|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ECLI:CY:AD:2020:A374
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 105/2020
30 Οκτωβρίου 2020
[Π. ΠΑΝΑΓΗ, Γ.Ν. ΓΙΑΣΕΜΗ, Χ. ΜΑΛΑΧΤΟΥ, ΔΔ]
NAVARINO WINE LODGE LIMITED
Εφεσείουσας
ΚΑΙ
T.C.N. HOLDING COMPANY LTD
Εφεσίβλητης
---------------
Αίτηση ημερ. 6.10.2020
για αναστολή εκτέλεσης απόφασης
Α. Παπαχαραλάμπους για Κούσιος, Κορφιώτης, Παπαχαραλάμπους Δ.Ε.Π.Ε, για τους Εφεσείοντες-Αιτητές.
Δ. Βάκης για Pyrgou Vakis LLC, για τους Εφεσίβλητους-Καθ΄ων η Αίτηση.
--------------
ΠΑΝΑΓΗ, Δ. : Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και θα δοθεί από τον Χ. Μαλαχτό, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.: Την 30.3.2020 εκδόθηκε από το Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων απόφαση υπέρ της Εφεσίβλητης και εναντίον της Εφεσείουσας που διάτασσε την ανάκτηση κατοχής διώροφης οικοδομής στη Λευκωσία για σκοπούς κατεδάφισης της. Με την ίδια την απόφαση το διάταγμα αναστάλθηκε μέχρι 1.4.2020 και στη συνέχεια από μήνα σε μήνα μέχρι και την 30.10.2020 νοουμένου ότι η Εφεσείουσα θα κατέβαλλε μηνιαίο ενδιάμεσο όφελος €2221,18 από 1.4.2020. Εκδόθηκε και διάταγμα αποζημίωσης της Εφεσείουσας, δυνάμει της σχετικής νομοθεσίας, για το ποσό των €39981,24, πληρωτέο ταυτόχρονα με την παράδοση της κατοχής στην Εφεσίβλητη. Δεν επιδικάστηκαν έξοδα.
Η Εφεσείουσα εφεσίβαλε την εναντίον της ετυμηγορία με δέκα λόγους έφεσης και την 20.5.2020 καταχώρησε στο Δικαστήριο που εκδίκασε την υπόθεση αίτηση για αναστολή της εκτέλεσης της απόφασης μέχρι την αποπεράτωση της έφεσης. Η αίτηση απορρίφθηκε με απόφαση ημερ.5.10.2020 και έτσι πληρώθηκαν οι δικονομικές προϋποθέσεις της Δ.35, Θ.19 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας για την καταχώριση της παρούσας Αίτησης στο Εφετείο. Σημειώνεται ότι και η Εφεσίβλητη έχει από πλευρά της καταχωρήσει αντέφεση.
Οι αρχές που διέπουν το ζήτημα της αναστολής της εκτέλεσης απόφασης λόγω της εκκρεμοδικίας έφεσης κατά της απόφασης είναι καθιερωμένες. Αναφέρεται στη Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων (1991) 1 Α.Α.Δ. 1147, 1150-1, ότι:
«Η έφεση δεν αναστέλλει το δικαίωμα εκτέλεσης ούτε μειώνει το κύρος της πρωτόδικης απόφασης. Η αναστολή μπορεί να εγκριθεί στο πλαίσιο της διακριτικής ευχέρειας που παρέχεται στο δικαστήριο από τη Δ.35 Θ. 18. Η διασφάλιση του τελεσφόρου της πρωτόδικης απόφασης, αφενός, και της αποτελεσματικότητας του δικαιώματος για άσκηση έφεσης, αφετέρου, συνιστούν τους κατεξοχή παράγοντες που επενεργούν στην άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του δικαστηρίου. Η εξισορρόπηση των συγκρουόμενων δικαιωμάτων επιβάλλει τη στάθμιση κάθε γεγονότος που σχετίζεται τόσο με τις επιπτώσεις της αναστολής, όσο και τη ζωτικότητα του δικαιώματος για την άσκηση έφεσης. Οι προοπτικές επιτυχίας της έφεσης είναι μεν παράγοντας σχετικός, αλλά οριακής σημασίας στις πλείστες περιπτώσεις. Το πλαίσιο για τη διάγνωση των δικαιωμάτων του εφεσείοντα σε συνάρτηση με την αποτίμηση των λόγων της έφεσης είναι η ακρόαση της έφεσης. Μόνο όπου μπορεί να γίνει πρόγνωση με βεβαιότητα ως προς την επιτυχία ή αποτυχία της έφεσης, χωρίς περαιτέρω συζήτηση του θέματος, ο παράγοντας αυτός αποκτά σπουδαιότητα στην άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του δικαστηρίου.»
