|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
St. George's Car Hire Ltd και Άλλοι ν. Μακεδονίας Γαβριηλίδου και Άλλων (2006) 1 ΑΑΔ 47
Αρχή Τηλεπικοινωνιών Κύπρου ν. Αντώνη Κλεάνθους (2013) 1 ΑΑΔ 158
Αγγλική νομολογία που περιλαμβάνεται στο bailii.org στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
Δεν έχει εντοπιστεί απόφαση η οποία να κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή
ECLI:CY:AD:2022:D272
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτικές Εφέσεις Αρ. 81/2014, 82/2014 & 83/2014)
28 Ιουνίου, 2022
[ΠΑΝΑΓΗ, Πρόεδρος]
[OIKONOMOY,IΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ/στές]
(Πολιτική Έφεση Αρ. 81/2014)
1. ΧΛΟΗ ΒΛΟΤΟΜΑ ΚΡΗΤΙΩΤΗ,
2. ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΑ ΒΛΟΤΟΜΑ ΜΑΝΩΛΗ,
Εφεσείουσες
v.
ΗΡΑΚΛΗ ΜΙΧΑΗΛΙΔΗ,
Εφεσίβλητου.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 82/2014)
1. ΧΛΟΗ ΒΛΟΤΟΜΑ ΚΡΗΤΙΩΤΗ,
2. ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΑ ΒΛΟΤΟΜΑ ΜΑΝΩΛΗ,
Εφεσείουσες
v.
ΑΝΔΡΕΑ ΜΙΧΑΗΛ ΑΓΑΘΟΚΛΕΟΥΣ,
Εφεσίβλητου.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 83/2014)
1. ΧΛΟΗ ΒΛΟΤΟΜΑ ΚΡΗΤΙΩΤΗ,
2. ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΑ ΒΛΟΤΟΜΑ ΜΑΝΩΛΗ,
Εφεσείουσες
v.
ΧΡΙΣΤΑΚΗ ΣΑΒΒΙΔΗ,
Εφεσίβλητου.
___________________
Α. Γεωργιάδης με Κ. Ανέμου (κα) για Χρήστος Γεωργιάδης & Σία ΔΕΠΕ, για τις Εφεσείουσες.
Κ. Μαργαρώνης για Λ. Λουκαΐδου & Θεοφάνους ΔΕΠΕ, για τους Εφεσίβλητους σε όλες τις Εφέσεις.
____________________
ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει η Παναγή, Π.
____________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΠΑΝΑΓΗ, Π.:- Οι τρεις εφεσίβλητοι, με αντίστοιχες αγωγές τους ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου, οι οποίες συνενώθηκαν, διεκδίκησαν και πέτυχαν, μετά από ακροαματική διαδικασία, την έκδοση διαταγμάτων εναντίον των εφεσειουσών-εναγόμενων 2 και 3 και ενός άλλου, νομικού προσώπου, ως οι παράγραφοι Α και Β της αγωγής τους, οι οποίες είχαν ως ακολούθως:
«Α) Διάταγμα του Δικαστηρίου το οποίο να διατάσσει τις εναγόμενες να προβούν σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες για την δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής των διαμερισμάτων που κατέχουν οι ενάγοντες στην πολυκατοικία [ ] εντός τακτής προθεσμίας και στη συνέχεια να προβούν στην επ΄ ονόματι των εναγόντων μεταβίβαση και εγγραφή των διαμερισμάτων.
Β) Διάταγμα του Δικαστηρίου το οποίο να διατάσσει τις εναγόμενες να προβούν σε όλα τα απαραίτητα διαβήματα για την εξασφάλιση των απαιτούμενων από τον Νόμο πιστοποιητικών και/ή αδειών για την ξεχωριστή εγγραφή των διαμερισμάτων που κατέχουν οι ενάγοντες στην πολυκατοικία [ ] εντός τακτής προθεσμίας και στη συνέχεια να προβούν στην επ΄ονόματι των εναγόντων μεταβίβαση και εγγραφή των διαμερισμάτων.»
