|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
ALEXANDROS PILAKOURI ν. GEORGHIOS SAVVA SAMOUTI (1965) 1 CLR 83
HJI SAVVA AND OTHERS ν. LOIZOU (1982) 1 CLR 218
IN RE CHARALAMBOUS (1985) 1 CLR 746
Τιτσινίδης ν. Ρεσιάτ (1993) 1 ΑΑΔ 429
Γεωργιάδου Aνθή Xαράλαμπου ν. Kωνσταντίας Xαρ. Γεωργιάδη (1999) 1 ΑΑΔ 1210
Κυπριακή νομοθεσία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
Δεν έχει εντοπιστεί απόφαση η οποία να κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή
ECLI:CY:AD:2022:D228
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΠΡΩΤΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Αίτηση Αρ. 65/2022)
6 Ιουνίου, 2022
[Λ. ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ - ΑΝΔΡΕΟΥ, Δ.]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 155.4 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ ΚΑΙ ΤΑ ΑΡΘΡΑ 3 ΚΑΙ 9 ΤΟΥ ΠΕΡΙ ΑΠΟΝΟΜΗΣ ΤΗΣ ΔΙΚΑΙΟΣΥΝΗΣ (ΠΟΙΚΙΛΑΙ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ) ΝΟΜΟΥ ΤΟΥ 1964
ΚΑΙ
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟΝ ΠΕΡΙ ΑΝΩΤΑΤΟΥ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ (ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ ΕΚΔΟΣΗΣ ΕΝΤΑΛΜΑΤΩΝ ΠΡΟΝΟΜΙΑΚΗΣ ΦΥΣΕΩΣ) ΔΙΑΔΙΚΑΣΤΙΚΟ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟ ΤΟΥ 2018
ΚΑΙ
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ ΤΗΣ ΣΥΝΕΡΓΑΤΙΚΗΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ, ΑΠΟ ΤΗ ΛΕΥΚΩΣΙΑ, ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΚΔΟΣΗ ΠΡΟΝΟΜΙΑΚΟΥ ΕΝΤΑΛΜΑΤΟΣ CERTIORARI
ΚΑΙ
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΔΙΑΤΑΓΜΑ, ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑΣ 3/6/2021, ΤΟ ΟΠΟΙΟ ΕΚΔΟΘΗΚΕ ΑΠΟ ΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ ΣΤΗ ΓΕΝΙΚΗ ΑΙΤΗΣΗ ΑΡ. 23/2021, ΜΕΤΑΞΥ ΤΟΥ ΚΩΣΤΑ ΦΡΑΝΤΖΗ, ΑΠΟ ΤΗ ΛΕΜΕΣΟ, ΩΣ ΑΙΤΗΤΗ, ΚΑΙ ΤΗΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ ANTONIOU Y. BUILDING CONSTRUCTIONS LIMITED (ΗΕ60274), ΑΠΟ ΤΗ ΛΕΥΚΩΣΙΑ, ΩΣ ΚΑΘ' ΗΣ Η ΑΙΤΗΣΗ, ΔΥΝΑΜΕΙ ΤΟΥ ΠΕΡΙ ΠΩΛΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΙΔΙΚΗ ΕΚΤΕΛΕΣΗ) ΝΟΜΟΥ 81(Ι)/2011.
Ι. Κορφιώτου (κα) για ΚΟΥΣΙΟΣ ΚΟΡΦΙΩΤΗΣ ΠΑΠΑΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ ΔΕΠΕ, για την Αιτήτρια.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
(Ex-tempore)
Λ. ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ - ΑΝΔΡΕΟΥ, Δ.: Κατόπιν μονομερούς αίτησης της Αιτήτριας (Πολιτική Αίτηση αρ. 52/2022) παραχώρησα, στις 5/5/2022, άδεια για καταχώρηση Αίτησης δια Κλήσεως για έκδοση Προνομιακού Εντάλματος Certiorari προς το σκοπό ακύρωσης του Διατάγματος ημερ. 3/6/2021 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου, το οποίο εκδόθηκε στο πλαίσιο της Γενικής Αίτησης υπ' αρ. 23/2021.
