|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ECLI:CY:AD:2019:A448
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 129/2013)
29 Οκτωβρίου, 2019
[Α.Ρ. ΛΙΑΤΣΟΣ, Τ.Θ.ΟΙΚΟΝΟΜΟΥ, Τ. ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
xxx xxx xxx ΠΛΑΚΙΔΗ ΔΙΑ ΤΟΥ ΠΛΗΡΕΞΟΥΣΙΟΥ ΑΝΤΙΠΡΟΣΩΠΟΥ ΑΥΤΗΣ xxx ΙΩΑΝΝΙΔΗ
Εφεσείουσα,
ΚΑΙ
1. D.S.P.M. ENTERPRISES LTD
2. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗΣ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΠΑΦΟΥ
3. xxx xxx ΤΣΑΒΕΛΛΑΣ
4. NOMISKO DEVELOPERS LTD
Εφεσίβλητοι.
---------------
Π. Αγγελίδης, για την εφεσείουσα.
Ν. Κληρίδης, για τους εφεσίβλητους 1 και 3.
Π. Ευθυμίου, για την εφεσίβλητη 4.
Καμιά εμφάνιση, για τον εφεσίβλητο 2.
--------------
Α.Ρ. ΛΙΑΤΣΟΣ, Δ.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Τ.Θ. Οικονόμου, Δ.
A Π Ο Φ Α Σ Η
Τ.Θ. ΟΙΚΟΝΟΜΟΥ, Δ.: Η εφεσείουσα/ενάγουσα ήταν κατά πάντα ουσιώδη χρόνο εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια εξ αδιαιρέτου 3455/15496 μεριδίων ενός τεμαχίου γης σε χωριό της επαρχίας Πάφου. Τα υπόλοιπα μερίδια (12041/15496) ήταν αρχικά εγγεγραμμένα στο όνομα της εναγόμενης 1.
Ήταν η εκδοχή της εφεσείουσας ότι περί το 2001-2002, ενόσω ήταν συνιδιοκτήτριες, συμφώνησε προφορικά με την εναγόμενη 1, όπως αγοράσει το μερίδιο της αντί ποσού ΛΚ180.000. Η εναγόμενη 1 όμως αντί να τιμήσει τη συμφωνία αυτή, στις 3.1.2003, με δόλο και παράνομα μεταβίβασε δια δωρεάς το 1/15496 και, ακολούθως, δυνάμει πωλήσεως τα υπόλοιπα 12040/15496 στην εναγόμενη 2, νυν εφεσίβλητη 1, έναντι ΛΚ259.000, χωρίς τη συγκατάθεση της εφεσείουσας. Ακολούθως, περί τις 11.12.2003, η εφεσίβλητη 1 μεταβίβασε δυνάμει δωρεάς στον πρώην εναγόμενο 4, νυν εφεσίβλητο 3, τα 100/15496 μερίδια, τα οποία ακολούθως ο εφεσίβλητος 3 μεταβίβασε δια δωρεάς στις 9.3.2006 επ΄ ονόματι της πρώην εναγόμενης 5, εφεσίβλητης 4. Αφού με αυτό τον τρόπο η εφεσίβλητη 4 έγινε εγγεγραμμένος συνιδιοκτήτης, στις 23.3.2006, η εφεσίβλητη 1 μεταβίβασε τα υπόλοιπα 11941/15496 μερίδια στην εφεσίβλητη 4 έναντι ΛΚ743.770.
Εν ολίγοις το μερίδιο της πρώην εναγόμενης 1 μεταβιβάστηκε αρχικά στην εφεσίβλητη 1 και κατέληξε τελικά στην εφεσίβλητη 4 με τέτοιο τρόπο ώστε, κατά την εκδοχή της εφεσείουσας, με δόλο και παράνομες μεταβιβάσεις να καταστρατηγηθεί το δικαίωμα προτεραιότητας αγοράς που είχε ως συνιδιοκτήτρια δυνάμει του άρθρου 25 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224.
Το άρθρο 25 ορίζει ότι για να εγγραφεί στο Κτηματολόγιο πώληση εξ αδιαιρέτου ιδανικής μερίδας, προς πρόσωπο που δεν είναι εγγεγραμμένος συγκύριος, θα πρέπει ο πωλητής να ικανοποιήσει το διευθυντή, εντός ορισμένης προθεσμίας, ότι οι άλλοι εγγεγραμμένοι συγκύριοι δεν επιθυμούν να αγοράσουν τη μερίδα του στην τιμή στην οποία πωλείται, ή θα πρέπει ο σκοπούμενος αγοραστής να δημοσιεύσει την σκοπούμενη πώληση και κανένας εγγεγραμμένος συγκύριος να μην αποκτήσει τη μερίδα. Με άλλα λόγια διασφαλίζεται δικαίωμα προτεραιότητας στους εγγεγραμμένους συγκύριους.
