|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ECLI:CY:AD:2020:A265
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 102/2013)
24 Ιουλίου 2020
[ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Π/ρος, ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, Δ/στές]
xxx ΓΕΩΡΓΙΟΥ,
Εφεσείων/Ενάγων
- ΚΑΙ -
1. xxx ΠΑΣΤΕΛΛΑ,
2. xxx ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ,
Εφεσιβλήτων/Εναγομένων
-------------------------------------------------
Ν. Καλλής, για τον Εφεσείοντα.
Ρ. Βασιλείου (κα) με Γ. Οσιπίδη, ασκούμενο δικηγόρο, για
Ρ. Ερωτοκρίτου & Συνεργάτες ΔΕΠΕ, για τους Εφεσίβλητους.
-------------------------------------------------
ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Η ομόφωνη απόφαση του
Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Ναθαναήλ, Π.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Π.: Με γραπτή συμφωνία ημερ. 30.7.2003, το ζεύγος των εφεσιβλήτων ανέθεσαν στον εφεσείοντα, εργολάβο οικοδομών, την ανέγερση μιας οικίας εντός του ½ μεριδίου του οικοπέδου τoυς. Με μεταγενέστερη συμφωνία ημερ. 17.12.2004, ο εφεσείων ανέλαβε να εκτελέσει δωρεάν επί πλέον εργασίες συνολικού κόστους ΛΚ3.250 στην πιο πάνω οικία υπό μορφή αποζημιώσεων για οποιαδήποτε καθυστέρηση είχε στο μεταξύ σημειωθεί κατά τη διάρκεια εκτέλεσης του κυρίως έργου ανέγερσης της οικίας, το κόστος του οποίου είχε συμφωνηθεί στις ΛΚ57.000.
Με την αγωγή του ο εφεσείων παραπονέθηκε ότι δυνάμει των ως άνω συμφωνιών οι εφεσίβλητοι είχαν καταβάλει προς αυτόν μόνο το ποσό των ΛΚ40.000 σε μετρητά, παραμένοντας οφειλόμενο το ποσό των ΛΚ17.000 το οποίο και αναζήτησε με τόκο προς 9% από 22.12.2004.
Η υπεράσπιση των εφεσιβλήτων αρνήθηκε το αγώγιμο δικαίωμα του εφεσείοντα λόγω του ότι δεν είχε ποτέ νομίμως τερματίσει τις συμφωνίες πριν εγείρει την αγωγή. Κατά τα υπόλοιπα, αρνούντο όλους τους ισχυρισμούς της απαίτησης του εφεσείοντα προσθέτοντας ότι με τη δεύτερη συμφωνία ο τελευταίος δεσμεύθηκε όπως εξασφαλίσει όλες τις αναγκαίες από το νόμο άδειες πολεοδομίας και οικοδομής, καθώς και το πιστοποιητικό έγκρισης της κατοικίας όπως προνοούσε και η συμφωνία, ως ουσιώδης όρος αυτής. Πρόσθετα, καταλογίζονται στον εφεσείοντα ψευδείς παραστάσεις διότι απέκρυψε ότι γνώριζε ότι το συγκεκριμένο τεμάχιο γης ήταν απαλλοτριωμένο ώστε το δικαίωμα ανάπτυξης του να αμφισβητείτο, και να μην μπορούσαν να εκδοθούν εν πάση περιπτώσει ούτε οι αναγκαίες από το Νόμο άδειες. Αντίθετα τους διαβεβαίωνε ότι η έκδοση των αδειών ήταν θέμα χρόνου, υπόσχεση όμως που ποτέ δεν εκπληρώθηκε. Τέλος οι εφεσίβλητοι αναφέρουν ότι είχαν πωλήσει και μεταβιβάσει την κατοικία σε τρίτο πρόσωπο καλή τη πίστει από τον Ιούλιο του 2006, πληροφορώντας το μάλιστα ότι δεν είχαν εκδοθεί οι άδειες πολεοδομίας και οικοδομής. Καταλήγουν οι εφεσίβλητοι με τη θέση ότι δεν οφείλουν κανένα ποσό λόγω του ότι ο εφεσείων παραβίασε ουσιώδεις όρους της συμφωνίας.
