|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
HJI ERINI NICOLA ν. CHARALAMBOS CHRISTOFI AND ANOTHER (1965) 1 CLR 324
Xριστοδούλου Δόμνα Nικόλα ν. Aθηναΐδος Iωάννου Xριστοδούλου (1998) 1 ΑΑΔ 579
Προκοπίου Μυριάνθη Παναγιώτη ν. Jacquelin Lesley Ryan και άλλου (2012) 1 ΑΑΔ 1982
Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας στους οποίους κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας Δ.35
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
ECLI:CY:AD:2019:A384
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 469/2012
20 Σεπτεμβρίου, 2019
[Π. ΠΑΝΑΓΗ, Δ. ΜΙΧΑΗΛΙΔΟΥ, Γ. Ν. ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Δ/Δ]
ΜΕΤΑΞΥ:
1. OMEX ENTERPRISES LTD,
2. xxxx ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ,
3. xxxx ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ,
4. xxxx PANAYI,
5. xxxx ΜΕΝΕΛΑΟΥ,
Εφεσειόντων/Εναγομένων,
- ΚΑΙ -
xxxx ELIA,
Eφεσίβλητης/Ενάγουσας.
----------------------
Θέμης Θωμά, για τους Εφεσείοντες.
Αντωνάκης Σωτηρίου, για την Εφεσίβλητη.
----------------------
ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει η Δικαστής Π. Παναγή, Δ.
----------------------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Π. ΠΑΝΑΓΗ, Δ.:- Η έφεση στρέφεται κατά απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας στην αγωγή υπ. αρ. 2198/08, που καταχώρησε η εφεσίβλητη εναντίον των εφεσειόντων 1-5, με την οποία:
(1) αναγνωρίστηκε ότι πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 20.5.2008 μεταξύ της εφεσίβλητης και του εφεσείοντα 5, το οποίο κατάρτισε και υπέγραψε ο εφεσείων 4 ως πληρεξούσιος αντιπρόσωπος της εφεσίβλητης, ήταν άκυρο και/ή καταρτίστηκε από τον εφεσείοντα 4 χωρίς εξουσιοδότηση σε συνεργασία με τον εφεσείοντα 5˙ και
(2) διατάχθηκε η διαγραφή και η απόσυρση του εν λόγω πωλητηρίου εγγράφου από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας, στο οποίο είχε κατατεθεί στις 24.6.2008.
Οι εφεσείοντες αμφισβητούν την ορθότητα της απόφασης με πέντε λόγους έφεσης, στο περιεχόμενο των οποίων θα αναφερθούμε, αφού πρώτα παραθέσουμε το ιστορικό της υπόθεσης.
Η απαίτηση της εφεσίβλητης στην αγωγή είχε ως βάση το δόλο και την απάτη.
Σύμφωνα με την προωθηθείσα ενώπιον του Δικαστηρίου εκδοχή της, η εφεσίβλητη, μόνιμη κάτοικος Αγγλίας, το 2005, ενώ βρισκόταν στην Κύπρο, υπέδειξε ενδιαφέρον να αγοράσει ακίνητο στην Κύπρο. Με την καθοδήγηση της φίλης και κουμπάρας της, Χ.Π., (η κουμπάρα), επισκέφθηκε το χωριό Άγιος Θεόδωρος όπου της υποδείχθηκε ένα ακίνητο το οποίο τελικά αγόρασε (το ακίνητο). Το 2008, η εφεσίβλητη ανέθεσε την πώληση του ακινήτου στην κουμπάρα της, η οποία εργαζόταν στο κτηματομεσιτικό γραφείο «Touch of Cyprus», μετά που διαπίστωσε ότι αυτό δεν ανταποκρινόταν στις προσδοκίες της ιδίας και του συζύγου της επειδή «δεν κάλυπτε την περιοχή που συμφωνήθηκε και την περιοχή που οι πωλητές είχαν υποδείξει». Σε σύντομο χρόνο, πληροφορήθηκαν ότι βρέθηκε αγοραστής για την τιμή των ΛΚ70.000. Της δόθηκε διαβεβαίωση ότι τα αναγκαία έγγραφα θα ετοιμάζονταν από το κτηματομεσιτικό γραφείο και ότι υπεύθυνοι θα ήταν οι εφεσείοντες 2 και 3. Ο εφεσείων 2 ήθελε να «αφήσει έξω από αυτό» την κουμπάρα της εφεσίβλητης λόγω του τι είχε συμβεί όταν η εφεσίβλητη αρχικά αγόρασε το ακίνητο και προς αποφυγή περαιτέρω οικογενειακών παρεξηγήσεων.