Οι δικογραφημένοι ισχυρισμοί των εναγόντων ήταν κοινοί. Διατείνονταν ότι το νομικό πρόσωπο, εναγόμενη 1, συμφώνησε να πωλήσει στον καθένα από αυτούς διαμέρισμα σε συγκεκριμένη ανεγειρόμενη πολυκατοικία, επί τεμαχίου γης ιδιοκτησίας των εναγόμενων. Παρόλο που ο καθένας από τους ενάγοντες συμμορφώθηκε πλήρως προς τους όρους του αγοραπωλητηρίου εγγράφου που υπέγραψε, οι εναγόμενες αδικαιολόγητα αμελούσαν και/ή αρνούνταν να προβούν στις αναγκαίες ενέργειες για τη δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής των διαμερισμάτων και την έκδοση ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας.
Η μαρτυρία κατά την ακροαματική διαδικασία προσκομίστηκε αποκλειστικά από την πλευρά των εναγόντων. Η εναγόμενη 1 δεν παρουσιάστηκε στην ακροαματική διαδικασία, ενώ οι εναγόμενες 2 και 3, οι οποίες παρουσιάστηκαν και εκπροσωπήθηκαν από δικηγόρο, δεν προσκόμισαν οποιαδήποτε μαρτυρία. Αφού το πρωτόδικο Δικαστήριο αξιολόγησε και αποδέχθηκε τη μαρτυρία των μαρτύρων των εναγόντων, προέβη στα ακόλουθα ευρήματα:
«. οι ενάγοντες υπέγραψαν αγοραπωλητήρια έγγραφα με την εναγόμενη 1 για την αγορά των διαμερισμάτων με αριθμούς 103, 202 και 302 στην πολυκατοικία [ ] στην Πάφο. Οι ενάγοντες Χριστάκης Σαββίδης και Ηρακλής Μιχαηλίδης κατέθεσαν τα αγοραπωλητήρια έγγραφα στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Το έγγραφο που αφορούσε τον Ανδρέα Αγαθοκλέους δεν κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο. Όλοι οι ενάγοντες συμμορφώθηκαν με τους όρους των αγοραπωλητηρίων εγγράφων, κατέβαλαν το τίμημα πώλησης στην εναγόμενη 1 και πήραν την κατοχή των διαμερισμάτων.
Η εναγόμενη 1 και η μητέρα των εναγομένων 2 και 3 πρώην ιδιοκτήτρια του ακινήτου αποδέκτηκαν την πληρωμή εκ μέρους των εναγόντων όλων των επιβαρύνσεων που αφορούσαν τα διαμερίσματα, τους κοινόχρηστους χώρους και τα έξοδα διαχείρισης των κοινόχρηστων χώρων και των εξόδων σύνδεσης της πολυκατοικίας με το αποχετευτικό σύστημα όπως επίσης και τη συντήρηση της σκάλας και τον καθαρισμό των απορροφητικών λάκκων της πολυκατοικίας.
Έχουν εκδοθεί πιστοποιητικά τελικής έγκρισης για την πολυκατοικία όμως οι εναγόμενοι παραλείπουν να προβούν στις αναγκαίες ενέργειες όπως η υπογραφή του εντύπου Ν3Α (Τεκμήριο 19) για την έκδοση ξεχωριστών τίτλων και οι ενάγοντες ζητούν την ειδική εκτέλεση των πωλητηρίων εγγράφων. Οι εναγόμενες 2 και 3 σαν συνιδιοκτήτριες του ακινήτου δεν αρνούνται ουσιαστικά να υπογράψουν τα αναγκαία έγγραφα για την έκδοση των τίτλων αλλά όπως προκύπτει από την μαρτυρία και δεν αμφισβητήθηκε δεν θα υπογράψουν αν δεν υπογράψει και η εναγόμενη 1.»
Η αναντίλεκτη και ουσιαστικά αδιαμφισβήτητη μαρτυρία που προσκόμισαν οι ενάγοντες κατέδειξε, επίσης, ότι το ακίνητο, επί του οποίου ανεγέρθηκε η πολυκατοικία, ανήκε στην αποβιώσασα μητέρα των εναγόμενων 2 και 3, η οποία με μεταβιβάσεις που έγιναν προς την εναγόμενη 1 δυνάμει πωλήσεων το 1983, την κατέστησε συνιδιοκτήτρια του ακινήτου. Οι εναγόμενες 2 και 3 απέκτησαν το μερίδιο της μητέρας τους δια δωρεάς το 1992. Το ακίνητο επιβαρυνόταν με εμπράγματα βάρη, ήτοι τα πωλητήρια έγγραφα που κατέθεσαν στο Κτηματολόγιο οι ενάγοντες Χριστάκης Σαββίδης και Ηρακλής Μιχαηλίδης, καθώς και ΜΕΜΟ και υποθήκες.
