|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(1998) 3 ΑΑΔ 616
14 Σεπτεμβρίου, 1998
[ΠΙΚΗΣ, Π., ΝΙΚΗΤΑΣ, ΚΑΛΛΗΣ, ΚΡΑΜΒΗΣ, ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, Δ/στές]
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΚΑΡΑΟΛΗΣ,
Εφεσείων-Αιτητής,
ν.
ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΕΓΓΡΑΦΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΩΝ,
Εφεσίβλητου-Καθ' ου η αίτηση.
(Aναθεωρητική Έφεση Aρ. 1808)
Οι περί Κτηματομεσιτών Νόμοι (Ν. 66/87 και Ν. 44/88) — Eγγραφή Κτηματομεσιτών — Προσόντα — Eιδικά το προσόν της δεκαετούς πείρας περί την κτηματομεσιτικήν εργασία — Eρμηνεία του Άρθρου 6 του περί Kτηματομεσιτών Nόμου Aρ. 66/87 — Έκταση της σχετικής αρμοδιότητας του Συμβουλίου Eγγραφής.
Διοικητική πράξη — Bεβαιωτική σε αντιδιαστολή προς εκτελεστή πράξη — Eιδικά το στοιχείο της διεξαγωγής νέας έρευνας — Αντικειμενικό κριτήριο — Eκτελεστή απόφαση λαμβάνεται και όταν δε διεξήχθηκε νέα έρευνα, ενώ τα υποβληθέντα στοιχεία δικαιολογούσαν την διεξαγωγή της.
Προσφυγή βάσει του Άρθρου 146 του Συντάγματος — Λόγοι ακυρώσεως — Έλλειψη δέουσας έρευνας — Παράλειψη του διοικητικού οργάνου να διερευνήσει νέα ουσιώδη στοιχεία που υποβλήθηκαν προς επανεξέταση απορριφθέντος αιτήματος — Εμμονή του οργάνου στην προηγούμενη απόφασή του δεν είναι βεβαιωτική αλλά εκτελεστή πράξη πάσχουσα λόγω έλλειψης έρευνας.
O εφεσείων επεδίωξε την ανατροπή της πρωτόδικης απόφασης που έκρινε απαράδεκτη την προσφυγή του καθώς και την ακύρωση κατ' έφεσιν της επίδικης απόφασης με την οποία απερρίφθη η αίτησή του για εγγραφή ως κτηματομεσίτη.
H Oλομέλεια του Aνωτάτου Δικαστηρίου, επιτρέποντας την έφεση, αποφάσισε ότι:
1. Η δεκαετής πείρα περί την κτηματομεσιτικήν εργασία είναι μεταξύ των απαιτούμενων προσόντων για εγγραφή στο μητρώο κτηματομεσιτών. Το εν λόγω προσόν, σύμφωνα με το Άρθρο 6 του Ν.66/87, δεν είναι απαραίτητο αν ο αιτών την εγγραφή κατέχει δίπλωμα ή πτυχίο ανεγνωρισμένου πανεπιστημίου ή ανεγνωρισμένου επαγγελματικού σώματος εις συναφή προς την άσκηση του επαγγέλματος του κτηματομεσίτου θέματα.
Το Συμβούλιο κατά την πρώτη συνεδρία του ημερομηνίας 6.4.92 έκρινε ότι ο εφεσείων δεν κατείχε την απαιτούμενη από το νόμο δεκαετή πείρα και ότι το πτυχίο νομικής δεν αφορούσε θέματα συναφή προς την άσκηση του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη. Ο νόμος δεν καθορίζει κριτήρια προσδιοριστικά της δεκαετούς πείρας. Επομένως η διαπίστωση ύπαρξης του προσόντος επαφίεται στη διακριτική ευχέρεια του Συμβουλίου, η οποία ασκείται με βάση τα στοιχεία που το Συμβούλιο έχει ενώπιόν του.