Στις 5.3.2008 η εφεσίβλητη μετέβηκε στην Κύπρο προκειμένου να ολοκληρωθεί η διαδικασία της αγοράς και μεταβίβασης του ακινήτου. Στις 6.3.2008, στα γραφεία της εφεσείουσας 1, ο διευθυντής της τελευταίας, εφεσείων 2, διαβεβαίωσε την εφεσίβλητη για το ενδιαφέρον του προτιθέμενου αγοραστή, εφεσείοντα 4, και της ζήτησε να υπογράψει πληρεξούσιο έγγραφο διορίζοντας τον εφεσείοντα 4, άγνωστο στην εφεσίβλητη πρόσωπο, ως πληρεξούσιο αντιπρόσωπό της, ώστε να μπορεί να πωλήσει το ακίνητο σε μελλοντικό αγοραστή. Αποδεχόμενη, η εφεσίβλητη υπέγραψε το πληρεξούσιο έγγραφο στις 7.3.2008 προς διευκόλυνση της πώλησης, παρόλο που δεν ήταν εξοικειωμένη με τη διαδικασία αυτή. Το πληρεξούσιο έγγραφο πιστοποιήθηκε από πιστοποιών υπάλληλο και της παραδόθηκε από τον εφεσείοντα 2, ο οποίος τη διαβεβαίωσε ότι σε μία εβδομάδα θα ήταν όλα έτοιμα για να ολοκληρωθεί η πράξη.
Ακολούθως, ο εφεσείων 2 ενημέρωσε την εφεσίβλητη ότι η τράπεζα που θα δανειοδοτούσε τον εφεσείοντα 4, εκτίμησε το ακίνητο σε χαμηλότερη τιμή από τη συμφωνηθείσα και είχε αρνηθεί να παραχωρήσει δάνειο στον εφεσείοντα 4 για το ποσό των ΛΚ70.000. Ζήτησε από την εφεσίβλητη να μειώσει την τιμή αγοράς στο ποσό των ΛΚ62.000, πράγμα που αυτή αποδέχθηκε. Παρά ταύτα, ο εφεσείων 4 ενημέρωσε την εφεσίβλητη, μέσω του εφεσείοντα 2, ότι δεν μπορούσε να βρει τα χρήματα. Ως εκ τούτου, η πράξη δεν ολοκληρώθηκε και η εφεσίβλητη αποζημιώθηκε με το ποσό των €900 για τα έξοδα της, το οποίο της καταβλήθηκε από ποσό ΛΚ2.000 το οποίο, όπως την ενημέρωσε ο εφεσείων 2, του είχε δοθεί ως εγγύηση και δεν ήταν επιστρεπτέο.
Στις 19.3.2008, ενώ η εφεσίβλητη επρόκειτο να αναχωρήσει από την Κύπρο, την ενημέρωσε ο εφεσείων 2 ότι ο εφεσείων 4 είχε βρει άλλη πηγή χρηματοδότησης αλλά επειδή χρειαζόταν κάποιο χρόνο για να ολοκληρωθεί η συμφωνία, της ζήτησε να αφήσει το πληρεξούσιο έγγραφο που είχε υπογράψει και τον τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου στο γραφείο του για να μπορέσει να ολοκληρώσει τη συμφωνία στην απουσία της. Αφού ο εφεσείων 2 και η κουμπάρα της τη διαβεβαίωσαν ότι δεν θα λαμβάνονταν περαιτέρω διαβήματα μέχρις ότου όλα τα χρήματα του τιμήματος αγοράς πληρώνονταν σε αυτούς και πως ο εφεσείων 4 θα έπαιρνε, απλώς, αντίγραφο του πληρεξουσίου, η εφεσίβλητη τους έδωσε τα έγγραφα και επέστρεψε στην Αγγλία.
Μετά που πέρασαν κάποιες μέρες χωρίς να έχει νέα για την υλοποίηση της συμφωνίας, η εφεσίβλητη ζήτησε εξηγήσεις από τον εφεσείοντα 2. Αυτός την ενημέρωσε ότι ο εφεσείων 4 μπορούσε να πληρώσει το συμφωνηθέν ποσό μόνο με δόσεις, η τελευταία εκ των οποίων θα ήταν καταβλητέα στις 25.8.2008, και ότι είχε ήδη πληρώσει ποσό €4.000 ως προκαταβολή το οποίο κρατούσε. Η εφεσίβλητη και ο σύζυγος της, πιστεύοντας ότι ο εφεσείων 4 ήθελε πραγματικά να αγοράσει το ακίνητο, αποφάσισαν να του δώσουν περαιτέρω χρόνο. Συμφώνησαν επίσης όπως το τίμημα πληρωθεί με δόσεις. Ζήτησαν, όμως, να γίνει γραπτή συμφωνία για να καθοριστεί το τίμημα πώλησης και η μέθοδος που θα χρησιμοποιείτο για την ολοκλήρωση της πράξης. Μετά από επανειλημμένα παράπονα της, στάληκε στην εφεσίβλητη έγγραφο τιτλοφορούμενο «Agreement for Purchasing/Deposit/Receipt» ημερομηνίας 24.3.2008 (Τεκμήριο 8), το οποίο υπεγράφη από τον εφεσείοντα 4 ως αγοραστή και τον εφεσείοντα 2 ως διευθυντή της εφεσείουσας 1, η οποία περιγραφόταν στο έγγραφο, ως «marketing agent». Η συμφωνία αυτή επιβεβαίωνε το ποσό των €105.400 ως το τίμημα πώλησης από το οποίο ποσό €4.000 ήταν εγγύηση που δεν θα ήταν επιστρεπτέα και καθόριζε ότι η πράξη έπρεπε να ολοκληρωθεί εντός 5 μηνών από την ημερομηνία της υπογραφής της.
