|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ECLI:CY:AD:2021:D422
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτικές Εφέσεις Αρ. 267/2013 και 275/2013)
27 Σεπτεμβρίου, 2021
[ΠΑΝΑΓΗ, Πρόεδρος]
[ΓΙΑΣΕΜΗΣ, ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ/στές]
(Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 267/2013)
(Σχετική με την Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 275/2013)
PETROLINA (HOLDINGS) PUBLIC LTD,
Εφεσείουσα-Εναγομένη 1,
ν.
XXX XXX ΝΙΚΟΛΑΟΥ,
Εφεσίβλητης-Ενάγουσας.
________________________
(Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 275/2013)
(Σχετική με την Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 267/2013)
C & C PAPACOSTAS LTD,
Εφεσείουσα-Εναγομένη 2,
ν.
XXX XXX ΝΙΚΟΛΑΟΥ,
Εφεσίβλητης-Ενάγουσας.
________________________
Γιολάντα Ζαχαρίου, για Ανδρέας Β. Ζαχαρίου & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για την Εφεσείουσα στην Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 267/2013.
Σοφία Χατζηνεοφύτου, για Γ. Χατζηνεοφύτου & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για την Εφεσείουσα στην Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 275/2013.
Αχιλλέας Δημητριάδης, μαζί με Χάρη Σατσιά και Νίκεια Λάμπερ, Ασκούμενη Δικηγόρο, για Λέλλος Π. Δημητριάδης Δικηγορικό Γραφείο Δ.Ε.Π.Ε., για την Εφεσίβλητη και στις δύο εφέσεις.
________________________
Π. ΠΑΝΑΓΗ, Π.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου
θα δώσει ο Δικαστής Γ.Ν. Γιασεμής.
________________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Γ.Ν. ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Δ.: Με τις υπό εξέταση δύο εφέσεις, αμφισβητείται η ορθότητα της τελικής απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου, (το Δικαστήριο), στην αγωγή αρ. 3500/2007. Συγκεκριμένα, αμφισβητείται η κατάληξή του σε αυτήν ότι η γραπτή συμφωνία ενοικίασης ενός τεμαχίου γης, (το ακίνητο), η οποία είχε συνομολογηθεί το 1990, εξέπνευσε και, κατά συνέπεια, έπαυσε να ισχύει. Επιπρόσθετα, αμφισβητείται η εγκυρότητα της παρεπόμενης διαταγής, με την οποία αυτό διέταξε τις εναγόμενες, εφεσείουσες εταιρείες, (οι εφεσείουσες), να παραδώσουν το ακίνητο στην ενάγουσα, εφεσίβλητη, (η εφεσίβλητη), ελεύθερο κατοχής. Σημειώνεται ότι η εναγομένη 1 εταιρεία, εφεσείουσα στην Πολιτική ΄Εφεση αρ. 267/2013, (η εφεσείουσα 1), κατείχε το ακίνητο ως ενοικιάστρια δυνάμει της πιο πάνω συμφωνίας, ενώ η εναγομένη 2 εταιρεία, εφεσείουσα στην Πολιτική ΄Εφεση αρ. 275/2013, (η εφεσείουσα 2), κατείχε το πρατήριο το οποίο κατασκευάστηκε και λειτουργούσε σε αυτό, δυνάμει άδειας χρήσεως από την πρώτη. Η απόφαση αναφορικά με τις πιο πάνω αμφισβητήσεις θα κρίνει την έκβαση της διαφοράς μεταξύ των εν λόγω διαδίκων. ΄Αλλες επιμέρους συναφείς αμφισβητήσεις θα εξεταστούν στο κατάλληλο σημείο.
