|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2006) 3 ΑΑΔ 242
11 Μαΐου, 2006
[ΑΡΤΕΜΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΟΥ, KΡΟΝΙΔΗΣ, ΗΛΙΑΔΗΣ, ΦΩΤΙΟΥ, Δ/στές]
ΥΠΟΥΡΓΟΣ ΕΣΩΤΕΡΙΚΩΝ,
Εφεσείων-Καθ'ου η αίτηση,
v.
1. ΣΥΝΔΕΣΜΟY ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΩΝ
ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΩΝ ΚΥΠΡΟΥ (ΣΚΕΚ),
2. ΣΟΛΟΜΩΝTOΣ ΚΟΥΡΟΥΚΛΙΔΗ,
3. ΚΩΣΤΑ ΚΑΔΗ,
4. ΚΩΣΤΑ ΜΑΜΑ,
5. ΣΩΤΗΡΗ ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ,
6. ΓΕΩΡΓΙΑΣ ΙΑΚΩΒΙΔΟΥ,
7. ΚΩΣΤΑ ΚΑΡΥΔΑ,
8. ΕΛΛΗΣ ΑΝΔΡΕΟΥ,
9. ΤΑΣΟY ΑΡΙΣΤΕΙΔΟΥ,
10. ΠΕΡΙΚΛΗ ΓΛΥΚΥ,
11. ΝΙΚΟΔΗΜΟY ΣΟΦΟΚΛΕΟΥΣ,
12. ΝΙΚΗΣ ΟΡΦΑΝΙΔΟΥ,
13. ΝΙΚΟY ΚΥΡΙΑΚΙΔΗ,
14. ΝΙΚΟΛΑ ΛΕΜΟΝΑΡΗ,
Εφεσιβλήτων-Αιτητών.
(Αναθεωρητική Έφεση Αρ. 3904)
Κτηματομεσίτες ― Εγγραφή ― Η προϋπόθεση της δεκαετούς πείρας στην κτηματομεσιτική εργασία ― Άρθρο 6(1)(στ) του περί Κτηματομεσιτών Νόμου του 1987 (Ν. 66/87) ― Ερμηνεία σε συνδυασμό με τον νομοθετικό ορισμό του «κτηματομεσίτη» και της «κτηματικής συναλλαγής» ― Η διεκπεραίωση κτηματικών συναλλαγών δεν αρκεί για την στοιχειοθέτηση της πείρας αλλά απαιτείται και διαμεσολάβηση, με σκοπό την επίτευξη κτηματικής συναλλαγής ― Νομολογιακά πορίσματα και εφαρμογή τους στην κριθείσα περίπτωση.
Συνταγματικό Δίκαιο ― Σύνταγμα ― Άρθρο 25 ― Δικαίωμα άσκησης επαγγέλματος ― Η ορθή ερμηνεία του Αρθρου 6(1)(στ) του περί Κτηματομεσιτών Νόμου του 1987 (Ν. 66/87) ― Το Αρθρο 6(1)(στ), δεν αντιβαίνει στο Αρθρο 25 του Συντάγματος.
Ο εφεσείων επεδίωξε την ανατροπή της πρωτόδικης απόφασης, που ακύρωσε την απόφασή του να εγγράψει τα ενδιαφερόμενα μέρη ως κτηματομεσίτες. Η επίδικη απόφαση είχε ληφθεί μετά από άσκηση ιεραρχικής προσφυγής των ενδιαφερομένων μερών, των οποίων η αίτηση για εγγραφή είχε αρχικά απορριφθεί από το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών Επιχειρηματιών.
Η Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου, απορρίπτοντας την έφεση, αποφάσισε ότι:
1. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχθηκε τις προσφυγές και ακύρωσε τις προσβαλλόμενες αποφάσεις, θεωρώντας ορθή την απόφαση του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών, με την οποία απέρριψε αρχικά τις αιτήσεις των ΕΜ, κρίνοντας ότι η πείρα που επικαλούνταν δεν ήταν η απαιτούμενη από το Νόμο, αφού δεν αφορούσε διαμεσολάβηση για επίτευξη κτηματικής συναλλαγής επ' αμοιβή, αλλά μόνο διεκπεραίωση πράξεων ως υπαλλήλων των εταιρειών τους και πώληση των κτημάτων τους.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έλαβε υπόψη την ερμηνεία του όρου «κτηματομεσίτης» στον περί Κτηματομεσιτών Νόμο του 1987 (Ν. 66/87) καθώς και εκείνη του όρου «κτηματική συναλλαγή» για να καταλήξει στην ερμηνεία των λέξεων «κτηματομεσιτική εργασία» που αναφέρεται στο Αρθρο 6(1)(στ) του Νόμου.