Στις 15.6.2008, σε επίσκεψη τους στην Κύπρο, η εφεσίβλητη και ο σύζυγός της, ανακάλυψαν ότι είχαν αρχίσει να γίνονται χωματουργικές εργασίες στο ακίνητο χωρίς τη γνώση ή συγκατάθεση της εφεσίβλητης. Σύμφωνα με πληροφορίες που έλαβαν από γείτονα, ο εφεσείων 4 έδειξε το ακίνητο σε τρίτα πρόσωπα ενημερώνοντας τα ότι το πωλούσε για το ποσό των €120.000. Την επομένη, 16.6.2008, ζήτησαν εξηγήσεις από τον εφεσείοντα 2, εκφράζοντας τη δυσαρέσκεια τους για τον τρόπο χειρισμού. Στη συνέχεια απέσυραν το ενδιαφέρον τους για πώληση του ακινήτου, τερμάτισαν τη συμφωνία και ζήτησαν την επιστροφή του πληρεξουσίου εγγράφου και του τίτλου ιδιοκτησίας. Τους επιστράφηκε ο τίτλος ιδιοκτησίας μόνο, αρνούμενος ο εφεσείων 2 να τους επιστρέψει το πληρεξούσιο έγγραφο στη βάση ότι ο εφεσείων 4 είχε καταβάλει προκαταβολή και είχε δικαιώματα. Η εφεσίβλητη επισκέφθηκε εκ νέου το γραφείο του εφεσείοντα 2 ζητώντας να της επιστραφεί το ειδικό πληρεξούσιο, αυτός όμως της ανέφερε ότι όλα τα έγγραφα σε σχέση με την υπόθεση ήταν στην κατοχή της εφεσείουσας 3, η οποία δεν ήταν διαθέσιμη εκείνη τη στιγμή.
Κατόπιν τούτου, η εφεσίβλητη και ο σύζυγός της επισκέφθηκαν το Κτηματολόγιο όπου πληροφορήθηκαν ότι το ακίνητο είχε πωληθεί στον εφεσείοντα 5 με βάση συμφωνία πώλησης ημερομηνίας 20.5.2008, η οποία είχε κατατεθεί μίαν ημέρα πριν από την επίσκεψη τους στο Κτηματολόγιο, στις 24.6.2008, από την εφεσείουσα 3 ενεργούσα ως αντιπρόσωπος του εξουσιοδοτημένου της εφεσίβλητης αντιπροσώπου, εφεσείοντα 4. Η εφεσίβλητη ουδέποτε είχε ενημερωθεί ότι ο τελευταίος, υπό την ιδιότητά του ως πληρεξούσιος αντιπρόσωπός της, είχε πωλήσει το ακίνητο στον εφεσείοντα 5 για το ποσό των €76,500 και ουδέποτε είχε δώσει τη συγκατάθεση και έγκρισή της.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδεχόμενο τη μαρτυρία της εφεσίβλητης και των μαρτύρων της, προέβη σε ανάλογα ευρήματα. Στη συνέχεια, προχώρησε στη διατύπωση τελικών συμπερασμάτων, μεταξύ άλλων, ότι η πώληση του ακινήτου ανατέθηκε από την εφεσίβλητη στους εφεσείοντες 2 και 3, η οποία παρέδωσε και εμπιστεύτηκε το πληρεξούσιο έγγραφο στον εφεσείοντα 2 μετά που της ζητήθηκε από τον τελευταίο για να μπορεί να ολοκληρωθεί η συμφωνία πώλησης του ακινήτου στην απουσία της με τη διαβεβαίωση ότι δεν θα λαμβάνονταν περαιτέρω βήματα μέχρις ότου καταβληθεί το τίμημα πώλησης. Ο εφεσείων 2, υπό τη φύλαξη του οποίο βρισκόταν το πληρεξούσιο έγγραφο, ενώ γνώριζε το σκοπό και τη χρήση του και ότι είχε συμφωνηθεί να πωληθεί το ακίνητο στον εφεσείοντα 4 για το ποσό των €105.400, προτού εισπράξει το τίμημα, αποξενώθηκε του πληρεξουσίου εγγράφου. Η δε παράδοση του πληρεξουσίου εγγράφου προς τους εφεσείοντες 3 και 4, έγινε κατά παράβαση των εντολών της εφεσίβλητης και των διαβεβαιώσεων που αυτή είχε λάβει από τον εφεσείοντα 2, ενώ η χρήση του από τους εφεσείοντες 3 και 4, έγινε κατά παράβαση των εντολών της, τις οποίες αυτοί γνώριζαν, και εναντίον των συμφερόντων της. Ο εφεσείων 4 ουδέποτε έλαβε εντολή από την εφεσίβλητη να πωλήσει το ακίνητο σε συγκεκριμένο τρίτο πρόσωπο, ούτε είχε εντολή να προβεί στον καταρτισμό του πωλητηρίου εγγράφου με τον εφεσείοντα 5 και μάλιστα για μικρότερο αντάλλαγμα από αυτό που η