(βλ. ακόμα: Christakis Pilides Construction Ltd v. Philpool Ltd, Πολιτική Έφεση Αρ.185/2019, ημερ.12.6.2020, Penderhill Holdings Limited κ.ά. ν. Κλουκινά κ.ά. (2011) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1921, 1932-3, P & MA Restaurant Limited κ.ά. ν. Wakeham (2011) 1(Β) Α.Α.Δ. 1239, 1243-5, The Governor and the Company of the Βank of Scotland ν. S.S. Sapphire Seas (2001) 1(Β) Α.Α.Δ. 955, 966-8, Χαραλάμπους ν. Panayides Contracting Ltd (2001) 1(Γ) A.A.Δ. 1978, 1982-3, A.B.P. Holdings Ltd κ.ά. ν. Κιταλίδη κ.ά. (1994) 1 Α.Α.Δ. 287, 293 και Νεοφύτου ν. Δημητρίου (1989) 1 Α.Α.Δ. 592, 597).
Κύριο ζήτημα, που καλύπτεται από τους περισσότερους λόγους έφεσης, αφορά στο ότι το διάταγμα ανάκτησης κατοχής εκδόθηκε για σκοπούς κατεδάφισης της οικοδομής, ενώ η αίτηση δεν προωθούσε αυτό το λόγο έξωσης. Ενώ με το αιτητικό ζητείτο η έξωση, χωρίς να καταγράφεται για ποιο λόγο και ξεχωριστά διεκδικούνταν καθυστερημένα ενοίκια, στο σώμα της αίτησης αναφερόταν ότι ήταν η επιθυμία της Εφεσίβλητης να κατεδαφίσει την οικοδομή και να ανεγείρει νέα.
Σύμφωνα με τη νομοθεσία η κατεδάφιση συνιστά ξεχωριστό λόγο έξωσης από την κατεδάφιση και επανοικοδόμηση. Το άρθρο 11(1) των περί Ενοικιοστασίου Νόμων του 1983 έως 1999, περιορίζει τις εξώσεις από κατοικίες και καταστήματα για τα οποία ισχύουν οι Νόμοι και την έξωση θέσμιων ενοικιαστών σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, μεταξύ των οποίων (η) η περίπτωση όπου το ακίνητο απαιτείται λογικά από τον ιδιοκτήτη: «(ι) διά την κατεδάφισιν τούτου οσάκις αύτη δεν συνιστά κατάχρησιν δικαιώματος, (ιι) διά την κατεδάφισιν και επανοικοδόμησιν νέου ακινήτου,» και αριθμό άλλων λόγων.
Η Εφεσίβλητη είχε με την ένσταση της προβάλει ότι η έφεση δεν παρουσιάζει προοπτικές επιτυχίας και ότι οι λόγοι έφεσης δεν φαίνεται να ευσταθούν, χωρίς ωστόσο να υποστηρίξει τη θέση της με αναφορά στα γεγονότα της υπόθεσης ή νομική επιχειρηματολογία. Αντίθετα, κατά τη συζήτηση της Αίτησης ο δικηγόρος της ευθαρσώς αποδέχτηκε ότι η έφεση δεν μπορεί να θεωρηθεί ως τέτοια.