Ο εφεσείων πρόβαλε το επιχείρημα πως η ερμηνεία που έδωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο στο επίδικο άρθρο είναι λανθασμένη και αντινομική.
Η απάντηση στο επιχείρημα αυτό εμπεριέχεται στο ίδιο καθ' εαυτό το επιχείρημα. Θα ήταν όντως αντινομικό εάν ο νομοθέτης ζητούσε «πείρα σε κτηματομεσιτική εργασία» αφού, αυτή θα ήταν κτηματομεσιτική εργασία με αμοιβή και κατ' ακολουθία παράνομη. Είναι γι' αυτό που αναφέρεται σε πείρα «περί την κτηματομεσιτικήν εργασίαν». Η έννοια αυτής της φράσης είναι σαφής. Η εργασία που διεξάγεται από αδειούχους είναι η κτηματομεσιτική εργασία που απαιτείται από το επίδικο άρθρο. Η δε πείρα γύρω απ' αυτή την εργασία είναι εκείνη που αποκτάται από άλλους που συνεργάζονται με αδειούχους και αποκτάται από αυτή τη μαθητεία, αν μπορεί να χαρακτηρισθεί έτσι.
Ορθά, κατά συνέπεια, επισημαίνει το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι μόνο σε περίπτωση που ο Νόμος θα απαιτούσε πείρα στις κτηματικές συναλλαγές θα μπορούσαν οι αιτήσεις των ΕΜ για εγγραφή να επιτύχουν.
2. Πρόβαλε περαιτέρω, ο εφεσείων την εισήγηση ότι η ερμηνεία που έδωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο στο Αρθρο 6(1)(στ) είναι περιοριστική του δικαιώματος άσκησης επαγγέλματος και αντιβαίνει στο Άρθρο 25 του Συντάγματος που επιτρέπει μόνο τον περιορισμό στα απόλυτα απαραίτητα για την άσκηση του επαγγέλματος προσόντα.
Το δικαίωμα άσκησης οποιουδήποτε επαγγέλματος μπορεί να υπάγεται σε όρους, περιορισμούς ή διατυπώσεις που είναι συνήθως απαιτούμενοι για ρύθμιση των προσόντων κάθε επαγγέλματος. Είναι αναμφίβολο ότι για να ασκήσει κάποιος το επάγγελμα του κτηματομεσίτη χρειάζονται ορισμένα προσόντα που σχετίζονται με τις κατάλληλες γνώσεις καθώς και την πείρα για την άσκηση του επαγγέλματος.
Η ερμηνεία που έδωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν αντιβαίνει στο πιο πάνω άρθρο του Συντάγματος.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Σύνδεσμος Κτηματομεσιτών Επιχειρηματιών Κύπρου κ.ά. ν. Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών κ.ά., Υπόθ. Αρ. 769/2001, ημερ. 4.11.02,
Χριστοδουλίδης ν. Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών (1992) 4 Α.Α.Δ. 3431.
Έφεση.
Έφεση από τον εφεσείοντα εναντίον της απόφασης Δικαστή του Aνωτάτου Δικαστηρίου (Υποθ. Αρ. 457/2003, 466/2003 και 467/2003), ημερ. 2/11/2004.
Α. Μαππουρίδης, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τον Εφεσείοντα.
Α. Παναγιώτου, για τον Εφεσίβλητο-Αιτητή Aρ. 1.
Ν. Κλεάνθους για Χρ. Τριανταφυλλίδη, για τους Εφεσίβλητους Aρ. 2-14.
Χρ. Χρίστου για Α. Νεοκλέους, για το Ενδιαφερόμενο Μέρος Ε. Νεάρχου.
Χρ. Ιωαννίδης, για το Ενδιαφερόμενο Μέρος Κ. Νικολάου.
