|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ECLI:CY:AD:2020:A192
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 74/2014)
12 Ιουνίου, 2020
[Α.Ρ. ΛΙΑΤΣΟΣ, Τ.Θ. ΟΙΚΟΝΟΜΟΥ, Χ. ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ/ΣΤΕΣ]
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΔΙΑ ΤΟΥ ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ
Εφεσείουσα
ΚΑΙ
xxx ΠΟΥΛΛΑ
Eφεσίβλητη
---------
Α. Χατζηκύρου, για εφεσείουσα.
Ευαγγελία Πουλλά-Μακαρούνα (κα) με Ευανθία Πουλλά (κα), για εφεσίβλητη.
---------
Α.Ρ. ΛΙΑΤΣΟΣ, Δ.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Τ.Θ. Οικονόμου, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Τ.Θ. ΟΙΚΟΝΟΜΟΥ, Δ.: Με την παρούσα έφεση η Δημοκρατία (αποζημιούσα αρχή) προσβάλλει το ύψος του ποσού αποζημίωσης που καθορίστηκε από το Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου για την απαλλοτρίωση ενός ακινήτου της εφεσίβλητης.
Το δικαστήριο είχε ενώπιον του τη μαρτυρία δύο εκτιμητών ακινήτων. Του ΜΕ1 εκ μέρους της εφεσίβλητης και του ΜΥ1 εκ μέρους της Δημοκρατίας. Αφού αναφέρθηκε στο ρόλο των εμπειρογνωμόνων και σημείωσε ότι δεν ήταν υποχρεωμένο να υιοθετήσει τις απόψεις τους και ότι δεν δεσμευόταν από τις εκτιμήσεις τους αλλά διατηρούσε την ευχέρεια να καταλήξει σε δικό του υπολογισμό χρησιμοποιώντας τα ενώπιον του στοιχεία (Vassilico Cement Works Ltd v. Stavrou (1978) 1 CLR 389, Attorney General v. Charalambous (1983) 1 CLR 431, Nικολάου ν. Σταύρου (1992) 1 ΑΑΔ 746), για τους λόγους που εξήγησε δεν δέχθηκε τις εκθέσεις των δύο εκτιμητών στην ολότητα τους. Αντί τούτου προχώρησε σε δικό του υπολογισμό επί τη βάσει της μαρτυρίας που έθεσαν ενώπιον του, με πρακτικό αποτέλεσμα να καταλήξει στο ποσό των €106.258 (πλέον τόκοι), αντί του ποσού των €73.811 που είχε προσφέρει η εφεσείουσα και του ποσού των €162.000 που απαιτούσε η εφεσίβλητη.
Το επίδικο τεμάχιο είναι ένα χωράφι που εμπίπτει σε οικιστική ζώνη Η3 με συντελεστή δόμησης 60%. Έχει ακανόνιστο σχήμα, προσφέρει καλή θέα και εφάπτεται σε μονοπάτι το οποίο οδηγεί σε δημόσιο δρόμο. Απαλλοτριώθηκε μέρος αυτού για σκοπούς κατασκευής αυτοκινητόδρομου. Η απαλλοτρίωση θα είχε επιζήμια επίδραση στο υπόλοιπο κτήμα και ως προς τούτο δεν υπήρχε διαφορά μεταξύ των διαδίκων. Η διαφορά περιορίστηκε στο εύρος της, με τις εκατέρωθεν μαρτυρίες να αναφέρονται σε €74.625 για την εφεσίβλητη και €13.000 για τη Δημοκρατία. Το πρωτόδικο δικαστήριο αποδέχτηκε επί του προκειμένου τη μαρτυρία που προσφέρθηκε από τη Δημοκρατία και η κατάληξη του αυτή δεν εφεσιβλήθηκε από την εφεσίβλητη.
Η τελική διαφορά αφορούσε στον καθορισμό της αξίας της επηρεασθείσας καθ΄ εαυτήν έκτασης γης. Ο μεν ΜΕ1 έλαβε υπόψιν τέσσερις συγκριτικές πωλήσεις που βρίσκονται στην ίδια πολεοδομική ζώνη Η3 με τον ίδιο συντελεστή δόμησης (60%). Ο δε ΜΥ1, χρησιμοποίησε τρία συγκριτικά εκ των οποίων το ένα ανήκει στην πολεοδομική ζώνη Η3 και τα άλλα δύο στην πολεοδομική ζώνη Η2 η οποία έχει διαφορετικό συντελεστή δόμησης (90%).
