|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(1998) 3 ΑΑΔ 223
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
Αναθεωρητική Έφεση Αρ. 1481
ΕΝΩΠΙΟΝ
: Γ. ΠΙΚΗ, Π., ΧΡ. ΧΑΤΖΗΤΣΑΓΓΑΡΗ, ΦΡ. ΝΙΚΟΛΑΙΔΗ,Γ. ΝΙΚΟΛΑΟΥ, Μ. ΚΡΟΝΙΔΗ, ΔΔ.
Δήμος Στροβόλου
Εφεσείοντες-Καθ΄ων η αίτηση
- ν -
Μάρως Μιχαήλ Π. Γιασεμίδου και άλλων
Εφεσιβλήτων-Αιτητών
- - - - - -
ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ
: 27 Φεβρουαρίου, 1998.Για τους εφεσείοντες-καθ΄ων η αίτηση: Π. Λυσάνδρου.
Για τους εφεσίβλητους-αιτητές: Α. Σ. Αγγελίδης.
- - - - - -
Πικής, Δ.
: Η απόφαση της πλειοψηφίας θα δοθεί από τον Μ. Κρονίδη, Δ.. Μαζί με αυτή συμφωνούν οι Χρ. Χατζητσαγγάρης, Φρ. Νικολαΐδης καιΓ. Νικολάου, Δ.Δ.. Εγώ καταλήγω σε διαφορετικό αποτέλεσμα για τους λόγους που εξηγούνται στην ξεχωριστή μου απόφαση.
- - - - - -
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Μ. ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ.
: Οι εφεσίβλητοι είναι ιδιοκτήτες τεμαχίων γης στο Στρόβολο, τα οποία καλύπτουν μεγάλη έκταση. Στις 23.7.1987 υπέβαλαν από κοινού αίτηση στην αρμοδία Αρχή, ήτοι το Δήμο Στροβόλου, εφεσείοντες στην παρούσα έφεση, για διαχωρισμό της γης τους σε οικόπεδα. Η επίδικη γη ευρίσκεται εκτός της περιοχής υδατοπρομηθείας.Στις 8.7.1989 εκδόθηκε από τους εφεσείοντες η σχετική άδεια. Μεταξύ των όρων της άδειας διαχωρισμού είναι και ο ακόλουθος, αριθμημένος ως όρος 7:-
"7) Οι δρόμοι πρωταρχικής σημασίας, πλάτους 80΄-0" θα κατασκευαστούν όπως δείχνεται
ι) Θα κατασκευαστεί ασφαλτικό οδόστρωμα πλάτους 23΄-0" και στις δύο πλευρές.
ιι) Θα κατασκευαστούν πλακόστρωτα πεζοδρόμια πλάτους 10΄-0" με προκατασκευασμένες πλάκες από σκυρόδεμα πλάτους 0.40 Χ 0.40 μ. και προκατασκευασμένα κράσπεδα επίσης από σκυρόδεμα σύμφωνα με τις υποδείξεις της Αρμόδιας Αρχής.
ιιι) Η κεντρική νησίδα, πλάτους 14΄-0" θα έχει κράσπεδο και στις δύο πλευρές που θα εφάπτονται του ασφαλτικού οδοστρώματος, θα διαμορφωθεί κατάλληλα και θα δενδροφυτευθεί. Νοείται ότι η συνέχεια της θα διακόπτεται στα σημεία ενώσεως των λεωφόρων με παρόδιους δρόμους".
Οι εφεσίβλητοι με την προσφυγή τους ζήτησαν την ακύρωση του πιο πάνω όρου προβάλλοντας ότι είναι αποτέλεσμα υπέρβασης ή κατάχρησης εξουσίας, πλάνης περί το Νόμο και αντίκειται προς το Σύνταγμα.
Η επιβολή του όρου αυτού υπήρξε αντικείμενο διαφωνίας στο Συμβούλιο του Δήμου του οποίου η επίδικη απόφαση λήφθηκε κατά πλειοψηφία.