ίδια είχε συμφωνήσει ή ζητούσε για την πώληση του ακινήτου της. Ο καταρτισμός του πωλητηρίου εγγράφου από τον εφεσείοντα 4 στερείτο οποιασδήποτε εξουσιοδότησης από την εφεσίβλητη και έγινε κατόπιν απάτης με σκοπό την εξαπάτησή της και προσπορισμό οφέλους σε βάρους της. Ο δε εφεσείων 5 θα μπορούσε να αποκτήσει νόμιμα δικαιώματα έναντι της εφεσίβλητης αν ήταν σε θέση να αποδείξει ότι ήταν καλή τη πίστη αγοραστής του ακινήτου χωρίς γνώση του προηγηθέντος νομικού κωλύματος σε σχέση με το πληρεξούσιο, το οποίο έγινε για να δεχτεί ο εφεσείων 4 την επ' ονόματι του μεταβίβαση του ακινήτου ενόσω η εφεσίβλητη απουσίαζε στο εξωτερικό. Οι ενέργειες των εφεσειόντων 2, 3 και 4 μετά τις 16.6.2008 που η εφεσίβλητη, έχοντας επιστρέψει στην Κύπρο, ζήτησε να της επιστραφούν ο τίτλος ιδιοκτησίας και το πληρεξούσιο έγγραφο, στερούνταν οποιασδήποτε εξουσιοδότησης και έγιναν ενάντια σε κάθε επιθυμία και εντολή της, γιατί ενώ γνώριζαν τη θέση της, προχώρησαν στις 24.6.2008, όταν η εφεσίβλητη βρισκόταν στην Κύπρο, στην κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο με τη χρήση του πληρεξουσίου εγγράφου. Ακολούθως, αφού το Δικαστήριο ανέλυσε και τη νομική πτυχή της υπόθεσης, εξέδωσε απόφαση υπέρ της εφεσίβλητης και εναντίον όλων των εφεσειόντων, ως έχει αναφερθεί στην αρχή της παρούσας απόφασης, καθώς και για τα έξοδα της αγωγής.
Δεν παραθέσαμε την εκδοχή των εφεσειόντων αφού η αξιολόγηση και απόρριψη της μαρτυρίας που προσκόμισαν, επί των αμφισβητούμενων της υπόθεσης σημείων, δεν αμφισβητείται ευθέως με λόγο έφεσης, ζήτημα το οποίο μας απασχολεί κατωτέρω. Αμφισβητείται όμως, η ορθότητα της αξιολόγησης της μαρτυρίας της εφεσίβλητης και του συζύγου της με τον 5ο λόγο έφεσης, τον οποίο θεωρούμε σκόπιμο να εξετάσουμε στη συνέχεια.
Οι εφεσείοντες θεωρούν εσφαλμένη την κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η εφεσίβλητη και ο σύζυγος της ήταν αξιόπιστοι μάρτυρες, εισηγούμενοι πως «έπλασαν μια ιστορία» με απώτερο στόχο να παραποιήσουν και να αποκρύψουν τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης, ότι δηλαδή άλλαξαν γνώμη για την πώληση του ακινήτου επειδή είχαν βρει άλλο αγοραστή ο οποίος τους πρόσφερε περισσότερα χρήματα. Εισηγούνται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο έπρεπε να κρίνει αναξιόπιστη τη μαρτυρία τους «εφόσον πίσω από αυτή κρύβονταν άλλες ύστερες σκέψεις και οικονομικά συμφέροντα», ενώ είχαν αντιφάσεις μεταξύ τους.
Τα παράπονα των εφεσειόντων δεν ευσταθούν. Η θέση των εφεσειόντων δεν αναπτύχθηκε, με αναφορά σε συγκεκριμένες αντιφάσεις και στο περίγραμμα αγόρευσής τους αναπαράγεται απλώς ο γενικόλογος ισχυρισμός που διατυπώνεται στην ειδοποίηση έφεσης. Η θέση δε περί αλλαγής γνώμης της εφεσίβλητης για την πώληση του ακινήτου στον εφεσείοντα 4, είχε υποβληθεί στην ίδια και το σύζυγό της κατά την αντεξέταση και την απέρριψαν, ενώ η μαρτυρία των μαρτύρων υπεράσπισης μέσω της οποίας είχε προωθηθεί, δεν έγινε αποδεκτή από το Δικαστήριο, κρίση η οποία δεν προσβάλλεται με λόγο έφεσης, ως έχει αναφερθεί. Επομένως ο 5ος λόγος έφεσης στερείται οποιουδήποτε ερείσματος.
Προχωρούμε, λοιπόν, στην εξέταση των λοιπών λόγων έφεσης. Οι λόγοι 1, 2 και 4 αλληλοσυνδέονται.