Η Αιτήτρια καταχώρησε στις 12/5/2022, ως οι οδηγίες του Δικαστηρίου, την υπό εκδίκαση Αίτηση με την οποία αξιώνει την έκδοση Προνομιακού Εντάλματος Certiorari για μεταφορά στο Ανώτατο Δικαστήριο της πιο πάνω Απόφασης προς ακύρωσή της.
Παρά την επίδοση της Αίτησης στον Κ. Φραντζή, στην Εταιρεία Antoniou Y. Building Constructions Limited και στο Διευθυντή Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος του Υπουργείου Εσωτερικών, αυτοί επέλεξαν να μην εμφανιστούν ενώπιον του Ανωτάτου Δικαστηρίου για να ενστούν στην υπό εκδίκαση Αίτηση.
Η μη εμφάνιση και, συνεπακόλουθα, η μη καταχώρηση ένστασης δεν απαλλάσσει, ωστόσο, το Ανώτατο Δικαστήριο από το καθήκον της εξέτασης κατά πόσο δικαιολογείται η έκδοση του αιτούμενου Προνομιακού Εντάλματος.
Τα γεγονότα που περιβάλλουν την υπό κρίση Αίτηση έχουν ως εξής:
Η Αιτήτρια είναι κάτοχος εμπράγματων βαρών επί του χωραφιού με αρ. εγγραφής 0/1729, Φ/Σχ. 0/2-276-378, Τμήμα 9, Τεμάχιο 2, τοποθεσία Πλησίον του Χωριού στην κοινότητα Αυγόρου, επαρχία Αμμοχώστου (εφεξής το Ακίνητο), εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του οποίου είναι η εταιρεία ANTONIOU Y. BUILDING CONSTRUCTIONS LIMITED (εφεξής ο Ενυπόθηκος Οφειλέτης). Σε αυτά περιλαμβάνονται και οι υποθήκες Υ2565/2007 (στο εξής Α Υποθήκη) και Υ1886/2008 (στο εξής Β Υποθήκη), ημερομηνίας 5/10/2007 και 31/7/2008, αντιστοίχως, του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Αμμοχώστου.
Οι πιο πάνω Υποθήκες παραχωρήθηκαν από τον Ενυπόθηκο Οφειλέτη ως εξασφάλιση δύο πιστωτικών διευκολύνσεων συνολικού ύψους €546.489,16, οι οποίες χορηγήθηκαν από την ΣΠΕ Στροβόλου το 2007 και 2008 για σκοπούς χρηματοδότησης της ανέγερσης από τον Ενυπόθηκο Οφειλέτη ενός συγκροτήματος το οποίο θα αποτελείτο από εννέα κατοικίες επί του πιο πάνω Ακινήτου. Η ΣΠΕ Στροβόλου με απόφαση Ειδικής Γενικής Συνέλευσης και έγγραφη συμφωνία είχε αποφασίσει τη συγχώνευση της με την Αιτήτρια, στην οποία έχει μεταφέρει όλα ανεξαιρέτως τα στοιχεία ενεργητικού και παθητικού της.
Παρά τους πιο πάνω δανεισμούς και την έναρξη των εργασιών ανέγερσης των εν λόγω εννέα κατοικιών, ο Ενυπόθηκος Οφειλέτης αδυνατούσε να ολοκληρώσει τις εν λόγω οικοδομικές εργασίες επί του Ακινήτου, με αποτέλεσμα οι εργασίες ανέγερσης να παραμείνουν στάσιμες περί το 2008 και οι εν λόγω κατοικίες ημιτελείς. Επιπλέον, οι πιο πάνω πιστωτικές διευκολύνσεις είχαν από καιρό καταστεί οφειλόμενες και απαιτητές, με αποτέλεσμα την έκδοση το 2013 διαιτητικών αποφάσεων για τα οφειλόμενα ποσά υπέρ της ΣΠΕ Στροβόλου και εναντίον του Ενυπόθηκου Οφειλέτη. Οι εν λόγω διαιτητικές αποφάσεις έχουν εγγραφεί για σκοπούς εκτέλεσης στο πλαίσιο των Γενικών Αιτήσεων 707/2014 και 2275/2013 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας.