Με τις μικρές δωρεές οι εφεσίβλητοι 1 και 4 κατέστησαν εγγεγραμμένοι συγκύριοι με αποτέλεσμα να μην απαιτείτο πλέον η ειδοποίηση του άρθρου 25 προς την εφεσείουσα, όταν ακολούθησαν οι πωλήσεις προς αυτούς.
Είναι αυτή την κατάσταση που επικαλέστηκε ως δόλο και παρανομία η εφεσείουσα σε αγωγή που καταχώρισε εναντίον όλων των ως άνω εμπλεκομένων, αλλά και του Διευθυντή του Επαρχιακού Κτηματολογίου Πάφου, ζητώντας αποζημιώσεις, ήτοι ΛΚ820.000 ως διαφορά από την ανατίμηση της γης και ΛΚ180.000 ως απωλεσθέντα κέρδη και διάταγμα ακύρωσης όλων των μεταβιβάσεων. Περιπλέον αξίωσε και δήλωση και/ή διάταγμα του δικαστηρίου ότι η εφεσείουσα δικαιούται στην εγγραφή του μεριδίου της εναγόμενης 1 που έχει μεταβιβαστεί επ΄ ονόματι των λοιπών κατά παράβαση της σχετικής νομοθεσίας, με το ίδιο αντίτιμο που καταβλήθηκε στις 3.1.2003, ήτοι στην τιμή των ΛΚ259.000. Δόλος αποδίδεται και στον διευθυντή του Κτηματολογίου με τον ισχυρισμό ότι με απάτη και/ή δόλια επέτρεψε την προαναφερθείσα αγορά και μεταβίβαση, ενώ ήταν παράνομη ενέργεια και/ ή αποτέλεσμα παράλειψης άσκησης νομίμου καθήκοντος και/ή λόγω αμέλειας.
Η αγωγή δεν επιδόθηκε ποτέ στην εναγόμενη 1 και το κλητήριο ένταλμα αναφορικά με αυτήν είχε λήξει πριν την ακρόαση της υπόθεσης. Όπως προκύπτει η αγωγή εναντίον της εναγόμενης 1, αδελφής της εφεσείουσας, εγκαταλείφθηκε. Το αποτέλεσμα ήταν να μην λάβει μέρος σε αγωγή. Με αυτό ως δεδομένο το πρωτόδικο δικαστήριο έθεσε το ερώτημα κατά πόσο η εναγόμενη 1 ήταν αναγκαία διάδικος και κατά πόσο η απουσία της είχε οποιεσδήποτε επιπτώσεις στην υπόθεση. Η απάντηση που έδωσε ήταν καταφατική. Θεώρησε ότι η παραβίαση της προφορικής συμφωνίας μεταξύ εφεσείουσας και εναγόμενης 1 και η κατ' ισχυρισμόν δόλια και παράνομη μεταβίβαση από την εναγόμενη 1 προς την εφεσίβλητη 1, αποτελούν θεμελιακά ζητήματα τα οποία επηρεάζουν άμεσα τα δικαιώματα της εναγόμενης 1, ανεξαρτήτως του γεγονότος ότι η περιουσία δεν ευρίσκεται πλέον εγγεγραμμένη στο όνομα της. Συνεπώς το δικαστήριο δεν θα μπορούσε να αποφασίσει την υπόθεση χωρίς να δοθεί ευκαιρία στην εναγόμενη 1 να ακουστεί. Επίσης το πρωτόδικο δικαστήριο σημείωσε ότι, ακόμα και στην περίπτωση που θα αποφάσιζε ότι μεταγενέστερες μεταβιβάσεις ήταν αποτέλεσμα δόλου και παρανομίας λόγω παράκαμψης του άρθρου 25 του Κεφ. 224, το μόνο που θα μπορούσε να επιτύχει η εφεσείουσα θα ήταν η ακύρωση των μεταβιβάσεων που έγιναν από την εφεσίβλητη 1 και τον εφεσίβλητο 3, ενώ η μεταβίβαση που έγινε από την εναγόμενη 1 στην εφεσίβλητη 1 δεν θα μπορούσε να ακυρωθεί εφόσον η εναγόμενη 1 δεν είχε λάβει γνώση της διαδικασίας. Συνεπώς η κατάληξη θα ήταν ατελέσφορη για την εφεσείουσα. Ως αποτέλεσμα η αγωγή απορρίφθηκε με έξοδα υπέρ των εφεσιβλήτων 2, 4 και 5 εφόσον ο διευθυντής του Κτηματολογίου δεν εμφανίστηκε.