Όσον αφορά την απαίτηση των εναγόντων εναντίον των εναγόμενων 2 και 3, το Δικαστήριο έκρινε ότι η συμπεριφορά τόσο των εναγόντων, όσον και των εναγόμενων 2 και 3, δικαιολογούσε την απαίτηση των πρώτων στη βάση των αρχών της επιείκειας. Εξ ου και εξέδωσε τα επίδικα διατάγματα, τα οποία, παρεμπιπτόντως, εξέδωσε και εναντίον της εναγόμενης 1, εναντίον της οποίας εξέδωσε και διάταγμα, ως η παράγραφος Ζ του παρακλητικού της έκθεσης απαίτησης, για ειδική εκτέλεση των πωλητηρίων εγγράφων.
Οι εναγόμενες 2 και 3, εφεσίβαλαν την πρωτόδικη απόφαση με τις παρούσες τρεις εφέσεις αμφισβητώντας την ορθότητα της με τέσσερεις ταυτόσημους λόγους και αιτιολογία.
Προτού εξετάσουμε τους λόγους έφεσης, πρέπει να καταγραφούν τα ακόλουθα. Στις 16.11.2021, που οι εφέσεις ήταν ορισμένες για ακρόαση ενώπιον μας, ο ευπαίδευτος συνήγορος των εφεσειουσών-εναγομένων 2 και 3 δήλωσε ότι λίγο χρόνο μετά την έκδοση της πρωτόδικης απόφασης, τα μερίδια των εναγόμενων 2 και 3 στο επίδικο ακίνητο, μεταβιβάστηκαν στην εταιρεία ανάπτυξης γης, εναγόμενη 1 στις αγωγές και τα μεταβιβαστικά κατέβαλαν οι εναγόμενες 2 και 3. Ως εκ τούτου, δεν υπήρχε οποιαδήποτε εκκρεμότητα από πλευράς των τελευταίων προκειμένου να γίνει ο οριζόντιος διαχωρισμός της πολυκατοικίας και η τιτλοποίηση των διαμερισμάτων στα ονόματα των αγοραστών. 'Όπως ανέφερε χαρακτηριστικά «Έχουν υπογραφεί όλα». Ωστόσο, οι εφέσεις προωθούνταν από τις εναγόμενες 2 και 3 με σκοπό την ανατροπή της πρωτόδικης διαταγής αναφορικά με τα έξοδα, συνεπεία της οποίας επιβαρύνονταν με μεγάλο ποσό εξόδων και επειδή έγινε νύξη από τους εφεσίβλητους-ενάγοντες ότι θα προκύψουν και άλλες απαιτήσεις εναντίον τους, στη βάση των διαταγμάτων που εκδόθηκαν από το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Η ευπαίδευτη συνήγορος των εναγόντων-εφεσιβλήτων, μη διαφωνώντας με την προώθηση των εφέσεων, δήλωσε ότι είχε ενημέρωση πως η διαδικασία της τιτλοποίησης έχει προχωρήσει χωρίς, όμως, να υπάρχει κάτι γραπτό περί τούτου και σε ποιο στάδιο αυτή ευρίσκεται. Ενέμενε δε στο θέμα των εξόδων και στις θέσεις των εναγόντων-εφεσιβλήτων στο περίγραμμα αγόρευσης τους.
Ενόψει των ιδιαίτερων περιστατικών της κάθε υπόθεσης και των όσων δηλώθηκαν από τον ευπαίδευτο συνήγορο των εφεσειουσών-εναγομένων 2 και 3, δεν θεωρήσαμε ότι θα πράτταμε επί ματαίω αν επιτρέπαμε τη συνέχιση των εφέσεων. Ακούσαμε, επομένως, τις εφέσεις, οι οποίες ακούστηκαν μαζί.
Με τον πρώτο λόγο έφεσης προσβάλλεται ως νομικό και πραγματικό σφάλμα η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι «.η συμπεριφορά τόσο των εναγόντων όσον και των εναγόμενων 2 & 3 δικαιολογούν την απαίτηση των εναγόντων εναντίον των εναγόμενων 2 & 3 στη βάση των αρχών της επιείκειας».