Ενόψει του ότι μέχρι σήμερα κανένα ποσό δεν καταβλήθηκε έναντι των πιο πάνω χρεών, το Φεβρουάριο του 2020 η Αιτήτρια ενεργοποίησε τη διαδικασία εκποίησης του Ακινήτου δυνάμει των σχετικών διατάξεων του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965, Ν. 9/1965, όπως τροποποιήθηκε. Οι Ειδοποιήσεις Τύπου Ι επιδόθηκαν στον Ενυπόθηκο Οφειλέτη και σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη το Φεβρουάριο και Μάρτιο του 2020.
Από το Φεβρουάριο του 2020 μέχρι και το Σεπτέμβριο του 2020 γίνονταν συζητήσεις μεταξύ του Ενυπόθηκου Οφειλέτη και Λειτουργών της Αιτήτριας, με σκοπό την εξώδικη διευθέτηση των πιο πάνω εξ' αποφάσεως οφειλών προς την Αιτήτρια. Στις εν λόγω συζητήσεις ο Ενυπόθηκος Οφειλέτης εκπροσωπείτο από τον πληρεξούσιο αντιπρόσωπο του Κ. Φραντζή (εφεξής Φραντζή).
Στις 19/2/2020 ο Φραντζής απέστειλε επιστολή στον τότε λειτουργό της Altamira Α. Παφίτη, με την οποία ουσιαστικά διαβίβαζε την πρόταση του Ενυπόθηκου Οφειλέτη σε ό,τι αφορά τα εξ' αποφάσεως χρέη που αφορούν την Α Υποθήκη και τη Β Υποθήκη, δηλ. την πώληση των εννέα ημιτελών κατοικιών - καμία εκ των οποίων δεν είχε πωληθεί - σε ενδιαφερόμενο αγοραστή έναντι του ποσού των €180.000, την καταβολή του εν λόγω τιμήματος πώλησης στην Αιτήτρια έναντι των εξ' αποφάσεως χρεών και τη διαγραφή του υπολοίπου. Διαζευκτικά, ο Φραντζής πληροφορούσε ότι ήταν έτοιμος να μεταβιβάσει στην Αιτήτρια τις ημιτελείς κατοικίες, ζητώντας παράλληλα να του καταβληθούν τα έξοδα του τα οποία ανέρχονταν στις €20.000. Πέραν της παραδοχής ότι καμία εκ των εννέα ημιτελών κατοικιών επί του Ακινήτου δεν είχε πωληθεί, με την εν λόγω επιστολή ο Φραντζής παραδέχετο ότι δεν είχε προηγουμένως τίτλο ιδιοκτησίας του Ακινήτου.
Στο μεταξύ η διαδικασία εκποίησης προχωρούσε κανονικά στη γνώση όλων των εμπλεκομένων και στις 7/9/2020 επιδόθηκε στον Ενυπόθηκο Οφειλέτη η Ειδοποίηση Τύπου ΙΒ.
Το Νοέμβριο του 2020 η πρόταση για διευθέτηση απερρίφθη και η σχετική απόφαση κοινοποιήθηκε στον Φραντζή. Όσον αφορά τη διαδικασία εκποίησης του Ακινήτου ορίστηκε ηλεκτρονικός πλειστηριασμός για τις 12/4/2022. Η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ και το σχετικό Δελτίο Ειδοποίησης Ηλεκτρονικού Πλειστηριασμού επιδόθηκαν στον Ενυπόθηκο Οφειλέτη τον Ιανουάριο του 2022.