Με την έφεση προβάλλεται ότι οι αξιώσεις εναντίον των υπολοίπων εναγομένων ήταν ανεξάρτητες και αυτόνομες, ούτως ώστε να στοιχειοθετείται αυτοτελές αγώγιμο δικαίωμα το οποίο να μπορούσε να εξεταστεί χωρίς την παρουσία της εναγόμενης 1. Ανεξάρτητα από ότι είχε προηγηθεί σε σχέση με την εναγόμενη 1, η παράκαμψη του άρθρου 25 έγινε και από τους εφεσίβλητους κατά τρόπο δόλιο και παράνομο, όπως έκδηλα προκύπτει ως συμπέρασμα από τις μεταβιβάσεις που έγιναν δια δωρεάς μερικών κλασμάτων της ιδιοκτησίας, με σκοπό να αποκτήσουν δικαιώματα συνιδιοκτήτη μη δικαιούχα πρόσωπα. Κακώς το δικαστήριο θεώρησε ότι επρόκειτο για γνήσια και όχι προσχηματική δωρεά. Κακώς το δικαστήριο θεώρησε ότι η απουσία της εναγόμενης 1 από τη διαδικασία είχε σημασία και εσφαλμένα έκρινε ότι ο εφεσίβλητος 3 δεν είχε ευθύνη.
Αγορεύοντας ο ευπαίδευτος δικηγόρος της εφεσείουσας ανέφερε ότι το πρωτόδικο δικαστήριο παρερμήνευσε την υπόθεση Χ"Θεοδοσίου ν. Ιωάννου (1996) 1 ΑΑΔ 764, στην οποία έκαμε αναφορά, εφόσον στην περίπτωση εκείνη υπήρχε ο κίνδυνος να στερηθεί ένας διάδικος της ιδιοκτησίας κτήματος χωρίς να λάβει γνώση της διαδικασίας και να ακουστεί, ενώ εν προκειμένω η εναγόμενη 1 είχε ήδη αποξενωθεί του μεριδίου της. Οι βάσεις της αγωγής ήταν πολλαπλές, ανέφερε. Δεν ήταν μόνο η αθέτηση προφορικής συμφωνίας, αλλά οι πολλαπλές δόλιες ενέργειες που είχαν ως αποτέλεσμα την παράκαμψη του δικαιώματος προτεραιότητας που είχε η εφεσείουσα ως συνιδιοκτήτρια με βάση το άρθρο 25.
Η παρουσία στη διαδικασία ενός αναγκαίου διαδίκου συναρτάται με την ανάγκη για αποτελεσματική εκδίκαση όλων των επιδίκων θεμάτων όπως αυτά προσδιορίζονται στις έγγραφες προτάσεις και αποτελεί αυτόδηλο ζήτημα (ΜΕΠΑ ν. Αγροτική (1997) 1 ΑΑΔ 772, Οδυσσέως ν. Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα Λτδ (2001) 1 ΑΑΔ 1372). Δεν αμφισβητήθηκε ότι η εναγόμενη 1 ήταν αναγκαία διάδικος σε ότι αφορούσε σε οτιδήποτε σε σχέση με την κατ΄ ισχυρισμό προφορική συμφωνία μεταξύ της ίδιας και της εφεσείουσας και σε σχέση με τις δικές της κατ΄ ισχυρισμό δόλιες ενέργειες για καταστρατήγηση των προνοιών του άρθρου 25.
Ο ευπαίδευτος δικηγόρος της εφεσείουσας όμως ζήτησε να εξετάσουμε τις ενέργειες των εφεσιβλήτων έναντι της, ως συνιδιοκτήτριας τους, διότι έτσι παρέμεινε κατά πάντα ουσιώδη χρόνο, ανεξάρτητα από όσα προηγήθηκαν σε σχέση με την εναγόμενη 1.
Σε αυτή την περίπτωση, ως προς τα ζητούμενα διατάγματα για ακύρωση των μεταβιβάσεων επ΄ ονόματι των εφεσιβλήτων, θεωρούμε ότι ήταν ορθή η υπόδειξη του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι, ακόμα και αν οι ενέργειες των εφεσιβλήτων κρινόμενες αυτοτελώς θα θεωρούνταν παράνομες και δόλιες, δεν θα μπορούσαν, ούτως ή άλλως, να οδηγήσουν σε ακύρωση των δύο μεταβιβάσεων που είχαν γίνει από την εναγόμενη 1. Συνεπώς για να είχε νόημα το παρακλητικό περί ακύρωσης όλων των μεταβιβάσεων, θα έπρεπε η εναγόμενη 1 να ήταν μέρος της διαδικασίας.