2. Η ανατροπή του τεκμηρίου της νομιμότητας της προσβληθείσας διοικητικής απόφασης του Συμβουλίου ημερομηνίας 14.7.92 εναπόκειται στον εφεσείοντα. Είναι ο εφεσείων ο οποίος έχει καθήκον να θεμελιώσει τον ισχυρισμό του αναφορικά με την παρουσίαση νέων στοιχείων, γιατί χωρίς αυτά, η απόφαση της 14.7.92 δεν θα ήταν τίποτε άλλο παρά βεβαιωτική εκείνης που λήφθηκε στις 6.4.92.
Στην προκείμενη περίπτωση, τα νέα στοιχεία που υπέβαλε ο εφεσείων συνεκτιμώμενα μεταξύ τους αλλά και με τα υπάρχοντα συνιστούν νέα ουσιώδη στοιχεία. Η βεβαίωση της εταιρείας Louis P. Constantinou Estates Ltd περιέχει στοιχεία τα οποία, εφόσον διαπιστωθεί το βάσιμό τους, θα μπορούσαν να στοιχειοθετήσουν το απαιτούμενο προσόν της δεκαετούς πείρας.
3. Η απόκτηση της απαιτούμενης δεκαετούς πείρας δεν είναι απαραίτητο να στοιχειοθετηθεί διά της αποδείξεως συνεχούς επί δέκα έτη ενασχόλησης του ενδιαφερόμενου αιτητή περί την κτηματομεσιτικήν εργασίαν. Το συγκεκριμένο προσόν στοιχειοθετείται και διά της αποδείξεως κατά περιόδους ενασχόλησης περί την κτηματομεσιτικήν εργασίαν εφόσον το σύνολο των χρονικών περιόδων ενασχόλησης συμπληρώνει την προβλεπόμενη περίοδο των δέκα ετών. Αυτό συνάγεται κατόπιν της κατ' αντιδιαστολή ερμηνείας της διάταξης (στ) του Άρθρου 6(1) προς τη δεύτερη επιφύλαξη του εν λόγω άρθρου.
4. Εσφαλμένα αποφασίστηκε ότι η απόφαση ημερομηνίας 14.7.92 είναι βεβαιωτική και δεν έχει εκτελεστό χαρακτήρα. Το Συμβούλιο κατά τη λήψη της πιο πάνω απόφασης είχε ενώπιόν του νέα ουσιώδη στοιχεία που συνόδευαν το αίτημα του εφεσείοντα για επανεξέταση.
5. Εφόσον τα νέα στοιχεία τα οποία κατέθεσε ο εφεσείων δικαιολογούσαν τη διεξαγωγή νέας έρευνας η απορριπτική απόφαση ήταν εκτελεστή υποκείμενη στον αναθεωρητικό έλεγχο με βάση το Άρθρο 146.1 του Συντάγματος. Τα νέα στοιχεία που τέθηκαν δεν εξετάστηκαν και ούτε αξιολογήθηκαν. Αναπόφευκτο συμπέρασμα είναι ότι η απορριπτική απόφαση είναι πλημμελής λόγω μη διεξαγωγής δέουσας έρευνας. Επομένως όχι μόνο δεχόμαστε ότι η απόφαση η οποία προσβλήθηκε ήταν παραδεκτή ως αντικείμενο αναθεώρησης αλλά και θα προβούμε στην ακύρωσή της η οποία κρίνεται ως ανυπόστατη λόγω της μη διεξαγωγής δέουσας έρευνας.
Η έφεση επιτυγχάνει με έξοδα.
Aναφερόμενη υπόθεση:
Ζίττης v. Δημοκρατίας (1998) 3 Α.Α.Δ. 394.
Έφεση.
Έφεση εναντίον της απόφασης Δικαστή του Ανωτάτου Δικαστηρίου Κύπρου (Χατζητσαγγάρης, Δ.) που δόθηκε στις 29 Ιουνίου, 1993 (Προσφυγή Αρ. 698/92) με την οποία απέρριψε προσφυγή του εφεσείοντα κατά της απόφασης του εφεσίβλητου να απορρίψει την αίτηση του για εγγραφή στο μητρώο κτηματομεσιτών.