Σκιαγραφόντας περαιτέρω τα γεγονότα της υπόθεσης, είναι εντυπωσιακό το έργο της ανάπτυξης στο οποίο θα προβούν οι εφεσίβλητοι στη γη τους αφού αυτή θα διαιρεθεί σε 521 οικόπεδα που εκ των πραγμάτων θα πρόκειται για ολόκληρο συνοικισμό. Εντυπωσιάζει όμως και η έκταση της γης που θα παραχωρηθεί από τους εφεσίβλητους στο δημόσιο, για τη δημιουργία ενός μικρού τμήματος δρόμου πρωταρχικής σημασίας που θα έχει πλάτος 80 ποδών με πλατύ διαχωριστικό διάζωμα, καθώς και το κόστος κατασκευής του που θα επωμισθούν.
Στην εκδοθείσα άδεια διαχωρισμού πέραν των δρόμων των 31 (αδιέξοδοι δρόμοι) και 35 ποδών που επιβάλλονται για την εξυπηρέτηση των οικοπέδων και της περιοχής τους, προβλέπονται και άλλοι δρόμοι 42 και 54 ποδών μείζωνος σημασίας για την άνετη προσπέλαση και κυκλοφορία στον οικισμό που θα δημιουργηθεί.
Η προσπέλαση των υπό διαχωρισμό οικοπέδων στο νέο αυτοκινητόδρομο Λευκωσίας-Λεμεσού επιτυγχάνεται με διαπλάτυνση υφιστάμενου χωματόδρομου πλάτους δέκα ποδών. Η διαπλάτυνση σε 42΄-0" θεωρήθηκε ικανοποιητική από το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως του Υπουργείου Εσωτερικών, όπως φαίνεται στο υπόμνημά του προς το Δήμο Στροβόλου ημερομηνίας 18.11.1988. Σε νέο υπόμνημά του ημερομηνίας 17.3.1989, το Τμήμα
Πολεοδομίας προβαίνει για πρώτη φορά σε μνεία της ύπαρξης του Τοπικού Σχεδίου Λευκωσίας στο οποίο προβλέπεται η δημιουργία δρόμου πρωταρχικής σημασίας που θα συνέδεε την περιοχή με την οδό Τσερίου.Ο δρόμος αυτός, που η ίδια η αρμόδια Αρχή χαρακτηρίζει ως πρωταρχικής σημασίας, διαμοιράζει τα κτήματα των εφεσιβλήτων σε δύο μέρη. Διασχίζει δηλαδή καθ΄ όλο το πλάτος τα κτήματά τους, όπως φαίνεται στα εγκριθέντα σχέδια, χωρίς να συμβάλλει ουσιαστικά στην εξυπηρέτηση αυτών τούτων των υπό διαχωρισμό οικοπέδων και της περιοχής. Και τούτο γιατί οι εφεσίβλητοι εξαναγκάζονται να κατασκευάσουν άλλους βοηθητικούς δρόμους σε όλο το μήκος του αυτοκινητόδρομου και από τις δύο πλευρές. Αλλά από τον αυτοκινητόδρομο σε κάποιο σημείο γίνεται πρόβλεψη εισόδου και εξόδου από την περιοχή των οικοπέδων. Είναι φανερό ότι η κατασκευή αυτού του δρόμου πρωταρχικής σημασίας σκοπεί στην ταχεία, άνετη και χωρίς προσκόμματα διακίνηση της τροχαίας κίνησης προς τον κύριο αυτοκινητόδρομο Λευκωσίας-Λεμεσού, όχι μόνο των υπό διαχωρισμό οικοπέδων και της ευρύτερης περιοχής τους, αλλά και της μείζωνος Λευκωσίας, όπως ακόμα και της υπαίθρου πέραν της Λευκωσίας.