Στις 31/1/2022 ο Φραντζής απέστειλε στην Πιπερίδου επιστολή μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, με την οποία ανέφερε ότι ο ίδιος είναι αγοραστής μίας εκ των εννέα ημιτελών κατοικιών επί του Ακινήτου, δυνάμει Αγοραπωλητηρίου εγγράφου, το οποίο είναι κατατεθημένο στο Κτηματολόγιο και ότι σε σχέση με αυτό είχε καταθέσει και αίτηση για απεγκλωβισμό αγοραστή και ζητούσε όπως «το ακίνητο του» εξαιρεθεί από τον επικείμενο πλειστηριασμό. Ενημέρωσε, επίσης, την Πιπερίδου ότι είχε εξασφαλίσει Διάταγμα Δικαστηρίου για την εκπρόθεσμη κατάθεση στο Κτηματολόγιο του εν λόγω Αγοραπωλητηρίου εγγράφου, ημερ. 3/6/2021, το οποίο της διαβίβασε ηλεκτρονικά στις 10/2/2022.
Από έρευνα που διενεργήθηκε στο δικαστικό φάκελο της υπόθεσης διακριβώθηκαν οι περιστάσεις υπό τις οποίες το Διάταγμα ημερ. 3/6/2021 εξεδόθη.
Από τη διενεργηθείσα έρευνα διεφάνη ότι στο κατ' ισχυρισμό υπογραφέν στις 30/6/2014 Αγοραπωλητήριο έγγραφο επισυνάπτεται ως Παράρτημα Α τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου, ο οποίος εκδόθηκε από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας στις 19/2/2020. Κατ' ακρίβεια είναι ο ίδιος τίτλος ιδιοκτησίας τον οποίο ο Φραντζής απέστειλε στον τότε Λειτουργό της Altamira Α. Παφίτη στις 19/2/2020 με επιστολή του της ίδιας ημερομηνίας.
Περαιτέρω διεφάνη ότι η Γενική Αίτηση αρ. 23/2021 καταχωρήθηκε στο Επαρχιακό Δικαστήριο Αμμοχώστου στις 12/5/2021, ECLI:CY:AD:2021:A399 από τη δικηγόρο του Φραντζή, Μαρία Φραντζή, και ορίστηκε στις 3/6/2021. Με αυτή ζητείτο η έκδοση διατάγματος με το οποίο να επιτρέπεται η εκπρόθεσμη κατάθεση του εν λόγω Αγοραπωλητηρίου εγγράφου. Η Aίτηση βασιζόταν, ουσιαστικά, στις πρόνοιες του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011. Αυτή συνοδευόταν από ένορκη δήλωση του Φραντζή, ημερ. 12/5/2021, ο οποίος ισχυρίστηκε ότι υπέγραψε το εν λόγω Αγοραπωλητήριο και μετά την υπογραφή το παρέδωσε στον υπεύθυνο υπάλληλο του Ενυπόθηκου Οφειλέτη, ο οποίος χειριζόταν όλα τα αγοραπωλητήρια έγγραφα, καταβάλλοντας του και τα έξοδα χαρτοσήμανσης, με σκοπό να το χαρτοσημάνει και να το καταθέσει αυτός μαζί με όλα τα αγοραπωλητήρια έγγραφα στο Κτηματολόγιο. Ο εν λόγω υπάλληλος του Ενυπόθηκου Οφειλέτη αμέλησε να το καταθέσει εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας. Περαιτέρω, ο Φραντζής ισχυρίστηκε ότι δεν γνώριζε ότι ο Νόμος τροποποιήθηκε το 2011 και ότι με την εν λόγω τροποποίηση θα μπορούσε να καταθέσει το Aγοραπωλητήριο στο Κτηματολόγιο. Ισχυρίστηκε, επίσης, ότι το τίμημα πώλησης εκ €50.000 καταβλήθηκε πλήρως, καθώς και ότι επικοινώνησε με το Διευθυντή του Ενυπόθηκου Οφειλέτη, Γ. Αντωνίου, για να ενημερωθεί για τις εξελίξεις αναφορικά με το ακίνητο που αγόρασε και ο Γ. Αντωνίου του είπε ότι δεν θα είχε ένσταση σε τυχόν αίτηση για εκπρόθεσμη κατάθεση του Αγοραπωλητηρίου. Ο Φραντζής ισχυρίστηκε, επίσης, ότι, σε περίπτωση που εκδοθεί το αιτούμενο Διάταγμα, δεν θα υποστεί κάποιος ζημιά.