Μ. Καλλιγέρου, για τον Εφεσείοντα.
Α. Παναγιώτου, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΠΙΚΗΣ, Π.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Α. Κραμβής.
ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: Το καθ' ου η αίτηση Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών, (εφεξής "το Συμβούλιο") είναι το καθ' ύλην αρμόδιον όργανο για την εξέταση αιτήσεων για εγγραφή στο μητρώο κτηματομεσιτών που τηρεί, των εχόντων τα προσόντα προς εγγραφή προσώπων. Βλ. τους περί Κτηματομεσιτών Νόμους του 1987 και 1988 (Νόμοι 66/87 και 44/88).
Ο εφεσείων υπέβαλε στο Συμβούλιο αίτηση ημερομηνίας 19.2.92 για εγγραφή στο μητρώο κτηματομεσιτών.
Το Συμβούλιο εξέτασε την αίτηση στη συνεδρία του ημερομηνίας 6.4.92 και αποφάσισε την απόρριψή της για τους λόγους που αναφέρονται στην επιστολή του ημερομηνίας 8.4.92 προς τον αιτητή, ήτοι:
"Το Συμβούλιο κατά τη συνεδρία του στις 6.4.1992, εξέτασε την αίτησή σας αρ. 490 και λυπείται να σας πληροφορήσει ότι δεν δικαιούσθε να εγγραφείτε στο Μητρώο Κτηματομεσιτών γιατί δεν έχετε τα προσόντα σύμφωνα με τον Νόμο. Η αίτησή σας απορρίφθηκε γιατί δεν έχετε δεκαετή πείρα περί την κτηματομεσιτικήν εργασία και το πτυχίο σας δεν είναι σε θέματα συναφή με την άσκηση του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη."
Ο εφεσείων με επιστολή του ημερομηνίας 14.5.92 ζήτησε από το Συμβούλιο επανεξέταση της αίτησής του για εγγραφή. Στην επιστολή του ο αιτητής μεταξύ άλλων αναφέρει ότι η μόνη απασχόλησή του τα δέκα τελευταία χρόνια είναι η κτηματομεσιτική εργασία και ότι από το 1982 και μετά, διενήργησε μεγάλο αριθμό κτηματομεσιτικών πράξεων ύψους εκατομυρίων λιρών χωρίς οποιοδήποτε πρόβλημα προς πλήρη ικανοποίηση των αγοραστών. Στην επιστολή του εφεσείοντα υπήρχαν συνημμένες βεβαιώσεις από τρεις κτηματομεσιτικές εταιρείες καθώς και βεβαίωση συγκροτήματος εταιρειών που ασχολούνται με την ανάπτυξη γης κλπ. Όλες οι βεβαιώσεις κατέτειναν στο ό,τι ο εφεσείων, ως συνεργάτης εκείνων που τις εξέδοσαν, ενεργούσε κτηματομεσιτικές πράξεις και συναλλαγές από το 1982 για τις οποίες εισπράχθηκαν προμήθειες.
Το Συμβούλιο στη συνεδρία του ημερομηνίας 18.5.92 ασχολήθηκε με την πιο πάνω επιστολή του εφεσείοντα ημερομηνίας 14.5.92 και το σχετικό πρακτικό στο οποίο καταγράφεται η απόφαση του Συμβουλίου επί του θέματος έχει ως εξής:
"Θέμα 10: Επιστολή Γεώργιου Καραολή
Το Συμβούλιο λαμβάνει γνώση του πιο πάνω θέματος και εμμένει στην απόφασή του.
Αν ο κ. Καραολής νομίζει ότι δεν τον ικανοποιεί μπορεί να προσφύγει στη δικαιοσύνη."
Η απόφαση του Συμβουλίου κοινοποιήθηκε στον εφεσείοντα με επιστολή ημερομηνίας 14.7.92 και αποτέλεσε το αντικείμενο της προσφυγής που ενδιαφέρει.
