|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
RASHID ALI AND ANOTHER ν. VASSILIKO CEMENT WORKS LTD. (1971) 1 CLR 146
Παπασάββας Λεόντιος και Άλλοι ν. Γενικού Eισαγγελέα της Δημοκρατίας (1999) 1 ΑΑΔ 619
Συμβουλίου Βελτιώσεως Αγίας Νάπας ν. ALEXIA POLIS ESTATES LTD (2000) 1 ΑΑΔ 987
Κυπριακή Δημοκρατία ν. Epco Cyprus Ltd και Άλλης (2007) 1 ΑΑΔ 883
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
Δεν έχει εντοπιστεί απόφαση η οποία να κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή
ECLI:CY:AD:2023:A156
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 1/2015)
9 Μαΐου 2023
[ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, ΜΑΛΑΧΤΟΣ, ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ/στές]
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ, ΔΙΑ ΤΟΥ ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ,
Εφεσείουσα/Αποζημιούσα Αρχή,
ν.
1. ΔΩΡΑΣ Α. ΣΥΜΕΟΥ
2. ΣΤΕΛΙΟΥ Π. ΛΕΡΙΟΥ
3. ΜΙΧΑΗΛ Π. ΛΕΡΙΟΥ
Εφεσιβλήτων/Απαιτητών.
____________________
Α. Μελάς εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, για την Εφεσείουσα.
Μ. Γεωργιάδης για Τηλέμαχος και Μιλτιάδης Γεωργιάδης Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσίβλητους.
____________________
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Δ.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και θα δοθεί από τον Μαλαχτό, Δ.
____________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.: Το επίδικο ζήτημα της παραπομπής ήταν ο καθορισμός της ανά τετραγωνικό μέτρο αξίας του απαλλοτριωθέντος ακινήτου των απαιτητών, με τον εκτιμητή τους να την εκτιμά στα €620 και τον εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής στα €360. Το πρωτόδικο Δικαστήριο καθόρισε το ποσό της αποζημίωσης στη βάση της αξίας των €510 ανά τ.μ., που δεν ικανοποίησε την αποζημιούσα αρχή, η οποία με τέσσερις λόγους έφεσης[1] προσβάλλει την πρωτόδικη απόφαση.
Οι δύο εκτιμήσεις των εκτιμητών των μερών, οι οποίοι και αντεξετάστηκαν, ήταν η μόνη μαρτυρία που είχε τεθεί ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, το οποίο κατέληξε ότι θα έπρεπε «όσο το δυνατό να βασιστεί επί ενός συγκερασμού όλων των στοιχείων τα οποία έχουν παρουσιαστεί και επί των οποίων αμφότεροι οι εκτιμητές βασίστηκαν για να καταλήξουν στα δικά τους συμπεράσματα».
Το πρώτο «σημείο αναφοράς», όπως το πρωτόδικο Δικαστήριο το αποκάλεσε, ήταν η απόσταση του επίδικου ακινήτου και των συγκριτικών από τη θάλασσα και το λιμανάκι της Κάτω Πάφου. Η εγγύτητα προς τη θάλασσα και το λιμανάκι, ανέφερε, συνιστούσε θετικό επηρεασμό. Το επίδικο ήταν σε πιο κοντινή απόσταση στη θάλασσα σε σχέση με τα συγκριτικά.
Το δεύτερο «σημείο αναφοράς» ήταν ότι το επίδικο ακίνητο βρισκόταν στην «ευρύτερη περιοχή της Κάτω Πάφου», ενώ τα συγκριτικά της αποζημιούσας αρχής «σε μια περιοχή η οποία είναι αποκομμένη λόγω του παρακαμπτήριου». Το πρωτόδικο Δικαστήριο υιοθέτησε προς τούτο ποσοστό αύξησης «τουλάχιστο» 25% σε σχέση με την εκτίμηση της αποζημιούσας αρχής.
