|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Κυπριακή νομοθεσία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
(2001) 3 ΑΑΔ 890
29 Οκτωβρίου, 2001
[ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΗΛΙΑΔΗΣ, ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ/στές]
LORDOS HOTELS (HOLDINGS) LTD,
Εφεσείοντες-Αιτητές.
ν.
EΠΑΡΧΙΑΚΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΛΕΙΤΟΥΡΓΟΥ,
ΕΠΑΡΧΙΑΚΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΛΑΡΝΑΚΑΣ,
Εφεσιβλήτων-Καθ' ων η αίτηση.
(Αναθεωρητική Έφεση Αρ. 2883)
Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Άρθρο 67 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου (Κεφ. 224) ― Αφορά την επανεκτίμηση της αξίας της ακίνητης ιδιοκτησίας με σκοπό τον καθορισμό της αγοραίας αξίας κατά το χρόνο της επανεκτίμησης και μετά και όχι για αναθεώρηση της αξίας της γενικής εκτίμησης.
Πρωτόδικα η προσφυγή της εφεσείουσας κατά της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου να απορρίψει αίτημα για αναθεώρηση της αξίας της γενικής εκτίμησης του ακινήτου της, απορρίφθηκε. Ακολούθησε η παρούσα έφεση.
Η Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου, απορρίπτοντας την έφεση, αποφάσισε ότι:
Ορθά ερμηνευόμενο το Άρθρο 67 εφαρμόζεται μετά την πάροδο 5 ετών, όπως αναφέρεται στην πρώτη παράγραφο, και σε βραχύτερο χρονικό διάστημα όταν λειτουργούν οι επιφυλάξεις των παραγράφων (α), (β) και (γ), και στις δυο περιπτώσεις όμως θα επανεκτιμηθεί η ακίνητη ιδιοκτησία με σκοπό τον καθορισμό της αγοραίας αξίας της κατά το χρόνο της επανεκτίμησης και μετά, και όχι για να τροποποιηθεί η αξία που καθορίστηκε στη γενική εκτίμηση ως η ισχύουσα την 1.1.80. Ένσταση στη γενική εκτίμηση μπορούσε να υποβληθεί μέσα σε 6 μήνες από τη δημοσίευση της Ειδοποίησης του Διευθυντή στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας (Άρθρο 70(β) του Κεφ.224) και όπως προβλέπεται στα άρθρα 70(δ) και 74 του Κεφ.224. Η αιτήτρια δεν είχε υποβάλει τέτοια ένσταση. Καθώς σημειώνεται η αιτήτρια ζητούσε με την αίτηση της, και σ΄ αυτό στόχευε και το περιεχόμενο της έκθεσης του εμπειρογνώμονα της, να επανεκτιμηθεί η αξία της επίδικης ακίνητης ιδιοκτησίας της ώστε να μειωθεί από £3.500.00, που ορίστηκε ως η ισχύουσα του κατά την 1.1.80, σε £2.400.000. Η απόρριψη επομένως από το Διευθυντή του αιτήματος ήταν κατά νόμο ορθή. Ορθή, σε ό,τι αφορά το αποτέλεσμα, είναι και η πρωτόδικη απόφαση, μολονότι το παρόν Δικαστήριο αντιμετωπίζει το ζήτημα από διαφορετική νομική γωνιά.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Έφεση.
Έφεση από την αιτήτρια εταιρεία εναντίον της απόφασης Δικαστή του Ανωτάτου Δικαστηρίου (Αρ. Προσφυγής 159/98) ημερομηνίας 18/6/99 με την οποία απορρίφθηκε το αίτημά της για τροποποίηση της εκτίμησης και επανεκτίμηση του ακινήτου της με την αιτιολογία ότι από την ημερομηνία αρχικής εκτίμησης μέχρι τον ουσιώδη χρόνο δεν είχε επέλθει ουσιώδης αύξηση ή μείωση της αγοραίας αξίας του ακινήτου σε τιμές 1/1/80.
Α. Ανδρέου, για τους Εφεσείοντες.
