|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
ELEFTHERIA ADAMOU ν. CONSTANTIS CHRISTOFI (1974) 1 CLR 100
ISMINI E. LIASIDOU AND ANOTHER ν. KYRIACOS N. PAPA-DEMETRIOU ETC. (1975) 1 CLR 122
Κυπριακή νομοθεσία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
Δεν έχει εντοπιστεί απόφαση η οποία να κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή
ECLI:CY:AD:2022:A94
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική ΄Εφεση Αρ. Ε122/2020)
11 Μαρτίου, 2022
[ΓΙΑΣΕΜΗΣ, ΠΟΥΓΙΟΥΡΟΥ, ΣΑΝΤΗΣ, Δ/στές]
D.O.M.S. PROPERTIES LTD,
Εφεσείοντες-Εναγόμενοι,
v.
MEDITERRANEAN REAL ESTATES PROPERTIES LTD,
Εφεσιβλήτων-Εναγόντων.
____________________
Ανδρέας Χαβιαράς, μαζί με Μάριο Σοφοκλέους, για Χαβιαράς & Φιλίππου Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσείοντες.
Σωτήρης Φωτίου, μαζί με Χρίστο Τοπούζη, για Χρίστης & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσίβλητους.
____________________
Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει
ο Δικαστής Γ.Ν. Γιασεμής.
____________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Δ.: Οι εφεσείοντες αποτελούν εταιρεία περιορισμένης ευθύνης και δραστηριοποιούνται στον τομέα της εκμετάλλευσης ακινήτων. Με την παρούσα έφεση, προσβάλλουν την ορθότητα της ενδιάμεσης απόφασης Δικαστή του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας στην αγωγή αρ. 1042/2020, με την οποία εκδόθηκαν εναντίον τους αριθμός παρεμπιπτόντων απαγορευτικών διαταγμάτων, (τα διατάγματα). Με αυτά, τα οποία είναι όμοιου, ουσιαστικά, περιεχομένου και θα μπορούσε να είχαν περιληφθεί σε ένα, εμποδίζονται οι εφεσείοντες, εναγόμενοι στην αγωγή, να επεμβαίνουν σε συγκεκριμένο κτήριο, ευρισκόμενο επί της περιγραφόμενης στα διατάγματα ακίνητης ιδιοκτησίας, (το ακίνητο). Το εκδικάσαν Δικαστήριο, (το Δικαστήριο), κατά την έκδοσή τους, υιοθέτησε το αιτητικό της σχετικής αίτησης των εφεσιβλήτων, εναγόντων στην αγωγή. Σημειώνεται πως είναι και αυτοί εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, δραστηριοποιούμενη στον οικονομικό τομέα που δραστηριοποιούνται και οι εφεσείοντες.
Για την ακρίβεια, οι εφεσείοντες, με τα διατάγματα, εμποδίζονται να επεμβαίνουν επί του κτηρίου γνωστού ως NBC, (το κτήριο NBC), και επί των εξυπηρετούντων αυτό κοινοχρήστων χώρων και κατασκευών. Η επέμβαση φέρεται να διενεργείται από τους εφεσείοντες, ιδιοκτήτες του κτηρίου NBC, οι οποίοι το είχαν ενοικιάσει στους εφεσίβλητους, δυνάμει τριών συμφωνιών, (οι συμφωνίες ενοικίασης), οι τελευταίες δύο συνιστώσες συμπλήρωμα της βασικής συμφωνίας ημερομηνίας 6.7.2017. Σημειώνεται πως το κτήριο NBC είναι ξεχωριστό από άλλο κτήριο στο ίδιο ακίνητο, το οποίο αποτελεί αντικείμενο άλλων συμφωνιών ενοικίασης μεταξύ των ιδίων διαδίκων και αναφέρεται με την ονομασία C-HOUSE. Σύμφωνα με σχετική διαπίστωση του Δικαστηρίου, η υπό εξέταση ενδιάμεση διαδικασία δεν αφορά το κτήριο εκείνο.