Από πλευράς της η Εφεσείουσα δεν προώθησε τη θέση ότι η προοπτική επιτυχίας της έφεσης συνιστά παράγοντα για τον οποίο θα πρέπει, χωρίς άλλο, να διαταχθεί η αναστολή του διατάγματος. Αυτό που η Εφεσείουσα υποστήριξε είναι ότι, εάν δεν ανασταλεί η εκτέλεση της απόφασης, η έφεση θα χάσει την αποτελεσματικότητα της και θα καταστεί ουσιαστικά άνευ αντικειμένου, αφού θα είναι αδύνατη η αποκατάσταση του διεκδικούμενου δικαιώματος για την κατοχή της οικοδομής.
Είναι η διαπίστωση του Δικαστηρίου ότι η περίπτωση δεν είναι τέτοια που η προοπτική επιτυχίας της έφεσης είναι καθοριστικής σημασίας στην έκβαση της υπό κρίση Αίτησης. Αυτή θα πρέπει να κριθεί στη βάση της εξισορρόπησης των συγκρουόμενων δικαιωμάτων των διαδίκων όπως επεξηγείται στη Ναυτικός Όμιλος Πάφου.
Με αναφορά στη Λίζα Λουκαϊδου-Θεοφάνους ν. Λεωνίδας Γεωργίου, Πολ. Έφ. Αρ.251/2014, η Εφεσίβλητη υποστήριξε ότι δεν έχουν καταδειχτεί εξαιρετικές περιστάσεις που να δικαιολογούν την αναστολή. Η Θεοφάνους αναφερόταν στη Aristidou v. Aristidou (1985) 1 C.L.R. 649, 652, όπου μνημονευόταν η αγγλική απόφαση Chester v. Powell, 1 T.L.R. 390 και η εκεί εξήγηση ότι «stay of execution pending appeal will not he granted unless it can be shown that irreparable mischief may be done by refusing it». Επομένως, σε τέτοιες περιπτώσεις, ή ύπαρξη εξαιρετικών περιστάσεων τεκμηριώνεται εφόσον ο αιτητής καταδείξει ότι τυχόν απόρριψη της αίτησης θα του επιφέρει ανεπανόρθωτη βλάβη.
Δεν αμφισβητείται ότι στη οικοδομή στεγάζεται μουσικοχορευτικό κέντρο, χώρος δεξιώσεων και εστιατόριο που λειτουργεί η Εφεσείουσα. Είναι επομένως πρόδηλο πως εάν δεν ανασταλεί το διάταγμα ανάκτησης κατοχής και η Εφεσίβλητη λάβει την κατοχή της οικοδομής και την κατεδαφίσει, τότε σε περίπτωση που η έφεση επιτύχει και το διάταγμα ανάκτησης κατοχής ακυρωθεί, η Εφεσείουσα δεν θα μπορεί, εξ αντικειμένου, να αποκατασταθεί ως η κάτοχος της οικοδομής και ούτε βέβαια να επαναλειτουργήσει εκεί την επιχείρηση που σήμερα στεγάζεται στην οικοδομή. Στην Ναυτικός Όμιλος Πάφου αναφέρθηκε ότι η φερεγγυότητα των εφεσίβλητων να αποζημιώσουν τους εφεσείοντες για την απώλεια του δικαιώματος χρήσης των υποστατικών, που δεν είχε αμφισβητηθεί, δε μπορούσε να εξομοιωθεί με την κατοχή τους στην οποία απέβλεπε η έφεση, ακριβώς για να υποδειχτεί η σημασία της μη αναστρέψιμης επίπτωσης της οριστικής απώλειας του δικαιώματος χρήσης των υποστατικών.
Η Εφεσίβλητη υποστήριξε ότι η Εφεσείουσα δεν θα υποστεί καμιά ζημιά από την απώλεια της κατοχής της οικοδομής, επικαλούμενη αναφορά του διευθυντή της Εφεσείουσας κατά την εκδίκαση της υπόθεσης, που είχε αναφέρει σε σχέση με την Εφεσείουσα ότι «τα κέρδη της εταιρείας μηδενίστηκαν κατά τη κρίση». Ακόμα πως το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν επιδίκασε πρόσθετη αποζημίωση στην Εφεσείουσα για απώλεια εμπορικής εύνοιας, επιμέρους κατάληξη που δεν προσβάλλεται με την έφεση και επομένως η Εφεσείουσα δεν μπορεί να επικαλείται στα πλαίσια της υπό κρίση Αίτησης ότι με την απώλεια της κατοχής της οικοδομής θα απωλέσει οιαδήποτε εμπορική εύνοια.
