|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ECLI:CY:AD:2019:A225
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 484/2012
10 Ιουνίου, 2019
[ΣΤ. ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Κ. ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Α ΠΟΥΓΙΟΥΡΟΥ, ΔΔ]
ΜΙΧΑΛΗΣ ΖΕΝΙΟΣ ΛΤΔ,
Εφεσείουσα/Ενάγουσα,
ΚΑΙ
TOUCH PROPERTIES AND INVESTMENTS LTD,
Εφεσίβλητη/Εναγόμενη.
- - - - - -
Φρ. Χατζηχάννας, για Χατζηχάννας & Σία ΔΕΠΕ για την εφεσείουσα - ενάγουσα
Θ. Καπάταης για Δημήτριος Α. Παυλίδης και Συνεργάτες ΔΕΠΕ, για την εφεσίβλητη - εναγόμενη
- - - - - -
ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τη Δικαστή Α. Πούγιουρου.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΠΟΥΓΙΟΥΡΟΥ, Δ.: Τα γεγονότα της υπό κρίση υπόθεσης παραπέμπουν σε αξιώσεις που προκύπτουν από τη συμφωνία ημερ. 14/7/1994 για την αξιοποίηση του οικοπέδου με αρ. εγγραφής C1xx9 και αρ. τεμαχίου 1xx4, στον Αρχάγγελο Λευκωσίας, με την ανέγερση τριών κατοικιών (η πρώτη συμφωνία).
Στη βάση της συμφωνίας αυτής η εφεσείουσα/ενάγουσα θα διευθετούσε τη μεταβίβαση επ' ονόματι της εφεσίβλητης/εναγομένης το πιο πάνω ακίνητο και η τελευταία θα προχωρούσε στη σύναψη δανείου από την Barclays Bank Plc μέχρι ποσού εκ Λ.Κ.100.000,00 το οποίο θα διατίθετο για τη συμπλήρωση της ανέγερσης των κατοικιών. Η εφεσείουσα/ενάγουσα θα μεριμνούσε για την πώληση των κατοικιών 2 και 3 έναντι του τιμήματος των Λ.Κ.55.000 και Λ.Κ.65.000 αντίστοιχα, οι οποίες πωλήσεις θα διενεργούντο από την εφεσίβλητη/εναγομένη ως αντιπροσώπου της εφεσείουσας/ενάγουσας. Από το προϊόν πώλησης που θα εισπράττετο από την εφεσίβλητη/εναγόμενη, θα ξοφλούντο η αμοιβή εκ Λ.Κ.10.000,00 της θυγατρικής και/ή αδελφικής εταιρείας της εφεσίβλητης/εναγομένης δηλ. της Touch Share Brokers Ltd, που θα ενεργούσε ως σύμβουλος της εφεσείουσας όπως και το τραπεζικό δάνειο.
Η αποπεράτωση των κατοικιών θα διενεργείτο από την εφεσείουσα/ενάγουσα η οποία θα κατέβαλλε τα επιπλέον ποσά που απαιτούντο για την ολοκλήρωση των κατοικιών πέραν της δανειοδότησης. Ήταν όρος της πρώτης συμφωνίας ότι η εφεσείουσα θα αναλάμβανε να αποζημιώσει την εφεσίβλητη για κάθε δαπάνη ή έξοδο ήθελε υποστεί σε σχέση με την αξιοποίηση του οικοπέδου όπως και τους εγγυητές για κάθε απαίτηση ήθελε προκύψει σε σχέση με τη δανειοδότηση και την ευθύνη τους ως εγγυητές. Με την εξόφληση του δανείου και όλων των υποχρεώσεων που θα προέκυπταν από την αξιοποίηση, η εφεσίβλητη θα μεταβίβαζε επ' ονόματι της εφεσείουσας την κατοικία με αρ. 1 ή επ' ονόματι οποιουδήποτε προσώπου η εφεσείουσα ήθελε υποδείξει. Σε περίπτωση που το προϊόν πώλησης των κατοικιών 2 και 3 δεν επαρκούσε για την εξόφληση όλων των υποχρεώσεων, η εφεσίβλητη είχε δικαίωμα πώλησης και της κατοικίας 1. Το 1995 ολοκληρώθηκαν οι εργασίες ανέγερσης των κατοικιών και οι κατοικίες 2 και 3 πωλήθηκαν δυνάμει πωλητηρίων εγγράφων έναντι του συνολικού ποσού των Λ.Κ.119.500,00 το οποίο διατέθηκε για εξόφληση χρεών, περιλαμβανομένου και του ποσού των ΛΚ10.000, αμοιβή της θυγατρικής εταιρείας της εφεσίβλητης. Στη συνέχεια δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερ. 3/11/1994 (η δεύτερη συμφωνία) η κατοικία αρ. 1 πωλήθηκε από την εφεσίβλητη στην διευθύντρια της εφεσείουσας Κ. Χ"Κ., έναντι του ποσού των Λ.