Στην ένορκη δήλωση Φραντζή επισυνάπτεται ως Τεκμήριο Α το φερόμενο Αγοραπωλητήριο έγγραφο, ημερ. 30/6/2014 και ως Παράρτημα Α αυτού τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου, ο οποίος εκδόθηκε από το Κτηματολόγιο στις 19/2/2020. Επιπλέον, επισυνάπτεται ως Τεκμήριο Β βεβαίωση του Ενυπόθηκου Οφειλέτη, ημερ. 30/6/2014, η οποία υπογράφεται από το Γ. Αντωνίου και στην οποία ο Ενυπόθηκος Οφειλέτης ισχυρίζεται πως το τίμημα πώλησης καταβλήθηκε πλήρως. Επιπλέον, επισυνάπτεται ως Τεκμήριο Δ βεβαίωση του Ενυπόθηκου Οφειλέτη, ημερ. 28/4/2021, η οποία υπογράφεται από το Γ. Αντωνίου ότι δεν φέρει ένσταση σε τυχόν αίτηση για εκπρόθεσμη κατάθεση.
Πιστό αντίγραφο της Γενικής Αίτησης υπ'. αρ. 23/2021 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου επιδόθηκε μόνο στον Ενυπόθηκο Οφειλέτη και στο Διευθυντή του Κτηματολογίου Αμμοχώστου.
Στις 3/6/2021, ημερομηνία κατά την οποία ήταν ορισμένη η ως άνω Γενική Αίτηση, δεν υπήρξε οποιαδήποτε εμφάνιση εκ μέρους των Καθ' ων η Αίτηση και το Δικαστήριο εξέδωσε το προσβαλλόμενο Διάταγμα.
Έχω θέσει υπόψη μου τα όσα, μέσω της εμπεριστατωμένης αγόρευσης της, πρόβαλε η ευπαίδευτη συνήγορος της Αιτήτριας με παραπομπή και σε σχετική νομολογία. Βασική θέση της Αιτήτριας ήταν ότι η έκδοση του επίδικου Διατάγματος ήταν αποτέλεσμα «καθαρού και έκδηλου δόλου, απάτης και συνομωσίας του Φραντζή και του ενυπόθηκου οφειλέτη».
Αποτελεί πάγια νομολογία ότι Διάταγμα Certiorari μπορεί να εκδοθεί προς ακύρωση διατάγματος το οποίο έχει εξασφαλιστεί με δόλο, απάτη ή ψευδορκία. Όταν προβάλλεται ισχυρισμός για απόσπαση της απόφασης με απάτη ή ψευδορκία δικαιολογείται η ακύρωση της μόνο όταν η απάτη είναι καθαρή και έκδηλη (R. v. Leicester Recorder (1947) 1 All E.R. 928, R. v. Crown Court at Knightsbridge (1985) 2 All E.R. 497, In Re Charalambous (1985) 1 C.L.R. 746 και Αναφορικά με την Αίτηση του Μιχαήλ (1996) 1 Α.Α.Δ. 22).
Το ακόλουθο απόσπασμα από την υπόθεση Μιχαήλ (ανωτέρω) είναι απόλυτα κατατοπιστικό:
«Διάταγμα Certiorari μπορεί να εκδοθεί προς ακύρωση διατάγματος το οποίο έχει εξασφαλιστεί με δόλο (R. ν. Leicester Recorder [1947] 1 All E.R. 928), ή όταν αναληθής κατηγορία προσάγεται εν γνώσει της κατηγορούσας αρχής, ή όταν η απόφαση εκδόθηκε επί τη βάσει ψευδορκίας (βλ. Halsbury's Laws of England, 3η Έκδοση, Τόμος 11, παραγρ. 125). Όταν απόφαση αποσπάστηκε με απάτη ή ψευδορκία, τότε ενεργοποιείται η εξουσία του Ανωτάτου Δικαστηρίου για την έκδοση διατάγματος Certiorari (βλ. R. v. Gillyard [1828] 12 Q.B. 527, E.R. 116, Q.B. 965, In re Charalambous (1985) 1 C.L.R. 746, Υπόθεση Πολυξένης Παναγίδη, ανωτέρω).