Κατά τους εφεσείοντες, το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα παραγνώρισε το γεγονός ότι η εφεσίβλητη «νομίμως και με δική της ελεύθερη βούληση εξουσιοδότησε τον Εφεσείοντα 4 να πωλήσει το επίδικο ακίνητο σε οποιοδήποτε πρόσωπο ή πρόσωπα, οργανισμούς ή εταιρείες σε οποιαδήποτε τιμή», πράγμα το οποίο διαφαίνεται ξεκάθαρα από το εν λόγω πληρεξούσιο έγγραφο. Επομένως, εισηγούνται, το πρωτόδικο Δικαστήριο θα έπρεπε να κρίνει ότι το πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 20.5.2008 μεταξύ της εφεσίβλητης και του εφεσείοντα 5 ήταν καθόλα έγκυρο (1ος λόγος έφεσης). Καταλογίζουν επίσης στο πρωτόδικο Δικαστήριο ότι εσφαλμένα έκρινε ότι ικανοποιούνταν τα συστατικά στοιχεία του αδικήματος της απάτης με βάση το άρθρο 36 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ.148, καθότι η πώληση του ακινήτου είχε ανατεθεί από την εφεσίβλητη στην κουμπάρα της και ή στο γραφείο «Touch of Cyprus» με το οποίο δεν είχε αποδειχθεί οποιαδήποτε σχέση των εφεσειόντων (4ος λόγος έφεσης). Την όλη διαδικασία είχε αναλάβει το γραφείο αυτό, στο οποίο εργαζόταν η κουμπάρα της εφεσίβλητης, η οποία ανέλαβε να βοηθήσει την εφεσίβλητη να πωλήσει το επίδικο ακίνητο. Η εφεσείουσα 1 εταιρεία «ουδεμία σχέση είχε», ενώ οι εφεσείοντες 2 και 3 απλώς βοηθούσαν την κουμπάρα της εφεσίβλητης να την εξυπηρετήσει (2ος λόγος έφεσης).
Κατ' αρχάς θα πρέπει να παρατηρήσουμε ότι η γνησιότητα και το περιεχόμενο του πληρεξούσιου εγγράφου ουδέποτε αμφισβητήθηκε από την εφεσίβλητη, ούτε τέθηκε από την τελευταία θέμα παρανόησης του περιεχομένου του. Βασικό της παράπονο ήταν ότι ενώ εμπιστεύτηκε το πληρεξούσιο έγγραφο στον εφεσείοντα 2, έχοντας λάβει τη διαβεβαίωση του τελευταίου ότι θα κρατείτο στο γραφείο του μαζί με τον τίτλο ιδιοκτησίας μέχρις ότου εξοφληθεί το τίμημα αγοράς του ακινήτου από τον αγοραστή, εφεσείοντα 4, ο οποίος δεν θα το λάμβανε πριν καταβάλει και «το τελευταίο σεντ του τιμήματος», ο εφεσείων 2 αποξενώθηκε του πληρεξουσίου εγγράφου προτού εισπράξει το τίμημα. Ουδέποτε δε είχε εξουσιοδοτήσει η εφεσίβλητη τον εφεσείοντα 4 να πωλήσει το ακίνητο σε τρίτο πρόσωπο και σε τιμή πολύ χαμηλότερη από αυτή που είχε συμφωνήσει μαζί του. Το εγειρόμενο ερώτημα, κατά το πρωτόδικο Δικαστήριο προσεγγίζοντας τη νομική πτυχή, δεν ήταν κατά πόσο ο εφεσείων 4 είχε ή όχι την εξουσία και την εξουσιοδότηση με βάση το πληρεξούσιο έγγραφο να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου σε οποιοδήποτε τρίτο πρόσωπο, αποξενώνοντας το από την κυριότητα της εφεσίβλητης. Προέκυπτε από το λεκτικό του ιδίου του εγγράφου ότι ο πληρεξούσιος αντιπρόσωπος της εφεσίβλητης είχε τέτοια εξουσία και εξουσιοδότηση. Το πραγματικό ερώτημα ήταν:
« . κατά πόσο η συγκεκριμένη πράξη της πώλησης και αποξένωσης του επίδικου ακινήτου της Ενάγουσας [εφεσίβλητης] προς τον Εναγόμενο 5 [Εφεσείοντα 5] δια της κατάρτισης του πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 20/5/08 και της κατάθεσης του στη συνέχεια στο Κτηματολόγιο Λάρνακας για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης στις 24/6/08 ήταν πράξη νομικά βάσιμη έχοντας υπόψη τη σχέση αντιπροωπείας την οποία ο Εναγόμενος 4 [Εφεσείων 4] είχε με την Ενάγουσα [Εφεσίβλητη]»
Η προσέγγιση αυτή του πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν αμφισβητείται με την έφεση. Έχοντας δε αναλύσει τη νομική πτυχή της υπόθεσης σε συνάρτηση με τα ευρήματά του, ιδιαίτερα τις αρχές που διέπουν τη σχέση αντιπροσώπου-αντιπροσωπευόμενου, το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι η συμπεριφορά του εφεσείοντα 4 ήταν απαράδεκτη και αντίθετη προς τα καθήκοντα και τις υποχρεώσεις του αντιπροσώπου προς τον αντιπροσωπευόμενο. Όντας πληρεξούσιος αντιπρόσωπος της εφεσίβλητης, ο εφεσείων 4 ήταν σε θέση εμπιστοσύνης έναντι της και υπείχε καθήκον εντιμότητας, πίστης και επιμέλειας και καθήκον να προωθεί τα συμφέροντα της και όχι τα δικά του ή οποιουδήποτε τρίτου. Όσον αφορά τους εφεσείοντες 2 και 3, εφόσον τους είχε ανατεθεί η πώληση του ακινήτου και ο χειρισμός της διαδικασίας πώλησής του από την εφεσίβλητη, επίσης ενεργούσαν ως αντιπρόσωποι της. Ως εκ τούτου, όφειλαν να τηρούν τις οδηγίες της και να ενεργούν με εύλογη επιμέλεια και δεξιότητα και να την ενημερώνουν για τα θέματα που την αφορούσαν. Αυτοί όμως ενήργησαν κατά παράβαση των εντολών της και χρησιμοποίησαν το πληρεξούσιο που τους παρέδωσε η εφεσίβλητη για σκοπό άλλο από τον συγκεκριμένο σκοπό για τον οποίο τους είχε παραδοθεί και σε βάρος των συμφερόντων της. Επομένως, η εφεσίβλητη εδικαιούτο, βάσει του άρθρου 175 του Κεφ.149, να καταγγείλει την επίδικη συναλλαγή, όπως και έπραξε ευθύς μετά που έλαβε γνώση για τις ενέργειες των εφεσειόντων 2, 3 και 4, κατά την επίσκεψη της στην Κύπρο τον Ιούνιο 2008.