Πρωτόδικα, ηγέρθη θέμα κατά πόσο η προσβαλλόμενη απόφαση λήφθηκε μετά από νέα έρευνα για να διαπιστωθεί αν επρόκειτο περί νέας εκτελεστής διοικητικής πράξης ή απόφασης υποκείμενης σε προσφυγή με βάση το άρθρο 146 του Συντάγματος.
Το Δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η προσβαλλόμενη απόφαση ήταν βεβαιωτική προηγούμενης και εφόσον επρόκειτο περί απόφασης στερούμενης εκτελεστότητας, απέρριψε την προσφυγή, χωρίς να εξετάσει την ουσία της υπόθεσης.
Με την παρούσα έφεση προσβάλλεται η ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης. Η θέση του εφεσείοντα είναι ότι δεν προκύπτει από τα πρακτικά της συνεδρίας του Συμβουλίου κατά την οποία λήφθηκε η επίμαχη διοικητική απόφαση ότι το Συμβούλιο αξιολόγησε τρεις βεβαιώσεις που επισύναψε ο εφεσείων στην επιστολή του ημερομηνίας 14.5.92 και ότι ο πρωτόδικος Δικαστής δεν αποφάσισε αν οι τρεις αυτές βεβαιώσεις συνιστούσαν η όχι νέα ουσιώδη γεγονότα.
Η δεκαετής πείρα περί την κτηματομεσιτικήν εργασία είναι μεταξύ των απαιτούμενων προσόντων για εγγραφή στο μητρώο κτηματομεσιτών. Το εν λόγω προσόν δεν είναι απαραίτητο αν ο αιτών την εγγραφή κατέχει δίπλωμα ή πτυχίο ανεγνωρισμένου πανεπιστημίου ή ανεγνωρισμένου επαγγελματικού σώματος εις συναφή προς την άσκηση του επαγγέλματος του κτηματομεσίτου θέματα οπότε δεν απαιτείται το απαιτούμενο προσόν της δεκαετούς πείρας. Βλ. άρθρο 6 του Νόμου 66/87.
Το Συμβούλιο κατά την πρώτη συνεδρία του ημερομηνίας 6.4.92 έκρινε ότι ο εφεσείων δεν κατείχε την απαιτούμενη από το νόμο δεκαετή πείρα και ότι το πτυχίο νομικής δεν αφορούσε θέματα συναφή προς την άσκηση του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη.
Ο νόμος δεν καθορίζει κριτήρια προσδιοριστικά της δεκαετούς πείρας. Επομένως η διαπίστωση ύπαρξης του προσόντος επαφίεται στη διακριτική ευχέρεια του Συμβουλίου η οποία ασκείται με βάση τα στοιχεία που το Συμβούλιο έχει ενώπιόν του.
Στην προκείμενη περίπτωση ο εφεσείων συμπλήρωσε με τα προσωπικά του στοιχεία το καθορισμένο έντυπο αίτησης για εγγραφή στο μητρώο κτηματομεσιτών και διέγραψε ό,τι δεν ανταποκρινόταν στη δική του περίπτωση. Στην παράγραφο 13 της αίτησης δήλωσε: "..... κατά την ημερομηνία ενάρξεως της ισχύος του Νόμου ασκούσα κατά κύριο λόγο το επάγγελμα του κτηματομεσίτη κατά την αμέσως προηγούμενη πενταετία, δηλ. από τις 3.1.1982-19.2.1992". Η πιο πάνω εντός εισαγωγικών φράση είναι μέρος του έντυπου κειμένου της αίτησης με εξαίρεση βέβαια, τις δυο ημερομηνίες οι οποίες είναι χειρόγραφες.
Ο εφεσείων, στην αίτησή του για εγγραφή επισύναψε, μεταξύ άλλων, το πτυχίο του στα νομικά και δυο πιστοποιητικά του International Real Estate Federation (FIABCI) από τα οποία το ένα φέρει ημερομηνία 2.10.89, το δε άλλο είναι χωρίς ημερομηνία. Και τα δυο πιστοποιητικά πιστοποιούν ότι ο εφεσείων είναι μέλος του εν λόγω οργανισμού. Επισύναψε επίσης γραπτή βεβαίωση ημερομηνίας 20.2.92 του Προέδρου και διευθυντή του συγκροτήματος εταιρειών Κanika σύμφωνα με την οποία ο εφεσείων είναι ο υπεύθυνος πωλήσεων των εταιρειών Kanika Tourist Enterprises Ltd και Kanika Constructions Ltd από 3.1.1982 και ενεργεί κτηματομεσιτικές πράξεις από την ανωτέρω ημερομηνία.