Κ.60.000, πληρωτέου τμηματικά. Ήταν όρος της δεύτερης συμφωνίας ότι η εφεσίβλητη θα αποπεράτωνε τις εργασίες ανέγερσης της κατοικίας 1 μέχρι τις 31/1/1995. Προέκυψαν διαφορές ως προς τη δεύτερη συμφωνία με αποτέλεσμα την καταχώρηση στις 30.1.96 από πλευράς εφεσίβλητης της Αγωγής υπ' αρ. 874/96 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας με την οποία αξίωνε εναντίον της Κ. Χ"Κ. διάταγμα παράδοσης ελεύθερης κατοχής της κατοικίας 1 μαζί με αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση και/ή παράβαση της συμφωνίας ημερ. 3/11/1994, στην οποία εκδόθηκε εκ συμφώνου απόφαση εναντίον της K. Χ"Κ. με την οποίαν διατάττετο να παραδώσει την κατοικία 1 στην εφεσίβλητη. Καταχωρήθηκε επιπρόσθετα στις 11/3/2005 εναντίον της K. Χ"Κ. η Αγωγή αρ. 2035/2005 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας με την οποίαν η εφεσίβλητη ζητούσε διάταγμα του Δικαστηρίου ακύρωσης και/ή απόσυρσης του πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 3/11/1994 που είχε καταθέσει στο Κτηματολόγιο η K. Χ"Κ., η οποία Αγωγή απορρίφθηκε με την απόφαση του Δικαστηρίου ημερ. 28/3/2006. Πέραν των Αγωγών αυτών στις 28/7/1998 καταχωρήθηκε και η Αγωγή αρ. 9629/98 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας με την οποία η εφεσείουσα αξίωνε εναντίον της εφεσίβλητης το ποσό των Λ.Κ.29.500,00 ως ποσόν εισπραχθέν και παρανόμως κατακρατηθέν και Λ.Κ.70.000,00, αγοραία αξία της κατοικίας 1. Στα πλαίσια της Αγωγής αυτής εκ συμφώνου η διαφορά παραπέμφθηκε σε διαιτησία. Με την διαιτητική απόφαση ημερ. 14/1/2005, η εφεσίβλητη δικαιούτο να λάβει από την εφεσείουσα ποσό εκ Λ.Κ.8.495,00 ενώ η εφεσείουσα δικαιούτο στην κατοικία ή την αξία της. Αν και η εφεσείουσα εκδήλωσε την πρόθεση της να πληρώσει το ποσό των Λ.Κ.8.495,00, εν τούτοις η εφεσίβλητη αρνήθηκε να μεταβιβάσει την κατοικία 1 επ' ονόματι της εφεσείουσας ή να πληρώσει το ποσό των Λ.Κ.115,000,00, σημερινή της αξία, που απαίτησε η εφεσείουσα. Μετά την πιο πάνω εξέλιξη η τελευταία καταχώρησε την Αγωγή αρ. 1627/2005 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας με την οποία ζητούσε διάφορες Δηλώσεις, όπως ότι δυνάμει συμφωνίας η εφεσίβλητη ανέλαβε την αξιοποίηση του οικοπέδου της εφεσείουσας, ότι η κατοικία 1 είναι ιδιοκτησίας της εφεσείουσας και ότι η εφεσίβλητη κατέστη εμπιστευματοδόχος ως προς την κατοικία 1 προς όφελος της εφεσείουσας. Ζητούσε επιπρόσθετα διάταγμα μη αποξένωσης της κατοικίας 1 μαζί με διάταγμα μεταβίβασης της επ' ονόματι της εφεσείουσας, αποζημιώσεις εκ Λ.Κ.130.000,00 για παράβαση της συμφωνίας και/ή αδικαιολόγητου πλουτισμού κ.ά. και τέλος διάταγμα όπως η εφεσίβλητη αποκαλύψει ενόρκως όλους τους λογαριασμούς και βιβλία κ.ά.
Η εφεσίβλητη/εναγόμενη με την Υπεράσπιση της στην τελευταία Αγωγή αρνείτο τις θέσεις της εφεσείουσας ως προς τα κατ' ισχυρισμό συμφωνηθέντα μεταξύ των διαδίκων, τονίζοντας το δικαίωμα της εφεσίβλητης να πωλήσει την κατοικία 1 προς κάλυψη υποχρεώσεων της στη βάση των δύο συμφωνιών. Παρουσίασε δε τη δική της εκδοχή σ' όσον αφορά τα διαδραματισθέντα ότι δηλ. λόγω παράβασης της συμφωνίας από πλευράς εφεσείουσας με τη διακοπή των εργασιών ανέγερσης των τριών κατοικιών, αναγκάστηκε να προβεί η ίδια σε διάφορες δαπάνες για την ολοκλήρωση του έργου, εφόσον το προϊόν πώλησης των κατοικιών 2 και 3 εκ Λ.Κ.119.500 δεν ικανοποιούσε την εξόφληση όλων των υποχρεώσεων από την αξιοποίηση. Ως εκ τούτου συμφώνησαν όπως πωλήσουν και την κατοικία 1 έναντι του ποσού των Λ.Κ.60.000,00 στη K. Χ"Κ., η οποία όμως δεν κατέβαλε κανένα χρηματικό ποσό, ούτε την προκαταβολή των Λ.Κ.15.000. Σ' όσον αφορά τη διαιτητική απόφαση που εκδόθηκε στα πλαίσια της Αγωγής 9629/98, η εφεσίβλητη διαφωνεί με την απόφαση με το δικαιολογητικό ότι ο διαιτητής παρέλειψε να λάβει υπόψη ουσιώδη στοιχεία, όπως το κόστος αγοράς του οικοπέδου εκ Λ.Κ34.110,00 που είχε επωμισθεί η ίδια, το κόστος δανειοδότησης, τα ασφάλιστρα των κατοικιών 2 και 3, την επιπλέον δανειοδότηση και άλλα έξοδα.
Η εφεσείουσα/ενάγουσα προς υποστήριξη της υπόθεσης της πρωτόδικα κάλεσε ως μάρτυρες την Κ. Χ"Κ. (ΜΕ1), διευθύντρια της εφεσείουσας/εταιρείας και τον Α. Τ. (ΜΕ2), λογιστή, ενώ από πλευράς εφεσίβλητης/εναγομένης έδωσε μαρτυρία ο A. Ε. (ΜΥ1).