Η αποκάλυψη απάτης ή ψευδορκίας δεν επηρεάζει πάντα τη διαδικασία, ούτε και οδηγεί άνευ άλλου τινός στην ακύρωση της απόφασης. Θα πρέπει να αποδειχθεί ότι η απόφαση ήταν οπωσδήποτε το αποτέλεσμα της απάτης ή της ψευδορκίας (βλ. R. v. Crown Court at Knightsbridge [1985] 2 All E.R. 497). Δικαιολογείται η ακύρωση της απόφασης όταν προβάλλεται ισχυρισμός για απόσπασή της με απάτη ή ψευδορκία, μόνο όταν η απάτη είναι καθαρή και έκδηλη (βλ. In re Charalambous (1985) 1 C.L.R. 746).»
Στην υπόθεση In re Charalambous (1985) 1 C.L.R. 746, αναφέρονται τα ακόλουθα (σελ.758):
"...The Court will not quash the order unless it is satisfied that the person in whose favour the order was made could have been convicted of the fraud or perjury whereby the decision was procured."
Με βάση το ενώπιον μου τεθέν μαρτυρικό υλικό και καθοδηγούμενη από την πιο πάνω νομολογία προκύπτει ότι η έκδοση του προσβαλλόμενου Διατάγματος ήτο το αποτέλεσμα απάτης και ψευδορκίας.
Ειδικότερα:
· Το Αγοραπωλητήριο έγγραφο, η εκπρόθεσμη κατάθεση του οποίου επετράπη με το επίδικο Διάταγμα, ενώ παρουσιάζεται να έχει καταρτιστεί στις 30/6/2014, φέρει ως Παράρτημα τίτλο ιδιοκτησίας του Ακινήτου, ο οποίος εκδόθηκε μεταγενέστερα και συγκεκριμένα στις 19/2/2020.
· Ενώ στην ένορκη δήλωση του, ημερ. 12/5/2021, η οποία συνοδεύει την Αίτηση του ιδίας ημερομηνίας, ο Φραντζής δηλώνει ότι έχει υπογράψει υπό την ιδιότητα του αγοραστή Συμφωνία Αγοραπωλησίας ημερ. 30/6/2014, σε μια σειρά επιστολών του με ημερ. 19/2/2020, 17/3/2020 και 17/9/2020, παραδέχεται ότι καμία εκ των εννέα ημιτελών κατοικιών που είχαν ανεγερθεί επί του ακινήτου δεν είχε μέχρι τότε πωληθεί και ότι αυτός επιχειρούσε την πώληση τους είτε σε τρίτο, είτε στην Αιτήτρια.
· Ο τίτλος ιδιοκτησίας, ο οποίος επισυνάπτεται ως Παράρτημα στο εν λόγω Αγοραπωλητήριο έγγραφο με φερόμενη ημερομηνία 30/6/2014, είναι το ίδιο έγγραφο που ο Φραντζής είχε αποστείλει σε λειτουργό της Altamira την ημέρα έκδοσης του, δηλ. στις 19/2/2020 με επιστολή του, παραδεχόμενος ότι δεν είχε, προηγουμένως, τίτλο ιδιοκτησίας.
· Ο Φραντζής απέκρυψε από το Δικαστήριο την ιδιότητα του ως πληρεξουσίου αντιπροσώπου του Ενυπόθηκου Οφειλέτη, τις προσπάθειες του για πώληση των εννέα ημιτελών κατοικιών το 2020 σε τρίτο ή στην ίδια την Αιτήτρια, προς διευθέτηση των χρεών του Ενυπόθηκου Οφειλέτη προς την Αιτήτρια οι οποίες προσπάθειες, με βάση δική του παραδοχή, ήταν ανεπιτυχείς.