Η θέση των εναγόντων, ότι δικαιούντο σε θεραπεία δυνάμει των αρχών της επιείκειας, υποστηρίχθηκε πρωτόδικα με ιδιαίτερη αναφορά στην υπόθεση St. George's Car Hire Ltd κ.ά ν Γαβριηλίδου κ.ά.(2006) 1 ΑΑΔ 47 στην οποία αναγνωρίστηκε η δημιουργία εξ επαγωγής εμπιστεύματος υπέρ των εφεσειόντων αγοραστών διαμερισμάτων και εις βάρος των ιδιοκτητών της γης, με το ακόλουθο σκεπτικό:
«.οι ιδιοκτήτες της γης υπέγραψαν συμφωνία αντιπαροχής με εταιρεία ανάπτυξης γης γνωρίζοντας ευθύς εξαρχής, ότι αυτή θα πουλούσε τα διαμερίσματα που της αναλογούσαν σε τρίτα πρόσωπα και ότι στη συνέχεια τα πούλησε. Μετά, η εταιρεία ανάπτυξης γης άφησε το έργο ασυμπλήρωτο και οι αγοραστές των διαμερισμάτων (τα οποία πούλησε η εταιρεία), σε μιαν επιχείρηση διάσωσης που ανέλαβαν, συμπλήρωσαν το έργο με δικά τους έξοδα και πάλι εν γνώσει των ιδιοκτητών της γης οι οποίοι, μάλιστα, επωφελήθηκαν από αυτές τις ενέργειες των αγοραστών εφόσον συμπληρώθηκαν και τους παραδόθηκαν και τα δικά τους διαμερίσματα (αυτά που τους αναλογούσαν ως αντιπαροχή). Το δίκαιο της επιεικείας επιβάλλει, υπό τις παρούσες συνθήκες, εξ επαγωγής εμπίστευμα υπέρ των αγοραστών και εμποδίζει τους ιδιοκτήτες από του να προτάξουν τα περιουσιακά τους δικαιώματα και να στερήσουν, με αυτό τον τρόπο, από τους αγοραστές τα δικαιώματα που απέκτησαν, ως δικαιούχοι των διαμερισμάτων που αγόρασαν από την εταιρεία, αλλά και ως τα πρόσωπα που συμπλήρωσαν με έξοδα τους, το όλον έργο, προς όφελος και των ιδιοκτητών της γης. Έστω και αν δεν υπάρχει συμβατική σχέση μεταξύ των ιδιοκτητών της γης και των αγοραστών, το δίκαιο της επιεικείας παρέχει ουσιαστικά περιουσιακά δικαιώματα στους αγοραστές μπροστά στα οποία τα περιουσιακά δικαιώματα των ιδιοκτητών της γης, υποχωρούν.»
Στα ιδιαίτερα περιστατικά της παρούσας, εντοπίζονται αρκετά κοινά στοιχεία με τη Γαβριηλίδου (ανωτέρω), όπως, για παράδειγμα, η γνώση των ιδιοκτητών της γης για την πώληση διαμερισμάτων, από την εταιρεία ανάπτυξης γης, εναγόμενη 1, σε τρίτα πρόσωπα, αγοραστές, ότι αυτοί έλαβαν την κατοχή, η οποία από την παραλαβή των επίδικων διαμερισμάτων μέχρι σήμερα είναι ανενόχλητη, καθώς και η πληρωμή από τους αγοραστές, διαφόρων εξόδων που αφορούσαν τα διαμερίσματα και την πολυκατοικία. Εν προκειμένω, όπως καταγράφεται στην εκκαλούμενη απόφαση, η εναγόμενη 1 και η μητέρα των εναγόμενων 2 και 3 «αποδέκτηκαν την πληρωμή εκ μέρους των εναγόντων όλων των επιβαρύνσεων που αφορούσαν τα διαμερίσματα, τους κοινόχρηστους χώρους και τα έξοδα διαχείρισης των κοινόχρηστων χώρων και των εξόδων σύνδεσης της πολυκατοικίας με το αποχετευτικό σύστημα όπως επίσης και τη συντήρηση της σκάλας και τον καθαρισμό των απορροφητικών λάκκων της πολυκατοικίας». Αυτά, βέβαια, με ανάλογο όφελος των ιδιοκτητών. Από το χρόνο παράδοσης των διαμερισμάτων, οι ενάγοντες «συνεισφέρουν σε κάθε αναγκαία δαπάνη για την συντήρηση της πολυκατοικίας και των κοινόχρηστων χώρων θεωρώντας ως δεδομένα τα δικαιώματα