Παίρνοντας τα πράγματα με τη σειρά, σύμφωνα με τα γεγονότα, στις 6.7.2017, τα πιο πάνω διάδικα μέρη συνήψαν συμφωνία, δυνάμει της οποίας οι εφεσείοντες ενοικίασαν το κτήριο NBC στους εφεσίβλητους. Αυτή ήταν η κύρια συμφωνία μεταξύ των μερών. Σε συνδυασμό με τις άλλες δύο συμφωνίες, με ημερομηνίες 11.7.2017 και 5.10.2017, παρείχε τη δυνατότητα παράτασης της ενοικίασής του για συνολική περίοδο 99 χρόνων, καθώς, επίσης, δικαίωμα στους εφεσείοντες επιλογής (option) να προβούν πιο νωρίς στον τερματισμό της. Επιπρόσθετα, προέβλεπε ότι ο, ως άνω, ενοικιασθείς χώρος θα χρησιμοποιείτο μόνο για τη στέγαση γραφείων και ότι οι εφεσίβλητοι θα δικαιούντο να προβούν στην υπενοικίασή του, χωρίς την προηγούμενη συγκατάθεση των εφεσειόντων.
Η αίτηση των εφεσιβλήτων, η οποία εξετάστηκε inter partes, βασίστηκε στο άρθρο 32(1) του περί Δικαστηρίων Νόμου του 1960, (Ν. 14/1960), (όπως αυτός έχει τροποποιηθεί), (ο «Νόμος»). Υπήρξε ένσταση σε αυτήν, από μέρους των εφεσειόντων, η οποία, ωστόσο, δεν έγινε δεκτή. Το Δικαστήριο εξέδωσε τα διατάγματα, αφού διαπίστωσε, κατ' αρχάς, ότι πληρούντο οι προϋποθέσεις που προβλέπονται στην επιφύλαξη του προαναφερθέντος άρθρου, προκειμένου για παρεμπίπτοντα απαγορευτικά διατάγματα. Στη συνέχεια, έκρινε ότι, υπό τις δοσμένες περιστάσεις, ήταν, επίσης, δίκαιο να διατηρηθεί το status quo, που θεώρησε ότι υφίστατο τότε. Κατά συνέπεια, διέταξε όπως αυτά παραμείνουν σε ισχύ μέχρι το πέρας της αγωγής ή νεωτέρας διαταγής του Δικαστηρίου.
Σύμφωνα με την εκδοχή των εφεσιβλήτων, η επέμβαση την οποία οι ίδιοι επικαλέστηκαν δεν αφορούσε στο εσωτερικό του ισογείου χώρου του κτηρίου NBC. Τούτο, άλλωστε, κατά τον ουσιώδη χρόνο, κατεχόταν από τους υπενοικιαστές τους, οι οποίοι λειτουργούσαν γραφεία σε αυτό. Κατ' ισχυρισμό, η επέμβαση συνίστατο στο ότι οι εφεσείοντες, απροειδοποίητα, άρχισαν την εκτέλεση οικοδομικών εργασιών επί της οροφής του κτηρίου NBC, με σκοπό την κατασκευή έξι πρόσθετων ορόφων. Πρωτίστως δε, η κατάσταση, η οποία είχε, ως ανωτέρω, δημιουργηθεί, συνιστούσε οχληρία σε βάρος των υπενοικιαστών. Τούτο είναι το ένα από τα δύο παράπονα των εφεσιβλήτων, σε γενικές γραμμές, όπως προκύπτει μέσα από τη μαρτυρία την οποία αυτοί έθεσαν ενώπιον του Δικαστηρίου, προς υποστήριξη της αίτησής τους.