Ειδικότερα για το ζήτημα της απάτης, με βάση το άρθρο 36 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 149, το Δικαστήριο έκρινε ότι οι διαβεβαιώσεις του εφεσείοντα 2 προς την εφεσίβλητη ότι το πληρεξούσιο έγγραφο θα χρησιμοποιείτο μόνο για τους σκοπούς μεταβίβασης του ακινήτου στον αγοραστή, εφεσείοντα 4, ενόσω αυτή απουσίαζε στην Αγγλία και νοουμένου ότι ο αγοραστής θα κατέβαλλε ολόκληρο το τίμημα πώλησης που είχε συμφωνηθεί, συνιστούσαν «ψευδείς παραστάσεις εν γνώσει του ψεύδους αυτών με σκοπό όπως η Ενάγουσα [εφεσίβλητη] εξαπατηθεί και ενεργήσει με βάση αυτές τις παραστάσεις». Ως αποτέλεσμα, η εφεσίβλητη πράγματι εξαπατήθηκε, ενήργησε με βάση αυτές και υπέστηκε ζημιά.
Θα πρέπει εδώ να παρατηρήσουμε ότι ο 2ος και ο 4ος λόγοι έφεσης στηρίζονται, κυρίως, σε θέσεις που οι εφεσείοντες προώθησαν πρωτοδίκως και απορρίφθηκαν από το Δικαστήριο, όπως η θέση των εφεσειόντων αναφορικά με τις συνθήκες της εμπλοκής τους στην υπόθεση, το ρόλο και τις ενέργειες τους. Αιτιολογώντας τους λόγους έφεσης οι εφεσείοντες παραπονούνται ότι το δικαστήριο παρέλειψε να εξετάσει τους ισχυρισμούς τους, ενώ αμφισβητούν την ορθότητα της αξιολόγησης από το Δικαστήριο της μαρτυρίας των εφεσειόντων 2 και 3 και της κρίσης του ότι σε πολλά στάδια της μαρτυρίας τους, οι μάρτυρες υπεράσπισης δεν είπαν την αλήθεια επειδή δεν θυμούνταν κάτι το συγκεκριμένο και δεν έδιδαν λεπτομερείς εξηγήσεις. Η αδυναμία τους αυτή, κατά τους εφεσείοντες, δείκνυε την ελάχιστη εμπλοκή τους «στις ενέργειες σε σχέση με το ακίνητο» και πως οποιαδήποτε εμπλοκή τους γινόταν με οδηγίες της κουμπάρας της εφεσίβλητης που «είχε» το Touch of Cyprus και είχε αναλάβει να εξυπηρετήσει την εφεσίβλητη. Ουδέποτε, εισηγούνται, αποδείχθηκε ότι οι εφεσείοντες 1-3 είχαν άμεση σχέση με τις ενέργειες που έγιναν από το εν λόγω γραφείο, πάντα σε συνεννόηση με την κουμπάρα της εφεσίβλητης, και στις οποίες ποτέ δεν ενεπλάκη η εφεσείουσα 1.
Ως έχει ήδη αναφερθεί, η αξιολόγηση της μαρτυρίας των μαρτύρων υπεράσπισης από το Δικαστήριο δεν προσβάλλεται ευθέως με λόγο έφεσης παρά μόνο στο πλαίσιο της αιτιολογίας άλλων λόγων έφεσης, με αποτέλεσμα η σχετική επί του θέματος κρίση του Δικαστηρίου να παραμένει αλώβητη σε όλο της το εύρος, καθιστώντας μη επιτρεπτή την οποιαδήποτε συζήτηση για το θέμα. Όπως αναφέρθηκε από το Εφετείο στην πρόσφατη απόφαση του Ταμείου Προνοίας Πιλότων και Ιπταμένων Μηχανικών των Κυπριακών Αερογραμμών ν. Suphire Holdings Public Ltd κ.ά., Πολιτική Έφεση Αρ. 280/2012, ημερ. 22.12.2017, ECLI:CY:AD:2017:A479, επαναλαμβάνοντας την πάγια επί του θέματος νομολογία[1]:
«Είναι νομολογημένο ότι η Ειδοποίηση προσδιορίζει τις παραμέτρους της έφεσης εφόσον με αυτή καθορίζονται οι λόγοι πάνω στους οποίους βασίζεται (βλ. Προκοπίου ανωτέρω, η οποία παραπέμπει και σε προγενέστερη νομολογία επί του θέματος). Περαιτέρω έχει αποκρυσταλλωθεί από τη νομολογία στην οποία παρέπεμψαν οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των εφεσιβλήτων - αλλά και από άλλη - ότι η Ειδοποίηση προσδιορίζει τα επίδικα θέματα της έφεσης και ο προσδιορισμός τους διέπεται από τη Δ.35 θ.4[1] των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών, ο δε λόγος της έφεσης συντίθεται πρώτο από τον προσδιορισμό του λάθους και δεύτερο από τους λόγους που στοιχειοθετούν το σφάλμα. Όπως συναφώς τονίστηκε στη Μιχαηλίδου (ανωτέρω), χωρίς το ένα ή το άλλο σκέλος, ο λόγος έφεσης είναι ατελής και κατά συνέπεια υπόκειται σε απόρριψη εφόσον δεν μπορεί να εξεταστεί.»