ιδιοκτησίας επί των διαμερισμάτων αφού οι ίδιοι συμμορφώθηκαν με τις υποχρεώσεις τους». Μεταξύ της παρούσας και της Γαβριηλίδου υπάρχει και η εξής διαφορά: οι εναγόμενες 2 και 3 καθώς και η προκάτοχος μητέρα τους, με βάση τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, σε αντίθεση με τη Γαβριηλίδου δεν φαίνεται να αμφισβήτησαν ποτέ τα δικαιώματα των εναγόντων στα επίδικα διαμερίσματα. Μάλιστα, η μητέρα των εναγόμενων 2 και 3 και η εναγόμενη 1 εταιρεία, με επιστολή τους ημερομηνίας 10.1.1989, προς το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου, εξέφρασαν την προθυμία τους να καταβάλουν δικαιώματα για την επίσπευση της αίτησης τους για τον οριζόντιο διαχωρισμό του επίδικου κτήματος, επειδή επείγονταν να διεκπεραιωθεί «πολύ σύντομα για τιτλοποίηση επ' ονόματι των αγοραστών των διαμερισμάτων». Ούτε αρνήθηκαν οι εναγόμενες 2 και 3 να υπογράψουν το αναγκαίο έντυπο για την έκδοση ξεχωριστών τίτλων, θέτοντας όμως ως προϋπόθεση να υπογράψει και η εναγόμενη 1 εταιρεία. Επομένως, η στάση ανοχής που υπέδειξαν οι εναγόμενες 2 και 3 και η μητέρα τους, έναντι των εναγόντων και των ενεργειών των τελευταίων ήταν από την αρχή δεδομένη.
Εν προκειμένω, τα αποδεκτά από το Δικαστήριο γεγονότα, ορθά οδήγησαν στην κατάληξη ότι δικαιολογείτο η απαίτηση των εναγόντων εναντίον των εναγόμενων 2 και 3.
Κατά τη συζήτηση των εφέσεων, ο ευπαίδευτος συνήγορος των εναγόμενων 2 και 3, εξηγώντας τη σημασία της άρνησης των τελευταίων να υπογράψουν, εισηγήθηκε ότι οποιαδήποτε υπογραφή τους, σε περίπτωση που δεν υπέγραφε η εναγόμενη 1 θα ήταν κενό γράμμα γιατί δεν θα μπορούσε να προχωρήσει η διανομή, ενώ η υπογραφή από τις εναγόμενες 2 και 3, ελλείψει υπογραφής της εναγόμενης 1, «ενδεχομένως να σήμαινε παράβαση της συμβατικής 1dσχέσης που είχαν μαζί της». Ήταν λογικό, ανέφερε, εφόσον οι εναγόμενες 2 και 3 είχαν υποχρεώσεις και δικαιώματα σε σχέση με την εναγόμενη 1, η όποια συμφωνία για διαχωρισμό να γίνει σε συνεννόηση μαζί της. Συνεπώς, δεν υπήρξε οτιδήποτε μεμπτό στη συμπεριφορά των εναγόμενων 2 και 3, ούτε υπήρξε πρόταξη ιδιοκτησιακού δικαιώματος για να εμποδίσει τους ενάγοντες να πάρουν τους τίτλους των διαμερισμάτων.
Σε συμφωνία με το πρωτόδικο Δικαστήριο, θεωρούμε ότι οι όποιες διαφορές ή δυσκολίες μεταξύ των εναγόμενων 2 και 3 και της εναγόμενης 1 και η αδιαφορία της τελευταίας να παρουσιαστεί στην ακροαματική διαδικασία ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, δεν μπορούσε να είναι σε βάρος των εναγόντων, οι οποίοι αναντίλεκτα συμμορφώθηκαν με τις δικές τους υποχρεώσεις προς την εναγόμενη 1, ούτε ανέστειλαν τις υποχρεώσεις των εναγόμενων 2 και 3 έναντι των εναγόντων μέχρι τη συμμόρφωση της εναγόμενης 1 με τις δικές της υποχρεώσεις. Οι υποχρεώσεις που δημιούργησε το δίκαιο της επιείκειας στις εναγόμενες 2 και 3 έναντι των εναγόντων ήταν δεδομένες ανεξαρτήτως της συμμόρφωσης ή όχι της εναγόμενης 1 με τις δικές της υποχρεώσεις έναντι τους.