Δ. Ιωαννίδης, για το Ενδιαφερόμενο Μέρος Κ. Γαβριηλίδη.
Cur. adv. vult.
ΔIKAΣTHPIO: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Π. Αρτέμη, Δ..
ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ.: Η παρούσα έφεση προσβάλλει την πρωτόδικη απόφαση στις συνεκδικασθείσες προσφυγές 457/03. 466/03 και 467/03, που αφορούσαν την εγγραφή των ΕΜ Έλενας Νεάρχου, Χρίστου Νικολάου και Κώστα Γαβριηλίδη αντίστοιχα ως κτηματομεσιτών κατ' επίκληση του άρθρου 6(1)(στ) του περί Κτηματομεσιτών Νόμου του 1987 (Ν. 66/87), όπως τροποποιήθηκε.
Το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών Επιχειρηματιών είχε αρχικά απορρίψει τις αιτήσεις των ΕΜ για εγγραφή στο μητρώο τους, αλλά μετά από ιεραρχικές τους προσφυγές η εγγραφή έγινε ως αποτέλεσμα της απόφασης του Υπουργού Εσωτερικών.
Αιτητές στις προσφυγές ήταν ο Σύνδεσμος Κτηματομεσιτών Επιχειρηματιών Κύπρου και 13 ιδιώτες κτηματομεσίτες. Το μόνο θέμα που εγειρόταν πρωτόδικα και που εγείρεται και τώρα κατ' έφεση, είναι η ερμηνεία του άρθρου 6(1)(στ) του Νόμου, το οποίο προνοεί τα ακόλουθα:
«6.-(1) Πας πολίτης της Δημοκρατίας δικαιούται να εγγραφή ως κτηματομεσίτης εάν το Συμβούλιο πεισθή ότι είναι καλού χαρακτήρος και -
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
(στ) έχει δεκαετή πείρα περί την κτηματομεσιτικήν εργασίαν».
Η πείρα με βάση την οποία έγινε αποδεκτή η αίτηση των ΕΜ συνίστατο στα ακόλουθα. Αναφορικά με το ΕΜ Έλενα Νεάρχου, η πείρα της αποκτήθηκε ως υπεύθυνης πωλήσεων σε οικογενειακές εταιρείες, ενώ εκείνη του Χρίστου Νικολάου ως διοικητικού συμβούλου στην εταιρεία D. Nicolaou & Sons (Landowners) Ltd, όπου ενεργούσε προς αγοραπωλησία των ακινήτων της. Η πείρα του Κώστα Γαβριηλίδη αφορούσε, όπως ο ίδιος επικαλέστηκε, πείρα από τις ξεναγήσεις και διαπραγματεύσεις για αγοραπωλησίες που έκανε εκ μέρους της εταιρείας Κώστας Γαβριηλίδης & Υιοί Λτδ.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχθηκε τις προσφυγές και ακύρωσε τις προσβαλλόμενες αποφάσεις, θεωρώντας ορθή την απόφαση του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών, με την οποία απέρριψε αρχικά τις αιτήσεις των ΕΜ, κρίνοντας ότι η πείρα που επικαλούνταν δεν ήταν η απαιτούμενη από το Νόμο, αφού δεν αφορούσε διαμεσολάβηση για επίτευξη κτηματικής συναλλαγής επ'αμοιβή, αλλά μόνο διεκπεραίωση πράξεων ως υπαλλήλων των εταιρειών τους και πώληση των κτημάτων τους.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έλαβε υπόψη την ερμηνεία του όρου «κτηματομεσίτης» στο Νόμο καθώς και εκείνη του όρου «κτηματική συναλλαγή» για να καταλήξει στην ερμηνεία των λέξεων «κτηματομεσιτική εργασία» που αναφέρεται στο άρθρο 6(1)(στ) του Νόμου.
Παραθέτουμε πιο κάτω απόσπασμα από την πρωτόδικη απόφαση, από την οποία προκύπτει σαφώς το σκεπτικό του Δικαστηρίου:
«Οι όροι «κτηματομεσίτης» και «κτηματική συναλλαγή» στο άρθρο 2 του νόμου ερμηνεύονται ως πιο κάτω,
«'κτηματομεσίτης' σημαίνει πρόσωπον έχον ως κύριαν απασχόλησιν την έναντι αμοιβής μεσολάβησιν δια κτηματικήν συναλλαγήν περιλαμβάνει δε εταιρείαν περιωρισμένης ευθύνης η οποία έχει ως αποκλειστικόν σκοπόν την διεξαγωγήν κτηματικών συναλλαγών, νοουμένου ότι ο Διευθυντής αυτής είναι εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης.»