· Ο Φραντζής απέκρυψε από το Δικαστήριο την ύπαρξη των δύο υποθηκών προς όφελος της Αιτήτριας (Α Υποθήκη και Β Υποθήκη) και την εκκρεμούσα διαδικασία εκποίησης του Ακινήτου, δηλώνοντας ότι ουδείς θα επηρεάζετο από την έκδοση του προσβαλλόμενου Διατάγματος.
· Ο Ενυπόθηκος Οφειλέτης, μέσω του Διευθυντή του Γ. Α., υπέγραψε τη βεβαίωση ημερ. 28/4/2021, ότι δεν φέρει ένσταση σε τυχόν αίτηση για εκπρόθεσμη κατάθεση του Αγοραπωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο, ισχυριζόμενος, παράλληλα, ότι το τίμημα πώλησης της ημιτελούς κατοικίας είχε καταβληθεί πλήρως καθ' ην στιγμή ο Φραντζής ενεργούσε εκ μέρους του με την ιδιότητα του πληρεξουσίου αντιπροσώπου για σκοπούς διευθέτησης των εξ' αποφάσεως οφειλών του προς την Αιτήτρια, συμπεριλαμβανομένων και εκείνων που αφορούσαν την Α Υποθήκη και Β Υποθήκη.
Αποτέλεσε, επίσης, θέση της Αιτήτριας ότι το προσβαλλόμενο Διάταγμα εκδόθηκε κατά παράβαση των Κανόνων της Φυσικής Δικαιοσύνης και καθ' υπέρβαση δικαιοδοσίας, εφόσον το κατώτερο Δικαστήριο προχώρησε στην έκδοση του χωρίς να βεβαιωθεί ότι στο Ακίνητο δεν υπήρχαν εμπράγματα δικαιώματα άλλων.
Η πιο πάνω θέση είναι ορθή και βρίσκει έρεισμα στα όσα αποφασίστηκαν στην υπόθεση Αναφορικά με την Αίτηση της Bank of Cyprus Public Company Ltd, Πολιτική Έφεση Αρ. 68/2019, ημερ. 8/5/2020, ECLI:CY:AD:2020:A144.
Στην προκείμενη περίπτωση, ενώ στην πράξη η Αιτήρια είναι ενδιαφερόμενο πρόσωπο ως εμπράγματος δικαιούχος, ήτοι δικαιούχος πρώτης και δεύτερης υποθήκης επί του Ακινήτου και άλλων εμπράγματων βαρών, αυτή δεν έλαβε γνώση για τη διαδικασία της Γενικής Αίτησης υπ'. αρ. 23/2021 ενώπιον του Κατώτερου Δικαστηρίου. Στην υπόθεση Αναφορικά με την Αίτηση της Bank of Cyprus Public Company Ltd (ανωτέρω), η οποία αφορούσε παρόμοια περίπτωση, ήτοι έκδοση διατάγματος για εκπρόθεσμη κατάθεση αγοραπωλητηρίου εγγράφου χωρίς την προηγούμενη επίδοση της Γενικής Αίτησης, στο πλαίσιο της οποίας εξεδόθη το σχετικό διάταγμα, στην Τράπεζα η οποία ήτο εμπράγματος δικαιούχος στο ακίνητο αντικείμενο του εν λόγω αγοραπωλητηρίου εγγράφου, σημειώθηκαν τα εξής:
«......ναι μεν το άρθρο 12[1] του Νόμου αποβλέπει στην προστασία αγοραστή ακινήτου και ναι μεν στις πρόνοιες του εν λόγω άρθρου απουσιάζει ρητή πρόνοια για επίδοση της αίτησης για κατάθεση στο Κτηματολόγιο σύμβασης «σε οποιοδήποτε χρόνο» σε καθορισμένα πρόσωπα, αλλά δεν μπορεί κατά την άποψή μας να αγνοηθεί το γεγονός ότι η διαδικασία που προνοείται στο υπό αναφορά άρθρο έχει ως αντικείμενο ακίνητη περιουσία. Με αυτό ως δεδομένο θεωρούμε ότι θα έπρεπε να απασχολήσει το πρωτόδικο