Δεν πρόσθεσε όμως €90 ανά τ.μ. στα €360 ανά τ.μ., αλλά €100 ανά τ.μ. στα €400 ανά τ.μ. καταλήγοντας στα €500 ανά τ.μ.. Ενήργησε έτσι γιατί επέλεξε να χρησιμοποιήσει ως αφετηρία όχι το μέσο όρο όλων των συγκριτικών της αποζημιούσας αρχής, αλλά τον μέσο όρο των συγκριτικών 1-4, αποκλείοντας τα συγκριτικά 5 και 6, που είχαν αξία €350 ανά τ.μ.. Και αυτό γιατί τα δύο τελευταία είχαν, όπως σημείωσε, χαμηλότερο συντελεστή δόμησης από τα πρώτα τέσσερα. Αυτό ήταν το τέταρτο «σημείο αναφοράς» της πρωτόδικης απόφασης.
Το τρίτο «σημείο αναφοράς» ήταν ότι τα συγκριτικά 1-3 των απαιτητών βρίσκονταν στην τουριστική περιοχή, ενώ το επίδικο όχι. Το πρωτόδικο Δικαστήριο υιοθέτησε προς τούτο ποσοστό μείωσης 20% σε σχέση με αυτά τα συγκριτικά της εκτίμησης των απαιτητών, που είχαν μέσο όρο αξία €635 ανά τ.μ. (€635 Χ 80%= €508, που στρογγυλοποίησε σε €510).
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στο ποσό των €510 τ.μ., όχι στη βάση της πιο πάνω πράξης μόνο. Έτυχε να υπάρχει ταύτιση του στρογγυλοποιημένου ποσού με το τελικό. Το πρώτο ήταν μόνο ένα από τα «σημεία αναφοράς».
Με το λόγο έφεσης 2 προσβάλλεται ως εσφαλμένη η επιμέρους απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου να λάβει υπόψη του τα συγκριτικά 1-3 των απαιτητών, εφόσον αυτά βρίσκονταν σε τουριστική ζώνη, ενώ το επίδικο ακίνητο για σκοπούς της παραπομπής θεωρήθηκε οικιστικό.[2] Δεν υπήρχε μαρτυρία, συνεχίζει η αιτιολογία του λόγου έφεσης, ότι θα μπορούσαν να συγκριθούν με το επίδικο ακίνητο εάν αφαιρείτο κάποιο ποσοστό από την αξία τους.
Η αφαίρεση ποσοστού 20% από την αξία τους για σκοπούς εξομοίωσης τους με το επίδικο προσβάλλεται με το λόγο έφεσης 1 ως αυθαίρετη, στη βάση ότι δεν υφίστατο μαρτυρία που θα επέτρεπε τέτοια κατάληξη. Με τον ίδιο λόγο, και στην ίδια βάση, πλήττεται και η αναπροσαρμογή με ποσοστό αύξησης 25% που χρησιμοποίησε το πρωτόδικο Δικαστήριο σε σχέση με τα συγκριτικά 1-4 της αποζημιούσας αρχής. Ακόμα, στα πλαίσια του λόγου έφεσης 1, προσβάλλεται ως εσφαλμένη και χωρίς έρεισμα στη μαρτυρία η θεώρηση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι το επίδικο ακίνητο είχε πλεονέκτημα επειδή βρισκόταν σε αδιέξοδο με λιγότερη τροχαία κίνηση και λιγότερη οχληρία, θόρυβο και καυσαέρια.
Με το λόγο έφεσης 3 προσβάλλεται ως εσφαλμένη η μη αποδοχή της θέσης του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής ότι τα συγκριτικά του πλεονεκτούσαν του επίδικου σε ποσοστό 10% στη βάση ότι ήταν διαχωρισμένα οικόπεδα, με δυνατότητα «άμεσης» οικοδομικής ανάπτυξης, ενώ το επίδικο όχι.
Τέλος, με το λόγο έφεσης 4 προσβάλλεται η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου να καθορίσει το ποσό της αποζημίωσης στη βάση ότι η ανά τ.μ. αξία του επίδικου ακινήτου ήταν €510. Στην αιτιολογία του λόγου αναφέρεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο στηρίχτηκε σε στοιχεία που δεν υποστηρίζονται από τη μαρτυρία και επαναλαμβάνονται επιμέρους παράμετροι που πλήττονται με τους υπόλοιπους λόγους έφεσης.