Σε ότι αφορά την απαίτηση για αποζημιώσεις σημειώνουμε ότι ως βάση για τέτοια απαίτηση η εφεσείουσα έθεσε, τόσο στην έκθεση απαίτησης όσο και στο παρακλητικό της αγωγής, το ποσό των ΛΚ259.000 που ήταν το ποσό έναντι του οποίου η εναγόμενη 1 είχε μεταβιβάσει το μερίδιο της στην εφεσίβλητη 1. Ρητά αναφέρεται στην έκθεση απαίτησης ότι η εφεσείουσα «αποστερήθηκε των δικαιωμάτων της για αγορά του πιο πάνω αναφερόμενου κτήματος στην τιμή των ΛΚ259.000 ως συνιδιοκτήτρια και υπέστη ζημίες.» Με αυτό τον τρόπο η εφεσείουσα προσδιόρισε με σαφήνεια ότι το παράπονο της έγκειται στο γεγονός ότι στερήθηκε του δικαιώματος να ασκήσει δικαίωμα προτεραιότητας αντί του ποσού των ΛΚ259.000, με αποτέλεσμα να υποστεί ζημία την οποία εξειδικεύει ως διαφορά από την ανατίμηση της γης με βάση το εν λόγω ποσό. Στη μαρτυρία του ο σύζυγος και πληρεξούσιος αντιπρόσωπος της εφεσείουσας (ΜΕ2) ανέφερε ότι η τελευταία «στερήθηκε το δικαίωμα επιλογής αγοράς των μεριδίων της εναγόμενης 1 στην τιμή που είχε πωληθεί το κτήμα στις 3.1.2003, δηλαδή ΛΚ259.000.» Σε άλλο δε σημείο της μαρτυρίας του ανέφερε ότι η απώλεια της εφεσείουσας ανέρχεται σε ΛΚ1.246.125 που είναι η διαφορά μεταξύ της ελάχιστης τιμής πώλησης όπως αυτή περιλήφθηκε σε δημοσίευση πρόσκληση για προσφορά πώλησης της επίδικης περιουσίας σε εφημερίδα ημερ. 21.9.2007 (ΛΚ1.505.125) και «του ποσού της πρώτης πώλησης ήτοι ποσού ΛΚ259.000».
Συνεπώς η απώλεια του δικαιώματος προτεραιότητας περιορίστηκε στην πρώτη μεταβίβαση, στην οποία μέρος ήταν η εναγόμενη 1 και η απαίτηση, όπως έχει δομηθεί, αναπόσπαστα ως εκ τούτου διασυνδέεται με την εναγόμενη 1. Η διαφορά είναι και ουσίας και σημαντική, εφόσον η επόμενη μεταβίβαση αφορούσε πλέον το ποσό των ΛΚ743.770. Είναι εκείνο το ποσό που θα έπρεπε πλέον η εφεσείουσα να καταβάλει σε περίπτωση που θα ασκούσε δικαίωμα προτεραιότητας έναντι της εφεσίβλητης 4 και όχι το ποσό των ΛΚ259.000 που αφορούσε την εναγόμενη 1 την οποία εγκατέλειψε, ενώ, για τους λόγους που προσπαθήσαμε να εξηγήσουμε, ήταν αναγκαία διάδικος. Πέραν τούτου, στην περίπτωση που θα προωθούσε εναντίον της εφεσίβλητης 4 απαίτηση με βάση την απώλεια άσκησης του δικαιώματος αγοράς έναντι ΛΚ743.770, αλλά και εναντίον της εναγόμενης 1 με βάση το ποσό των ΛΚ259.000, θα έπρεπε να επικαλεστεί, αλλά και να αποδείξει ότι κατά τους αντίστοιχους χρόνους ήταν έτοιμη και πρόθυμη να καταβάλει αυτά τα ποσά και να ασκήσει όντως το δικαίωμα προτεραιότητας. Εν προκειμένω ούτε στα δικόγραφα, μήτε με μαρτυρία, τέθηκε τέτοιο ζήτημα.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των εφεσίβλητων 1, 3 και 4 και εναντίον της εφεσείουσας, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το δικαστήριο.
Α.Ρ. Λιάτσος, Δ.
Τ.Θ. Οικονόμου, Δ.
Τ. Ψαρά-Μιλτιάδου, Δ.
/φκ