Το πρωτόδικο Δικαστήριο εκδίδοντας την απόφαση του ασχολήθηκε κατ' αρχάς με την αξιολόγηση της ενώπιον του μαρτυρίας και εξαγωγή των συμπερασμάτων του.
Έκρινε τη K. Χ"Κ. (ΜΕ1) ότι δεν ήταν σε θέση να διαφωτίσει το Δικαστήριο σε σχέση με ουσιώδη σημεία της υπόθεσης και ότι ήταν συγχυσμένη. Παράδειγμα, παρά το ότι ήταν η διευθύντρια της εφεσείουσας και είχεν αναλάβει την εκτέλεση των εργασιών ανέγερσης των τριών κατοικιών, δεν παρουσίασε στοιχεία για το κόστος του έργου. Απλά βασίστηκε σε δύο πιστοποιήσεις του xxx Αναστασίου (Τεκμήρια 9 και 21) όπου η μεν πρώτη αναφέρετο σε Λ.Κ.86.076,00 η δε δεύτερη σε Λ.Κ. 97.500,00 πλέον Φ.Π.Α., όπως και στη μαρτυρία του ΜΕ2 ότι σύμφωνα με τις αποδείξεις πληρωμής που η εφεσείουσα εξέδωσε προς την εφεσίβλητη, ως εργολάβου του έργου, το κόστος ανέρχετο σε Λ.Κ.117.995,00. Σημειώνεται ότι οφείλεται προφανώς σε τυπογραφικό λάθος η αναφορά στην απόφαση στο Τεκμήριο 2 ότι δήθεν συνιστά πιστοποίηση του xxx Αναστασίου, εφόσον η πιστοποίηση για Λ.Κ.97.500 είναι το Τεκμήριο 21. Συνεχίζει το Δικαστήριο για τη ΜΕ1, ότι δεν ήταν θετική ως προς το πότε ξεκίνησε το έργο και ότι παραδέχθηκε ότι δεν κατέβαλε κανένα ποσό για την αγορά του ακινήτου παρά μόνο την προκαταβολή των Λ.Κ.10.000. Το υπόλοιπο του τιμήματος αγοράς μαζί με τα μεταβιβαστικά τέλη πληρώθηκαν από την εφεσίβλητη. Στη βάση και μόνο της μαρτυρίας της το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι η εφεσίβλητη είχεν καταβάλει Λ.Κ.24.110,25 (Λ.Κ.22.100,00 υπόλοιπο του τιμήματος αγοράς πλέον Λ.Κ.2.010,25 μεταβιβαστικά τέλη για την αγορά του οικοπέδου), επιπλέον το ποσό των Λ.Κ.10.000 στην εταιρεία Touch Shares Brokers Ltd, ως συμβούλου του έργου, ενώ το κόστος της εκτελεσθείσας εργασίας ανέγερσης των τριών κατοικιών, στη βάση των αποδείξεων που η ίδια προμήθευσε τον ΜΕ2 ανέρχετο σε Λ.Κ.152.105,00, ποσό που υπερβαίνει το προϊόν πώλησης των κατοικιών 2 και 3 εκ Λ.Κ.119.500.
Σ' όσον αφορά τον ΜΕ2, εγκεκριμένο λογιστή - ελεγκτή στον οποίον είχε ανατεθεί από το Σύνδεσμο Εγκεκριμένων Λογιστών να ετοιμάσει έκθεση για τη διαφορά μεταξύ της εφεσείουσας και εφεσίβλητης, το Δικαστήριο διαπίστωσε ότι ο μάρτυρας αυτός είχε καταλήξει σε κάποιο πόρισμα που δεν ήταν όμως δεσμευτικό για τα μέρη, στη βάση του πρακτικού του Δικαστηρίου στην Αγωγή 9629/98 Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας όπου αναφέρετο ότι οι διάδικοι είχαν δικαίωμα «....... να επανέλθουν με νέα ένδικα μέσα». Παρατήρησε στη συνέχεια ότι στο πόρισμα ο διαιτητής δεν έλαβε υπόψη όλα τα αναγκαία στοιχεία και συγκεκριμένα ότι το τίμημα αγοράς της γης δεν επωμίστηκε εξ ολοκλήρου η εφεσείουσα, όπου σύμφωνα με την παραδοχή της ΜΕ1 είχε καταβάλει μόνο την προκαταβολή εκ Λ.Κ.10.000,00.
Από την άλλη το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε τη ΜΕ1 ότι σε κρίσιμα θέματα που ερωτείτο, όπως να δώσει στοιχεία για τα δάνεια και τα άλλα έξοδα ανέγερσης του έργου, δεν έδινε θετική απάντηση παρά μόνο επικαλέστηκε κάποια νεροποντή του 2004 που κατέστρεψε όλα τα στοιχεία του 1994 ενώ στη συνέχεια παρουσίασε έγγραφα ενοικιαγοράς του 1994 (Τεκμήριο 32(α) μέχρι (στ)). Δεν παρουσίασε επίσης μαρτυρία ως προς το δάνειο στη Lombard, εκτός από το Τεκμήριο 35, που είναι επιστολή, όπου εμφαίνεται το υπόλοιπο, ή ότι το δάνειο χρησιμοποιήθηκε για την εκτέλεση του έργου. Συνεχίζει στην απόφαση ότι δεν παρουσίασε επίσης στοιχεία σ' όσον αφορά έξι συμβόλαια ενοικιαγοράς και δάνειο εκ Λ.Κ.50.000, ή ασφάλεια ζωής που εκχώρησε η διευθύντρια της εφεσίβλητης μετά την ολοκλήρωση του έργου. Δεν απέκλεισε το ενδεχόμενο η εφεσίβλητη να είχεν υποστεί κάποια έξοδα για τη χρηματοδότηση του έργου, πέραν εκείνων που προνοούνται στη συμφωνία, αλλά το Δικαστήριο δεν ικανοποιήθηκε ότι τα έξοδα είναι εκείνα που ανέφερε ο ΜΥ1. Δέχθηκε επίσης ότι η εφεσίβλητη κατέβαλε το μεγαλύτερο μέρος του τμήματος αγοράς του ακινήτου προς αξιοποίηση, όχι όμως ολόκληρο το τίμημα.