Το Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή με έξοδα υπέρ των εφεσιβλήτων στη βάση της αξιολόγησης της μαρτυρίας και των παραδεκτών γεγονότων ως αποτέλεσμα των οποίων το Δικαστήριο διαπίστωσε ότι το ποσό ΛΚ57.000 είχε όντως συμφωνηθεί να πληρωθεί με τον τρόπο που καταγραφόταν στη συμφωνία, Τεκμήριο 1, και με εξόφληση που θα γινόταν με την αποπεράτωση και παράδοση της κατοικίας. Ο εφεσείων στη βάση του όρου 6 της συμφωνίας θα βαρύνετο με όλα τα εργατικά και άλλα έξοδα για την εκπόνηση των αρχιτεκτονικών σχεδίων, την έκδοση πολεοδομικής άδειας, την άδεια οικοδομής και το τελικό πιστοποιητικό έγκρισης. Στις 17.12.2004 με την υπογραφή της νέας συμφωνίας, Τεκμήριο 2, στην οποία περιλαμβάνονταν όλοι οι όροι της πρώτης συμφωνίας, καταβλήθηκε το ποσό των ΛΚ40.000 λόγω ολοκλήρωσης των οικοδομικών εργασιών με τους εφεσίβλητους να είχαν αποδεχθεί την παράδοση του έργου με την επιφύλαξη ότι ο εφεσείων-εργολάβος θα είχε την ευθύνη εξασφάλισης των σχετικών αδειών. Συμφωνήθηκε περαιτέρω ότι το ποσό που παρέμεινε προς εξόφληση των ΛΚ17.000, θα εξοφλείτο χωρίς τόκους και ταυτόχρονα με την εξασφάλιση από τον εφεσείοντα των σχετικών αδειών και του πιστοποιητικού έγκρισης της οικοδομής.
Το Δικαστήριο αναφέρθηκε στη συνέχεια στο άρθρο 10(1) του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149, κρίνοντας ότι η διατύπωση των συμφωνιών με σαφείς όρους, δεν άφηνε περιθώρια για την εισαγωγή οποιασδήποτε εξωγενούς μαρτυρίας ως προς τις προθέσεις των συμβαλλομένων. Σημειώνοντας ότι στο μεταξύ είχε εκδοθεί άδεια οικοδομής, Τεκμήριο 3, που συνεπαγόταν και την ύπαρξη προηγούμενης πολεοδομικής άδειας, αυτό που παρέμενε ήταν η έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης, το οποίο όμως δεν εκδόθηκε όπως και ο ίδιος ο εφεσείων παραδέχθηκε. Δεν υπήρξε μαρτυρία ότι η μη έκδοση του τελικού πιστοποιητικού οφειλόταν με οποιοδήποτε τρόπο σε υπαιτιότητα των εφεσιβλήτων και ούτε διαφάνηκαν ιδιαίτερα προβλήματα που δεν επέτρεπαν την έκδοση τέτοιου πιστοποιητικού. Ούτε όμως υπήρξε αποδεκτή μαρτυρία ότι ο εφεσείων νόμιμα τερμάτισε τη συγκεκριμένη συμφωνία ώστε ως αναίτιο μέρος να δικαιούτο να αξιώσει αποζημιώσεις. Το Δικαστήριο συνεπώς κατέληξε ότι εφόσον ο εφεσείων δεν είχε ικανοποιήσει τους όρους της συμφωνίας, δεν δικαιούτο στην αξίωση της, την οποία και απέρριψε.
Με δύο λόγους έφεσης ο εφεσείων παραπονείται ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε τη μαρτυρία της xxx Φυλακτού, Μ.Ε.3, η οποία είχε καταθέσει ότι είχε παραδώσει προσωπικά στον εφεσίβλητο 1 επιστολή τερματισμού. Η μαρτυρία αυτή θα έπρεπε να είχε γίνει αποδεκτή, υπό το φως, μεταξύ άλλων, και του γεγονότος ότι ο εφεσίβλητος 1 προς τον οποίο παραδόθηκε η επιστολή επέλεξε να μην δώσει οποιαδήποτε μαρτυρία. Περαιτέρω λανθασμένα το Δικαστήριο κατέληξε σε εύρημα ότι ο εφεσείων δεν είχε συμμορφωθεί με όλες του τις υποχρεώσεις, έχοντας ιδιαίτερα υπόψη ότι οι εφεσίβλητοι πώλησαν την επίδικη κατοικία χωρίς προηγουμένως να ενημερώσουν τον εφεσείοντα και χωρίς να απαιτήσουν από αυτόν με οποιοδήποτε τρόπο την έκδοση πιστοποιητικού τελικής εγκρίσεως. Επομένως ο εφεσείων δεν είχε οποιαδήποτε υποχρέωση προς τους νέους αγοραστές και ούτε οι εφεσίβλητοι είχαν πλέον οποιαδήποτε αξίωση ή δικαιώματα επί της κατοικίας οι οποίοι και ενήργησαν κατά τρόπο που δεν νομιμοποιούνταν να ζητούν από τον εφεσείοντα πιστοποιητικό τελικής έγκρισης.