«'κτηματική συναλλαγή' σημαίνει πάσαν συναλλαγήν δια την σύναψιν συμφωνίας προς πώλησιν, αγοράν, ανταλλαγήν ή μίσθωσιν ακινήτου, περιλαμβανομένης της παραχωρήσεως ακινήτου επί αντιπαροχή.»
Η θέση των αιτητών είναι ότι η έννοια του όρου «κτηματομεσιτική πείρα», έχει άμεση σχέση με τον όρο «κτηματομεσίτης» αλλιώς ο νομοθέτης δεν θα απαιτούσε κτηματομεσιτική πείρα ως προϋπόθεση εγγραφής στο Μητρώο Κτηματομεσιτών αλλά πείρα περί τις κτηματικές συναλλαγές. Η ερμηνευτική αυτή προσέγγιση είναι ορθή. Η ερμηνευτική διάταξη του όρου κτηματομεσίτης είναι καθοριστική. Η έναντι αμοιβής μεσολάβηση δια κτηματική συναλλαγή είναι το κυρίαρχο στοιχείο της έννοιας του όρου. Η πρόθεση του νομοθέτη, που αβίαστα προκύπτει από τη γραμματική ερμηνεία του όρου «κτηματομεσίτης», ήταν να συμπεριλάβει στην κτηματομεσιτική εργασία τη μεσολάβηση μεταξύ τρίτων. Εξάλλου, η μεσιτεία είναι εξ ορισμού έννοια συνυφασμένη με τη διαμεσολάβηση. Η έννοια της κτηματομεσιτικής πείρας στο Νόμο δεν έχει τη σημασία της διεκπεραίωσης κτηματικών συναλλαγών, αλλά σημαίνει και μεσολάβηση μεταξύ αγοραστή, πωλητή ή ενοικιαστή με σκοπό την επίτευξη κτηματικής συναλλαγής.
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ο υπάλληλος, ο διευθυντής ή μέτοχος που εργάζεται σε εργοληπτικές εταιρείες ή εταιρείες ανάπτυξης γης, μπορούν να ασχολούνται με κτηματικές συναλλαγές ενεργώντας εκ μέρους ή και για λογαριασμό της εταιρείας τους. Ελλείπει όμως το βασικό συστατικό της μεσολάβησης με αποτέλεσμα να μην αποκτούν τη κτηματομεσιτική πείρα κατά την έννοια του άρθρου 6(1)(στ) του νόμου.»
Στην υπόθεση Σύνδεσμος Κτηματομεσιτών Επιχειρηματιών Κύπρου κ.ά. ν. Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών κ.ά., Υπ. Αρ. 769/01, ημερ. 4.11.02, ο Αρτεμίδης Δ., (όπως ήταν τότε), ασχολούμενος με παρόμοιο θέμα (εκεί το ΕΜ είχε εγγραφεί κατ' επίκληση του ίδιου άρθρου του Νόμου με βάση πείρα που απέκτησε ως δημόσιος υπάλληλος στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας) και αναφερόμενος σε σχετική γνωμάτευση Δικηγόρου της Δημοκρατίας που ερμήνευε το επίδικο άρθρο, ανέφερε τα ακόλουθα:
«Στη σχετική γνωμάτευση η δικηγόρος της Δημοκρατίας περιέπλεξε τον πιο πάνω ορισμό «κτηματομεσίτης» με τον ορισμό «κτηματική συναλλαγή». Ξεκινώντας απ' αυτό το λάθος έκρινε πως, εφόσον το ενδιαφερόμενο μέρος εκτελούσε στο κτηματολόγιο καθήκοντα που είχαν σχέση με κτηματικές συναλλαγές πληρούσε την προϋπόθεση της παραγράφου (στ) του εδαφίου (1) του επίμαχου άρθρου. Μα, η ερμηνευτική διάταξη, που παραθέτω πιο πάνω, και είναι καθοριστική, δεν αναφέρεται σε κτηματικές συναλλαγές αλλά σε κτηματομεσιτική εργασία, και μάλιστα έναντι αμοιβής.»