Σύμφωνα με τα βασικά γεγονότα της υπόθεσης, τα οποία η ευπαίδευτη Πρόεδρος που εκδίκασε την αγωγή έκαμε δεκτά ως αληθή, το ακίνητο αποτελεί ιδιοκτησία της εφεσίβλητης. Το απέκτησε από τη μητέρα της, δυνάμει δωρεάς, το 1999. Αυτό περιγράφεται ως οικόπεδο, με αρ. τεμαχίου XXXXX και αρ. εγγραφής XXXXX. Εμφανίζεται δε στο Φ/Σχ. L1/12 και βρίσκεται στη Γεροσκήπου, επαρχία Πάφου. Προηγουμένως, στις 7.9.1990, η μητέρα της εφεσίβλητης το είχε ενοικιάσει στην εφεσείουσα 1, δυνάμει της προαναφερθείσας συμφωνίας, (η συμφωνία), έναντι συγκεκριμένου χρηματικού ανταλλάγματος, για χρονική περίοδο 16 χρόνων. Η συμφωνία θα έληγε, κανονικά, στις 6.9.2006. Σκοπός της ενοικίασης ήταν η κατασκευή και η λειτουργία σε αυτό πρατηρίου πετρελαιοειδών. Παρεμπιπτόντως, η εφεσείουσα 1 ασχολείται με την εισαγωγή και διάθεση τέτοιων προϊόντων στην εγχώρια αγορά. Συναφώς προς τον πιο πάνω σκοπό, η συμφωνία προέβλεπε, επίσης, ότι η εφεσείουσα 1 θα μπορούσε, κατά την απόλυτη κρίση της, να παραχωρήσει σε άλλο πρόσωπο άδεια χρήσης, αναφορικά με τη λειτουργία του πρατηρίου.[1] Στις 27.11.1992, αφού, προφανώς, κατασκευάστηκε το πρατήριο, η εφεσείουσα 1 παραχώρησε τέτοια άδεια, ως ανωτέρω, στην εφεσείουσα 2. Σημειώνεται, τέλος, πως η συμφωνία προέβλεπε, στον όρο 10 αυτής, για τη δυνατότητα ανανέωσής της.
Οι εφεσείουσες, υπό το φως της απόφασης, ανωτέρω, του Δικαστηρίου, καταχώρισαν, η κάθε μια από αυτές, ξεχωριστή έφεση. Οι δύο ειδοποιήσεις, ουσιαστικά, περιέχουν όμοιους λόγους έφεσης. Με τον πρώτο λόγο, προβάλλεται η θέση ότι, παρά την περί του αντιθέτου, όπως οι εφεσείουσες το θέτουν, κατάληξη του Δικαστηρίου, η συμφωνία ανανεώθηκε. Εισηγούνται δε πως τούτο προκύπτει από κάποια γεγονότα που είχαν λάβει χώρα, τα οποία συνάδουν με τη διαδικασία που προέβλεπε, σχετικά, η συμφωνία στον όρο 10 αυτής. Η εισήγηση, ανωτέρω, υποστηρίχθηκε από τους συνηγόρους αμφοτέρων των εφεσειουσών, αμφισβητήθηκε, όμως, από το συνήγορο της εφεσίβλητης. Οι δύο πλευρές, προς υποστήριξη των αντίστοιχων θέσεών τους, παρέπεμψαν στα αδιαμφισβήτητα, τελικώς, γεγονότα που διαπίστωσε, σχετικά, το Δικαστήριο στην απόφασή του. Με δεδομένα δε τα εν λόγω γεγονότα, η διεργασία του Δικαστηρίου, αναφορικά με το πιο πάνω θέμα, αφορούσε την ερμηνεία του όρου 10 της συμφωνίας, η οποία, παρεμπιπτόντως, ήταν συνταγμένη στην αγγλική γλώσσα.
Ο όρος 10 προνοούσε τα εξής:-
"10. Twelve months before the expiry of the term hereby created and provided that the property in question will continue being used as a Petrol Filling Station, then the Tenant shall have and/or acquire the right to make an offer in writing to renew the present Contract of Lease. If the offer made by the Tenant is not satisfactory to her the Landlord shall be free to accept a higher offer to let the property. But the Landlord hereby further covenants with the Tenant that before finally accepting such higher offer for the lease and/or demise and/or license of the property she must first inform the Tenant and offer (in writing) to renew the lease of the property to him for the same (i.e. the 'higher') rent. If such rent is accepted by the Tenant the present Contract of Lease shall be renewed accordingly. Otherwise, the present Contract of Lease will expire at the end of the term."