Ενόψει της πιο πάνω αξιολόγησης κατέληξε στα εξής ευρήματα:
«Με βάση τα στοιχεία που έχουν τεθεί ενώπιον μου καταλήγω ότι η μόνη οικονομική συνεισφορά της ενάγουσας εταιρείας σε σχέση με το επίδικο έργο ήταν η καταβολή της προκαταβολής ύψους Λ.Κ.10.000, ενώ το κόστος ανέγερσης του έργου ήταν με βάση τις αποδείξεις που προσκόμισε η ίδια η ενάγουσα ως εργολάβος του έργου στο ΜΕ2, Λ.Κ.117.995. Η εναγομένη ήταν επίσης αυτή που κατέβαλε το υπόλοιπο τίμημα για την αγορά της γης όπως επίσης και τα μεταβιβαστικά τέλη που ανέρχονται σε Λ.Κ.24.110.25 (Λ.Κ.22.100+2.010,25). Αν προσθέσουμε στα έξοδα του εργολάβου, το ποσό που κατέβαλε η εναγομένη για την αγορά της γης όπως επίσης και το ποσό των Λ.Κ.10.000, που έπρεπε με βάση τους όρους της συμφωνίας να καταβληθεί στη σύμβουλο εταιρεία, καταλήγουμε ότι τα έξοδα για την ολοκλήρωση του έργου ήταν τουλάχιστο Λ.Κ.152.105. Χρησιμοποιώ τη λέξη «τουλάχιστο» καθότι ως αναφέρω αμέσως πιο πάνω δεν αποκλείω η εναγομένη να είχε καταβάλει κάποια ποσά για τη χρηματοδότηση του έργου. Η εναγομένη εισέπραξε από την πώληση των δύο εκ των τριών κατοικιών το ποσό των Λ.Κ.119.500, το οποίο δεν ήταν σε θέση να καλύψει τα έξοδα για την ανέγερση του έργου. Υπολείπονται τουλάχιστο Λ.Κ.32.605.
Υπενθυμίζω ότι σύμφωνα με τους όρους της επίδικης σύμβασης, τη δαπάνη για την ανέγερση του έργου θα την επωμιζόταν η ενάγουσα. Η ενάγουσα όμως κατά την επίδικη περίοδο αντιμετώπιζε οικονομικά προβλήματα με αποτέλεσμα την χρηματοδότηση του έργου να την αναλάβει τελικά εξ ολοκλήρου η εναγομένη. Η ενάγουσα κανένα ποσό κατέβαλε μέχρι σήμερα έναντι των εξόδων αυτών, παρά τη ρητή υποχρέωση που είχε ν΄ αποζημιώσει την εναγομένη για τα ποσά που κατέβαλε.»
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε στη συνέχεια ότι σύμφωνα με το άρθρο 51 του περί Συμβάσεων Νόμου, η απαίτηση της εφεσείουσας για εγγραφή της κατοικίας 1 επ' ονόματι της είναι πρόωρη, εφόσον η ίδια δεν είχε εκπληρώσει ακόμη τις συμβατικές της υποχρεώσεις, να πληρώσει δηλ. στην εφεσίβλητη τα ποσά που δαπάνησε για την ολοκλήρωση του έργου.
Απέρριψε περαιτέρω τη θέση της εφεσείουσας ότι κατά τον ουσιώδη χρόνο η εφεσίβλητη ενεργούσε ως εμπιστευματοδόχος της σ' όσον αφορά την κατοικία 1 που της ανήκε, με αποτέλεσμα την απόρριψη της θεραπείας που αναφέρετο σε διάταγμα απαγόρευσης, αποξένωσης, μεταβίβασης και/ή εκχώρησης της κατοικίας 1 και της θεραπείας για μεταβίβαση της κατοικίας 1 επ' ονόματι της εφεσείουσας.
Έκρινε τέλος ότι καθοριστικό για την επίλυση της διαφοράς είναι ο ακριβής υπολογισμός των δαπανών της εφεσίβλητης ολοκλήρωσης του έργου, πράγμα αδύνατο ενόψει απόρριψης της μαρτυρίας του ΜΥ1 και της μη αποκάλυψης από τον ίδιο του ύψους των ποσών που εισέπραξε από την εκμετάλλευση της κατοικίας 1, παρά την παραδοχή του ότι η ενοικιαστική αξία της κατοικίας είναι Λ.Κ.200,00 μηνιαίως. Ενόψει των διαπιστώσεων αυτών, με αναφορά σε νομολογία (Norwich Pharmacal Co and Others v. Commisioners of Customs and Excise (1973) 2 All E.R. 943 και 1309P v. T. Ltd (Ch 1996 p. Νo., 6984, 30.4.1994, (1997) 1 W.L.R. 1309) κατέληξε στην έκδοση διατάγματος εναντίον της εφεσίβλητης για απόδοση λογαριασμών, θεραπεία Ζ στην Αγωγή, ως εμπίπτουσα στις αρχές του δικαίου της επιείκειας και δεν προέβη σε οποιαδήποτε διαταγή για τα έξοδα.