Ο εφεσείων, μετά που έλαβε την απορριπτική απάντηση του Συμβουλίου ημερομηνίας 8.4.92 (με την αιτιολογία ότι δεν είχε δεκαετή πείρα περί την κτηματομεσιτικήν εργασία και ότι το πτυχίο του δεν είναι σε θέματα συναφή με την άσκηση του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη), απέστειλε στο Συμβούλιο επιστολή ημερομηνίας 14.5.92 στην οποία έγραφε: "...... παρά το γεγονός ότι είμαι πτυχιούχος της Νομικής η μόνη μου απασχόληση εδώ και 10 χρόνια είναι η κτηματομεσιτική εργασία". Προς ενίσχυση του ισχυρισμού του επισύναψε ακόμα τρεις βεβαιώσεις κτηματομεσιτικών εταιρειών το περιεχόμενο των οποίων αποκαλύπτει ότι ο εφεσείων ασκούσε κτηματομεσιτικές εργασίες. Η βεβαίωση της Χαρικλής Εστέϊτς αναφέρει: "Διά της παρούσης δηλώνω ότι ο κ. Γεώργιος Καραολής ενεργούσε κτηματομεσιτικές εργασίες μέσον του γραφείου μου από το 1982". Η βεβαίωση δεν έχει ημερομηνία και δεν αποκαλύπτει τη διάρκεια του χρόνου άσκησης των κτηματομεσιτικών εργασιών. Η βεβαίωση της Esperia Estates αναφέρει: "Με την παρούσα δηλώνω ότι ο κος Γεώργιος Καραολής από την Αμμόχωστο και τώρα στη Λεμεσόν ενεργεί κτηματομεσιτικές πράξεις μέσον του γραφείου μας από το 1984.". Η εν λόγω βεβαίωση, όπως και η προηγούμενη, είναι χωρίς ημερομηνία αλλά και η δεύτερη από μόνη της, δεν θεμελιώνει την απαιτούμενη δεκαετή πείρα εφόσον από το 1984 μέχρι το 1992 που υποβλήθηκε και εξετάστηκε η αίτηση δεν συμπληρώνεται η προβλεπόμενη από το νόμο δεκαετία.
Η βεβαίωση της Louis P. Constantinou Estates Ltd ημερομηνίας 8.5.92 αναφέρει: "Διά της παρούσης μας βεβαιούμεν ότι ο κ. Γεώργιος Καραολής υπήρξε από το 1982 συνεργάτης μου μέχρι σήμερον.
Κατά την ως άνω μακράν χρονικήν περίοδον συνεργασίας επετεύχθηκαν πλείστες όσες κτηματικές συναλλαγές ήτοι πωλήσεις ακινήτων και είσπραξις σχετικής προμήθειας. Μέχρις της ημερομηνίας εφαρμογής του περί Κτηματομεσιτών Νόμου ο κ. Γεώργιος Καραολής εισέπραττεν προμήθειαν από εμένα, επί ίσοις όροις."
Η ανατροπή του τεκμηρίου της νομιμότητας της προσβληθείσας διοικητικής απόφασης του Συμβουλίου ημερομηνίας 14.7.92 εναπόκειται στον εφεσείοντα. Είναι ο εφεσείων ο οποίος έχει καθήκον να θεμελιώσει τον ισχυρισμό του αναφορικά με την παρουσίαση νέων στοιχείων, γιατί χωρίς αυτά, η απόφαση της 14.7.92 δεν θα ήταν τίποτε άλλο παρά βεβαιωτική εκείνης που λήφθηκε στις 6.4.92. Βλ. Αρχιμήδης Ζίττης ν. Δημοκρατίας (1998) 3 Α.Α.Δ. 394.