΄Οπως και η υπόλοιπη συμφωνία, έτσι και ο όρος 10, ανωτέρω, αφορούσε, αποκλειστικά, τις συμβατικές σχέσεις μεταξύ της εφεσίβλητης και της εφεσείουσας 1, οι οποίες είχαν διαδεχθεί τους αντίστοιχούς τους αρχικούς συμβαλλομένους στη συμφωνία. Επιπρόσθετα, σημειώνεται πως η εφεσείουσα 2 ουδόλως έθεσε θέμα ότι η ίδια αντλεί οποιοδήποτε δικαίωμα από τη συμφωνία, στην οποία δεν αποτελεί συμβαλλόμενο μέρος, ούτως ή άλλως.
Εν πάση περιπτώσει, όσον αφορά τη συμφωνία, όταν ωρίμασε ο χρόνος, η εφεσείουσα 1 ενήργησε ως η σχετική πρόνοια του πιο πάνω όρουˑ υπέβαλε προσφορά προς την εφεσίβλητη, με προοπτική την ανανέωσή της. Η εν λόγω προσφορά προέβλεπε για την αύξηση του πληρωτέου ετησίου ενοικίου των ΛΚ9.060,00, κατά 15%. Η εφεσίβλητη δεν την έκανε δεκτή. Αντιπρότεινε το ποσό των ΛΚ30.000,00, για την ίδια χρονική περίοδο. Η εφεσείουσα 1 αντέδρασε με διαφοροποιημένη προσφορά, η οποία, τούτη τη φορά, προέβλεπε για ανανέωση της ενοικίασης για δέκα χρόνια και αύξηση του πληρωτέου ετήσιου ενοικίου κατά 25%, που και πάλι ήταν μικρότερο της πιο πάνω προσφοράς της εφεσίβλητης. Τελικά, τα εν λόγω μέρη δεν κατέληξαν σε νέα συμφωνία και η μεταξύ τους αρχική συμφωνία έληξε, χωρίς να ανανεωθεί.
Σημειώνεται, σε σχέση προς τα προηγηθέντα, ότι, στον όρο 10 της συμφωνίας, υπήρχε πρόνοια, με την οποία παρεχόταν στην εφεσείουσα 1 δικαίωμα πρώτης επιλογής. Αυτή θα τύγχανε εφαρμογής σε περίπτωση κατά την οποία η εφεσίβλητη θα λάμβανε προσφορά από άλλο πρόσωπο, για παραχώρηση σε αυτό του ακινήτου για τον ίδιο σκοπό, με ψηλότερο ενοίκιο. Η υποβολή τέτοιας προσφοράς, σαφώς, δεν τελούσε, κατά οποιοδήποτε τρόπο, υπό τον έλεγχο της εφεσίβλητης. Κατά τις διαπραγματεύσεις δε που τα υπό αναφορά δύο μέρη διεξήγαγαν μεταξύ τους, δεν ελέχθη να είχε υποβληθεί στην εφεσίβλητη οποιαδήποτε τέτοια προσφορά. Βέβαια, η συμφωνία, ούτως ή άλλως, δεν τις εμπόδιζε να διαπραγματευθούν μεταξύ τους για τη σύναψη νέας συμφωνίας ενοικίασης του ακινήτου από τις ίδιες. Στην πραγματικότητα, αυτό είναι που είχαν κάμει, όπως προκύπτει από τα πιο πάνω γεγονότα. Για να κατέληγαν, όμως, σε νέα συμφωνία, έπρεπε να είχαν συμφωνήσει ως προς τούτο. Διαφορετικά, η συμφωνία, όπως προβλεπόταν στον όρο 10[2] αυτής, θα τερματιζόταν κατά την ημερομηνία λήξης της. Αυτό, ακριβώς, είναι που συνέβη στην προκειμένη περίπτωση. Η συμφωνία, με τη λήξη της αρχικά συμφωνηθείσας περιόδου ενοικίασης, έπαυσε αυτοδικαίως να ισχύει. Με δεδομένη την πιο πάνω διαπίστωση, δεν είναι, ασφαλώς, ορθή και η θέση εκ μέρους της εφεσείουσας 1 ότι, στην απουσία προσφοράς από άλλο πρόσωπο, η εφεσίβλητη δεσμευόταν να αποδεχθεί την προσφορά της. Η θέση αυτή δεν υποστηρίζεται από τη συμφωνία. Ως αποτέλεσμα της κατάληξης, ανωτέρω, από τις 7.9.2006, η κατοχή του ακινήτου από την εφεσείουσα 1 κατέστη παράνομη. Επομένως, ο λόγος έφεσης 1, και στις δύο εφέσεις. αποτυγχάνει.