Ο εφεσείων επεκτείνεται στα πιο πάνω θέματα στο κατατεθέν περίγραμμα αγόρευσης. Η κρίση αναξιοπιστίας της Μ.Ε.3 δεν ήταν εύλογη υπό τις περιστάσεις, ιδιαιτέρως διότι δεν αντικρούστηκε με σαφή προς το αντίθετο μαρτυρία. Ο εφεσείων δεν παλινδρόμησε στη μαρτυρία του η οποία είχε βάση στην ουσία τα παραδεκτά γεγονότα και δεν είχε ανάγκη να υποστηριχθεί η μαρτυρία του με άλλο μάρτυρα. Περαιτέρω, ήταν η πώληση της οικίας προς τρίτο που δημιούργησε το πρόβλημα μη έκδοσης του τελικού πιστοποιητικού εγκρίσεως και ήταν αυτό που επέφερε ακυρότητα στις συμφωνίες. Διαπιστώθηκαν διαφορές σε μεταγενέστερο στάδιο τις οποίες πιστοποίησε ο επιβλέπων αρχιτέκτονας, xxx Λεβέντης, Μ.Ε.2, που καθιστούσε αδύνατη την έκδοση του πιστοποιητικού. Επομένως οι πράξεις του εφεσείοντα ήταν δικαιολογημένες να μην προωθήσει αίτηση για το τελικό πιστοποιητικό αφού κάτι τέτοιο ήταν εκ των μεταγενεστέρων γεγονότων, αδύνατο. Ήταν η αντισυμβατική συμπεριφορά των εφεσιβλήτων που οδήγησε τον εφεσείοντα να μην μπορεί να εκδώσει τελικό πιστοποιητικό.
Αντίθετα, οι εφεσίβλητοι προτάσσουν ότι η αξιολόγηση ήταν ορθή υπό το φως της μαρτυρίας που δόθηκε. Ο εφεσείων παραδέχθηκε τις συμφωνίες και ότι δεν εξασφάλισε πιστοποιητικό τελικής έγκρισης γιατί είχαν περάσει κάποια χρόνια και η οικία είχε πωληθεί. Ο αρχιτέκτονας xxx Λεβέντης είχε πει ότι διαπίστωσε διαφορές από την άδεια οικοδομής που έκαμε ο νέος αγοραστής με αποτέλεσμα να μην μπορούσε να προχωρούσε με αίτηση για τελικό πιστοποιητικό, χωρίς όμως να προσφέρει λεπτομέρειες για τις συγκεκριμένες αλλαγές που έγιναν στην οικοδομή. Πρόσθετα, η Μ.Ε.3 ορθά δεν έγινε πιστευτή αφού στη δικογραφία δεν υπήρχε θέση ότι η συμφωνία τερματίστηκε από τον εφεσείοντα. Συνεπώς ορθώς το Δικαστήριο δεν δέχθηκε τον τερματισμό ως γενόμενο. Αλλά και ορθώς κατέληξε στο συμπέρασμα ότι ο εφεσείων δεν συμμορφώθηκε με τις δικές του υποχρεώσεις στη βάση των σαφών προνοιών των δύο συμφωνιών.
Υπό το φως των ανωτέρω διϊσταμένων θέσεων, πρέπει να λεχθεί ότι:
Αφετηρία για την εξέταση της έφεσης είναι η οφειλόμενη παρατήρηση ότι η έκθεση απαίτησης είναι ελλειμματική και πολλά από τα τεθέντα και στη μαρτυρία, αλλά και στο περίγραμμα αγόρευσης του εφεσείοντα, ήταν και είναι εκτός δικογραφίας. Τονίζεται για νιοστή φορά ότι αλάνθαστος οδηγός για κάθε αστική δίκη είναι, χωρίς άλλο, η δικογραφία. Συχνά, δυστυχώς, παραγνωρίζεται αυτή η πραγματικότητα με αποτέλεσμα όλοι οι παράγοντες της δίκης να παραπαίουν σε βαθμό απώλειας της ουσίας, ενώ τα πράγματα θα μπορούσαν να επιλύονταν με πολύ πιο απλό τρόπο.