Εφόσον το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε να μην υιοθετήσει εξολοκλήρου είτε την εκτίμηση του εκτιμητή των απαιτητών, είτε αυτή του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής, κατάληξη που δεν προσβάλλεται με την έφεση, είχε τη δυνατότητα και μπορούσε να καταλήξει στα δικά του συμπεράσματα, πάντοτε στη βάση της ενώπιον του μαρτυρίας, αντλώντας δηλαδή και υιοθετώντας επιμέρους στοιχεία από τη μαρτυρία των δύο εκτιμητών, που ήταν και οι μόνες μαρτυρίες που είχε ενώπιον του.
Στην Δήμος Αγλαντζιάς κ.ά. ν. Γεωργίου κ.ά. (2001) 1(Α) Α.Α.Δ. 51, 58, με παραπομπή στη Rashid Ali and Another v. Vassiliko Cement Works Ltd (1971) 1 C.L.R. 146, 155-6, επεξηγείται ότι σε υποθέσεις απαλλοτριώσεων, παρέχεται η δυνατότητα στο ίδιο το δικαστήριο να καθορίσει την αμφισβητούμενη αξία ακινήτου, υπό το φως του συνόλου της μαρτυρίας, χωρίς να δεσμεύεται να υιοθετήσει τη θέση της μιας ή της άλλης πλευράς. Το δικάζον δικαστήριο δε δεσμεύεται να ακολουθήσει τη θέση του ενός ή του άλλου εκτιμητή. Αποτελεί δικό του καθήκον ο καθορισμός της καταβλητέας αποζημίωσης, δικαίας και εύλογης. Μπορεί το δικαστήριο να καταλήξει στη δική του απόφαση, υπό το φως του συνόλου της μαρτυρίας των εκτιμητών και άλλης, ενδεχομένως, μαρτυρίας, η οποία τείνει να ρίξει φως στην αξία της γης. Αυτό δε σημαίνει ότι το δικαστήριο χωρεί στην εκτίμηση της αξίας της γης, ανεξάρτητα από τη μαρτυρία. Η απόφασή του πρέπει να πηγάζει από τη δοθείσα μαρτυρία και να συναρτάται προς αυτή. Στην Παπασάββας κ.ά. ν. Γενικού Εισαγγελέα (1999) 1(Α) Α.Α.Δ. 619, 628, εξηγείται ότι το δικαστήριο μπορεί να χρησιμοποιήσει τα ενώπιον του στοιχεία για να καταλήξει στο δικό του υπολογισμό. Αυτό όμως, σημειώνεται, δεν σημαίνει ότι η κατάληξη του μπορεί να είναι αυθαίρετη, αναιτιολόγητη ή αόριστα εξαγόμενη. (Βλ. ακόμη Συμβ. Βελτ. Αγίας Νάπας ν. Alexia & Polis Estates Ltd (2000) 1(Β) Α.Α.Δ. 987, 992-3).
Αναφορικά με το λόγο έφεσης 2 και την επιλογή του πρωτόδικου Δικαστηρίου να λάβει υπόψη του τα συγκριτικά 1-3 του εκτιμητή των απαιτητών παρά το ότι βρίσκονταν στη τουριστική ζώνη, σημειώνουμε ότι καμιά περίπτωση δεν είναι ορθό να αποκλείεται δογματικά και εκ προοιμίου. Οι δικηγόροι των Εφεσίβλητων παρέπεμψαν στην Δημοκρατία ν. Epco Cyprus Ltd κ.ά. (2007) 1(Β) A.A.Δ. 883, 891, όπου λήφθηκαν υπόψη συγκριτικά σε οικιστική περιοχή, ενώ το υπό εκτίμηση ακίνητο ήταν γεωργική γη και έγιναν ανάλογες αναπροσαρμογές. Εξαρτάται από τις περιστάσεις της κάθε περίπτωσης κατά πόσο μια πώληση άλλου ακινήτου μπορεί να είναι βοηθητική στον καθορισμό της αγοραίας αξίας του υπό εκτίμηση ακινήτου. Αναμφίβολα πωλήσεις ακινήτων με τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά όπως το υπό εκτίμηση, κατά κανόνα, προτιμώνται. Αυτό γιατί δεν απαιτείται αναπροσαρμογή στην τιμή προς εξουδετέρωση αυτής της διαφοράς. Όσο περισσότερο διαφέρουν τα συγκρινόμενα ακίνητα, αναφορικά με τα νομικά τους χαρακτηριστικά, την τοποθεσία, το σχήμα, τη θέα κ.λπ., περισσότερες είναι και οι αναπροσαρμογές που θα πρέπει να γίνουν, με μεγαλύτερο κίνδυνο αστοχίας ή περισσότερων επουσιωδών έστω σφαλμάτων που οδηγούν σε αποτέλεσμα που μπορεί να απέχει από το ορθό.