Είναι γεγονός ότι η εφεσείουσα 1 ουδέποτε ισχυρίστηκε ότι, με τη λήξη της συμφωνίας, η ίδια κατέστη θέσμια ενοικιάστρια. Η περίπτωσή της, ως ενοικιάστρια γης για τη λειτουργία σε αυτήν σταθμού πώλησης πετρελαιοειδών, εξαιρείται της προστασίας που παρέχει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 1983, (Ν. 23/1983), (όπως αυτός έχει τροποποιηθεί), (ο «Νόμος»). Τούτο αναφέρεται ρητώς στο άρθρο 2, στο πλαίσιο της ερμηνείας του όρου «ενοικίασις»[3]. Με το δεύτερο λόγο έφεσης, όμως, αυτή διατείνεται ότι το εκδικάσαν Δικαστήριο, ουσιαστικά, εξέδωσε διάταγμα έξωσής της, χωρίς να έχει καθ' ύλη δικαιοδοσία ως προς τούτο. Ο λόγος, ανωτέρω, αιτιολογείται με την πρόταση ότι το Δικαστήριο «... λανθασμένα έκρινε ότι μπορούσε να εκδώσει διάταγμα εναντίον των εναγομένων 2 στην αγωγή, πρατηριούχων, (εφεσείουσας 2), αφού το θέμα και η σχέση πρατηριούχου διέπεται από τον Περί Ελέγχου Ενοικιάσεων Νόμο 23/83 και εμπίπτει στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ενοικιάσεων.» ΄Ομοιος λόγος έφεσης και με ίδια αρίθμηση προβάλλεται και από την εφεσείουσα 2. Καμιά, όμως, από τις δύο εφεσείουσες δεν εξειδικεύει τη φύση της προστασίας που, κατ' ισχυρισμό, η εφεσείουσα 2 απολάμβανε δυνάμει του Νόμου και πώς αυτή επεκτεινόταν, όπως είναι ο υπαινιγμός, και στην εφεσείουσα 1.
Από τους αντίστοιχους λόγους έφεσης, εμφανώς, οι εφεσείουσες βασίζουν την κοινή θέση τους, ανωτέρω, στην επιφύλαξη που περιλαμβάνεται στον όρο «ενοικίασις», ως μέρος αυτού, στο άρθρο 2 του Νόμου. Η εν λόγω θέση, όμως, δεν είναι δυνατό να γίνει δεκτή, δεδομένων των αδιαμφισβήτητων γεγονότων της υπόθεσης και των ρητών διατάξεων του Νόμου, οι οποίες διέπουν το, ως άνω, εγειρόμενο υπό εξέταση θέμα. Συγκεκριμένα, η άδεια χρήσεως ακινήτου δεν αποτελεί «ενοικίαση». Δεν προβλέπεται κάτι τέτοιο στη βασική έννοια που δίνει ο Νόμος στον όρο αυτό, όπως παρατίθεται πιο πάνω. Στην ίδια πρόνοια, όμως, υπάρχει μια επιφύλαξη, με βάση την οποία δημιουργείται μια εξαίρεση ως προς το τι καλύπτει ο όρος «ενοικίασις». ΄Οπως αναφέρεται σε αυτή:-
«Νοείται ότι το δικαίωμα κατοχής και ο καθορισμός του ενοικίου ή ανταλλάγματος από την υπενοικίαση ή την άδεια χρήσεως μεταξύ του πρατηριούχου και της εταιρείας πετρελαιοειδών διέπονται από και ρυθμίζονται με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου και, σε περίπτωση μετακίνησης του σταθμού σε άλλο ακίνητο, δεν επηρεάζονται τα δικαιώματα αυτά του πρατηριούχου, εφαρμοζομένων, σε τέτοια περίπτωση, των διατάξεων του άρθρου 14(1)(β) του παρόντος Νόμου, τηρουμένων των αναλογιών.»