Έτσι και εδώ. Η έκθεση απαίτησης παρουσίαζε τη διαφορά ως απλή οφειλή που παρέμεινε ως αποτέλεσμα συμφωνίας, που δεν έτυχε σεβασμού από τους εφεσίβλητους οι οποίοι αφού πήραν το πλήρες όφελος της έχοντας ο εφεσείων εκπληρώσεις τις υποχρεώσεις του, παρέλειψαν να καταβάλουν το υπόλοιπο του τιμήματος. Πουθενά δεν καταγράφηκε ισχυρισμός περί προηγούμενου τερματισμού των συμφωνιών, αλλά, και πλέον σημαντικό, πουθενά δεν τέθηκε ισχυρισμός ότι ήταν οι πράξεις των εφεσιβλήτων που είχαν καταστήσει αδύνατη την εκπλήρωση πλήρως των υποχρεώσεων του εφεσείοντα. Ούτε και υπήρχε αναφορά στην αναγκαιότητα έκδοσης εκτός των αδειών πολεοδομίας και οικοδομής, και σε τελικό πιστοποιητικό έγκρισης. Η υπεράσπιση έθεσε το ζητούμενο σε πιο ορθή βάση συνδέοντας τις υποχρεώσεις του εφεσείοντα με την καταβολή του υπολοίπου των ΛΚ17.000.
Δεν τίθεται βάσιμα ζήτημα ερμηνείας των δύο συμφωνιών ημερομηνίας 30.7.2003 και 17.12.2004. Ο εφεσείων ρητά συμφώνησε από την πρώτη συμφωνία με τον όρο 6 ότι θα βαρυνόταν «με όλα τα έξοδα εκπόνησης των αρχιτεκτονικών σχεδίων και έκδοσης πολεοδομικής άδειας, άδειας οικοδομής και πιστοποιητικού εγκρίσεως.». Καθορίστηκε και αυτός ο όρος ως ουσιώδης. Δεν είχε όμως συνδεθεί ρητά και με αμεσότητα με το συμφωνηθέν ποσό της συμφωνίας. Το τίμημα των ΛΚ52.000, μετά την πληρωθείσα προκαταβολή από το αρχικό ποσό των ΛΚ57.000, θα καταβαλλόταν αναλόγως της προόδου της εργασίας με την πλήρη εξόφληση να επέρχεται ταυτόχρονα με την αποπεράτωση και παράδοση της οικίας. Η σύνδεση αυτή έγινε με τη δεύτερη συμφωνία η οποία προέκυψε λόγω της «μεγάλης καθυστέρησης στην συμπλήρωση των ως άνω εργασιών» (παράγραφος 2). Στη συμφωνία αυτή ρητά καταγράφηκε ότι:
«Ι. Επειδή το Δεύτερο Μέρος δέχεται όπως το εναπομείναν υπόλοιπο των Λ.Κ. 17.000,00 προς εξόφληση του συμφωνηθέντος τιμήματος εξοφληθεί από το Πρώτο Μέρος, άνευ τόκων, ταυτόχρονα και εφόσον εξασφαλίσει το Δεύτερο Μέρος τις σχετικές άδειες και το Πιστοποιητικό Εγκρίσεως της ανεγερθείσας οικοδομής,»
Και μετέπειτα στην παράγραφο 2, ότι:
«2) Τα Μέρη συμφωνούν ότι το υπόλοιπο ποσό προς εξόφληση των
Λ.Κ. 17.000,00 από το Πρώτο Μέρος προς το Δεύτερο Μέρος καταβληθεί άνευ τόκων όταν και εφόσον εξασφαλιστούν οι άδειες Πολεοδομίας και οικοδομής καθώς επίσης το σχετικό Πιστοποιητικό Εγκρίσεως. Σε περίπτωση καθυστέρησης πληρωμής του ως άνω ποσού, τούτο θα φέρει τόκο προς 9% κατ΄ έτος από την ημέρα έκδοσης του Πιστοποιητικού Εγκρίσεως.»