Αυτό μας οδηγεί στη δεύτερη αιτιολογία του λόγου. Ότι δεν υπήρχε μαρτυρία ότι αυτά θα μπορούσαν να συγκριθούν με το επίδικο ακίνητο εάν αφαιρείτο κάποιο ποσοστό από την αξία τους.
Το ζήτημα είναι πρόσφορο να εξεταστεί μαζί με το λόγο έφεσης 1, στην έκταση που αυτός αφορά στην υιοθέτηση ποσοστού μείωσης 20% σε σχέση με τα συγκριτικά που βρίσκονταν στην τουριστική ζώνη.
Το ζήτημα που εγείρεται και με τους δύο λόγους έφεσης, δεν αφορά στην ανάγκη για αναπροσαρμογή της ανά τ.μ. αξίας, που ήταν επιβεβλημένη, αλλά στο καθορισμό του ποσοστού της μείωσης και την αιτιολογία του.
Η εξουσία του δικαστηρίου της παραπομπής, που είναι επιφορτισμένο με το καθήκον καθορισμού της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης είναι ευρεία. Στην περίπτωση που δεν θα αποδεχτεί τη μαρτυρία συγκεκριμένου εκτιμητή στο σύνολο της, δεν περιορίζεται στο να συνδυάσει επιμέρους στοιχεία που υποστήριξε ο ένας ή ο άλλος εκτιμητής, αλλά έχει τη δυνατότητα να προβεί στις προσαρμογές και στους υπολογισμούς που κρίνει αναγκαίους.
Στην Attorney-General v. Charalambous and Others (1983) 1(A) C.L.R. 431, όπου το πρωτόδικο δικαστήριο δεν ήταν ιδιαίτερα ικανοποιημένο από οποιαδήποτε από τις ενώπιον του εκτιμήσεις και προχώρησε να κάνει τη δική του εκτίμηση με βάση τις προσαρμογές και τους υπολογισμούς που ήταν αναγκαίοι, η προσέγγιση του επιδοκιμάσθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο, το οποίο τόνισε ωστόσο ότι το πρωτόδικο δικαστήριο προέβη στη δική του εκτίμηση μέσα από λεπτομερή και επιμελή εκτίμηση των δεδομένων, ώστε η απόφαση του να μην ήταν αυθαίρετη ή παράλογη.
Στη Charalambous γίνεται αναφορά σε αναπροσαρμογές αναγκαίες και δίκαιες υπό τις περιστάσεις και εκτιμήσεις ("adjustments and estimates"). Εξετάστηκε και το ζήτημα της επί τοις εκατό αύξησης στην αξία που είχε αποδώσει το πρωτόδικο δικαστήριο για να εξισορροπήσει τα πλεονεκτήματα του απαλλοτριωθέντος ακινήτου σε σχέση με τα συγκριτικά, και με αναφορά στη Commissioner of Limassol v. Marikka Kirzi, 24 C.L.R. 197, 204, αναφέρθηκε ότι δεν εναπόκειται στο Εφετείο να αμφισβητήσει τα ποσά των αφαιρέσεων που είχαν γίνει από το πρωτόδικο δικαστήριο κάτω από τα διάφορα κεφάλαια, όταν αυτά υποστηρίζονταν από τη μαρτυρία, εκτός και αν είναι πολύ χαμηλά ώστε να μη λαμβάνουν υπόψη την επιμέρους διαφοροποίηση, και πως το ίδιο ισχύει και για αναλογίες η ποσοστά επί τοις εκατό που χρησιμοποιούνται για αφαιρέσεις και αναπροσαρμογές για να αχθούν τα συγκρινόμενα στο ίδιο επίπεδο.