Την ορθότητα της πιο πάνω απόφασης η εφεσείουσα αμφισβητεί με την υπό κρίση έφεση προβάλλοντας πέντε λόγους έφεσης. Με το λόγο έφεσης 1 προσβάλλεται ως λανθασμένο το συμπέρασμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η απαίτηση για εγγραφή της κατοικίας 1 επ' ονόματι της εφεσείουσας ήταν πρόωρη, με το λόγο έφεσης 2 η έκδοση διατάγματος απόδοσης λογαριασμών ως λανθασμένο και/ή ελλειπές, με το λόγο έφεσης 3 προσβάλλεται η διαπίστωση ότι η κατοικία 1 δεν αποτελεί περιουσία της εφεσείουσας, με το λόγο έφεσης 4, προσβάλλεται ως λανθασμένη η απόρριψη όλων των θεραπειών της Έκθεσης Απαίτησης και τέλος με το λόγο έφεσης 5 προσβάλλεται η διαταγή του Δικαστηρίου με την οποίαν δεν προέβη σε οποιαδήποτε διαταγή ως προς τα έξοδα της Αγωγής.
Εξετάσαμε με προσοχή τις εισηγήσεις των δύο πλευρών στα περιγράμματα αγόρευσης τους σε συνάρτηση με τα πρακτικά της πρωτόδικης διαδικασίας και τεκμήρια στα οποία έχουμε ανατρέξει. Αντιπαραθέσαμε επίσης τη μαρτυρία με τις εισηγήσεις των δικηγόρων των διαδίκων και με τις δικογραφημένες τους θέσεις.
Όλοι οι λόγοι έφεσης είναι συναφείς και αναφέρονται κυρίως σε ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ως προς το καθεστώς ιδιοκτησίας της κατοικίας 1 και των δικαιωμάτων της εφεσείουσας επ΄ αυτής, γι' αυτό κρίνουμε σκόπιμο να εξεταστούν μαζί.
Σημειώνουμε ότι η βάση της κατάληξης του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η Αγωγή ήταν πρόωρη σ' όσον αφορά την αξίωση για μεταβίβαση της κατοικίας 1 επ' ονόματι της εφεσείουσας, συνιστά το εύρημα του ότι αν και η εφεσείουσα οφείλει προς την εφεσίβλητη το ποσό των Λ.Κ. 8.945, γεγονός παραδεκτό και από την ίδια μέσω της μαρτυρίας της ΜΕ1, εν τούτοις δεν αποτελεί το πραγματικό οφειλόμενο ποσό προς την εφεσίβλητη, εφόσον δεν προσκομίστηκε ικανοποιητική ή σαφής μαρτυρία ως προς το ύψος των εξόδων για την ανέγερση του έργου.
Δεν απέκλεισε όμως το ενδεχόμενο η εφεσίβλητη να είχεν υποστεί κάποια έξοδα για τη χρηματοδότηση του έργου, πέραν των συμφωνηθέντων, αλλά απέρριψε τη μαρτυρία του ΜΥ1 ως προς το ύψος τους.
Κατ' αρχάς θα πρέπει να λεχθεί ότι η πιο πάνω προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι αντίθετη με τα ευρήματα του, που παραθέσαμε πιο πάνω, όπου γίνεται σαφής αναφορά ότι το κόστος ανέγερσης του έργου, που θα έπρεπε να καλύψει η εφεσείουσα αλλά επωμίστηκε η εφεσίβλητη, ανέρχοντο σε Λ.Κ.117.995,00 στη βάση του ενώπιον του μαρτυρικού υλικού και ιδιαίτερα τις αποδείξεις που προσκόμισε η ΜΕ1 και ο ΜΥ1. Συνεχίζει στην απόφαση ότι με την πρόσθεση του ποσού των Λ.Κ.24.110,25, υπόλοιπο του τιμήματος αγοράς του οικοπέδου μαζί με τα μεταβιβαστικά έξοδα, και του ποσού των Λ.Κ.10.000,00 αμοιβή της συμβούλου εταιρείας, προκύπτει το ποσό των Λ.Κ.152.105,00 ως το συνολικό κόστος ολοκλήρωσης του έργου. Μετά τις πιο πάνω σαφείς διαπιστώσεις του, δεν μπορούμε να αντιληφθούμε το σκεπτικό του Δικαστηρίου στη συνέχεια να θεωρήσει ότι το ποσό των Λ.Κ.152.105,00 ήταν «τουλάχιστο» το ύψος του κόστους ανέγερσης του έργου, εφόσον έκρινε ότι τα δεδομένα που έλαβε υπόψη του για να καταλήξει στο ποσό αυτό ήταν σαφή και αδιαμφισβήτητα. Σημειώνεται ότι η εφεσίβλητη είχε το βάρος απόδειξης του ισχυρισμού της στην Υπεράσπιση ότι ενώ η εφεσείουσα θα αναλάμβανε την πληρωμή των εξόδων ανέγερσης του έργου αναγκάστηκε η ίδια να προβεί στην πληρωμή τους προς το σκοπό ολοκλήρωσης του έργου. Με τη μαρτυρία που προσκομίστηκε αποδείχθηκε ότι το συνολικό κόστος ανέγερσης του έργου ανέρχετο στο ποσό των Λ.Κ.152.105,00. Σύμφωνα με τους υπολογισμούς του Δικαστηρίου και ευρήματα του, με την αφαίρεση του ποσού των ΛΚ119.500,00, που είναι το τίμημα πώλησης των κατοικιών 2 και 3 από το ποσό των Λ.Κ.152.105,00, κόστος ανέγερσης, παραμένει υπόλοιπο εκ Λ.Κ.32,605,00, έξοδα της εφεσίβλητης, που θα έπρεπε να καλύψει η εφεσείουσα. Τα ποσά αυτά εξάγοντο από τη μαρτυρία που είχε ενώπιον του το Δικαστήριο και συνιστούν ευρήματα του. Συνεπώς δεν μπορούμε να μιλούμε ότι δεν προσκομίστηκε ικανοποιητική μαρτυρία ως προς το ύψος των εξόδων των εργασιών ανέγερσης του έργου.