Δικαστήριο κατά πόσο η μη συνένωση στην αίτηση της Τράπεζας - η οποία είχε εγγράψει στα επίδικα κτήματα πρώτη υποθήκη σε χρόνο που αυτά ήταν ελεύθερα παντός εμπράγματου βάρους ή άλλης επιβάρυνσης - ενδεχομένως να καθιστούσε τη διαδικασία θνησιγενή και άκυρη λόγω του ότι η ίδια δεν είχε συνενωθεί ως διάδικος στη διαδικασία. Υπενθυμίζουμε επί του προκειμένου ότι κατά πάγια νομολογία (Hadjipetrou v. Petsoloukas (1965) 1 CLR 83, HjiSavva and Others v. Loizou (1982) 1 CLR 218, Τιτινίδου ν. Ρεσιάντ (1993) 1 Α.Α.Δ. 429, Γεωργιάδου ν. Γεωργιάδη (1999) 1 Α.Α.Δ. 1210 και Κωνσταντίνου κ.α. ν. Διευθυντή Κτηματολογίου (2012) 1 Α.Α.Δ. 1990), σε διαδικασίες που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία επιβάλλεται να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, κάτι που στην υπό εξέταση περίπτωση δεν έγινε. Και αυτό παρά το γεγονός ότι το κατώτερο Δικαστήριο επέτρεψε την εκπρόθεσμη κατά 26 χρόνια κατάθεση του πωλητηρίου ημερ. 31.10.1991, χωρίς να προβληματιστεί κατά πόσο στο μεσολαβήσαν υπέρμετρα μεγάλο χρονικό διάστημα ενδεχομένως η νομική κατάσταση των επίδικων κτημάτων να είχε διαφοροποιηθεί. Κατά συνέπεια θεωρούμε ότι το κατώτερο Δικαστήριο, εκδίδοντας το διάταγμα ημερ. 27.11.2017 χωρίς να βεβαιωθεί ότι στα επίδικα ακίνητα δεν υπήρχαν εγγεγραμμένα εμπράγματα δικαιώματα άλλων προσώπων, φαίνεται να ενήργησε καθ΄ υπέρβαση δικαιοδοσίας και περαιτέρω φαίνεται να παραβίασε το δικαίωμα της φυσικής δικαιοσύνης τρίτων προσώπων - εδώ της Τράπεζας - να ακουστούν ως προς το όλο ζήτημα».
(Η έμφαση είναι του παρόντος Δικαστηρίου)
Έτσι και στην προκείμενη περίπτωση το Κατώτερο Δικαστήριο εκδίδοντας το επίδικο Διάταγμα, χωρίς να βεβαιωθεί ότι στο επίδικο Ακίνητο δεν υπήρχαν εγγεγραμμένα εμπράγματα δικαιώματα άλλων προσώπων, ενήργησε καθ' υπέρβαση εξουσίας και κατά παράβαση του δικαιώματος της φυσικής δικαιοσύνης της Αιτήτριας να ακουστεί ως προς το ζήτημα της έκδοσης του αιτούμενου Διατάγματος για εκπρόθεσμη κατάθεση του Αγοραπωλητηρίου εγγράφου.
Για όλους τους πιο πάνω λόγους η Αίτηση επιτυγχάνει.
Εκδίδεται Προνομιακό Ένταλμα της φύσεως Certiorari, με το οποίο ακυρώνεται το Διάταγμα ημερ. 3/6/2021.
Λ. ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ,
Δ.
[1] 12. Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση για συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η προθεσμία κατάθεσής τους σύμφωνα με τις διατάξεις του καταργηθέντα με τον παρόντα Νόμο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ανάλογα με την περίπτωση, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.