Επιπρόσθετα, οι εφεσίβλητοι ισχυρίστηκαν πως, πριν από την έναρξη των προαναφερθεισών οικοδομικών εργασιών, οι εφεσείοντες τούς πληροφόρησαν, με επιστολή ημερομηνίας 5.12.2017, ότι, με αυτήν, ασκούσαν το συμβατικό δικαίωμά τους της επιλογής, (option), για τερματισμό της ενοικίασης του ισογείου χώρου στο κτήριο NBC και, κατά συνέπεια, των συμφωνιών ενοικίασης. Στη βάση των τελευταίων αυτών γεγονότων, οι ίδιοι, καλόπιστα, όπως αναφέρουν, το καλοκαίρι του 2019, δραστηριοποιήθηκαν προς το σκοπό εξεύρεσης άλλων κατάλληλων γραφείων για στέγαση των υπενοικιαστών τους. Οι οικοδομικές εργασίες άρχισαν λίγο μετά την πιο πάνω εξέλιξη, περί τα τέλη Ιουνίου, 2019. Αυτοί θεώρησαν ότι οι πιο πάνω ενέργειες των εφεσειόντων συνιστούσαν παράβαση των συμφωνιών ενοικίασης, για τούτο ήγειραν εναντίον τους την προαναφερθείσα αγωγή και, ακολούθως, καταχώρισαν την αίτηση επί της οποίας εκδόθηκαν τα διατάγματα.
Οι εφεσείοντες, στην ένστασή τους κατά της αίτησης των εφεσιβλήτων, πρόβαλαν διάφορους λόγους προς αποτροπή της έκδοσης των διαταγμάτων. Ως πλέον σημαντικό θεωρούν το λόγο με τον οποίο εισηγούνται ότι οι εφεσίβλητοι, με δεδομένο τον ισχυρισμό τους ότι αποχώρησαν από το κτήριο NBC και έπαυσαν, έτσι, να έχουν την κατοχή του, δε νομιμοποιούνταν στην έγερση της αγωγής. Το Δικαστήριο, στην απόφασή του, κάνει αναφορά στον πιο πάνω λόγο ένστασης των εφεσειόντων. Ωστόσο δε φαίνεται αυτός να το απασχόλησε, καθ' οιονδήποτε τρόπο, κατά την εξέταση της αίτησης, υπό το πρίσμα και των προνοιών του άρθρου 32(1) του Νόμου.
Το πιο πάνω θέμα αποτελεί σημαντική πτυχή της υπό εξέταση ενδιάμεσης πρωτόδικης απόφασης. Γι' αυτό, οι εφεσείοντες το πρόβαλαν, εκ νέου, με τον πρώτο λόγο έφεσης, εισηγούμενοι, και πάλι, ότι οι εφεσίβλητοι δε νομιμοποιούνταν στην έγερση της αγωγής. Κατά την εισήγησή τους, τούτο σημαίνει πως δεν υπάρχει ικανοποίηση της πρώτης προϋπόθεσης της επιφύλαξης του άρθρου 32(1) του Ν. 14/1960, ήτοι «σοβαρόν, ζήτημα προς εκδίκασιν κατά την επ' ακροατηρίου διαδικασίαν». Το θέμα αυτό μπορεί να εξεταστεί, κατά κύριο λόγο, στη βάση της έκθεσης απαίτησης, την οποία οι εφεσίβλητοι καταχώρισαν πριν από την καταχώριση της ενδιάμεσης αίτησης. Οι εφεσείοντες, για την πιο πάνω εισήγησή τους, εμφανώς, είχαν υπόψη τους τις παραγράφους 24 και 35 του εν λόγω δικογράφου, με τις οποίες προβάλλονται τα ακόλουθα:-
«24. Κατά ή περί το καλοκαίρι του 2019 η Ενάγουσα, εφόσον καλή τη πίστει θεώρησε ότι η Εναγόμενη θα τηρούσε τις προϋποθέσεις για την νόμιμη άσκηση του OPTION, προχώρησε σε διαπραγματεύσεις για εξασφάλιση νέου χώρου στέγασης των γραφείων των υπενοικιαστών και/ή των αδειούχων χρήσης του NBC και κατά ή περί τον Οκτώβριο του 2019 προχώρησε σε συμφωνία ενοικίασης άλλου ακινήτου για μετακόμιση των γραφείων των υπενοικιαστών και/ή των αδειούχων χρήσης του NBC ακολούθως της παράδοσης του NBC στην Εναγόμενη[1].»
