχείρημα σε σχέση με την προκαταβολική παραχώρηση. Και δίκαιο, κατά τα άλλα, να είχε ο εφεσίβλητος, δεν έπρεπε, σύμφωνα με την εισήγηση της εφεσείουσας, να απαιτηθεί προκαταβολικά η παραχώρηση και, στο πλαίσιο της συζήτησης, έγινε αναφορά και στον όρο (12) της πολεοδομικής άδειας σύμφωνα με τον οποίο «η ανάπτυξη να μην τεθεί σε χρήση εκτός αν εκτελεστούν όλοι οι όροι της άδειας αυτής». Άρα, προτείνει η εφεσείουσα, στο τέλος και όχι προκαταβολικά. Υποδείξαμε και κατά την ακρόαση πως κρίση επί τέτοιου ζητήματος, ως αυτοτελούς, προϋποθέτει αναγνώριση πως η λωρίδα θα παραχωρηθεί οπωσδήποτε, είτε στην αρχή είτε στο τέλος. Όμως, ουδέποτε η εφεσείουσα έθεσε τέτοιο θέμα ως αυτοτελές στη διοίκηση ώστε να έχουμε την αντίδραση της ως αντικείμενο της αναθεώρησης. Η θέση τής εφεσείουσας ήταν πως δεν παραχωρούσε τη λωρίδα δωρεάν και δεν ήταν ότι την παραχωρούσε μεν αλλά στο τέλος ή ότι έθετε προς κρίση τέτοιο θέμα, ως ξεχωριστό. Το Ανώτατο Δικαστήριο δεν εξετάζει πρωτογενώς τέτοιο θέμα, το οποίο, μάλιστα, συσχετίστηκε και προς πρακτικά ενδεχόμενα και προς το συντελεστή δόμησης.

Η έφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται με €1.500 έξοδα, πλέον Φ.Π.Α., εναντίον της εφεσείουσας και υπέρ του εφεσίβλητου.

Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

	CyLaw \| Αναφορικά μ'εμάς \| Επικοινωνία