Λ. Χριστοδουλίδου, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Δ.: Η αιτήτρια εταιρεία είναι ιδιοκτήτρια ακινήτου με κτηματολογικά στοιχεία εγγραφής 6037, Φ/Σχ.XLΙ/27 τεμάχια 141/2/1/4 και 1/2/4 στο χωριό Πύλα, Λάρνακα, στο οποίο είναι οικοδομημένο το ξενοδοχείο Golden Bay. Στις 20.3.97 μέσω των δικηγόρων της υπέβαλε αίτηση στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας για επανεκτίμηση από το Διευθυντή του πιο πάνω ακινήτου, κατ' επίκληση του άρθρου 67 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.224. Στην επιστολή παρακαλείτο ο Διευθυντής να επισπεύσει την επανεκτίμηση, γιατί αυτή είχε επιπτώσεις στις οικονομικές και φορολογικές υποχρεώσεις της αιτήτριας. Ακολούθησε αλληλογραφία και συνάντηση των δικηγόρων της αιτήτριας με το αρμόδιο τμήμα στη Λάρνακα, με οδηγίες του οποίου η αιτήτρια παρέδωσε έκθεση εκτίμησης της αξίας του ακινήτου από εμπειρογνώμονα εκτιμητή. Το αξιοσημείωτο στοιχείο σ' αυτή την εκτίμηση, και γενικά στο υποβληθέν αίτημα, που οδηγεί και στην τελική κρίση πως ορθά απερρίφθη πρωτόδικα η προσφυγή, είναι το εξής. Η αιτήτρια επεδίωκε με την αίτηση, όπως ρητά αναφέρεται και στην έκθεση του εμπειρογνώμονα της, να επανεκτιμηθεί η αγοραία αξία του ακινήτου έτσι που να τροποποιηθεί η καθορισθείσα στη γενική εκτίμηση ως αγοραία αξία του κατά την 1.1.80, που συμπληρώθηκε στην περιοχή την 1.3.91. Η δε ούτω τροποποιημένη αξία να θεωρείται ως η αγοραία αξία του ακινήτου κατά την πιο πάνω ημερομηνία (1.1.80). Σύμφωνα με τη γενική εκτίμηση η αξία του κτήματος ήταν κατά την 1.1.1980 £3.500.000, ενώ με την έκθεση του εμπειρογνώμονα που κατέθεσε η αιτήτρια η αξία της την πιο πάνω ημερομηνία ήταν £2.400.000.
Το αίτημα απορρίφθηκε με επιστολή της αρμόδιας αρχής ημερ. 10.12.97. Η ουσιώδης παράγραφος της λέει τα εξής:
«2. Ενόψει του γεγονότος ότι από την ημερομηνία της αρχικής εκτίμησης μέχρι σήμερα δεν επήλθε ουσιώδης αύξηση ή μείωση της αγοραίας αξίας του ακινήτου, σε τιμές 1.1.1980, έχω οδηγίες να σας πληροφορήσω ότι δεν μπορεί να γίνει αλλαγή της εκτίμησης.»
Όπως έχουμε αναφέρει πιο πάνω το ζήτημα ρυθμίζεται από τις διατάξεις του άρθρου 67 του Κεφ.224, που ακολουθούν:
«67. Οιαδήποτε ακίνητος ιδιοκτησία οποτεδήποτε εκτιμηθείσα, είτε προ της ενάρξεως είτε μετά την έναρξιν της ισχύος του παρόντος Νόμου, δύναται να επανεκτιμηθή καθ' οιονδήποτε χρόνον όστις δεν είναι βραχύτερος των πέντε ετών από της ημερομηνίας της τελευταίας εκτιμήσεως, είτε τη πρωτοβουλία του Διευθυντού ή τη αιτήσει του εγγεγραμμένου κυρίου αυτής.
Νοείται ότι οιαδήποτε ακίνητος ιδιοκτησία δύναται να επανεκτιμηθή κατά χρόνον βραχύτερον των πέντε ετών από της τελευταίας εκτιμήσεως εάν
(α) από της τελευταίας εκτιμήσεως οιαδήποτε τοιαύτη ακίνητος ιδιοκτησία έχη ουσιωδώς επανοικοδομηθή ή εάν εφ΄οιασδήποτε γαίας έχωσιν ανεγερθή οιαιδήποτε οικοδομαί ή φυτευθή οιαδήποτε δένδρα ή άμπελοι ούτως ώστε να αυξηθή ουσιωδώς η αξία της τοιαύτης ιδιοκτησίας ή γαίας· ή
(β) από της τελευταίας εκτιμήσεως οιαδήποτε τοιαύτη ακίνητος ιδιοκτησία έχη καταστραφή ή βλαβή εις τοιαύτην έκτασιν ώστε να επηρεάζηται σημαντικώς η αξία αυτής· ή
(γ) έχει διαταχθή γενική εκτίμησις δυνάμει του άρθρου 69.»