Αντίθετα, όπως υποστήριξε, στην περίπτωση που ανασταλεί η εκτέλεση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής, η ίδια θα απωλέσει τη δυνατότητα να αναπτύξει το τεμάχιο της.
Προβλήθηκε η θέση ότι η Εφεσίβλητη προτίθεται να αναπτύξει το τεμάχιο μέσα στο οποίο βρίσκεται η οικοδομή μαζί με το εφαπτόμενο σε αυτό τεμάχιο το οποίο επίσης της ανήκει. Τα δύο τεμάχια συνιστούν τα μόνα περιουσιακά στοιχεία της Εφεσίβλητης. Οι διεργασίες για την ανάπτυξη χρονολογούνται. Από το 2012 εκπονήθηκαν αρχιτεκτονικά σχέδια και εξασφαλίστηκε πολεοδομική άδεια και άδεια κατεδάφισης της οικοδομής. Η ισχύς της πολεοδομικής έχει παραταθεί μέχρι την 28.8.2021. Η Εφεσίβλητη που έχει επωμιστεί όλα τα σχετικά έξοδα, επιβαρύνεται επιπλέον με τα έξοδα για τις ανανεώσεις των αδειών.
Αναφέρεται ότι για το σκοπό αυτό λήφθηκε δάνειο από την Τράπεζα Κύπρου και ότι το χρεωστικό υπόλοιπο ανέρχεται σε €1.570.000. Πρόκειται για ενυπόθηκο χρέος με υποθηκευμένα τα δύο τεμάχια της Εφεσίβλητης. Οι χρεωστικοί τόκοι υπερβαίνουν τα έσοδα της. Αναμφίβολα, πρόκειται για προβληματικό δάνειο που έχει πωληθεί από την Τράπεζα Κύπρου στην εταιρεία Gordian Holdings Ltd, που τον Ιούλιο του 2020 τερμάτισε τη σχετική συμφωνία και έχει αποστείλει στην Εφεσίβλητη ειδοποίηση κατά τον τύπο «Θ» δυνάμει του Μέρους VIA των περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμων του 1965 έως (Αρ.2) του 2019, εκκινώντας τη διαδικασία εκποίησης των τεμαχίων με δημόσιο πλειστηριασμό. Αυτή φαίνεται να είναι η οικονομική κατάσταση της Εφεσίβλητης και η αναφορά ότι για την ανάπτυξη «υπάρχουν επιχειρηματίες ανάπτυξης γης και επενδυτές που περιμένουν ελεύθερο το ακίνητο για να προχωρήσουν άμεσα με συγχρηματοδότηση και/ή στην επένδυση στο έργο», αποκαλύπτει τον τρόπο που τα τεμάχια μπορούν να αναπτυχθούν, αφού ικανοποιηθεί το ενυπόθηκο χρέος ή συναινέσει ο ενυπόθηκος πιστωτής.
Κατά τη διεργασία της εξισορρόπησης των συμφερόντων των διαδίκων, δεν μπορεί να παραγνωριστεί ότι το διάταγμα έξωσης εκδόθηκε για σκοπούς κατεδάφισης. Επομένως, αυτό της Εφεσίβλητης να δρέψει τους καρπούς της επιτυχίας της, θα αφορά πρωταρχικά στη κατεδάφιση της οικοδομής και όχι στην ανοικοδόμηση του τεμαχίου στο οποίο βρίσκεται και του διπλανού, που συνιστά μια προοπτική που εξυπηρετείται από την πρωτόδικη απόφαση. Η διάκριση μεταξύ των δικαιωμάτων που παρέχει στον επιτυχόντα διάδικο η προσβαλλόμενη απόφαση και οι προεκτάσεις που μπορεί να έχει στα ευρύτερα συμφέροντα του, ανιχνεύεται και στη Ναυτικός Όμιλος Πάφου. Κατά τη συζήτηση της Αίτησης διευκρινίστηκε από τους δικηγόρους των διαδίκων ότι το διπλανό τεμάχιο κατέχεται και αυτό από την Εφεσείουσα, με την Εφεσίβλητη να αμφισβητεί το καθεστώς κάτω από το οποίο αυτό συμβαίνει. Γεγονός, όμως είναι ότι δεν έχουν ληφθεί μέτρα ανάκτησης της κατοχής του από την Εφεσίβλητη και στην έκταση που η ανάπτυξη του τεμαχίου στο οποίο βρίσκεται η οικοδομή δεν μπορεί να διαχωριστεί από την ανάπτυξη και του διπλανού, καθίσταται εξ αντικειμένου αδύνατη.