Στη Charalambous το πρωτόδικο δικαστήριο είχε υιοθετήσει διάφορες ποσοστιαίες (επί τοις εκατό) αναπροσαρμογές, μειώσεις και αυξήσεις, λόγω της πλεονεκτικής ή μειονεκτικής τοποθεσίας και σχήματος των συγκριτικών έναντι του υπό εκτίμηση ακινήτου. Στην Epco επικυρώθηκε η επιμέρους απόφαση του πρωτόδικου δικαστηρίου να υιοθετήσει, σε σχέση με επιμέρους παράγοντα, δικό του ποσοστό στη μείωση που υπολόγισε στην αξία του υπό εκτίμηση ακινήτου, διαφορετικού και εκτός του εύρους στο οποίο αναφερόταν η μαρτυρία του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής που είχε ενώπιον του (50% αντί μεταξύ 60% και 70%).
Το ποσοστό 20% που αφαιρέθηκε από την αξία των συγκριτικών 1-3 των απαιτητών δικαιολογήθηκε στη βάση ότι αυτά βρίσκονταν στην τουριστική ζώνη (Τ1β). Το πρωτόδικο Δικαστήριο συνυπολόγισε ότι τα συγκριτικά αυτά ήταν στην τουριστική ζώνη και μπορούσαν να έχουν τουριστική χρήση, ωστόσο, επειδή είχαν διαχωριστεί πριν το 1990, για λόγους που εξηγήθηκαν, είχαν συντελεστές οικιστικής ζώνης και όχι τους μεγαλύτερους συντελεστές της τουριστικής ζώνης. Αναφέρεται στην πρωτόδικη απόφαση ότι «η γενική εικόνα η οποία προκύπτει από τη μαρτυρία η οποία έχει δοθεί είναι πως η αξία ενός ακινήτου το οποίο εντάσσεται στη τουριστική ζώνη σαφώς έχει ψηλότερη αξία από ένα ακίνητο το οποίο βρίσκεται σε οικιστική ζώνη έστω και αν αυτή η οικιστική ζώνη δεν απέχει ιδιαίτερα από ένα ακίνητο εντός μιας τουριστικής ζώνης».
Τα δεδομένα τα οποία είχε ενώπιον του το πρωτόδικο Δικαστήριο δικαιολογούσαν τη μείωση. Η μείωση αυτή θα έπρεπε να ήταν λιγότερη από τη μείωση που θα εφαρμοζόταν στην περίπτωση που τα συγκριτικά είχαν και συντελεστές τουριστικής ζώνης. Τα συγκριτικά 1-3 των απαιτητών πλεονεκτούσαν ως προς τη χρήση που θα μπορούσαν να έχουν και η απόδοση από το πρωτόδικο Δικαστήριο διαφοράς κατά 1/5 της αξίας στον παράγοντα αυτό δεν ήταν αυθαίρετη. Παραχωρήθηκε για να εξισορροπήσει το συγκεκριμένο πλεονέκτημα και δεν ήταν μικρή ώστε κατ' ουσία να το παραγνωρίζει. Καταλήγουμε ότι δεν υπάρχει περιθώριο για παρέμβαση του εφετείου στην επιμέρους πρωτόδικη κρίση.
Ο λόγος έφεσης 2 απορρίπτεται, όπως και ο λόγος έφεσης 1 στην έκταση που αφορά αυτή την επιμέρους κρίση.