Δεν παραβλέπουμε, βέβαια, την υπόδειξη των εναγόμενων 2 και 3 ότι η αναφορά του Δικαστηρίου πως οι ενάγοντες «συνεισφέρουν σε κάθε αναγκαία δαπάνη για τη συντήρηση της πολυκατοικίας και των κοινόχρηστων χώρων» δεν είναι απόλυτα ορθή, διότι οι ενάγοντες δέχτηκαν υποβολή κατά την αντεξέταση, ότι οι εναγόμενες 2 και 3 κατέβαλαν φόρους που δεν πληρώθηκαν ούτε ζητήθηκε η πληρωμή τους από τους ενάγοντες. Η ενέργεια αυτή, των εναγόμενων 2 και 3, δεν ανατρέπει την πιο πάνω θεώρηση των πραγμάτων ούτε αναιρεί το υπόβαθρο στο οποίο στηρίχθηκαν οι ενάγοντες όταν αγόραζαν τα διαμερίσματα και λάμβαναν την κατοχή τους.
Επίσης, δεν παραβλέπουμε ότι οι εναγόμενες 2 και 3 αμφισβητούν την ορθότητα της θεώρησης του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως δεν ευσταθούσε η εισήγηση τους για απόρριψη των αγωγών λόγω καθυστέρησης εκ μέρους των εναγόντων στη λήψη δικαστικών μέτρων. Συγκεκριμένα, οι ενάγοντες αγόρασαν τα επίδικα υποστατικά τα έτη 1980, 1984 και 1985 αντίστοιχα και καταχώρησαν αγωγές το 2007. Κατά τις εναγόμενες 2 και 3, το σκεπτικό του Δικαστηρίου ότι «η καθυστέρηση δεν επηρεάζει τα δικαιώματα οποιουδήποτε» παραγνωρίζει συγκεκριμένα «επιγενόμενα memos» και αναγκαστικές πωλήσεις.
Η νομολογία αναγνωρίζει ότι η υπερβολική καθυστέρηση στην έγερση της αγωγής, δημιουργεί κώλυμα στη χορήγηση θεραπείας του δικαίου της επιείκειας (το δόγμα της ολιγωρίας). Το θέμα της ολιγωρίας εξετάζεται με βάση τα ιδιαίτερα περιστατικά της κάθε υπόθεσης. «Όπου δε ο ενάγων έχει δείξει με τη συμπεριφορά του ότι αποποιήθηκε ή απεμπόλησε τα δικαιώματά του, δεν του παρέχεται θεραπεία», (Χριστοφίδου ν. Παπαχρυσοστόμου (2009) 1 ΑΑΔ 1360). Η ολιγωρία από μόνη της δεν είναι αρκετή για να αποτελέσει εμπόδιο στη χορήγηση θεραπείας, ο εναγόμενος θα πρέπει να επιδείξει ότι μέχρι την έγερση της αγωγής έχουν μεσολαβήσει τέτοιες ενέργειες «ώστε το συμφέρον της δικαιοσύνης να εξυπηρετείται με την άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του δικαστηρίου υπέρ της απόρριψης της αιτούμενης θεραπείας», (Αρχή Τηλεπικοινωνιών Κύπρου ν. Κλεάνθους (2013) 1 ΑΑΔ 158). Ότι, δηλαδή, επηρεάστηκε δυσμενώς εξαιτίας της ολιγωρίας.