Είναι γεγονός, και κανένας δεν μπορεί να το παραβλέψει, ότι το έργο αυτό καθίσταται αναγκαίο με τις σημερινές και μελλοντικές ανάγκες κυκλοφορίας των οχημάτων. Και τούτο λόγω της συγκέντρωσης του πληθυσμού στην περιοχή αυτή της μείζωνος Λευκωσίας η οποία προέκυψε από την Τουρκική εισβολή που ανάγκασε την αστική ανάπτυξη της Λευκωσίας προς το νότο.
Ένα άλλο στοιχείο που πρέπει να λεχθεί σ΄ αυτό το στάδιο της εξέτασης, είναι το γεγονός ότι δεν υπάρχει κατασκευασμένο, είτε στην μια διεύθυνση ή στην άλλη, οποιοδήποτε μέρος ούτε υπάρχει πρόβλεψη πότε στο μέλλον θα κατασκευασθεί. Πρόκειται περί φιλόδοξου πράγματι έργου το οποίο όμως δεν είχε καν
προγραμματισθεί και είναι άγνωστος ο μελλοντικός χρόνος υλοποίησής του.Οι εφεσείοντες προβάλλουν δύο λόγους στην ειδοποίηση της έφεσης. Πρώτο ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο εδέχθη ότι οι εφεσείοντες δεν είχαν εκ του νόμου εξουσία να επιβάλουν τον επίδικο όρο και δεύτερο ότι λανθασμένα εδέχθη ότι απαιτείτο ειδική αιτιολόγησή του.
Παρατηρούμε κατ΄ αρχήν ότι το θέμα της ειδικής αιτιολόγησης του επίδικου όρου δεν είχε εγερθεί ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Πέραν τούτου, η άποψη του δικηγόρου των εφεσειόντων ότι δεν προβλέπεται από τη σχετική νομοθεσία ειδική αιτιολόγηση κάθε επιβαλλόμενου όρου στην άδεια διαχωρισμού οικοπέδων, είναι ορθή. Με βάση τις αρχές του διοικητικού δικαίου είναι αρκετή η γενική αιτιολογία η οποία δύναται να κριθεί επαρκής
ή άλλως να αναπληρούται από τα στοιχεία του φακέλου.Στην υπό συζήτηση υπόθεση τυγχάνουν εφαρμογής τα άρθρα 9(1)(γ)(ν) και 9(4)(α) του Νόμου που προβλέπουν τα εξής:-
"9.-(1) Εν τη χορηγήσει αδείας δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 3, η αρμοδία αρχή κέκτηται εξουσίαν, τηρουμένων των εκάστοτε εν ισχύϊ κανονισμών, να επιβάλλη όρους ως ακολούθως, εκτιθεμένους εν τη αδεία, ήτοι -
(γ) εν σχέσει, προς την διάνοιξιν ή διαίρεσιν οιασδήποτε γαίας δι΄ οικοδομικούς σκοπούς όρους ως προς -
(ν) την κατασκευήν οδών, γεφυρών, μικρών γεφυριών, παροδίων οχετών και πεζοδρομίων.
.............................. ........................
(4)(α) Ουδεμία άδεια θα εκδίδεται υπό της αρμοδίας αρχής δι΄ έργον προβλεπόμενον υπό της παραγράφου (α) ή (γ) του εδαφίου (1) του άρθρου 3, αναφορικώς προς οιανδήποτε γαίαν κειμένην εκτός περιοχής υδατοπρομηθείας, εκτός εάν η αρμοδία αρχή, αφού λάβη την συμβουλήν του Διευθυντού του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως (εν τοις εφεξής εν τω παρόντι εδαφίω καλουμένου "ρηθείς Διευθυντής"), ικανοποιήται πλήρως ότι τούτο θα συμβάλη εις την ενοποίησιν ή την βελτίωσιν υφισταμένων οικισμών ή την συμπλήρωσιν του οδικού δικτύου εντός των υπό ανάπτυξιν περιοχών ή εις ενδεδειγμένην τουριστικήν ή άλλην ενιαίαν ανάπτυξιν.".