Η συζήτηση ενώπιον του συναδέλφου μας, που δίκασε πρωτόδικα την προσφυγή, προχώρησε στη βάση των εκατέρωθεν εισηγήσεων που αφορούσαν στην ορθή ερμηνεία και εφαρμογή του άρθρου 67, με επίκεντρο όμως της συζήτησης το κατά πόσο η απόφαση του Διευθυντή ήταν σύμφωνα με το νόμο ορθή ενόψει των επιφυλάξεων των παραγράφων α, β και γ του άρθρου και στην κοινώς αποδεκτή βάση ότι η αιτήτρια δεν ισχυριζόταν ότι είχε επέλθει οποιαδήποτε αλλαγή στην ακίνητη ιδιοκτησία, όπως προβλέπεται στις παραγράφους α και β της επιφύλαξης.
Οι δικηγόροι της αιτήτριας εισηγούνται πως το άρθρο 67 δίδει δικαίωμα στον πολίτη να ζητήσει, μετά την πάροδο 5 ετών από την τελευταία εκτίμηση, από το Διευθυντή να προβεί σε επανεκτίμηση της αξίας ακίνητης ιδιοκτησίας του όπως αυτή καθορίστηκε στη γενική εκτίμηση, ως η ισχύουσα κατά την 1.1.80. Οι επιφυλάξεις των παραγράφων α, β και γ του άρθρου, είπε ο συνήγορος της αιτήτριας, ισχύουν όταν το αίτημα υποβληθεί σε χρόνο βραχύτερο των 5 ετών.
Ο συνάδελφος, που δίκασε πρωτόδικα την προσφυγή, δεν συμφώνησε με την ερμηνεία που πρότεινε ο δικηγόρος της αιτήτριας. Έκρινε πως ο Διευθυντής προτού εκδώσει την προσβαλλόμενη απόφαση προέβη σε δέουσα έρευνα. Είχε μελετήσει την έκθεση του εμπειρογνώμονα-εκτιμητή της αιτήτριας και λειτουργοί επισκέφθηκαν επιτόπου το ακίνητο για σκοπούς εκτίμησης. Εφόσον δε έκρινε ότι δεν επήλθε ουσιώδης αύξηση ή μείωση της αγοραίας αξίας του ακινήτου, σε τιμές 1.1.80, ορθά αποφάσισε πως δεν μπορούσε να γίνει τροποποίηση της εκτίμησης.
Η δική μας προσέγγιση στην υπόθεση έχει διαφορετική νομική βάση. Κατά τη γνώμη μας ορθά ερμηνευόμενο το άρθρο 67 εφαρμόζεται μετά την πάροδο 5 ετών, όπως αναφέρεται στην πρώτη παράγραφο, και σε βραχύτερο χρονικό διάστημα όταν λειτουργούν οι επιφυλάξεις των παραγράφων (α), (β) και (γ), και στις δυο περιπτώσεις όμως θα επανεκτιμηθεί η ακίνητη ιδιοκτησία με σκοπό τον καθορισμό της αγοραίας αξίας της κατά το χρόνο της επανεκτίμησης και μετά, και όχι για να τροποποιηθεί η αξία που καθορίστηκε στη γενική εκτίμηση ως η ισχύουσα την 1.1.80. Ένσταση στη γενική εκτίμηση μπορούσε να υποβληθεί μέσα σε 6 μήνες από τη δημοσίευση της Ειδοποίησης του Διευθυντή στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας (άρθρο 70(β) του Κεφ.224) και όπως προβλέπεται στα άρθρα 70(δ) και 74 του Κεφ.224. Η αιτήτρια δεν είχε υποβάλει τέτοια ένσταση. Καθώς σημειώνουμε πιο πάνω η αιτήτρια ζητούσε με την αίτηση της, και σ΄αυτό στόχευε και το περιεχόμενο της έκθεσης του εμπειρογνώμονα της, να επανεκτιμηθεί η αξία της επίδικης ακίνητης ιδιοκτησίας της ώστε να μειωθεί από £3.500.00, που ορίστηκε ως η ισχύουσα του κατά την 1.1.80, σε £2.400.000. Η απόρριψη επομένως από το Διευθυντή του αιτήματος ήταν κατά νόμο ορθή. Ορθή, σε ό,τι αφορά το αποτέλεσμα, είναι και η πρωτόδικη απόφαση, μολονότι εμείς αντιμετωπίζουμε το ζήτημα από διαφορετική νομική γωνιά. Η έφεση απορρίπτεται με £500 έξοδα.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.