Από τη διατύπωση της πιο πάνω πρόνοιας, είναι εμφανές ότι ουδέποτε ήταν η πρόθεση του νομοθέτη ο κάτοχος άδειας χρήσεως πρατηρίου πετρελαιοειδών να περιλαμβάνεται στην έννοια του όρου «ενοικιαστής», όπως αυτή καθορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου. Γενικά, ο κάτοχος άδειας χρήσεως ακινήτου δεν περιλαμβάνεται στον ορισμό του, ως άνω, όρου. Ειδικά, όσον αφορά την εφεσείουσα 2, στην τελευταία συμφωνία της με την εφεσείουσα 1, ημερομηνίας 23.12.1999, αναφέρεται ρητά πως ό,τι παραχωρήθηκε σε αυτήν ήταν «΄Αδεια Χρήσεως» του πρατηρίου, υπό τους όρους οι οποίοι προβλέπονταν στην εν λόγω μεταξύ τους συμφωνία. Επιπρόσθετα, η συγκεκριμένη συμφωνία προέβλεπε, μεταξύ άλλων, η εφεσείουσα 2 να εμπορευόταν τα προϊόντα τα οποία θα προμήθευε η εταιρεία, (η εφεσείουσα 1), (όρος 1.α), και να συμμορφωνόταν: «πλήρως προς οποιεσδήποτε οδηγίες, διαδικασίες, κανονισμούς, καθοδηγήσεις ή διαταγές, που θα ... (εξέδιδε) από καιρού σε καιρό η εταιρεία αναφορικά με την ομαλή διαχείριση και λειτουργία του πρατηρίου», (όρος 1.γ). Γενικά, η συμφωνία, και με τους υπόλοιπους όρους της, εμφανίζει όλα τα χαρακτηριστικά που καθιέρωσε η νομολογία για τη διάκριση μιας άδειας χρήσεως ακινήτου από την ενοικίαση, (βλ. Ναυτικός ΄Ομιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων (1992) 1 Α.Α.Δ. 882 και Aπολλώνειο Ιδιωτ. Νοσ. Λτδ ν. C & S American Heart Inst. κ.ά. (2011) 1 Α.Α.Δ. 379). Επιπρόσθετα, και το ποσό που η εφεσείουσα 2 κατέβαλλε στην εφεσείουσα 1 για το περιορισμένο, ως ανωτέρω, δικαίωμα κατοχής δε συνιστούσε «ενοίκιο», αλλά συνιστούσε «αντάλλαγμα», όρος ο οποίος, πασιφανώς, περιλήφθηκε, ειδικά, στην επιφύλαξη του όρου «ενοικίασις» στο άρθρο 2 του Νόμου, προς το σκοπό τονισμού της διάκρισης μεταξύ των δύο αυτών εννοιών. Εν πάση περιπτώσει, η εφεσείουσα 2 ουδέποτε ισχυρίστηκε ότι τύγχανε άλλως πως της προστασίας του Νόμου, παρά μόνο δυνάμει της εν λόγω επιφύλαξης.