«35. Κατά ή περί την 01/12/2019 ολοκληρώθηκε η μετακόμιση της Ενάγουσας¹ και των μέχρι τότε υπενοικιαστών και/ή των αδειούχων χρήσης του NBC στα νέα γραφεία που η Ενάγουσα ενοικίασε ως η παράγραφος 24 ανωτέρω.»
Οι πιο πάνω ισχυρισμοί από την έκθεση απαίτησης επαναλαμβάνονται, σχεδόν αυτούσιοι, υπό μορφή μαρτυρίας, πλέον, στις παραγράφους 25 και 38 της υποστηρικτικής της αίτησης ένορκης δήλωσης. Ειδικά, στην παράγραφο 38, οι εφεσίβλητοι, όπως το θέτουν: «Κατά την 01/12/2019 ολοκληρώθηκε η αποχώρηση της Αιτήτριας», δηλαδή των ιδίων και των υπενοικιαστών τους από το κτήριο NBC. Η εντύπωση δε, που εύλογα συνάγεται από τις πιο πάνω δηλώσεις τους, ένορκες και μη, είναι πως, από την εν λόγω ημερομηνία, αυτοί έπαυσαν να έχουν την κατοχή του κτηρίου NBC. Τούτο δε παρά τον ισχυρισμό τους στην παράγραφο 42 της ένορκης δήλωσης και στην αντίστοιχη παράγραφο 38 της έκθεσης απαίτησης ότι: «... εφόσον το OPTION δεν εξασκήθηκε νομίμως η Ενάγουσα (οι εφεσίβλητοι) δεν παρέδωσε κατοχή του NBC στην Εναγόμενη (οι εφεσείοντες), την 05/12/2019.» Η τελευταία δήλωση, ανωτέρω, των εφεσιβλήτων, βασικά, εκφράζει νομική θέση, η οποία, εκ πρώτης όψεως, φαίνεται να βρίσκεται σε αντίθεση με τις προηγούμενες δηλώσεις τους επί πραγματικών γεγονότων, δηλαδή ότι αυτοί παρέδωσαν το κτήριο NBC στους εφεσείοντες.
΄Οπως έχει, ήδη, καταγραφεί, τα διατάγματα είναι απαγορευτικής φύσεως. Με αυτά, εμποδίζονται οι εφεσείοντες να επεμβαίνουν στο κτήριο NBC, εκκρεμούσης της αγωγής. Οι εφεσίβλητοι διεκδίκησαν και πέτυχαν την έκδοσή τους, στη βάση της παράνομης επέμβασης, την οποία, κατ' ισχυρισμό, οι εφεσείοντες διενεργούσαν επί του συγκεκριμένου κτηρίου. Επικαλέστηκαν, έτσι, τη διάπραξη από τους εφεσείοντες, με τον τρόπο που έχει προαναφερθεί, του ομώνυμου αστικού αδικήματος που προβλέπεται στο άρθρο 43[2] του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148. Σημειώνεται, παρεμπιπτόντως, πως οι εφεσίβλητοι δεν αξιώνουν, με την αγωγή τους, παρόμοια διατάγματα εναντίον των εφεσειόντων στο διηνεκές. Αξιώνουν, όμως, διακηρυκτικής φύσεως δηλώσεις, αναγνωριστικές των δικαιωμάτων τους, δυνάμει των συμφωνιών ενοικίασης, καθώς, επίσης, ειδικές και γενικές αποζημιώσεις για παραβίασή τους από τους εφεσείοντες.