Τα ίδια ισχύουν αναφορικά με το ποσοστό αύξησης 25% που το πρωτόδικο Δικαστήριο υιοθέτησε με αναφορά στα συγκριτικά της αποζημιούσας αρχής. Η εξήγηση εδώ ήταν ότι τα συγκριτικά της αποζημιούσας αρχής βρίσκονταν «σε μια περιοχή η οποία είναι αποκομμένη λόγω του παρακαμπτήριου». Το περαιτέρω ζήτημα που εδώ εγείρεται, αφορά στην επιλογή της απόδοσης της αύξησης στο μέσο όρο των συγκριτικών 1-4 της αποζημιούσας αρχής και όχι
στο μέσο όρο όλων των συγκριτικών της.
Οι συγκριτικές πωλήσεις 5 και 6 της αποζημιούσας αρχής αφορούσαν οικόπεδα σε πολεοδομική ζώνη Κα8 (οικιστική χρήση) με Συντελεστή Δόμησης 60% και Ποσοστό Κάλυψης 35% (όπως παρεμπιπτόντως και η συγκριτική πώληση 4). Πράγματι μειονεκτούσαν στον τομέα αυτό των συγκριτικών πωλήσεων 1-3 της αποζημιούσας αρχής, που αφορούσαν οικόπεδα σε πολεοδομική ζώνη Κα5 (οικιστική χρήση) με Σ.Δ. 100% και Π.Κ. 50%, όμως και οι συγκριτικές πωλήσεις 5 και 6, σαφώς και πλεονεκτούσαν ως προς τις συγκεκριμένες παραμέτρους του επίδικου ακινήτου που, όπως προειπώθηκε, βρισκόταν σε πολεοδομική ζώνη προστασίας Δα2, με Σ.Δ. 1% και Π.Κ. επίσης 1%.
Εφόσον το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι ποσοστό 25% ήταν το ορθό και δίκαιο για να αποδώσει τη διαφοροποίηση που είχε υπόψη του στη βάση της τοποθεσίας, δεν βρίσκουμε ότι δικαιολογείτο στην επιλεκτική εφαρμογή του, που ουσιαστικά το κατέστησε ένα πολύ ψηλότερο ποσοστό, άλλο από αυτό που ήθελε να αποδώσει με αποτέλεσμα να καταλήξει σε ψηλότερο ποσό ανά τ.μ., €500 αντί €450.
Ως προς την πιο πάνω έκταση, ο λόγος έφεσης 1 επιτυγχάνει.
Ο λόγος έφεσης 1, όπως καθορίζεται με την τρίτη πτυχή της αιτιολογίας του, είναι πρόσφορο να εξεταστεί μαζί με το λόγο έφεσης 3.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο σχολίασε την αναφορά του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής ότι οι συγκριτικές του πωλήσεις ήταν εγγεγραμμένα οικόπεδα κανονικού μεγέθους, εντελώς λανθασμένα. Εξέλαβε ότι εννοούσε κανονικού σχήματος, αλλά το Δικαστήριο δεν μπορούσε, ανέφερε, να υποθέσει κάτι άλλο από αυτό που ο εκτιμητής είχε πει. Και όμως, ο εκτιμητής δεν εννοούσε κάτι άλλο από αυτό που είχε πει. Το κανονικό μέγεθος ενός οικοπέδου ασφαλώς και, κατά κανόνα, συνιστά πλεονέκτημα. Η αναφορά του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι το επίδικο ήταν μεγαλύτερο (έκτασης 1076 τ.μ.) και συνεπώς άξιζε περισσότερα, ήταν άτοπη και παραγνώριζε ότι η συζήτηση αφορούσε σε αξία ανά τ.μ..