Σε κάθε περίπτωση, είναι φανερό από τη σχετική πρόνοια στην επιφύλαξη, ανωτέρω, ότι, με αυτή, δημιουργείται ένα ιδιότυπο δικαίωμα παροχής προστασίας στον αδειούχο πρατηρίου πετρελαιοειδών, στην περίπτωση διαφοράς μεταξύ του και της εταιρείας πετρελαιοειδών. Μάλιστα, τέτοια προστασία παρέχεται, εφόσον η διαφορά τους περιορίζεται στις πτυχές της σχέσης τους που καθορίζονται ρητά στην επιφύλαξη, ήτοι στο δικαίωμα κατοχής και στον καθορισμό του ανταλλάγματος. Στην παρούσα περίπτωση, το Δικαστήριο δεν είχε να εξετάσει οποιαδήποτε τέτοια διαφορά. Για την ακρίβεια, η υπό αναφορά αγωγή δεν αφορούσε καν σε διαφορά μεταξύ των εφεσειουσών. ΄Οπως δε αυτό, ορθώς, διαπίστωσε, η ενώπιόν του αγωγή αφορούσε το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης επί του ακινήτου από την εφεσείουσα 1, μετά τη λήξη της συμφωνίας.
Η πιο πάνω προστασία, ήτοι δυνάμει της επιφύλαξης στον όρο «ενοικίασις» στο Νόμο, ήταν και η μόνη στην οποία, ουσιαστικά, βασίστηκε η εφεσείουσα 2. Αφού τούτο δεν τής αναγνωρίστηκε, με τη λήξη της συμφωνίας, η κατοχή του ακινήτου από αυτήν κατέστη, επίσης, παράνομη. ΄Οπως δε το Δικαστήριο διαπίστωσε, οι εφεσείουσες ευθύνονται, συγχρόνως, και από κοινού, για το συγκεκριμένο αστικό αδίκημα, βασικά, ως εκ της φύσεως της συμβατικής σχέσης που είχαν μεταξύ τους, η οποία απέρρεε από την άδεια χρήσεως του ακινήτου. Επομένως, ευθύνονται και οι δύο το ίδιο και για οποιαδήποτε τυχόν καταβλητέα, στη βάση, ανωτέρω, αποζημίωση. Τα πιο πάνω ευρήματα του Δικαστηρίου δεν αμφισβητούνται με τις υπό εξέταση εφέσεις. ΄Ο,τι αμφισβητείται, με το λόγο έφεσης 3, από μέρους της εφεσείουσας 1, και με τους αντίστοιχους λόγους 3, 4 και 5, από μέρους της εφεσείουσας 2, είναι, ουσιαστικά, η αποδεχθείσα από αυτό μέθοδος υπολογισμού της καταβλητέας αποζημίωσης.
Το Δικαστήριο, για τον υπολογισμό τέτοιας αποζημίωσης που αναφέρεται πιο πάνω, έκανε δεκτή τη μέθοδο που χρησιμοποίησε ο εκτιμητής εκ μέρους της εφεσίβλητης στην έκθεσή του, δηλαδή τον υπολογισμό της ως ποσοστό επί της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Στη βάση αυτή, κατέληξε ότι η καταβλητέα από τις εφεσείουσες αποζημίωση ανερχόταν στο ποσό των €26.000,00 ετησίως. Συγχρόνως, απέρριψε τη συγκριτική μέθοδο που χρησιμοποίησε ο εκτιμητής εκ μέρους της εφεσείουσας 2, η οποία βασίστηκε στην αγοραία ενοικιαστική αξία του ακινήτου. Βασικά, ο λόγος προς τούτο ήταν επειδή δεν ικανοποιήθηκε σε σχέση με την καταλληλότητα των συγκριτικών που αυτός είχε χρησιμοποιήσει. Σημειώνεται πως δεν παρέχεται έρεισμα στη μαρτυρία για την αμφισβήτηση της κατάληξης του Δικαστηρίου, αναφορικά με τη συγκεκριμένη αυτή πτυχή της έκθεσης του εκτιμητή της εφεσίβλητης.