Το άρθρο 9(4)(α) του Νόμου, παρέχει ευρεία εξουσία στις αρμόδιες διοικητικές Αρχές να επιβάλλουν όρους στην άδεια διαίρεσης γης για τους σκοπούς που προβλέπονται σ΄ αυτό. Η ερμηνεία και η ερφαρμογή του όμως πρέπει να βρίσκεται σε αρμονία προς τις πρόνοιες του Άρθρου 23 του Συντάγματος. Η εξουσία της αρμόδιας Αρχής δεν είναι, κατά συνέπεια, απεριόριστη. Επιβάλλεται να περιορίζεται μέσα στα πλαίσια του νόμου και του Συντάγματος.
Όπως αναφέρει και ο αδελφός πρωτόδικος Δικαστής, οι πρόνοιες του Νόμου αποσκοπούν, μεταξύ άλλων, στη ρύθμιση του γεωγραφικού χώρου και περιβάλλοντος στον οποίο διαβιούν οι πολίτες, ώστε να διασφαλίζεται και βελτιώνεται η ποιότητα της ζωής τους, σκοπός που καθημερινά κρίνεται ως καθοριστικής σημασίας και αναγκαιότητας. Η εξασφάλιση όμως αυτών των σκοπών προϋποθέτει έργα δημόσιας ωφελείας με τη δημιουργία των οποίων γίνεται επέμβαση ενίοτε στα ιδιωτικά συμφέροντα.
Είναι νομολογιακά καθιερωμένο ότι η αρμοδία Αρχή, όταν παραχωρεί άδεια διαίρεσης γης σε οικόπεδα, έχει το δικαίωμα να επιβάλλει οποιουσδήποτε αναγκαίους όρους σύμφωνα με τις πρόνοιες του νόμου. Είναι επίσης καθιερωμένο ότι για τη διαίρεση γης σε οικόπεδα δεν υπάρχει σύμφυτο δικαίωμα ανάπτυξης. Η ανάπτυξη αποτελεί κοινοτική υπόθεση η οποία άπτεται του περιβάλλοντος (Βλέπε:
Simonis and Another v. Improvement Board of Latsia (1984) 3 CLR 109).Οι διατάξεις του Νόμου παρέχουν ευρεία εξουσία επέμβασης της διοίκησης στα συμφέροντα και τα δικαιώματα των πολιτών, υπό την αίρεση ότι πράγματι αυτή η επέμβαση διενεργείται μέσα στα πλαίσια του νόμου και του Συντάγματος. Με βάση το νόμο η διοίκηση μπορεί να επιβάλει όρους ως προς την κατασκευή οδών, γεφυρών, μικρών γεφυριών, παροδίων οχετών και πεζοδρομίων.
Είναι η εισήγηση του δικηγόρου των εφεσειόντων ότι ο επίδικος όρος 7 συνάδει με τις πρόνοιες του Νόμου (άρθρο 9(1)(γ)) και με τη γενική υποχρέωση του ιδιοκτήτη, κατά τη διάνοιξη οικοπέδων, να κατασκευάσει δρόμους. Περιλαμβάνει δε την κατασκευή του δρόμου πρωταρχικής σημασίας με βάση τον όρο 7 στην έννοια της παραγράφου (γ) "την κατασκευή οδών .....". Περαιτέρω ισχυρίστηκε
ότι δεν υπάρχει στέρηση αλλά όρος ή περιορισμός και ότι ορθά ενήργησε η διοίκηση με βάση το πιο πάνω άρθρο.Στέρηση είναι η εξάλειψη ουσιαστικά του δικαιώματος ιδιοκτησίας και κατοχής και διακρίνεται από απλώς τον περιορισμό του. Επέμβαση στο δικαίωμα ιδιοκτησίας, όπως κατοχυρώνεται στην παράγραφο 1 του Άρθρου 23 του Συντάγματος, δεν είναι πάντοτε στέρηση, με το νόημα της παραγράφου 2. Η επέμβαση μπορεί να είναι δέσμευση ή περιορισμός. Τούτο εξαρτάται από τα γεγονότα, την έκταση της επέμβασης και τα περιστατικά της κάθε υπόθεσης. (Βλέπε:
The Holy Sea of Kitium and Municipal Counsil of Limassol 1 RSCC 15, Demetrios Thymopoulos and Others v. The Municipal Committee of Nicosia (1967) 3 CLR 588, Simonis and Another (πιο πάνω)).Σε υποθέσεις που αφορούν άδειες οικοδομής με τον όρο της παραχώρησης γης από τον ιδιοκτήτη για διεύρυνση του δρόμου ή την αναβάθμιση του σε δρόμο πρωταρχικής σημασίας έχει νομολογηθεί ότι απαραίτητο στοιχείο με βάση το νόμο είναι η δημοσίευση ρυμοτομικού σχεδίου. Η δημοσίευση του παρέχει στους ιδιοκτήτες που επηρεάζονται, τη δυνατότητα υποβολής ένστασης προτού ένα τέτοιο σχέδιο εγκριθεί οριστικά. Η εκπόνηση και στη συνέχεια η δημοσίευση ρυμοτομικής μελέτης φανερώνει τις λεπτομέρειες αλλά προπάντων αποκαλύπτει τη ρυμοτομική γραμμή, στοιχεία που είναι απαραίτητα για την ενημέρωση των ενδιαφερομένων ιδιοκτητών. (Βλέπε: Ανδρούλλα Χριστοδούλου και Άλλης ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, Α.Ε. 516, ημερομηνίας 30.3.1990).
Ο λόγος στην υπόθεση Χριστοδούλου (πιο πάνω) ακολουθήθηκε σε νεώτερες αποφάσεις μονομελούς σύνθεσης, στις Αυγουστή και Άλλων ν. Δημοκρατίας, Υπόθεση αρ. 479/94, ημερομηνίας 22.2.1995, Λάμπρου κ.ά. ν. Δημοκρατίας, Υπόθεση αρ. 92/94, ημερομηνίας 2.11.1995 και Δανού και Άλλης ν. Δημοκρατίας, Υπόθεση αρ. 937/95, ημερομηνίας 12.9.1997).
Στη
Χριστοδούλου η Ολομέλεια εξέτασε συναφές ζήτημα που εγείρεται δυνάμει του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96. Δεν παραγνωρίζουμε το γεγονός ότι σ΄ εκείνη την υπόθεση το εξετασθέν ζήτημα ήταν άδεια οικοδομής. Όπως και δεν παραγνωρίζουμε τις ευρύτερες ανάγκες που προκύπτουν από τη διαίρεση γης σε οικόπεδα ή την ανάπτυξη γης. Υπάρχει όμως μια γενικής φύσεως αναλογία σε ότι αφορά τους αντίστοιχους μηχανισμούς για τον περιορισμό δικαιωμάτων σε ακίνητη ιδιοκτησία. Δεν θα ήταν, κατά συνέπεια, άτοπο, αν αντλούσαμε καθοδήγηση από τις αρχές που καθορίζονται σ΄ εκείνη την απόφαση και στην παρούσα υπό συζήτηση έφεση και σε κάθε περίπτωση όπου ο περιορισμός δικαιώματος σε ακίνητη ιδιοκτησία επιχειρείται στη βάση γενικής διάταξης χωρίς επί μέρους προσδιορισμό μέσω μηχανισμού που να παρέχει στον ιδιοκτήτη πληροφόρηση συγκεκριμένη και σαφή ώστε να μπορεί έγκαιρα να αντιταχθεί και να διεκδικήσει.Στην παρούσα υπό συζήτηση έφεση είναι παραδεκτό ότι το Τοπικό Σχέδιο δεν είχε δημοσιευθεί. Αλλά και να είχε δημοσιευτεί δεν καθορίζετο επακριβώς η επέμβαση ή ο επηρεασμός της γης των οποιωνδήποτε ιδιοκτητών διά μέσου των οποίων θα διήρχετο ο δρόμος αυτός πρωταρχικής σημασίας, ούτως ώστε να τους εδίδετο η ευκαιρία οποιασδήποτε ένστασής τους. Πέραν τούτων η προβλεπόμενη