Το δικαστήριο έκρινε ότι τρία από τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε ο ΜΕ1 δεν μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν εφόσον εφάπτονται σε δημόσιο εγγεγραμμένο δρόμο και υπερτερούν του επιδίκου το οποίο, ως άνω, εφάπτεται σε μονοπάτι. Επίσης ο ΜΕ1 έλαβε υπόψιν συγκριτικά που βρίσκονται σε περιοχή πιο αναπτυγμένη, αφού έχουν ανοιχθεί δρόμοι και έχουν διαχωριστεί οικόπεδα. Σε ότι αφορά τον ΜΥ1 το δικαστήριο θεώρησε ότι αν και τα δύο συγκριτικά που έλαβε υπόψιν τα οποία ανήκουν στη ζώνη Η2 είναι οικιστικά τεμάχια όπως και το επίδικο, πάντως ο διαφορετικός συντελεστής δεν τα καθιστά συγκρίσιμα. Προκύπτει ότι δεν αποδέχθηκε τη θέση του ΜΥ1 ότι η διαφορά του συντελεστή στη συγκεκριμένη περίπτωση, για τους λόγους που εξήγησε, δεν ήταν σημαντική και ότι είχε προβεί σε αναπροσαρμογή 10%. Έτσι από τα τεμάχια που εισηγήθηκε ο ΜΥ1 ως συγκριτικά το δικαστήριο επέλεξε να χρησιμοποιήσει εκείνο που βρίσκεται στην ίδια πολεοδομική ζώνη Η3 με το επίδικο, σημειώνοντας πάντως ότι υπερτερεί του επιδίκου γιατί εφάπτεται εγγεγραμμένου δρόμου. Περιπλέον, χρησιμοποίησε ένα από τα τέσσερα συγκριτικά που πρόσφερε ο ΜΕ1, σημειώνοντας πάντως ότι μειονεκτεί έναντι του επιδίκου γιατί είναι περίκλειστο. Είναι με αυτό τον τρόπο που κατέληξε τελικά στο ποσό των €93.258 πλέον €13.000 επιζήμια επίδραση, στο σύνολο €106.258.
Η εφεσείουσα ισχυρίζεται τώρα ότι το δικαστήριο δεν προέβη σε αξιολόγηση της αξιοπιστίας των δύο εκτιμητών, ότι τα συμπεράσματα του ήταν λανθασμένα, ότι λανθασμένα απέρριψε τα άλλα συγκριτικά που εισηγήθηκε ο ΜΥ1 ως μη συγκρίσιμα και ότι δεν αιτιολόγησε επαρκώς την απόφαση του.
Η απόφαση του δικαστηρίου είναι λιτή. Προκύπτει όμως η διεργασία μέσα από την οποία το δικαστήριο αξιολόγησε τις εισηγήσεις των δύο εμπειρογνωμόνων με την απαιτούμενη ασφάλεια και η αιτιολογία. Ειδικότερα, είναι φανερό ότι το δικαστήριο δεν δέχθηκε στη συγκεκριμένη υπόθεση τη θέση του ΜΥ1 ότι τα συγκριτικά που ενέπιπταν σε άλλη πολεοδομική ζώνη ήταν πράγματι συγκρίσιμα. Είχε αυτή τη δυνατότητα και ορθά παρέπεμψε στην νομολογία ότι το δικαστήριο δεν δεσμεύεται από τις εκτιμήσεις των εμπειρογνωμόνων και μπορεί, επί της μαρτυρίας, να καταλήξει στα δικά του συμπεράσματα, όπως και έπραξε. Δεν θεωρούμε ότι υπάρχει περιθώριο παρέμβασης του Εφετείου.
Η έφεση απορρίπτεται με €2.500 έξοδα πλέον ΦΠΑ υπέρ της εφεσίβλητης και εναντίον της εφεσείουσας.
Α.Ρ. Λιάτσος, Δ.
Τ.Θ. Οικονόμου, Δ.
Χ. Μαλαχτός, Δ.
/φκ