Επιπρόσθετα, δεν έχει καταδειχθεί το, κατ' ισχυρισμό, λανθασμένο της αποδοχής από το Δικαστήριο της μεθόδου του εκτιμητή ο οποίος κατέθεσε εκ μέρους της εφεσίβλητης. Συγκεκριμένα, η πλευρά της εφεσείουσας 1 δε σχολιάζει καθόλου, στο πλαίσιο της έφεσής της, την πτυχή αυτή. ΄Οσον αφορά την εφεσείουσα 2, αυτή αποδέχεται, στην αιτιολογία του λόγου 3 της έφεσης της, ότι η μέθοδος του υπολογισμού της αποζημίωσης ως ποσοστό επί της αγοραίας αξίας του ακινήτου δυνατό να χρησιμοποιηθεί ως ικανή μέθοδος σε περιπτώσεις στις οποίες δεν υπάρχουν συγκριτικά δεδομένα. ΄Οπως δε αναφέρθηκε ήδη, το Δικαστήριο διαπίστωσε ότι τέτοια ήταν η παρούσα περίπτωση, δεδομένων των ευρημάτων του όσον αφορά την ακαταλληλότητα των συγκριτικών της έκθεσης του εκτιμητή ο οποίος κατέθεσε εκ μέρους της εφεσείουσας 2. Επομένως, η κατάληξή του στην αποδοχή της πιο πάνω μεθόδου ήταν δικαιολογημένη, ως, επίσης, και η κατάληξή του στο ποσό των €26.000,00 ετησίως, ως αποζημίωση, για όσο χρόνο διαρκεί η παράνομη κατοχή του ακινήτου, υπό τις δοσμένες περιστάσεις της υπόθεσης. Ως εκ τούτου, οι περί του αντιθέτου σχετικοί λόγοι έφεσης των εφεσειουσών δεν μπορούν να επιτύχουν.
Οι εφεσείουσες με τους λόγους έφεσης 4 και 6, αντίστοιχα, προβάλλουν τη θέση ότι το Δικαστήριο λανθασμένα έκρινε πως η εφεσίβλητη δικαιούτο σε τόκο επί των επιδικασθεισών προς όφελός της αποζημιώσεων. Εισηγούνται πως η σχετική περί τούτου διαταγή εκδόθηκε μη λαμβανομένης υπόψη της υποχρέωσης που η τελευταία είχε για μετριασμό της ζημιάς της. Προσθέτουν δε πως τούτο θα συνέβαινε, αν η εφεσίβλητη κρατούσε τις δύο επιταγές που τής είχε αποστείλει η εφεσείουσα 1, ως ενοίκιο για τα πρώτα δύο χρόνια της παράνομης, όπως διαπιστώθηκε δικαστικώς, διατήρησης από αυτήν της κατοχής του ακινήτου.
Η υποχρέωση ενός αναίτιου μέρους για μετριασμό της ζημιάς, την οποία αυτό τυχόν να υποστεί από διαπραχθέν σε βάρος του αστικό αδίκημα, σταθμίζεται στη βάση του τι είναι λογικό για το μέρος τούτο να πράξει, στο συγκεκριμένο τομέα, υπό τις περιστάσεις της υπόθεσής του. Η πιο πάνω αρχή διατυπώθηκε στην υπόθεση Westinghouse v. Underground Rl. Co. [1911-13] All E.R. Rep. 63 (HL), η οποία αφορούσε παραβίαση συμφωνίας. Σύμφωνα, όμως, με την υπόθεση Τhe Chekiang [1926] All E.R. Rep. 114 (HL), η εν λόγω αρχή εφαρμόζεται και στην περίπτωση αστικών αδικημάτων. Στην προκειμένη περίπτωση, οι προαναφερθείσες επιταγές είχαν δοθεί από την εφεσείουσα 1 ως ενοίκιο, προφανώς, σε μια προσπάθεια, εκ μέρους της, για τη δημιουργία νομικού τετελεσμένου, αφού, έτσι, αυτή θα μπορούσε να προβάλει τη θέση ότι η συμφωνία ενοικίασης είχε ανανεωθεί και ως εκ της αποδοχής από την εφεσίβλητη των επιταγών. Τοιουτοτρόπως, μια τέτοια αποδοχή ήταν εύλογα προβλεπτό ότι μπορούσε να δημιουργήσει μια πρόσθετη, επιμέρους, εστία αντιδικίας μεταξύ των μερών, στο πλαίσιο της, ήδη, υφιστάμενης τότε διαφοράς τους, με αβέβαιη κατάληξη ως προς τούτο. Επομένως, η μη αποδοχή των επιταγών από την εφεσίβλητη ήταν εύλογα δικαιολογημένη. Ως εκ τούτου, οι σχετικοί λόγοι έφεσης κρίνονται ανεδαφικοί.