Χρήσιμη αναφορά μπορεί να γίνει και στην υπόθεση Patel v Shah [2005] EWCA 157, στην οποία ο Mummery, J., ανέφερε, επιδοκιμάζοντας dicta στην Frawley v.Neill [2000] C.P.Rep. 20:
«.There is, however, in my judgment a wider principle, which embraces the defences of laches and delay, and can be invoked in answer to claims which are made to equitable interests in property arising in circumstances affecting the sale and purchase of property. I refer to the principle formulated by Aldous LJ on the Frawley v Neill [2000] CP Reports 20. Aldous LJ (with whose judgment Ward and Swinton Thomas LJJ agreed) stated, having discussed instances of the doctrines of laches, acquiescence and estoppel, the following principle:
"In my view, the more modern approach should not require an inquiry as to whether the circumstances can be fitted within the confines of a preconceived formula derived from earlier cases. The inquiry should require a broad approach, directed to ascertaining whether it would in all the circumstances be unconscionable for a party to be permitted to assert his beneficial right. No doubt the circumstances which gave rise to a particular result in decided cases are relevant to the question whether or not it would be conscionable or unconscionable for the relief to be asserted, but each case has to be decided on its facts applying the broad approach." »
Ακολούθησε η Fisher v. Brooker&Others (2009) UKHL 41στην οποία ο Λόρδος Neuberger υπέδειξε την ανάγκη για δυσμενή επηρεασμό, προκειμένου να επιτύχει η υπεράσπιση της ολιγωρίας: «Although I would not suggest that it is an immutable requirement, some sort of detrimental reliance is usually an essential ingredient of laches, in my opinion».
Εν προκειμένω, παρά την ανεπάρκεια της δικογράφησης του θέματος, εφόσον ελλείπει οποιοσδήποτε ισχυρισμός στην υπεράσπιση για δυσμενείς, για τις εναγόμενες 2 και 3, συνέπειες εξαιτίας της ολιγωρίας, το Δικαστήριο εξέτασε τη θέση των εναγόμενων 2 και 3 καταλήγοντας ορθά κατά την κρίση μας, ότι η καθυστέρηση δεν επηρέασε τα δικαιώματα οποιουδήποτε, ιδιαίτερα των εναγομένων 2 και 3. Αυτό γιατί σε περίπτωση επιτυχίας των αγωγών και μεταβίβασης των διαμερισμάτων στους αγοραστές, οι εναγόμενες 2 και 3 θα επηρεάζονταν θετικά. Το Δικαστήριο παρατήρησε επίσης, ότι οι εναγόμενες δεν βρέθηκαν σε αδυναμία να αντιμετωπίσουν την υπόθεση των εναγόντων. Διαπιστώσεις που δεν αμφισβητούνται με τις εφέσεις. Να προσθέσουμε, επίσης, ότι σύμφωνα με μαρτυρία που δόθηκε από τον Ν. Νεοφύτου (ΜΕ1), υπεύθυνο του Κλάδου Αναγκαστικών Πωλήσεων και Επιβαρύνσεων στο Κτηματολόγιο Πάφου, «Τα memo που επιβαρύνουν το ακίνητο, επιβαρύνουν μόνο το μερίδιο του Παύλου Σιβιτανίδη», (η υπογράμμιση είναι δική μας),προφανώς εννοώντας την εναγόμενη 1 εταιρεία, ενώ κατά την τελική του αγόρευση ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ο συνήγορος των εναγόμενων 2 και 3 ανέφερε ότι όπως προέκυπτε από το Τεκμήριο 6- πιστά αντίγραφα memoπου είχαν κατατεθεί -τα μερίδια της εναγόμενης 1 επιβαρύνονταν με memosκαι αναγκαστικές πωλήσεις. Επομένως, δεν επιβαρύνθηκαν τα μερίδια των εναγόμενων 2 και 3 και δη από ολιγωρία εκ μέρους των εναγόντων στην έγερση των αγωγών, ούτε φαίνεται να υπήρξε τέτοια εισήγηση πρωτόδικα. Κατά την κρίση μας το παράπονο των εναγόμενων 2 και 3 είναι αβάσιμο.
Η ορθότητα της απόφασης του Δικαστηρίου να εκδώσει τα διατάγματα ως οι παράγραφοι Α και Β του παρακλητικού της έκθεσης απαίτησης προσβάλλεται με τον δεύτερο λόγο έφεσης. Σύμφωνα με την αιτιολογία, επιβάλλεται στις εναγόμενες 2 και 3 να προβούν σε ενέργειες στις οποίες, χωρίς τη συνεργασία της εναγόμενης 1, νομικά και πραγματικά, είναι αδύνατο να προβούν, όπως τη μεταβίβαση εξ αδιαιρέτου ιδανικών μεριδίων του ακινήτου στην εναγόμενη 1 και τη μεταβίβαση των διαμερισμάτων στους ενάγοντες. Επίσης, επιβάλλεται στις εναγόμενες 2 και 3 η πληρωμή μεταβιβαστικών και άλλων τελών η οποία αποτελεί νομική υποχρέωση της εναγόμενης 1, καθώς και η υποχρέωση διαγραφής των αναγκαστικών πωλήσεων που επιβαρύνουν τα μερίδια επί του ακινήτου της τελευταίας που νομικά είναι αδύνατο εγχείρημα, εκτός εάν οι εναγόμενες 2 και 3 «εξοφλήσουν τα χρέη της εναγόμενης αρ.1 ένεκα των οποίων διατάχθηκαν οι πωλήσεις». Το Δικαστήριο δεν κατανόησε ότι η απόφαση είχε τις προαναφερόμενες διαστάσεις.