Μετά τις πιο πάνω διαπιστώσεις του η θεώρηση από το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι η απαίτηση για εγγραφή της κατοικίας 1 επ' ονόματι της εφεσείουσας ήταν πρόωρη, για το λόγο που αναφέραμε πιο πάνω, δεν μας βρίσκει σύμφωνους. Κατ΄ αρχάς, σύμφωνα με τα ευρήματα του, είχεν αποδειχθεί ότι το ποσό που όφειλε η εφεσείουσα προς την εφεσίβλητη δεν ήταν Λ.Κ. 8.945,00 μόνο αλλά Λ.Κ.32.605,00. Συνεπώς ο λόγος έφεσης 1 επιτυγχάνει.
Θα προχωρήσουμε στη συνέχεια να εξετάσουμε τους υπόλοιπους λόγους έφεσης που προσβάλλουν κυρίως την απόρριψη των αξιώσεων της εφεσείουσας. Η αξίωση της παραγράφου 22(Ε) της Έκθεσης Απαίτησης αφορά σε διάταγμα μεταβίβασης της κατοικίας 1 επ΄ ονόματι της εφεσείουσας. Η αξίωση αυτή σίγουρα δεν θα είχε επιτυχή κατάληξη ακόμη και αν πληρώνετο προς την εφεσίβλητη το ποσό των Λ.Κ.32.605,00, εν όψει της εν των μεταξύ πώλησης της κατοικίας 1 στην K. Χ"K., η οποία μάλιστα από το μαρτυρικό υλικό φαίνεται να είχε καταθέσει τη σχετική συμφωνία αγοραπωλησίας στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Το δικαίωμα πώλησης της κατοικίας 1 προβλέπετο στην πρώτη συμφωνία και μπορούσε να ασκηθεί στην περίπτωση που το προϊόν πώλησης των κατοικιών 2 και 3 δεν επαρκούσε για να καλύψει το συνολικό κόστος ανέγερσης του έργου. Από τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι φανερό ότι το ποσό των Λ.Κ.119.500,00 δεν επαρκούσε, εφόσον είχεν αποδειχθεί ότι τα έξοδα ανέρχοντο σε Λ.Κ.152.105,00 δηλαδή υπήρχε μια διαφορά εκ Λ.Κ.32.605,00. Έχουμε ανατρέξει στην πρώτη συμφωνία και δεν εντοπίζουμε καμιά πρόνοια ως προς τη διάθεση του υπολοίπου εκ του προϊόντος πώλησης της κατοικίας 1.
Η πώληση της κατοικίας 1 προς τη K. Χ"Κ., σύμφωνα με τη μαρτυρία και τα τεκμήρια, ήταν αποτέλεσμα συμφωνίας και διαβουλεύσεων μεταξύ των ίδιων συμβαλλομένων μερών της πρώτης συμφωνίας. Η δεύτερη συμφωνία αποτελεί ανεξάρτητη συμφωνία που καταρτίστηκε μεταξύ της εφεσίβλητης και της K. X"Κ., στη βάση της οποίας καταχωρήθηκαν από πλευράς εφεσίβλητης οι Αγωγές υπ. Αρ. 874/1996 και 2035/2005 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας. Σημειώνεται ότι αυτή ήταν και η δικογραφημένη θέση της εφεσείουσας στην παράγραφο 10 της Έκθεσης Απαίτησης, ότι δηλ. κατόπιν αλλεπάλληλων διαβουλεύσεων μεταξύ των συμβαλλομένων μερών κατέληξαν στη συμφωνία πώλησης της κατοικίας 1 έναντι του ποσού των Λ.Κ.60.000 στη K. Χ"Κ. (ΜΕ1). Είναι φανερό ότι η δεύτερη συμφωνία συνιστούσε στην ουσία νέα συμφωνία σ' όσον αφορά το καθεστώς της κατοικίας 1 (βλ. Swepco Construction Ltd v. Επίσημου Παραλήπτη κ.ά. (2014) 1 (Β) Α.Α.Δ. 1061, ECLI:CY:AD:2014:A361, Ελληνική Τράπεζα Λτδ ν. Πολυδωρίδης (1993) Α.Α.Δ. 68, Τράπεζα Κύπρου Λτδ ν. Κουδουνάρης (1995) 1 Α.Α.Δ. 641, Πίγκος Εστέιτς Λτδ ν. Μιχάλη Θεοδούλου Καλογήρου κ.ά,. Πολ. Έφ. 304/2009, ημερ. 28/9/2015, όπως και το σύγγραμμα Pollock & Mulla, Indian Law of Contract and Specific Relief Acts, 9η Εκδ. σελ. 434).