Η πρόσβαση στα συγκριτικά οικόπεδα ήταν ένα ακόμα στοιχείο το οποίο το πρωτόδικο Δικαστήριο προσέγγισε κατά τρόπο εσφαλμένο. Έκρινε ότι το γεγονός ότι τα οικόπεδα εξυπηρετούνταν από δρόμο επαρκούς πλάτους για την κυκλοφορία οχημάτων σε αντίθετες κατευθύνσεις, δεν τους έδιδε πλεονέκτημα σε σύγκριση με το επίδικο ακίνητο που βρισκόταν σε αδιέξοδο, με πρόσβαση από δρόμο που δεν είχε ομοιόμορφο πλάτος. Οι περαιτέρω αναφορές του πρωτόδικου Δικαστηρίου σε λιγότερη τροχαία κίνηση και λιγότερη οχληρία, θόρυβο και καυσαέρια, είναι επιβεβαιωτικές της εσφαλμένης προσέγγισης του. Ό,τι πρέπει να λαμβάνεται υπόψη είναι τα κριτήρια που αντικειμενικά αναγνωρίζονται ως πλεονεκτήματα και όχι οι προτιμήσεις οποιουδήποτε, απότοκο των προσωπικών του επιλογών και ενίοτε της ιδιορρυθμίας του, και που μπορεί να μεταβάλλονται από καιρού εις καιρόν.
Οι πιο πάνω θεωρήσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου το επηρέασαν ώστε να παραγνωρίσει τα πλεονεκτήματα που εγγενώς έχει ένα εγγεγραμμένο οικόπεδο έναντι ενός τεμαχίου που δεν έχει διαχωριστεί σε οικόπεδα. Ειδικότερα σε σχέση με τη δυνατότητα του πρώτου για άμεση οικοδομική ανάπτυξη.
Επομένως, στην έκταση που ο λόγος έφεσης 3 προσβάλλει τη μη αποδοχή της θέσης ότι ένα εγγεγραμμένο οικόπεδο, όπως ήταν τα συγκριτικά της αποζημιούσας αρχής, πλεονεκτεί έναντι ενός τεμαχίου που δεν έχει διαχωριστεί σε οικόπεδα, όπως ήταν το επίδικο, είναι βάσιμος και επιτυγχάνει.
Ως αποτέλεσμα επιτυγχάνει και ο λόγος έφεσης 4 και ο καθορισμός του ποσού της αποζημίωσης από το πρωτόδικο Δικαστήριο παραμερίζεται.
Εξαντλήσαμε όλα τα περιθώρια στην προσπάθεια, αν ήταν δυνατό, να διαμορφώσουμε την πρωτόδικη απόφαση λαμβάνοντας υπόψη τα επιμέρους δεδομένα που αλλάζουν. Δεν είναι εφικτό.
Η επανεκδίκαση είναι αναπόφευκτη, εξέλιξη που δεν μπορεί παρά να λυπεί, ιδιαιτέρως για μια υπόθεση που χρονολογείται. Ωστόσο, παρά την ανεπιτυχή προσπάθεια που έγινε εκκρεμούσας της συζήτησης της έφεσης, η εξώδικη διευθέτηση παραμένει πρόσφορη επιλογή για τα μέρη.
Η έφεση επιτυγχάνει.
Διατάσσεται η κατά προτεραιότητα εκ νέου εκδίκαση της παραπομπής από άλλο Δικαστή του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου. Νοείται ότι το δικαστήριο που θα εκδικάσει την παραπομπή δεν δεσμεύεται από τις εκτιμήσεις και υπολογισμούς του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ακόμα και εκεί όπου δεν υπήρξε παρέμβαση από το Εφετείο. Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας θα είναι έξοδα στο αποτέλεσμα της επανεκδίκασης.
Επιδικάζονται υπέρ της Εφεσείουσας και εναντίον των Εφεσίβλητων €3.500 έξοδα της έφεσης.
Κ. Σταματίου, Δ.
Χ. Μαλαχτός, Δ.
Ι. Ιωαννίδης, Δ.
[1] Ο λόγος έφεσης 5 έχει εγκαταλειφθεί ως πλεονάζων.
[2] Βρισκόταν σε πολεοδομική ζώνη Δα2, που είναι ζώνη προστασίας, ωστόσο εκτιμήθηκε ως οικιστικό επειδή σε αυτό βρισκόταν μια κατοικία, που το καθιστούσε οικιακής χρήσης για τους ιδιοκτήτες του. Η κατοικία εκτιμήθηκε ξεχωριστά στη βάση του κόστους αντικατάστασης της.