από το Τοπικό Σχέδιο κατασκευή του δρόμου πρωταρχικής σημασίας δεν μπορεί να έχει μόνο την εξυπηρέτηση του οικισμού που θα δημιουργηθεί από τη διάνοιξη των οικοπέδων αλλά και κυρίως την εξυπηρέτηση της ευρύτερης περιοχής της μείζωνος Λευκωσίας και όχι μόνο. Το αναγκαίο αυτό έργο δημόσιας ωφελείας έχει πολύ ευρύτερες προεκτάσεις πέραν των αναγκών που απαιτούνται για την ορθολογιστική ρύθμιση του περιβάλλοντος της περιοχής των υπό διαίρεση οικοπέδων. Κατά τη γνώμη μας εκφεύγει των προνοιών των άρθρων 9(1)(γ)(ν) και 9(4)(α) του Νόμου. Η εισήγηση του δικηγόρου των εφεσειόντων ότι ορθά επεβλήθη ο επίδικος όρος με βάση την υποπαράγραφο (ν) του άρθρου 9(1)(γ), κρίνεται ανεδαφικός. Οι πρόνοιες αυτές του Νόμου επιβάλλουν στον ιδιοκτήτη την υποχρέωση της κατασκευής οδών για την εξυπηρέτηση των οικοπέδων και της περιοχής τους ή τη συμπλήρωση του οδικού δικτύου εντός της υπό ανάπτυξη περιοχής. Η επιβολή του επίδικου όρου 7, κατά τη γνώμη μας, σημαίνει στην ουσία αποστέρηση της ιδιοκτησίας οικοπεδοποιήσιμης γης με παράλληλη επιβάρυνση των ιδιοκτητών-εφεσιβλήτων με ένα τεράστιο κόστος κατασκευής του αυτοκινητόδρομου και είναι έξω από τις πρόνοιες τόσο του Νόμου όσο και του Συντάγματος. Συνεπώς ο όρος 7 τέθηκε χωρίς νόμιμη εξουσιοδότηση. Θεωρούμε ως εκ τούτου ορθή την απόφαση του πρωτόδικου αδελφού Δικαστή και η έφεση πρέπει να απορριφθεί.Μας προβλημάτισε το γεγονός κατά πόσο με την ακύρωση του όρου 7 εκθεμελιώνεται η παρασχεθείσα άδεια ή όχι. (Βλέπε: Έπαρχος Λευκωσίας κ.ά. ν. Σπαρτή Μόδεστου κ.ά., Α.Ε. 1451, ημερομηνίας 19.6.1996). Εξαρτάται από το κατά πόσο μπορεί να διαχωρισθεί ή όχι.
Μελετώντας τις λεπτομέρειες της υπόθεσης και την παραχωρηθείσα άδεια διαίρεσης της γης των εφεσιβλήτων, θεωρούμε ότι με τον παραμερισμό του όρου 7 επέρχεται διάσπαση του όλου εγκεκριμμένου σχεδίου της διαίρεσης της γης των εφεσιβλήτων και κατά συνέπεια η παρασχεθείσα άδεια καθίσταται αλυσιτελής και εκθεμελιώνεται. Δεν είναι ως εκ τούτου δυνατό να ξεχωριστεί ο όρος 7 από το σύνολο της άδειας. Η προσβολή του συνεπάγεται αναπόφευκτα και προσβολή του συνόλου της απόφασης της αρμοδίας Αρχής για την έκδοση της άδειας. Επομένως ολόκληρη η απόφαση της αρμοδίας Αρχής για την παραχώρηση της άδειας, πρέπει να ακυρωθεί. Παρέχεται προς τούτο δυνατότητα από τον Κανονισμό 17 του Διαδικαστικού Κανονισμού του Ανωτάτου Δικαστηρίου του 1962.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα. Η διοικητική απόφαση ακυρώνεται εξ ολοκλήρου.
Δ.
Δ.
Δ.
Δ.
/ΕΠσ