Σημειώνεται ότι η παράγραφος 10 της Έκθεσης Απαίτησης είναι παραδεκτή από πλευράς εφεσίβλητης με την παράγραφο 14 της Υπεράσπισης.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο προχώρησε και εξέτασε την επίδικη διαφορά στη βάση της πρώτης συμφωνίας, ενόψει των δικογραφημένων θέσεων των διαδίκων, πορεία που δεσμεύει και το Εφετείο να ακολουθήσει. Θα πρέπει να λεχθεί επίσης ότι δεν υπήρξε ισχυρισμός ότι η πρώτη συμφωνία είχε τερματιστεί απ΄ οποιονδήποτε εκ των διαδίκων. Εντοπίζεται μόνο η θέση της εφεσίβλητης στην Υπεράσπιση της ότι με τη μη καταβολή του κόστους ανέγερσης του έργου η εφεσείουσα παραβίασε την πρώτη συμφωνία.
Ενόψει καταρτισμού της συμφωνίας πώλησης της κατοικίας 1 προς την K. Χ"Κ. είναι φανερό ότι και οι υπόλοιπες θεραπείες που αναφέρονται σε Δηλώσεις ότι η κατοικία 1 είναι ιδιοκτησίας της εφεσίβλητης ή ότι αυτή κατέχετο από την εφεσίβλητη ως εμπιστευματοδόχος προς όφελος της εφεσείουσας (θεραπείες Β και Γ αντίστοιχα) ή διάταγμα απαγόρευσης μεταβίβασης και/ή πώλησης και/ή αποξένωσης της κατοικίας (θεραπεία Δ) παρέμειναν μετέωρες χωρίς καμιά πιθανότητα επιτυχίας. Επαναλαμβάνουμε ότι η δεύτερη συμφωνία ήταν επίδικο θέμα σε δύο άλλες Αγωγές, που αναφέραμε πιο πάνω.
Με το λόγο έφεσης 2 προσβάλλεται το διάταγμα που εξέδωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο υπέρ της εφεσείουσας όπως η εφεσίβλητη αποκαλύψει ενόρκως εντός 30 ημερών από την επίδοση του διατάγματος όλους τους λογαριασμούς, τα λογιστικά βιβλία ή εισοδήματα σε σχέση με την κατοχή ή χρήση της κατοικίας όπως μισθώματα, ως λανθασμένο και/ή ελλιπές. Εν όψει της κατάληξης μας ότι η εφεσείουσα δεν δικαιούται στις θεραπείες που αναφέρονται σε δηλώσεις ως προς την ιδιοκτησία της κατοικίας 1 και σε διάταγμα μεταβίβασης της επ΄ ονόματι της εφεσείουσας, σίγουρα δεν θα μπορούσε να εκδοθεί τέτοιο διάταγμα, απόδοσης δηλ. λογαριασμών που προϋποθέτει σαφώς δικαιώματα ιδιοκτησίας και κατοχής της κατοικίας 1 από πλευράς εφεσείουσας.
Ενόψει των πιο πάνω εκείνο που δικαιούτο η εφεσείουσα στη βάση της αξιολόγησης και των ευρημάτων του πρωτόδικου Δικαστηρίου, είναι μόνο σε αποζημιώσεις.
Η θεραπεία 22 (ΣΤ) στην Έκθεση Απαίτησης αναφέρεται σε αποζημιώσεις ύψους Λ.Κ.130.000,00 στη βάση διάρρηξης συμφωνίας και/ή καταπιστεύματος και/ή εγγυητικής διαβεβαίωσης και/ή ψευδών παραστάσεων και/ή αδικαιολόγητου πλουτισμού. Ενόψει της αποδεχθείσας μαρτυρίας και ευρημάτων του πρωτόδικου Δικαστηρίου κρίνουμε ότι η εφεσείουσα δικαιούται στο ποσό των
Λ.Κ.10.000 που αντιπροσωπεύει την προκαταβολή που έδωσε η ίδια για την αγορά του ακινήτου, που μεταβιβάστηκε εκ των υστέρων επ΄ ονόματι της εφεσίβλητης, ως αποτέλεσμα της πρώτης συμφωνίας μεταξύ των διαδίκων. Το ποσό αυτό ήταν η μόνη οικονομική συνεισφορά της στην αξιοποίηση του ακινήτου, εφόσον από τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου καθίσταται σαφές ότι η εφεσείουσα παρέλειψε να πληρώσει το υπόλοιπο του τιμήματος αγοράς του, την πληρωμή του οποίου επωμίστηκε η εφεσίβλητη. Το ποσό αυτό δικαιούται στη βάση του αδικαιολόγητου πλουτισμού.
Είναι νομολογιακά γνωστό ότι η νομική υπόσταση της αξίωσης για αποζημιώσεις στη βάση του αδικαιολόγητου πλουτισμού εδράζεται επί του άρθρου 70 του περί Συμβάσεων Νόμου, ΚΕΦ. 149. Το άρθρο αυτό προβλέπει για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό και την ανταπόδοση έξω και ανεξάρτητα από οποιοδήποτε συμβατικό πλαίσιο ή όπου το συμβατικό πλαίσιο αποτυγχάνει. Το άρθρο 70 ενσωματώνει τις αρχές του δικαίου της επιείκειας γνωστές ως αδικαιολόγητος πλουτισμός και αποκατάσταση (restitution).
Προς αποκατάσταση ο πλουτισμός πρέπει, μεταξύ άλλων, να είναι αδικαιολόγητος (βλ. Pakistan Cables Ltd v. NSB General Trading (Overseas) Co Ltd κ.ά. (2012) 1 (Β) Α.Α.Δ. 1711.