Η Εφεσίβλητη που έχει με την προσβαλλόμενη απόφαση επιτύχει την ανάκτηση της κατοχής της οικοδομής για σκοπούς κατεδάφισης πάντοτε θα μπορεί, εφόσον η έφεση απορριφθεί, να αναλάβει την κατοχή της οικοδομής και να την κατεδαφίσει. Αντίθετα, και παρά την επισήμανση αναφορικά με την κερδοφορία της Εφεσείουσας «κατά τη κρίση» και το γεγονός ότι δεν εφεσιβλήθηκε η κατάληξη να μην επιδικαστεί αποζημίωση για απώλεια εμπορικής εύνοιας, η βασική διαπίστωση παραμένει, ότι δηλαδή αν δεν δοθεί η αναστολή η ουσία της έφεσης που είναι η διατήρηση της κατοχής της οικοδομής θα καταστεί άνευ αντικειμένου.
Όπως εύστοχα τέθηκε στη Χατζηπαναγή ν. Αυξεντίου, Πολιτική Έφεση Αρ.151/2017, ημερ.9.11.2017, ECLI:CY:AD:2017:A399: «Μεταξύ των στοιχείων που συνυπολογίζονται κατά την εξέταση αίτησης αναστολής είναι και το ενδεχόμενο πρόκλησης ανεπανόρθωτης αδικίας στο ένα ή στο άλλο μέρος αν το δικαστήριο χορηγήσει ή αρνηθεί να χορηγήσει διάταγμα αναστολής».
Ολοκληρώνοντας, διαπιστώνουμε ότι δεν έχει διαφανεί ότι η Αίτηση προωθήθηκε καταχρηστικά, όπως προβλήθηκε από την Εφεσίβλητη. Δεν υποστηρίχτηκε ότι η Εφεσείουσα επιδιώκει τη διατήρηση της κατοχής της οικοδομής για να εξυπηρετήσει σκοπό άλλο από τη συνέχιση της λειτουργίας της εκεί επιχείρησης της, κατοχή που συνεπάγεται το έξοδο της μηνιαίας καταβολής του σχετικού ενδιάμεσου οφέλους.
Καταλήγουμε ότι η διακριτική μας ευχέρεια θα πρέπει να ασκηθεί υπέρ της Εφεσείουσας. Διατάσσεται η αναστολή εκτέλεσης της επίδικης απόφασης, δηλαδή του διατάγματος ανάκτησης κατοχής της επίδικης οικοδομής μέχρι την έκδοση απόφασης στην έφεση, υπό τον όρο ότι η Εφεσείουσα θα συνεχίζει να καταβάλλει προς την Εφεσίβλητη μηνιαία από 1.11.2020 και την 1η ημέρα κάθε επόμενου μήνα, με επτά μέρες χάρη, ενδιάμεσο όφελος €2221,18. Κάτω από τις περιστάσεις, δεν ενδείκνυται να διαταχτεί η παροχή άλλης εγγύησης από την Εφεσείουσα, εφόσον η δυνατότητα κατεδάφισης παραμένει εξασφαλισμένη.
Τα έξοδα της Αίτησης, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, πλέον το σχετικό Φ.Π.Α., θα είναι έξοδα στην πορεία της έφεσης
Π. Παναγή, Δ.
Γ.Ν. Γιασεμής, Δ.
Χ. Μαλαχτός, Δ.