Εν πάση περιπτώσει, σύμφωνα με το κοινοδίκαιο, στο συγκεκριμένο τομέα, όπως κωδικοποιείται από το άρθρο 43 του Κεφ. 148, επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία αποτελεί βάση για έγερση αγωγής εναντίον του υπαίτιου μέρους, per se. Δικαίωμα στην καταχώριση τέτοιας αγωγής έχει κάθε πρόσωπο το οποίο έχει κατοχή της ακίνητης ιδιοκτησίας. ΄Οπως λέχθηκε στην υπόθεση Eleftheria Adamou v. Constantis Christofi (1974) 1 C.L.R. 100, στη σελίδα 104, "Trespass, ..., is actionable at the suit of the person in possession of land, in spite of the fact that he is neither the owner nor does he derive title from the owner." Η πιο πάνω αρχή δικαίου υιοθετήθηκε, λίγο αργότερα, στην υπόθεση Ismini E. Liasidou and Another v. Kyriacos N. Papademetriou etc. (1975) 1 C.L.R. 122, στη σελίδα 127. Προκειμένου για αρχή του κοινοδικαίου, τούτη παρατίθεται στο σύγγραμμα "Clerk & Lindsell on Torts", 22η έκδοση, 2018, στη σελίδα 1334, παράγραφο 19-10, μέρος του Common Law Library, υπό τον τίτλο "Who may sue for Trespass", όπου αναφέρεται ότι: "Trespass is actionable at the suit of the person in possession of land, who can claim damages or an injunction, or both."
Στην προκειμένη περίπτωση, δεδομένων των πιο πάνω ισχυρισμών των ιδίων των εφεσιβλήτων, αυτοί, με την αποχώρηση των υπενοικιαστών τους, φέρεται να παρέδωσαν την κατοχή του κτηρίου NBC στους εφεσείοντες. ΄Ετσι, στη βάση της πιο πάνω νομολογίας, απώλεσαν, προφανώς, το δικαίωμα, το οποίο είχαν ως κάτοχοι του, να εγείρουν αγωγή εναντίον των τελευταίων για επέμβαση. Συνακόλουθα, δε φαίνεται να αποκαλύπτουν, στο παρόν στάδιο τουλάχιστο, ότι διατηρούν δικαίωμα για προβολή τέτοιας απαίτησης εναντίον των εφεσειόντων, ώστε να δικαιολογείτο η έκδοση, συνδρομητικά, των διαταγμάτων. Εν ολίγοις, σε διάσταση με την κρίση, σχετικά, του Δικαστηρίου, δε διαπιστώνεται να υπήρξε ικανοποίηση της πρώτης προϋπόθεσης, ανωτέρω, της επιφύλαξης του άρθρου 32(1) του Νόμου. Η διαπίστωση αυτή αφορά το στάδιο της υπό εξέταση ενδιάμεσης διαδικασίας και δεν εξετάζεται, ποσώς, κατά πόσο οι εφεσίβλητοι μπορεί να έχουν βάσιμη απαίτηση εναντίον των εφεσειόντων για αποζημιώσεις, λόγω παράβασης, ως ο ισχυρισμός τους, των συμφωνιών ενοικίασης. Δεδομένης της πιο πάνω κατάληξης, καθίσταται αχρείαστη η εξέταση των υπολοίπων λόγων έφεσης.
Ως αποτέλεσμα, η έφεση επιτυγχάνει και τα διατάγματα ακυρώνονται. Επιδικάζονται έξοδα υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον των εφεσιβλήτων, τα οποία καθορίζονται στο ποσό των €3.500,00, πλέον Φ.Π.Α.
Γ.Ν. Γιασεμής, Δ.
Α. Πούγιουρου, Δ.
Ν. Σάντης, Δ.
/ΜΠ
[1] Οι υπογραμμίσεις είναι του Δικαστηρίου.
[2] «43. - (1) Παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία συνίσταται σε παράνομη είσοδο ή σε παράνομη πρόκληση ζημιάς ή σε παράνομη παρέμβαση στην ιδιοκτησία αυτή από οποιοδήποτε πρόσωπο.»