Στην υπόθεση Αρχιππέα Σύμβουλοι Επενδύσεων Λτδ κ.ά. ν. Δημητρίου Κακαβού, Πολ. Εφ. 278/2010, ημερ. 15/10/2015, ECLI:CY:AD:2015:A683 αναφέρθησαν τα εξής ως προς τον αδικαιολόγητο πλουτισμό:
«Οι αρχές της αποκατάστασης και του αδικαιολόγητου πλουτισμού εξηγούνται με ενάργεια στο σύγγραμμα του Π.Γ.Πολυβίου: «Το Δίκαιο των Συμβάσεων» Τόμος 3, σελ. 799-810 όπου αναπτύσσεται η όλη σχετική νομολογία στο θέμα. Όπως εύστοχα συζητείται στο σχετικό κεφάλαιο, οι θεραπείες του αδικαιολόγητου πλουτισμού («unjust enrichment») και αποκατάστασης («restitution»), είναι στην ουσία εξωσυμβατικές. Ενώ, δηλαδή, μια σύμβαση ή συμφωνία βασίζεται στην αμοιβαία συναίνεση των μερών με αντιπαροχή να κινείται από το ένα μέρος προς το άλλο, η αποκατάσταση βασίζεται στον αδικαιολόγητο προσπορισμό οφέλους από πρόσωπο σε βάρος άλλου στην απουσία σύμβασης ή συμφωνίας. Σκοπός της θεραπείας δεν είναι η κάλυψη της ζημιάς στον ενάγοντα, αλλά στην αποστέρηση του οφέλους ή κέρδους από τον εναγόμενο.
Γενικά, όμως, δεν έχει ακόμη αναγνωρισθεί στο Αγγλικό δίκαιο μια γενική και ενοποιημένη κατηγορία βασισμένη στον αδικαιολόγητο πλουτισμό, (Orakpo v. Manson Investments Ltd (1978) AC 95). Αυτή η μη αναγνώριση του αδικαιολόγητου πλουτισμού ως αυτόνομης αιτίας αγωγής έχει απασχολήσει και το Ανώτατο Δικαστήριο στις υποθέσεις Miverva Finance and Investment Ltd v. Γεωργιάδη (1998) 1 Α.Α.Δ. 2173 και Κίτσης ν. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1 Α.Α.Δ. 1077. Η σύγχρονη αντίληψη είναι ότι η αποκατάσταση συνιστά θεραπεία και όχι βάση αγωγής και ανήκει χωρίς άλλο στο χώρο του δικαίου της επιείκειας. Γίνεται πλέον λόγος για restitutional claim, η φιλοσοφία και λειτουργία του οποίου απορρέει από οιονεί συμβατική σχέση που στοχεύει στην απόδοση ποσού στον ενάγοντα του οφέλους που απεκόμισε ο εναγόμενος λόγω λανθασμένης ή έκνομης πράξης. Κατά τον F.H. Lawson: "Remedies of English Law" σελ. 173, η βάση της αξίωσης εδράζεται στον αδικαιολόγητο πλουτισμό ή την ύπαρξη εξυπακουόμενης υπόσχεσης. Η θεραπεία της αποκατάστασης («restitution»), έχει αναφερθεί και εξηγηθεί στην Θεοχαρίδης ν. Ιωάννου (2012) 1 Α.Α.Δ. 1311, σελ. 1328-1330.»
Η βασική αρχή που εξάγεται από την πιο πάνω νομολογία είναι ότι μια αξίωση για αδικαιολόγητο πλουτισμό δεν θεωρείται ως αξίωση για αποζημίωση για απώλεια αλλά για απόσπαση του οφέλους που αδικαιολόγητα αποκόμισε ο εναγόμενος με έξοδα του ενάγοντα (βλ. Benedetti v. Sawiris (2013) 3 WLR 351).
Στη βάση των γεγονότων της υπόθεσης η εφεσίβλητη είναι η μόνη που επωφελήθηκε της αξιοποίησης του ακινήτου, εγείροντας τρεις κατοικίες επ' αυτού, τις οποίες πώλησε σε τρίτους την τελευταία στην K. Χ"Κ.. Η εφεσίβλητη δεν κατέβαλε ολόκληρο το τίμημα αγοράς του ακινήτου αλλά συνεισέφερε και ο εφεσείων με την πληρωμή της προκαταβολής εκ Λ.Κ.10,000. Ο εφεσείων δεν αποκόμισε κανένα κέρδος από την αξιοποίηση του ακινήτου. Συνεπώς η εφεσίβλητη κατέστη πλουσιότερη αδικαιολόγητα κατά Λ.Κ.10.000, ποσό που θα πρέπει να αποδώσει πίσω στον εφεσείοντα στη βάση του αδικαιολόγητου πλουτισμού.
Εν όψει της πιο πάνω κατάληξης μας η εξέταση του λόγου έφεσης 5 που αφορά στη μη επιδίκαση εξόδων της αγωγής καθίσταται περιττή.
Η έφεση επιτυγχάνει. Η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται. Εκδίδεται απόφαση υπέρ της εφεσείουσας και εναντίον της εφεσίβλητης για το ποσό των €17.086,01 (το ισάξιο των Λ.Κ.10.000) με νόμιμο τόκο. Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας και κατ΄ έφεση να πληρωθούν από την εφεσίβλητη προς την εφεσείουσα όπως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Με την απόφαση μας αυτή όλες οι διαφορές μεταξύ των διαδίκων που προκύπτουν από την πρώτη συμφωνία έχουν επιλυθεί. Σ΄ όσον αφορά τις διαφορές που προέκυψαν ή και εξακολουθούν να υπάρχουν ως προς τη δεύτερη συμφωνία σημειώνουμε ότι δεν συνιστούσαν επίδικο θέμα της αγωγής 1627/05 αλλ΄ ούτε και της παρούσας έφεσης.
ΣΤ. ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ.
Κ. ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Δ.
Α. ΠΟΥΓΙΟΥΡΟΥ, Δ.
/Α.Λ.Ο.