Εν πάση περιπτώσει δεν ευσταθεί η θέση των εφεσειόντων ότι το Δικαστήριο παραγνώρισε τους ισχυρισμούς τους αναφορικά με την εμπλοκή τους στην υπόθεση. Το δικάσαν την υπόθεση Δικαστήριο, στο οποίο πρωτίστως επαφιόταν η αξιολόγηση της μαρτυρίας, προέβη σε λεπτομερή καταγραφή και ανάλυση της ενώπιον του δοθείσας μαρτυρίας, την οποία στη συνέχεια αξιολόγησε δίνοντας επαρκείς και πειστικούς λόγους γιατί έκρινε αξιόπιστους την εφεσίβλητη και τους μάρτυρες της και αναξιόπιστους τους μάρτυρες υπεράσπισης. Δεν διαπιστώνεται οποιοδήποτε σφάλμα στην αξιολόγηση της μαρτυρίας τους έτσι ώστε να απαιτείται η παρέμβαση του Εφετείου.
Ανεξαρτήτως των πιο πάνω διαπιστώσεων μας, όμως, μας προβλημάτισε το θέμα της ευθύνης της εφεσείουσας 1 η οποία, όπως διευκρίνισε ο ευπαίδευτος συνήγορος της εφεσίβλητης κατά το στάδιο των διευκρινίσεων των τελικών γραπτών αγορεύσεων ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, κρίθηκε ως αναγκαίος διάδικος λόγω της αναφοράς στο όνομά της στο Τεκμήριο 8. Το ζήτημα της ιδιότητας υπό της οποίας ενάχθηκαν οι εφεσείοντες 2 και 3 - και κατ' επέκταση η εμπλοκή της εφεσείουσας 1 - εγείρεται με το 2ο λόγο έφεσης, ο οποίος καταλήγει με τη φράση: «Περαιτέρω δε, εδώ ούτε καν ξεκαθαρίζεται αν οι Εφεσείοντες 2 και 3 ενάγονται προσωπικά ή ως διευθυντές της Εφεσείουσας 1». Για το ζήτημα αυτό οι εφεσείοντες προβάλλουν αντιφατικές θέσεις στην αιτιολογία του λόγου, εισηγούμενοι αφενός ότι καταχωρίστηκε αγωγή εναντίον τους ως διευθυντές της εφεσείουσας 1 εταιρείας, της οποίας δεν αποδείχθηκε η εμπλοκή στην υπόθεση και, συνεπώς, «.δεν έπρεπε να κριθούν ως να είχαν οποιαδήποτε σχέση» και αφετέρου ότι όλες οι οδηγίες δίδονταν από την εφεσίβλητη στην κουμπάρα της, η οποία κατά καιρούς «ανέθετε κάποιες ενέργειες στους Εφεσείοντες 2 και 3, ως διευθυντές, ενώ τους κινήθηκε προσωπικά η αγωγή.».
Σε σχέση με το ζήτημα αυτό, επισημαίνουμε το τελικό συμπέρασμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η εφεσίβλητη «ανάθεσε στους Εναγόμενους 2 και 3 [εφεσείοντες 2 και 3] την πώληση του ακινήτου της και γενικά τον όλο χειρισμό της διαδικασίας πώλησης του ακινήτου της» και την απουσία οποιασδήποτε ενασχόλησης του πρωτόδικου Δικαστηρίου με τυχόν επιλήψιμη συμπεριφορά της εφεσείουσας 1 επί της οποίας θα μπορούσε να στοιχειοθετηθούν τα αστικά αδικήματα που της καταλογίζει η εφεσίβλητη. Δεν μπορέσαμε να εντοπίσουμε μέσα από την εκκαλούμενη απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου γιατί δικαιολογείτο η έκδοση απόφασης εναντίον της εφεσείουσας 1. Το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι το έγγραφο που τιτλοφορείται «Agreement for Purchasing/Deposit/Receipt» (Τεκμήριο 8) υπογράφηκε από τον εφεσείοντα 2 ως διευθυντή της εφεσείουσας 1 εταιρείας, η οποία περιγράφεται ως «Marketing Agent», και το γεγονός ότι οι συναντήσεις της εφεσίβλητης και του συζύγου της με τον εφεσείοντα 2 φαίνεται να λάμβαναν χώρα στα γραφεία της εφεσείουσας 1, από μόνα τους δεν συνιστούν αιτιολογία της απόφασης που εκδόθηκε εναντίον της.