Στην προκείμενη περίπτωση τα νέα στοιχεία που υπέβαλε ο εφεσείων συνεκτιμώμενα μεταξύ τους αλλά και με τα υπάρχοντα συνιστούν νέα ουσιώδη στοιχεία. Η βεβαίωση της Louis P. Constantinou Estates Ltd περιέχει στοιχεία τα οποία, εφόσον διαπιστωθεί το βάσιμό τους, θα μπορούσαν να στοιχειοθετήσουν το απαιτούμενο προσόν της δεκαετούς πείρας.
Η απόκτηση της απαιτούμενης δεκαετούς πείρας δεν είναι απαραίτητο να στοιχειοθετηθεί διά της αποδείξεως συνεχούς επί δέκα έτη ενασχόλησης του ενδιαφερόμενου αιτητή περί την κτηματομεσιτικήν εργασίαν. Το συγκεκριμένο προσόν στοιχειοθετείται και διά της αποδείξεως κατά περιόδους ενασχόλησης περί την κτηματομεσιτικήν εργασίαν εφόσον το σύνολο των χρονικών περιόδων ενασχόλησης συμπληρώνει την προβλεπόμενη περίοδο των δέκα ετών. Αυτό συνάγεται κατόπιν της κατ' αντιδιαστολή ερμηνείας της διάταξης (στ) του άρθρου 6(1) προς τη δεύτερη επιφύλαξη του εν λόγω άρθρου.
Καταλήγουμε λοιπόν στο συμπέρασμα ότι εσφαλμένα αποφάσισε ο αδελφός δικαστής ότι η απόφαση ημερομηνίας 14.7.92 είναι βεβαιωτική και δεν έχει εκτελεστό χαρακτήρα. Το Συμβούλιο κατά τη λήψη της πιο πάνω απόφασης είχε ενώπιόν του νέα ουσιώδη στοιχεία που συνόδευαν το αίτημα του εφεσείοντα για επανεξέταση.
Εσφαλμένο επίσης είναι και το εύρημα του πρωτόδικου δικαστή ότι "το Συμβούλιο στη συνεδρία του ημερομηνίας 18.5.92 επέμεινε στην προηγούμενη απόφαση επειδή δεν προέκυψαν νέα ουσιώδη στοιχεία και/ή στοιχεία που να επιβάλλουν επανεξέταση της υπόθεσης".
Αυτό που καταγράφεται στο σχετικό πρακτικό είναι:
"Επιστολή Γεώργιου Καραολή
Το Συμβούλιο λαμβάνει γνώση του πιο πάνω θέματος και εμμένει στην απόφασή του. Αν ο κ. Καραολής νομίζει ότι δεν τον ικανοποιεί μπορεί να προσφύγει στη δικαιοσύνη."
Εφόσον τα νέα στοιχεία τα οποία κατέθεσε ο εφεσείων δικαιολογούσαν τη διεξαγωγή νέας έρευνας η απορριπτική απόφαση ήταν εκτελεστή υποκείμενη στον αναθεωρητικό έλεγχο με βάση το άρθρο 146.1 του Συντάγματος. Τα νέα στοιχεία που τέθηκαν δεν εξετάστηκαν και ούτε αξιολογήθηκαν. Αναπόφευκτο συμπέρασμα είναι ότι η απορριπτική απόφαση είναι πλημμελής λόγω μη διεξαγωγής δέουσας έρευνας. Επομένως όχι μόνο δεχόμαστε ότι η απόφαση η οποία προσβλήθηκε ήταν παραδεκτή ως αντικείμενο αναθεώρησης αλλά και θα προβούμε στην ακύρωσή της η οποία κρίνεται ως ανυπόστατη λόγω της μη διεξαγωγής δέουσας έρευνας.
Η έφεση επιτρέπεται με έξοδα. Η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται. Η επίδικη διοικητική απόφαση ακυρώνεται στην ολότητά της.
H έφεση επιτυγχάνει με έξοδα.