Συμφωνήθηκε περαιτέρω ότι οι εφεσίβλητοι θα παραλάμβαναν την οικία υπό επιφύλαξη δικαιωμάτων, ενώ ο εφεσείων θα διατηρούσε πλήρως «'την ευθύνη'» του όπως εξασφαλίσει τις σχετικές άδειες και το Πιστοποιητικό Εγκρίσεως και νομιμοποιήσει κατ΄ αυτόν τον τρόπο την ανέγερση και λειτουργία της εν λόγω κατοικίας.»
Ο εφεσείων δέχθηκε στη μαρτυρία του ότι δεν είχε υποβάλει αίτηση για πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, (παρόλο που σε κάποια φάση η θέση του ήταν ότι υπεβλήθη τέτοια αίτηση μέσω του αρχιτέκτονα, ο οποίος όμως δεν πιστοποίησε τέτοιο γεγονός), λόγω του ότι οι εφεσίβλητοι είχαν πωλήσει την οικία σε τρίτο πρόσωπο και δεν πρόλαβε να προβεί σε οποιαδήποτε σχετική αίτηση.
Επομένως ορθά το Δικαστήριο έκρινε ότι ο εφεσείων δεν είχε εκπληρώσει τη δική του υποχρέωση, η οποία συνδέθηκε άρρηκτα με την πληρωμή του υπολοίπου των ΛΚ17.000. Ούτε καν είχε αναφερθεί με σαφήνεια στη μαρτυρία ότι λήφθηκαν οποιαδήποτε μέτρα μετά τον ισχυρισμό ότι εντοπίστηκαν στην οικία διαφορές που δεν επέτρεπαν την έκδοση τελικού πιστοποιητικού εγκρίσεως. Ούτε και ο αρχιτέκτονας εξήγησε το λόγο
γιατί οι όποιες επεμβάσεις απέτρεπαν την υποβολή σχετικής αίτησης, ή, ότι έγιναν διαβήματα προς διόρθωση της κατάστασης.
Όπως αναφέρθηκε και προηγουμένως, η αγωγή δεν τέθηκε σε οποιαδήποτε άλλη νομική βάση που θα επέτρεπε ίσως επιμερισμό της αξίωσης, αλλά στην απλή βάση ενός οφειλόμενου χρέους. Ούτε τέθηκε στη βάση γεγονότος που ματαίωσε ή καθιστούσε αδύνατη την εκπλήρωση όλων των υποχρεώσεων του εφεσείοντα. Η αξιολόγηση της μαρτυρίας ήταν εύλογη, η δε έφεση δεν στρέφεται εναντίον της αποδοχής της μαρτυρίας των εφεσιβλήτων, ούτε και αμφισβητείται ρητώς η αξιολόγηση της μαρτυρίας του ιδίου του εφεσείοντα, στο βαθμό που αυτή υπήρξε αρνητική, μέρος της οποίας ήταν και η μη αποδοχή ότι τερμάτισε τη συμφωνία. Διερωτάται κανείς γιατί ο τερματισμός με επιστολή που συνέγραψε δικηγόρος, (Τεκμήριο 4), έπρεπε να παραδοθεί στον εφεσίβλητο 1 από την Μ.Ε.3, προσωπικώς, σύζυγο του εφεσείοντα. Και εν πάση περιπτώσει, ούτε στην επιστολή αυτή που είναι ημερομηνίας 3.1.2008, πολύ μεταγενέστερα δηλαδή από την πώληση της οικίας σε τρίτο πρόσωπο που στη βάση της μαρτυρίας είχε πραγματοποιηθεί στις 6.7.2006, αναφέρεται οτιδήποτε για το ότι η μη έκδοση του τελικού πιστοποιητικού έγκρισης οφειλόταν στην πώληση αυτή και στην ευθύνη ενδεχομένως τρίτου προσώπου, του αγοραστή, όπως αναφέρεται στο περίγραμμα αγόρευσης του εφεσείοντα, χωρίς όμως το απαραίτητο νομικό και πραγματικό υπόβαθρο.
Τίποτε το ουσιαστικό δεν εντοπίζεται στην απόφαση που να παρέχει βάσιμο λόγο επέμβασης. Η διαφορά λύθηκε από το Δικαστήριο με γνώμονα τη νομική και πραγματική εικόνα που τέθηκε ενώπιον του.
Η έφεση απορρίπτεται με €3.000 έξοδα πλέον Φ.Π.Α., αν υπάρχει, υπέρ των εφεσιβλήτων και εναντίον του εφεσείοντα.
Π.
Δ.
Δ.
/ΕΘ