Με τη διαπίστωση αυτή έρχεται στο προσκήνιο το ερώτημα κατά πόσο θα πρέπει να διαταχθεί η επανεκδίκαση της υπόθεσης. Θεωρούμε ότι η πορεία αυτή στην προκειμένη περίπτωση θα αντιστρατευόταν τα συμφέροντα της δικαιοσύνης, δεδομένου ότι έχουν διαρρεύσει επτά έτη από την έκδοση της εκκαλούμενης απόφασης, ενώ προσφέρεται άλλη διέξοδος. Πιο συγκεκριμένα, το Εφετείο είναι σε θέση με βάση την αξιολόγηση της μαρτυρίας του πρωτόδικου Δικαστηρίου και τα συμπεράσματά του να προβεί στις δικές του διαπιστώσεις.
θεωρούμε ότι το συμπέρασμα του Δικαστηρίου περί ανάθεσης της πώλησης του ακινήτου και τον όλο χειρισμό της πώλησης στους εφεσείοντες 2 και 3, δεν αφήνει περιθώρια συζήτησης της θέσης τους ότι ενεργούσαν ως διευθυντές της εφεσείουσας 1. Σημειώνουμε, περαιτέρω, ότι η εμπλοκή της εφεσείουσας 1 στην υπόθεση, φαίνεται να περιορίζεται στην υπογραφή του εγγράφου που τιτλοφορείται «Agreement for Purchasing/Deposit/Receipt», ως «Marketing Agent», ενώ η εφεσίβλητη και ο σύζυγός της δεν φέρουν την εφεσείουσα να είχε οποιαδήποτε εμπλοκή στην όλη συναλλαγή. Υπό το φως των πιο πάνω, κρίνουμε ότι η εφεσίβλητη δεν απέδειξε την υπόθεση της εναντίον της εφεσείουσας 1 και η αγωγή εναντίον της έπρεπε να είχε απορριφθεί.
Παραμένει να εξεταστεί το παράπονο των εφεσειόντων που προβάλλεται με τον 3ο λόγο έφεσης, ότι η κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως ο εφεσείων 5 δεν ήταν καλή τη πίστη αγοραστής του επίδικου ακινήτου είναι εσφαλμένη, εφόσον «υπήρξε ένα καθόλα νόμιμο και νομότυπο πληρεξούσιο και ως εκ τούτου η συναλλαγή που διενεργήθηκε .ήταν καθόλα νόμιμη».
Κατά το πρωτόδικο Δικαστήριο, ο εφεσείων 5 θα μπορούσε να αποκτήσει νόμιμα δικαιώματα έναντι της εφεσίβλητης «αν ήταν σε θέση να αποδείξει ότι ήταν καλή τη πίστη αγοραστής του επίδικου ακινήτου χωρίς γνώση του προηγηθέντος νομικού κωλύματος σε σχέση με το πληρεξούσιο (bona fide purchaser for value without notice)». Η επιλογή του να μην υπερασπιστεί τον εαυτό του καταθέτοντας ως μάρτυρας τα όσα γνώριζε για την υπόθεση, ήταν καταλυτική για το ζήτημα κατά πόσο ήταν πραγματικός ή καλή τη πίστη αγοραστής, με αποτέλεσμα να μην προκύπτουν νομικά δικαιώματα προς όφελός του και σε βάρος της εφεσίβλητης. Επισήμανε, εξάλλου, ότι ο εφεσείων 5 δεν φαινόταν να διεκδικεί τέτοια νομικά δικαιώματα μέσα από την υπεράσπισή του, ούτε πρόβαλε οποιαδήποτε αξίωση μέσω ανταπαίτησης.
Η προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν καθόλα ορθή και σύμφωνη με τις νομολογιακές επί του θέματος αρχές, (βλ. Nicola v Christofi and another (1965) 1 CLR 324 και Χριστοδούλου ν Χριστοδούλου (1998) 1 ΑΑΔ 579). Για να θεωρηθεί κάποιος ως καλόπιστος αγοραστής οφείλει να καταβάλει εύλογη φροντίδα και να προβεί στη διεξαγωγή της αναγκαίας έρευνας. Εν προκειμένω, ο εφεσείων 5, ο οποίος έφερε το σχετικό βάρος απόδειξης, δεν κατέθεσε για τις συνθήκες κάτω από τις οποίες δέχθηκε την επ' ονόματι του μεταβίβαση του ακινήτου, επιτρέποντας, έτσι, στο Δικαστήριο να προβεί, εύλογα, στο παραπάνω εύρημά του.
Υπό το φως των πιο πάνω, η έφεση από την εφεσείουσα 1 επιτυγχάνει και η εκδοθείσα εναντίον της πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται με έξοδα υπέρ της τελευταίας και εναντίον της εφεσίβλητης, τόσο της πρωτόδικης διαδικασίας όσο και κατ' έφεση, όπως θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Η έφεση των εφεσειόντων 2, 3, 4 και 5 απορρίπτεται με έξοδα υπέρ της εφεσίβλητης και εναντίον των εφεσειόντων 2, 3, 4 και 5 όπως θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Π. ΠΑΝΑΓΗ, Δ.
Δ. ΜΙΧΑΗΛΙΔΟΥ, Δ.
Γ. Ν. ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Δ.
/ΣΓεωργίου
[1] Προκοπίου ν. Ryan κ.ά. (2012) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1982 και Μιχαηλίδου ν. Δημοκρατίας (1998) 3 Α.Α.Δ. 112.