Η πιο πάνω απόφαση, που κατέληξε σε επιτυχία της προσφυγής, συνάδει με την υπό κρίση πρωτόδικη απόφαση.
Ο εφεσείων πρόβαλε το επιχείρημα πως η ερμηνεία που έδωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο στο επίδικο άρθρο είναι λανθασμένη και αντινομική. Ισχυρίστηκε ότι, εάν ο νομοθέτης είναι πείρα κτηματομεσίτη που ήθελε τότε θα το ζητούσε ρητά, δηλαδή θα ανέφερε «πείρα σε κτηματομεσιτική εργασία» και όχι πείρα «περί την κτηματομεσιτική εργασία». Θα ήταν όμως, όπως περαιτέρω υποστηρίχθηκε, παράνομο να ζητά ο νόμος από κάποιο τέτοιου είδους πείρα επ'αμοιβή, τη στιγμή που δεν ήταν δικαιούχος εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης.
Η απάντηση στο επιχείρημα αυτό εμπεριέχεται στο ίδιο καθ' εαυτό το επιχείρημα. Θα ήταν όντως αντινομικό εάν ο νομοθέτης ζητούσε «πείρα σε κτηματομεσιτική εργασία» αφού, αυτή θα ήταν κτηματομεσιτική εργασία με αμοιβή και κατ'.ακολουθία παράνομη. Είναι γι' αυτό που αναφέρεται σε πείρα «περί την κτηματομεσιτικήν εργασίαν». Η έννοια αυτής της φράσης, κατά την άποψη μας, είναι σαφής. Η εργασία που διεξάγεται από αδειούχους είναι η κτηματομεσιτική εργασία που απαιτείται από το επίδικο άρθρο. Η δε πείρα γύρω απ' αυτή την εργασία είναι εκείνη που αποκτάται από άλλους που συνεργάζονται με αδειούχους και αποκτάται από αυτή τη μαθητεία, αν μπορεί να χαρακτηρισθεί έτσι. Συνεπώς, είναι η κτηματομεσιτική εργασία που γίνεται επ' αμοιβή από άλλους και όχι η εργασία που δημιουργεί την πείρα από τη συνεργασία οποιουδήποτε με αδειούχους κτηματομεσίτες.
Ορθά, κατά συνέπεια, επισημαίνει το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι μόνο σε περίπτωση που ο Νόμος θα απαιτούσε πείρα στις κτηματικές συναλλαγές θα μπορούσαν οι αιτήσεις των ΕΜ για εγγραφή να επιτύχουν. Το σκεπτικό του δικαστηρίου μας βρίσκει σύμφωνους.
Πρόβαλε περαιτέρω, ο εφεσείων την εισήγηση ότι η ερμηνεία που έδωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο στο άρθρο 6(1)(στ) είναι περιοριστική του δικαιώματος άσκησης επαγγέλματος και αντιβαίνει στο Άρθρο 25 του Συντάγματος που επιτρέπει μόνο τον περιορισμό στα απόλυτα απαραίτητα για την άσκηση του επαγγέλματος προσόντα.
Όπως έχει τονισθεί και στην Χριστοδουλίδης ν. Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών (1992) 4 Α.Α.Δ. 3431, το δικαίωμα άσκησης οποιουδήποτε επαγγέλματος μπορεί να υπάγεται σε όρους, περιορισμούς ή διατυπώσεις που είναι συνήθως απαιτούμενοι για ρύθμιση των προσόντων κάθε επαγγέλματος κ.λ.π. Όπως εκεί αναφέρθηκε είναι αναμφίβολο ότι για να ασκήσει κάποιος το επάγγελμα του κτηματομεσίτη χρειάζονται ορισμένα προσόντα που σχετίζονται με τις κατάλληλες γνώσεις καθώς και την πείρα για την άσκηση του επαγγέλματος.
Δεν έχουμε ικανοποιηθεί ότι η ερμηνεία που έδωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο αντιβαίνει στο πιο πάνω άρθρο του Συντάγματος.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα σε βάρος του εφεσείοντα.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.