Ένα τελευταίο θέμα που προβάλλουν οι εφεσείουσες, με τους λόγους έφεσης 5 και 8, αντίστοιχα, αναφέρεται στη μη εξέταση της θέσης τους ότι η καταχώριση της υπό αναφορά αγωγής ήταν πρόωρη. Στην πραγματικότητα, το Δικαστήριο εξέτασε την εν λόγω εισήγηση των εφεσειουσών, όταν αυτή είχε εγερθεί ενώπιον του, με το πέρας της ακρόασης, στο πλαίσιο των τελικών αγορεύσεων και την απέρριψε ως ανεδαφική. Υπέδειξε δε, συναφώς, ότι τούτη είχε αποτελέσει αντικείμενο στην Πολιτική Έφεση Αρ. 383/2008[4]. Είναι γεγονός ότι το θέμα της παραπομπής διαφοράς σε διαιτησία, στο πλαίσιο της υπό αναφορά αγωγής, είχε τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου στο αρχικό στάδιο της υπόθεσης, με αίτηση της εφεσείουσας 1, με την οποία ζητείτο αναστολή της διαδικασίας προς τον πιο πάνω σκοπό. Το Δικαστήριο απέρριψε την αίτηση και η απόφασή του, σχετικά, εφεσιβλήθηκε με την προαναφερθείσα έφεση. Το Εφετείο, καταλήγοντας στην απόφασή του, υπέδειξε, στις σελίδες 2340 έως 2341 πως: «Στην αγωγή που κατατέθηκε, επίδικο θέμα προς επίλυση δεν είναι ποια είναι επακριβώς τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των μερών αναφορικά με τον τρόπο ανανέωσης της μεταξύ τους συμφωνίας ενοικίασης, αλλά κατά πόσο υπάρχει παράνομη επέμβαση και παράνομη κατοχή του ακινήτου από τους εφεσείοντες.» Πασιφανώς, η κρίση, ανωτέρω, του Εφετείου αποτελεί δεδικασμένο, το οποίο δέσμευε το πρωτόδικο Δικαστήριο, ενώ, παρομοίως, δεσμεύει και το παρόν Εφετείο. ΄Αρα, ούτε και ο λόγος αυτός ευσταθεί.
Για τους πιο πάνω λόγους, η έφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Επιδικάζονται έξοδα υπέρ της εφεσίβλητης και εναντίον των εφεσειουσών, τα οποία καθορίζονται στο ποσό των €3.500,00, συν Φ.Π.Α.
Π. Παναγή, Π.
Γ.Ν. Γιασεμής, Δ.
Χ. Μαλαχτός, Δ.
/ΜΠ
[1] "Τhe Tenant (η εφεσείουσα 1) may, in his sole discretion, grand a licence to another person or corporate body appointed by the tenant for the purpose of operating the aforesaid petrol filling station .", (όρος 3(ii)).
[2] "..., the present Contract of Lease will expire at the end of the term."
[3] «'ενοικίασις' σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.»
[4] Πρόκειται για την υπόθεση Petrolina (Holdings) Public Ltd v. Νικολάου (2011) 1 Α.Α.Δ. 2337.