Το κατά πόσο δικαιολογείται η έκδοση ενός διατάγματος είναι διαφορετικό από την αδυναμία ή τη δυσχέρεια συμμόρφωσης με αυτό. Εν προκειμένω, οι ενάγοντες στοιχειοθέτησαν τις προϋποθέσεις έκδοσης των ζητούμενων, με την αγωγή, διαταγμάτων και το Δικαστήριο ασκώντας τη διακριτική του ευχέρεια, χορήγησε την αιτούμενη θεραπεία. Δεν φαίνεται να είχε τεθεί υπόψη του πρωτόδικου Δικαστηρίου, η ύπαρξη οποιουδήποτε λόγου ο οποίος, στο πλαίσιο της κατά δικαστικό τρόπο άσκησης της διακριτικής εξουσίας του, θα επέτρεπε τη μη έκδοση των διαταγμάτων. Δεδομένου δε ότι οι εναγόμενες 2 και 3, μετά την έκδοση της πρωτόδικης απόφασης κατέβαλαν τα μεταβιβαστικά τέλη, το ζήτημα έχει, εν πάση περιπτώσει, καταστεί ακαδημαϊκό.
Δεν μας βρίσκει σύμφωνους επίσης η θεώρηση των εναγόμενων 2 και 3 ότι η «απόφαση» του Δικαστηρίου, σύμφωνα με την οποία «οι εναγόμενες δεν προσκόμισαν μαρτυρία και δεν προώθησαν τους ισχυρισμούς της έκθεσης υπεράσπισης», εμπεριέχει νομικό σφάλμα καθότι δεν έφεραν το βάρος απόδειξης (τρίτος λόγος έφεσης).
Οι ενάγοντες, οι οποίοι ισχυρίστηκαν την ύπαρξη υπέρ τους καταπιστεύματος, είχαν το βάρος απόδειξης των γεγονότων που το συνέθεταν. Το Δικαστήριο δεν τοποθέτησε το βάρος αυτό επί των ώμων των εναγόμενων 2 και 3. Είναι πρόδηλο ότι εφόσον οι ισχυρισμοί της υπεράσπισης συνίσταντο σε άρνηση των όσων οι ενάγοντες διατείνονταν στην έκθεση απαίτησης τους, το Δικαστήριο, με την αναφορά του ότι οι εναγόμενες 2 και 3 «δεν προώθησαν τους ισχυρισμούς της έκθεσης υπεράσπισης», σημείωνε απλώς τη μη προσκόμιση μαρτυρίας εκ μέρους τους προς αντίκρουση των ισχυρισμών των εναγόντων.
Ο τέταρτος και τελευταίος λόγος έφεσης αφορά στην καταδίκη των εναγόμενων 2 και 3 στα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας συνεπεία των σφαλμάτων που αποδίδονται στο πρωτόδικο Δικαστήριο με τους πρώτους τρεις λόγους έφεσης. Ενόψει της αποτυχίας των λόγων αυτών, η καταδίκη των εναγόμενων 2 και 3 στα έξοδα από το πρωτόδικο Δικαστήριο κατ' εφαρμογή του γενικού κανόνα ότι τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ του επιτυχόντα διάδικου, ήταν ορθή.
Για τους πιο πάνω λόγους οι εφέσεις απορρίπτονται, με έξοδα υπέρ των εφεσιβλήτων-εναγόντων και εναντίον των εφεσειουσών-εναγομένων 2 και 3, όπως θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Π. ΠΑΝΑΓΗ, Π.
Τ. Θ. ΟΙΚΟΝΟΜΟΥ, Δ.
Ι. ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ.
/ΣΓεωργίου